Luftfuktighet i en leilighet på Costa del Sol
På 30 sekunder
Fukt på Costa del Sol skyldes vanligvis ikke en lekkasje. Det er kondens: varm, fuktig luft som møter kalde overflater i en tom leilighet med tynne vegger. Derfor er fuktsesongen her fra november til februar, ikke i august. Det er også grunnen til at en leilighet som var perfekt i mai, kan lukte mugg i januar.
Inne i rommetUte
- Varm, fuktig inneluft
- Dette er romsiden. Den holder på fuktighet som en kald vegg ikke kan holde på.
- VeggenUisolert, enkelt lag
- Kald nok på innsiden til å synke under duggpunktet en vinternatt.
- Duggpunktet
- Punktet der luft som møter den kalde overflaten, avgir fuktigheten som kondens, ikke som en lekkasje.
- Ute
- Kjøligere natteluft. Dette er den egentlige grunnen til at innsiden av veggen blir kald.
Hvorfor er vinteren fuktsesongen her, og ikke sommeren?
Kjøpere forventer et fuktproblem i august, når det er varmt og havet er varmt. De publiserte tallene viser det motsatte. Dette er AEMETs egne normalverdier for Málaga lufthavn, målt i perioden 1981 til 2010. De forklarer hvorfor en leilighet som står lukket, får problemer mellom november og februar.
| Måneder | Relativ gjennomsnittsfuktighet | Hva den gjør i en lukket leilighet |
|---|---|---|
| November til januar | 71 til 72 % | Den verste kombinasjonen: fuktig luft ute, kalde vegger inne, ingen oppvarming og ingen som åpner et vindu. Det er da det oppstår mugg i takhjørner og bak garderobeskap. |
| Februar til mars | 67 til 68 % | Fortsatt fuktig og fortsatt kaldt om natten. Skader som oppsto i desember, blir vanligvis oppdaget nå av den som kommer på besøk først. |
| April til mai | 59 til 63 % | Leiligheten tørker opp og veggene blir varmere. Det er også da de fleste visninger finner sted, og nettopp derfor sier en visning så lite om fukt. |
| Juni til juli | 58 % | De tørreste månedene i året på denne kysten. Klimaanlegg fjerner også fuktighet mens det kjøler, så en bebodd sommerleilighet holder seg tørr. |
| August til september | 61 til 65 % | Luftfuktigheten øker med sjøtemperaturen, men holder seg under vinterverdiene. Det folk husker som «fuktig august», er varme kombinert med fuktighet, ikke det høyeste fuktighetsnivået. |
| oktober | 70 % | Vendepunktet. Høstregnet kommer, bygningen blir kjøligere, og fuktsesongen begynner på nytt. Dette er måneden De bør forberede leiligheten for, ikke desember. |
august
- Midlere fuktighet
- 61 til 65 %
- Veggoverflate
- Varm, nær lufttemperaturen
- Beboelse i bygget
- I bruk, med klimaanlegg
- Hva skjer
- Tørt: klimaanlegget fjerner fuktighet mens det kjøler
januar
- Midlere fuktighet
- 71 til 72 %
- Veggoverflate
- Kald, ofte under duggpunktet
- Beboelse i bygget
- Tom, uoppvarmet
- Hva skjer
- Kondens på de kaldeste overflatene
Er kysten virkelig fuktigere enn innlandet i Spania?Ja, men tallet er lavere enn det internett hevder. Málaga Airport har et årsgjennomsnitt på 65 %, med en topp på nær 72 % i desember, sammenlignet med langt tørrere tall for innlandet. Kystproblemet er ikke et ekstremt fuktighetsnivå. Det er en mild, fuktig vinter kombinert med bygninger som er utformet for sommeren, samt salt i luften, som angriper materialer på en annen måte.
Hvilken type fukt ser De på?
Disse fire typene fukt ser like ut, men de er ikke det samme problemet. De har ikke samme løsning, og regningen bæres ikke alltid av den samme personen. Nesten all kystfukt er den første typen nedenfor.
- KondensDen klart vanligste
- Hvor den oppstår
- Takhjørner, kalde yttervegger, bak møbler, inne i garderobeskap.
