Hva er IBI, og hvor mye vil De faktisk betale hvert år?
På 30 sekunder
IBI kreves inn fra alle eiere, inkludert ikke-bosatte og eiere av tomme eiendommer, som matrikkelverdien multiplisert med en sats hvert rådhus fastsetter mellom 0,4 og 1,1 prosent, eller opptil 1,3 prosent i større kommuner. Det finnes ingen enkelt sats for Costa del Sol.
Hva er IBI egentlig, og hvem må betale den?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, er Spanias årlige kommunale eiendomsskatt. Den kreves inn av rådhuset i kommunen der eiendommen ligger, fra alle eiere hvert år, uten unntak. Ikke-bosatte som ikke oppholder seg i Spania det året, må betale den. Eiere av en tom tomt må betale den. Det finnes ikke noe unntak for utenlandsk eierskap eller for en eiendom som står tom.Mange rådhus på Costa del Sol krever den ikke inn direkte, men overlater i stedet innkrevingen til Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, et provinsielt innkrevingsorgan.
Hvordan beregnes Deres faktiske IBI-regning?
IBI er matrikkelverdien multiplisert med tipo de gravamen, den kommunale satsen. Matrikkelverdien er et administrativt tall fastsatt av Catastro, det statlige eiendomsregisteret, og ikke markedsprisen eller prisen De faktisk betalte. Den ligger vanligvis godt under markedsverdien og revideres bare med jevne mellomrom for hver kommune. Marbellas siste omfattende matrikkelgjennomgang er datert 2012, noe som betyr at verdsettelsene der kan ligge mer enn ti år etter det reelle markedet.Selve satsen fastsettes årlig av hver kommune innenfor et lovbestemt nasjonalt intervall: en minstegrense på 0,4 prosent og en generell øvre grense på 1,1 prosent for urbane eiendommer, stigende til 1,3 prosent i kommuner med over 100.000 innbyggere. To identiske villaer kan ha svært forskjellige IBI-regninger utelukkende fordi de ligger i forskjellige kommuner, med ulike satser og ulike, muligens foreldede, matrikkelverdier.
| Benahavis, lovlig etasje0.4 % av matrikkelverdien | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483 % av matrikkelverdien | 725 € |
| Marbella0.65 % av matrikkelverdien | 975 € |
Hva er den faktiske IBI-satsen, kommune for kommune?
Det finnes ingen enkelt «Costa del Sol IBI-sats». Den må kontrolleres kommune for kommune, og intervallet går fra lovens minimum og oppover.
| Kommune | Urban IBI-sats | Merk |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Lovens minimum, bekreftet stabilt siden minst 2012. Landdistrikter 0.6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Gjelder Sotogrande, Alcaidesa og selve San Roque. Samme sats gjelder for landarealer i landdistrikter. |
| Mijas | 0.483% | Ifølge data fra 2026 fra Ministerio de Hacienda. Landdistrikter 0.63 %, BICES 1.3 %. |
| Marbella | 0.65% | Gjeldende sats ifølge en sammenstilling som viser til offisielle data. Betrakt den som den aktuelle satsen, ikke som en fast sats. |
Estepona er en separat og bekreftet sak på egne premisser: rådhuset reduserte den faktiske IBI-regningen med rundt 20 prosent i gjennomsnitt for 2026, men bare for eiere som er lokalt registrert som bosatte. En eier som ikke er bosatt der, fikk ingen slik reduksjon og betalte omtrent det samme som i 2025. Lettelsen utgjorde totalt 6.1 millioner euro fordelt på 37.988 betalingskrav, og den årlige IBI-en for en typisk leilighet der beskrives som noen hundre euro. En reduksjon på 20 prosent tilsvarer derfor omtrent prisen på en god middag, ikke en livsforandrende sum. Fuengirola fjerner på sin side en IBI-rabatt på 30 prosent som registrerte turistutleieboliger tidligere hadde, og omklassifiserer dem også som næringseiendommer ved beregning av avfallsavgift. Dette innebærer en reell kostnadsøkning for en kjøper som spesifikt skal ha leieinntekter der.
Når forfaller IBI faktisk, og hva skjer hvis De ikke betaler i tide?
