Koordinering av juridisk kontroll av en eiendom i Spania
Vi utfører ikke juridisk arbeid, og det sier vi med hensikt: Den juridiske kontrollen av en spansk eiendom gjennomføres av en uavhengig advokat som representerer Dem, ikke oss og ikke selgeren. Vår oppgave er å koordinere alt rundt kontrollen, slik at reservasjonsavtalen gjennomgås før pengene Deres overføres, dokumentene faktisk når advokaten, fristene overholdes, og De hele tiden vet hva som fortsatt er uavklart. Selve kontrollen tar normalt 2 til 4 uker fra reservasjonen, og før den er ferdig vil vi ikke anbefale at De signerer noe.
Hvem gjennomfører kontrollen, og hvem arbeider de for
Tre parter berører den juridiske siden av et spansk kjøp, og det viktigste å avklare først er hvem hver av dem arbeider for. Én representerer Dem. Én representerer ingen. Én er oss, og vi er ikke et advokatfirma.Spesialistene håndterer fagkompetansen. Vi sørger for at alt henger sammen: at det riktige skjer videre, i riktig rekkefølge, og at ingenting blir forsinket på grunn av et dokument ingen har fulgt opp.For den juridiske kontrollen anbefaler vi som standard Malaga Solicitors, et uavhengig spansk advokatfirma som arbeider på Costa del Sol (et kontor tilhørende Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Advokaten representerer Dem, ikke Arevont og ikke selgeren, og De har kontakt med en lokal advokat som kjenner de lokale myndighetene og eiendomsregisteret. De kan naturligvis velge Deres egen advokat når som helst. Vi mottar ingen provisjon eller annen godtgjørelse fra firmaet for denne anbefalingen.
| Hva må gjøres | Hvem som gjør det | Hva dette betyr for Dem |
|---|---|---|
| Før reservasjonen | ||
| Presentere Dem for en advokat | Arevont | Vi anbefaler som standard Malaga Solicitors og mottar ikke noe henvisningshonorar for dette. Hvis De heller vil bruke Deres egen spanske advokat, kan De gjøre det, og ingenting annet på denne siden endres. |
| Gjennomgang av reservasjonsavtalen | Deres advokat | Reservasjonen er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet, så avtalen må tydelig angi hva som skjer med depositumet dersom kontrollen avdekker et problem. Advokaten gjennomgår den før pengene overføres, ikke etterpå. |
| Kontroll av utbyggeren som selskap | Arevont | Om dette er en etablert utbygger vi har arbeidet med, eller en ny utbygger uten dokumentert historikk, samt eventuelle reelle erfaringer vi eller kjøperne våre har hatt, både gode og dårlige. Der vi ikke har erfaring, sier vi det i stedet for å late som. |
| Under den juridiske kontrollen | ||
| Selve den juridiske kontrollen | Deres advokat | Eierskap, heftelser og gjeld, byggets lovlighet og tillatelser, regler i sameiet, begrensninger på bruk og utleie. Dette er juridisk arbeid, og det utfører vi ikke. |
| Kontrollere bankgarantien | Deres advokat | Ved et nybygg kontrolleres det at bankgarantien som dekker de trinnvise betalingene, er gyldig og utstedt i Deres navn, ikke er en gruppeordning som tilhører utbyggeren. |
| Innhente dokumenter fra selgersiden | Arevont | Følge opp utbyggeren, selgerens agent og sameiets administrator for dokumentene advokaten har bedt om. Det er her en juridisk kontroll faktisk stopper opp, og det er ikke et juridisk problem. |
| Overholde fristene | Arevont | Hva som må skje videre, og innen når. Når det er noe De må gjøre, får De beskjed fra oss på forhånd, ikke samme dag. |
| Forklare hva et funn betyr for kjøpet | Arevont sammen med advokaten | Advokaten fastslår den juridiske situasjonen. Vi forteller Dem hva den betyr for akkurat dette kjøpet, også når anbefalingen er å trekke seg. |
| Ved signering og etterpå | ||
| Signeringen hos notarius publicus | Notarius publicus | En offentlig tjenesteperson som bekrefter partenes identitet, at signeringen er gjennomført på riktig måte, og at det offentlige skjøtet er korrekt. Ikke Deres rådgiver, og ikke på noens side. |
| Holde pengene frem til overtakelsen | Deres advokat | Ved en bruktbolig står restbeløpet normalt på advokatens klientkonto, en separat konto under tilsyn, og overføres til selgeren først hos notarius publicus. |
| Administrasjonen etter overføringen | Deres advokat | Papirarbeidet etter overtakelsen, overføringene av strøm og andre tjenester samt de årlige skatteforpliktelsene. Vi er Deres kontakt her på kysten. |
Får De provisjon for å anbefale en advokat?Nei. Vi mottar ingen provisjon eller annen godtgjørelse fra firmaet vi anbefaler. Det er lurt å stille det samme spørsmålet til ethvert meglerfirma, fordi en advokat som betaler for henvisningen, har delte lojaliteter, og slike delte lojaliteter kan føre til at et problem som burde stanse handelen, ikke blir tatt opp. Et pålitelig meglerfirma svarer direkte på spørsmålet.
