Kan felleskostnadene forhandles?

Selve felleskostnaden, nei. Den er Deres andel av et budsjett som eierne har godkjent, og andelen er fastsatt i bygningens skjøte. Det som kan forhandles, er kjøpesummen når en kostnad kommer. En ekstraordinær innbetaling som er vedtatt, eller en reparasjon som protokollen viser at diskuteres, er et beløp De kan ta opp mens De fortsatt vurderer kjøpet. Etter overtakelsen er det ganske enkelt Deres regning.

Kan sameiet øke felleskostnaden uten å spørre meg?

Sameiet kan øke felleskostnaden uten Deres samtykke, men ikke uten å spørre eierne. Budsjettet legges frem for generalforsamlingen hvert år, og vedtas med flertall av eiere som representerer et flertall av eierandelene. Felleskostnaden kan derfor øke selv om De stemmer mot, eller mens De befinner Dem i Tsjekkia og ikke stemmer i det hele tatt. Derfor er det like viktig å motta innkallingen som å delta. Møtet finner sted enten De leser e-posten eller ikke.

Hvordan beregnes min andel av felleskostnaden?

Ut fra eierbrøken som står i bygningens skjøte. Den er basert på boligens areal og plassering i bygningen, ikke på hva De bruker eller hva De betalte. Den oppgis som en prosentandel. Den gjelder både det ordinære budsjettet og eventuelle ekstraordinære innbetalinger, og kan ikke endres uten samtykke fra samtlige eiere. De kan derfor vite hvilken felleskostnad De skal betale før De kjøper: sameiets budsjett multiplisert med et tall som står i et dokument.

Blir en leilighet vanskeligere å selge dersom felleskostnaden er høy?

Ikke i seg selv. Kjøpere på denne kysten forventer å betale for basseng og port. Et veldrevet prosjekt med et sunt vedlikeholdsfond er enklere å selge enn et rimelig prosjekt der reparasjoner har blitt utsatt. Det som virkelig er vanskelig å selge, er kombinasjonen av høy felleskostnad, et tynt fond og en ekstraordinær innbetaling som fremgår av protokollen. For den neste kjøperen ser dette ut som en regning de arver, og det ville de ha rett i.

Er en villa utenfor et sameie billigere å eie?

På denne ene kostnadslinjen, ja. Totalt sett, vanligvis ikke. Uten sameie finnes det ingen felleskostnad, men heller ikke felles vedlikehold av bassenget, felles gartner eller felles forsikring. De betaler for Deres eget basseng, Deres egen hage, Deres egen sikkerhet og Deres egne reparasjoner, alt til full pris og ikke fordelt på to hundre. Hva som er billigst, avhenger helt av eiendommen, på samme måte som ellers i denne sammenligningen.

Guides

Felleskostnader i Spania: hva De betaler og hvem som bestemmer

På 30 sekunder

En spansk leilighet innebærer automatisk og uunngåelig medlemskap i comunidad de propietarios. Et vedtak fastsetter gebyret, ikke De. Forvent 900 til 6.000 € per år, og betrakt dette intervallet som det viktigste tallet ingen boligannonse forteller Dem.

To leiligheter, begge 400.000 €
Enkel blokklite basseng, ingen heis	1.200 €/år
Inngjerdet boligområdeoppvarmet basseng, heiser, bemannet inngang	4.200 €/år
Årlig forskjell	3.000 €

Det utgjør 30.000 € over ti år, omtrent 7,5 % av kjøpesummen. Beløpet betales diskret og vises aldri i noen av annonsene. Begge tallene er eksempler innenfor det publiserte intervallet, ikke målte gjennomsnitt.

Kan De reservere Dem mot comunidad de propietarios?

comunidad de propietarios er eierfellesskapet som driver fellesdelene i et boligprosjekt og fastsetter månedsavgiften. Det ligner på et tsjekkisk SVJ, uten å være det samme. Medlemskapet følger med skjøtet og er ikke valgfritt. Taket, trappene, heisen, bassenget, hagene, belysningen i korridorene og vannet som forsyner alt dette, er felles, i likhet med regningen for dem.Medlemskap er ikke noe De melder Dem inn i. Det eksisterer fordi eiendommen eksisterer. Reglene følger av nasjonal lovgivning, Ley de Propiedad Horizontal, samt vedtektene for Deres konkrete bygning.

