Kjøp av eiendom gjennom et selskap: Når det gir mening
På 30 sekunder
For nesten alle som kjøper én fritidsbolig, er svaret nei. Et selskap medfører årlige innleveringer, skattlegger Deres egen bruk av eiendommen og gjør et salg mer komplisert. Det reduserer heller ikke kjøpsskatten med én eneste euro.
Hvor mange spanske eiendommer, og står det en reell virksomhet bak?
- Én ferieboligKjøp privat. Dette er det enkle, vanlige svaret for nesten alle kjøpere.
- Flere eiendommer, leid ut kommersielt som en reell virksomhetEt selskap kan være fornuftig. Innhent uavhengig skatterådgivning før stiftelse, basert på Deres egne tall.
Er et selskap vanligvis fornuftig for én feriebolig?
Nei, og det er verdt å si dette tydelig, i stedet for å fremstille det som et nøytralt valg mellom to like gode alternativer. Hvis De kjøper én eiendom til eget bruk og familiens bruk, er personlig eierskap nesten alltid enklere, rimeligere å administrere og rimeligere å selge. Alle reelle fordeler et selskap tilbyr, gjelder en annen situasjon enn Deres.Dette spørsmålet dukker stadig opp, vanligvis på grunn av en tsjekkisk antakelse om at et selskap kan skjerme skatt slik det noen ganger gjør hjemme. I Spania gjør det vanligvis det motsatte for én feriebolig. De betaler den samme kjøpsskatten, et ekstra skattelag på egen bruk av eiendommen og en rekke årlige innleveringer som en privatperson aldri trenger å tenke på.
Det folk antarSlik ser skatten egentlig ut
- Et selskap reduserer skatten ved kjøp av eiendommen
- Det gjør det ikke. ITP eller IVA pluss AJD, den engangsbaserte kjøpsskatten, beregnes på samme måte uavhengig av om kjøperen er privatperson eller selskap.
- Et selskap beskytter eiendommen mot å bli regnet som personlig formue
- Aksjene er fortsatt en eiendel De eier, verdsatt gjennom selskapets egen balanse, og de regnes fortsatt med ved formuesskatt. Se den separate veiledningen om formuesskatt for mer informasjon om mekanismen.
- Å bruke eiendommen selv gjennom eget selskap er en skattemessig nøytral ordning
- Det er det vanligvis ikke. Hvis selskapet eier den og De eller familien bruker den privat, behandles ordningen som om selskapet leide den ut til Dem til markedsleie, og denne beregnede leieinntekten er skattepliktig.
Når er et selskap verdt kostnaden?
Det finnes fire reelle tilfeller, og de har én ting til felles: Ingen av dem gjelder én enkelt feriebolig. Et selskap medfører en reell administrativ og økonomisk byrde, og denne byrden lønner seg først når det skjer nok til å rettferdiggjøre administrasjonen. Tilfellene nedenfor om arv og ansvar er nevnt som reelle hensyn, men er ikke utformet med tall, fordi den faktiske mekanismen avhenger av grenseoverskridende traktatregler og omstendigheter som ingen generell regel kan avgjøre.
- En reell portefølje, ikke én eiendomEn investor som eier flere spanske eiendommer for utleie, i stedet for én feriebolig, har større reell grunn til å bruke en selskapsstruktur: felles administrasjon, ett samlet regnskap for flere eiendeler og en struktur som kan skaffe finansiering med hele porteføljen som grunnlag.
- Arveplanlegging på tvers av generasjoner, gjort riktigI enkelte tilfeller kan det være enklere å overføre aksjer i et selskap gjennom familien enn å overføre en eiendom som eies direkte. Dette avhenger imidlertid fullt og helt av den konkrete arve- og arveavgiftsavtalen mellom Spania og Deres hjemland, og dette er et spørsmål for en spesialist i begge land.
- En eksisterende virksomhet som allerede trenger tilstedeværelse i SpaniaEt selskap som faktisk driver virksomhet i Spania, for eksempel ved å drive en utleievirksomhet som sin reelle aktivitet i stedet for bare å eie én eiendel, har en annen skatteposisjon enn et tomt selskap som kun er opprettet for å eie én feriebolig.