Kan jeg bruke egen advokat?Ja, når som helst. Vi anbefaler firmaet vi samarbeider med fordi vi har arbeidet med dem i mange år og koordineringen blir enklere, men valget er Deres, og advokaten ivaretar Deres interesser uansett. Det vi ikke vil anbefale, er å støtte seg på en advokat foreslått av utbyggeren eller selgerens megler, siden vedkommende har interesse av at salget gjennomføres.
Notarius publicus, ikke Deres advokat
Dette er den vanligste misforståelsen utenlandske kjøpere tar med seg inn i et spansk kjøp, og det er verdt å avklare dette før alt annet, fordi det avgjør hvem som faktisk beskytter Dem.Notarius publicus er en offentlig tjenesteperson. Vedkommende kontrollerer skjøtets lovlighet og registerets status på signeringstidspunktet, og representerer ingen. Deres advokat representerer Dem og utfører kontrollen før De er bundet. To uavhengige kontroller, på to ulike tidspunkter, med to forskjellige oppgaver. De trenger begge, og ingen av dem erstatter den andre.
Det som vanligvis antasSlik fungerer det i Spania
- Notarius publicus kontrollerer kjøpet for meg
- Notarius publicus bekrefter identiteten, at signeringen ble gjennomført på riktig måte og at det offentlige skjøtet er korrekt, og kontrollerer på nytt eierskapet og den aktuelle registeroppføringen på dette tidspunktet. Det er en reell kontroll. Den er ikke det samme som juridisk kontroll utført flere uker tidligere på Deres vegne, da det fortsatt var mulig å trekke seg.
- Notarius publicus er en slags juridisk rådgiver
- I Spania er notarius publicus verken juridisk rådgiver eller representant for noen av partene. Dette blir ofte blandet sammen i hjemlandet Deres, og det er verdt å si det klart.
- En advokat hjemmefra kan ordne dette
- De trenger en spansk advokat som kjenner spansk lov. De kan involvere advokaten hjemmefra i tillegg, men det gir ærlig talt vanligvis lite og gjør ofte prosessen langsommere: Advokater som fakturerer per time, har en tendens til å ta opp spørsmål som det spanske systemet avklarte for lenge siden, og deretter spørre den spanske advokaten hvordan det fungerer her uansett.
- Eiendomsmegleren har allerede sagt at det er i orden
- Et svar fra selgersiden er informasjon, ikke verifisering. Det kan godt være korrekt. Det er likevel ikke en kontroll som noen står inne for.
- Det som ble lovet muntlig, vil bli oppfylt
- Et muntlig løfte teller ikke her med mindre det er skrevet ned. Deres advokat går gjennom hver klausul med Dem, og det som gjelder, er det som står i kontrakten.
Og så er det den delen nesten ingen sier høyt. Problemer her skyldes vanligvis ikke svindel. De skyldes uferdig papirarbeid: et tilbygg som aldri ble registrert, en manglende licencia de primera ocupación, eller gjeld til sameiet som følger eiendommen. Det er dette kontrollen egentlig skal avdekke, og det er derfor kontrollen er lite glamorøs og tar flere uker, ikke bare en ettermiddag.