Det kjøpere antarSlik er det egentlig

Jeg kan tre ut av fellesskapet hvis jeg ikke bruker bassenget: Det kan De ikke. Deres andel er fastsatt gjennom deltakskoeffisienten som står i bygningens skjøte. Den beregnes ut fra boligens areal og beliggenhet, ikke ut fra hva De bruker. At De aldri åpner bassengporten, reduserer ikke andelen.
Avgiften er det forvalteren bestemmer: Forvalteren utarbeider budsjettet og krever inn avgiften. Eierne godkjenner den. Generalforsamlingen stemmer over årsbudsjettet, og den må avholdes minst én gang i året. Forvalteren gjennomfører vedtaket. Det er ikke han som fastsetter prisen.
Alle bygninger har en comunidad: Det har nesten alle bygninger De ville kjøpt seg inn i. En bygning med høyst fire eiere kan i stedet drives etter de enklere reglene i sivilretten. Dette høres attraktivt ut, men i praksis betyr det færre skriftlige regler, ikke noe reservefond og ingen som er forpliktet til å føre protokoll.
Min leietaker betaler det mens de bor der: Det er eieren som er skyldneren. De kan avtale med en leietaker at vedkommende refunderer Dem, men fellesskapet vil fortsatt kreve inn beløpet fra Dem, ikke fra leietakeren. Dette er viktigere enn det kan virke dersom De leier ut eiendommen og ofte bytter leietakere.

Glossary: comunidad

Hvem driver fellesskapet til daglig?Det er tre roller, og bare én av dem må innehas av en eier. Eierne velger presidenten blant seg, og dette er vanligvis en nabo, ikke en profesjonell. Eiendomsforvalteren er normalt et betalt eksternt firma. Firmaet håndterer regnskapet, budsjettet og innkrevingen. Sekretæren fører protokollen. Funksjonstiden er vanligvis ett år, og derfor kan et fellesskap virke velstyrt det ene året og dårlig styrt det neste.

Hva dekker fellesskapsavgiften egentlig?

Avgiften dekker fellesdelene og fellestjenestene. Det som varierer mellom to boligprosjekter, er ikke kategoriene på listen, men hvor mange av dem som finnes og hvor kostnadseffektivt de drives.

Rengjøring og hager: inkludert i avgiftenKorridorer, trapper, innganger, felles beplantning og vanning. Velholdte hager i et kystnært boligområde er en stor, tilbakevendende kostnad, ikke dekorasjon.
Basseng: inkludert i gebyretVann, kjemikalier, rengjøring, pumper og badevakt der det kreves. Ett basseng som deles av tjue leiligheter, koster hver av dem langt mer enn ett som deles av to hundre.
Heiser: inkludert i avgiftenVedlikeholdskontrakt, lovpålagte inspeksjoner og reparasjoner. En gammel heis i en liten bygning fører ofte til en ekstraordinær innkreving.
Felles strøm og vann: inkludert i avgiftenBelysning, porter, pumper, vanning og vannet som brukes i fellesområdene. Denne kostnaden avhenger hovedsakelig av energiprisene og hvor mye av området som er belyst.
Felles forsikring: inkludert i avgiftenForsikringen av bygningen og fellesområdene. Kostnaden avhenger av bygningens verdi. Dette er ikke Deres egen forsikring.
Sikkerhet, vaktmester, resepsjon: inkludert i avgiftenEn port, et kamerasystem, en patrulje eller en bemannet resepsjon. Døgnbemannet sikkerhet betyr lønnsutgifter, og dette er den viktigste årsaken til forskjellen mellom en moderat og en høy avgift.
Forvalteren: inkludert i avgiftenFirmaet som håndterer regnskapet, budsjettet, møtet og innkrevingen. Vanligvis en liten kostnad, men likevel verdt å kontrollere: En billig forvalter som ikke følger opp, fører ofte til kostbare problemer.
Egen boligforsikring: utenom avgiften og Deres ansvarVeggene, innboet og ansvaret overfor leiligheten under. Fellesforsikringen dekker bare bygningen og fellesdelene.
Reparasjoner i Deres leilighet: utenom avgiften og Deres ansvarVarmtvannsberederen, klimaanlegget og flisene på den private terrassen. Vedtektene definerer hvor den private delen slutter og fellesdelen begynner. Dette er den vanligste kilden til uenighet i spansk leilighetsliv.
Offentlige veier og tjenester: utenom avgiftenGaten, offentlig belysning og renovasjon, betalt gjennom lokale skatter. Noen boligområder vedlikeholder sine egne interne veier.
Kommersielt drevne anlegg: utenom avgiftenEn golfbane, strandklubb, spa eller treningsstudio som drives kommersielt på området. Å være innenfor portene betyr ikke at De er innenfor avgiften.

