Kontroll av overtakelse av nybygg på Costa del Sol
En ferdigstilt bolig overleveres etter at noen har kontrollert den, og med en skriftlig liste over det som fortsatt er feil, ikke etter at De har signert og flyttet inn. Denne listen er snagging-listen. Det er utbyggerens oppgave å utbedre punktene, og tidspunktet da listen skrives, er når De har størst påvirkningskraft. Vi organiserer spesialisten som går gjennom boligen og skriver listen, følger opp utbyggeren under utbedringene og kontrollerer arbeidet etterpå. Vi skriver ikke rapporten og utfører ikke utbedringene.
Hva en overtakelse faktisk innebærer
Å undertegne hos en notarius publicus er ikke det samme som å motta eiendommen. Ved et nybygg skjer det to ting rundt de samme dagene: eiendomsretten overføres, og en ferdigstilt bolig overleveres fysisk, noe noen må godkjenne som ferdigstilt. snagging hører til den andre delen.I praksis er rekkefølgen den samme overalt, uansett hva utbyggeren kaller den.
- Boligen gjennomgåsEn spesialist går gjennom eiendommen rom for rom mens den er tom, noe som er det eneste tidspunktet i dens levetid da den er så enkel å kontrollere. Tom, umøblert og ren er den ideelle tilstanden for å finne ut hva som er galt.
- Alt som avdekkes, føres opp på en skriftlig listeFotograferes, lokaliseres og beskrives, punkt for punkt. En muntlig merknad til en byggeplassleder er ikke en snagging-liste. Et nummerert dokument med vedlagte bilder er det, og det er dette alt som skjer senere, viser tilbake til.
- Utbyggeren forplikter seg skriftlig til en fristListen overleveres, og utbyggeren godtar den med en frist for å utbedre forholdene. Dette er delen mange hopper over når de er begeistret for nøklene, og det er denne delen som avgjør om listen blir ferdigstilt på tre uker eller på ni måneder.
- Overtakelsesprotokollen og nøkleneProtokollen for godkjenningen undertegnes, og nøkler og dokumentasjon overleveres: brukstillatelsen, sertifikatene for vann, strøm og gass, bruksanvisningene og garantiene for det som er installert. Denne dokumentasjonen er ikke en formalitet. Det er den De trenger når noe svikter i år to.
- Reparasjonene, deretter ny kontrollArbeidet utføres, og noen går tilbake for å bekrefte at hvert punkt på listen faktisk er utbedret, i stedet for bare å krysse det av. Alt som fortsatt står åpent, forblir skriftlig åpent, og listen følges opp til den er tom.
Vår del av dette er koordinering fra start til slutt: å bestille spesialisten, være til stede, holde utbyggeren ansvarlig for listen og gå tilbake for den nye kontrollen. Nøklene, inventaret, forsyningene, adgangskortene og logistikken rundt notarius publicus utgjør selve overtakelsen, og dette er en separat tjeneste med sin egen side.Hvor lang tid selve den skriftlige rapporten tar, er det spesialisten som fastsetter, ikke vi, fordi det er han som skriver den. De får denne datoen fra ham før noe bestilles, sammen med honoraret hans, slik at tidsrammen er kjent og ikke bare et håp.Én ting om hvordan listen sendes videre, fordi dette avgjør hvor alvorlig den blir tatt. En snagging-liste er ikke en e-post fra en begeistret ny eier til en byggeplassleder. Den sendes til utbyggeren som et formelt skriftlig dokument fra Deres side, og når den inneholder punkter som berører kontrakten og ikke bare malingsarbeidet, sendes den gjennom Deres advokat med en frist. Den samme listen, sendt på de to måtene, gir to ulike svar, og vi vil helst at De aldri skal oppdage dette på den langsomme måten.
Er snagging standard ved et spansk nybygg?Det er vanlig praksis å bli invitert til å kontrollere eiendommen før De godkjenner den. Det som ikke er standardisert, er hvor grundig kontrollen er. De fleste kjøpere går gjennom boligen i en halv time sammen med salgsagenten, oppdager fire ting og husker to av dem. En spesialist som gjør den samme gjennomgangen med en sjekkliste og et kamera, utarbeider et dokument, noe som er et helt annet verktøy.