IBI faktureres og innkreves årlig av kommunen, eller, for mange rådhus på Costa del Sol, av PRP Malaga på kommunens vegne. Det finnes ingen enkelt, universell betalingsfrist: Den avhenger faktisk av hvilken innkrevingsinstans det aktuelle rådhuset benytter. I praksis må De regne med én eller to årlige betalingsperioder, vanligvis i andre halvdel av året og noen ganger oppdelt. Bekreft de konkrete datoene direkte med rådhuset i kommunen der eiendommen ligger eller med PRP Malaga ved kjøpet.
| Hvis De ... | Hva skjer | Hva gjør du med det |
|---|---|---|
| Betal i tide med avtalegiro | Mange rådhus gir en liten rabatt ved betaling med avtalegiro, fastsatt i den enkelte kommunes egne vedtekter. | Opprett avtalegiro fra en spansk konto ved kjøpet. |
| Ikke betal innen fristen | Et tilleggsgebyr, recargo, påløper og utgjør fra 5 til 20 prosent, avhengig av hvor sent betalingen skjer. | Betal så snart De oppdager det, og ikke la det løpe videre. |
| La den stå ubetalt lenge | Myndighetene kan gå videre med en formell embargo, altså beslag, av eiendommen eller eierens bankkonto. | Betrakt ethvert brev fra en spansk skattemyndighet som viktig, også når De befinner Dem i utlandet. |
For en eier som ikke er bosatt i Spania, er avtalegiro svært sannsynlig den enkleste måten både å spare noen få prosent og å eliminere den reelle risikoen for å gå glipp av en betalingsfrist De i utgangspunktet ikke får et papirvarsel om.
Hvilke andre mindre, løpende kostnader følger med IBI?
De fleste kommuner krever en separat årlig avgift for innsamling av husholdningsavfall, tasa de basura, vanligvis mellom 50 og 180 euro per år avhengig av kommunen og eiendomstypen. I noen kommuner er den inkludert i selve IBI-regningen, mens den andre steder faktureres separat, noen ganger gjennom vannselskapet i stedet for rådhuset. Dette varierer fra kommune til kommune og må undersøkes lokalt, ikke antas å gjelde langs hele kysten.En eier som ikke er bosatt i Spania, og som ikke leier ut eiendommen, anses likevel av Spania for å motta en beregnet fordel ved å eie den. Eieren beskattes derfor årlig av en liten prosentandel av den takserte verdien gjennom en separat skattemelding, Modelo 210. Hvis eiendommen i stedet leies ut, beskattes selve leieinntekten med 19 prosent av nettoinntekten for personer bosatt i EU og EØS, der IBI inngår blant de fradragsberettigede kostnadene, eller med 24 prosent av bruttoinntekten uten fradrag for personer bosatt utenfor EU. Også dette rapporteres via Modelo 210, med forfall mellom 1. og 20. januar året etter.Felleskostnader, altså avgift til comunidad, er ikke en skatt, men en nesten universell kostnad for enhver eiendom i et comunidad de propietarios, og varierer svært mye avhengig av nivået på fasilitetene. Arevonts egen undersøkelse av Sotogrande viser til 1.500 til 4.000 euro per år for en leilighet der spesifikt. Dette tallet bør ikke tolkes som et tall som gjelder langs hele kysten.
Hvorfor påvirker den samme IBI-regningen to ulike skatteberegninger?
IBI er ikke bare en separat årlig regning. Den er også en fradragsberettiget kostnad mot spansk skatt på leieinntekter for en eier bosatt i EU som leier ut eiendommen, og inngår i beregningen av beregnet inntekt for en eier som ikke gjør det. Det samme årlige IBI-beløpet som kjøperen budsjetterer med som én post, påvirker i det stille to andre skatteposter: Det reduserer den skattepliktige fortjenesten for en eier som tjener leieinntekter, men har ingen tilsvarende effekt for en eier som beholder eiendommen utelukkende som en bolig nummer to. Dette er viktig å vite før De bestemmer Dem for om De skal leie ut en eiendom eller beholde den utelukkende til eget bruk, ettersom skattebehandlingen av den samme IBI-regningen er vesentlig forskjellig mellom de to alternativene.
