Kan De faktisk forhandle om prisen på en eiendom i Spania?

For en bruktbolig, vanligvis ja, men hvor mye avhenger langt mer av selgerens motivasjon enn av hvordan tilbudet fremsettes. For et nybygg, sjelden når det gjelder selve prisen. Den som svarer på dette spørsmålet med en prosentandel, gjetter.

Er det noe å gå på hos utbyggeren?

Noe, men vanligvis ikke på prisen. Utbyggere fastsetter en fast prisliste, og et attraktivt prosjekt med venteliste har ingen grunn til å endre den. Det som kan endres, er betalingsplanen, innredningen og spesifikasjonene, samt noen ganger tilleggstjenester. Prisavslag gis hovedsakelig på de siste enhetene i et ferdigstilt prosjekt.

Hva kan avtales bortsett fra prisen?

Betalingsplanen, fristene, reservasjonen og vilkårene for den, innredningen og endringer, samt overtakelsen. For et nybygg er dette vanligvis mer verdifullt enn selve prissamtalen, og det er lurt å be om en liste over tilpasninger før De reserverer, ikke etterpå.

Hva koster det meg å forhandle?

Ingenting. De betaler oss ingenting på noe tidspunkt under kjøpet. Honoraret vårt er en andel av provisjonen som selgersiden uansett betaler, og eiendommen koster Dem det samme hvis De går direkte.

Hvor stort er reservasjonsdepositumet, og kan det refunderes?

Vanligvis 6 000 til 11 000 €, og for dyrere eiendommer rundt 1 % av prisen. Om beløpet tilbakebetales, avhenger av ordlyden i reservasjonsavtalen og varierer fra utbygger til utbygger og fra selger til selger. Dette er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet, så beløpet bør være lavt, og kontrakten må tydelig fastsette vilkårene for tilbakebetaling. Derfor leser advokaten avtalen før pengene overføres, ikke etterpå.

Vil De forhandle om en eiendom jeg har funnet selv?

Ja. Send oss lenken fra Idealista, et annet meglerbyrås nettsted eller direkte fra en utbygger. Vi kontrollerer at den fortsatt faktisk er tilgjengelig og til hvilken pris, forteller Dem hva vi ville bedt selgersiden om, og hvis det er fornuftig, håndterer vi forhandlingene og følger Dem frem til nøklene.

Services

Forhandling av boligprisen på Costa del Sol

Forhandlinger her er ingen tryllekunst, og ingen kan love Dem rabatt. Prisen fastsettes av selgeren eller utbyggeren, ikke av et meglerkontor. Det som endrer utfallet, er å vite hva en slik bolig i den aktuelle byen faktisk selges for, hva selgeren allerede har avslått, og hva som faktisk kan endres utover prisen. Langs denne kysten gjelder det ofte betalingsplanen, fristene, innredningen og vilkårene for reservasjonen. Vi forhandler med utbyggeren eller selgerens agent fra Deres side av bordet, og når det ærlige svaret er at tilbudet ikke er verdt å legge inn, er det det vi forteller Dem.

Hvem sitter på den andre siden

Utbyggeren, selgeren og selgerens agent ønsker alle at handelen skal fullføres. Det er deres rolle, og det er ikke noe galt i det. Det er likevel verdt å være tydelig på dette, fordi det er selve grunnen til at en kjøper har fordel av å ha noen hvis rolle er det motsatte.Vår rolle er å finne ut av vilkårene, ta med det tilbudet utelater, sammenligne alternativene og fortelle Dem om akkurat dette kjøpet faktisk er fornuftig.

Utbyggeren og salgsteametDe har prislisten og bestemmer hvilke enheter som legges ut, og når. For et sterkt prosjekt med venteliste har de ingen grunn til å sette ned prisen, og det vil de heller ikke gjøre.
Selgerens agentRepresenterer selgeren, ikke Dem. De organiserer visningen, besvarer spørsmålene Deres og ivaretar selgerens interesser. Jobben deres er å selge akkurat denne boligen på best mulige vilkår for selgeren.
SelgerenFor en bruktbolig er dette den klart største variabelen. Hvor stort forhandlingsrommet er, avhenger langt mer av hvorfor de selger og hvor lenge de har forsøkt, enn av noe som blir sagt ved bordet.
OssVi har ingen egen portefølje som må selges, og i de sjeldne tilfellene der en bolig i en annonse er vår, sier vi fra før De ser den. Byråene langs denne kysten deler annonser, så prisen er identisk uansett hvem De kommer gjennom. Det betyr at den eneste reelle variabelen som gjenstår, er hvem som sitter på Deres side.

