Boliginspeksjon på Costa del Sol
En teknisk inspeksjon innebærer at en fagperson undersøker boligen og skriver ned hva som faktisk er galt med den. Vi utfører ikke denne delen selv. Vi henter inn inspektøren eller arkitekten, får dem på plass i tide og sørger for at det de finner, får en konkret konsekvens: en pris, et vilkår, en reparasjon før signering eller en grunn til å la være å kjøpe. Vi sier også fra når det ikke er verdt å bestille en tilstandsrapport, fordi det ikke er nødvendig ved hvert kjøp.
Hvem som faktisk undersøker bygningen
Fire forskjellige personer undersøker en eiendom før De kjøper den, og bare én av dem leter etter mangler. Det er verdt å vite før De antar at noen allerede har kontrollert det De er bekymret for.Fagspesialistene står for ekspertisen. Vi sørger for at alt henger sammen: at riktig person blir bestilt, at vedkommende får adgang, at rapporten kommer før fristen den må rekke, og at det som er skrevet, ikke bare blir liggende i innboksen Deres.
| Hvem | Hvilken side de representerer | Hva de faktisk gjør |
|---|---|---|
| Bygningssakkyndig eller arkitekt | Deres | Undersøker boligen, konstruksjonen, taket, fukt, installasjonene og bassenget, og skriver ned hva som ble funnet. Dette er den reelle tekniske kontrollen, og i eldre boliger avdekker den forhold som ellers først viser seg etter at De har flyttet inn. |
| Advokaten | Deres | Kontrollerer papirene, ikke bygningen: eierskap, gebyrer og gjeld, gjeld til sameiet, om bygningen er lovlig, brukstillatelsen og planmessige mangler. En bolig kan være i perfekt fysisk stand og likevel være et dårlig kjøp, og det motsatte er også mulig. |
| Bankens takstmann | Banken | Fastsetter en verdi for boliglånsformål. Det er ikke takstmannens oppgave å finne mangler. Det er ikke en teknisk tilstandsrapport, og den erstatter ikke en slik rapport. |
| Selgerens agent | Selgeren | Representerer den andre siden, noe som er deres rolle og helt legitimt. Beskrivelsen av boligens tilstand er en salgsbeskrivelse, ikke en inspeksjon. |
| Håndverkere | Ingen av delene før De hyrer dem | De kommer senere, når det finnes noe som skal prises eller repareres. Et pristilbud på en jobb er heller ikke en undersøkelse av bygningen, og en byggentreprenør som ønsker oppdraget, er ikke den rette til å fortelle Dem om arbeidet er nødvendig. |
| Arevont | Deres | Dette er ikke en teknisk rolle i det hele tatt. Vi sier fra når en kontroll er verdt å bestille, ordner fagpersonen, gir vedkommende adgang, holder oversikt over tidspunktet opp mot signeringsdatoen og tar med funnene inn i forhandlingene med advokaten Deres. |
Utfører De inspeksjonen selv?Nei, og vi ville ikke ønsket at De skulle akseptere rapporten dersom vi gjorde det. Vi er ikke arkitekter eller bygningsingeniører. Vi ordner fagspesialisten, er til stede når det passer Dem og håndterer alt rundt inspeksjonen. Rapporten tilhører fagspesialisten, og vedkommendes navn står på den.
Hva bankens verdivurdering ikke er
Dette er den dyreste enkeltstående misforståelsen på kjøpersiden ved et spansk boligkjøp, og det koster ingenting å oppklare den. Dersom De tar opp et spansk boliglån, vil en takstmann besøke boligen. En offentlig oppnevnt person vil gå rundt med et måleinstrument. Det er svært lett å konkludere med at bygningen dermed er kontrollert.Det er den ikke. En boliglånstakst skal fortelle banken hva sikkerheten er verdt. Takstmannen bekrefter at boligen samsvarer med papirene, noterer den tilsynelatende bevaringstilstanden, måler og fotograferer. Alt i rapporten er rettet mot et tall, og tallet er beregnet for långiveren.