Offisielle kilder
Kan Deres advokat signere hos notarius publicus?Ja, med riktig fullmakt, og det er en av grunnene til at det lønner seg å ordne dette tidlig, mens De er her, i stedet for den siste uken fra hjemlandet. Hvordan selve overtakelsesdagen fungerer, er beskrevet i overtakelsestjenesten.
Hvor pengene Deres står mens kontrollen pågår
Utenlandske kjøpere spør om dette tidlig, og det har de god grunn til. Det notarialdeponiet De kjenner hjemmefra, finnes ikke her i samme form. Det fungerer annerledes, ikke dårligere.Ved kjøp av en bruktbolig overfører De vanligvis pengene til klientkontoen til Deres advokat, og advokaten overfører dem til selgeren først hos notarius publicus, idet kjøpekontrakten signeres. Spanske advokater oppbevarer klientmidler på en separat, kontrollert konto, ikke på driftskontoen sin.Ved kjøp av en nybygg kan utbyggeren ikke fritt få tilgang til pengene Deres. Betalingene Deres går etter loven inn på en særskilt beskyttet konto for det aktuelle byggeprosjektet, og hver betaling må være dekket av en bankgaranti. Deres advokat bekrefter dette før den første euroen forlater kontoen etter reservasjonen.
- NybyggEn beskyttet byggekonto med en bankgaranti utstedt i Deres navn som dekker hver delbetaling. Utbyggeren kan bare trekke penger fra kontoen i henhold til reglene fastsatt ved lov og i kontrakten.
- BruktboligDeres advokats separate og kontrollerte klientkonto. Selgeren mottar pengene hos notarius publicus, og ikke før.
- ReservasjonenDen ene betalingen som faller utenfor garantisystemet, og nettopp derfor bør den være liten, og kontrakten må angi vilkårene for tilbakebetaling.
- Rekkefølgen ingen forklarerEt lite depositum for reservasjonen betales ofte før en bankgaranti er på plass, og det er normalt. Det som må beskyttes, er den private kjøpekontrakten, der de store delbetalingene begynner. Før disse betales, bekrefter Deres advokat at det finnes en gyldig garanti, og at den er utstedt i Deres navn.
Det handler ikke bare om hvor De sender penger. Før hver større betaling kontrollerer Deres advokat hvorfor De sender pengene, til hvem og på hvilke vilkår. Det er viktig fordi svindelen som faktisk forekommer i dette markedet, er hverdagslig snarere enn dramatisk: en eiendom som ikke tilhører selgeren å selge, noen som utgir seg for å være eieren, en forfalsket fullmakt eller en e-post som sier at bankopplysningene er endret. Regeln som dekker alt dette, er enkel. Betal aldri noen uten å avklare det med Deres advokat eller med oss først.
Hva skjer med pengene mine hvis utbyggeren aldri fullfører byggeprosjektet?Det er dette bankgarantien skal sikre, og derfor kontrollerer Deres advokat den før noen delbetaling foretas. Det er også verdt å vite at beskyttelsen ikke bare gjelder dersom utbyggeren går konkurs: Hvis byggearbeidene overskrider overtakelsesdatoen i kontrakten Deres, gjelder den samme garantien. Deres advokat vil forklare nøyaktig hva ordlyden dekker for Deres enhet.
En kontrakt på en eiendom vi aldri fant til Dem
De kan allerede ha et reservasjonsdokument, en arras-kontrakt eller en standard kjøpekontrakt fra en utbygger på en eiendom som ikke har noe med oss å gjøre. Send den likevel. De trenger ikke å være vår klient, og vi trenger ikke å være involvert i kjøpet.Det vi ikke er, er advokater, så vi vil ikke fortelle Dem at et dokument er juridisk holdbart. Det vi er, er mennesker som hele tiden leser disse kontraktene fra kjøperens side, noe som er annerledes og nyttig.
- Hva vi leser det forHva som skjer med depositumet Deres hvis den juridiske kontrollen avdekker noe. Hva fristene faktisk forplikter Dem til. Hva det koster Dem å trekke Dem, og om den samme kostnaden gjelder for motparten. Ved et nybygg, om bankgarantien i det hele tatt er nevnt, og i hvis navn.