Les listen for Deres egen bygning, ikke denne. To boligområder hundre meter fra hverandre kan ha helt forskjellige svar på halvparten av disse punktene. Det er bare vedtektene og budsjettet som kan avklare saken.

Hva boligforsikringen dekker

Hvorfor har noen leiligheter to felleskostnader?Fordi store Costa del Sol-utbygginger ofte oppføres som en samling blokker innenfor et hovedsameie. Deres blokk har sitt eget budsjett for egen heis, inngang og svømmebasseng. Hovedsameiet fakturerer separat for veiene, portene, hovedhagene og sikkerheten rundt området. Det betyr to fakturaer, to budsjetter og to sett med møtereferater. Ingen som selger en leilighet opplyser frivillig om det andre sameiet, så De må selv spørre om det.

Hvor mye koster felleskostnadene?

Et sted mellom cirka 900 og 6.000 € i året for en leilighet. Spennet er så stort av en reell grunn, ikke av forsiktighet. Felleskostnadene avhenger ikke av kjøpesummen. De avhenger av hva boligområdet har, og hvor mange ansatte det har.Fire forhold forklarer nesten hele forskjellen.

Hvor mye felles infrastruktur som finnesSvømmebasseng, heiser, underjordisk parkering, porter og vanning. Hvert av disse innebærer en vedlikeholdsavtale, en energiregning og et reparasjonsfond. En enkel blokk med ett lite svømmebasseng og uten heis ligger nesten alltid nær den nedre delen av spennet.
Om tjenestene utføres av personer eller utstyrEt kamera er et engangskjøp. En bemannet port innebærer en løpende lønnskostnad, og det er den sikreste måten å løfte felleskostnadene fra midten av spennet til toppen. Resepsjon, concierge og daglig hagearbeid fungerer på samme måte.
Hvor mange eiere som deler kostnadenDet samme svømmebassenget, fordelt på tjue leiligheter eller to hundre, gir to svært forskjellige felleskostnader. Derfor kan en liten boutique-utbygging med fasiliteter på resortnivå være den dyreste leiligheten å eie i en gate.
Om det er ett eller to sameierEn blokk innenfor et hovedboligområde betaler til begge. Be om begge budsjettene, ellers sammenligner De den fulle kostnaden for én leilighet med halvparten av kostnaden for en annen.

Eksempelet ovenfor, øverst på siden, viser hva dette betyr for et reelt kjøp. Den andre leiligheten kan meget vel være verdt hver eneste euro. Feilen er ikke å betale høye felleskostnader. Feilen er å sammenligne to priser og tro at De har sammenlignet to kostnader.

Hvordan finner jeg de reelle felleskostnadene før jeg legger inn et tilbud?Be om det gjeldende budsjettet og den siste fakturaen, ikke et tall fra annonsen. Budsjettet viser totalen. Deres sameiebrøk viser Deres andel. Fakturaen viser hva som faktisk kreves inn, og hvor ofte. Hvis en selger eller megler bare kan oppgi et månedlig beløp uten dokumentasjon, svarer det på et annet spørsmål.