Før eller etter overføringen: spørsmålet som avgjør alt
På et nybygg avhenger prosessen av utbyggeren. Noen gjennomfører snagging før eiendomsretten overføres, andre først etterpå. Denne ene beslutningen om tidspunkt er det viktigste på denne siden, fordi Deres forhandlingsstyrke ligger i den siste betalingen, og den forsvinner i det øyeblikket betalingen er gjennomført.
Hvordan det planleggesHva det betyr for Dem
- Boligen kontrolleres før skjøtet
- Den sterke posisjonen. Listen utarbeides og godtas mens resten av kjøpesummen fortsatt er ubetalt, slik at punktene utbedres, eller fristen for utbedring avtales, før De gjennomfører overtakelsen. I denne rekkefølgen signeres akseptprotokollen etter at begge parter er enige om hva som gjenstår, ikke før.
- Boligen kontrolleres etter skjøtet
- Det vanlige alternativet, og det er ikke en skandale. Garantiene gjelder fortsatt, og utbyggeren er fortsatt forpliktet. Det som endrer seg, er at De nå er en kunde som ber om service, i stedet for en kjøper som holder tilbake en betaling, og reparasjonshastigheten gjenspeiler vanligvis dette.
- Boligen kontrolleres ikke
- De har akseptert boligen som levert. Garantiene dekker fortsatt reelle mangler, men de vanlige feilene, fugene, innretningen, den avskallede benkeplaten og beslaget som ikke er det De valgte, er nå noe De må diskutere med utbyggeren uten dokumentasjon av hvordan boligen så ut den første dagen.
Det nyttige grepet er derfor ikke å kreve en bestemt rekkefølge, noe som vanligvis ikke kan forhandles når De ankommer. Det er å spørre tidlig, skriftlig, hvilken rekkefølge denne utbyggeren følger, og å få snagging-besøket inn i kalenderen før datoen for overtakelsen, ikke etterpå. Det er spørsmålet vi stiller utbyggeren på Deres vegne, og det er verdt å stille ved reservasjonen i stedet for den siste uken.Én advarsel om den siste gjennomgangen: En bolig som fortsatt ferdigstilles, kan se langt verre ut enn den vil bli, og en bolig som har stått ferdig i flere måneder, kan ha fått skader som ingen bevisst har forårsaket. Ingen av delene er grunn til panikk. Begge deler er grunn til at listen bør utarbeides av noen som har sett hundre slike.
Skjer snagging før eller etter skjøtet?Det avhenger av utbyggeren. Noen gjennomfører det før eiendomsretten overføres, andre etterpå. Før er den sterkeste posisjonen for Dem, fordi resten av kjøpesummen fortsatt er ubetalt. Derfor spør vi tidlig hvilken rekkefølge som gjelder for Deres prosjekt, og bestiller besøket deretter.
Hva De er dekket av, og hvor lenge
Det er her et nybygg virkelig skiller seg fra alt brukt, og det er verdt å være presis om dette, fordi de fire punktene nedenfor omtales som om de var én og samme ting, men det er de ikke.
| Hva det dekker | Hvor lenge | Hva det betyr i praksis |
|---|---|---|
| Strukturen | 10 år | Skader som skyldes mangler som påvirker fundamentene, støttene, bjelkene, etasjeskillene, de bærende veggene og andre konstruksjonselementer. Dette er den alvorlige kategorien, og grunnen til at dekningen gjelder i et tiår. |
| Installasjonene og beboeligheten | 3 år | Skader som skyldes mangler i bygningselementer eller installasjoner som gjør at boligen ikke oppfyller kravene til beboelighet. Vanninntrengning og en installasjon som ikke fungerer, hører til denne typen problemer, ikke en ripe. |
| Overflatearbeidene | 1 år | Mangler ved utførelsen av overflatearbeid. Dette er laget som de fleste punktene i snagging-listen gjelder, og nettopp derfor utarbeides listen den første dagen, ikke når året nesten er omme. |
| Deres betalinger før overtakelsen | Inntil boligen er levert | Dette er noe helt annet. Hver betaling De foretar under byggingen, er dekket av en bankgaranti i Deres navn. Hvis utbyggeren ikke leverer i henhold til kontrakten, får De hver euro tilbake med lovbestemt rente. Denne garantien gjelder pengene, ikke byggekvaliteten. |
Til sammenligning følger det ingenting av dette med en bruktbolig. Selgeren svarer bare for skjulte mangler som vedkommende kjente til og skjulte, innen en kort frist, noe som er en helt annen posisjon å være i. Det er dette den tilhørende siden handler om.