Skal ikke selgerens agent også hjelpe meg?De vil hjelpe, og de kan være helt ærlige overfor Dem. De er likevel engasjert og betalt av selgersiden for å selge boligen på best mulige vilkår for selgeren. Det er jobben deres, og å påpeke det er ingen kritikk av dem.

Har De egne eiendommer De må selge?Nei. Vi har ingen egne boliger på lager. Det har større betydning her enn det kanskje høres ut som, fordi et meglerkontor med egen beholdning har en grunn til å styre Dem mot denne, og det har ikke vi.

Hvor tallene kommer fra

Å bo her hele året er ikke bare en linje på et nettsted. Det betyr daglig kontakt med agenter, utbyggere og pågående handler. Slik vet vi hva en bestemt boligtype i en bestemt by faktisk selges for, og hvor det fortsatt gir mening å snakke om pris.Annonsert pris og prisen kundene våre faktisk ender opp med å betale, pleier å være to forskjellige ting. Det meste av den nyttige informasjonen om dette avviket finnes ikke i annonsen, og heller ikke på noen portal.

Det portalen viser DemDet vi undersøker

Prisforlangende: Den annonserte prisen, det selgeren forventer, og prisen det faktisk gir mening å innlede en samtale på, er tre forskjellige tall. Vi spør selgersiden hvilket av dem som gjelder i dag.
At boligen er annonsert: Om den faktisk fortsatt er tilgjengelig til den prisen, og hva som har endret seg siden annonsen ble publisert. Det er bortkastet tid for både Dem og oss å forhandle om en enhet som allerede er reservert.
Ingenting om allerede innlagte tilbud: Når det er relevant, finner vi ut hvilke tilbud selgeren allerede har avslått. Ett avslått tilbud forteller Dem mer om forhandlingsrommet enn enhver teknikk.
Ingenting om hvorfor den ikke er solgt: Vi spør selgersiden hvorfor en bolig fortsatt er på markedet. Noen ganger er svaret prisen. Andre ganger er det noe De vil ønske å vite før De i det hele tatt legger inn et bud.
At enheten er solgt: Ikke alle utbyggere er åpne om hva som faktisk er solgt. Enheter lanseres i puljer, de beste holdes ofte tilbake, og en enhet som er merket som solgt, kan dukke opp igjen senere. Vi forteller Dem når boligen De liker, ser ut til å være holdt tilbake snarere enn solgt, og vi følger prosjektene De er interessert i, slik at De får vite når en enhet lanseres.
En kvadratmeterpris, hvis De er heldig: Vi beregner median pris per kvadratmeter basert på vår egen katalog, ikke nasjonal statistikk. Medianen betyr at halvparten av tilbudene i byen er billigere, og halvparten er dyrere. Det er ikke den billigste boligen De kan kjøpe der, og det er heller ingen verdivurdering av én bestemt eiendom.

Her går grensen for alt dette, fordi den betyr mer enn resten. Solgte priser er ikke offentlige i Spania. Det finnes ikke noe register som De eller vi kan slå opp for å se hva leiligheten under faktisk ble solgt for. Alt ovenfor bygger på daglig tilstedeværelse i markedet, ikke på verifiserte data, og alle som oppgir en fast prosent under prisforlangende som tommelfingerregel, oppgir en følelse.De trenger heller ikke å ta noe av dette på tillit. Når det finnes sammenlignbare boliger, finner vi dem, forteller Dem hva hver av dem koster og hva som faktisk gjør dem sammenlignbare, i stedet for at de bare ligger i nærheten, og sier deretter hvor vi mener Deres bud bør starte, og hvorfor. Noen ganger finnes det ingen ærlig sammenligning for en bolig. Da sier vi det, i stedet for å lage en sammenligning basert på boliger som ikke ligner.