Hvem fastsetter felleskostnadene, og med hvilket flertall?

Nesten alt som endrer felleskostnadene, avgjøres på årsmøtet. Det nødvendige flertallet avhenger av hva som skal avgjøres. Dette er verdt å forstå, fordi det forteller Dem hva et sameie kan gjøre overfor Dem, og hva det ikke kan gjøre.To begreper først. En deltakelsesandel er Deres faste andel, nedfelt i bygningens skjøte. En ekstraordinær innkreving er en engangsavgift i tillegg til de ordinære felleskostnadene, vanligvis til en reparasjon eller forbedring som det ordinære budsjettet ikke kan dekke.

Alminnelig flertall
Hva det kan avgjøre
Årsbudsjettet og ordinære utgifter. Ved et andre møte kreves flertall blant de fremmøtte, som representerer mer enn halvparten av de representerte andelene.
Lovhenvisning
LPH art. 17.7
Three-fifths
Hva det kan avgjøre
Etablering eller avvikling av en generell tjeneste, som portner, concierge eller sikkerhet, samt godkjenning, begrensning, fastsettelse av vilkår for eller forbud mot turistutleie.
Lovhenvisning
LPH art. 17.3 og 17.12
Enstemmighet
Hva det kan avgjøre
Endring av Deres deltakelsesandel eller av noe som vedtektene ikke allerede regulerer.
Lovhenvisning
LPH art. 17.6

Den fullstendige tabellen nedenfor omfatter særtilfellene: reservefondet, tilgjengelighetstiltak og fristen for å bestride et vedtak. Ingen av disse avgjøres ved avstemning i vanlig forstand.

Hva som skal avgjøres	Nødvendig flertall	Hvor det står
Årsbudsjettet og ordinære utgifter	Et flertall av eierne som også representerer et flertall av deltakelsesandelene. Ved et andre møte kreves flertall blant de fremmøtte, som representerer mer enn halvparten av de representerte andelene.	LPH art. 17.7
Etablering eller avvikling av en generell tjeneste: portner, concierge eller sikkerhet	Tre femtedeler av alle eierne, som også representerer tre femtedeler av andelene.	LPH art. 17.3
Å tillate, begrense, stille vilkår for eller forby turistutleie	Tre femtedeler av alle eierne, som også representerer tre femtedeler av andelene.	LPH art. 17.12, endret med virkning fra 3. april 2025
Å endre sameiebrøken eller noe annet som loven ikke nevner	Enstemmighet blant alle eierne.	LPH art. 17.6
Et tiltak som ikke er nødvendig for byggets vedlikehold, og som koster mer enn tre måneders ordinære innbetalinger	Eiere som stemte imot, er ikke forpliktet til å betale for det. Hvis de ønsker det senere, kjøper de seg inn til oppdatert kostnad.	LPH art. 17.4
Arbeider for å fjerne hindringer og gi funksjonshemmede eller eldre beboere tilgang	Obligatorisk selv uten avstemning når den årlige kostnaden ikke overstiger tolv måneders ordinære innbetalinger. Alt over dette belastes den som ba om det.	LPH art. 10.1.b
Reservefondet	Ingen avstemning. Fondet kan aldri være mindre enn 10 % av sameiets siste ordinære budsjett.	LPH art. 9.1.f
Å bestride et vedtak De mener er feil	Tre måneder fra vedtaket. Ett år dersom vedtaket strider mot loven eller vedtektene.	LPH art. 18.3

Status per 17. august 2026, basert på lovens konsoliderte tekst, ikke på en kommentar. Ley de Propiedad Horizontal er endret mange ganger, og disse tersklene er de en kjøper oftest møter, ikke hele listen. Dette er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning om Deres bygning. Vedtektene for et bestemt sameie kan være strengere enn loven. Bare Deres advokat kan fortelle Dem hvilke av disse reglene som gjelder for leiligheten De vurderer.

