Kjøpekontrakt ved kjøp av eiendom i Spania
På 30 sekunder
Ved videresalg i Spania brukes en arras-kontrakt, med et depositum på 10 til 20 % av prisen. Spansk lov anerkjenner tre typer arras-kontrakter, med ulike konsekvenser dersom handelen ikke gjennomføres. Kontrakten må angi typen, for hvis den ikke sier noe, er standardtypen den som er dårligst for kjøperen.
| Arras penitencialesSivilloven art. 1454 | Arras confirmatoriasden stilltiende standarden | Arras penalesen hybrid | |
|---|---|---|---|
| Hva det er | En prisfastsatt rett til å trekke seg | En vanlig delbetaling | En konvensjonalbot, samt rett til å tvinge frem salget |
| Hvis De trekker Dem | De mister depositumet | De kan fortsatt saksøke for å fullføre | De betaler boten, men salget kan fortsatt tvinges gjennom |
| Hvis de trekker seg | De gir det tilbake doblet | De kan fortsatt saksøke for å fullføre | De betaler boten, men salget kan fortsatt tvinges gjennom |
| Velg dette hvis | De ønsker en enkel utvei til en kjent pris | Ingen av partene planlegger å trekke seg | De ønsker noe som i større grad motvirker at en part trekker seg enn et vanlig depositum |
Hvilken kontrakt skal jeg signere, og hva skjer hvis jeg må trekke meg?
De signerer en contrato de arras. Hva som skjer hvis De trekker Dem, avhenger helt av hvilken av de tre lovbestemte typene kontrakten angir. Contrato de arras er den private kontrakten om sikkerhetsbeløp som brukes ved kjøp av bruktbolig. Kjøper og selger signerer den før notarius publicus, og den fastsetter boten hvis en av partene avbryter handelen. Depositumet er den betydelige betalingen som følger etter reservasjonen og forplikter begge parter til salget, og spansk praksis behandler det som et sikkerhetsbeløp, ikke som en delbetaling De kan trekke Dem fra. Arras er ikke det samme som et tsjekkisk depositum. Avhengig av hvilken type som er avtalt, kan det å trekke seg koste kjøperen depositumet, og selgeren kan måtte betale det dobbelte av beløpet. Dette er en langt større konsekvens enn ordet «depositum» tilsier for en utenlandsk leser.Artikkel 1454 i sivilloven beskriver den typen de fleste kontrakter bruker: arras penitenciales. Hvis kjøperen trekker seg, mister vedkommende depositumet. Hvis selgeren trekker seg, må vedkommende betale tilbake det dobbelte av depositumet. Denne typen gir begge parter rett til å trekke seg, mot en fastsatt pris. Det finnes to andre typer, og de fungerer svært annerledes. De kan se alle tre gjengitt i sin helhet ved siden av dette avsnittet.Hvis kontrakten ikke sier hvilken type som gjelder, sies det vanligvis at spanske domstoler legger til grunn arras confirmatorias. Dette er versjonen som IKKE lar Dem trekke Dem på bekostning av depositumet. Denne standardregelen gjentas ofte i juridiske kommentarer. Men artikkel 1454 regulerer i seg selv bare arras penitenciales, og sier ikke hva som gjelder som standard når kontrakten er taus. Den faktiske standardregelen er ikke bekreftet mot den offisielle juridiske teksten i BOE. For en kjøper er den sikreste fremgangsmåten å anta at confirmatorias gjelder, inntil en advokat bekrefter noe annet. Det er nettopp derfor typen må fremgå av en tydelig setning i kontrakten, og ikke overlates til antakelser.
Hvilken type arras bør De be om?Arras penitenciales, hvis det er viktig for Dem å kunne trekke Dem mot en kjent kostnad. Dette er også typen de fleste spanske eiendomsmeglere og advokater bruker av gammel vane. I praksis ber De derfor vanligvis bare advokaten Deres bekrefte at ordet står i kontrakten, ikke om noe uvanlig.
Er nybygg annerledes?