- Hva De får tilbakeHvilke klausuler vi ville ha presset på, hvilke vi ikke ville ha undertegnet slik de står, og om dokumentet er vanlig for denne kysten eller uvanlig. Også når svaret er at vi ikke ser noe i det som er verdt å argumentere for.
- Hvor vi stopperVi gir ingen juridisk vurdering, og vi godkjenner ikke noe. Der dokumentet trenger en advokat, er det det vi sier, og vi kan sette Dem i kontakt med en som er uavhengig både av oss og av selgeren.
- Når det skal sendesFør pengene flyttes. Når depositumet er betalt, handler spørsmålet ikke lenger om hva som kan endres, men om hva som fortsatt kan kreves tilbake, og det er et langt verre spørsmål å måtte stille.
Hva den juridiske kontrollen ikke omfatter
En side som bare lister opp det som kontrolleres, forteller Dem indirekte at alt blir kontrollert. Det blir det ikke, og det er verdt å nevne manglene, fordi hver av dem er en reell kontroll som noen andre utfører.
Det som lett forvekslesHvem som faktisk gjør det
- Bankens verdivurdering
- Bankens takstmann arbeider for banken og verdsetter eiendommen med tanke på boliglånet. Det er ikke deres oppgave å finne mangler. Det er ikke en teknisk tilstandsrapport, og den erstatter ikke en slik rapport.
- Bygningens tilstand
- En takstmann eller arkitekt undersøker konstruksjonen, taket, fukt, installasjonene og bassenget, og dokumenterer det de finner. På eldre eiendommer er det dette som avdekker forhold som ellers viser seg etter at De har flyttet inn.
- Mangler i et nybygg ved overtakelse
- snagging-listen ved overtakelsen er en separat oppgave med sin egen tidsplan. På enkelte prosjekter skjer den før eierskapsoverføringen, og på andre etterpå, avhengig av utbyggeren.
- Om kjøpet er en god idé
- Advokaten svarer på om den juridiske situasjonen er i orden. Om prisen står seg mot det samme budsjettet gir Dem i nærheten, og hva som kan bygges ved siden av, er vår del av jobben.
- En garanti for at ingenting noen gang går galt
- En gjennomført kontroll er ikke et løfte. Den forteller Dem at det som kunne verifiseres, ble verifisert, og hva som ble funnet. Ikke alle punkter gjelder for alle eiendommer, og advokaten kontrollerer det som er relevant for den konkrete transaksjonen.
Dette kontrollerer advokaten
Dette er arbeidslisten. Den første gruppen gjelder for alle eiendommer. Den andre gjelder bare for et nybygg, i tillegg til den første, og handler like mye om selskapet bak prosjektet som om selve eiendommen.| Hva kontrolleres | Hvorfor vi håndterer det | Hva et problem ville innebære her |
|---|---|---|
| For enhver eiendom | ||
| Eierskap | Hvem som faktisk eier eiendommen, og om registeroppføringen samsvarer med personen som selger den. | De ville kjøpt av noen som ikke kan overdra det vedkommende selger. |
| Heftelser og tvangsfullbyrdelse | Pantelån, utlegg og andre heftelser som er registrert på eiendommen. | En heftelse som består etter salget, knytter seg til eiendommen, ikke til den tidligere eieren. |
| Servitutter og begrensninger | Veiretter og andre begrensninger som er registrert på eiendommen. | Noe De antok fulgte med eiendommen, viser seg å være felles eller underlagt begrensninger. |
| Felleskapsgjeld | Ubetalte felleskostnader og en attest fra sameierforeningen før signering. | I Spania følger gjeld eiendommen, ikke personen. Ubetalte felleskostnader, skatter eller bøter kan gå over til Dem, noen ganger på flere titusen euro. |
| IBI og lokale forpliktelser | Den årlige eiendomsskatten og relevante lokale avgifter. | Den samme regelen gjelder: forpliktelsen følger eiendommen. |
| Register mot matrikkelen | Om Registro de la Propiedad og Catastro beskriver den samme eiendommen. | At de to registrene ikke samsvarer, er vanlig og kan som regel rettes opp, men det er langt billigere å oppdage det før signering enn etterpå. |
