Er en innglasset terrasse alltid et tilbygg uten tillatelse?

Ikke alltid. Noen boligprosjekter har en innglasset terrasse med i det opprinnelige, godkjente designet fra starten av. I så fall er den ganske enkelt en del av den lovlige eiendommen. Det egentlige spørsmålet er om den konkrete innglassingen på den konkrete enheten inngikk i det som opprinnelig ble godkjent. Det er nettopp dette sammenligningen mellom registeret og matrikkelen samt den fysiske inspeksjonen kontrollerer.

Trenger et svømmebasseng alltid en egen, separat tillatelse?

I de fleste kommuner, ja. Et basseng trenger en egen byggetillatelse, separat fra huset. Et eldre basseng som er bygget uten slik tillatelse, er et av de vanligste funnene langs denne kysten. Det følger de samme seksårs- og arealformålsreglene som ethvert annet tilbygg uten tillatelse.

Hvis jeg kjøper en eiendom med et kjent tilbygg uten tillatelse, der kostnaden er bakt inn i prisen, følger denne gjelden eller risikoen med over til meg?

Den fysiske situasjonen følger den som eier eiendommen. Det er nettopp derfor den bør prises inn, ikke ignoreres. Eventuell skatt som er fastsatt før kjøpet, er vanligvis den tidligere eierens ansvar å betale ved overtakelsen. Men tilbyggets løpende juridiske status blir Deres ansvar å håndtere fra da av. Derfor bør De forhandle om prisen, ikke bare akseptere en lavere pris uten å forstå hvorfor.

Hvordan skiller dette seg fra det generelle avviket mellom Registro og Catastro som er beskrevet andre steder på nettstedet?

Den siden forklarer det generelle skillet mellom de to systemene, og hvorfor de kan være uenige av mange årsaker, blant annet enkel administrativ forsinkelse. Denne siden omhandler den spesifikke og mest alvorlige varianten av dette avviket: et avvik som skyldes et fysisk tilbygg som aldri ble meldt til noen av systemene, med egne kostnader og sin egen løsning.

Guides

Ulovlige utvidelser på en ellers lovlig eiendom

På 30 sekunder

En innglasset terrasse, et basseng eller et ekstra rom som er oppført uten tillatelse på en ellers lovlig bolig, er vanligvis et problem som kan løses, ikke en katastrofe. Men De oppdager det ofte på et dårlig tidspunkt: når kvadratmeterne i eiendomsregisteret, Catastro og den faktiske bygningen ikke stemmer overens. Korrigering av opplysningene kan også medføre fire år med etterberegnet IBI.

Hva regnes som et ulovlig påbygg?

Alt som fysisk er lagt til eiendommen etter den opprinnelige tillatelsen, uten en egen tilsvarende tillatelse. Dette mønsteret gjentar seg langs kysten på noen få ulike måter.Et solarium er en privat takterrasse på toppen av en leilighet, som vanligvis nås via egne trapper og vanligvis regnes med i det oppgitte arealet. Det er et av de vanligste stedene dette bestemte problemet skjuler seg: Om noe som er bygget på det, for eksempel en pergola, et rom eller en innglasset del, noen gang ble godkjent, er et annet spørsmål enn om selve solariet juridisk sett er en del av eiendommen Deres, og en ulovlig konstruksjon på et tak er en mangel som kjøperen overtar sammen med terrassen.

En innglasset terrasseGlass eller vegger som er lagt til en terrasse eller balkong som opprinnelig var åpen, for å skape ekstra innendørsareal.
Et svømmebassengEt basseng som er bygget uten egen separat tillatelse. Et basseng trenger denne tillatelsen i tillegg til husets byggetillatelse.
Et ekstra rom eller en ekstra etasjeEkstra areal som er lagt til utover det den opprinnelige tillatelsen tillot, noen ganger bygget på et flatt tak eller et solarium.
En grensemur eller et uthusEn konstruksjon på tomten som aldri ble godkjent, selv når selve huset er fullt ut lovlig.

