Har det betydning om depositumet ble betalt til en privat bankkonto i stedet for en klientkonto tilhørende en advokat eller en firmakonto?

Ja, det har stor betydning for hvor enkelt det er å kreve inn beløpet i praksis, selv om Deres juridiske rett til tilbakebetaling ikke endres. En betaling til en personlig konto er vanskeligere å knytte til en bestemt transaksjon, og det er enklere for vedkommende å ha brukt pengene allerede. Det er nettopp derfor reservasjonsbetalingen, som vanligvis er den eneste betalingen utenfor et beskyttet kontosystem, i praksis er den betalingen det oftest oppstår tvist om.

Hva om personen eller selskapet som skylder meg tilbakebetalingen, ser ut til å forsvinne, skifte navn eller bli vanskelig å få kontakt med?

Følg opp det formelle kravet så snart som mulig. Få en advokat til å undersøke om selskapet viser tidlige tegn på økonomiske problemer, i stedet for bare å være vanskelig å få svar fra. Hvis det blir begjært formell insolvensbehandling, endres innkrevingsmåten fullstendig: Det blir et krav i denne prosessen, i stedet for et ordinært krav og søksmål. Denne siden forklarer hva som endres.

Kan jeg kreve renter i tillegg til selve tilbakebetalingen, eller bare det opprinnelige beløpet?

Som hovedregel, ja. Spansk lov gir Dem rett til å kreve renter sammen med tilbakebetaling av et skyldig beløp, og et søksmål om kravet omfatter vanligvis også renter. Ved en garantert betaling til et nybygg må selve bankgarantien dekke lovbestemte renter fra hver betalingsdato. Dette er en sterkere og mer spesifikk rett enn de generelle rentene som kan kreves ved alminnelig kontraktsgjeld.

Guides

De skylder Dem penger, men ingen betaler: Slik får De faktisk tilbake depositumet

På 30 sekunder

Å få tilbake et spansk depositum avhenger av hvilken betaling det gjelder. De krever en garantert betaling for et nybygg direkte fra banken. For et depositum ved kjøp av en bruktbolig trenger De en burofax, og deretter en rettslig prosess hvis dette ikke fører frem. Bruk monitorio dersom gjelden ikke bestrides reelt, juicio verbal under 15.000 €, og ordinario over dette beløpet.

Hvilken betaling krever De tilbake, og hvor står saken?

En garantert nybyggbetalingKrev direkte fra banken eller forsikringsselskapet som utstedte garantien. Dette avhenger ikke av utbyggeren.
Reservasjon eller arras: betalt etter et formelt kravFerdig. Ingen flere tiltak kreves.
Reservasjon eller arras: ubetalt og reelt bestridtJuicio verbal under 15.000 €, juicio ordinario over dette beløpet.
Reservasjon eller arras: ubetalt og ikke reelt bestridtProcedimiento monitorio, ingen øvre grense.

Hvilken betaling prøver De å få tilbake?

Ordet «depositum» omfatter minst tre forskjellige betalinger ved et spansk boligkjøp. Hver av dem tilbakebetales, dersom den tilbakebetales, gjennom en annen fremgangsmåte. De får tilbake et reservasjonsdepositum ved å fremsette et formelt krav til den som holder det, og deretter gjennom domstolene dersom kravet avslås. Det omfattes ikke av noen garanti- eller klientkontoordning. Et arras-depositum ved kjøp av en bruktbolig avhenger av hvilken type som er angitt i kontrakten. Dersom arras penitenciales gjelder og selgeren har ansvaret, kan De kreve dobbelt depositum. For de to andre typene kan De kreve at salget gjennomføres, eller kreve erstatning. En trinnvis nybyggbetaling er et direkte krav mot banken eller forsikringsselskapet som utstedte det individuelle garantibeviset. Dette avhenger ikke av utbyggerens egen økonomi.Det følgende gjelder når De allerede vet at en betaling skal tilbakebetales, men den ikke tilbakebetales frivillig. Om den i det hele tatt skal tilbakebetales, er et separat spørsmål om kontrakten som besvares i veiledningene om kontrakter.

