Costa del Sol: investering i bolig og etterspørsel etter utleie
Costa del Sol har et av de mest aktive eiendomsmarkedene i Sør-Europa. Investorer kommer på grunn av stabil internasjonal etterspørsel, en lang turistsesong og et begrenset tilbud av attraktive kystboliger. Leieinntekter er reelle, men brutto beløp er aldri det De sitter igjen med. Denne siden gir omtrentlige avkastningstall, ærlige kostnadsberegninger og informasjon om reglene som kan hindre Dem i å leie ut en bolig på korttidsbasis. Se på den som et utgangspunkt, ikke et løfte. Boligprisene kan stige og falle, så bruk alle tallene her som veiledende og innhent egne profesjonelle råd.
Hvorfor investorer kjøper her
Kysten tiltrekker seg kjøpere fra mange land, ikke bare ett. Britiske, skandinaviske, belgiske, nederlandske, tyske og i senere tid amerikanske kjøpere konkurrerer alle om det samme boligtilbudet. Denne spredningen i etterspørselen gjør markedet mer stabilt enn et sted som er avhengig av én enkelt gruppe.
Turistsesongen varer det meste av året, ikke bare i juli og august. Malaga lufthavn er en av de travleste i Spania. Attraktive kysttomter nær sjøen er begrenset, så godt beliggende boliger har en tendens til å holde verdien bedre enn boliger i innlandet.
Når det er sagt, kan etterspørselen avta hvis økonomien svekkes eller valutakursene endrer seg. Ingen beliggenhet er immun mot en nedgangsperiode.
- Internasjonal etterspørsel fordelt på mange land
- Lang turistsesong, ikke bare sommer
- Begrenset tilbud av attraktive kystboliger støtter verdien
- Gode flyforbindelser via Malaga lufthavn
Leieavkastning og etterspørsel
Det finnes to måter å leie ut en bolig på. Korttidsutleie til feriegjester og langtidsutleie. De gir svært forskjellige tall.
Turistlisensen
For å leie ut en bolig på korttidsbasis til feriegjester trenger De en turistlisens. I Andalusia er dette VFT-registreringen, og boligen må registreres i det regionale turistregisteret før De annonserer den.
En lisens er ikke alltid mulig å få. Enkelte regler i sameierforeningen hindrer korttidsutleie i bygningen. Noen områder har regionale eller lokale begrensninger som setter nye lisenser på pause eller begrenser dem. Malaga kommune har allerede begrenset nye turistutleieboliger i deler av sentrum.
- VFT-registrering kreves for korttidsutleie til feriegjester
- Regler i sameierforeningen kan forby dette
- Noen byer begrenser eller stopper nye lisenser
- Bekreft forholdene skriftlig før kjøp
Kjøpskostnader
Beregn rundt 9 til 10 % på toppen av kjøpesummen for en bruktbolig og 12 til 14 % for nybygg, inkludert lånekostnader. Dette er penger De betaler én gang, og det reduserer den reelle avkastningen Deres de første årene.
For bruktboliger er hovedkostnaden overføringsavgiften, som i Andalusia er rundt 7 %. For nybygg betaler De i stedet merverdiavgift på 10 % pluss dokumentavgift. I tillegg kommer kostnader til notarius, grunnboksregistrering og juridisk bistand, samt lånekostnader dersom De låner.
Bruk alltid en uavhengig advokat som ikke representerer selgeren. Ta med disse kostnadene i alle avkastningsberegninger, fordi en bruttoavkastning på 6 % ser annerledes ut når De har lagt 12 % til inngangsprisen.
- Bruktboliger: overføringsskatt rundt 7 % i Andalusia
- Nybygg: 10 % MVA pluss dokumentavgift
- Notarius publicus, register, advokat i tillegg
- Bruk en uavhengig advokat, ikke selgerens
Her er avkastningen
Verdi og avkastning finnes ofte utenfor det aller øverste markedssegmentet. Estepona, Fuengirola og Benalmadena gir ofte bedre avkastning for pengene, med sterk etterspørsel etter utleieboliger og lavere inngangspriser. Mijas og Manilva kan gi vekstmuligheter til en lavere inngangspris.
