Er en bolig under oppføring billigere enn et ferdigstilt nybygg i det samme prosjektet?

Som regel, ja, og rabatten er betalingen De får for å vente og ta på Dem byggerisikoen. Etter hvert som et prosjekt selges ut og ferdigstilles, prises de gjenværende boligene normalt høyere enn de første.

Kan jeg få boliglån til et kjøp av en bolig under oppføring?

Ja, men ikke ennå. En bank godkjenner lånet omtrent to måneder før overtakelse, så en tidligere søknad oppnår ingenting. Det er også derfor depositumsinnbetalingene ved et nybygg må komme fra egne midler.

Betaler jeg skatt to ganger ved kjøp av et nybygg, IVA og ITP?

Nei. En eiendom er enten en førstegangsoverdragelse, som er IVA pluss AJD, eller en senere overdragelse, som er ITP. Aldri begge deler.

Hva skjer hvis utbyggeren ikke ferdigstiller prosjektet?

Alle innbetalinger De har gjort før overtakelse, må være dekket av en bankgaranti i Deres navn, som tilbakebetaler pengene med lovbestemte renter. Advokaten Deres kontrollerer den nøyaktige ordlyden i garantien før noen betaling foretas.

Er en bruktbolig alltid billigere per kvadratmeter?

Nei. Nær sjøen er den ofte den dyrere av de to, fordi tomtene der ble bebygd for lenge siden, og en bruktbolig er den eneste måten å kjøpe der på.

Guides

Nybygg eller bruktbolig på Costa del Sol

Forskjellen handler ikke bare om hvorvidt boligen er ny. Skatten, betalingsplanen, garantiene, ventetiden og muligheten for å forhandle endres også. Ingen av alternativene er bedre enn det andre; de passer for ulike planer.

Tre ting, ikke to

Folk sier «bolig under oppføring eller bruktbolig» som om det bare fantes to alternativer. På Costa del Sol finnes det tre, og det midterste er det alternativet de fleste kjøpere ikke har vurdert.

Off-planKjøpt fra utbyggeren før bygningen er ferdigstilt, noen ganger før byggingen har startet. De betaler i etapper etter hvert som byggingen skrider frem, og ventetiden er prisen for den lavere inngangskostnaden og muligheten til å velge bolig.
Nybygg, klartDet samme prosjektet, kjøpt nær eller etter overtakelse. Skattebehandlingen er identisk med bolig under oppføring, ventetiden blir nesten borte, og valget av bolig begrenser seg til det som er igjen. Ofte det fornuftige mellomalternativet.
BruktboligerKjøpt fra en eksisterende eier. En annen skatt, en betydelig kortere vei til nøklene, ingen garanti, og den eneste veien til adresser som ble bygget for flere tiår siden.

Skatten og betalingsplanen følger de to første samlet: skattemessig er et nybygg et nybygg, enten De kjøper det mens det bare er et hull i bakken, eller i uken det ferdigstilles.

Skatteforskjellen er mindre enn den ser ut til

Dette er tallet de fleste sammenligninger innleder med, og det er også tallet som oftest misforstås. For et nybygg betaler De 10 % IVA pluss 1.2 % AJD, altså 11.2 % i skatt. For en bruktbolig betaler De én enkelt overføringsskatt, ITP, på 7 %.Et skattegap på fire prosentpoeng høres avgjørende ut. Det er det ikke, fordi skatten ikke utgjør hele kjøpskostnaden. Når advokaten, notarius publicus, eiendomsregisteret og de mindre kostnadene legges til, utgjør totalsummen rundt 13 % over prisen for et nybygg og rundt 9 % for en bruktbolig.

Hva folk sammenlignerDet som faktisk avgjør

11.2 % mot 7 % i skatt: Omtrent 13 % mot omtrent 9 % totalt, og begge deler er en prosentandel av en pris som i seg selv er forskjellig.
Lavest skatt vinner: En bruktbolig som trenger nytt kjøkken, nye bad og nytt klimaanlegg, kan totalt koste mer enn nybygget De avviste på grunn av skatten.
Skatt er den store variabelen: Boligens tilstand, beliggenhet og hva De må bruke etter overtakelsen påvirker totalsummen langt mer enn fire prosentpoeng i skatt.

Velg derfor ikke ut fra skatten. Beregn totalkostnaden for hver enkelt bolig, inkludert det den trenger etter at De har fått nøklene, og sammenlign de to beløpene.

Beregn totalkostnaden ved kjøpet

Slik betaler De, og når

Betalingsplanen er den praktiske forskjellen de fleste kjøpere merker først, fordi den avgjør hvor mye kontanter De trenger, og når De trenger dem.