Reservasjonsavtale

Starter det noe juridisk å spørre høflig?

Nei. En e-post eller telefonsamtale kan overtale noen, men den utfører ikke den ene juridiske oppgaven et formelt krav har: å markere fristen og starte den på nytt. Denne oppgaven tilhører en burofax, Spanias formelle melding med bekreftet levering. Det er den vanlige måten å fremsette et krav utenfor domstolene på, slik at De senere kan bevise det i retten.

BurofaxCorreos, bekreftet levering med innholdssertifisering

Avsender og mottaker: FORNAVN ETTERNAVN → FORNAVN ETTERNAVN
Dato for sending og bekreftelse på mottak: DD/MM/AAAA · Sertifisert
Krevd beløp: X.XXX €
Grunnlag og frist: Avtaleklausul X · 10 dager

Eksempel. Verdiene som vises, er illustrerende.

Avsender og mottaker. Avsender og mottaker er formelt identifisert, ikke en anonym melding.
Dato for sending og bekreftelse på mottak. Datoen for den bekreftede leveringen er det som starter foreldelsesfristen på nytt.
Krevd beløp. Et klart og nøyaktig beløp. Dette er det et betalingspåkrav senere trenger, hvis det skulle bli aktuelt.
Grunnlag og frist. Avtaleklausulen De baserer Dem på, samt en klar frist for svar før neste trinn.

Det kjøpere antarHva som juridisk avbryter fristen

En e-post med krav om tilbakebetaling er nok til å sikre min posisjon: Den kan vise at De handler i god tro, men det er ikke tilstrekkelig. Bare et formelt utenrettslig krav avbryter foreldelsesfristen juridisk, og et burofax er den vanlige måten å fremsette et krav på som De senere kan bevise i retten. Når det sendes korrekt, nullstilles fristen fra leveringsdatoen.
Jeg har så lang tid jeg vil til å kreve dette, siden det tydeligvis tilkommer meg: Et personlig krav uten en kortere lovbestemt frist foreldes etter 5 år fra det tidspunktet De først kunne kreve det. En lovreform fra 2015 reduserte den tidligere fristen på femten år til dette. Det høres ut som lang tid. Men måneder med uformell korrespondanse frem og tilbake kan ubemerket bruke opp deler av fristen dersom ingen sender noe som starter fristen på nytt.
Når jeg først har sendt ett formelt brev, er jeg sikret på ubestemt tid: Når fristen startes på nytt, begynner perioden på nytt. Den settes ikke på pause for alltid. Hvis motparten fortsatt ikke betaler, løper den nye 5-årsfristen fra datoen på brevet. På et tidspunkt må De fremme et krav. De kan ikke fortsette å sende brev i stedet for å handle.

En advokat som gjennomgår typen og ordlyden i avtalen om arras, kontrollerer at den faktisk inneholder en brukbar tilbakebetalingsklausul før De undertegner. På denne måten trenger innkrevingsprosessen aldri å starte.

Kjøpsavtale og typer av arras

Kilder

Må et burofax sendes av en advokat for å være gyldig?Nei. Alle kan sende et gjennom Correos, den spanske posttjenesten. Det trenger ikke sendes av en advokat for å være gyldig som et utenrettslig krav. I praksis er det verdt kostnaden å la en advokat utforme og sende det for alt utover et mindre beløp. Den nøyaktige ordlyden i kravet får ofte betydning senere hvis saken kommer for retten.

Hvis det formelle kravet ignoreres, hvordan ser rettsprosessen ut?

Det finnes tre mulige prosesser. Hvilken som gjelder, avhenger hovedsakelig av om gjelden faktisk bestrides, og hvor stor den er. Et direkte garantikrav mot et nybygg følger ingen av disse tre prosessene, men rettes direkte til banken eller forsikringsselskapet. Derfor er det viktigere å kontrollere dette dokumentet før De betaler enn noen innkrevingsprosess i etterkant.

