Kjøperens eiendomsmegler på Costa del Sol

For et nybygg bør De beregne omtrent 12 til 14 % i tillegg til kjøpesummen, og for en bruktbolig 9 til 10 %. Den største forskjellen gjelder skatten: For et nybygg betaler De 10 % merverdiavgift og i Andalusia 1,2 % dokumentavgift, mens en bruktbolig i stedet utløser 7 % overføringsskatt.

Det avhenger av om De kjøper et nybygg eller en bruktbolig. Ved et nybygg er bankgarantien det viktigste. Betalingene De sender til utbyggeren før byggingen er ferdigstilt, må være beskyttet i henhold til den relevante betalingsordningen. Før pengene sendes, kontrollerer advokaten kontoen, dokumentasjonen og hvilken sikkerhet som gjelder for den aktuelle betalingen. For betalinger som dekkes av en bankgaranti, mottar De et sertifikat knyttet til det konkrete beløpet og den aktuelle kjøperen. Ved en bruktbolig er ordningen annerledes. Advokaten holder oversikt over kontraktene, datoene og overføringsmåten, slik at selgeren først mottar pengene når transaksjonen tilsier at de skal frigis. Det handler altså ikke bare om hvor De sender pengene. Før hver betydelige betaling kontrollerer advokaten hvorfor De sender pengene, til hvem og på hvilke vilkår.

Det avhenger av ordlyden i reservasjonsavtalen, og varierer mellom utbyggere og selgere. Reservasjonen er den eneste betalingen utenfor garantisystemet, og derfor bør beløpet være lavt. Avtalen må tydelig fastsette når det refunderes. Nettopp derfor leser advokaten den før pengene sendes, ikke etterpå.

Det avhenger hovedsakelig av om De kjøper et nybygg eller en bruktbolig. Ved et nybygg er det lurt å ha omtrent 20 til 40 % av kjøpesummen tilgjengelig for innbetalinger som kan forfalle før prosjektet er ferdigstilt. I tillegg trenger De egne midler til skatter og de øvrige kjøpskostnadene, inkludert 10 % merverdiavgift og andre kostnader ved overføringen. Ved kjøp av en bruktbolig bør De som ikke-fastboende realistisk sett regne med at banken finansierer omtrent halvparten av verdien den fastsetter for selve eiendommen. De trenger derfor resten av kjøpesummen og kjøpskostnadene fra egne midler. For en eiendom til 500.000 € er kontantbeløpet De trenger derfor ofte ikke 100.000 eller 150.000 €, men betydelig mer. Derfor avklarer vi finansieringen før reservasjonen, ikke etter at De allerede har bestemt Dem for en bestemt eiendom.

Ja, men som ikke-fastboende bør De ikke automatisk regne med finansiering på 70 eller 80 % av prisen. Ved inntekt i en annen valuta enn euro er det realistisk å regne med finansiering på omtrent 50 % av verdien banken fastsetter. For enkelte kunder kan tilbudet være bedre og for andre dårligere, avhengig av inntekt, eksisterende forpliktelser, alder, hvilken valuta inntekten er i og den aktuelle banken. Det er også viktig at banken ikke beregner boliglånet ut fra kjøpesummen, men ut fra sin egen verdivurdering. Hvis De kjøper for 500.000 €, men banken verdsetter eiendommen til 470.000 €, beregnes finansieringen derfor ut fra 470.000 €. Derfor undersøker vi, før De i det hele tatt velger en eiendom, hvilken finansiering De realistisk kan forvente og hvor mye egne midler De vil trenge.

Hvem som faktisk eier eiendommen, om det finnes pant, utleggsforretninger eller andre heftelser på den, om opplysningene i eiendomsregisteret stemmer, om det finnes gjeld til sameiet, og om den juridiske statusen samsvarer med det De kjøper. For en bestemt eiendom utvides kontrollene etter eiendommens type og historikk.