Kvartalsvis markedsoversikt

Hvordan vet De hva en bolig faktisk blir solgt for?Gjennom daglig kontakt med agenter, utbyggere og pågående handler langs denne kysten. Det er også grunnen til at vi ikke vil gi Dem et tall skriftlig som om det var målt: Spania har ikke noe offentlig register over salgspriser, så ingen langs denne kysten har et bekreftet tall, uansett hva de forteller Dem.

For en nybyggbolig er prisen det siste som endres

En utbygger har en prisliste, og et prosjekt med venteliste har ingen grunn til å gi rabatt. Det er ikke det samme som at det ikke finnes noe å spørre om. Det betyr at det som er verdt å spørre om, ikke er prisen, og at nesten alt må tas opp før De reserverer, fordi svaret vanligvis er nei etterpå.

BetalingsplanenHvor mye som betales når. Å flytte tyngdepunktet mellom avdragene under byggeperioden og restbeløpet ved overtakelse er ofte mer verdifullt for en kjøper enn et lite prisavslag ville vært, og det er det en utbygger lettest kan gå med på.
Oppgradering av spesifikasjonenKjøkken, bad, gulv, klimaanlegg, gulvvarme og dusjvegger. Når dette gjøres gjennom utbyggeren mens leiligheten bygges, koster det en brøkdel av hva det samme arbeidet koster senere, og i enkelte prosjekter tilbys det som en pakke i stedet for punkt for punkt.
Parkering og bodI mange prosjekter prises disse separat og oppgis senere som tillegg. Om de er inkludert, og hvor mange plasser det gjelder, utgjør reelle penger i handelen og blir jevnlig utsatt til det er for sent å spørre.
En møbelpakkeNoen utbyggere tilbyr en møbleringspakke for prosjektet. Det er verdt å avklare før De reserverer om en slik pakke finnes, hva den faktisk inneholder, og om den kan inkluderes i handelen. Dette er enda viktigere dersom De planlegger å leie ut boligen.
Endringer mens det fortsatt er på papirFlytte en vegg, endre plasseringen av stikkontaktene eller fjerne et badekar til fordel for en dusj. Mulig tidlig og umulig senere. Listen over hva denne utbyggeren vil og ikke vil gjøre, er et dokument De kan be om.
Perioden for felleskostnaderHvem som dekker felleskostnadene fra overtakelsen av Deres bolig til utbyggingen er ferdigstilt og fungerer som den skal. Et lite månedlig beløp blir betydelig over et par år, og det er rimelig å ta opp mens kontrakten fortsatt er åpen.

Ingen av disse punktene er et løfte, og vi vil ikke late som om en utbygger skylder Dem noen av dem. Det dette er, er listen vi går gjennom med utbyggeren på Deres vegne, og grunnen til at vi ber om listen over tilpasninger før reservasjonen, ikke etterpå.

Når vi ber Dem om ikke å legge inn et tilbud i det hele tatt

Vi er ikke her for å få hvert kjøp helt frem til notarius publicus. Noen ganger anbefaler vi å forhandle. Noen ganger å vente. Og noen ganger å ikke kjøpe i det hele tatt. Hvis en bolig etter vår vurdering er overpriset, har en alvorlig mangel eller ikke står i forhold til markedet, sier vi fra. Vi forteller Dem også om vi ser rom for forhandling, eller om vi mener at tilbudet ikke er verdt å legge inn overhodet.

PrisDet finnes et bedre alternativ på markedet. Boligen kan være helt utmerket. Det er prisen på akkurat denne, sammenholdt med hva det samme budsjettet kjøper andre steder, som ikke holder mål.
BeliggenhetDet De ikke kan se i annonsen, endrer hva kjøpet innebærer. Det som står ved siden av boligen i dag, er ikke spørsmålet. Det som kan få lov til å stå der i morgen, er det ofte.
KontrolleneEt juridisk eller teknisk funn endrer anbefalingen. På det tidspunktet handler samtalen ikke lenger om pris i det hele tatt, og å presse på for en bedre pris ville være feil råd.