Noe gikk galt ett år etter at jeg flyttet inn. Er det fortsatt utbyggerens ansvar?Svært mulig, og hvilken av de tre periodene det faller inn under, avgjør svaret. Overflatearbeid er dekket i ett år, installasjoner og beboelighet i tre år, konstruksjonen i ti år, og når skaden oppstår, har De to år til å fremme kravet. Fortell oss om det, så hjelper vi Dem med å finne riktig fremgangsmåte, ettersom den praktiske vanskeligheten vanligvis ikke er jussen, men å få noen til å møte opp.
Hva som allerede var kontrollert, lenge før dette
Overtakelseskontrollen er den siste av flere kontroller, ikke den første. Når noen går gjennom boligen Deres med et skrivebrett, har prosjektet allerede vært gjennom en rekke kontroller som ikke hadde noe med malerarbeid å gjøre. Det er verdt å vite hvilke spørsmål som allerede er besvart, slik at De vet hva dette besøket gjelder, og hva det ikke gjelder.
- UtbyggerenHvem som står bak prosjektet, og hva de faktisk har ferdigstilt tidligere. En dokumentert historikk er den beste tilgjengelige indikatoren på hvor lang tid det tar å få ryddet opp i Deres snagging-liste.
- ByggetillatelsenOm prosjektet er forskriftsmessig godkjent. En feil i papirarbeidet er et helt annet problem enn en feil i flisleggingen.
- BankgarantienAt alle betalinger De foretar før overtakelsen, er dekket i Deres navn. Dette kontrolleres før pengene overføres, ikke i etterkant.
- Datoen for overtakelsenNår prosjektet skal ferdigstilles og godkjennes, altså datoen hele betalingsplanen bygger på.
- Brukstillatelsenlicencia de primera ocupación, dokumentet som bekrefter at boligen kan tas i bruk. Utbyggeren søker om dette før nøklene overleveres, og strøm og andre tjenester i Deres navn avhenger av den.
- Selve byggingen underveisVi følger byggeprosessen og sender bilder og video etter hvert som den skrider frem, slik at overtakelsen ikke er første gang De ser den ferdige bygningen.
- Boligen før den ble lukketAlt som gjelder kablingen, røropplegget og isolasjonen, avgjøres før gipsplatene monteres. Etter dette kan ingen kontrollere noe av det uten å ødelegge noe. De fleste utbygginger her slipper ingen inn på en aktiv byggeplass for å undersøke, og vi vil heller si det tydelig enn å selge Dem en inspeksjon som vanligvis ikke kan gjennomføres. Når en utbygger tillater det, og på et prosjekt der det er verdt arbeidet, ber vi om tilgang på dette stadiet og sender en spesialist mens veggene fortsatt er åpne. Vi spør tidlig i stedet for å anta, og vi forteller Dem når svaret er nei.
Hvis noe vesentlig mangler på noen av disse stadiene, råder vi Dem til ikke å kjøpe. Det er en beslutning som tas lenge før snagging-besøket, og det er ikke snagging-besøkets oppgave å avdekke dette.