| Byggets lovlighet | Om det som står der, er det som ble tillatt, og om endringer er registrert. | En uregistrert utvidelse er et av de vanligste funnene, og den påvirker bruktboliger, boliglån og noen ganger forsyningstjenestene. |
| licencia de primera ocupación | Den første brukstillatelsen for eiendommen. | Uten dette kan en eiendom ikke lovlig bebos eller kobles til forsyningsnett, og den blir langt vanskeligere å selge videre. |
| Regler for comunidad og utleie | Vedtektene i comunidad, eksisterende leieforhold og reglene for bruk og utleie av denne eiendommen og i denne kommunen. | En eiendom kan være fullt ut lovlig å kjøpe og likevel være underlagt begrensninger for korttidsutleie. Hvis utleie er en del av grunnen til at De kjøper, er dette punktet avgjørende for om kjøpet fortsatt er fornuftig. |
| Også for et nybygg | ||
| Utbyggeren | Hvem som står bak prosjektet, og hva de faktisk har fullført tidligere. | På denne kysten er mange utbyggere nye, og for noen er dette deres første prosjekt. Det er verdt å vite før De forplikter Dem, ikke etterpå. |
| Byggetillatelse | Byggetillatelsen som gjør det mulig å gjennomføre byggingen på lovlig måte. | Byggestart uten de riktige tillatelsene er det verste tilfellet på hele denne listen. |
| Tomtens klassifisering | At tomten er suelo urbano, klassifisert som urban og byggbar. | Verneområder eller landdistriktsarealer innebærer et annet kjøp enn det De blir forelagt. |
| Bankgarantien | En gyldig garanti eller forsikringspolise som dekker hver trinnvise betaling De foretar, utstedt i Deres navn. | Dette er beskyttelsen som tilbakebetaler pengene Deres hvis byggingen mislykkes. Advokaten Deres ber om det individuelle sertifikatet i Deres navn, ikke utbyggerens kollektive forsikring. |
| Overtakelsesdato i kontrakten | Når prosjektet skal ferdigstilles og godkjennes, og om dokumentasjonen støtter denne datoen. | Garantien gjelder også dersom byggingen går utover datoen i kontrakten, så datoen som står der, er viktigere enn den som står i brosjyren. |
| Ferdigattest og brukstillatelse | På slutten av byggeprosessen: ferdigattesten for arbeidene og brukstillatelsen for første gangs bruk. | Det er disse dokumentene som gjør en ferdigstilt bygning til en bygning De lovlig kan bo i og koble til vann og strøm. De kommer helt til slutt, og det er vanligvis her forsinkelsene i et nybygg oppstår. |
Hvor advokaten blir involvert i kjøpet
Hele kjøpsprosessen består av femten trinn, fra den første samtalen til nøklene overleveres. Fire av dem er omtalt på denne siden: møtet med advokaten og opprettelsen av fullmakten, reservasjonen, selve kontrollen og den bindende kontrakten som følger etterpå. Rekkefølgen er viktigere enn den kan se ut til, fordi kontrollen kommer etter reservasjonen, ikke før.Trinn 7, 8, 9 og 11 av 15
- Møte med advokaten og fullmaktenNår det er hensiktsmessigHvis De ønsker det, setter vi Dem i kontakt med en uavhengig advokat mens De fortsatt er her. De kan gå gjennom juridiske eller skattemessige spørsmål med advokaten personlig: hvordan De skal kjøpe, om De bør eie eiendommen personlig eller gjennom et selskap, og alt som gjelder Deres situasjon. Hvem eiendommen skal registreres på, hører også hjemme i denne samtalen med advokaten og en skatterådgiver, fordi det senere kan påvirke arv, skatt og salg. Hvis De bestemmer Dem for å gå videre, kan De samtidig undertegne en fullmakt hos notarius publicus. De trenger ikke å være i ferd med å kjøpe ennå. Fullmakten kan forberedes lenge i forveien og gjør resten betydelig enklere. Den kan også undertegnes fra hjemlandet, men det innebærer vanligvis ekstra formaliteter, apostille og oversettelse.