En av våre saker gjaldt en bruktbolig i Marbella til 1.100.000 €, der en stor del av det kunden betalte for, var den åpne utsikten. Tomten foran viste seg å kunne bebygges, og det som lovlig kunne oppføres der, ville ha endret utsikten betydelig. Prisen så plutselig annerledes ut: Kunden ville ikke bare ha kjøpt leiligheten og utsikten, men også risikoen for å miste én av de to tingene han betalte en premie for. Vi anbefalte å ikke kjøpe den.Noen ganger er det beste resultatet en handel som ikke blir noe av. Det riktige svaret er ikke alltid ja.

Snakker De faktisk klienter fra å kjøpe?Ja, og vi har gjort det i handler vi ville ha fått betalt for. Det finnes en side om disse sakene, og grunnen til at vi publiserer dem, er at prinsipper ikke overbeviser noen som skal bruke flere hundre tusen euro. Konkrete eksempler gjør det.

Avgjør størrelsen på honoraret hva De anbefaler?

Honoraret vårt er ikke det samme for alle boliger. Det avhenger av tilbudet og vilkårene som er avtalt med utbyggeren eller selgerens meglerfirma, og hvis De spør hva det er for en bestemt bolig, forteller vi Dem det.Det er derfor helt rimelig å spørre om størrelsen på honoraret kan påvirke hvilken bolig vi anbefaler. Det gjør den ikke, og det finnes grunner til det som ikke krever at De bare stoler på vårt ord.

En bedre bolig slår et høyere honorarHvis boligen som gir mest mening for Dem, er den der honoraret vårt er lavere, er det den vi anbefaler. Dette gjelder vanligvis bruktboliger, der honoraret vårt ofte er lavere enn for enkelte utbyggerprosjekter.
Ingen salgsmål for bestemte prosjekterVi mottar ingen volumbonuser eller belønninger for å selge et bestemt antall enheter i et bestemt prosjekt, så det finnes ikke noe prosjekt vi må presse Dem mot.
Det finnes konkrete eksemplerVi har rådet klienter til å trekke seg da en juridisk eller teknisk kontroll avdekket et alvorlig problem, og vi har anbefalt en annen bolig selv om det innebar et lavere honorar for oss, fordi vi mente at det var det bedre valget for klienten.

Slik får vi betalt

Hvilken type depositum De faktisk signerer

Spansk praksis har mer enn én type depositum, og de fungerer ikke på samme måte. Hvilken type kontrakten fastsetter, avgjør om De i det hele tatt kan trekke Dem, hva det koster å trekke seg, og hva selgeren skylder Dem dersom det er selgeren som trekker seg. Det er det eneste virkemiddelet på denne siden som beskytter pengene, og det avklares før noen signerer.

Det kontrakten fastsetter	Hva det betyr hvis noen trekker seg	Hva vi gjør med det
Arras penitenciales	Hver av partene kan trekke seg mot en avtalt pris. Kjøperen mister depositumet, og selgeren tilbakebetaler det dobbelte. Muligheten til å trekke seg finnes, og prisen er angitt i kjøpekontrakten.	Dette er ordningen advokaten vi samarbeider med anbefaler, fordi det er den eneste som gir Dem en vei ut til en kostnad De kjente på forhånd. Hvilken type som faktisk passer i Deres tilfelle, avgjør han ut fra kjøpekontrakten Deres, og vi sørger for at spørsmålet stilles før noe undertegnes, ikke etterpå.
Arras confirmatorias	Ingen har kjøpt en rett til å trekke seg. Depositumet er en delbetaling på et salg som allerede er avtalt, slik at motparten kan gå til retten for å få Dem til å fullføre kjøpet.	Vi gjør Dem oppmerksom på det så snart det dukker opp i et utkast, og advokaten Deres forteller Dem hva det innebærer før noe undertegnes eller betales.
Arras penales	Å trekke seg regnes som et kontraktsbrudd med en avtalt straff, og avhengig av ordlyden kan motparten likevel ha rett til å kreve at salget gjennomføres.	Det samme gjelder her: Vi benevner det i stedet for å la det passere som en formalitet, og advokaten leser den faktiske ordlyden, ikke bare overskriften over den.