Dette skal stå på snagging-listen
En slik mangel er ikke en konstruksjonsfeil. Det er det vanlige avviket mellom ferdig og ordentlig ferdig, og den oppdages når noen går grundig gjennom en tom bolig med sjekkliste og kamera. Dette er hvordan listen ser ut. En spesialists egen versjon er lengre, og hvert punkt er nummerert og fotografert.| Hva som kontrolleres | Viktig ved overtakelse | Dette skal på listen |
|---|---|---|
| Overflater og finish | ||
| Vegger og tak | Malingssig, oversette flekker, rullemerker og krympesprekker i skjøtene. Ingenting av dette er alvorlig, og alt er langt billigere å få utbedret før møblene Deres står i rommet. | Alle berørte vegger fotograferes og angis med rom, slik at en maler kan sendes ut fra en liste i stedet for på en rundtur. |
| Flislegging og fuging | Undersøkelser av spanske overtakelser viser at ufullført fuging ligger øverst på listen over det kjøpere oppdager, noe som viser hvor ofte det blir stående igjen. Ufugede skjøter i et våtrom er heller ikke bare kosmetiske. | Manglende eller ufullstendig fugemasse, høydeforskjeller mellom fliser, sprukne eller hult klingende fliser, samt tilskårne fliser langs kanter og rundt stikkontakter. |
| Gulv og gulvlister | Riper og hakk etter de siste håndverkerne, åpninger ved gulvlistene, samt gulvbord eller fliser som høres hule ut. De siste som arbeider i en ferdigstilt leilighet, er vanligvis ikke gulvleggerne. | Merket og fotografert. Skader som oppdages etter at De har flyttet inn, blir en diskusjon om hvem som forårsaket dem, og det er en diskusjon ingen vinner. |
| Fugemasse og silikon | Rundt badekar, dusjer, benkeplater og dusjkar. Dette er den minste posten på listen, men en av de få som blir et reelt problem hvis den utelates, fordi vannet finner veien dit tetningen ikke er. | Åpninger, manglende fuger og dårlig utførelse registrert rom for rom. |
| Åpninger | ||
| Dører | Innretting, lukking, håndtak, låser og nøkler. En dør som tar i karmen i februar, vil ta enda mer i august, og innerdørene justeres av den samme snekkeren som fortsatt arbeider på stedet. | Alle dører åpnet, lukket og låst, inkludert inngangsdøren og boddøren. |
| Vinduer, glass og skodder | Skyvedører til en terrasse er det mest utsatte elementet i en kystnær leilighet, og det er også her trekk, vann og støy kommer inn når tetningene ikke er i orden. | Løpeskinner og ruller testet, tetninger kontrollert, glass undersøkt for riper og hakk, samt skodder og insektnett betjent. |
| Rekkverk, balustrader og glass | Terrasserekkverk er et sikkerhetstiltak, ikke en overflatefinish. Fester og glasspaneler kontrolleres fordi ingen ønsker å oppdage et løst panel med et barn på terrassen. | Fester, høyde, glassets tilstand og eventuelle bevegelser registrert, og alt som er utrygt, merket umiddelbart i stedet for å bli ført opp på en liste. |
| Vann, strøm og luft | ||
| Elektrisk | Stikkontakter som ikke fungerer, er blant de vanligste funnene ved overtakelse, og hver enkelt er enkel å utbedre nå, men vanskelig å utbedre når møblene står inntil veggen. | Alle stikkontakter, brytere, lyspunkter og sikringsskap testet og merket, samt porttelefonen, ringeklokken og eventuelle forhåndsinstallasjoner De har betalt for. |
| Vann, trykk og varmtvann | Kraner, retning på blandebatterier, vanntrykk øverst i bygningen og hvor lang tid det tar før varmtvannet kommer. Dette er tingene som irriterer Dem daglig, og som ingen kontrollerer under et besøk på tjue minutter. | Alle vannuttak testet, tilkoblinger under vasken kontrollert for lekkasjer, og varmtvannsbereder eller varmepumpe testet. |
| Avløp og fall | Dusjkar, våtromsgulv, terrasser og balkonger må lede vannet mot avløpet. Et gulv som er plant i stedet for å ha fall, er en mangel De bare oppdager ved å helle vann på det. | Vann helt ut og observert. Stillestående vann føres opp på listen, og en terrasse som leder vann mot stuen, føres opp med store bokstaver. |