- Hvordan den ser ut
- Svartflekket mugg, vanndråper på glasset om morgenen, en muggen lukt i en lukket leilighet.
- Hvem betaler vanligvis
- De. Det skyldes luft og temperatur, ikke en feil ved bygningen, og ventilasjon kombinert med varme løser vanligvis problemet.
- Inntrengende fuktFra utsiden
- Hvor den oppstår
- En avgrenset flekk, ikke en utbredt spredning: under et vindu, under en terrasse eller på en vegg som utsettes for slagregn.
- Hvordan den ser ut
- Blir verre etter regn og tørker langsomt. En tydelig flekk, ikke generell fuktighet.
- Hvem betaler vanligvis
- Den som eier bygningsdelen vannet trengte gjennom: ofte sameiet, hvis det gjelder et felles tak eller en fasade.
- Oppstigende fuktFra grunnen
- Hvor den oppstår
- Et bånd langs den nederste delen av en vegg. Førsteetasjer, garasjer, lagerrom og eldre hus.
- Hvordan den ser ut
- En jevn høyde, salt som smuldrer opp murpussen og maling som løsner fra veggen.
- Hvem betaler vanligvis
- De. Dette er et spørsmål om byggeperiode: eldre bygg har ofte ingen fuktsperre i det hele tatt.
- En lekkasjeFra et rør
- Hvor den oppstår
- På ett sted, ofte i et tak under et bad.
- Hvordan den ser ut
- Kan oppstå når som helst på året. Hvis en flekk oppstår i juli, er det ikke kondens.
- Hvem betaler vanligvis
- Det avhenger av kilden. Den må finnes før den kan utbedres, og forsikringen Deres dekker kanskje søket, kanskje ikke.
Skader fra en felles del av bygningen, som et tak, en felles terrasse over boligen, en fasade eller et felles rør, håndteres av sameiet og sameiets forsikring, ikke av Deres forsikring. Det er lurt å avklare denne grensen før De reserverer, ikke etterpå.
Betyr fukt i taket på badet at leiligheten over lekker?Ikke nødvendigvis, og dette er den vanligste feilantakelsen. Et bad uten vindu og med en svak avtrekksvifte produserer nok fukt på egen hånd til å sverte et hjørne av taket, og det er kondens. En lekkasje ovenfra gir vanligvis en tydelig flekk. Den kan oppstå når som helst på året og viser ofte en vannlinje. Før De skriver til naboen, bør De la avtrekksviften gå i tjue minutter etter hver dusj i to uker og se om det gjør noen forskjell.
Hvorfor er spanske kystbygninger utsatt for fukt?
Dette skyldes ikke dårlig håndverk. Disse bygningene følger en byggeskikk som er utformet for varme og sol. Denne byggeskikken brukes så i et klima som også har en fuktig og kjølig vinter, av eiere som ikke er til stede i denne årstiden.
- Ingen fuktsperre i eldre byggSpanias byggtekniske forskrift fikk først i 2006 en spesifikk regel mot fukt. Denne regelen omfatter vegger og gulv som berører grunnen, samt fasader og tak. Bygninger som er oppført før dette, har ofte ingen sperre i det hele tatt mellom grunnen og veggen, som nettopp er forholdet som forårsaker oppstigende fukt.
- Tak uten takrennerFlate tak og terrasser her leder ofte vannet rett ut over kanten i stedet for til en takrenne og et nedløpsrør. Regnet renner da nedover fasaden og trekker inn i den nederste delen av veggen, igjen og igjen, på samme sted.
- Dekorative fliser i sprutsonenEt flislagt bånd nederst på en vegg ser pent ut, men holder fuktigheten inne bak seg. Når vann først er inne i veggen, hindrer en vanntett overflate den i å tørke utover. Derfor tørker den innover, inn i leiligheten Deres.
- Enkeltglass og tynn isolasjonKaldt glass og kalde vegger er overflater der det dannes kondens. En eldre kystblokk med originale vinduskarmer i aluminium og uten kuldebrobrytning har et kaldt område rundt hvert vindu. Derfor oppstår mugg først langs vinduskanter og overliggere.