Ja. Dokumentet som følger reservasjonen ved et nybygg, kalles vanligvis bare den private kjøpekontrakten (contrato privado de compraventa), ikke «arras». Artiklene i sivilloven ovenfor regulerer den ikke. Hver betaling De gjør til utbyggeren før bygget er ferdig, må fra det tidspunktet byggetillatelsen gis, være dekket av en bankgaranti eller forsikringspolise i Deres navn, utstedt av en autorisert bank eller forsikringsgiver. Hvis utbyggeren ikke leverer i tide, tilbakebetaler garantien hver euro De har betalt, pluss lovbestemte renter. Dette er en annen type beskyttelse enn et doblet depositum. Ferdigstillelse av et nybygg tar vanligvis alt fra 2 måneder til 3 år, avhengig av prosjektets stadium.Loven som gjelder i dag, er den første tilleggsbestemmelsen (disposición adicional primera) i Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, slik den er endret ved Ley 20/2015. En eldre lov, Ley 57/1968, omfattet dette tidligere, og er fortsatt nevnt i mye eldre materiale på nettet. Den ble opphevet 1. januar 2016, og innholdet ble innarbeidet i bestemmelsen ovenfor. Hvis en kontrakt eller rådgiver fortsatt viser til loven fra 1968, siterer de en opphevet lov. Dette er verdt å merke seg, og ikke anta at det bare er en ufarlig kortform.
| Bruktboligerarras | Nybyggprivat kjøpekontrakt | |
|---|---|---|
| Lovvalg | Código Civil, artikkel 1454 | LOE, første tilleggsbestemmelse |
| Typisk beløp på dette stadiet | 10 til 20 % av prisen | Fastsettes i utbyggerens betalingsplan |
| Hvis de ikke kan levere | Depositumet tilbakebetales dobbelt hvis arras penitenciales er angitt | Alle innbetalinger tilbakebetales i sin helhet, med lovbestemte renter, under bankgarantien |
| Hva advokaten Deres sjekker først | At typen arras er angitt i kontrakten | At det finnes et reelt bankgarantibevis for Deres konkrete innbetalinger |
Hvor lang tid går det fra kontrakten undertegnes til De får nøklene?
Ved et videresalg tar hele prosessen fra reservasjon til nøkler vanligvis 1 til 3 måneder. Arras-kontrakten signeres vanligvis omtrent midt i denne perioden, når den juridiske kontrollen, som selv tar omtrent 2 til 4 uker, allerede er godkjent. Ved et nybygg tar den samme prosessen mye lengre tid, alt fra 2 måneder til 3 år, fordi den avhenger av hvor langt prosjektet har kommet, ikke av en fast kalender.Å få en advokat til å kontrollere kontrakten før De signerer den, uansett fremgangsmåte, koster vanligvis omtrent ~1 % av prisen. Dette er en liten kostnad sammenlignet med det som står på spill: et dokument som avgjør om depositumet Deres i det hele tatt blir tilbakebetalt, doblet eller ikke.
Hva går galt på dette stadiet, og hvordan oppdager advokaten det først?
Nesten alt som går galt her, er helt vanlig. Det dreier seg som regel om én av en kort liste med ordinære feil. Hver av dem er enkel å oppdage før undertegning, men kostbar å rette opp i etterkant.
- Høyeste risikoKontrakten angir ikke hvilken type arras som gjelderDet tolkes vanligvis som confirmatorias, noe som ikke gir Dem mulighet til ganske enkelt å trekke Dem mot å gi avkall på depositumet.What to do insteadBekreft at ordet "penitenciales", eller typen De ønsker, står i teksten.
- Verdt å stå på sittDepositumet betales direkte til selgerens egen kontoHvis selgeren allerede har brukt pengene, er en rettsavgjørelse om dobbelt depositum ikke det samme som å ha fått pengene tilbake.What to do insteadBe i stedet om en klientkonto eller deponeringskonto, særlig fordi selgeren kan bli skyldig å betale tilbake dobbelt depositum.
- Høyeste risikoUtbyggerens bankgaranti beskrives som «automatisk når De har betalt»Garantien må gjelde Deres konkrete innbetalinger, være utstedt i Deres navn og foreligge fra det tidspunktet byggetillatelsen gis. Det er ikke bare et generelt løfte fra selskapet.What to do insteadBe om det individuelle garantibeviset. Ikke godta en markedsføringspåstand om at det finnes en garantiordning.
- Verdt å stå på sittFristen for overtakelse har ingen konsekvens hvis den oversittesEn dato uten en angitt konsekvens er ingen reell beskyttelse, uansett hvilken løsning det gjelder. Det er bare et håp.What to do insteadSørg for at kontrakten angir hva som skjer med pengene og avtalen hvis den avtalte datoen overskrides.