Dette svarer rapporten påDette forteller den Dem fortsatt ikke
- Bankens verdivurdering (takst)
- Hva boligen er verdt som lånesikkerhet etter de nasjonale takseringsreglene. Besøket er reelt, og teknikeren er kvalifisert, men oppdraget gjelder verdi, ikke mangler. Fukt bak et garderobeskap endrer ikke tallet banken trenger.
- Advokatens juridiske kontroll
- Om det De kjøper, juridisk sett er det det fremstår som: hvem som eier det, hvilken gjeld det har, om det er oppført og utvidet med tillatelse, og om brukstillatelsen finnes. Den sier ingenting om taket lekker.
- Energiattesten
- En bokstavkarakter selgeren er forpliktet til å ha. Den beregnes ut fra konstruksjonen og installasjonene, vanligvis uten å åpne noe, og en dårlig karakter er et signal om løpende kostnader snarere enn en liste over mangler.
- Annonsen og meglerens beskrivelse
- Hvordan boligen presenteres for salg. «God stand» og «nylig renovert» er vanlig salgsspråk uten en fastsatt betydning, og bildene er tatt for å få Dem til å ønske å se den.
- Den tekniske inspeksjonen
- Bygningens faktiske tilstand, skrevet av noen som ikke har interesse av at salget blir gjennomført. Dette er den eneste av de fem hvis formål er å finne ut hva som er galt.
Ingen av de fire andre er uærlige. Hver av dem svarer godt på sitt eget spørsmål. Feilen ligger i regnestykket: å legge sammen fire rapporter og anta at de til sammen dekker bygningen.
Sources
Banken sender en takstmann. Trenger De fortsatt en inspeksjon?De besvarer ulike spørsmål. Takstmannen forteller banken hva boligen er verdt som sikkerhet. Å lete etter feil er ikke en del av den jobben, så en verdivurdering erstatter ikke en teknisk inspeksjon og kan ikke leses som en slik inspeksjon.
Når en inspeksjon er verdt det, og når vi sier at den ikke er det
En teknisk inspeksjon er frivillig i Spania. Det finnes ingen lovpålagt plikt til å bestille en, og de fleste spanske kjøpere gjør det ikke. Det er ingen grunn til å hoppe over den, men det betyr at ingen i prosessen vil purre Dem for å få det gjort, og det betyr at det ærlige spørsmålet ikke er «bør alle gjøre dette», men «ville det endret noe her».Vi organiserer en inspeksjon når det er hensiktsmessig, ikke ved hvert kjøp. Grovt sett er det her grensen går for oss.
- En eldre bolig, og alt med eget takAlder er den viktigste enkeltårsaken. Et hus har eget tak, eget dreneringssystem og ofte eget basseng og hage, og hvert av disse er et system som slites ut etter en tidsplan ingen har skrevet ned for Dem.
- Synlige arbeider, utvidelser eller en ombyggingNår noe er blitt bygget til, lukket inn eller gjort om til et soverom, finnes det to spørsmål: ble det gjort ordentlig, og ble det gjort lovlig? Inspektøren besvarer det første, advokaten det andre, og de er verdt å stille sammen.
- Bolig med tegn på fuktNymalt på én lav vegg, en avfukter i hjørnet under en visning, en leilighet i første etasje med en hage over gulvnivået. Fukt er den feilen denne kysten produserer mest pålitelig, og den som fotograferes dårligst.
- En bolig som har stått tomMåneder uten noen i boligen, og de små feilene hoper seg stille opp: pakninger, pumper, bassenganlegget, kjelen og et klimaanlegg som ikke har vært brukt på to somre.
- Et stort kjøpIkke fordi dyre boliger er dårligere. Fordi den samme forholdsmessige risikoen blir et større beløp, og fordi funnet på dette nivået vanligvis ikke er synlig, som nettopp er grunnen til at noen må dra dit og lete etter det.
- Når De ikke kan være der selvHvis avgjørelsen tas fra Tsjekkia, basert på fotografier og videoen vår, er en fagperson som står i bygningen den delen av prosessen De mangler, ikke et tillegg.