Trinn	Nybygg	Bruktboliger
Reservasjon	Vanligvis 6.000 til 11.000 €, fastsatt av prosjektet.	Vanligvis 6.000 til 11.000 €, og for dyrere boliger opptil 1 % av prisen.
Ved signering av kontrakten	Vanligvis 20 til 40 % av prisen, pluss IVA.	Vanligvis slik at totalen blir 10 til 20 % av prisen.
Mens De venter	Ytterligere betalinger følger prosjektets egen betalingsplan. Noen prosjekter fordeler dem gjennom byggeperioden, mens andre krever én ekstra betaling og restbeløpet ved overtakelsen.	Ingenting. De venter til overtakelsesdatoen som er avtalt hos notarius publicus.
Hos notarius publicus	Restbeløpet ved overtakelsen og overføringen av eiendomsretten.	Restbeløpet ved signering av skjøtet.

Alle betalinger De foretar for et nybygg før bygningen er ferdigstilt, må etter loven være dekket av en bankgaranti utstedt i Deres navn. Det er dette som gjør en trinnvis betalingsplan trygg å inngå.

Konsekvensen det er verdt å planlegge for, er at De ved kjøp av et nybygg kan trenge en stor del av egne midler tidlig, måneder eller år før De har noe å bruke eller leie ut. For en bruktbolig flyttes pengene senere, men raskere.

Slik er pengene Deres beskyttet

Hva som dekkes i etterkant

Dette er forskjellen med de tydeligste konsekvensene, og den folk først legger merke til når noe går galt.Et nybygg har lovbestemte garantier: ti år for konstruksjonen, tre år for installasjonene og ett år for overflater. En bruktbolig har ingen slike garantier. Selgeren er bare ansvarlig for skjulte mangler vedkommende kjente til og skjulte, noe som er langt vanskeligere å bevise enn et garantikrav.

Det gjør ikke en bruktbolig til et dårligere kjøp. Det gjør den tekniske inspeksjonen obligatorisk for den ene og til et bekvemmelighetstiltak for den andre. For en eldre bolig er en inspeksjon utført av en arkitekt eller takstmann den eneste garantien De kommer til å få.

Dette omfatter en teknisk inspeksjon

Plass, og hvor de gode adressene finnes

To avveininger trekker i motsatt retning, og til sammen avgjør de flere kjøp enn skatten gjør.

En bruktbolig gir Dem vanligvis mer plass innendørsEldre leiligheter ble bygget med mer romslige planløsninger. Et nybygg legger en større andel av arealet i terrasser og fellesfasiliteter i boligkomplekset, slik at De for de samme pengene ofte får færre kvadratmeter innendørs og mer uteareal.
Et nybygg gir Dem vanligvis lavere driftskostnaderDe høyeste energiklassene, moderne isolasjon og moderne installasjoner, noe som vises på regningene og i det De slipper å bytte ut på mange år.
De beste adressene ved sjøen er bruktboligerArealene nærmest vannet ble bebygd for flere tiår siden. De fleste nye prosjektene ligger innenfor A7. Det finnes nybygg helt ved sjøen, men svært lite av det, og prisen er deretter.
Et nybygg lar Dem velgeMens et prosjekt er under oppføring, velger De vanligvis materialer, overflater og farger, og noen utbyggere flytter også en skillevegg. En bruktbolig kjøpes slik den står. Å endre den innebærer oppussing.

Hvor lenge til De har nøklene

For en bruktbolig tar veien fra reservasjon til nøkler vanligvis én til tre måneder. For et nybygg avhenger det helt av prosjektets stadium: Kjøp nær overtakelse kan gå nesten like raskt, mens kjøp fra grunnen av kan bety to til tre år.Ventetiden er ikke bortkastet ved et nybygg, men det er en periode hvor De eier en kontrakt snarere enn en eiendom. Hvis De trenger et sted å bruke neste sommer, avgjør det spørsmålet i seg selv.

Hvor det finnes rom for forhandling

NybyggBruktboliger

Prisavslag er unntaket.: Prisen kan vanligvis forhandles, men ikke alltid.
Det som heller kan endres, er betalingsplanen, bedre innredning og enkelte tilleggstjenester.: Det som kan endres, er prisen, overtakelsesdatoen, innredningen og de øvrige avtalevilkårene.
Det beste tilfellet er normalt de siste boligene i et ferdigstilt prosjekt som utbyggeren ønsker å selge unna.: Det avgjørende er hvor motivert selgeren er, og det er nettopp det en kjøper ikke kan se alene.