Kilder

Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, konsolidert tekst (BOE) ↗

Det ble vedtatt en ekstra innbetaling, og jeg stemte imot. Må jeg betale?For et ordinært reparasjonsarbeid bygningen trenger, ja, og stemmen Deres endrer ikke dette. Det finnes ett reelt unntak. Et tiltak som ikke er nødvendig for byggets vedlikehold eller sikkerhet, og som koster mer enn tre måneders ordinære innbetalinger, kan ikke belastes eiere som stemte imot. Hvis De senere ønsker å bruke det som ble bygget, betaler De Deres andel, justert til dagens kostnad. Og hvis De mener selve vedtaket var feil, har De tre måneder til å bestride det.

Kan sameiet hindre Dem i å leie ut leiligheten til turister?

Ja, og siden 3. april 2025 trenger sameiet ingen særskilt grunn for å gjøre dette. Et sameie kan godkjenne, begrense, stille vilkår for eller forby turistutleie i bygningen med et flertall på tre femtedeler av eierne som representerer tre femtedeler av sameiebrøkene. Før denne endringen var ordlyden snevrere.Endringen gjelder ikke med tilbakevirkende kraft. En eier som allerede leide ut i samsvar med turistreglene før denne datoen, kan fortsette på de vilkårene og innenfor tidsfristene reglene fastsetter. En som kjøper nå, har ingen slik rett å beskytte. Det er nettopp derfor de to situasjonene blir forvekslet: at en nabo leier ut leiligheten sin, er ikke bevis på at De vil få lov.

Tillater regionen og kommunen dette?
Who decidesAndalusiske og kommunale regler for turistutleie
What it grantsLisensiering er mulig
If noUtleie er ikke tillatt, uansett hva sameiet vedtar.
Oppfyller eiendommen kravene for lisens?
Who decidesDet kommunale lisensregimet
What it grantsLisens kan oppnås
If noIngen vedtak i sameiet kan erstatte en manglende lisens.
Har sameiet godkjent dette eller ikke forbudt det?
Who decides3/5 av eiere og kvoter
What it grantsUtleie er tillatt i denne bygningen
If noSameiet kan forby dette fullstendig med det samme flertallet på tre femtedeler.

Spanske advokater er uenige om hvorvidt et sameie som aldri har stemt over dette, skal anses for å tillate det. Vi vil ikke late som om dette spørsmålet er avklart. Før De reserverer, må noen lese vedtektene, protokollene fra de siste møtene og saklisten til det neste møtet.

Vårt eget standpunkt i denne saken har ikke endret seg, og vi gjør det ikke mildere for en nettside. Vi undersøker muligheten for utleie før reservasjonen når utleie er en del av grunnen til at De kjøper. Hvis dette ikke kan bekreftes, sier vi fra, og det er en grunn til at vi har rådet klienter til ikke å gå videre.

Kilder

Jeg leier allerede ut leiligheten min til gjester. Stopper regelen fra 2025 meg?Ikke i seg selv. Endringen gjelder fra 3. april 2025 og har ikke tilbakevirkende kraft. En eier som allerede leide ut i samsvar med turistreglene før denne datoen, kan derfor fortsette på de vilkårene og innenfor fristene reglene fastsetter. Dette betyr at beskyttelsen er knyttet til en situasjon, ikke til en eiendom, og at en ny kjøper ikke arver den. Hvis De kjøper av noen som leier ut leiligheten, bør De spørre advokaten Deres nøyaktig hva som følger med, fordi det ærlige svaret ofte er mindre enn selgeren tror.

Hvordan betaler De felleskostnadene og stemmer fra Tsjekkia?

Med avtalegiro fra en konto som administratoren kan trekke fra. Og ved skriftlig fullmakt gitt til en annen eier eller en representant. Begge deler avhenger av det samme: at noen leser posten. Sameiet er den delen av spansk eierskap som fortsetter å be om svar. Når en betaling blir avvist, skjer det ikke noe dramatisk den første dagen. Men det forblir ikke ufarlig. Den nåværende eieren er skyldneren. Et sameie som ikke får betalt, kan kreve inn beløpet gjennom en rask rettsprosedyre, der kostnadene faller på skyldneren, og gjelden hefter ved selve eiendommen. Den reelle risikoen for en som ikke er bosatt der, er ikke å nekte å betale. Det er å ikke oppdage det.