Og den andre halvdelen, som er det vi helst vil fortelle Dem før De bruker pengene. I et nybygg innenfor garantiperiodene er jobben ikke en inspeksjon, men en overtakelseskontroll, og den hører hjemme på søstersiden nedenfor. I en liten, nyere og godt vedlikeholdt leilighet uten noe uvanlig ved den vil en inspeksjon ofte bekrefte det en grundig visning allerede viste, og det fornuftige er i stedet å bruke pengene på et spesialisttilbud for den ene tingen De faktisk bryr Dem om.Testen vi bruker, er enkel: kunne funnet realistisk sett endret avgjørelsen, prisen eller et vilkår i kontrakten? Hvis svaret er nei, sier vi det i stedet for å bestille noen. Det er ikke våre penger, og det er heller ikke vår ettermiddag, så vi har ingen grunn til å organisere en kontroll som ikke er verdt kostnaden.
Bruktbolig kontra nybygg: hvorfor kontrollen er en annen jobb
Den fysiske inspeksjonen ser ganske lik ut i begge tilfeller. Hva den er TIL, er helt forskjellig, og forskjellen ligger i hvem som er forpliktet til å utbedre noe i etterkant.
| Forskjeller | Bruktbolig | Nybygg |
|---|---|---|
| Garanti | Ingen. Selgeren svarer bare for skjulte feil de kjente til og holdt skjult, og fristen for å fremme et slikt krav er kort. | Ti år for konstruksjonen, tre år for installasjonene og ett år for overflatene. Betalinger som er gjort før overtakelse, er dekket av en bankgaranti. |
| Hvem utbedrer funnene | Det gjør De når boligen er Deres. Derfor må funnet foreligge før signeringen, mens det fortsatt kan påvirke prisen eller vilkårene. | Det gjør utbyggeren, for egen regning, og det er dette snagging-listen skal dokumentere. |
| Tilstand og utstyr | Det avhenger av alderen. Regn med at kjøkkenet og badene må skiftes ut etter hvert, og forvent at andre ting begynner å melde seg over tid. | Alt er nytt. Det som kontrolleres, er om det er ferdigstilt ordentlig, og om det samsvarer med det De valgte. |
| Energi | Lavere energiklasser og høyere forbruk enn et nybygg. Det vises på regningene, ikke i kjøpesummen. | De høyeste klassene, lavere forbruk og lavere regninger. |
| Hva funnet er verdt | Et forhandlingskort, eller en grunn til å trekke seg. Det endrer avgjørelsen og beløpet. | En arbeidsliste med en frist, og noen som etter kontrakten er forpliktet til å rydde den unna. |
Dette er også det ærlige argumentet mot å anta at en bruktbolig er den billigere veien. En bruktbolig betyr oftere oppussing eller en rekke gradvise arbeider, kjøkkenet, badene, klimaanlegget, pluss det ingen forventet da en vegg ble revet. De kan lett ende opp med samme beløp eller mer. En inspeksjon er måten dette regnestykket slutter å være en overraskelse og blir et tall De hadde før De signerte.
Sources
Trenger De dette ved et nybygg?Vanligvis ikke i denne formen. Et nybygg er omfattet av garantiperiodene på ti, tre og ett år, så oppgaven på dette tidspunktet er kontrollen ved overtakelse og mangellisten mot utbyggeren, noe som er en annen tjeneste. Når et nybygg har stått ferdigstilt og usolgt lenge, eller når De kjøper en innflyttingsklar bolig fra en privat selger i stedet for fra utbyggeren, gjelder reglene for bruktbolig igjen.
Selgeren sier at boligen er uten mangler. Er det bindende?Det er ikke det samme som en garanti. Ved kjøp av bruktbolig svarer selgeren for skjulte mangler vedkommende kjente til og holdt skjult, slik at De må bevise hva en annen person visste, innen en kort frist og etter at boligen allerede er Deres. Det er en langt svakere posisjon enn å ha fått en vurdering før De signerte.