- Beboelig rom under en terrasseEn flislagt terrasse over et soverom er i praksis et flatt tak med møbler på. Det vanntette laget slites ut over tid, og avløpene kan tettes. Når det svikter, er taket under vanligvis det første stedet noen legger merke til det.
- Salt og ultrafiolett lysInnen noen hundre meter fra havet angriper salt metallfester, hengsler, skjermer, rekkverk og alt som er forkrommet. Sterk sol ødelegger også fugemasser, plast og utendørstekstiler langt raskere enn i Sentral-Europa. Materialer som ville vart i ti år andre steder, kan se utslitte ut etter to eller tre år. Dette er et vedlikeholdsforhold, ikke en mangel.
Hvilken byggeperiode endrer risikoen?
Dette er den praktiske versjonen av alt ovenfor. To leiligheter til samme pris i samme gate kan stamme fra to ulike bygningsepoker, og fuktrisikoen avhenger for det meste av hvilken av dem det gjelder.
1960sI dag
- 60- og 70-tallets kystblokkerIngen fuktsperre
- 80- og 90-tallets byutbyggingFør regelverket, bedre bygget
- 2000-tallet, frem til krisenBredt kvalitetsutvalg
- Nybygg etter 2010Isolert, ventilert
- CTE-standard for fuktsikring trer i kraft
- 2006
PeriodenDette kan De forvente
- Kystblokker fra 1960- og 1970-tallet
- Bygget raskt for den tidlige turismen. Vanligvis uten fuktsperre, med enkelt glass, minimal isolasjon, flate tak som er blitt lappet flere ganger og felles røranlegg fra samme tid. Mange er blitt godt vedlikeholdt av sameiene, og de beste er helt i orden. Det egentlige spørsmålet er hva sameiet har brukt penger på, og det står i møtereferatene.
- Bebyggelse fra 1980- og 1990-tallet
- Den klassiske bruktboligen på Costa del Sol. Bedre bygget, men fortsatt oppført før reglene for fukt og varmeisolasjon fantes. Gjentakende problemer er vanntetting av terrasser over rom som brukes til bolig, veggfot på værutsatte sider og vinduskanter. Spør hva som er skiftet ut, og når.
- 2000-tallet, frem til krisen
- Det ble bygget svært mye raskt i denne perioden, og kvaliteten varierer betydelig. Alt som ble ferdigstilt fra og med 2007, skal ha vært prosjektert etter gjeldende byggeforskrifter, som fastsetter andre fuktregler på bakkenivå, fasader og tak. Året for byggetillatelsen er viktigere enn salgsåret.
- Nybygg etter 2010
- Dobbeltglass, kuldebrobrytere, isolasjon, mekanisk ventilasjon og en standard for fuktsikring innebygd i konstruksjonen. Fukt her er vanligvis en mangel, ikke en normal tilstand. Det betyr at ansvaret ligger hos noen andre i henhold til garantiene, og ikke hos Dem.
- Den nyoppussede leiligheten
- Den man bør undersøke grundigst, uansett byggeperiode. Nymalte overflater og nye fliser kan bety en reell forbedring, men de kan også skjule et problem. Se etter overmalte flekker i samme høyde, ny gipsplate på bare én vegg, en innkledd del som skjuler noe, og en lukt som ikke passer med overflatene. Spør hva som ble reparert, og be om fakturaen.
- En bolig som har stått tom i årevis
- Annerledes enn alt det ovennevnte. Ingen ventilasjon, ingen oppvarming og ofte ikke noe vedlikehold gjennom flere vintre, slik at kondensskader bygger seg opp over tid. Det kan ofte repareres, og det er en reell grunn til å forhandle om prisen. Det er også grunnen til at prisen så god ut i utgangspunktet.
Hvordan holder De en tom leilighet tørr fra et annet land?
Et annet hjem som står stengt fra oktober til juni, er ikke den samme bygningen som De så på visning i mai. Alt nedenfor fungerer, er rimelig og kan for det meste settes opp den siste dagen av et besøk.