Hva De bør bekrefte om eiendommens IBI før kjøp
Seks punkter De bør avklare med advokaten før overtakelse, ikke etter at den første regningen kommer.| Ha på plass | Hvorfor det er viktig | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Den aktuelle urbane IBI-satsen i den nøyaktige kommunen, ikke et gjennomsnitt for hele kysten | Den lovbestemte minstesatsen er 0,4 %, og hver kommune fastsetter sin egen sats opptil 1,1 %, eller 1,3 % i større kommuner. | «IBI her er vanligvis rundt en halv prosent», uten å oppgi den faktiske kommunen. |
| Eiendommens egen matrikkelverdi og året for siste revisjon | IBI og den beregnede inntektsskatten for ikke-bosatte baseres begge på dette tallet, ikke på prisen De faktisk betalte. | Med antakelse om at matrikkelverdien følger salgsprisen. |
| Om renovasjonen er inkludert i IBI-regningen eller faktureres separat | Dette varierer fra kommune til kommune, og går noen ganger via vannregningen i stedet for rådhuset. | Å budsjettere bare med IBI og bli overrasket av en ekstra regning. |
| Hvem som faktisk krever inn regningen: rådhuset selv eller PRP Malaga | Dette avgjør hvor en forespørsel eller et problem med sen betaling faktisk blir løst. | Å kontakte feil kontor og miste tid mens et gebyr påløper. |
| En avtale om direkte belastning fra en spansk konto | Dette er den praktiske måten en ikke-bosatt eier kan unngå å gå glipp av en betalingsfrist som De aldri får et papirvarsel om, og det kan også utløse en mindre rabatt. | Å stole på post som aldri faktisk når frem til en adresse i Praha eller Warszawa i tide. |
| Eventuell aktuell rabatt kommunen tilbyr spesifikt til empadronado-registrerte | Esteponas reduksjon på rundt 20 prosent i 2026 gjaldt bare lokalt registrerte eiere, ikke alle eiere i kommunen. | Å anta at en oppgitt rabattsats også gjelder Dem som ikke-bosatt. |
Hva som ikke er avklart om disse tallene
De nøyaktige aktuelle urbane IBI-satsene i Estepona, Fuengirola og Malaga by må bekreftes på nytt med en primærkilde, en Hacienda-tabell eller kommunens egen ordenanza fiscal, i motsetning til Benahavis, San Roque og Mijas, som ble kontrollert mot en offisiell satstabell. De er utelatt fra tabellen kommune for kommune ovenfor i stedet for å bli publisert som et anslag fra en aggregator.Det finnes ingen universell dato for IBI-betalingsfristen. Den varierer faktisk etter hvilket organ som krever inn beløpet, enten kommunen selv, PRP Malaga eller et annet provinsorgan. Bekreft derfor de konkrete månedene med eiendommens eget rådhus ved kjøpet i stedet for å anta en dato for hele kysten.Årene for revisjon av matrikkelverdien ble i denne gjennomgangen bare bekreftet for Marbella, 2012. En kjøper andre steder bør be advokaten hente den konkrete matrikkelreferanseverdien og revisjonsåret for den aktuelle eiendommen, ettersom dette inngår både i IBI-grunnlaget og skattegrunnlaget for beregnet inntekt.Den nøyaktige regelen for terskelen på 1,1 eller 2 prosent for beregnet inntekt, samt den konkrete rabattprosenten for direkte belastning eller avdragsordningen for hver navngitte kommune på Costa del Sol, ble ikke kontrollert på nytt mot hver kommunes gjeldende lokale forskrift i denne gjennomgangen.
Vanligste spørsmål om IBI-skatt
- Finnes det én IBI-sats for hele Costa del Sol som jeg bare kan budsjettere ut fra?
- Nei. Satsene går fra den lovbestemte minstesatsen på 0,4 prosent til en generell maksimumssats på 1,1 prosent, eller 1,3 prosent i kommuner med over 100 000 innbyggere, og hver kommune fastsetter sin egen sats. Oppgi alltid den konkrete kommunen i stedet for å beregne et gjennomsnitt for hele kysten.
- Opphører IBI hvis eiendommen står tom hele året?
- Nei. Den kreves inn fra alle eiere uavhengig av bruk, uten fritak for en eiendom som står tom.
- Kan jeg trekke IBI fra noe?
- Ja, hvis De leier ut eiendommen: IBI er en av de fradragsberettigede kostnadene mot skatt på leieinntekter for en person bosatt i EU eller EØS. Hvis De beholder eiendommen utelukkende som en bolig nummer to, har IBI ingen tilsvarende motvirkende effekt. Det er ganske enkelt en årlig kostnad, og den inngår også i den separate beregningen av beregnet inntekt for en eier som ikke leier ut eiendommen.
- Hva skjer hvis jeg ganske enkelt glemmer å betale fordi jeg bor i utlandet?
- Et tillegg på 5 til 20 prosent påløper avhengig av hvor forsinket betalingen er, og langvarig manglende betaling kan eskalere til en formell utleggssak mot eiendommen eller bankkontoen Deres. Å opprette direkte belastning fra en spansk konto ved kjøpet er den praktiske løsningen på nettopp denne risikoen.