Hva klausulen kalles, er mindre viktig enn hva den sier, og en overskrift i et utkast er ikke bevis på hvilken mekanisme som ligger under. Det er advokatens oppgave å lese ordlyden. Vår oppgave er å sørge for at den leses før pengene forlater kontoen Deres, og at det De avtalte muntlig, faktisk er det som endte opp i utkastet.

Reservasjonsavtale

Det vi forhandler om for Dem

Prisen er én av seks punkter, og ved et nybygg er den vanligvis det minst bevegelige punktet. Her er hele oversikten, med hva som realistisk kan endres for hvert punkt, fordi en side som bare snakker om pris, beskriver en forhandling som for det meste ikke finner sted her.

Hva	Hva som realistisk kan endres	Nybygg og bruktboliger
Penger
Pris	Fastsettes av selgeren eller utbyggeren. Vår oppgave er å vite hva det samme omsettes for i nærheten, hva som allerede er avslått, og om det i det hele tatt er verdt å legge inn et tilbud.	Ved et nybygg er et avslag i kjøpesummen unntaket snarere enn regelen, som oftest på de siste enhetene i et ferdigstilt prosjekt som utbyggeren ønsker å selge ut. For en bruktbolig er det vanligvis større spillerom, men ikke alltid, og hvor mye avhenger i stor grad av selgerens motivasjon.
Betalingsplanen	Hvor mye De betaler, og når. Ved et nybygg kan dette oftere endres enn prisen, og for de fleste kjøpere er det mer verdifullt enn en liten rabatt.	Ved et nybygg er betalingsplanen utbyggerens: vanligvis en reservasjon, deretter en større betaling i forbindelse med kjøpekontrakten, så avdrag under byggingen og restbeløpet ved overtakelsen hos notarius publicus. For en bruktbolig er det først reservasjonen, deretter vanligvis 10 til 20 % i den private kjøpekontrakten, og resten hos notarius publicus.
Tid og vilkår
Reservasjonen og vilkårene	Reservasjonen tar eiendommen ut av markedet og holder den av til Dem mens advokaten gjennomfører den juridiske kontrollen. Vanligvis 6 000 til 11 000 €, og for dyrere eiendommer kan den utgjøre rundt 1 % av prisen. Dette er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet, og derfor bør beløpet være lavt.	Samme ordning for begge, men det er kontrakten som teller: Den må tydelig angi hva som skjer med depositumet dersom den juridiske kontrollen avdekker et problem. Derfor leser advokaten den før pengene forlater kontoen, ikke etterpå.
Frister	Når De får nøklene, og hva som skjer dersom datoen blir forsinket. Langs denne kysten er forsinkelser det normale, ikke unntaket.	For en bruktbolig kan overtakelsesdatoen reelt sett forhandles, og den er ofte mer verdifull enn en liten prisendring. Ved et nybygg bestemmes datoen av utbyggeren og avhenger av tillatelser og tilkoblinger utenfor utbyggerens kontroll. Planlegg derfor med noen måneders forsinkelse i stedet for å forhandle om en dato De er blitt lovet.
Selve eiendommen
Møblering og endringer	Hva som følger med boligen, og hva De har lov til å endre i den. Dette er ofte det mest verdifulle som faktisk kan oppnås ved et nybygg.	Ved et nybygg: overflater, noen ganger planløsningen mens den fortsatt bare finnes på papiret, samt praktiske tillegg som er langt rimeligere under byggingen. Be om denne listen før De reserverer, ikke etterpå. For en bruktbolig: hva som blir igjen i boligen, noe som utgjør en reell del av prisen og regelmessig er uklart i boligannonsen.
Overtakelse	Boligens tilstand ved overtakelsen, og hva som skjer med eventuelle forhold som oppdages den dagen.	Ved et nybygg: mangellisten ved overtakelsen, med garantiperiodene regnet fra dette tidspunktet. For en bruktbolig: hva som tømmes, hva som repareres, og hva som ganske enkelt godtas som besiktiget.
Hva som ikke kan forhandles
Deres rettslige vern	Dette kan ikke forhandles, og det er viktig at ingen later som noe annet. Ved et nybygg er pengene De betaler før overtakelsen, beskyttet av spansk lov og en bankgaranti, ikke av en klausul noen har forhandlet frem.	De fleste utbyggere vil ikke endre en standard kjøpekontrakt, og i et prosjekt med hundre enheter kan de realistisk sett heller ikke gjøre det. Advokatens oppgave her er å bekrefte at garantien er gyldig og utstedt i Deres navn, noe som er en av de viktigste kontrollene i hele kjøpet.