- Ansvarsdeling for en mer risikofylt utleievirksomhetNår en eiendom leies ut kommersielt i betydelig omfang, med reell operasjonell risiko, vurderer enkelte eiere en selskapsstruktur av hensyn til ansvarsbegrensning. Dette er et reelt hensyn. Men den administrative kostnaden må vurderes ærlig opp mot en risiko som en god forsikring kanskje allerede kan dekke rimeligere.
Legg merke til hva som ikke står på denne listen: kjøp av én leilighet for familieferier og sporadisk utleie. Dette er det vanlige tilfellet som ofte får en unødvendig selskapsstruktur, og slik bør det ikke være.
Hva må De rapportere når et selskap eier eiendommen, og når?
Tre tilbakevendende innleveringer, og de skjer alle i samme del av året. Siden Real Decreto 609/2023 opprettet det nasjonale Registro de Titularidades Reales, må alle spanske selskaper oppgi sin reelle eier, den fysiske personen som til syvende og sist eier eller kontrollerer selskapet. Dette skjer to ganger: først i selve stiftelsesdokumentet og deretter som vedlegg til årsregnskapet, som hvert år leveres til Registro Mercantil, foretaksregisteret. Dette er et nasjonalt krav, ikke noe som gjelder spesielt for eiendom, og det gjelder enten selskapet er inaktivt eller driver aktiv virksomhet.I tillegg må selskapet levere en årlig Impuesto sobre Sociedades-melding til det nasjonale skatteetaten, AEAT. Dette gjelder også i et år uten aktivitet, såkalt nullmelding. Det er ikke et trygt alternativ å unnlate å levere. Bøtene øker jo lenger en påkrevd innlevering mangler, etter samme regel som denne nettsidens veiledning om skatt for ikke-bosatte beskriver for en privatpersons egen årlige innlevering.
| jan | feb | mar | apr | mai | jun | jul | aug | sep | okt | nov | des | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Selskapsskattemelding (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Årsregnskap innlevert til Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Opplysning om reelt eierskap | jul |
- Selskapsskattemelding (Impuesto sobre Sociedades)
- Forfaller 25. juli for et selskap med kalenderår. Et avvikende regnskapsår forskyver datoen, så bekreft Deres dato med regnskapsføreren.
- Årsregnskap innlevert til Registro Mercantil
- Levert inn samtidig med eller kort tid etter skattemeldingen.
- Opplysning om reelt eierskap
- Vedlagt innleveringen av årsregnskapet, samt én gang til ved stiftelsen når dette skjer i løpet av året.
Å få ordnet hver styreleders NIE og selskapets eget spanske skattenummer før stiftelsen, i stedet for å oppdage mangelen hos notarius publicus, er nettopp det Arevont håndterer gjennom sin NIE- og administrasjonstjeneste i forbindelse med et slikt kjøp.
Hva koster det å drive et selskap, utover selve kjøpet?
Omtrent 500 til 1 000 € i året, bare for administrasjon av det inaktive selskapet, i tillegg til en kjøpsskatt som er identisk med kjøp som privatperson. Et inaktivt selskap, altså et selskap som eier boligen og ikke gjør noe annet, trenger fortsatt formell bokføring, årlig selskapsskattemelding og årsregnskap innlevert til foretaksregisteret. Dette er en reell, tilbakevendende kostnad uten tilsvarende kostnad for en privat eid bolig, utover de ordinære årlige eierkostnadene som alle kjøpere allerede har.Den årlige avgiften på 3 % av matrikkelverdien er det eneste tallet det er verdt å være presis om, fordi den skremmer flere kjøpere enn den burde. Den gjelder bare for et selskap hjemmehørende i et land som Spania klassifiserer som en ikke-samarbeidende jurisdiksjon, tidligere kalt et skatteparadis. Verken Tsjekkia eller Polen står på denne listen, så et ordinært tsjekkisk eller polsk selskap, eller et spansk SL-selskap eid av en tsjekkisk eller polsk aksjonær, utløser den ikke. Dette er verdt å si tydelig, fordi frykten for avgiften er utbredt, mens den reelle risikoen for kjøperne denne nettsiden er skrevet for, i praksis er null.