Hva skjer etter at rapporten foreligger
En rapport som ikke endrer noe, var ikke verdt å bestille. Dette er den delen av tjenesten som faktisk er vår, og det er grunnen til at vi helst ser at inspeksjonen skjer tidlig nok til å ha betydning.
- Vi går gjennom rapporten med DemRapportene foreligger på spansk eller engelsk og er skrevet for tekniske lesere. Vi går gjennom rapporten med Dem og skiller mellom de tre gruppene som alltid finnes: forhold som er normale for en bolig av denne alderen, forhold som snart vil koste penger, og forhold som endrer vurderingen.
- Funn som krever dokumentasjon, sendes til advokatenEt tilbygg som er oppført uten tillatelse, en terrasse som er bygget inn, eller et basseng som ikke fremgår av registerbeskrivelsen. Det fysiske funnet er begynnelsen på et juridisk spørsmål, og dette spørsmålet hører først hjemme hos advokaten Deres, ikke hos en byggmester.
- Funnet kan tallfestesEn mangel uten en reparasjonskostnad er ikke et forhandlingsgrunnlag, men en bekymring. Når rapporten selv tallfester arbeidet, er dette beløpet vi tar med til selgersiden. Når den ikke gjør det, kan vi innhente et reparasjonstilbud fra en håndverker før prisforhandlingene begynner, slik at kravet gjelder en bestemt sum for en bestemt reparasjon, og ikke en følelse knyttet til boligen. Si fra, så innhenter vi det. Det er verdt de få dagene det tar når det gjelder noe De faktisk ville argumentere for.
- Når det kreves en arkitekt, henter vi inn enNoen funn går utover det en bygningsinspektør kan svare på. Om et tilbygg kan få godkjent status, hva en ombygging faktisk vil innebære, om planløsningen De planlegger i det hele tatt er mulig, og hva noe av dette vil koste. Det er spørsmål for en arkitekt, og vi setter en arkitekt på saken. Det er en separat spesialist med et separat honorar, som oppgis direkte til Dem, og ingenting av dette går gjennom oss.
- Det som kan utbedres, blir et krav, ikke en klageMed rapporten i hånden fastsetter vi og advokaten Deres nøyaktig hva som må dokumenteres, rettes eller avklares, og legger dette frem for selgersiden. Det er en helt annen samtale enn å be om rabatt fordi boligen virker sliten.
- Det slår ut i prisen, vilkårene eller fristenEt funn kan føre til avslag i prisen, bli et vilkår som må oppfylles før overtakelse, eller medføre at selgeren først utfører en reparasjon. Hvilket av de tre alternativene som er riktig, avhenger av funnet og av hvor motivert motparten er, og det er dette forhandlingen skal avklare.
- Noen ganger er svaret å stoppeVi har rådet klienter til ikke å gå videre når en juridisk eller teknisk kontroll har avdekket noe alvorlig. Ingen liker den samtalen, men alternativet er fortsatt dyrere. Å ikke kjøpe er et legitimt utfall av en kjøpsprosess, og vi behandler det som et slikt.
