Utfører notarius publicus den samme kontrollen som advokaten?

Nei. Notarius publicus bekrefter identiteten og oppføringen i registeret på nytt ved signeringen, som en offentlig tjenesteperson som ikke representerer noen av partene. Advokatens kontroll skjer flere uker tidligere, spesifikt for Dem, mens det fortsatt er realistisk mulig å trekke seg fra kjøpet.

Hva er det vanligste problemet denne typen kontroll avdekker?

En uregistrert endring av bygningen: et tilbygg, en innglasset terrasse eller arbeid som er utført uten at den tilsvarende tillatelsen er registrert. Det dreier seg sjelden om direkte svindel. Langt oftere er det uferdig papirarbeid som ganske enkelt aldri har holdt tritt med det som faktisk finnes.

Hva ber advokaten sameiets administrator om, helt konkret?

To ting, som standard: en bekreftelse på den aktuelle gjeldsstatusen og de to siste settene med protokoller fra generalforsamlingen. Bekreftelsen angir det nøyaktige beløpet. Protokollene viser ofte en gjeld eller en planlagt ekstra innbetaling før dette i det hele tatt blir ført opp i en offisiell bekreftelse. Derfor avdekker en forespørsel om begge deler mer enn bekreftelsen alene.

Hvordan skiller dette seg fra en teknisk eller bygningsmessig tilstandsrapport?

Helt forskjellig. En advokats kontroll er juridisk og omfatter eierskap, gjeld, tillatelser og reguleringsstatus. En teknisk inspeksjon utført av en arkitekt eller takstmann undersøker selve bygningens fysiske tilstand: fukt, taket og installasjonene. Ingen av dem erstatter den andre.

Gjelder dette på samme måte for en tomt som for en ferdig eiendom?

Kontrollen av arealstatusen er enda viktigere for en tomt, fordi det avgjør om den er suelo urbano og om det i det hele tatt er mulig å bygge der. Flere av de andre punktene, særlig brukstillatelsen, blir ikke relevante før noe er bygget.

Guides

Hva en advokat undersøker før kjøp av eiendom i Spania

På 30 sekunder

En uavhengig spansk advokat gjennomfører omtrent 15 kontroller før vedkommende forteller Dem om De bør fortsette. Kontrollene omfatter eierskap, heftelser, bygningens lovlighet og sameiegjeld. Det tar 2 til 4 uker og koster omtrent ~1 % av prisen.

De fem første av femten, i sin helhet nedenfor

EierskapOm registeroppføringen stemmer med personen som selger.
Heftelser og tvangsfullbyrdelsePantelån, utlegg og andre registrerte heftelser som kan hefte ved selve eiendommen.
Servitutter og begrensningerRegistrerte veiretter eller andre begrensninger som ingen nevnte i annonsen.
FelleskapsgjeldUbetalte comunidad-avgifter, som kan overføres til en ny eier opp til en lovbestemt grense.
IBI og lokale forpliktelserDen årlige eiendomsskatten, kontrollert etter det samme prinsippet om at gjeld følger eiendommen.

Hvordan bekrefter en advokat hvem som eier eiendommen?

Ved å lese en nota simple og deretter kontrollere hva den ikke viser. En nota simple er et enkelt utdrag fra det spanske eiendomsregisteret som viser hvem som eier en eiendom, og hvilke heftelser som er registrert på den. Det er det første dokumentet advokaten Deres leser før De betaler noe. Registro de la Propiedad er det formelle navnet på det spanske eiendomsregisteret, institusjonen som står bak eieroppføringen. Matrikkelen er den tsjekkiske kortformen dette nettstedet bruker om det spanske eiendomsregisteret, oppføringen over hvem som eier en eiendom og hvilke heftelser som hviler på den.En nota simple er informativ. Den er ikke en garanti for eiendomsretten slik en utenlandsk kjøper kanskje forventer. Dokumentet med full juridisk beviskraft er en certificación registral, et mer omfattende og langsommere utdrag som vanligvis bare innhentes ved overtakelsen. Når det skal avgjøres om kjøpet skal fortsette, er det nota simple advokaten arbeider ut fra. Det er lurt å be om en som ikke er eldre enn noen få uker, i stedet for å stole på en kopi selgeren tilfeldigvis har.

Informativ nota simpleRegistro de la Propiedad

Hjemmelshaver (eier): FORNAVN ETTERNAVN
Beskrivelse: Bygningseiendom · XXX m²
Heftelser (belastninger): Pantelån · Bank X · XXX.XXX €

Eksempel. Verdiene som vises, er illustrerende.