Glossary: Solarium

Hvordan oppdager en kjøper dette før overtakelse, og ikke etterpå?

Tegnet De bør se etter, er et avvik mellom to dokumenter. Dokumentene skal beskrive den samme eiendommen, men gjør det ofte ikke. Registro de la Propiedad registrerer den juridiske beskrivelsen som advokaten Deres leser i nota simple. Catastro er det separate skatte- og matrikkelsystemet som registrerer den fysiske beskrivelsen som brukes til å beregne IBI. Et påbygg som er oppført uten tillatelse, blir sjelden registrert i noen av systemene, så avviket er ofte det eneste synlige tegnet på det.Arevonts partner for teknisk inspeksjon går gjennom eiendommen med den faktiske plantegningen. De måler det som fysisk finnes der, opp mot det begge dokumentene angir. Dette er viktig fordi et så lite avvik er lett å overse i en boligannonse, på et fotografi eller til og med under en vanlig visning.

Det papirene sierDet som faktisk er bygget

Registro de la Propiedad: Den juridiske beskrivelsen som advokaten Deres leser i nota simple. Blir sjelden oppdatert etter et ikke-deklarert tilbygg.
Catastro: Matrikkelens fysiske beskrivelse, som brukes til å beregne IBI. Noen ganger større enn registeret, og noen ganger viser den fortsatt bare den opprinnelige bygningen.
Selve eiendommen: Det som fysisk står på tomten i dag. Bare en gjennomgang med plantegningen kan bekrefte dette.

De tre beskrivelsene skal samsvare. Et ulovlig påbygg er vanligvis grunnen til at de ikke gjør det.

Avviksmønsteret	Hva det vanligvis betyr	Hvor alvorlig det vanligvis er
Catastro viser flere kvadratmeter enn Registro	Dette er det vanligste mønsteret. Et faktisk påbygg ble oppført og aldri meldt til noen av systemene, slik at skatteregisteret vokste mens den juridiske beskrivelsen forble den samme.	Bør undersøkes direkte. Dette er mønsteret som er viktigst her.
Registro viser mer enn Catastro	Dette betyr vanligvis at Catastro-registreringen ganske enkelt aldri ble oppdatert etter en riving eller en endring av grensen. Det er vanligvis ikke et skjult tilbygg.	Lavere risiko, men bør fortsatt bekreftes fremfor å antas.
Begge dokumentene stemmer overens, men selve eiendommen er større	Dette er sjeldnere og mer alvorlig. Et tilbygg ble aldri registrert noe sted, så en dokumentkontroll fra skrivebordet kan ikke finne det.	Bare en fysisk inspeksjon på stedet opp mot plantegningen avdekker dette.

Vi beskriver den generelle samordningsprosedyren mellom Registro og Catastro slik den vanligvis fungerer. Dette bygger på flere kilder fra fagpersoner som beskriver den samme prosessen på samme måte, ikke på én bestemt artikkel i Ley Hipotecaria. Advokaten Deres kan opplyse om den nøyaktige bestemmelsen som gjelder for Deres eiendom.

Teknisk tilstand før reservasjon

Kan et gammelt, ikke-deklarert påbygg legaliseres nå?

Ofte ja. Fremgangsmåten er administrativ, ikke en ny byggetillatelse. De oppretter en "declaración de obra nueva por antigüedad" hos en notarius publicus, støttet av en teknisk aldersattest. I Andalusia må den også sendes inn gjennom Catastros egen prosedyre for avvik (Modelo 900D). Dette fungerer fordi den samme seksårsfristen som gjelder for en hel ulovlig bygning etter andalusisk lov, også gjelder for ett enkelt ulovlig tilbygg. Når denne tiden har gått på ordinær grunn, kan tilbygget vanligvis registreres som et eksisterende faktum i stedet for å bli revet.De samme unntakene gjelder her som for en hel ulovlig bygning, så undersøk dem i stedet for å anta at de ikke gjelder. Et påbygg på grunn under særskilt vern, i kystpåvirkningssonen eller som berører en registrert servitutt, får ikke seksårsfristen i det hele tatt, uansett hvor gammelt det er. Vi forklarer hele regelverket, samt den begrensede gruppen av grunntyper som ikke kan regulariseres, én gang i nettstedets separate veiledning om hele konstruksjoner, i stedet for å gjenta det her.