Hva en teknisk inspeksjon faktisk omfatter
En befaring er en visuell, ikke-inngripende inspeksjon av de delene av bygningen som er tilgjengelige. Fagpersonen noterer tilstanden til hvert element, manglene som er funnet, hvor alvorlige de ser ut til å være, og hvilke forhold som må åpnes opp før noen kan være sikre. Omfanget varierer med boligen og med hvem De sender, så se på dette som en beskrivelse av oppgaven, ikke som en fast liste.| Hva som undersøkes | Hvorfor det har betydning | Hva vi gjør med funnet |
|---|---|---|
| Bygningen | ||
| Konstruksjon og fundament | Sprekker, bevegelser og setninger er funn som kan avslutte et kjøp i stedet for å føre til ny pris. Det er også forhold som en visning i minst grad vil avdekke, fordi det synlige symptomet ofte er en hårfin sprekk på feil sted. | Hvis det er alvorlig, angir rapporten hva som må undersøkes nærmere, og vi stopper prosessen der inntil dette er avklart. Ingenting signeres før et strukturelt ukjent forhold er avklart. |
| Tak, terrasser og vanntetting | På denne kysten gjør et tak stort sett ingenting det meste av året, før det virkelig får sin betydning under noen få dager med kraftig regn. Et flatt tak eller en terrasse over et oppholdsrom er steder der vann trenger inn. | Et reparasjonsestimat blir et prisargument. Vannansamlinger, ødelagt membran eller en terrasse med feil fall blir et vilkår før overtakelse. |
| Fasade, regnvann og drenering | Takrenner og nedløpsrør er ofte ganske enkelt ikke montert her, slik at regnet renner nedover veggen og inn i den nedre delen. Det er normalt lokalt, men fuktproblemet blir likevel Deres ansvar etterpå. | Vi undersøker hva sameiet allerede har besluttet om dette, siden en fasade vanligvis er felles, og reparasjonen derfor kan bli en felleskostnad i stedet for Deres eget ansvar. |
| Fukt og vanninntrenging | Oppstigende fukt er vanlig i leiligheter i første etasje og i hus som er bygget uten fuktsperre, og nymaling skjuler det perfekt under en visning. Det er den mangelen som mest pålitelig blir undervurdert på Costa del Sol. | Målingene utføres med en fuktighetsmåler, ikke med det blotte øye. En måleverdi er et tall De kan legge foran selgeren, noe en magefølelse ikke er. |
| Inne i boligen | ||
| Vinduer, dører og snekkerarbeid | Gammelt aluminium uten kuldebrobrytning, enkeltglass og ødelagte tetninger er forskjellen mellom en leilighet som holder på temperaturen, og en som har klimaanlegget gående hele sommeren og likevel er støyende. | Dette er vanligvis en kostnad, ikke en krise. Vi beregner den, og den tas inn i tilbudet som et kjent beløp i stedet for en overraskelse det første året. |
| Elektrisk | En installasjon fra et annet tiår kan være trygg og likevel langt fra oppfylle det gjeldende regler krever. Den avgjør om De kan installere en induksjonstopp, en billader eller en ekstra klimaanleggenhet. | En funksjonskontroll av sikringsskapet, kursene og jordingen. Hvis rapporten påpeker noe, innhenter en elektriker pris på oppgraderingen før De forplikter Dem, ikke etterpå. |
| Rør, varmtvann og avløp | Rørenes alder, vanntrykk og hvordan dusjene og kjøkkenet faktisk drenerer. Treg drenering og lavt trykk må man leve med hver dag, og det er usynlig på alle fotografier som noensinne er tatt. | Kraner og uttak åpnes, og avløpene observeres. Når dette peker på rør i veggene, er det nettopp en slik sak som må avklares før signering, ikke etterpå. |
| Klimaanlegg og oppvarming | Anlegg har en levetid og en servicehistorikk, og at «det virker» i april er ikke det samme som at det virker i august. Utskifting er et reelt beløp for en hel eiendom. | Oppvarming og kjøling kjøres der det er mulig. Alder og tilstand tas med i bildet av driftskostnadene sammen med energiklassen. |
| Kjøkken og bad | I en brukt eiendom er dette de to rommene De bør forvente å måtte skifte ut på et tidspunkt. Å vite om tidspunktet er nå eller om åtte år, utgjør det meste av oppussingsbudsjettet. | Da blir det en planlagt kostnad med en dato, og det er forskjellen mellom en oppussing og en nødsituasjon. |
| Ute og det som er felles | ||
