Vi bruker informasjonskapsler for å forbedre opplevelsen Deres, analysere bruken av nettstedet og tilby personlig tilpasset innhold.
Veiledning
Korttidsutleie på Costa del Sol
Om korttidsutleie er mulig, avgjøres av tre separate myndigheter: Andalusias regler og turistregister, eventuelle begrensninger i den aktuelle kommunen og, siden 3. april 2025, samtykke fra sameiet med tre femtedels flertall dersom virksomheten startes på nytt.
De kjøper en eiendom for å drive korttidsutleie, og oppdager først senere at De ikke har lov til det.
Slik er det faktisk
Om korttidsutleie er mulig, avgjøres av tre separate myndigheter: Andalusias regler og turistregister, eventuelle begrensninger i den aktuelle kommunen og, siden 3. april 2025, samtykke fra sameiet med tre femtedels flertall dersom virksomheten startes på nytt.
Hva som endrer det
Den nye regelen gjelder eiere som nylig begynner med korttidsutleie. Situasjoner som eksisterte tidligere, kan vurderes annerledes juridisk, og overgangstilfeller hører hjemme i veiledningen, ikke på en hjemmeside. Dersom bygningen ikke tillater korttidsutleie, kan De leie ut boligen på langtidsbasis, men ikke gjennom Airbnb eller Booking. Andalusia opplyser også at turistregisteret ikke vil tillate registrering i kommuner som har innført egne begrensninger.
Hva vi gjør med det
For en bruktbolig leser vi sameiets vedtekter, og advokaten kontrollerer dem. For et nybygg spør vi utbyggeren på forhånd om de har tatt høyde for dette. Før reservasjonen undersøker vi om utleien De ser for Dem, faktisk vil være mulig og kan registreres korrekt.
På 30 sekunder
Siden 3. april 2025 må et sameie aktivt stemme, med 3/5 flertall, for å tillate NY korttidsutleie i bygningen. Før denne datoen var regelen motsatt: utleie var tillatt med mindre eierne stemte for å forby den. Dette er en reell og aktuell risiko, ikke gammelt nytt.
Hvorfor kan to lignende leiligheter få motsatt svar?
Ingenting ved en eiendoms pris, størrelse eller standard forteller Dem om den lovlig kan leies ut til turister. Tre separate myndigheter avgjør dette uavhengig av hverandre, og alle tre må svare ja.Regionen fører selv turistregisteret, VUT-systemet. Etter en reform i februar 2025 trenger en eiendom også en eksisterende kommunal lisens eller en bruksendringserklæring som tillater turistbruk, før den regionale registreringen i det hele tatt kan sendes inn. Siden 3. april 2025 gjelder en tredje port: Deres eget sameierforening må stemme, med et flertall på tre femtedeler av både eierne og andelene, for aktivt å godkjenne ny turistutleie i bygningen. Før denne datoen var utgangspunktet motsatt: En sameierforening måtte stemme for å FORBY det, og taushet betydde at utleie var tillatt. Nå betyr taushet det motsatte.
1
Regional registrering (VUT)
Who decidesAndalusias regjering
What it grantsEt registrert turistutleienummer
If noIngen lovlig korttidsutleie overhodet, uavhengig av de to andre.
2
Kommunal lisens eller bruksendring
Who decidesKommunen, siden Decreto-ley 1/2025
What it grantsBekrefter at eiendommen kan bruksendres til turistutleie
If noDen regionale registreringen kan ikke engang sendes inn.
3
Avstemning i sameiet, 3/5 flertall
Who decidesDeres sameierforening, siden 3. april 2025
What it grantsGodkjenner NY turistutleievirksomhet i bygningen
If noUtleie er blokkert på bygningsnivå, selv der både regionen og rådhuset tillater det.
Ett NEI ved hvilken som helst kontroll stopper hele planen, uansett hva de to andre har besluttet.
Er dette en ny risiko, eller noe som alltid har gjeldt?