| Kjøpsskatt (ITP eller IVA pluss AJD)Samme som ved privat kjøp | Ingen besparelse |
|---|---|
| Årlig administrasjon av passivt selskapRegnskapsføring, skattemelding, registerinnsending | 500 til 1 000 € |
| 3 % særavgift på matrikkelverdienKun ikke-samarbeidende jurisdiksjoner, ikke Tsjekkia eller Polen | Ikke relevant |
| 25 % selskapsskatt på leieinntekterSammenlign med Deres personlige sats for ikke-bosatte på samme inntekt | Avhenger av leien |
| Eie privat i stedetIngen selskapsstruktur | 0 €, ingen ekstra lag |
Ville et tsjekkisk eller polsk selskap fungere i stedet for å opprette et spansk SL?Et utenlandsk selskap kan eie spansk eiendom, og det finnes ingen nasjonalitetsbegrensning på dette. I praksis bruker de fleste kjøpere som virkelig trenger en selskapsstruktur, et spansk SL, fordi spanske banker, notarius publicus og registeret er innrettet for å håndtere dette i det daglige. Et utenlandsk selskap medfører i tillegg sitt eget lag med grenseoverskridende rapportering på toppen av alt som er beskrevet ovenfor. Hvilket alternativ som faktisk er enklest i Deres situasjon, er et spørsmål for en advokat som arbeider på tvers av begge jurisdiksjonene.
Hva bør bekreftes før De velger selskapsstruktur
Dette er en ærlig sjekkliste, ikke et salgsargument for noen av alternativene. De fleste kjøpere som leser den, bekrefter at ingen av punktene gjelder dem, og kjøper privat.- Er dette virkelig én eiendom til privat bruk og familiebruk?Hvis ja, er dette det vanlige tilfellet, og det ærlige svaret ovenfor gjelder: kjøp privat. Det betyr ikke at et selskap er ulovlig eller uvanlig, bare at det her medfører kostnader uten tilsvarende fordel.
- Eier De allerede, eller planlegger De å eie, flere spanske eiendommer?For en portefølje er det større nytte som kan oppveie selskapets administrative kostnader. Det betyr heller ikke automatisk at et selskap er riktig løsning. Beregningen må fortsatt gjøres.
- Er arv på tvers av generasjoner en reell bekymring på kort sikt?Dette er det ene tilfellet der en struktur faktisk kan være til hjelp, men bare med riktig grenseoverskridende rådgivning. Det betyr ikke at enhver struktur vil fungere på samme måte etter tsjekkiske eller polske arveregler. Dette må kontrolleres separat.
- Ligger eiendommen i et land på Spanias liste over ikke-samarbeidende jurisdiksjoner?Dette er den eneste situasjonen der den årlige avgiften på 3 % i det hele tatt gjelder. For et ordinært stiftet tsjekkisk eller polsk selskap er svaret nei, og denne posten gjelder ganske enkelt ikke Dem.
