Skatter ved kjøp av eiendom i Spania: ITP, IVA og AJD
På 30 sekunder
Ved et kjøp på Costa del Sol betaler De én av to skatter. Hvilken skatt det er, avhenger bare av hvem som selger. Et videresalg fra en privat eier utløser ITP på 7 % av prisen. Et nybygg fra en utbygger utløser IVA 10 % pluss AJD 1,2 %, til sammen 11,2 %.
Hvem selger eiendommen til Dem?
- En privat eier, bruktboligITP på 7 % av prisen, eller av referanseverdien dersom denne er høyere.
- En utbygger, nybyggIVA på 10 % pluss AJD på 1,2 %, totalt 11,2 %.
Hvilken skatt betaler De, og hvorfor avhenger den av selgeren?
IVA, spansk merverdiavgift, utgjør 10 % av prisen på en helt ny bolig. Den gjelder når selgeren er utbyggeren, fordi et nybyggsalg er en næringstransaksjon som er underlagt merverdiavgift, og ikke en overføring mellom privatpersoner.AJD er den spanske dokumentavgiften på det undertegnede skjøtet, en liten prosentandel av prisen, og i Andalusia betales den sammen med IVA ved kjøp av nybygg. Den kombineres aldri med overføringsskatten for bruktbolig nedenfor. Et kjøp medfører den ene eller den andre skatteordningen, aldri begge.ITP er overføringsskatten som betales ved kjøp av en bruktbolig, og i Andalusia utgjør den 7 % av prisen. Den gjelder når selgeren er en privatperson og ikke en utbygger, slik det normalt er ved kjøp av en bruktbolig.
Hvem selgerHva De betaler
- En utbygger, for en nybyggsenhet
- 10 % IVA pluss 1,2 % AJD, totalt 11,2 %. Fastsettes av nasjonal og regional lovgivning, uten noe å forhandle om.
- En privat eier, for en bruktbolig
- 7 % ITP, beregnet på det høyeste av den avtalte prisen og eiendommens offisielle referanseverdi. Se nedenfor.
Gjelder de lavere satsene De kanskje har lest om, noen gang for Dem?
Både spansk og andalusisk lovgivning fastsetter reduserte skattesatser under hovedsatsene, og en utenlandsk kjøper som undersøker dette temaet, vil finne dem. De gjelder nesten aldri ved kjøp av fritidsbolig eller investeringseiendom. Det er verdt å vite hvorfor, i stedet for å håpe at de gjelder.De fire satsene nedenfor er angitt slik de vanligvis beskrives, og ikke sitert fra den offisielle lovteksten. Se dem derfor som veiledende. Dette koster Dem ingenting i praksis, fordi ingen av dem er en sats De ville ha budsjettert med.
| Redusert ITP, 6 % eller 3,5 %Kun for fastboende | Redusert IVA, 4 %Sosialbolig | Høyere IVA, 21 %Tomt og næring | |
|---|---|---|---|
| Hva kreves | Boligen blir Deres vivienda habitual, Deres hovedbolig og faste bosted, i tillegg til at det gjelder en verdigrense. | Reservert for offisielt beskyttede sosialboliger (vivienda de protección oficial). | Gjelder en tomt eller en næringsenhet, ikke en bolig. |
| Gjelder det en vanlig kjøper | Nei. En ikke-fastboende som kjøper en sekundærbolig på Costa del Sol, kvalifiserer ikke, uansett hva en boligannonse antyder. | Nei. Gjelder ikke vanlige nybygg på denne kysten. | Dette er det eneste tilfellet der satsen er høyere for kjøperen, ikke lavere. |
| Hva gjør du med det | Budsjetter med 7 %. Hvis en megler sier at en lavere sats gjelder, bør De be om å få dette skriftlig og la advokaten kontrollere det. | Se bort fra dette med mindre boligen formelt er utpekt som beskyttet bolig, noe som fremgår av boligens egne dokumenter. | Kontroller hva De kjøper. En tomt eller en næringsenhet beskattes annerledes enn en bolig, og annonsen gjør ikke alltid dette tydelig. |
Den praktiske regelen er å budsjettere med 7 % for en bruktbolig og 11,2 % for et nybygg, og behandle enhver lavere sats De støter på som et særtilfelle som ikke gjelder Dem, inntil en advokat bekrefter noe annet skriftlig.
Hvorfor kan skatten bli høyere enn 7 prosent av det De betalte?
valor de referencia er referanseverdien Spania fastsetter for en eiendom, og overføringsskatten for bruktbolig beregnes ut fra denne når den er høyere enn prisen De betalte. Siden 1. januar 2022 er skattegrunnlaget for ITP juridisk sett det høyeste av de to beløpene, ikke bare prisen som står i kontrakten.Ordningen skal hindre at kjøper og selger oppgir en for lav pris for å redusere skatten. For en ærlig kjøper som har avtalt en rimelig pris, er virkningen enkel og automatisk: Hvis Catastros egen referanseverdi er høyere enn det De avtalte, beregnes skatten i stedet ut fra referanseverdien.