| Basseng, planter og vanning | Et privat basseng er både en maskin og et hull i bakken: pumpe, filtrering, røropplegg og selve bassenget. Lekkasjer er kostbare og ikke synlige mens bassenget er fullt. | Vi får en bassengspesialist til å undersøke det når rapporten avdekker noe, og driftskostnadene tas med i beregningen av Deres eierkostnader. |
| Hage, grenser og hva som er bygget hvor | Det som finnes på tomten, skal samsvare med det som står på planen. En veranda, bod, pergola eller ombygd kjeller som finnes i virkeligheten, men ikke på papiret, er et juridisk problem i fysisk forkledning. | Det fysiske funnet går direkte til advokaten Deres. Dette er det vanligste stedet der en teknisk kontroll blir til en juridisk kontroll. Vær tydelig på hvem som svarer på hva: Inspektøren beskriver det som står der, og om dette samsvarer med oppføringen i eiendomsregisteret og matrikkeloppføringen. Om det kan legaliseres eller har en brukstillatelse, er advokatens spørsmål, ikke inspektørens. Tre registre og én bygning, og det er normalt at de ikke stemmer overens. |
| Fellesområder og planlagte arbeider | Heiser, garasje, tak, basseng og fasade er felles, og det samme er regningen. Et sameie som allerede har stemt gjennom en kostbar reparasjon, har forpliktet Dem til Deres andel av den før De kommer. | Den fysiske tilstanden fremgår av inspeksjonen, mens referatene og gjelden kommer fra advokaten. Vi sørger for at de leses sammen, ikke hver for seg. |
| Energiklasse og driftskostnader | En eldre eiendom ligger i de lavere klassene med høyere forbruk, og det merkes hver måned, ikke bare én gang hos notarius publicus. | Dette inngår i bildet av eierkostnadene sammen med felleskostnadene og de årlige skattene, slik at det rimeligere kjøpet sammenlignes ærlig med det nyere. |
Hvor inspeksjonen inngår i kjøpsprosessen
Hele kjøpsprosessen består av femten trinn, fra den første samtalen til nøklene. Den tekniske kontrollen har et tidsvindu, og vinduet er smalere enn de fleste antar: Den må bestilles tidlig nok til at et funn fortsatt kan endre noe, og fullføres før signeringen den skal danne grunnlag for.Trinn 8, 9, 13 og 14 av 15
- Reservasjon og tidspunkt for avgjørelsenNår De finner den riktige eiendommenEn reservasjon tar eiendommen av markedet mens den kontrolleres. Dette er tidspunktet for å avgjøre om en teknisk inspeksjon skal inngå i kontrollen, fordi reservasjonsavtalen også er stedet der det avtales hva som skjer med depositumet dersom en kontroll avdekker et problem. Å bestemme seg etterpå er det som får folk til å føle at de må gå videre.ResaleReservasjonsdepositumet og de avtalte vilkårene. Pris, datoer og innredning fastsettes også her, og nettopp dette kan et funn åpne for på nytt.
- Kontrollene utføres paralleltVanligvis to til fire ukerDen juridiske kontrollen starter etter reservasjonen, og dette er det naturlige tidspunktet for at den tekniske inspeksjonen gjennomføres parallelt. Samme periode, to forskjellige spesialister, to forskjellige lister. Det er viktig at de overlapper, fordi et funn ved bygningen svært ofte blir til et spørsmål om dokumentasjonen, og De ønsker at begge fortsatt arbeider når det skjer.
- Siste kontroll før signeringFør overtakelsenVed en brukt eiendom går vi tilbake og kontrollerer den på nytt før signeringen, sammen med Dem eller på Deres vegne. Denne kontrollen er vår, og den er ikke en tilstandsrapport: Vi bekrefter at eiendommen er i den avtalte tilstanden, og at innredningen som er oppført i inventarlisten, fortsatt er der. Hvis De ønsker en profesjonell teknisk kontroll utført av en arkitekt eller inspektør, organiserer vi dette separat.New buildVed et nybygg avhenger prosessen av utbyggeren. Noen gjennomfører snagging før eiendomsretten overføres, andre etterpå. Det er den tilknyttede tjenesten.ResaleTilstanden sammenholdt med det som ble avtalt, og inventaret sammenholdt med det som fortsatt finnes i eiendommen.
- Notary and keysOvertakelsesdagenFristen som alt ovenfor regnes bakover fra. Etter at skjøtet er undertegnet, er eiendommen Deres i den tilstanden den er i, og et forhold som oppdages på dag to, er en reparasjonsregning, ikke et forhandlingsgrunnlag. De trenger ikke å være til stede personlig dersom advokaten Deres har fullmakt, og vi er der uansett.