Marbella og Benahavis er toppsegmentet. Prisene er høyere og bruttoavkastningen er ofte lavere, men kapitalverdiene er mer robuste, og etterspørselen etter kvalitetsboliger er stor. Sotogrande er et særpreget luksusmarked i seg selv.
Det finnes ikke ett eneste beste område. Velg sted ut fra målet Deres, enten det er leieinntekter, langsiktig verdi eller en kombinasjon.
- Bedre avkastning for pengene: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Lavere inngang og vekstpotensial: Mijas, Manilva
- Toppsegment og robust: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Velg ut fra mål, ikke bare overskriftsavkastning
Nybygg eller bruktbolig som investering
Nybygg har en tendens til å leies ut godt. Moderne leiligheter med gode energikarakterer, tidsriktig design og kvalitetsfasiliteter i fellesområdene oppnår høyere døgnpriser og belegg enn eldre boliger. Bolig under oppføring kan også øke i verdi under byggeperioden, selv om dette aldri er garantert og avhenger av markedet.
Bruttoavkastning er ikke nettoavkastning. Etter forvaltning, rengjøring, skatter, strøm og vann samt tomme uker kan den reelle avkastningen være betydelig lavere enn overskriften tilsier. En turistlisens er ikke alltid mulig å få, så en plan om korttidsutleie kan mislykkes før den kommer i gang. Boligprisene kan både falle og stige, og dette markedet er syklisk. Hvis De tjener penger i en annen valuta enn euro, påvirker valutakursendringer både kostnadene og inntektene Deres. Ingen kan love Dem avkastning. Innhent uavhengig juridisk rådgivning og skatteråd før De forplikter Dem.
Vanlige spørsmål om investering på Costa del Sol
Hvilken leieavkastning kan jeg forvente på Costa del Sol?
Ferieboliger i gode beliggenheter gir omtrent 5 til 8 % bruttoavkastning i året, selv om nettoavkastningen er lavere etter kostnader og tomme uker. Langtidsutleie gir omtrent 3 til 4 % bruttoavkastning, med jevnere inntekter. Dette er omtrentlige tall, ikke løfter, og de varierer etter område og bolig.
Trenger jeg lisens for å leie ut boligen min til turister?
Ja. Korttidsutleie av ferieboliger i Andalusia krever en VFT-turistlisens, og boligen må være registrert i det regionale turistregisteret. Regler i sameierforeningen eller lokale begrensninger kan hindre dette, så kontroller skriftlig før De kjøper.
Hvor mye kommer kjøpskostnadene i tillegg til prisen?
Beregn rundt 9 til 10 % på toppen av kjøpesummen for en bruktbolig og 12 til 14 % for nybygg. Dette dekker overføringsavgift eller merverdiavgift, kostnader til notarius, grunnboksregistrering og juridisk bistand. Ta alltid med disse kostnadene når De beregner den reelle avkastningen.
Hvor er den beste avkastningen langs kysten?
Estepona, Fuengirola og Benalmadena gir ofte bedre avkastning for pengene. Marbella, Benahavis og Sotogrande er toppsegmentet, med høyere priser og mer robuste verdier. Det riktige området avhenger av om De ønsker inntekter eller langsiktig verdi.
Er nybygg eller bruktbolig best som investering?
Nybygg leies godt ut og krever lite vedlikehold, og bolig under oppføring kan øke i verdi under byggeperioden. Bruktboliger kan gi en lavere inngangspris, dokumentert utleiehistorikk og noen ganger en lisens som allerede er på plass. Ingen av alternativene er alltid best, så velg ut fra strategien Deres.
Slik fungerer det, i detalj:
Del av vår komplette Costa del Sol-guide
Tilbake til Costa del Sol-guiden
Vurderer De bolig her?
Tjenestene våre er gratis, og vi er uavhengige. Fortell oss hva De ser etter, så sender vi Dem ærlige alternativer som passer, uten press.