Ingenting i denne tabellen er et løfte. Det vi kan love, er at hvert av disse seks punktene tas opp med selgersiden før De forplikter Dem til noe, og at De får et ærlig svar, også når svaret er nei.

Gjennomgang av tilbudet

Hvor i kjøpsprosessen forhandlingene finner sted

Hele kjøpet består av femten trinn, fra den første samtalen til nøklene. Kontakten med selgersiden går gjennom trinn fem, avgjørelsen er Deres i trinn seks, og alt som er avtalt, føres inn i trinn åtte, reservasjonen. I trinn elleve blir disse vilkårene bindende. Fra og med trinn ni tar advokaten over.

Trinn 5, 6, 8 og 11 av 15

Dialog med selgersidenI forbindelse med visninger
Det er her det meste av det faktiske arbeidet ligger, og nesten ingenting av det ser ut som forhandling. Det handler om å stille spørsmålene som avklarer hva som faktisk er tilgjengelig, til hvilken pris og på hvilke vilkår.
New buildVi organiserer visningen med utbyggeren og håndterer kommunikasjonen for Dem.
ResaleVi tar kontakt med selgerens megler og finner ut ting De ikke finner i annonsen, blant annet hvorfor boligen ikke er solgt.
En beslutning uten pressNår som helst underveis
De trenger ikke å kjøpe på den første reisen eller den andre. Vi kan samarbeide med Dem i flere måneder. Hvis ingenting som for øyeblikket er på markedet gir tilstrekkelig mening, sier vi fra. Noen ganger er den riktige beslutningen å kjøpe, andre ganger å endre kriteriene, og noen ganger ganske enkelt å vente.
ReservasjonenNår De finner den riktige eiendommen
Reservasjonen tar eiendommen av markedet og holder den av til Dem mens advokaten gjennomfører den juridiske kontrollen. Det er her vilkårene går fra å være en samtale til å bli et dokument, og derfor må reservasjonsavtalen tydelig angi betingelsene, inkludert hva som skjer med depositumet dersom den juridiske kontrollen avdekker et problem.
New buildEn reservasjonsavtale med utbyggeren. Beløpet avhenger av prosjektet.
ResaleEt reservasjonsdepositum og de avtalte vilkårene. Her fastsettes pris, frister og eventuelle møbler.
Den bindende avtalenEtter godkjent kontroll
Først her kommer kontrakten som fastsetter vilkårene for å gjennomføre transaksjonen, fristene, betalingene og konsekvensene av ikke å overholde avtalen. Det som tidligere er avtalt, er det som skal stå i kontrakten, og det er Deres advokat som skal kontrollere at dette stemmer, ikke vi.
New buildBetalingsplanen fastsettes av utbyggeren. Den kan innebære flere betalinger under byggingen eller en større andel først ved overtakelse. Den nøyaktige strukturen avhenger av prosjektet.
ResaleVanligvis en arras-kontrakt og et ytterligere depositum. Vilkårene, inkludert konsekvensene av å trekke seg, er angitt i selve kontrakten.

Koordinering av juridisk kontroll

Den samme forhandlingen på to ulike måter

Den samme eiendommen og den samme selgeren, kontaktet på to måter.