Samme eiendom, kontrollert på to måter
Hvordan den tekniske delen av et kjøp ser ut uten og med kjøpers representant.| På egen hånd | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem forteller Dem om tilstanden | Selgers representant, hvis oppgave er å selge denne bestemte eiendommen, og hvis beskrivelse av tilstanden er en salgsbeskrivelse. | En spesialist uten interesse av at salget blir gjennomført, hvis eneste oppgave er å finne ut hva som er galt. Vår oppgave er å få vedkommende på plass i tide. |
| Finne riktig person | Å lete på et språk De kanskje ikke leser, uten mulighet til å skille en bygningssakkyndig fra en håndverker som ser etter reparasjonsoppdraget som følger. | Vi organiserer en bygningssakkyndig eller en arkitekt fra blant dem vi samarbeider med, og sier hvilken av de to eiendommen trenger. |
| Tidspunkt | Bestilt sent, etter at reservasjonen er undertegnet og depositumet er innbetalt, altså når et funn har minst gjennomslagskraft. | Bestilt i samme tidsrom som den juridiske kontrollen, slik at et funn fortsatt kan få konsekvenser. |
| Hva rapporten fører til | Et teknisk dokument på spansk og en samtale med motparten om det på spansk. | Vi går gjennom den sammen med Dem, deler den opp i det som er normalt, det som innebærer en kostnad, og det som endrer vurderingen, og gjør det siste om til et krav sammen med advokaten Deres. |
| Hva det koster Dem | Den bygningssakkyndiges honorar, uansett hvem som organiserer oppdraget. | Det samme honoraret til den bygningssakkyndige faktureres direkte til Dem. Organiseringen, tilgangen, tidspunktet og den påfølgende diskusjonen er kostnadsfri, fordi De som kjøper aldri betaler oss noe. |
Eiendommen som var langt eldre enn fotografiene
En eiendom vi dro for å se på, var ganske enkelt langt eldre enn bildene i annonsen ga inntrykk av. Ingenting på fotografiene var falskt. De var godt belyst, godt komponert og tatt på eiendommens beste tidspunkt, og ingen av dem avslørte eiendommens alder. Det tok omtrent ti sekunder å stå inne i den før et spørsmål som hele annonsen hadde latt stå åpent, ble besvart. Dette er den milde versjonen av problemet, den De oppdager ved å møte opp. Den kostbare versjonen er den De ikke kan se i det hele tatt: hva som befinner seg bak veggen, under terrassen og inne i installasjonene. Ingen oppdager dette bare ved å møte opp, og det er hele begrunnelsen for å sende noen hvis oppgave er å lete etter det.En visning forteller Dem hvor gammel en eiendom er. En inspeksjon forteller Dem hva den koster.
Hva koster det?
- Kjøper0 €De betaler oss ingenting, enten De kjøper noe eller ikke, og enten en kontroll vi har organisert får Dem til å avstå fra en eiendom eller ikke.
- Utbygger eller selger
- Nybygg
- 2,5 to 6 %
- Bruktboliger
- 1,5 to 4 %
- Inspektør eller arkitektFakturerer Dem direkte for undersøkelsen. Vi betales ikke av dem og tar ikke imot noe for henvisningen, og det er samme ordning som vi har med advokatfirmaet vi anbefaler.
Vår del er kostnadsfri. Å vurdere om en kontroll er verdt det, organisere spesialisten, gi vedkommende tilgang, avpasse tidspunktet mot datoen for undertegning og ta funnene med inn i forhandlingene koster Dem ingenting, fordi De som kjøper aldri betaler Arevont noe på noe tidspunkt.Selve inspeksjonen organiseres separat, og spesialisten oppgir prisen direkte til Dem. Vi publiserer ingen pris for den og vil ikke finne på et prisintervall: honoraret avhenger av eiendommen, størrelsen og hvor langt vedkommende må reise, og det er deres honorar, ikke vårt. De får beløpet før noe bestilles, og De avgjør.Det som følger etter rapporten, er heller ikke vårt ansvar. En bassengspesialist, elektriker eller håndverker som oppgir pris på en reparasjon, fakturerer Dem for arbeidet. Ingenting legges til fakturaen deres via oss, verken i dette tilfellet eller i noe annet.