Hjemmelshaver (eier). Eieroppføringen: hvem registeret oppgir som nåværende eier av eiendommen.
Beskrivelse. Beskrivelsen: areal og grenser, kontrollert mot Matrikkelen og den fysiske eiendommen.
Heftelser (belastninger). Heftelsesoppføringen: ethvert pantelån, utlegg eller enhver servitutt som er registrert på eiendommen. Dette er det en nota simple dokumenterer.

Det som lett forvekslesSlik fungerer det faktisk

Matrikkelen og Registro de la Propiedad er det samme: De er to separate spanske systemer. Dette nettstedet samler dem under ett tsjekkisk ord for enkelhets skyld. Registro de la Propiedad registrerer juridisk eierskap og heftelser. Matrikkelen registrerer den fysiske beskrivelsen av en eiendom og verdien som brukes til å beregne lokale skatter. De to kan være uenige om den samme eiendommen. Det er vanlig å avdekke slike avvik, og det er som regel mulig å rette dem.
Hvis nota simple ser ren ut, er eiendommen uten problemer: Den viser bare det som er registrert. Noe kan være reelt, men uregistrert, for eksempel et tilbygg ingen har meldt inn eller en grensetvist ingen har registrert, og en nota simple vil ikke vise det. Derfor har sjekklisten nedenfor flere punkter enn selve registeroppføringen.

Glossary: nota simple Glossary: Registro de la Propiedad

Hva viser en nota simple egentlig?Hvem som er registrert som eier, den fysiske beskrivelsen av eiendommen slik den er registrert, og eventuelle heftelser på den: pant, utlegg, servitutter eller andre heftelser. Den viser ikke uregistrerte forhold. Derfor er den én av flere kontroller, ikke hele kontrollen.

Kan andres gjeld bli Deres?

Ja, på to spesifikke og veletablerte områder, og dette er funnet som overrasker utenlandske kjøpere mest. På disse to områdene knytter spansk praksis visse gjeldsforpliktelser til selve eiendommen, ikke bare til personen som hadde gjelden.

Pant, utlegg og andre registrerte heftelserEn heftelse som ikke slettes før salget, forblir knyttet til eiendommen. Dermed kan en kjøper ende opp med å eie noe som fortsatt er belastet med den tidligere eierens gjeld. Dette kontrolleres i nota simple og bekreftes på nytt av notarius publicus ved overtakelsen.
Ubetalte felleskostnaderGjeld til comunidad de propietarios kan overføres til en ny eier, opp til en lovbestemt grense. Dette beskrives vanligvis som inneværende år pluss et bestemt antall tidligere år. Det dokumenteres med en attest fra forvalteren, som innhentes før signering.
Ubetalte kommunale skatter, som IBIDenne forpliktelsen anses å følge eiendommen, og ikke bare bli hos personen som hadde den, på samme måte som gjeld til comunidad de propietarios. Det dokumenteres med en attest som bekrefter at IBI er betalt ajour. Andalusisk lov krever særskilt at selgeren fremskaffer denne attesten før eiendommen i det hele tatt tilbys for salg.

De nøyaktige juridiske grensene for hvor mange år med ubetalte felleskostnader som kan knyttes til en ny eier, er et teknisk spørsmål. Dette varierer ut fra de konkrete forholdene ved transaksjonen, så vi reduserer det med hensikt ikke til ett bestemt tall. Deres advokat bekrefter grensen som gjelder for Deres kjøp, ved bruk av den faktiske attesten.

Finnes det noen måte å få vite om gjeld til comunidad de propietarios før den fremgår av en attest?Referatene fra de siste ordinære generalforsamlingene omtaler vanligvis en gjeld eller en planlagt ekstra innbetaling før dette blir tatt inn i en offisiell attest. Det er vanlig praksis og verdt å gjøre å be om de to siste referatene sammen med selve attesten, uavhengig av om advokaten Deres allerede har bedt om dem.

Hva betyr «lovlig oppført» for en spansk eiendom?

Det betyr at fire forhold må stemme overens, i riktig rekkefølge. Ett NEI i kjeden er nok til å stanse prosessen. licencia de primera ocupación er brukstillatelsen som et nybygg trenger før det lovlig kan tas i bruk og kobles til forsyningsnettet. For en bruktbolig er spørsmålet om det som faktisk står på tomten, samsvarer med det som noen gang ble tillatt og registrert.