Avstemningen i sameierforeningen er faktisk ny, ikke en regel som alltid har vært der og bare gikk ubemerket hen. Før 3. april 2025 måtte en sameierforening aktivt stemme for å forby turistutleie. Hvis den aldri gjennomførte en slik avstemning, var utleie ganske enkelt tillatt. Siden denne datoen snur loven utgangspunktet: En sameierforening må nå aktivt stemme, med det samme flertallet på tre femtedeler, for å tillate det. En bygning der temaet aldri blir diskutert, er nå som utgangspunkt en bygning der ny turistutleie ikke er tillatt, i stedet for en bygning der det stilltiende er tillatt.En eiendom som allerede drev lovlig som turistutleie før 3. april 2025, anses generelt å kunne fortsette etter reglene den startet under. Den trenger ikke den nye avstemningen anvendt med tilbakevirkende kraft. Dette bygger på en ensartet juridisk tolkning, ikke på primærteksten kontrollert artikkel for artikkel i dette arbeidet. Be Deres egen advokat bekrefte dette for en bestemt bygning før De legger det til grunn, særlig for en bruktbolig som markedsføres med at den allerede har utleiehistorikk.
Før 3. april 2025Siden 3. april 2025
En sameierforening som aldri diskuterte turistutleie, tillot det i praksis som utgangspunkt.
Taushet betyr nå det motsatte: NY turistutleie er blokkert med mindre eierne aktivt stemmer, med 3/5 flertall, for å tillate den.
Sameierforeningens eneste reelle makt var å stemme for å forby utleie, noe de fleste aldri tok seg bryet med å gjøre.
Sameierforeningen har nå den avgjørende stemmen uansett utfall, og en selgers påstand om at «sameierforeningen ikke har noen innvendinger», må underbygges av de faktiske protokollene, ikke av en antakelse.
Påvirker regelen om avstemning i sameierforeningen fra april 2025 en eier som allerede leier ut leiligheten sin?En ensartet juridisk tolkning behandler en eiendom som allerede drev lovlig som turistutleie før 3. april 2025, som en eiendom som kan fortsette på sitt eksisterende grunnlag, uten at den nye avstemningen må anvendes med tilbakevirkende kraft. Denne veiledningen har ikke selv kontrollert dette på nytt mot den primære lovteksten, artikkel for artikkel. En advokat bør bekrefte dette for enhver bestemt bygning før De legger det til grunn, særlig når en annonse for en bruktbolig hevder at det finnes en eksisterende utleiehistorikk som De ikke har fått dokumentert.
Begrenser enkelte kommuner dette ytterligere, i tillegg til regionen og sameierforeningen?
Málaga by har gått lenger enn de regionale reglene. En planendring, ferdigstilt i august 2025, blokkerer permanent nye turistutleieregistreringer i 43 navngitte bydeler, inkludert det historiske sentrum og flere sentrale distrikter. Dette er bydeler der turistleiligheter allerede utgjør mer enn 8 prosent av boligene. Et separat, byomfattende moratorium mot enhver ny hotell- eller turistutleielisens på boligområder ble endelig godkjent 16. juli 2026 og gjelder i tre år, eller til byen er ferdig med å tegne om byplanen. En turistutleie som allerede var lovlig registrert før disse tiltakene, kan fortsette, forutsatt at den fortsatt oppfyller de ordinære kravene til beboelighet, sikkerhet og skatt.Om noen annen kommune på Costa del Sol har innført en tilsvarende begrensning, må undersøkes kommune for kommune. Det kan ikke legges til grunn ut fra Málagas eksempel. Denne veiledningen har ingen bekreftet begrensning å rapportere spesifikt for Marbella. Det er noe annet enn å bekrefte at Marbella ikke har noen begrensning overhodet: Det ærlige svaret er at dette ikke er kontrollert, og dermed ikke avklart. Rådhuset eller en lokal advokat kan opplyse om den aktuelle situasjonen for en bestemt adresse før De legger den til grunn.
Hva betyr dette for skatt på leieinntekter når utleie faktisk er mulig?