Option 1
AvtalegiroSlik kreves felleskostnaden faktisk inn, fra en konto som administratoren kan trekke fra.
Hva det gjør
Betaler felleskostnaden automatisk
Arbeidsinnsats
Lav, opprettes én gang
Risiko ved å hoppe over
En avvist betaling er den vanligste enkeltstående feilen
Best som standard for alle eiere, enten de er bosatt der eller ikke.
Option 2
Skriftlig fullmaktGjør det mulig for en annen eier eller en representant å stemme for Dem på generalforsamlingen.
Hva det gjør
Avgir stemmen Deres
Arbeidsinnsats
Middels, per møte
Risiko ved å hoppe over
Et vedtak blir godkjent mens De ikke er representert
Best når sakslisten inneholder en sak som er viktig for Dem, og De ikke kan delta.
Option 3
En fungerende kontakt med administratorenEn e-postadresse De faktisk leser, slik at varsler og møtereferater når frem til Dem.
Hva det gjør
Holder Dem orientert
Arbeidsinnsats
Lav, én e-post
Risiko ved å hoppe over
De oppdager ikke et problem før det er blitt til gjeld
Best sammen med de to andre, aldri i stedet for dem.

Alle tre fungerer sammen, ikke som alternativer: avtalegiro for betaling, fullmakt for stemmegivning og kontakt med administratoren for alt annet. Varsler, møtereferater, fullmakter og underlagsdokumenter oppbevares i fem år, slik at De kan be om å se historikken, ikke bare årets budsjett.

Kan jeg se sameiets regnskap før jeg eier leiligheten?Ikke direkte, men De kan likevel få alt. Retten til å kontrollere regnskapet, avtalene og møtereferatene tilhører eierne, og selgeren er en eier. Derfor går forespørselen gjennom selgeren, skriftlig, som en betingelse for at De skal gå videre: budsjettet, de to siste møtereferatene og saldoen i reservefondet. En selger som ikke vil videreformidle dokumenter vedkommende har rett til å få, har fortalt Dem noe nyttig, enten om sameiet eller om seg selv.

Dette bør De be om før De betaler reservasjonsbeløpet

Seks dokumenter. Be om dem skriftlig før reservasjonen, ikke under den juridiske kontrollen. De kan endre om De ønsker leiligheten, ikke bare om De kan kjøpe den på en trygg måte.

Be om	Dette forteller det Dem	Slik ser et dårlig svar ut
Det gjeldende årsbudsjettet	Det totale beløpet sameiet bruker i år, linje for linje, og Deres andel når De anvender sameiets fordelingskoeffisient. Dette er den eneste ærlige kilden til svaret på «hva er felleskostnaden».	Et månedlig beløp som oppgis muntlig uten noe dokument i bakgrunnen, eller et budsjett fra for to år siden.
Møtereferatene fra de to siste generalforsamlingene	Hva sameiet diskuterte: heisen, taket, bassenget, sikkerhetsavtalen og spørsmålet om utleie til turister. Her kan De se at en ekstra innbetaling er på vei, før den finnes.	«Administrator frigir ikke disse.» De tilhører eierne, og selgeren er en eier.
Saldoen i reservefondet	Om sameiet har penger til den neste reparasjonen. Loven fastsetter en nedre grense på 10 % av det siste ordinære budsjettet, og et sameie som ligger nøyaktig på grensen og har en gammel heis, forteller Dem noe.	Et tall uten dato, eller et fond som har ligget på minimumsnivå i årevis.
Utestående, avtalte eller drøftede avgifter	En vedtatt derrama er en kostnad De kjøper. En som er diskutert, men ikke vedtatt, er en kostnad De sannsynligvis kjøper, og den kan forhandles så lenge De fortsatt er kjøper.	Stillhet. Møtereferatene er kontrollen mot andre opplysninger, og derfor står de på denne listen.
Vedtektene og de interne reglene	Hva De kan og ikke kan gjøre: utleie, kjæledyr, innglassing av terrassen, markiser, parkering og hvor den private delen slutter. Vedtektene kan være strengere enn nasjonal lov, og er det ofte.	«De vanlige reglene gjelder.» Det finnes ingen vanlige regler. Hvert sameie utarbeider sine egne.
Attest for gjeldsforholdet	Bekreftelse fra forvalteren på hva som skyldes for leiligheten. Advokaten ber om den før overtakelsen, og det er dokumentet som hindrer at andres restanser blir Deres.	En erklæring fra selgeren i stedet for en attest fra forvalteren.