Etter den sterke veksten de siste årene bremser markedet, så enkelte utbyggere er mer åpne for å diskutere pris enn tidligere. Det er en grunn til å spørre, ikke en grunn til å regne med rabatt.

Slik forhandler vi for Dem

Hvilken passer Dem

Dette er ikke et poengsystem. Det er vilkårene som gjør hvert av alternativene til det åpenbare svaret.

Et nybygg er det enkleste svaret hvisEn bruktbolig er det enkleste svaret hvis

De ønsker en moderne standard uten noe som må gjøres om, med garantier i ryggen.: De ønsker nøklene om måneder, ikke år.
De ønsker lave driftskostnader og best mulig energimerking.: De ønsker å være så nær stranden som kysten tillater.
De ønsker at basseng, treningsstudio, spa eller coworking skal være en del av anlegget.: De ønsker flere kvadratmeter innendørs for de samme pengene.
De har ikke noe imot å vente, og ønsker å velge planløsning og overflater.: De vil heller pusse opp etter egen smak enn å akseptere andres valg.
De ønsker flere år uten vesentlige utgifter til reparasjoner.: De ønsker et etablert nabolag med moden beplantning og naboer som faktisk bor der.

Sjekk for hver type

De to har ulike feilkilder, så den juridiske kontrollen er ikke den samme for begge.

For et nybygg	Ved kjøp av bruktbolig	Hvorfor det er viktig
Utbyggeren, tomten, tillatelsene og kontraktsdokumentasjonen.	Eierskap, kostnader, pålegg og gjeld til sameiet.	Gjeld knyttet til eiendommen kan følge med til Dem. Et prosjekt uten nødvendige tillatelser kan stoppe opp.
Bankgarantien, utstedt i Deres navn og for Deres konkrete betalinger.	Lovligheten av alt byggearbeid og eventuelle uregistrerte utvidelser.	Det er her penger faktisk går tapt, og begge deler kan kontrolleres på forhånd.
Overtakelsesdatoen og hva kontrakten sier dersom den blir forsinket.	Vedtektene for sameiet, særlig hvis De har til hensikt å leie ut eiendommen.	En forsinket overtakelse koster tid, mens en utleiebegrensning kan fjerne grunnen til at De kjøpte.

Slik fungerer den juridiske kontrollen

Rett tale

Sammenligningen folk ønsker, er den gale

Nesten alle versjoner av dette spørsmålet på nettet besvares med en skattetabell, fordi skatt er det eneste tallet som er likt for alle. Det er også tallet som betyr minst.Kjøpene som går galt, går ikke galt fordi noen betalte 11.2 % i stedet for 7 %. De går galt fordi en bruktbolig trengte arbeid for førti tusen euro som ingen hadde priset inn, fordi en bolig under oppføring ble kjøpt ut fra en visualisering og viste seg å vende mot nord, inn i en åsside, eller fordi en eiendom ble kjøpt for utleie og sameiet allerede hadde stemt for å begrense utleie.Derfor svarer vi ikke på dette spørsmålet i det abstrakte. Vi sammenligner to konkrete eiendommer med alle kostnader inkludert, også det hver av dem trenger etter overtakelse, og sier hvilken vi ville ha kjøpt.

Vanlige spørsmål

Er en bolig under oppføring billigere enn et ferdigstilt nybygg i det samme prosjektet?: Som regel, ja, og rabatten er betalingen De får for å vente og ta på Dem byggerisikoen. Etter hvert som et prosjekt selges ut og ferdigstilles, prises de gjenværende boligene normalt høyere enn de første.
Kan jeg få boliglån til et kjøp av en bolig under oppføring?: Ja, men ikke ennå. En bank godkjenner lånet omtrent to måneder før overtakelse, så en tidligere søknad oppnår ingenting. Det er også derfor depositumsinnbetalingene ved et nybygg må komme fra egne midler.
Betaler jeg skatt to ganger ved kjøp av et nybygg, IVA og ITP?: Nei. En eiendom er enten en førstegangsoverdragelse, som er IVA pluss AJD, eller en senere overdragelse, som er ITP. Aldri begge deler.
Hva skjer hvis utbyggeren ikke ferdigstiller prosjektet?: Alle innbetalinger De har gjort før overtakelse, må være dekket av en bankgaranti i Deres navn, som tilbakebetaler pengene med lovbestemte renter. Advokaten Deres kontrollerer den nøyaktige ordlyden i garantien før noen betaling foretas.
Er en bruktbolig alltid billigere per kvadratmeter?: Nei. Nær sjøen er den ofte den dyrere av de to, fordi tomtene der ble bebygd for lenge siden, og en bruktbolig er den eneste måten å kjøpe der på.

Looking at a specific property?

Send us the property