- En avfukter med hygrostat, ikke tidsurStill den inn slik at den bare går når luften overskrider et bestemt nivå, med et mål på 40 til 60 %. Koble avløpet til et avløpsrør slik at ingen må tømme en beholder.
- Et hygrometer De kan lese av på avstandEn rimelig sensor som registrerer temperatur og luftfuktighet og sender dataene til telefonen Deres. Dette er det beste en fraværende eier kan installere.
- La luften sirkulereHold innerdørene åpne, skapdørene litt åpne og møblene borte fra ytterveggene. Mugg vokser der luften står stille.
- Ikke la leiligheten være lukket og uoppvarmet hele vinterenEn lav grunnvarme koster mindre enn reparasjonen ville gjort. Når det ikke er mulig, må avfukteren forbli koblet til strøm.
- Noen må åpne vindueneLuft ut leiligheten i ti til femten minutter flere ganger gjennom vinteren. Dette er den eneste delen ingen kan automatisere.
- Forbered Dem ordentlig før De reiserIkke tøm noe De vil trenge, og la strømmen være tilkoblet. Å slå av strømmen for å spare små faste kostnader er slik en avfukter slutter å fungere.
Ingenting av dette krever en betalt tjeneste, og vi vil heller at De gjør det selv enn at De kjøper noe De ikke trenger. Det en betalt tjeneste tilfører, er en person: noen som går inn, åpner vinduene, tømmer ingenting, leser av hygrometeret og forteller Dem om et problem i februar i stedet for i juli.
Er en avfukter nok, eller trenger jeg bygningsarbeid?Ved kondens i en rimelig solid leilighet løser ventilasjon, avfukter og varme overflater problemet i de fleste tilfeller. Det en avfukter ikke kan gjøre, er å stoppe vann som kommer inn utenfra eller opp fra grunnen. Hvis en flekk stadig kommer tilbake på samme sted etter regn, eller ligger som et bånd nederst på en vegg med salt i pussen, er det et bygningsproblem. Å tørke luften vil bare skjule det.
Dette kan De se på tjue minutter under en visning
Ta denne listen med til en visning, eller send den til den som ser på boligen for Dem. En lommelykt på telefonen er det eneste utstyret De trenger. Skapene og takhjørnene forteller Dem mer enn utsikten fra terrassen.| Hvor bør De se? | Hvorfor der | Slik ser et dårlig tegn ut |
|---|---|---|
| Inne i leiligheten | ||
| Himlingshjørner, særlig på bad og soverom | Dette er rommets kaldeste punkt og det minst ventilerte. | Svartflekket mugg eller et hjørne som er malt i en litt annen hvitfarge enn resten. |
| Ytterveggen og nordsiden | Det forblir kaldest og får minst sol. | En kjølig, fuktig følelse i pussen, flekker eller maling som har løftet seg i små blærer. |
| Vindussmyg, overliggere og undersiden av vindusbrett | Gamle aluminiumsrammer skaper et kuldepunkt og en vei for vann. | Mugg rundt vinduet, misfarging under vindusbrettet, råtne tetninger eller kondensmerker langs glasskanten. |
| De nederste 40 cm av veggene og gulvlistene | Oppstigende fukt viser seg alltid i samme høyde. | En misfargings- eller saltstripe, smuldrende puss eller gulvlister som bare er skiftet på én vegg. |
| Lukten før noen åpner et vindu | Det er den mest pålitelige kontrollen De har. | En muggen lukt i en leilighet som er luftet og rengjort før visningen, eller en sterk luftfrisker. |
| Stedene folk ikke åpner | ||
| Bak og inne i garderobeskapene | Stillestående luft mot en kald yttervegg er det klassiske stedet der mugg vokser. | Mugg på bakplaten, på lagrede tekstiler eller i et garderobeskap som ikke kan flyttes. |
| Under vaskene og inne i badekarpanelet | Langsomme lekkasjer oppstår der ingen ser. | Oppsvulmet sponplate, vannskjolder eller et mistenkelig nytt skapunderstell. |