Hvis leiligheten ligger i et større boligområde, bør De be om alle seks dokumentene to ganger: én gang for Deres bygning og én gang for hovedområdet. Dette ene spørsmålet har endret flere av kundenes kortlister enn noen juridisk undersøkelse.

Dette samordner vi med en advokat

To leiligheter til samme pris, én med lave og én med høye felleskostnader

Dette er et reelt valg, ikke en formalitet, og ingen av kolonnene er det riktige svaret. Det viktige er å vite hvilken De velger.

	Lavere gebyr	Høyere gebyr
Dette betaler De for	Et basseng, hager og belysning. Noen ganger en heis.	Bemannet port, oppvarmet basseng, resepsjon, velholdte hager, flere heiser og noen ganger et treningsrom.
Kostnad over ti år	Forutsigbar og lav. Det er posten i årsbudsjettet De kan glemme.	Titusenvis av euro over et tiår. Verdt det for noen eiere, og noe alle eiere legger merke til.
Å la den stå tom i månedsvis	Felleskostnadene løper likevel, og mindre blir vedlikeholdt mens De er borte.	Felleskostnadene løper likevel, og det De kjøper, er at noen er til stede når De ikke er det. For en eier som besøker boligen tre ganger i året, er dette argumentet.
Å leie den ut til gjester	Færre fasiliteter å fotografere og lavere døgnpris i et marked som konkurrerer på basseng og sikkerhet.	Den er enklere å leie ut, og det er enklere å forsvare en pris, hvis sameiet i det hele tatt tillater utleie. Denne tillatelsen henger ikke sammen med størrelsen på felleskostnadene.
Risiko for ekstraordinær innbetaling	Høyere enn det ser ut til. Et lite sameie med en liten reserve og en gammel heis har ingen steder å hente penger til en reparasjon.	Vanligvis lavere, fordi reserven er større og vedlikeholdet skjer fortløpende. Vanligvis, men ikke alltid: be om saldoen på reserven.
Videresalg	Lave felleskostnader er et reelt salgsargument for en kostnadsbevisst kjøper, og en sliten bygning er det ikke.	Et velholdt boligområde selger seg selv, mens en forestående ekstraordinær innbetaling og en liten reserve er det vanskeligste på denne listen å selge inn.

Reelt eksempel

Et sameiemøte avgjorde en gang et kjøp

Ett av de fire kjøpene der vi rådet en kunde til ikke å fullføre, dreide seg om nettopp dette. Leiligheten var riktig, budsjettet var riktig, utleie var en del av planen, og reservasjonsdepositumet var allerede betalt. Det som avgjorde saken, var et punkt på dagsordenen for et møte kunden ikke visste skulle finne sted. Vi ventet på avstemningen i stedet for å presse kjøpet fremover. Avstemningen tillot ikke det kjøpet skulle brukes til, og depositumet ble tilbakebetalt.

Saken er grundig beskrevet på siden som omhandler alle fire, og gjentas ikke her i kortform.