- ReservasjonenNår De finner den riktige eiendommenReservasjonen tar eiendommen av markedet og holder den av til Dem mens advokaten gjennomfører den juridiske kontrollen. Reservasjonsavtalen må tydelig angi vilkårene, inkludert hva som skjer med depositumet dersom kontrollen avdekker et problem. Det er ikke slik at vi kunne ha kontrollert alt før reservasjonen. Det er nettopp derfor den juridiske kontrollen kommer etterpå.New buildEn reservasjonsavtale med utbyggeren. Beløpet avhenger av prosjektet.ResaleEt reservasjonsdepositum og de avtalte vilkårene. Det er også her prisen, fristene og eventuelle møbler avklares.
- Juridisk kontrollVanligvis 2 til 4 ukerEtter reservasjonen begynner den detaljerte kontrollen. Den uavhengige advokaten undersøker eiendommens rettslige status og kjøpsvilkårene før advokaten anbefaler Dem å fortsette. Avhengig av eiendomstypen omfatter dette eierskap, heftelser og gjeld, lovligheten av bygninger og tillatelser, gjeld til sameierforeningen, reglene i comunidad, begrensninger for bruk eller utleie, relevante skatter og dokumentasjonen. Det som nesten alltid gjør dette mer tidkrevende enn nødvendig, er ikke det juridiske arbeidet. Det er dokumenter som ikke har kommet inn, og det er denne delen vi følger opp.New buildUtbyggeren, tomten og prosjektet, lisenser og tillatelser, kontraktsdokumentasjonen og relevante bankgarantier.ResaleEiendomsregisteret, heftelser og gjeld, dokumentasjonen, lovligheten av endringer, forpliktelser overfor sameierforeningen og eventuelle andre relevante begrensninger.
- Den bindende avtalenEtter godkjent kontrollFørst nå kommer kontrakten som fastsetter vilkårene for å gjennomføre transaksjonen, fristene, betalingene og konsekvensene av å ikke overholde avtalen. Uten en fullført juridisk kontroll vil vi ikke anbefale å gå videre til dette trinnet. Det som ble avtalt tidligere, skal være skrevet inn i kontrakten, og det er advokaten Deres som skal bekrefte at dette er tilfelle.New buildBetalingsplanen fastsettes av utbyggeren. Den kan innebære flere betalinger under byggingen eller en større andel først ved overtakelse. Den nøyaktige strukturen avhenger av prosjektet.ResaleVanligvis en arras-kontrakt og et ytterligere depositum. Vilkårene, inkludert konsekvensene av å trekke seg, er angitt i selve kontrakten.
Juridisk side, to tilnærminger
Det samme kjøpet, den samme lovgivningen og det samme arbeidet utført av advokaten, men med to ulike tilnærminger.| På egen hånd | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem anbefaler Dem en advokat | De anbefaler en advokat de samarbeider med. | Vi anbefaler et uavhengig advokatfirma, eller De kan ta med Deres egen advokat. |
| Hva henvisningen er verdt for dem | De har ingen mulighet til å vite om advokaten betaler for henvisningen. | Vi tar ikke imot noe fra firmaet vi anbefaler, og vi sier det på en tydelig måte når De spør. |
| Hva er deres rolle | Deres rolle er å selge en bestemt eiendom. | Vår rolle er å finne ut om det er fornuftig å kjøpe den. |
| Hvem følger opp papirene | Det gjør De, fra et annet land, på et språk som ikke er Deres, overfor en selgerside som ikke har noen grunn til å skynde seg. | Det gjør vi, på kysten og personlig der det er nyttig. Det meste av forsinkelsen ved en juridisk kontroll skyldes dokumenter som ikke har kommet frem. |
| Språk | Kommunikasjonen foregår vanligvis på spansk eller engelsk. | Vi veileder Dem gjennom hele prosessen og leser spansken for Dem. |
| Når kontrollen avdekker noe | Personen som forklarer Dem hva det betyr, må også gjennomføre salget. | Vi sier fra når en eiendom er et dårlig valg, og hvorfor. Selv om vi mister handelen på grunn av det. |
| Etter overtakelse | Når salget er fullført, er deres rolle vanligvis over. | Vi følger Dem også etter at De har mottatt nøklene. |
Avstemningen ingen nevnte, om en leilighet til 495.000 € i Mijas
Leiligheten passet budsjettet og måten kunden ønsket å bruke den på, og korttidsutleie var en del av planen. Den var allerede reservert, og depositumet var betalt. Dette er saken som forklarer hvorfor kontrollen følger etter reservasjonen, og hvorfor formuleringen i reservasjonsavtalen er så viktig.- Hva kunden kjøpteEn leilighet som passet budsjettet og den planlagte bruken, der korttidsutleie var en del av grunnen til kjøpet. Eiendommen var allerede reservert, og reservasjonsdepositumet var betalt.