Innhent teknisk aldersattestEn kvalifisert fagperson bekrefter når tilbygget ble oppført.
Where
En arkitekt eller en landmåler
Signer en declaración de obra nueva por antigüedadDet notarielle skjøtet som erklærer tilbygget som et eksisterende faktum.
Where
Notar publicus
Meld inn avvik til CatastroModelo 900D oppdaterer skatte- og matrikkelregisteret slik at det samsvarer med virkeligheten.
Where
Catastro
How long
Uker etter at sertifikatet og skjøtet foreligger
Bekreft arealklassifiseringen under tilbyggetDe samme unntakene for vernet land som gjelder for et helt ulovlig bygg, gjelder også for et enkelt tilbygg.
Watch out
På vernet eller kystnært land er denne fremgangsmåten ikke tilgjengelig i det hele tatt.

Det folk antarHva som faktisk må gjøres

Hvis det er gammelt nok, blir det automatisk lovlig: Det kan registreres gjennom en bestemt notarial og matrikulær prosedyre som noen må gjennomføre. Ingenting skjer automatisk bare fordi tiden har gått.
En innglasset terrasse eller et lite basseng er for ubetydelig til å ha betydning: Størrelsen er ikke avgjørende. De samme unntakene i arealklassifiseringen som gjelder for et helt ulovlig bygg, gjelder også for et enkelt basseng eller en terrasse på den samme tomten.

Ulovlige konstruksjoner og riving

Kilder

Lov 7/2021 (LISTA), art. 153; dekret 550/2022 (RGLISTA), art. 355 (BOJA) ↗

Hvis den nåværende eieren allerede forsøkte å legalisere tilbygget for flere år siden uten å fullføre, overtar kjøperen da denne uferdige prosessen?Som regel ja, i praktisk forstand. Det underliggende avviket består fortsatt til prosessen er fullført, uansett hvem som startet den. Finn konkret ut hvilket stadium et tidligere forsøk på legalisering nådde. Det går vanligvis raskere å ta over en halvferdig prosess enn å starte fra grunnen av. Men saken er ikke automatisk løst bare fordi noen en gang begynte på den.

Hva koster et udeklarert tilbygg hvis det aldri blir rettet opp?

Det finnes tre separate kostnader, ikke én. Ingen av dem oppstår da tilbygget ble oppført.Den juridiske koordineringen hos Arevont innhenter Catastro-utskriften sammen med nota simple som en standarddel av juridisk kontroll. Dette avdekker avviket mens det fortsatt er tid til å forhandle det inn i prisen, i stedet for å oppdage det etter overtakelse.

Hvor kostnaden oppstår	Hvordan	Hvor langt tilbake det gjelder
Boliglån	Långiverens verdivurdering bruker boligens registrerte kvadratmeter, ikke de markedsførte. Derfor teller et udeklarert tilbygg ikke i det hele tatt ved finansiering.	Dette gjelder ikke bakover i tid. Det reduserer bare hvor mye banken vil låne ut i dag.
Ubetalt IBI	Når et avvik korrigeres i Catastro, enten av en fremtidig eier, ved et salg eller etter en kontroll fra kommunen, kan skattekontoret fastsette den ubetalte skattegjelden bakover i tid.	Opptil fire år tilbake. Dette er den generelle fristen for skattefastsetting. Etter korrigeringen løper fristen ikke lenger bakover.
Verdi ved bruktboligsalg	Dette er den vanskeligste av de tre kostnadene å måle. Et udeklarert tilbygg gjør et fremtidig bruktboligsalg langsommere og kan redusere det en grundig kjøper er villig til å betale når vedkommende gjennomfører den samme kontrollen som er beskrevet ovenfor.	Løpende, så lenge avviket ikke blir korrigert.