Ja. En uavhengig advokat som representerer Dem, ikke utbyggeren og ikke selgeren. Advokaten kontrollerer eierskap, gjeld, heftelser, tillatelser, kontrakter og eiendommens juridiske status før De forplikter Dem til kjøpet. Vi ansetter ikke advokater og tar ingen provisjon for å henvise Dem. Vi gir Dem flere alternativer, og De velger selv.

For en ferdigstilt eiendom bør De vanligvis regne med fra noen uker til noen måneder fra reservasjon til nøkkeloverlevering. Ved et nybygg avhenger det av hvor langt prosjektet har kommet: De kan kjøpe en ferdigstilt leilighet, men også et prosjekt som vil ta ytterligere to år å ferdigstille. Hele prosessen fra valg av eiendom, gjennom juridisk kontroll, til notarius publicus er beskrevet ovenfor.

Én gang er tilstrekkelig, og to ganger er bedre. Hele prosessen kan gjennomføres på avstand med en fullmakt, men likevel foretrekker vi at De kommer minst én gang.

Ja. Å kjøpe eiendom og ha spansk oppholdstillatelse er to forskjellige ting. De kan eie en eiendom som ikke-fastboende, og en stor del av prosessen kan håndteres ved hjelp av en fullmakt.

NIE, ja. En spansk bankkonto er svært nyttig i praksis. NIE er et identifikasjonsnummer for utenlandske personer som De trenger til kjøpet, skatter og andre forhold knyttet til eiendommen. Vi ordner dette sammen med advokaten i god tid, fordi det er en unødvendig måte å komplisere kjøpet på å vente til De skal undertegne.

De betaler den største delen av kjøpet i euro, så ved større beløp lønner det seg å se ikke bare på overføringsgebyret, men først og fremst på den faktiske valutakursen. Pengene kan overføres gjennom Deres egen bank eller en spesialisert valutaleverandør, og ved større beløp lønner det seg å sammenligne tilbud. Fremfor alt bør De ikke vente med overføringen til siste øyeblikk. Banken kan be om dokumentasjon på midlenes opprinnelse eller holde tilbake overføringen for interne kontroller. Ved å følge betalingsplanen forteller vi Dem på forhånd når De trenger hvert beløp.

Ja. Ved en større transaksjon bør De regne med at banken og de øvrige partene vil be om dokumentasjon på midlenes opprinnelse. Hvis pengene kommer fra salg av et selskap, utbytte, investeringer eller en annen mer kompleks struktur, bør De ordne dokumentasjonen før De begynner å overføre penger.

Ditt navn, begge ektefellenes navn eller en annen løsning, avhengig av Deres familie- og økonomiske situasjon. Det finnes ikke ett eneste riktig svar. Hvordan De eier eiendommen, kan senere påvirke arv, skatt og salg, så det er bedre å avgjøre dette sammen med en advokat og en skatterådgiver før De undertegner kjøpekontrakten, ikke hos notarius publicus. Hvis De kjøper som par, har barn, eier større verdier i Spania eller vurderer å kjøpe gjennom et selskap, bør De informere advokaten om dette helt fra starten.

Ikke automatisk. Det avhenger av den aktuelle eiendommen, kommunen, sameiets regler og gjeldende regler for turistinnkvartering. Derfor undersøker vi om korttidsutleie er mulig før reservasjonen, dersom utleie er en del av grunnen til at De kjøper.

IBI, felleskostnader, renovasjon, forsikring, strøm og vann, samt skatteforpliktelser i Spania for ikke-bosatte. Den største forskjellen mellom to leiligheter med omtrent samme pris er ofte felleskostnadene. Derfor viser vi de faktiske årlige kostnadene for den aktuelle boligen, i stedet for ett universelt beløp.

Ja. Modelo 210, skatten for ikke-bosatte på beregnet inntekt. Navnet forklarer nesten ingenting, og de fleste eiere oppdager den altfor sent.