Det kjøpere antarHva referanseverdien innebærer
- Skatten er 7 % av kontraktsprisen
- Den er 7 % av det høyeste av kontraktsprisen og referanseverdien. De to beløpene ligger vanligvis nær hverandre, men gjør det av og til ikke.
- En lavere avtalt pris gir lavere skatt
- Bare ned til gulvet for referanseverdien. Under dette nivået forblir skatten den samme, uansett hva kontrakten sier. Derfor oppnår man ikke annet enn risiko ved å oppgi en for lav pris.
| Avtalt pris | Referanseverdi | |
|---|---|---|
| Grunnbeløp | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP forfaller7 % av grunnlaget | 28.000 € | 30.100 € |
Kan jeg bestride referanseverdien hvis jeg mener den er feil?Ja, gjennom skatten De betaler: De kan betale ITP basert på referanseverdien og deretter bestride den formelt, eller i enkelte tilfeller be om en korrigering. De må dokumentere at den reelle markedsverdien er lavere. Dette er en prosedyre for advokater, ikke et skjema De fyller ut selv. Det kan være lurt å ta opp saken før overtakelse dersom beløpene er svært forskjellige, ikke etter at De allerede har betalt.
Hva skjer hvis De selv tar med kjøpesummen i kontanter?
Nesten ingen som finansierer et kjøp i Spania, bør ha med seg kontanter over en grense, og årsaken er ikke bare praktisk. Spania behandler kontantbevegelser over en viss grense som noe De må deklarere på forhånd, separat fra eventuelle spørsmål banken eller advokaten stiller om hvor pengene kommer fra.Regelen som gjelder for en utenlandsk kjøper, er spansk lov, ikke EU-forordningen som de fleste artikler siterer. EU-regelen (Reglamento 2018/1672) regulerer bare EUs ytre grense. Inn- eller utførsel fra EU av 10.000 € eller mer i kontanter må deklareres automatisk hvis De har pengene med Dem, eller oppgis på forespørsel hvis de sendes uten ledsager. Reise fra Czechia til Spania innebærer ikke passering av en ytre EU-grense, så denne forordningen gjelder ikke for denne reisen.Det som gjelder, er spansk lov direkte: etter Ley 10/2010 og Orden ETD/1217/2022 skal en bevegelse på 10.000 € eller mer per person, på en nasjonal reise eller en reise innenfor EU, deklareres på skjemaet Modelo S-1, som leveres på forhånd der grensepasseringen ikke har en tollpost. En separat, høyere terskel på 100.000 € gjelder bare for bevegelser som skjer utelukkende innenfor Spania, og gjelder ikke for en reise fra Czechia til Spania.
- Å flytte 10 000 € eller mer i kontanterWho decidesDen som bærer detWhat it grantsUtløser pliktenIf noIngenting å deklarere
- Send inn Modelo S-1 på forhåndWho decidesDe, før reisenWhat it grantsLovlig, registrert bevegelseIf noBeslag og bot
- Bekreft grensen for kontantbetaling med advokaten DeresWho decidesDeres advokatWhat it grantsIngen grense for betalingenIf noDe risikerer å bryte en grense ingen har bekreftet for Dem
Én regel til bør fremheves, i stedet for å fremstilles som avklart: Spania har også en grense for hvor stor del av kjøpesummen som kan betales kontant, etter Ley 7/2012 art. 7 med senere endringer. Slik regelen vanligvis beskrives, er grensen 1.000 € når en virksomhet er part i transaksjonen, eller 10.000 € når betaleren er en ikke-bosatt privatperson. Vi har ikke funnet dette beløpet i den offisielle juridiske teksten i BOE. Se det derfor som et tydelig tegn på at en stor kontantbetaling er begrenset, og bekreft det nøyaktige beløpet med advokaten Deres før De legger det til grunn.
Kilder
Må jeg fortsatt deklarere noe hvis jeg overfører pengene via bank i stedet for å ha dem med meg?En bankoverføring er ikke en kontantbevegelse, og Modelo S-1 gjelder ikke for den. Banken Deres vil likevel spørre om midlenes opprinnelse som del av de vanlige kontrollene mot hvitvasking av penger. Dette er et annet spørsmål enn det denne delen besvarer, og det er dette spørsmålet FAQ-siden tar opp under «Må jeg dokumentere hvor pengene mine kom fra?». En bankoverføring er også metoden dette nettstedet anbefaler: se veiledningen om valutaoverføring.