Option 1
BetalingspåkravFor et klart, nøyaktig, forfalt og nå betalbart krav.
Beløpsgrense
Ingen øvre grenseIngen beløpsgrense siden reformen i 2011.
Hastighet
Fastest
Kostnad
Lowest
Når det gjelder
Ubestridt, dokumentert gjeld
Best når dokumentasjonen er klar og motparten ikke bestrider at pengene skyldes.
Option 2
Muntlig rettergangDen enklere prosessen for et reelt bestridt krav.
Beløpsgrense
Opptil 15.000 €Hevet fra 6.000 € ved en reform i 2023, gjeldende siden mars 2024.
Hastighet
Medium
Kostnad
Medium
Når det gjelder
Bestridt gjeld, mindre beløp
Best når beløpet er under grensen, og selve gjelden, ikke bare tidspunktet, bestrides.
Option 3
Ordinær behandlingDen standardiserte, lengre sivile prosessen for større omtvistede beløp.
Beløpsgrense
Over 15.000 €
Hastighet
Slowest
Kostnad
Highest
Når det gjelder
Bestridt gjeld, større beløp
Best bare når beløpet og tvisten gjør at ingen raskere løsning er tilgjengelig. De fleste arras-innbetalinger for en betydelig eiendom ender her når ansvaret faktisk bestrides.

Ingen av de tre avhenger av Deres preferanse. Det er selve gjelden som avgjør hvilken som gjelder.

0 €30.000 €

Muntlig rettergangOpptil 15.000 €
Ordinær behandlingOver 15.000 €

15.000 €: Hevet fra 6.000 € ved en reform i 2023, gjeldende siden mars 2024.

Denne terskelen avgjør hvilken prosedyre som gjelder for et omtvistet krav. Den har bare betydning når en gjeld faktisk er omtvistet. En gjeld som ikke er omtvistet, behandles etter monitorio-prosedyren, uansett beløp.

Ingenting av dette endres dersom motparten senere er blitt formelt insolvent. Det er en annen prosess, med egne regler, som er omtalt på en egen side. En insolvent skyldner er ikke bare en som betaler sent.

Utviklerens insolvens

Kilder

Hva De bør samle inn før det første formelle brevet sendes

Fire ting De bør samle inn før De sender burofaxen, ikke etterpå. Brevet står sterkere når disse legges ved.

Samle inn	Hvorfor	Slik ser en svak versjon ut
Dokumentasjon på alle innbetalinger	Bekreftelser på bankoverføringer eller kvitteringer gjør «du skylder meg penger» til et klart og nøyaktig beløp. Det er nettopp dette et monitorio-krav trenger.	Å stole på hukommelsen eller en muntlig avtale om hvor mye som faktisk ble betalt.
Selve avtalen, lest med tanke på den relevante klausulen	Det som faktisk står i reservasjons- eller arras-avtalen om vilkårene for tilbakebetaling, avgjør om De gjør gjeldende en klar rettighet eller en omtvistelig rettighet.	Å sende et krav før De har undersøkt hva avtalen De undertegnet, faktisk lover.
En skriftlig oversikt over alle uformelle henvendelser som allerede er gjort	Den viser en tidslinje og god tro. Men det er bare det formelle kravet, ikke disse meldingene, som rettslig avbryter foreldelsesfristen.	Bare muntlige samtaler eller telefonsamtaler, uten noe skriftlig.
Ved et nybygg, garantisertifikatet	Det viser Dem umiddelbart om dette er et direkte garantikrav mot en bank, en langt kortere vei, eller et krav De ellers måtte ha rettet mot utbyggeren selv.	Å ikke vite om det noen gang ble utstedt et gyldig sertifikat i Deres eget navn for innbetalingene.

Bankgarantier

En uformell henvendelse sammenlignet med et formelt krav

Begge kan være høflige. Bare det ene har en virkning som loven anerkjenner.