Nei. Det å eie en bolig gjør deg ikke i seg selv skattemessig bosatt i Spania. Skattemessig bosted vurderes ut fra din faktiske situasjon, blant annet hvor mye tid du tilbringer i Spania og hvor sentrumet for dine økonomiske og personlige interesser ligger. Hvis du ønsker å tilbringe mesteparten av året her eller flytte permanent, bør du diskutere skattemessig bosted med en rådgiver før du flytter. Det kan påvirke hvordan Spania behandler inntektene og formuen din utenfor Spania.

Etter loven må enhver betaling før byggingen er ferdigstilt være dekket av en bankgaranti utstedt i ditt navn. Advokaten din kontrollerer den nøyaktige ordlyden i garantien for din leilighet før noen betaling gjennomføres, og forteller deg nøyaktig hva den dekker.

Enkelte gjeldsforpliktelser og andre forpliktelser knyttet til en bolig kan følge den nye eieren. Derfor omfatter kontrollene før et kjøp ikke bare selgeren, men også selve boligen. Advokaten kontrollerer blant annet forholdet til boligområdet og innhenter de relevante attestene før signering.

Du kan selge når du ønsker. Spørsmålet er til hvilken pris og hvor raskt. Boligene som videreselges best, er de som har noe den neste kjøperen også vil ha: en god mikrolokasjon, utsikt, riktig orientering, gangavstand eller et godt boligområde. Når vi kjøper, ser vi derfor ikke bare på om du liker boligen i dag, men også på hvem du en dag skal selge den til. Ved salg som ikke-bosatt må du også ta høyde for kostnadene og skattene knyttet til salget.

Ja, og dette kan ordnes på forhånd. Spansk arveavgift gjelder, men Andalusia har sjenerøse lettelser for nær familie. I et testament kan du også velge at arven skal reguleres av loven i ditt eget land, og et kort spansk testament i tillegg sparer familien for flere måneders papirarbeid.

Hvis du kommer én gang i året i to uker, og boligen ellers bare står tom resten av året, kan det være enklere å leie. Men når du kommer flere ganger i året eller tilbringer en lengre del av året på Costa del Sol, blir det å eie en bolig langt mer fornuftig. Du slipper å finne en ledig leiebolig hver gang, forholde deg til sesongpriser eller flytte mellom ulike leiligheter. Du kommer med en liten bag, og alt annet er allerede hjemme. Forskjellen blir enda tydeligere hvis du reiser med hund eller barn, eller ønsker å komme i flere uker eller måneder. Gode langtidsleieboliger er ikke alltid enkle å finne, og i høysesongen kan de være svært dyre. Hvis du leier ut boligen lovlig mens du ikke bruker den, kan leieinntektene dessuten dekke en betydelig del av de årlige eierkostnadene. Med en velvalgt bolig betaler du da ikke bare for et sted å reise på ferie, men eier et ekstra hjem som kan gi inntekter deler av året. For kunder som ønsker å komme hit regelmessig, ser vi derfor vanligvis på når det begynner å lønne seg å kjøpe, fremfor om det lønner seg i det hele tatt.

Det avhenger hovedsakelig av budsjettet og hva du ønsker deg av Spania. Costa Blanca er generelt rimeligere, og det samme budsjettet gir deg betydelig mer der. Costa del Sol er dyrere, men byr på mer liv året rundt, internasjonal infrastruktur, Malaga lufthavn, golf, skoler, helsetjenester og et stort utenlandsk miljø. Hvis du har mindre enn omtrent 250.000 € til selve boligen, sier vi rett ut at vi sannsynligvis ikke ville fokusert på Costa del Sol. Utvalget i denne prisklassen er svært begrenset, og på Costa Blanca kan det samme budsjettet gi betydelig mer mening. Fra omtrent 300.000 € begynner reelle alternativer å dukke opp på Costa del Sol, men det avhenger fortsatt av beliggenheten, avstanden til sjøen, boligens tilstand og hva du ønsker når det gjelder utsikt eller utleie.