| Klimaanlegg og ventilasjon | Begge driftsmodusene er viktige, ikke bare den som er nyttig den måneden De får nøklene. Avtrekksvifter og ventilasjonsrister er rutinemessig koblet til ingenting på en snagging-liste. | Alle leilighetens funksjoner kjørt i varme- og kjøledrift, avtrekk og mekanisk ventilasjon kontrollert, samt filtre og avløp inspisert. |
| Kjøkken, bad og utearealer | ||
| Kjøkken og hvitevarer | Skapdører som ikke står på linje, et spesifisert apparat som ikke er installert, eller et hakk i benkeplaten under beskyttelsesfilmen. Filmen fjernes etter at De har signert, og det er nettopp poenget. | Alle hvitevarer kjørt, alle dører og skuffer åpnet og justert, samt benkeplater og sprutbeskyttelser inspisert etter at beskyttelsen er fjernet. |
| Bad | Ved siden av fuging er feil armaturer på bad de vanligste registrerte funnene ved spanske overtakelser. Feil betyr ofte ikke dårligere, bare at det ikke er det kontrakten beskrev. | Armaturer kontrollert mot spesifikasjonen, toaletter og sisterner testet, dusjvegger innrettet og avtrekk testet. |
| Terrasse, bod og parkering | Delene av eiendommen folk glemmer å inspisere fordi de ligger utenfor inngangsdøren. En parkeringsplass som en vanlig bil ikke kan kjøre inn på, er et reelt og tilbakevendende funn. | Terrassens overflate og avløp, utvendig belysning og stikkontakter, boddør og lys, samt parkeringsplassen målt og kontrollert mot den som er angitt i skjøtet. |
| Lovet sammenlignet med levert | ||
| Overflatene De valgte | I de fleste prosjekter valgte De materialer, overflater og farger under byggingen, vanligvis til kjøkkenet og badene. Det som ble installert, er ikke alltid det som ble valgt, og etter overtakelsen blir det Deres ord mot dokumentasjonen i salgsfilen. | Hvert punkt kontrolleres mot den skriftlige spesifikasjonen og eventuelle endringsordrer, og alle avvik registreres med dokumentreferansen ved siden av. |
| Enheten mot tegningene | Planløsning, orientering, rommål, terrassens størrelse, takhøyder og plasseringen av eventuelle vegger De har fått flyttet. Her blir en feil kostbar, ikke bare irriterende. | Målt mot kontraktstegningene. Et vesentlig avvik er en juridisk sak og sendes til Deres advokat samme dag, ikke på en reparasjonsliste. |
| Fellesområdene | De kjøper også disse, og det er den delen som mest sannsynlig ikke er ferdigstilt ved overtakelse. Basseng, treningsrom, hager, heiser, porter, belysning og parkeringsområder var alle med i brosjyren. | Gått gjennom og dokumentert på samme måte som enheten. Det som ikke er ferdigstilt, har enten en frist, eller så blir det en sak for fellesskapet når det er konstituert. |
| Det øyet ikke kan se | ||
| Fukt der det ikke skal være fukt | En vegg som tørker, og en vegg som er våt, ser identiske ut under fersk maling. Målingen er forskjellen mellom et avvik De noterer, og en mangel som kommer tilbake hver vinter. Det er et funn en gjennomgang med mobilkamera aldri vil avdekke. | Når spesialistens utstyr omfatter en fuktmåler, blir dette målt i stedet for vurdert med det blotte øyet, på steder der et kystnært bygg faktisk svikter: under vinduer og skyvedører, rundt våtrom, ved tersklene til terrasser og på alle vegger som vender mot utsiden. Ikke alle spesialister har de samme instrumentene, så det lønner seg å spørre hva vedkommende bruker før De bestiller tjenesten. |
| Isolasjon, røropplegg og det som ligger bak pussen | Isolasjon som mangler i en del av veggen, et rør som er lagt feil, eller en gulvvarmekrets som ikke gjør noe. Alt dette er skjult bak en ferdig overflate ved overtakelse, alt er kostbart å komme til i etterkant, og ingenting er synlig. | En spesialist med et termisk kamera kan undersøke overflatene for dette: Det viser en kuldebro i en isolert vegg og følger et varmt rør uten at noe må åpnes. Når vedkommende har et slikt kamera, føres funnet opp på listen med bildet vedlagt. Dersom bildet reiser et spørsmål i stedet for å besvare det, er det dette rapporten sier. Hvis vedkommende ikke har kamera, forblir dette en visuell kontroll, og det opplyser vi om i stedet for å antyde noe annet. |