| Himlingen rett under en terrasse | En terrasse over et rom er egentlig et flatt tak med fliser på. | Enhver flekk, enhver hårfin sprekk som følger en linje eller nymaling bare på denne himlingen. |
| Boden og garasjen | Under bakken, uoppvarmet og uventilert: bygningens verst tenkelige tilfelle. | Mugg på lagrede gjenstander, en fuktlinje, rustent metall eller en avfukter som allerede står på i hjørnet. |
| Utvendig og felles | ||
| Fasadefoten og eventuelle flislagte sprutsoner | Det er her takvannet treffer, og her det ikke kan tørke opp. | Gjentatte reparasjoner, misfarging under en takkant uten takrenne eller skadde fliser ved veggfoten. |
| Terrasseavløp, oppkanter og flisene ved terskelen | Vanntettingen svikter ved kanter og avløp, ikke på midten. | Et tilstoppet avløp, fliser i nivå med dørterskelen eller silikon brukt i stedet for en korrekt tetningsløsning. |
| Sameiets referater fra de siste tre årene | Arbeid på tak, terrasse og fasade vedtas og betales på disse møtene. | Gjentatte fuktproblemer som er nevnt, en utsatt takreparasjon eller en avvist ekstra innbetaling. |
| Hva som er reparert, og fakturaen | En reell reparasjon har dokumentasjon. Å skjule et problem har ikke det. | En nylig oppussing ingen kan forklare, og ingen dokumentasjon på noe av det. |
Fukt i en felles bygningsdel eller inne i din egen leilighet
Den samme flekken på den samme veggen kan bety en helt annen regning, avhengig av hvor vannet kom fra. Det er verdt å finne ut av dette før du reserverer, ikke etter at du eier eiendommen.| Fellesareal i bygningen | Deres leilighet | |
|---|---|---|
| Vanlig årsak | Taket, terrassen over hvis den er felles, fasaden, et felles rør, et felles avløp og en støttemur. | Kondens, ditt eget røropplegg, din egen terrasse, dine egne vinduer og dine egne ventilasjonsvaner. |
| Hvem betaler | Sameiet, gjennom felleskostnadene eller en særavgift. Spansk eiendomsrett krever at sameiet utfører arbeidet som er nødvendig for å vedlikeholde fellesdelene. | Du, med mindre det gjelder en byggfeil som fortsatt er innenfor garantiperiodene, eller et krav under din egen forsikring. |
| Slik finner du det ut før kjøp | Referatene fra de tre siste årsmøtene, sameiets regnskap og et direkte spørsmål til forvalteren om planlagte arbeider. | Sjekklisten for visning ovenfor og en teknisk inspeksjon av en eiendom du er seriøst interessert i. |
| Hva kan gå galt | Arbeidet er avtalt, men ikke finansiert, eller finansieres gjennom en avgift som forfaller etter at du har overtatt. Spør spesifikt hva som er godkjent, men ennå ikke betalt. | En kosmetisk reparasjon som skjuler en reell, pågående årsak, som deretter blir ditt problem. |
| Hva gjør du med det | Få alle planlagte arbeider og alle godkjente avgifter skriftlig før du reserverer. Advokaten din kontrollerer sameiets gjeld som standard. | Få en pris på reparasjonen, eller be om at den utføres før overtakelse og kontrolleres etterpå. |
Eiendommen som var eldre enn bildene
Dette er en av våre egne saker, og grunnen til at vi skrev ned alt dette. Under visningen var eiendommen ganske enkelt mye eldre enn bildene i annonsen ga inntrykk av. Ingenting var forfalsket. Bildene var ekte. De gjorde bare det bilder gjør: viste et rom etter at det var rengjort, belyst og nøye innrammet. Alder blir synlig på steder kameraet vendes bort fra, og på denne kysten er det de samme stedene der fukt viser seg: nederst på veggen, langs vinduskarmene, på baksiden av garderobeskapene og i boden.Det er hele grunnen til at noen bør stå inne i eiendommen med en lommelykt før du setter deg på et fly.