Samordning av juridisk kontroll

Kilder

Ley 58/2003, General Tributaria, artikkel 66 (BOE) ↗

Reduserer et udeklarert tilbygg beløpet banken vil låne ut?Det kan det. Boligens verdivurdering for lån baseres normalt på den rettslig registrerte størrelsen, ikke på det som faktisk finnes der eller det som står i annonsen. Hvis en eiendom faktisk er større enn dokumentene viser, verdsetter banken ikke den ekstra plassen før den er korrekt deklarert.

Hvem bør betale for å rette opp dette, kjøperen eller selgeren?

I en vanlig forhandling er kostnaden ved å rette opp et kjent udeklarert tilbygg selgerens problem når det oppdages før overtakelse, ikke kjøperens problem når det oppdages etterpå. Når et avvik blir funnet, er det normalt og rimelig å be selgeren enten fullføre rettingen før signering eller redusere prisen med den anslåtte kostnaden. Dette er bedre enn å akseptere eiendommen som den er og påta seg både kostnaden og papirarbeidet.Verken Arevont eller en advokat gjennomfører selve rettingen. En teknisk fagperson, vanligvis en arkitekt eller landmåler, utarbeider alderssertifikatet og tegningene. Notarius publicus og Catastros egen prosedyre håndterer resten. Det en advokats koordinering tilfører, er riktig timing i forbindelse med kjøpet, slik at forhandlingen skjer før De forplikter Dem, ikke etterpå.

Option 1Anbefalt
Selger legaliserer før overtakelseSelgeren, som forårsaket problemet eller overtok det fra en tidligere eier, retter det opp før De blir eier av eiendommen.
Kostnad
Selger betaler
Risiko
Lowest
Hastighet
Legger til ukerFor sertifikatet, skjøtet og Catastro-innleveringen
Best hvis overtakelsen ikke haster, og selgeren er samarbeidsvillig.
Option 2
PrisavslagDe aksepterer eiendommen som den er, til en pris som gjenspeiler kostnaden ved utbedringen.
Kostnad
Innbakt i prisen
Risiko
MediumDe overtar papirarbeidet
Hastighet
Uten forsinkelse
Best hvis De vil gjennomføre overtakelsen som planlagt og håndtere utbedringen selv senere.
Option 3
Kjøper overtar, pris ikke oppgittAksepterer eiendommen uten å forhandle om noe.
Kostnad
Kjøperen betaler
Risiko
Highest
Hastighet
Uten forsinkelse
Sjelden det riktige valget: Den samme forhandlingen er mulig uten ekstra tidsbruk.

Uansett fremgangsmåte bør avviket prises inn før overtakelsen, ikke oppdages etterpå.

Dette bør De bekrefte før De stoler på disse tallene

Fire forhold, kontrollert mot Deres konkrete eiendom i stedet for mot et offentliggjort intervall.

Bekreft	Dette forteller det Dem	Slik ser et dårlig svar ut
Registrerte kvadratmeter sammenholdt med Catastro-tallet	Om de to systemene, som skal samsvare, faktisk samsvarer for denne konkrete eiendommen.	Ingen har sammenlignet dem, eller man har lagt til grunn at den markedsførte størrelsen er den juridiske.
En fysisk gjennomgang sammenholdt med den faktiske plantegningen	Den ene kontrollen som avdekker et tilbygg som er usynlig i begge dokumentene samtidig.	Å stole på oppgitt størrelse i annonsen uten at noen står i eiendommen med en plantegning.
Om eventuelle tilbygg har AFO-status eller en fullført declaración de obra nueva por antigüedad	Om et eksisterende avvik allerede er løst gjennom riktig prosedyre, eller fortsatt er uavklart.	En muntlig påstand om at «det er i orden», uten noe dokument som underbygger den.
Arealformålet for eventuelle tilbygg, kontrollert separat	De samme unntakene for vernet land som gjelder for en hel ulovlig bygning, gjelder også for et enkelt tilbygg, ikke bare for en hel bygning.	En antakelse om at et lite tilbygg automatisk er for ubetydelig til at unntakene har betydning.