	På egen hånd	Med Arevont
Hvem megleren representerer	De representerer selgeren eller utbyggeren.	Vi representerer bare Dem.
Hva deres rolle er	Deres rolle er å selge en bestemt eiendom.	Vår oppgave er å finne ut om det er fornuftig å kjøpe den.
Hva De vet før De åpner	Prisforlangendet og det annonsen ellers sier om eiendommen.	Hva sammenlignbare eiendommer faktisk blir omsatt for, hva selgeren allerede har avslått når vi kan finne det ut, og hvorfor eiendommen ikke er solgt.
Hvem som forteller Dem dårlige nyheter	Personen som forteller Dem om eiendommen, må også selge den.	Vi forteller Dem når en eiendom er et dårlig valg, og hvorfor. Selv om det betyr at vi mister en handel.
Språk og avstand	Spansk eller engelsk, med kommunikasjon fra Deres hjemland tilpasset den andre partens tidssone.	Tsjekkisk, fra personer på kysten som møter den andre parten ansikt til ansikt.
Hva det koster Dem	Ingenting direkte. Selgerens provisjon er uansett inkludert i prisen.	Ingenting. Provisjonen er den samme, men en del av den går til noen som representerer Dem.

Et konkret eksempel

Den siste gode enheten til 720.000 €

Et nybygg i Estepona. Kunden likte prosjektet, og den konkrete enheten oppfylte de fleste kriteriene. Det var også press om å bestemme seg raskt, fordi det var få sammenlignbare enheter igjen. Dette er den vanligste forhandlingssituasjonen på denne kysten, og den handler ikke om pris i det hele tatt.

Det som lå på bordetEn enhet til 720.000 € og en grunn til å bestemme seg raskt. Knapphet er et reelt faktum ved et godt prosjekt, men det er også den eldste grunnen i bransjen til å slutte å sammenligne.
Hva vi sammenlignetPris, orientering, planløsning, utsikten og prosjektets vilkår sammenlignet med de andre tilgjengelige alternativene i en tilsvarende prisklasse på det tidspunktet. Selve leiligheten var ikke problemet. Til 720.000 € kunne vi se alternativer der kunden fikk mer for omtrent samme beløp på de områdene som faktisk var viktige for ham.
Det vi anbefalteIkke å reservere den av frykt for at den skulle forsvinne. I stedet la vi de konkrete alternativene frem for ham og forklarte på hvilke områder hvert av dem var bedre innenfor det samme budsjettet.
Hva som skjeddeHan reserverte ikke enheten. Vi fortsatte å lete, og han kjøpte en annen eiendom, en som samsvarte med det han faktisk ønsket å oppnå med kjøpet. Beslutningen ble tatt på grunnlag av sammenligning, ikke av en frist satt av den andre parten.

Vi avgjør ikke om en eiendom er god. Vi avgjør om den er god for Dem til denne prisen.

Da vi sa nei

Hva koster det Dem?

Kjøper0 €Ingen gebyrer, ingen fast honorar, ingenting ved overtakelse og ingenting dersom De trekker Dem fra en handel vi har brukt flere uker på.
Utbygger eller selger
Nybygg
2,5 to 6 %
Bruktboliger
1,5 to 4 %
Provisjonen er allerede inkludert i prisen og betales av selgersiden, enten De kommer gjennom oss eller går direkte.
ArevontVårt honorar er en andel av denne provisjonen, og bare dersom et kjøp gjennomføres. Når vi fraråder Dem å kjøpe, går vi glipp av honoraret, og nettopp derfor er rådet verdifullt.

Det fungerer enkelt. Selgeren har avtalt en provisjon med sitt eget meglerforetak. Hvis De kommer uten egen representasjon, blir hele beløpet normalt værende hos selgerens meglerforetak. Hvis vi representerer Dem, betaler selgerens meglerforetak vår andel av den samme provisjonen. Eiendommens pris endres ikke for Dem, og De betaler ikke noe ekstra.Hvem som betaler honoraret vårt, avgjør ikke hvem vi representerer. Selgers megler representerer selgeren. Vi representerer Dem. Vi er ikke bygget rundt en egen beholdning som må selges, så hvis vi konkluderer med at en eiendom ikke er et godt kjøp for Dem, sier vi fra, selv om vi da ikke tjener noe på handelen.Det er likevel én ting De bør være oppmerksom på. Noen meglerbyråer på Costa del Sol tar også provisjon fra kjøperen. Det vil De ikke oppleve hos oss.

Eiendomsprisen er den samme selv om De går direkte. For et nybygg kan De gjerne be om utbyggerens prisliste og kontrollere den selv.