En byggetillatelse (licencia de obra) ble utstedt før byggingen startet
Who decidesRådhuset på byggetidspunktet
What it grantsByggingen var i det hele tatt godkjent
If noByggingen ble utført uten tillatelse. Dette er det alvorligste funnet på denne listen.
Brukstillatelsen (licencia de primera ocupación) ble utstedt
Who decidesRådhuset ved byggingens slutt
What it grantsEiendommen kan lovlig kobles til vann og strøm og tas i bruk
If noEiendommen kan ikke lovlig tas i bruk eller kobles til forsyningsnettet, uansett hvor ferdig den ser ut
Registerbeskrivelsen samsvarer med det som faktisk er bygget
Who decidesRegistro de la Propiedad
What it grantsDet De kjøper på papiret, er det som faktisk eksisterer
If noEt uregistrert tilbygg eller en uregistrert endring, et av de vanligste funnene i en juridisk kontroll av en spansk eiendom
Catastro samsvarer med registeret
Who decidesCatastro, Finansdepartementet
What it grantsSkatteberegningene og registeret samsvarer
If noEt avvik. Dette er vanlig og kan som regel rettes, men det bør avklares før signering, ikke etterpå.

Arealformålet kontrolleres først, før noe av dette. Om tomten er suelo urbano, avgjør om resten av kjeden i det hele tatt er relevant.

Glossary: licencia de primera ocupación

Kan et uregistrert tilbygg virkelig føre til et rivingspålegg?I de alvorligste tilfellene langs denne kysten, ja, særlig der byggingen bryter regler for vernet areal, og ikke bare mangler en tillatelse. De fleste funnene er mindre alvorlige og løses ved å registrere det som allerede eksisterer, mot betaling. Uansett er dette et funn det er verdt å avklare før signering, ikke etterpå.

Hvilke opplysninger er selgeren juridisk forpliktet til å gi Dem før advokaten Deres i det hele tatt foretar en kontroll?

Åtte konkrete punkter på to ulike tidspunkter, uansett hva en advokat finner på egen hånd. Andalusisk forbrukervernlovgivning gir allerede en kjøper rett til bestemte dokumenter fra selgersiden når salget skjer gjennom en profesjonell aktør eller et meglerforetak. En privat selger som selger alene og kun én gang, er unntatt fra denne spesifikke regelen. En utenlandsk kjøper som benytter et meglerforetak, inkludert dette, har imidlertid full rett til dokumentene.

Hvem som eier eiendommenOpplyst før De i det hele tatt legger inn et tilbud, i henhold til Decreto 218/2005, Anexo V.
Eventuelle registrerte heftelser på denOgså en del av det samme informasjonsskjemaet for bruktboliger før tilbud gis.
Arealet, hentet fra en nota simple som ikke er eldre enn tre månederOpplyst før et tilbud, slik at beløpet De baserer tilbudet på, er kontrollert.
Det gjeldende sameiegebyretOpplyst før et tilbud, slik at De kjenner den reelle løpende kostnaden.
En bekreftelse på at IBI er betalt frem til dags datoPåkrevd før et tilbud. En ytterligere IBI-bekreftelse kreves på nytt før signering.
De relevante lisenseneForfaller minst tre virkedager før signering, ikke på selve dagen.
Vedtektene for comunidad og administratorens bekreftelse på eventuell gjeldForfaller også minst tre virkedager før signering.
Libro del EdificioBygningens eget tekniske dokument og vedlikeholdsdokumentasjon. Dette er det siste av dokumentene som skal foreligge før signering, innenfor den samme fristen på tre virkedager.

Den praktiske verdien av denne retten er at den ikke avhenger av at advokaten Deres stiller det riktige spørsmålet på riktig tidspunkt. Hvis selgersiden, eller megleren som representerer den, ikke kan fremskaffe disse dokumentene på forespørsel, bør De betrakte det som nyttig informasjon i seg selv, lenge før den juridiske kontrollen i det hele tatt har begynt. Dette gjelder per 17. august 2026, slik det fremgår av selve dekretteksten og Junta de Andalucía sin egen publiserte veiledning, ikke av en kommentar. Dette gjelder byrå- og profesjonelle salg i Andalusia. En privat engangsselger er unntatt, etter forskriftens egen ordlyd. Tilsynet utføres av regionale forbrukerinspektører, som kan kontrollere etterlevelsen uten å oppgi identiteten sin. Den realistiske boten for det laveste overtredelsesnivået er 200 til 5.000 €, ikke et stort beløp.