- Hva vi fantI samarbeid med advokaten fant vi ut at et møte i sameierforeningen skulle holdes kort tid etter reservasjonen, med en avstemning om korttidsutleie på dagsordenen. Om kjøpet i det hele tatt var fornuftig, skulle avgjøres av en opplysning som ikke stod noe sted i annonsen.
- Hva vi gjordeVi anbefalte å ikke bare fortsette fordi eiendommen allerede var reservert. Vi ventet på resultatet av avstemningen.
- Hva som skjeddeAvstemningen tillot ikke det kunden hadde regnet med, så vi anbefalte å ikke gå videre. Reservasjonsdepositumet ble tilbakebetalt, og han trakk seg fra handelen.
Kunden unngikk ikke bare et dårlig kjøp. Han mistet heller ikke reservasjonsdepositumet.
Hva koster det Dem?
- Kjøper0 €Vår koordinering er kostnadsfri. Ingen gebyrer på noe tidspunkt i kjøpsprosessen, og heller ingen kostnad hvis De bestemmer Dem for ikke å kjøpe.
- AdvokatBetalt av Dem direkte til firmaet. Firmaet vi anbefaler, tar omtrent 1 % av kjøpesummen inkludert merverdiavgift, og dette dekker hele oppdraget i stedet for en timebasert fakturering.
- Anbefaling av advokatIngenting. Vi mottar ingen provisjon eller annen belønning fra advokatfirmaet for å anbefale det.
Advokaten er Deres kostnad, ikke vår, og det er en av de få postene ved et spansk kjøp som faktisk kan forutsies på forhånd. Med omtrent 1 % inkludert merverdiavgift blir det rundt 3.500 € ved et kjøp på 350.000 €, omtrent 5.000 € ved 500.000 € og omtrent 10.000 € ved 1.000.000 €. Siden det er en andel av prisen og ikke en timebasert faktura, blir ikke en kontroll som viser seg å være komplisert, til en større regning.Dette gebyret dekker mer enn kontrollen. Firmaet vi anbefaler, håndterer Deres NIE, den spanske bankkontoen, strøm, vann og andre tjenester, boligforsikringen, turistlisensen hvis De ønsker å leie ut eiendommen, samt de årlige skatteoppgavene for ikke-bosatte og utleie i etterkant. Det gir Dem én betrodd kontakt for det meste De trenger her, i stedet for fem.Vår egen koordinering er kostnadsfri, og den forblir kostnadsfri hvis De bestemmer Dem for ikke å kjøpe. Ingenting for søket, ingenting for visningene og ingenting for tiden vi har brukt. Det eneste unntaket er et reservasjonsgebyr som allerede er betalt til selgeren eller utbyggeren. Om det blir tilbakebetalt, og på hvilke vilkår, vil De vite før De betaler noe.
Vi mottar ingen provisjon eller annen godtgjørelse for å anbefale et advokatfirma. Spør andre advokatfirmaer om dette også. Svaret deres sier noe om hva slags firma de er.
Hva kontrollen ikke kan gjøre
En gjennomført kontroll er ingen garanti. Den forteller Dem hva som kunne bekreftes, hva som ble bekreftet, og hva som ble funnet. Ikke alle punkter gjelder for alle eiendommer, og advokaten kontrollerer det som er relevant for den aktuelle transaksjonen.En reservasjon betyr ikke at alt allerede er kontrollert. Vi kan ikke bekrefte alt før reservasjonen, og det er nettopp derfor kontrollen følger etter den, og hvorfor reservasjonsavtalen må angi hva som skjer med Deres depositum hvis kontrollen avdekker et problem. Om det blir tilbakebetalt, avhenger av ordlyden i avtalen, og dette varierer fra utbygger til utbygger og fra selger til selger. Ingen kan love Dem på forhånd at det vil bli tilbakebetalt.Vi kontrollerer det som kan kontrolleres, forteller Dem hva vi fant og hva det betyr for kjøpet, og hvis noe vesentlig ikke holder mål, vil vi anbefale å ikke fortsette, selv når De allerede har bestemt Dem for å kjøpe. Det har vi gjort i handler vi ville ha fått betalt for.Og en avgrensning for denne siden. Reglene i Spania endres, og de varierer etter sted, eiendomstype og hvordan eiendommen brukes. Se på det De leser her som en forklaring av prinsippene, ikke som en erstatning for kontrollen av Deres eget kjøp. Transaksjonen Deres følger reglene som gjelder på det aktuelle tidspunktet, samt dokumentasjonen for den aktuelle eiendommen.
