Selge eiendom i Spania: skatter og salgskostnader
På 30 sekunder
Å selge som ikke-resident innebærer tre separate betalinger. Kjøperen holder tilbake 3 % av prisen ved gjennomføringen. Skatten på den reelle gevinsten er en fast sats på 19 %. Kommunal plusvalía skal også betales, og den kan etter loven bli kjøperens ansvar når selgeren er ikke-resident.
| Salgspris | 500.000 € |
|---|---|
| Trekk ved overtakelse3 % av prisen | 15.000 € |
| Skatt på kapitalgevinst19 % av den faktiske gevinsten | Avklart etter innlevering |
| plusvalía kommunalOpptil 30 % av økningen i tomteverdien | Avklart etter innlevering |
Hva er de tre separate betalingene, og hvorfor forveksler folk dem?
Alle salg til ikke-residente innebærer de samme tre betalingene, og hver av dem reguleres av en annen regel og en annen tidsplan. Det er svært vanlig å forveksle trekket på 3 % med skatteregningen på 19 %. Trekket er et FORSKUDD, ikke skatten. De to beløpene samsvarer sjelden.
| Betaling | Sats | Hvem betaler det |
|---|---|---|
| 3 % trekk (Modelo 211) | 3 % av avtalt salgspris. | Holdes tilbake av KJØPEREN ved overtakelse og betales direkte til skattemyndighetene, uansett om De ender opp med å skylde noe. |
| Skatt på kapitalgevinst (Modelo 210) | 19 % av den reelle gevinsten, fast sats for alle ikke-residente. | Selgeren gjør opp mot de 3 % som allerede er holdt tilbake: en tilbakebetaling hvis trekket var for høyt, eller en ekstra betaling hvis det var for lavt. |
| plusvalía kommunal (IIVTNU) | Opptil 30 %, fastsatt av kommunen og beregnet på et grunnlag som bestemmes av den av to metoder som gir det laveste beløpet. | Etter loven er det selgeren som betaler, men kommunen kan kreve at KJØPEREN betaler som stedfortredende skattebetaler når selgeren er ikke-resident, noe de fleste selgere ikke forventer. |
Hvordan fungerer trekket på 3 %, og når får De det tilbake?
Ved overtakelsen må kjøperen etter loven holde tilbake 3 % av den avtalte prisen og betale beløpet til skattemyndighetene innen én måned ved bruk av Modelo 211. Dette gjelder uansett hva utfallet av salget blir. Selv en selger som ikke hadde fortjeneste, eller som tapte penger på salget, får 3 % av salgssummen holdt tilbake hos notarius publicus.Deretter har De fire måneder fra salgsdatoen til å levere Modelo 210. Denne erklærer Deres faktiske kapitalgevinst og avregner den mot beløpet som ble holdt tilbake. Hvis skatten på 19 % av den faktiske gevinsten er lavere enn de allerede tilbakeholdte 3 %, noe som er vanlig for en eiendom som har vært eid i flere år i et stigende marked, får De tilbake differansen. Hvis den er høyere, betaler De restbeløpet i samme skattemelding.
Tilbakehold på 3 %
- Ved overtakelseKjøper holder tilbake 3 %Uansett hva utfallet blir.
- Innen 1 månedModelo 211 levert av kjøperBetalt til skattemyndighetene.
- Innen 4 månederDe leverer Modelo 210Erklære den faktiske gevinsten og avregne den.
- Etter innsendingRefusjon eller underskudd oppgjortTilbakebetaling hvis 19 % av gevinsten er lavere enn de tilbakeholdte 3 %.
Fristen på fire måneder og avregningen er nettopp den typen skattemelding Arevont overlater til en uavhengig advokat, i stedet for å håndtere den direkte. Arevont utfører ikke skattearbeid, og dette er ikke en skattemelding som bør utsettes til fristen nærmer seg.
Hva er det kommunale skattekravet plusvalía?
plusvalía er den kommunale skatten på økningen i tomteverdien til en eiendom, og er en kostnad for selgeren, ikke kjøperen. I praksis kan denne kostnaden likevel bli kjøperens ansvar ved overtakelsen: når selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, kan kommunen gjøre kjøperen til stedfortredende skattepliktig, slik det forklares nedenfor. Den har ingenting å gjøre med bygningen eller Deres faktiske fortjeneste: Den beskatter bare økningen i verdien av TOMTEN under bygningen, slik kommunen beregner denne økningen i løpet av årene De eide den.Siden en reform i 2021 gjelder ikke lenger den gamle faste formelen, som kunne skattlegge Dem selv ved et tap. De velger den av to beregningsmetoder som gir det laveste resultatet. Den objektive metoden bruker den matrikulerte tomteverdien, multiplisert med en koeffisient fastsatt ut fra eiertiden, og begrenset til maksimalt 30 % når den lokale satsen er anvendt. Den faktiske metoden er basert på den reelle økningen mellom kjøps- og salgsprisen. Hvis verdien ikke har økt i det hele tatt, bekrefter skattemyndighetenes egen reform at det ikke skal betales noe etter noen av metodene.