Eiendomsprisen er den samme selv om De går direkte. Ved et nybygg kan De gjerne ta utviklerens prisliste og kontrollere den.
Hva en inspeksjon ikke gjør for Dem
Den får ingen til å reparere noe. For en brukt eiendom finnes det ingen garanti. Selger svarer bare for skjulte mangler som vedkommende kjente til og holdt skjult, noe som innebærer å bevise hva en annen visste, innen en kort frist, etter at eiendommen allerede er Deres. Verdien av rapporten ligger derfor utelukkende i beslutningen De tar mens De fortsatt har mulighet til å ta den, ikke i et krav i etterkant.Den er heller ingen garanti. En undersøkelse er visuell og ikke-inngripende: ingenting demonteres, ingen vegg åpnes, og en rapport som sier at et forhold trenger nærmere undersøkelse, er ærlig, ikke unnvikende. Noe kan fortsatt dukke opp i år to som ingen kunne ha sett den ettermiddagen de var der.Og vi organiserer ikke en slik kontroll ved hvert kjøp. I et nybygg som fortsatt er dekket av garantier, er oppgaven en kontroll ved overtakelse, ikke en undersøkelse. I en liten, nyere og godt vedlikeholdt leilighet er en god visning, kombinert med et pristilbud fra en spesialist på det ene forholdet De bryr Dem om, ofte en bedre anvendelse av pengene. Vi vil heller fortelle Dem dette og ta feil av honoraret enn å bestille noen bare for at prosessen skal se grundig ut.
Ofte stilte spørsmål om den tekniske inspeksjonen
- Er teknisk inspeksjon obligatorisk i Spania?
- Nei. Det finnes ikke noe lovkrav om å ha en slik kontroll ved kjøp, og de fleste spanske kjøpere har det ikke. Ingen i prosessen vil be Dem om den, og nettopp derfor må det være en beslutning De tar, ikke noe De venter på.
- Når må jeg bestille den?
- Helst ved reservasjonen, slik at den gjennomføres i samme tidsrom på to til fire uker som den juridiske kontrollen, og avsluttes før den bindende kontrakten. Sent nok til at De er seriøs om eiendommen, men tidlig nok til at et funn fortsatt kan påvirke prisen eller bli et vilkår.
- Hva koster den, og hvem betaler?
- Spesialisten oppgir prisen og fakturerer Dem direkte, og honoraret avhenger av eiendommen og størrelsen. Vi publiserer ikke noe beløp fordi det ikke er vårt honorar å publisere. Vår egen del, å organisere kontrollen og håndtere det den avdekker, er kostnadsfri, i likhet med alt annet vi gjør for en kjøper.
- Hva skjer hvis den bygningssakkyndige finner noe alvorlig?
- Det blir et konkret krav i stedet for en klage. Sammen med advokaten Deres beskriver vi hva som må dokumenteres, korrigeres eller gjøres rede for, og legger dette frem for selgeren. Det kan trekkes fra prisen, gjøres til et vilkår før overtakelse eller innebære at en reparasjon utføres først. Og hvis forholdet er alvorlig nok, anbefaler vi å trekke seg, noe vi har anbefalt tidligere.
- Kan selgeren nekte en takstmann adgang?
- Adgang krever selgerens samarbeid, og dette ordnes normalt uten problemer, vanligvis i forbindelse med en visning. Hvis det nektes eller gjentatte ganger utsettes for en eiendom De allerede holder av, er det i seg selv informasjon, og vi ville behandlet det deretter.
- Må jeg være i Spania?
- Nei. Fagpersonen trenger ikke at De er til stede, og det gjør heller ikke vi. De mottar rapporten, vi går gjennom den med Dem på en samtale, og hvis De ønsker å se noe bestemt, drar vi tilbake og viser det til Dem på video.