Kilder

Dekret 218/2005 av 11. oktober (BOJA) ↗

Gjelder denne retten dersom jeg kjøper direkte fra en privat eier uten at noe byrå er involvert?Nei. Forskriften unntar et reelt privat engangssalg. Den gjelder når en profesjonell aktør eller et byrå er involvert i salget, noe som omfatter de fleste transaksjoner en utenlandsk kjøper sannsynligvis vil gjennomføre på denne kysten.

Hva kan jeg gjøre hvis en selger eller et byrå nekter å utlevere disse dokumentene?Betrakt det som et alvorlig varsel, ikke som et mindre papirarbeidsproblem, og ta det opp med advokaten Deres før De betaler noe. En regional forbrukermyndighet i Andalusia er ansvarlig for håndhevingen av selve forskriften. Den mest umiddelbare beskyttelsen er imidlertid ganske enkelt å ikke fortsette med en transaksjon der grunnleggende informasjon De har krav på, holdes tilbake.

De femten punktene en spansk juridisk kontroll normalt omfatter

Ikke alle punkter gjelder for alle eiendommer. En advokat kontrollerer det som er relevant for akkurat Deres transaksjon, til et honorar på omtrent ~1 % av prisen, med et formidlingsgebyr til oss på 0 €. Listen blir lengre ved et nybygg, og omfatter også selskapet bak prosjektet.

EierskapOm registeroppføringen stemmer med personen som selger. Å kjøpe fra noen som ikke lovlig kan overføre det de selger.
Heftelser og tvangsfullbyrdelsePantelån, utlegg og andre heftelser som er registrert på eiendommen. En heftelse som ikke slettes før salget, og som forblir knyttet til eiendommen i stedet for til den tidligere eieren.
Servitutter og begrensningerRegistrerte veiretter eller andre begrensninger på eiendommen. Noe De antok bare tilhørte Dem, viser seg å være delt eller underlagt begrensninger.
FelleskapsgjeldUbetalte avgifter til comunidad de propietarios, samt en bekreftelse før signering. Gjeld som kan overføres til en ny eier, og som noen ganger kan beløpe seg til titusenvis av euro.
IBI og lokale forpliktelserDen årlige eiendomsskatten og relevante lokale avgifter. Det samme prinsippet om at gjelden følger eiendommen, gjelder.
Register mot matrikkelenOm Registro de la Propiedad og Catastro beskriver den samme eiendommen. Et avvik mellom de to, noe som er vanlig og som vanligvis kan rettes, men som det er billigere å oppdage før signering.
Byggets lovlighetOm det som står på tomten, er i samsvar med det som ble tillatt, og om endringer er registrert. Et uregistrert tilbygg, et av de vanligste funnene, som kan påvirke bruktbolig og boliglån.
licencia de primera ocupaciónFørstegangsbrukstillatelsen for eiendommen. Uten den kan eiendommen ikke lovlig bebos eller tilknyttes offentlige tjenester.
Fellesskapsregler og begrensninger for korttidsutleieVedtektene for comunidad og eventuelle begrensninger på bruk eller korttidsutleie. En eiendom som er lovlig å kjøpe, men hvor ferieutleie likevel er begrenset eller forbudt.
Utbyggeren, kun for nybyggHvem som står bak prosjektet, og hva de har fullført tidligere. En ny eller uerfaren utbygger, noe det er verdt å vite før De forplikter Dem, ikke etterpå.
Licencia de obra, kun for nybyggByggetillatelsen som gjør at byggingen kan fortsette lovlig. Byggingen startet uten de riktige tillatelsene, det alvorligste funnet på denne listen.
Arealstatus, kun for nybyggBekreftelse på at tomten er suelo urbano, klassifisert som urban og bebyggbar. Verneverdig eller landlig areal, som er et helt annet kjøp enn det som selges.
Bankgaranti, kun for nybyggEn gyldig garanti som dekker hver delbetaling, utstedt spesifikt i kjøperens navn. Beskyttelsen som tilbakebetaler pengene dersom byggingen ikke fullføres. En gruppeforsikring i utbyggerens navn gir ikke den samme beskyttelsen.
Overtakelsesdatoen i kontrakten, kun for nybyggNår prosjektet skal ferdigstilles og godkjennes, kontrollert mot dokumentasjonen. Garantien gjelder også dersom byggingen går utover kontraktsdatoen, så den skriftlige datoen er viktigere enn et estimat i en brosjyre.
Ferdigattest og brukstillatelse, kun for nybyggFerdigattesten for arbeidene og brukstillatelsen for første gangs bruk, ved slutten av byggeprosessen. Dette er det som gjør en bygning som ser ferdig ut, til en bygning De kan bo lovlig i. Forsinkelser ved nybygg oppstår vanligvis her.