Hvor overtakelseskontrollen inngår i kjøpet
Hele kjøpet består av femten trinn, fra den første samtalen til nøklene. Ved et nybygg er de tre siste trinnene avgjørende for hvilken tilstand De faktisk overtar, og det kan gå flere år mellom dem.Trinn 12, 13 og 14 av 15
- Betalinger og ventetidTo måneder til tre år, avhengig av fasenFra kontraktsinngåelse til overtakelse kan det gå uker for en ferdigstilt enhet og år for noe som er kjøpt før byggestart. Underveis følger vi med på hva som kommer og når: de videre betalingene, dokumentene, fristene og kommunikasjonen med Deres advokat og utbyggeren.New buildVi følger byggearbeidene for Dem og sender bilder og video etter hvert som de skrider frem. Betalingsplanen fastsettes av utbyggeren, og den siste betalingen er den som er viktig her.
- OvertakelseskontrollenFør overtakelsenDette er sidens trinn. Enheten gjennomgås, listen skrives, og den overleveres til utbyggeren med en frist. Om det skjer før eller etter at eiendomsretten overføres, avhenger av utbyggeren, og derfor spør vi tidlig. Hvis De ønsker en profesjonell kontroll utført av en arkitekt eller takstmann, organiserer vi dette separat.New buildSnagging-listen overfor utbyggeren, deretter reparasjonene og så en ny kontroll av reparasjonene.ResaleFor en bruktbolig er dette et annet oppdrag: Vi bekrefter at tilstanden samsvarer med det som ble avtalt, og at inventaret fortsatt er på plass.
- Notary and keysOvertakelsesdagenSkjøtet undertegnes, restbeløpet betales, og eiendommen blir Deres. Vi er til stede, følger selve overtakelsen og håndterer det som måtte være nødvendig, til De har nøklene i hånden. De trenger ikke å møte personlig dersom Deres advokat har fullmakt.
Å hente nøklene alene eller sammen med oss
Utbyggeren, selgeren og deres agent ønsker alle at transaksjonen skal fullføres. Det er deres rolle, og det er greit. Vår rolle er en annen.| På egen hånd | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem kontrollerer enheten | De, i en halv time, sammen med salgsagenten, som også administrerer overtakelsesplanen for tjue andre enheter den uken. | En spesialist med sjekkliste og kamera, med oss til stede, i en tom bolig som er enkel å kontrollere. |
| Hva det resulterer i | Noen få ting som nevnes muntlig og eventuelt noteres på en telefon. | En nummerert og fotografert liste som overleveres skriftlig med en frist knyttet til hvert punkt. |
| Hvem diskuterer en mangel | De, fra Tsjekkia, sammen med en byggeplassleder, på spansk, om noe De ikke kan peke på. | Vi organiserer besøkene og leder kommunikasjonen med utbyggeren. For oss er dette en normal arbeidssamtale, og vi er på kysten. |
| Etter reparasjonene | Punktene krysses av, og på neste reise finner De ut om de faktisk er utført. | Vi drar tilbake og kontrollerer arbeidet, og alt som ikke er utført, blir stående skriftlig på listen. |
| Etter nøklene | Meglerens rolle avsluttes vanligvis når salget er gjennomført. | Vi følger Dem opp også etterpå. Da løper garantiperiodene på ett og tre år, og noen må oppdage eventuelle problemer. |
| Hva det koster Dem | Ingenting direkte. Provisjonen er uansett inkludert i prisen. | Ingenting. Den samme provisjonen, bortsett fra at en del av den går til noen som er på din side ved overtakelsen. |
Én vanlig mangel, fulgt hele veien
Verdien av en snaggingliste ligger ikke i gjennomgangen. Den ligger i det som skjer med hver enkelt linje etterpå. Ta det minst dramatiske eksempelet man kan tenke seg, et dusjkar der vannet blir stående i stedet for å renne ut, og følg det, fordi mekanismen er den samme for de mer interessante tilfellene.- Den oppdages ved å helle vann på gulvetIkke ved å se på det. Dusjkaret er plant nok til å bestå et raskt blikk, og fallet er ikke helt riktig. Det oppdager De på omtrent fire sekunder hvis De tester det, og aldri hvis De ikke gjør det. Det føres opp på listen med et fotografi av vannet som blir stående.