Da vi sa nei

Ærlig talt

Slik fungerer loven, ikke slik fungerer sameiet Deres

Dette er generell informasjon om hvordan spansk sameielov fungerer. Den er oppdatert per 17. august 2026 og basert på kildeteksten, ikke kopiert fra en annen veiledning. Dette er ikke juridisk rådgivning om Deres sameie. Vedtektene i et bestemt sameie kan være strengere enn nasjonal lov. Selve loven er endret mange ganger og vil bli endret igjen. De eneste dokumentene som avgjør noe, er de som gjelder leiligheten De kjøper. En uavhengig advokat gjennomgår disse før De forplikter Dem, og det er ikke en formalitet vi forsøker å snakke Dem bort fra.Vi driver heller ikke sameiet Deres, sitter i styret eller stemmer på Deres vegne. Vår oppgave er å legge de seks dokumentene ovenfor frem for Dem før reservasjonen, ikke etterpå, og si tydelig fra når det vi leser, er en grunn til ikke å kjøpe. To beslektede temaer hører med vilje hjemme et annet sted: hele den årlige regningen, inkludert lokal eiendomsskatt og skattemeldingen for ikke-bosatte, samt hva som skjer når en tidligere eier etterlater restanser. Begge har egne sider, og begge kontrolleres av advokaten, ikke av oss.En siste ærlig merknad om disse tallene. Intervallet 900 til 6.000 € er vårt eget publiserte tall for en leilighet, og det er bredt fordi virkeligheten også er variert. Vi har gebyrdata for hver eiendom i katalogen vår, men har ennå ikke omgjort dem til en fordeling De kan lese. Det De får her, er derfor et intervall og en forklaring på hva som påvirker det, ikke et gjennomsnitt fremstilt som et fast faktum.

Ofte stilte spørsmål om felleskostnader

Kan felleskostnadene forhandles?: Selve felleskostnaden, nei. Den er Deres andel av et budsjett som eierne har godkjent, og andelen er fastsatt i bygningens skjøte. Det som kan forhandles, er kjøpesummen når en kostnad kommer. En ekstraordinær innbetaling som er vedtatt, eller en reparasjon som protokollen viser at diskuteres, er et beløp De kan ta opp mens De fortsatt vurderer kjøpet. Etter overtakelsen er det ganske enkelt Deres regning.
Kan sameiet øke felleskostnaden uten å spørre meg?: Sameiet kan øke felleskostnaden uten Deres samtykke, men ikke uten å spørre eierne. Budsjettet legges frem for generalforsamlingen hvert år, og vedtas med flertall av eiere som representerer et flertall av eierandelene. Felleskostnaden kan derfor øke selv om De stemmer mot, eller mens De befinner Dem i Tsjekkia og ikke stemmer i det hele tatt. Derfor er det like viktig å motta innkallingen som å delta. Møtet finner sted enten De leser e-posten eller ikke.
Hvordan beregnes min andel av felleskostnaden?: Ut fra eierbrøken som står i bygningens skjøte. Den er basert på boligens areal og plassering i bygningen, ikke på hva De bruker eller hva De betalte. Den oppgis som en prosentandel. Den gjelder både det ordinære budsjettet og eventuelle ekstraordinære innbetalinger, og kan ikke endres uten samtykke fra samtlige eiere. De kan derfor vite hvilken felleskostnad De skal betale før De kjøper: sameiets budsjett multiplisert med et tall som står i et dokument.
Blir en leilighet vanskeligere å selge dersom felleskostnaden er høy?: Ikke i seg selv. Kjøpere på denne kysten forventer å betale for basseng og port. Et veldrevet prosjekt med et sunt vedlikeholdsfond er enklere å selge enn et rimelig prosjekt der reparasjoner har blitt utsatt. Det som virkelig er vanskelig å selge, er kombinasjonen av høy felleskostnad, et tynt fond og en ekstraordinær innbetaling som fremgår av protokollen. For den neste kjøperen ser dette ut som en regning de arver, og det ville de ha rett i.
Er en villa utenfor et sameie billigere å eie?: På denne ene kostnadslinjen, ja. Totalt sett, vanligvis ikke. Uten sameie finnes det ingen felleskostnad, men heller ikke felles vedlikehold av bassenget, felles gartner eller felles forsikring. De betaler for Deres eget basseng, Deres egen hage, Deres egen sikkerhet og Deres egne reparasjoner, alt til full pris og ikke fordelt på to hundre. Hva som er billigst, avhenger helt av eiendommen, på samme måte som ellers i denne sammenligningen.

Looking at a specific property?

Send us the property