De vanligste spørsmålene om juridisk kontroll
- Gjøres den juridiske kontrollen før eller etter reservasjonen?
- Etterpå. Reservasjonen tas av markedet slik at advokaten kan gjennomføre den detaljerte kontrollen uten at noen andre kjøper eiendommen i mellomtiden. En reservasjon betyr ikke at De kjøper i blinde, og det er reservasjonsavtalen som beskytter Dem: Den må angi hva som skjer med depositumet hvis kontrollen avdekker et alvorlig problem.
- Hvor lang tid tar kontrollen?
- Vanligvis 2 til 4 uker fra reservasjonen. Det som nesten aldri forlenger prosessen, er selve det juridiske arbeidet. Det er dokumenter som ikke har kommet fra selgersiden, utbyggeren eller administratoren for sameierforeningen, og det er vår oppgave å følge opp dette, ikke advokatens.
- Kan reservasjonsdepositumet refunderes hvis advokaten finner et problem?
- Det avhenger av ordlyden i reservasjonsavtalen, og varierer fra utbygger til utbygger og fra selger til selger. Reservasjonen er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet, så beløpet bør være lite, og avtalen må tydelig angi vilkårene for tilbakebetaling. Derfor leser advokaten den før pengene overføres, og ikke etterpå.
- Kan jeg arve den tidligere eierens gjeld?
- Enkelte gjeldsforpliktelser og andre forpliktelser knyttet til en eiendom kan følge med over til den nye eieren. Derfor omfatter kontrollen eiendommen, ikke bare selgeren. I Spania følger gjeld eiendommen og ikke personen, så ubetalte felleskostnader, skatter eller bøter kan overføres til Dem. Advokaten kontrollerer forholdet med sameiet og ber om de relevante attestene før signering.
- Trenger jeg min egen advokat, eller er Deres advokat tilstrekkelig?
- De trenger en uavhengig advokat som representerer Dem, ikke utbyggeren eller selgeren. Vi anbefaler vanligvis Malaga Solicitors, et uavhengig spansk advokatfirma på Costa del Sol, og vi mottar ingen provisjon for anbefalingen. De står fritt til å benytte Deres egen spanske advokat i stedet, og advokaten handler for Dem uansett.
- Hvem skal eiendommen stå i navnet til?
- Deres navn, begge ektefellenes navn eller noe annet, avhengig av familiesituasjonen og økonomien. Det finnes ikke ett riktig svar. Hvordan eiendommen eies, kan senere påvirke arv, skatter og salg, så dette bør avgjøres sammen med advokaten og en skatterådgiver før kjøpekontrakten, og ikke hos notarius publicus. Hvis De kjøper som par, har barn, eier betydelige verdier i Spania eller vurderer å kjøpe gjennom et selskap, bør De informere advokaten om dette helt fra starten.
- Må jeg reise til Spania for den juridiske delen?
- Ikke for selve kontrollen. Med en fullmakt kan advokaten håndtere det meste av prosessen, inkludert signeringen hos notarius publicus. Vi ser likevel helst at De kommer minst én gang, og fullmakten er enklere å ordne mens De er her enn fra hjemlandet, der det vanligvis innebærer ekstra formaliteter, en apostille og en oversettelse.
- Hvor mye koster den juridiske kontrollen, og hvem betaler?
- De betaler den direkte til advokatfirmaet, ikke gjennom oss. Firmaet vi anbefaler, tar omtrent 1 % av kjøpesummen inkludert merverdiavgift, og dette dekker hele oppdraget, ikke bare kontrollen. Vi mottar ingen andel av beløpet.