- Det skrives ned før noe blir akseptertPunktet nummereres, angis etter rom og overleveres sammen med resten av listen, og utbyggeren aksepterer listen med en frist for å utbedre det. Ingenting ved dette er konfronterende. Det er den vanlige måten en ferdigstilt enhet blir akseptert på.
- Utbyggeren utbedrer det, og noen drar tilbakeHåndverkeren kommer tilbake, og punktet returneres som utbedret. Vi drar dit og heller vann på det igjen. Som oftest er det ferdig. Noen ganger er det ferdig på en måte som bare flytter problemet to centimeter, og det er nettopp derfor kontrollen finnes, og hvorfor det ikke er den samme personen som utførte arbeidet.
- Hvis det ikke hadde blitt oppdaget, blir det til noe annetDen samme mangelen som oppdages etter at De har flyttet inn, blir i stedet en garantisak: et spørsmål om installasjon og beboelighet, dekket i tre år, med to år til å fremme et krav fra det tidspunktet skaden viser seg. Den veien fungerer. Den tar bare måneder i stedet for et par uker, og den begynner med at De må bevise noe, i stedet for at utbyggeren godtar det.
Listen handler ikke om å være vanskelig. Den handler om forskjellen mellom et punkt som noen skylder Dem å utbedre, og et punkt De selv eier ansvaret for.
Hva koster det Dem?
- Kjøper0 €De betaler oss ingenting for koordineringen av overtakelsen, uansett hva listen ender opp med å inneholde.
- Utvikler
- Nybygg
- 2,5 to 6 %
- Snagging-spesialistFakturerer Dem direkte for inspeksjonen og rapporten. Vi tar ingenting for henvisningen.
Vår del er kostnadsfri. Å spørre utbyggeren hvilken rekkefølge de følger, få besøket inn i kalenderen før overtakelsen, være til stede, holde dem ansvarlige for listen og dra tilbake for kontrollen koster Dem ingenting, fordi De som kjøper aldri betaler Arevont noe på noe tidspunkt.Reparasjonene er utbyggerens kostnad, ikke Deres. Det er den viktigste setningen på denne siden, og den er ikke vår, men lovens: Mangler i overflater, installasjoner og konstruksjon er henholdsvis dekket i ett, tre og ti år, og det er utbyggeren som skal utbedre en snaggingliste før De aksepterer enheten som ferdigstilt.Snagging-spesialisten avtales separat og gir tilbud direkte til Dem. Vi publiserer ingen pris, fordi dette ikke er vårt honorar: Den avhenger av enhetens størrelse og av hvem som sendes ut. De får beløpet før noe bestilles. I en liten leilighet der listen er kort og utbyggeren er en vi kjenner, sier vi ærlig fra hvis vi mener at vår egen tilstedeværelse under gjennomgangen er tilstrekkelig.Det eneste som koster noe, skjer senere og er valgfritt. Hvis en reparasjon må følges opp etter at De har flyttet inn, og De ikke befinner Dem i Spania, er det en del av den betalte forvaltningstjenesten å slippe inn en håndverker og være til stede mens arbeidet utføres, til 25 € per time pluss 25 € for kjøringen. Kjøringen er kostnadsfri når den skjer i forbindelse med et allerede planlagt besøk.