Dette er konseptet bak hver kontroll, ikke en erstatning for den. Deres advokat og en teknisk inspektør bekrefter hva som gjelder for Deres konkrete eiendom.

Ulovlige konstruksjoner og riving

For å være tydelig

Dette kan vanligvis utbedres, og det er uansett verdt å kontrollere

Dette er generell informasjon om hvordan et tilbygg uten tillatelse behandles etter andalusisk og spansk skatterett, gjeldende per 17. august 2026. Vi har gjennomgått prosessen ved avvik mellom registeret og matrikkelen på tvers av flere kilder fra fagpersoner som beskriver vanlig praksis. Seksårsfristen er den samme som i nettstedets veiledning om bygninger som helhet, og har samme merknad om bekreftelse fra advokat som den siden. Dette er ikke juridisk rådgivning om en bestemt eiendom.De fleste funn av denne typen er nettopp slik vi beskriver ovenfor: De kan utbedres, kostnaden kan prises inn, og de er så vanlige langs denne kysten at de sjelden er en grunn til å la være å kjøpe en ellers god eiendom. Den egentlige feilen er ikke selve tilbygget. Det er å oppdage det etter overtakelsen i stedet for før, når det eneste som gjenstår, er å betale hele kostnaden selv.Denne siden utfører ikke kontrollen den beskriver. Arevonts partner for teknisk inspeksjon og juridiske koordineringstjeneste kontrollerer den konkrete eiendommen for Dem, kostnadsfritt, før De betaler reservasjonsbeløpet.

De vanligste spørsmålene om tilbygg uten tillatelse

Er en innglasset terrasse alltid et tilbygg uten tillatelse?: Ikke alltid. Noen boligprosjekter har en innglasset terrasse med i det opprinnelige, godkjente designet fra starten av. I så fall er den ganske enkelt en del av den lovlige eiendommen. Det egentlige spørsmålet er om den konkrete innglassingen på den konkrete enheten inngikk i det som opprinnelig ble godkjent. Det er nettopp dette sammenligningen mellom registeret og matrikkelen samt den fysiske inspeksjonen kontrollerer.
Trenger et svømmebasseng alltid en egen, separat tillatelse?: I de fleste kommuner, ja. Et basseng trenger en egen byggetillatelse, separat fra huset. Et eldre basseng som er bygget uten slik tillatelse, er et av de vanligste funnene langs denne kysten. Det følger de samme seksårs- og arealformålsreglene som ethvert annet tilbygg uten tillatelse.
Hvis jeg kjøper en eiendom med et kjent tilbygg uten tillatelse, der kostnaden er bakt inn i prisen, følger denne gjelden eller risikoen med over til meg?: Den fysiske situasjonen følger den som eier eiendommen. Det er nettopp derfor den bør prises inn, ikke ignoreres. Eventuell skatt som er fastsatt før kjøpet, er vanligvis den tidligere eierens ansvar å betale ved overtakelsen. Men tilbyggets løpende juridiske status blir Deres ansvar å håndtere fra da av. Derfor bør De forhandle om prisen, ikke bare akseptere en lavere pris uten å forstå hvorfor.
Hvordan skiller dette seg fra det generelle avviket mellom Registro og Catastro som er beskrevet andre steder på nettstedet?: Den siden forklarer det generelle skillet mellom de to systemene, og hvorfor de kan være uenige av mange årsaker, blant annet enkel administrativ forsinkelse. Denne siden omhandler den spesifikke og mest alvorlige varianten av dette avviket: et avvik som skyldes et fysisk tilbygg som aldri ble meldt til noen av systemene, med egne kostnader og sin egen løsning.

Looking at a specific property?

Send us the property