Dette er konseptet bak hver rad, ikke en erstatning for selve kontrollen. Advokaten Deres avgjør hva som gjelder for den konkrete eiendommen og dokumentasjonen for den.

Koordinering av juridisk kontroll

Hvor den juridiske kontrollen inngår i kjøpsprosessen

Hele kjøpsprosessen har femten trinn, fra den første telefonsamtalen til nøklene. Den juridiske kontrollen er trinn ni, og den kommer etter reservasjonen, ikke før.

Trinn 9 av 15

Juridisk kontrollVanligvis 2 til 4 uker
Den uavhengige advokaten går gjennom sjekklisten ovenfor før vedkommende anbefaler at kjøpet fortsetter. Det som vanligvis gjør dette mer tidkrevende, er ikke selve det juridiske arbeidet, men dokumenter som ennå ikke har kommet fra selgeren, utbyggeren eller sameiets administrator.

Hele kjøpsprosessen, trinn for trinn

Rett tale

Hva en fullført kontroll forteller Dem, og hva den ikke gjør

Dette er generell informasjon om hva en spansk juridisk kontroll omfatter, og om en spesifikk andalusisk forbrukerbeskyttelsesforskrift. Informasjonen er oppdatert per 17. august 2026 og er lest i originalkilden, ikke kopiert fra en kommentar. Dette er ikke juridisk rådgivning om Deres eget kjøp, og beskriver ikke hva som ble eller ikke ble kontrollert for en bestemt eiendom.En fullført kontroll er ingen garanti. Den forteller Dem at det som kunne verifiseres, ble verifisert, og hva som ble funnet. Ikke alle punktene på listen ovenfor gjelder for alle eiendommer. Avsnittet om kjøperens rettigheter beskriver hva loven krever at selgersiden skal fremskaffe, ikke hva en bestemt selger i Deres egen handel faktisk fremskaffet.Denne siden utfører ikke selve kontrollen, og vi er ikke et advokatfirma. En uavhengig advokat gjennomfører den faktiske juridiske kontrollen av Deres kjøp. Dersom De ønsker hjelp til å koordinere denne prosessen, finner De dette i en separat veiledning.

De vanligste spørsmålene om advokatens kontroller

Utfører notarius publicus den samme kontrollen som advokaten?: Nei. Notarius publicus bekrefter identiteten og oppføringen i registeret på nytt ved signeringen, som en offentlig tjenesteperson som ikke representerer noen av partene. Advokatens kontroll skjer flere uker tidligere, spesifikt for Dem, mens det fortsatt er realistisk mulig å trekke seg fra kjøpet.
Hva er det vanligste problemet denne typen kontroll avdekker?: En uregistrert endring av bygningen: et tilbygg, en innglasset terrasse eller arbeid som er utført uten at den tilsvarende tillatelsen er registrert. Det dreier seg sjelden om direkte svindel. Langt oftere er det uferdig papirarbeid som ganske enkelt aldri har holdt tritt med det som faktisk finnes.
Hva ber advokaten sameiets administrator om, helt konkret?: To ting, som standard: en bekreftelse på den aktuelle gjeldsstatusen og de to siste settene med protokoller fra generalforsamlingen. Bekreftelsen angir det nøyaktige beløpet. Protokollene viser ofte en gjeld eller en planlagt ekstra innbetaling før dette i det hele tatt blir ført opp i en offisiell bekreftelse. Derfor avdekker en forespørsel om begge deler mer enn bekreftelsen alene.
Hvordan skiller dette seg fra en teknisk eller bygningsmessig tilstandsrapport?: Helt forskjellig. En advokats kontroll er juridisk og omfatter eierskap, gjeld, tillatelser og reguleringsstatus. En teknisk inspeksjon utført av en arkitekt eller takstmann undersøker selve bygningens fysiske tilstand: fukt, taket og installasjonene. Ingen av dem erstatter den andre.
Gjelder dette på samme måte for en tomt som for en ferdig eiendom?: Kontrollen av arealstatusen er enda viktigere for en tomt, fordi det avgjør om den er suelo urbano og om det i det hele tatt er mulig å bygge der. Flere av de andre punktene, særlig brukstillatelsen, blir ikke relevante før noe er bygget.

Looking at a specific property?

Send us the property