Om utleie er juridisk mulig, og hvordan inntekten beskattes, er to separate spørsmål. Bare det andre avhenger av Deres egen skattemessige bostedstatus. En skattemessig bosatt i EU eller EØS betaler 19 % av NETTO leieinntekt etter fradrag for kostnader som faktisk er knyttet til den. En ikke-bosatt som ikke er skattemessig bosatt i EU eller EØS, betaler 24 % av BRUTTO inntekt, uten fradrag for kostnader etter standardregelen. En domstolsavgjørelse fra 2025 ville utvide fradragsretten til ikke-EU-bosatte også. Men staten har anket den, og skattemyndighetenes praksis er ikke endret. Den høyere satsen uten fradrag er det som i praksis gjelder i dag for denne gruppen.Ingenting av dette har betydning før de tre første kontrollene er bestått. Før vi anbefaler eller reserverer en eiendom spesielt på grunn av dens utleiepotensial, kontrollerer vi den faktiske VUT-statusen eller muligheten for å få VUT, relevante kommunale regler samt sameierforeningens egne protokoller og holdning til turistutleie. Vi tar ikke bare en annonses eller en agents ord for dette. Vi anser heller ikke at «den forrige eieren leide den ut» som bevis på at De også vil få lov til det. Reglene som avgjør dette, er endret siden mange av disse historiske ordningene ble etablert.
Ja, og det er verdt å ta alvorlig i stedet for å betrakte det som uvesentlig tekst med liten skrift. Avstemningen i sameierforeningen som trådte i kraft 3. april 2025, er en reell, strukturell endring: En bygning der turistutleie ganske enkelt aldri ble diskutert, ble tidligere som utgangspunkt ansett å tillate det. Nå er utgangspunktet i stedet at det er blokkert. Legg til kravet om kommunal lisens fra noen uker tidligere, samt Málaga bys eget byomfattende moratorium mot nye lisenser, godkjent 16. juli 2026 for tre år. En eiendoms utleiepotensial kan ikke lenger forutsettes ut fra hva en tilsynelatende tilsvarende leilighet i nærheten gjør.Dette er generell informasjon om hvordan de andalusiske og nasjonale reglene fungerer nå, ikke en garanti for en bestemt eiendom. To av opplysningene ovenfor bygger på en ensartet juridisk tolkning, ikke på en kontroll av primærteksten artikkel for artikkel i dette arbeidet. En advokat bekrefter den gjeldende situasjonen før De forplikter Dem til et kjøp på grunn av leieinntektene. Arevont kontrollerer en eiendoms VUT-status, kommunens egne regler og sameierforeningens holdning før vi anbefaler den til dette formålet. Vi tar ikke noe ekstra gebyr for å si nei når svaret er nei.
Vanligste spørsmål om korttidsutleie
Hvis selgeren viser meg et eksisterende VUT-registreringsnummer, avgjør det saken?
Det bekrefter at den regionale registreringen finnes, noe som er én av de tre kontrollene, men ikke alle. Det bekrefter ikke i seg selv at sameierforeningen fortsatt tillater virksomheten, eller at ingen ny kommunal begrensning siden har fått virkning for adressen. Be om sameierforeningens egne protokoller om temaet, i tillegg til registreringsnummeret.
Kan en sameierforening omgjøre en beslutning som allerede tillot turistutleie?
Reformen fra 3. april 2025 gjelder NY godkjenning. En ensartet juridisk tolkning behandler en eiendom som allerede drev lovlig før denne datoen, som en eiendom som kan fortsette på sitt eksisterende grunnlag, i stedet for å trenge en ny avstemning. En sameierforenings generelle adgang til å regulere eller begrense en eksisterende virksomhet er et separat juridisk spørsmål fra selve avstemningen om den nye godkjenningen. Det er verdt å få en advokat til å bekrefte dette konkret for den aktuelle bygningen, fremfor å anta det ene eller det andre.
Avgjør det saken en gang for alle å kjøpe en leilighet der sameierforeningen allerede har stemt ja?
Det besvarer kontrollen på sameierforeningsnivå slik situasjonen er i dag, ikke permanent. En sameierforening kan ta sine egne regler opp til ny vurdering over tid, og verken den regionale registreringen eller en kommunal lisens fjerner denne muligheten. Betrakt en ja-avstemning som den gjeldende situasjonen, bekreftet på kjøpstidspunktet, ikke som en fast garanti for hele eiertiden.
De tre andre bekymringene
okupas
Husokkupanter vil ta over leiligheten Deres mens De er hjemme igjen, og De vil ikke få dem ut på flere år.