Personlig eller gjennom et selskap
Samme eiendom, holdt på to måter. For en enkelt fritidsbolig er kolonnen til høyre det vanlige svaret.| Gjennom et selskap | Personlig | |
|---|---|---|
| Kjøpsavgift ved overtakelse | Identisk: ITP eller IVA pluss AJD, beregnet på samme måte. | Identisk: ingen besparelse ved å kjøpe personlig heller. |
| Bruke eiendommen selv | Kan utløse en beregnet markedsleie, som beskattes som selskapsinntekt. | Ingen slik problemstilling: De eier og bruker ganske enkelt Deres egen eiendom. |
| Årlige innleveringer utover selve eiendommen | En selskapsskattemelding hvert år, selv uten aktivitet, samt årsregnskap og opplysninger om reelle rettighetshavere. | Den vanlige årlige meldingen for ikke-bosatte som nettstedets skatteveiledninger allerede dekker, og ikke noe mer. |
| Løpende kostnader utover eiendommen | omtrent 500 til 1 000 € i året for grunnleggende administrasjon av et inaktivt selskap. | Ingen utover eiendommens egne eierkostnader. |
| Selge senere | Enten selger De eiendommen ut av selskapet, eller selger selve aksjene. Det siste alternativet er en langt mer kompleks transaksjon som krever spesialisert skatterådgivning på begge sider. | Et vanlig eiendomssalg, prosessen som nettstedets veiledning om salgs- og avviklingskostnader allerede beskriver. |
| Formuesskatteeksponering | Aksjene regnes fortsatt med og verdsettes gjennom selskapets balanse. | Selve eiendommen regnes med. Se veiledningen om formuesskatt for hvem som faktisk omfattes. |
Hva en generell regel avgjør, og hva bare Deres egne tall kan
Selskapsskattesatsen (25 %) og kravet om opplysning om reelle eiere er fastsatte regler, hentet fra originalkilden. Særavgiften på 3 % og avgrensningen til ikke-samarbeidende jurisdiksjoner er også hentet fra originalkilden (Ley IRNR, art. 40-45). Den klare konklusjonen, at avgiften ikke gjelder for et ordinært tsjekkisk eller polsk selskap, følger direkte av denne avgrensningen. Det omtrentlige årlige driftskostnadstallet på 500 til 1 000 € er et markedsestimat kontrollert mot to kilder, ikke et offisielt publisert tall. Faktiske tilbud varierer etter leverandør.Ingen generell regel avgjør om et selskap sparer penger i Deres konkrete tilfelle. Det avhenger av om De leier ut eiendommen i det hele tatt, til hvilken leie, Deres egen personlige skattesituasjon hjemme og spørsmål om grenseoverskridende arv og skatteavtaler som bare en skatterådgiver med arbeid på tvers av begge jurisdiksjoner virkelig kan besvare. I det vanlige tilfellet, én eiendom, personlig bruk med sporadisk utleie, er det ærlige utgangspunktet at dette ikke vil spare Dem for penger. Det er selskapsstrukturen som må bevise at den kan forsvare sine egne kostnader.Ingen her utfører beregningen som er beskrevet ovenfor. Arevonts juridiske koordinering kobler inn en uavhengig rådgiver før De forplikter Dem til et reservasjonsdepositum. På denne måten tas en så viktig beslutning på grunnlag av reelle tall, ikke på grunnlag av en tsjekkisk antakelse som tilfeldigvis havnet her.
Ofte stilte spørsmål om kjøp gjennom et selskap
- Bekymrer jeg meg for 3 % skatt uten grunn?
- For et ordinært tsjekkisk eller polsk selskap, nesten helt sikkert ja. Den årlige avgiften på 3 % gjelder bare for et selskap hjemmehørende i et land som Spania klassifiserer som en ikke-samarbeidende jurisdiksjon, og verken Tsjekkia eller Polen står på denne listen. Dette er en av de vanligste unødvendige bekymringene rundt dette temaet.
- Kan jeg selge selskapets aksjer i stedet for å selge eiendommen?
- Ja, og kjøpere legger av og til opp et salg på denne måten for å endre hvordan transaksjonen beskattes. Det er en langt mer kompleks transaksjon enn et vanlig eiendomssalg. Det krever spesialisert skatterådgivning på både selgers og kjøpers side. En kjøper bør være forsiktig med å godta et aksjesalg i stedet for et eiendomssalg uten å forstå nøyaktig hvilke forpliktelser som følger med aksjene.
- Unngår man spansk formuesskatt ved å eie eiendommen gjennom et selskap?
- Nei. Selve aksjene er en eiendel De personlig eier, verdsatt gjennom selskapets egen balanse, og de regnes med på samme måte som en direkte eid eiendom. Se veiledningen om formuesskatt for hvem som faktisk omfattes. For de fleste vanlige kjøpere gjelder dette ingen, enten det er et selskap eller ikke.
- Hva skjer med minste leietid dersom et selskap leier ut eiendommen på lang sikt?
- Den endres. Minste leietid for en selskapsutleier etter spansk leielov er 7 år, i stedet for de 5 årene en privat utleier tilbyr. Veiledningen om utleid eiendom dekker dette i sin helhet. Det er en reell og konkret konsekvens det er verdt å kjenne til før De bestemmer hvordan De skal eie en eiendom De planlegger å leie ut på lang sikt.