Økte tomteverdien mens De eide eiendommen?
- JaSkyldes etter den av de to metodene som gir det laveste beløpet, begrenset til 30 % når den lokale satsen gjelder.
- Nei, eller De kan ikke fremvise enIngenting skal betales etter noen av metodene, bekreftet av reformen fra 2021.
Det selgere antarHva reformen fra 2021 endret
- plusvalía skal alltid betales ved salg
- Den skal bare betales når tomteverdien har økt. Selg med tap, eller til samme tomteverdi som ved kjøpet, og ingenting skal betales så lenge De kan dokumentere det.
- Det er alltid selgeren som betaler den, uten unntak
- Etter loven er dette selgerens ansvar, men når selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, kan kommunen gjøre KJØPEREN til stedfortredende skattepliktig. I praksis betyr det ofte at beløpet holdes tilbake fra prisen ved overtakelsen, i stedet for å faktureres separat senere.
Hva koster megler- og juridiske tjenester ved et salg?
To ytterligere poster kommer i tillegg til skatteleddet, og ingen av dem er en skatt: De er markedsrelaterte gebyrer, på samme måte som ved kjøp. Hvordan De selger, endrer begge.
- Option 1Eksklusiv meglerÉn megler, én oppdragsavtale.
- Kostnad
- 1,5 til 4 %
- Hastighet
- Avhenger av denne ene meglerens kjøperbase
- Rekkevidde
- Denne meglerens eget nettverk
- Option 2Multi-agencyFlere meglere markedsfører den samtidig.
- Kostnad
- 1,5 til 4 %
- Hastighet
- Ofte raskere, mindre individuell oppfølging
- Rekkevidde
- Størst rekkevidde av de tre
- Option 3Privat salgHelt uten agent.
- Kostnad
- 0 €, ingen provisjon
- Hastighet
- Vanligvis tregere
- Rekkevidde
- Kun eget nettverk og egne portaler
- Provisjonen til salgsagentenVanligvis 1,5 til 4 % av salgsprisen på en bruktbolig, betalt av selgeren. Dette er et markedsintervall, ikke et beløp fastsatt av en offentlig instans, siden ingen tilsynsmyndighet offentliggjør en provisjonssats. Den varierer etter megler, region og den konkrete oppdragsavtalen, så se på den som et estimat som må bekreftes med megleren, ikke som en fast kostnad.
- Deres egen advokat ved salgetEn selger har nytte av uavhengig juridisk bistand av de samme grunnene som en kjøper: kontroll av kontrakten, koordinering av tilbakeholdet på 3 % og overtakelsen, samt, når det er relevant, beregning av plusvalía. Det meste av den uavhengige juridiske koordineringen på kjøpersiden gjelder også ved et salg.
Hva må bekreftes før De beregner nettoprovenyet
Fire forhold, kontrollert mot Deres faktiske kjøpsdokumenter, ikke en generell regel.| Be om | Dette forteller det Dem | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Den opprinnelige kjøpesummen og kostnadene, skriftlig | Gevinsten beregnes som forskjellen mellom det De betalte, pluss tillatte kjøps- og forbedringskostnader, og det De selger for, ikke salgsprisen alene. Uten de opprinnelige tallene kan ingen beregne den faktiske skatteplikten på 19 %. | Ingen dokumentasjon på de opprinnelige kjøpskostnadene, notarius publicus-gebyret eller fakturaer for forbedringer. |
| Om felleskostnadene og IBI er ajour for eiendommen | Ubetalt gjeld til sameiet eller en IBI-regning kan hefte ved eiendommen og komplisere overtakelsen, på samme måte som ved kjøp. | Ingen har kontrollert at kontoen er ajour før salgsdatoen ble avtalt. |
| Hvilken beregningsmetode for plusvalía gir lavest beløp | Valget er Deres etter loven, og de to metodene kan gi svært ulike resultater avhengig av hvor lenge De har eid eiendommen og hvordan tomteverdiene har utviklet seg lokalt. | Et beløp som er oppgitt basert på bare én metode, uten at den andre er beregnet for sammenligning. |
| Hvem som kontraktsmessig er ansvarlig for plusvalía i salgsavtalen | Ettersom kommunen kan kreve betaling fra kjøperen som stedfortredende skattepliktig, bør en salgskontrakt tydelig angi hvem av kjøper og selger som bærer denne kostnaden, i stedet for å overlate det til den parten kommunen tilfeldigvis kontakter først. | En kontrakt uten omtale av plusvalía. |