Dette bør De bekrefte før De undertegner den bindende kontrakten
Fem ting. Advokaten Deres bør kontrollere disse, ikke bare lese dem én gang og stole på dem, fordi denne kontrakten fastsetter de reelle konsekvensene av å trekke seg.- Hvilken type arras er angitt for en bruktboligOrdet "penitenciales" (eller en tilsvarende tydelig erklæring om retten til å trekke seg fra depositumet) må stå i teksten, ikke bare være underforstått. En dårlig formulering omtaler arras generelt og angir aldri typen.
- Hvor depositumet faktisk stårEn klientkonto eller sperret konto gir en sterkere posisjon enn penger som betales direkte til selgerens personlige konto, særlig hvis selgeren senere må tilbakebetale det dobbelte. En dårlig formulering angir ingen konto i det hele tatt, bare "betalt til selger".
- Bankgarantiens attest for et nybyggDen må angi Deres enhet og Deres konkrete betalinger, utstedt av en autorisert bank eller forsikringsgiver, ikke en generell firmabrosjyre om garantier. En dårlig formulering er en markedsføringserklæring om at "alle betalinger er garantert", uten vedlagt sertifikat.
- Fristen for overtakelse og hva som skjer hvis den overskridesBegge alternativer bør angi hva som skjer med pengene og avtalen hvis den avtalte datoen overskrides, ikke bare hva som skjer hvis en av partene ganske enkelt ombestemmer seg. En dårlig formulering angir en dato uten noen konsekvens dersom den overskrides.
- Hva som er inkludert skriftlig i en bruktboligFast inventar, hvitevarer og alt som annonsen antydet, men som skjøtet ikke automatisk omfatter. Dette er det siste dokumentet før notarius publicus, der det fortsatt er rimelig å legge til en manglende gjenstand. En dårlig formulering sier "som besiktiget" uten å spesifisere noe.
Dette forklarer loven, ikke Deres konkrete kontrakt
Dette er generell informasjon om spansk kontraktsrett slik den gjaldt 17. august 2026, lest i den opprinnelige kilden og ikke kopiert fra kommentarer. Det er ikke juridisk rådgivning om dokumentet De har foran Dem. Hvilken type arras som gjelder, om et bankgarantisertifikat er ekte og gyldig, og hva en oversittet frist faktisk koster, er spørsmål som bare en uavhengig advokat kan besvare etter å ha lest Deres konkrete kontrakt.Vi utarbeider ikke denne kontrakten, og vi er ikke part i den. Det vi sørger for, er at en advokat leser den før De signerer. Vi sørger også for at typen arras eller garantisertifikatet er et uttrykkelig angitt og kontrollert faktum, ikke bare en antakelse alle gjør om hverandre.
De vanligste spørsmålene om kjøpekontrakten
- Er arras-kontrakten den samme som skjøtet som signeres hos notarius publicus?
- Nei. Arras-kontrakten er et privat dokument mellom kjøper og selger. Den signeres før notarius publicus medvirker, uten at notarius publicus er til stede. Det offentlige skjøtet, escritura pública, signeres senere på notarius publicus sitt kontor, og det er dette dokumentet som overfører eiendomsretten. Arras-kontrakten fastsetter vilkårene som deretter gjennomføres ved møtet hos notarius publicus.
- Hva skjer med depositumet i arras-avtalen hvis salget ikke blir gjennomført av en grunn som ingen av partene kontrollerer?
- Det avhenger av hva kontrakten selv sier om situasjonen. Dette er nettopp grunnen til at en godt utformet arras-kontrakt dekker mer enn bare "kjøperen ombestemmer seg" og "selgeren ombestemmer seg". En årsak utenfor begge parters kontroll, for eksempel at et boliglån avslås av grunner som ikke har sammenheng med kjøperens opptreden, fortjener en egen og spesifikk klausul i stedet for å overlates til den generelle regelen om penitenciales.
- Kan jeg forhandle om prosentandelen av kjøpesummen som betales på dette stadiet?
- Ja, 10 til 20 % er et vanlig intervall, ikke en fast regel. Det nøyaktige beløpet er en del av det kjøper og selger avtaler seg imellom. Et lavere beløp reduserer det som står på spill dersom De må trekke Dem under penitenciales-regelen. En selger kan be om mer dersom vedkommende ser det som et sterkere tegn på forpliktelse.