Dette bør De bekrefte før De legger disse satsene til grunn
Fire forhold, kontrollert mot Deres konkrete transaksjon og ikke mot en publisert sats.| Be om | Dette forteller det Dem | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Boligens valor de referencia | Catastro publiserer dette, og advokaten Deres kan kontrollere det før De undertegner noe. Det viser om 7 % skal beregnes av prisen De avtalte, eller av et høyere beløp. | Ingen har undersøkt det, eller det foreligger et løfte om å «ordne det senere». |
| Skriftlig bekreftelse på hvilken skatteordning som gjelder | Om selgeren er utbyggeren (IVA og AJD) eller en privat eier (ITP), høres opplagt ut, men er det ikke alltid, for eksempel ved en bruktbolig som er en usolgt nybygd enhet som fortsatt eies av den opprinnelige utbyggeren. | En antakelse basert på hvordan eiendommen markedsføres, i stedet for hvem som er oppført som selger i kontrakten. |
| Hvordan De planlegger å overføre kjøpsmidlene | En bankoverføring gjør spørsmålet om Modelo S-1 helt irrelevant. Hvis deler av planen omfatter kontanter, er dette tidspunktet for å ta opp deklareringsplikten og betalingsgrensen, ikke etter at De allerede har krysset grensen. | Ingen annen plan enn «Jeg tar dem med når jeg kommer». |
| Om Deres situasjon i det hele tatt omfattes av formuesskatt eller inntektsskatt for ikke-bosatte | Begge finnes, begge er separate fra skattene ved kjøpet som er omtalt ovenfor, og begge har egne sider: formuesskatt og inntektsskatt for ikke-bosatte. | Taushet, eller en antakelse om at kjøpet er den eneste skattehendelsen. |
Bankoverføring kontra kontanter
To måter kjøpspengene fysisk kan komme frem på, og bare én av dem unngår deklarering.| Kontanter | Bankoverføring | |
|---|---|---|
| Deklareringsplikt | Modelo S-1, levert på forhånd, over 10.000 € per person. | Ingen som gjelder selve overføringen. |
| Risiko ved betalingsgrensen | Muligens begrenset over en lav terskel etter Ley 7/2012 art. 7. Bekreft med advokaten Deres. | Ikke relevant. En overføring er ikke en kontantbetaling. |
| Dokumenter midlenes opprinnelse | Vanskeligere: Kontanter har ikke noe eget dokumentasjonsspor når de kommer frem. | Et kontoutdragsspor som både Deres egen bank og den spanske banken allerede har. |
| Praktisk risiko ved selve reisen | Å frakte et stort kontantbeløp gjennom Europa, deklarert eller ikke. | Ingen utover den vanlige reiserisikoen. |
Satsen, ikke Deres regning
Alle satsene ovenfor gjelder per august 2026. Vi har lest dem direkte i andalusisk og nasjonal skattelovgivning, i stedet for å kopiere dem fra en kommentar, og kontrollert dem mot den andalusiske budsjettloven for 2026, som verken endret ITP-satsen på 7 % eller AJD-satsen på 1,2 %. Andalusia fastsetter sine egne ITP- og AJD-satser innenfor det nasjonale rammeverket. Det samme kjøpet i et annet autonomt område kan ha en annen regional sats, selv om den underliggende nasjonale lovgivningen er identisk.Dette er generell informasjon om hvordan skatten gjelder, ikke en beregning av hva De personlig skal betale. Referanseverdien, den nøyaktige overtakelsesdatoen og eventuelle særlige omstendigheter ved kjøpet Deres hører hjemme i Deres advokats skriftlige råd, ikke i en publisert veiledning. Ett tall, grensen for kontantbetaling, er uttrykkelig merket som ubekreftet i stedet for å bli presentert som fastslått: Ikke stol på tallet uten at Deres egen advokat bekrefter det.Noen temaer behandles i egne veiledninger: Veiledningen om kjøpskostnader dekker de samlede kostnadene, inkludert gebyrer til notarius publicus, eiendomsregisteret og advokaten. Veiledningen om årlige kostnader dekker IBI og meldingen for ikke-bosatte, som begynner året etter overtakelsen. Veiledningene om formuesskatt og arv dekker disse to separate skattespørsmålene i sin helhet.
Vanligste skattespørsmål
- Hvis jeg kjøper en usolgt bolig fra en bank i stedet for en utbygger, hvilken skatt gjelder?
- Det avhenger av hvem som juridisk selger den til Dem, ikke av hvordan den markedsføres. En bank eller et fond som har overtatt nybygg etter et tvangssalg, selger vanligvis som næringsdrivende. Det kan innebære at IVA fortsatt gjelder, selv om transaksjonen ser ut som en bruktbolig. Dette er nettopp den typen tilfelle sjekklisten ovenfor skal avdekke før overtakelsen, ikke etterpå.
- Endres skattesatsen hvis jeg kjøper gjennom et spansk selskap i stedet for personlig?
- Kjøpsskatten (ITP eller IVA pluss AJD) beregnes på samme måte, uansett hvem kjøperen er. Når et selskap er kjøper, endres helt andre forhold: løpende selskapsskatt, årlige innleveringer og hvordan et fremtidig salg beskattes. Denne sammenligningen er temaet for veiledningen om kjøp gjennom selskap.
- Er AJD-satsen den samme overalt i Spania?
- Nei. AJD er, i likhet med ITP, en regionalt fastsatt sats innenfor et nasjonalt rammeverk, slik at et annet autonomt område kan fastsette en annen prosentsats. Tallet 1,2 % ovenfor gjelder spesifikt Andalusias gjeldende sats per august 2026.