Reell gevinst mot tap eller salg til samme pris
Tilbakeholdet på 3 % ser likt ut i begge tilfeller. Det som skjer etterpå, gjør ikke det.| Salg med gevinst | Salg uten gevinst eller med tap | |
|---|---|---|
| 3 % tilbakehold ved overtakelse | Tilbakeholdes uansett, etter Modelo 211. | Også tilbakeholdes uansett: Kjøperens forpliktelse avhenger ikke av det faktiske utfallet for Dem. |
| Skatt på kapitalgevinst | 19 % av den faktiske gevinsten, trolig mindre enn de tilbakeholdte 3 %, slik at De får tilbakebetalt et beløp. | Ingenting å betale; hele det tilbakeholdte beløpet på 3 % kan kreves tilbake. |
| plusvalía kommunal | Skyldig av økningen i tomteverdien, beregnet etter den laveste av to metoder. | Ingenting å betale dersom det faktisk ikke var noen økning i tomteverdien, noe som kan dokumenteres etter reformen i 2021. |
| Innsending kreves uansett | Modelo 210 innen fire måneder, for å avstemme og kreve eventuell tilbakebetaling. | Modelo 210 innen fire måneder, for å kreve tilbake forskuddstrekket og, der det er relevant, dokumentere at det ikke har vært noen økning i plusvalía. |
Mekanismen, ikke Deres nettobeløp
Vi har hentet satsen på 19 % for kapitalgevinster, forskuddstrekket på 3 % og reformen av plusvalía direkte fra Agencia Tributaria sine egne sider og de relevante BOE-tekstene, den 17. august 2026. Ett punkt bør fremheves: Regjeringens foreslåtte oppdatering av plusvalía-koeffisientene for 2026 (RD-ley 16/2025) ble ikke godkjent av Kongressen. Derfor er koeffisientene i RD-ley 8/2023 fortsatt de som gjelder. Flere av kommentar- og analysesidene vi undersøkte, hadde ennå ikke oppdatert dette.Dette er generell informasjon om hvordan et salg beskattes, ikke en beregning av Deres eget nettobeløp. Den faktiske gevinsten avhenger av den opprinnelige kjøpesummen, fradragsberettigede kostnader og de spesifikke plusvalía-koeffisientene kommunen anvender. Dette hører hjemme i en skriftlig beregning fra en advokat, ikke i et offentliggjort intervall. Arevont er ikke skatterådgiver og leverer ikke denne skattemeldingen. Dette arbeidet må utføres av en uavhengig advokat.Noen temaer behandles i egne veiledninger: den løpende skatten på beregnet inntekt og leieinntekt som gjaldt mens De eide eiendommen, et annet spørsmål enn selve salget; hvordan gjeld i en sameierforening kan knyttes til en eiendom; og det separate spørsmålet om skatt på å eie formue fremfor å realisere en gevinst. Hvert tema har sin egen veiledning.
De vanligste spørsmålene om salg og kostnader ved avvikling
- Får jeg fortsatt tilbake hele beløpet på 3 % hvis jeg selger med tap?
- Ja, dersom De kan dokumentere et reelt tap. Skyldig skatt på kapitalgevinsten er null, og De kan kreve tilbake hele forskuddstrekket på 3 % ved overtakelsen gjennom innlevering av Modelo 210, innen fristen på fire måneder. Forskuddstrekket er ikke et minste beløp De skylder. Det er en forskuddsbetaling som avstemmes mot det faktiske resultatet.
- Kan jeg bli avkrevd plusvalía etter at jeg allerede har forlatt Spania?
- Ja. Det er nettopp derfor regelen finnes, slik at kommunen kan kreve inn plusvalía fra kjøperen som stedfortredende skattepliktig: Det er vanskeligere å forfølge en selger som ikke er bosatt i landet og allerede har forlatt det, enn å kreve inn beløpet ved salget. Dette er en grunn til at salgskontrakten tydelig bør fastslå hvem som bærer kostnaden, fremfor å la spørsmålet stå uavklart.
- Endres satsen på 19 % hvis jeg har blitt skattemessig bosatt i Spania når jeg selger?
- Ja: En person som er skattemessig bosatt i Spania, beskattes av en kapitalgevinst etter den ordinære skalaen for skattemessig bosatte, i stedet for den faste satsen på 19 % for personer som ikke er skattemessig bosatt. Det gjelder også egne regler om skattelette ved reinvestering i primærbolig, som ikke gjelder for personer som ikke er skattemessig bosatt. Dette er en helt annen beregning, og veiledningen på dette nettstedet om skatt for skattemessig bosatte dekker den i sin helhet.