Dette forteller vi deg ikke
Hva en reparasjon koster. Vi oppgir ikke eurobeløp for å tørke en vegg, pusse opp nederst på en vegg eller vanntette en terrasse, fordi det ærlige prisintervallet er svært bredt, og vi ville bare ha gjettet på et middelbeløp. Få et pristilbud basert på en skriftlig inspeksjonsrapport, så blir beløpet reelt.Om fukt påvirker prisen, og i så fall hvor mye. I praksis gjør den ofte det, og hvor mye avhenger av hva selgeren vet, hva rapporten din sier og hvor lenge eiendommen har vært på markedet. Vi oppgir ikke et gjennomsnittstall her, fordi en oppdiktet prosentandel er verre enn ingen prosentandel i det hele tatt.Vi utfører ikke inspeksjoner selv. Den tekniske inspeksjonen er en separat tjeneste som formidles til deg og utføres av en kvalifisert fagperson. Det du nettopp har lest, er bevisst den versjonen du kan gjennomføre selv, kostnadsfritt, før du bruker penger på noen.Og så er det den delen som ingen har skylden for. Salt, sol og en fuktig vinter er ganske enkelt det dette klimaet medfører. Materialer eldes raskere her, en tom leilighet fungerer dårligere enn en bebodd leilighet, og noe kondens i en kald leilighet i januar skyldes fysikk, ikke en mangel. Bygningene er ikke dårlig oppført. De ble bygget for sommeren, som er årstiden da du så dem.
Vanligste spørsmål om fukt og byggekvalitet
- Utbyggeren sier at fukten skyldes kondens, ikke en mangel. Hvem avgjør?
- Til syvende og sist er det en teknisk ekspert som avgjør, og i praksis står den som først har en skriftlig rapport, sterkest. Garantiperiodene for et nybygg er ti år for konstruksjonen, tre år for installasjonene og ett år for overflatearbeidene. Et fuktproblem omfattes bare av disse periodene hvis det skyldes en byggfeil. Kondens som skyldes hvordan en leilighet brukes og ventileres, regnes ikke som en slik feil. Derfor er en uavhengig inspeksjon med bilder og datoer mer nyttig enn en diskusjon, og derfor er det første årets snagging-vindu så viktig.
- Er svartmugg i hjørnet farlig?
- Dette er et helseproblem, ikke en akutt bygningsmessig situasjon. Muggsporer kan forverre astma, allergier og pustevansker, og barn og eldre rammes i større grad. Rengjør det, og utbedre deretter årsaken, for rengjøring alene betyr at det kommer tilbake hver vinter. Hvis noen i familien har astma, bør du se på et vedvarende fuktproblem som en grunn til ikke å kjøpe, ikke som et lite prosjekt.
- Hvordan vet jeg om leiligheten har et fuktproblem hvis jeg ser den i mai?
- Se på stedene som fortsatt viser tegnene: baksiden av garderobeskapene, hjørnene i taket, nederst på veggene, boden og taket under terrassen. Fukt etterlater merker som overlever en tørr vår, og nymaling på akkurat disse stedene er i seg selv et varselsignal. Still deretter to spørsmål skriftlig: Har fukt noen gang blitt utbedret her, og hvor mye brukte sameiet sist på taket, terrassene eller fasaden?
- Kan jeg be selgeren utbedre fukt før overtakelse?
- Ja, og dette er ofte det beste utfallet for begge parter. Sørg for at årsaken blir fastslått, i stedet for at flekken bare males over. Avtal skriftlig hva som skal gjøres og av hvem, og få det kontrollert før du signerer, ikke etterpå. Hvis arbeidet ikke kan fullføres i tide, er alternativet en prisjustering basert på et reelt pristilbud, ikke et rundt beløp.
- Er nybygg beskyttet mot dette?
- Nei, men de er langt bedre stilt. Byggeforskriftene har krevd fuktsikring siden 2006, og bygninger oppført etter 2010 har doble vinduer, isolasjon og ventilasjon integrert, slik at kondens er langt mindre sannsynlig. Når noe likevel går galt, er det vanligvis en mangel som noen har ansvaret for. Et nybygg hindrer imidlertid ikke en lukket leilighet i å bli fuktig gjennom en vinter. Det ansvaret ligger fortsatt hos deg.