Eiendomsprisen er den samme selv om De går direkte. For et nybygg trenger De bare å ta utbyggerens prisliste og kontrollere den.
Problemets reelle omfang
Et nybygg er det enkle tilfellet, og vi kommer ikke til å late som noe annet. De overtar det ferdigstilt, ingenting må gjøres på nytt, alt er nytt, og De har reelle garantier på det. Når det gjelder penger, er det verste som realistisk kan skje Dem i et nybygg, tapt tid.De fleste snagginglister består av småting. Fuging, innretting, en stikkontakt, en skadet arbeidsbenk. Ingenting av dette vil hindre Dem i å glede Dem over eiendommen, og en god utbygger utbedrer alt uten diskusjon. Grunnen til at det likevel bør gjøres ordentlig, er at de samme punktene ikke koster Dem noe i dag, men vil koste Dem en håndverker og en ettermiddag om seks måneder. Dessuten er listen også tidspunktet hvor noen kontrollerer de dyre tingene: fallet på terrassen, hva planene sa, og om fellesområdene De har betalt for, faktisk finnes ennå.Vi sender heller ikke en spesialist til hver overtakelse. Når enheten er liten, prosjektet er et vi kjenner godt, og utbyggeren har dokumentert at de utbedrer lister ordentlig, sier vi fra og går gjennom den sammen med Dem selv. En inspeksjon som arrangeres for at prosessen skal se grundig ut, er ikke en tjeneste, men en faktura.
Ofte stilte spørsmål om inspeksjoner ved overtakelse av nybygg
- Hva er egentlig en snaggingliste?
- En skriftlig, nummerert og fotografert oversikt over alt som ikke er ferdigstilt eller er dårlig utført i enheten Deres ved overtakelsen, utarbeidet ved å gå gjennom den tomme eiendommen mot en sjekkliste. Utbyggeren aksepterer den med en frist og utbedrer punktene for egen regning.
- Hvem betaler for å utbedre det listen avdekker?
- Utbyggeren. Punktene på en snaggingliste er mangler ved deres arbeid, og garantiene for et nybygg gjelder i ti år for konstruksjonen, tre år for installasjonene og ett år for overflatene. De betaler ikke for reparasjonene, og De betaler oss heller ikke for å følge dem opp.
- Kan overtakelsen gjennomføres mens jeg er i Tsjekkia?
- Ja. Spesialisten trenger ikke at De er til stede, signeringen hos notarius publicus kan håndteres av advokaten Deres med en fullmakt, og vi er på eiendommen for gjennomgangen, listen og kontrollen. De får listen og fotografiene, og vi går gjennom dem med Dem i en samtale.
- Kontrolleres fellesområdene også?
- Det bør de, og de er den delen som oftest ikke er ferdigstilt på overtakelsesdagen. Bassenget, treningsrommet, hagene, heisene, portene og parkeringsområdene er alt sammen ting De betaler for, så de gjennomgås og dokumenteres på samme måte som selve enheten.
- Hva om materialene jeg valgte under byggingen, ikke ble installert?
- Det er nettopp en av de konkrete tingene kontrollen skal avdekke. Valgene Deres og eventuelle endringsordrer er dokumenter, og hvert av dem sammenlignes med det som faktisk finnes på eiendommen. En forskjell som dokumenteres på overtakelsesdagen, blir korrigert. Den samme forskjellen som oppdages ett år senere, blir en diskusjon.
- Hva om utbyggeren ganske enkelt ikke utbedrer noe?
- Først blir det stående på listen, skriftlig og med datoene registrert, noe som utgjør det meste av kampen. Hvis det er en reell mangel og ikke bare et snaggingpunkt, omfattes det av garantiperiodene, og når skaden viser seg, har De en frist på to år til å fremme kravet. På det tidspunktet slutter det å være en koordineringsoppgave og blir en juridisk sak, og advokaten Deres overtar den fra oss.