Rett tale

Hva forhandlinger ikke kan utrette

Ingen kan love Dem en bestemt prosentandel, og De bør se det som et varselsignal når noen gjør det. Prisen fastsettes av selgeren eller utbyggeren, ikke av et meglerbyrå, og for et nybygg er den den samme uansett hvilket meglerbyrå De kommer gjennom. En megler som lover en stor rabatt på et prosjekt før vedkommende engang kjenner prosjektet, bruker rabatten som lokkemiddel.For et nybygg er spillerommet begrenset. Oftest er det betalingsplanen, bedre innredning eller enkelte tillegg som kan justeres. Et avslag i kjøpesummen er unntaket, ikke regelen, for eksempel for de siste enhetene i et ferdigstilt prosjekt som utbyggeren ønsker å selge ut. Etter den sterke veksten de siste årene går markedet gradvis langsommere, så enkelte utbyggere kan være mer åpne for å diskutere prisen, men det fungerer ikke å regne med rabatt på forhånd. Slik er markedet per midten av 2026, og dette er den setningen på siden som endrer seg raskest, så kontroller den mot den gjeldende kvartalsrapporten i stedet for å stole på den om ett år.For en bruktbolig er det vanligvis større spillerom enn for et nybygg, men ikke alltid. Prisen, overtakelsesdatoen, innredningen og de øvrige kjøpsvilkårene kan alle forhandles, og mye avhenger av selgerens motivasjon. Det er det eneste vi kan finne ut, men som De ikke kan.Og her går det en viktig grense. En reservasjon betyr ikke at alt er kontrollert. Vi kan ikke bekrefte alt før reservasjonen, og det er nettopp derfor den juridiske kontrollen kommer etterpå, og hvorfor reservasjonsavtalen må angi hva som skjer med depositumet Deres dersom kontrollen avdekker et problem.

De vanligste spørsmålene om forhandlinger

Kan De faktisk forhandle om prisen på en eiendom i Spania?: For en bruktbolig, vanligvis ja, men hvor mye avhenger langt mer av selgerens motivasjon enn av hvordan tilbudet fremsettes. For et nybygg, sjelden når det gjelder selve prisen. Den som svarer på dette spørsmålet med en prosentandel, gjetter.
Er det noe å gå på hos utbyggeren?: Noe, men vanligvis ikke på prisen. Utbyggere fastsetter en fast prisliste, og et attraktivt prosjekt med venteliste har ingen grunn til å endre den. Det som kan endres, er betalingsplanen, innredningen og spesifikasjonene, samt noen ganger tilleggstjenester. Prisavslag gis hovedsakelig på de siste enhetene i et ferdigstilt prosjekt.
Hva kan avtales bortsett fra prisen?: Betalingsplanen, fristene, reservasjonen og vilkårene for den, innredningen og endringer, samt overtakelsen. For et nybygg er dette vanligvis mer verdifullt enn selve prissamtalen, og det er lurt å be om en liste over tilpasninger før De reserverer, ikke etterpå.
Hva koster det meg å forhandle?: Ingenting. De betaler oss ingenting på noe tidspunkt under kjøpet. Honoraret vårt er en andel av provisjonen som selgersiden uansett betaler, og eiendommen koster Dem det samme hvis De går direkte.
Hvor stort er reservasjonsdepositumet, og kan det refunderes?: Vanligvis 6 000 til 11 000 €, og for dyrere eiendommer rundt 1 % av prisen. Om beløpet tilbakebetales, avhenger av ordlyden i reservasjonsavtalen og varierer fra utbygger til utbygger og fra selger til selger. Dette er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet, så beløpet bør være lavt, og kontrakten må tydelig fastsette vilkårene for tilbakebetaling. Derfor leser advokaten avtalen før pengene overføres, ikke etterpå.
Vil De forhandle om en eiendom jeg har funnet selv?: Ja. Send oss lenken fra Idealista, et annet meglerbyrås nettsted eller direkte fra en utbygger. Vi kontrollerer at den fortsatt faktisk er tilgjengelig og til hvilken pris, forteller Dem hva vi ville bedt selgersiden om, og hvis det er fornuftig, håndterer vi forhandlingene og følger Dem frem til nøklene.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us