	Uformell forespørsel	Formelt krav (Burofax)
Virkning på foreldelsesfrist	Ingen. Femårsfristen løper videre nøyaktig som før.	Avbryter den. Fristen begynner å løpe på nytt fra leveringsdatoen.
Bevisverdi senere	Svak. En tekstmelding eller en samtale er vanskelig å bevise og lett å bestride.	Sterk. En bekreftet oversikt viser nøyaktig hva som ble sendt og mottatt, og når.
Hvordan det oppfattes hos motparten	Det er lett å fortsette å utsette det, uten noen reell konsekvens.	Et tydelig signal om at neste skritt, dersom det ikke betales, er et søksmål.
Kostnaden ved å gjøre det	Ingenting i penger, men det bruker stille og rolig opp tid av femårsfristen.	Et lite gebyr for den bekreftede leveringen, og av og til kostnaden for at en advokat utarbeider teksten.

Ærlig talt

Dette beskriver fremgangsmåten, ikke en garanti for utfallet

Dette er gjeldende spansk sivilprosess og foreldelsesrett per august 2026, basert på de opprinnelige kildene. Dette er generell informasjon, ikke en vurdering av Deres konkrete tvist. Om avtalen Deres i det hele tatt gir Dem rett til tilbakebetaling, er et separat spørsmål som besvares i de lenkede veiledningene og til syvende og sist av Deres egen advokat. Alt ovenfor forutsetter at dette spørsmålet allerede er avklart. Det omhandler bare hvordan pengene beveger seg når de skyldes.Vi er ikke et inkassobyrå, og vi er ikke part i avtalen Deres, søksmålet Deres eller garantien Deres. Før noe av dette blir nødvendig, sørger vår juridiske koordineringstjeneste for at avtalen De undertegner, har en praktisk klausul om tilbakebetaling. Ved et nybygg kontrollerer tjenesten også at De har et korrekt individualisert garantisertifikat. Dette er det beste enkeltstående tegnet på om noe av dette noen gang vil få betydning for Deres eget kjøp.

Vanlige spørsmål om å få pengene tilbake

Har det betydning om depositumet ble betalt til en privat bankkonto i stedet for en klientkonto tilhørende en advokat eller en firmakonto?: Ja, det har stor betydning for hvor enkelt det er å kreve inn beløpet i praksis, selv om Deres juridiske rett til tilbakebetaling ikke endres. En betaling til en personlig konto er vanskeligere å knytte til en bestemt transaksjon, og det er enklere for vedkommende å ha brukt pengene allerede. Det er nettopp derfor reservasjonsbetalingen, som vanligvis er den eneste betalingen utenfor et beskyttet kontosystem, i praksis er den betalingen det oftest oppstår tvist om.
Hva om personen eller selskapet som skylder meg tilbakebetalingen, ser ut til å forsvinne, skifte navn eller bli vanskelig å få kontakt med?: Følg opp det formelle kravet så snart som mulig. Få en advokat til å undersøke om selskapet viser tidlige tegn på økonomiske problemer, i stedet for bare å være vanskelig å få svar fra. Hvis det blir begjært formell insolvensbehandling, endres innkrevingsmåten fullstendig: Det blir et krav i denne prosessen, i stedet for et ordinært krav og søksmål. Denne siden forklarer hva som endres.
Kan jeg kreve renter i tillegg til selve tilbakebetalingen, eller bare det opprinnelige beløpet?: Som hovedregel, ja. Spansk lov gir Dem rett til å kreve renter sammen med tilbakebetaling av et skyldig beløp, og et søksmål om kravet omfatter vanligvis også renter. Ved en garantert betaling til et nybygg må selve bankgarantien dekke lovbestemte renter fra hver betalingsdato. Dette er en sterkere og mer spesifikk rett enn de generelle rentene som kan kreves ved alminnelig kontraktsgjeld.

Looking at a specific property?

Send us the property