+34 656 450 023
AREVONT
Vodiči

Kako kupiti nekretninu na Costa del Solu

Napisao Samuel Špreňar, savjetnik za kupce na Costa del SoluAžurirano 2026-08
Za 30 sekundi
Biraćete iz prvog izbora, pogledati najbolje nekretnine tokom jednog putovanja i rezervisati. Vaš advokat provjerava nekretninu, pribavlja Vaš NIE i priprema ugovore. Potpisujete vlasnički list kod notara i dobijate ključeve. Nama ništa ne plaćate ni za jednu od tih usluga.Proces ukratko
  1. 1
    Prvi poziv i prvi izbor za razmatranje
  2. 2
    Putovanje radi razgledanja: jedan do tri dana na obali
  3. 3
    Vaš advokat, punomoć i rezervacija
  4. 4
    Pravna provjera, NIE i obavezujući ugovor
  5. 5
    Ugovor kod notara i ključevi
  6. 6
    Godinu kasnije: računi, porezi i upravljanje
Pored cijene9 do 13 %Od preprodaje do novogradnje. Odjeljak o novcu prikazuje svaku stavku.
Rezervacija do ključeva, preprodaja1 do 3 mjesecaPravna provjera određuje taj tempo.
Novogradnja do ključeva2 mjeseca do 3 godineSpremnost za useljenje predstavlja kraći rok. Kupovina u izgradnji traje do datuma završetka.
Šta kupac plaća nama0 €Nema naknade, avansa ni plaćanja prilikom kupovine.
Kupovina od početka do kraja

Koliko traje kupovina nekretnine na Costa del Solu?

Od rezervacije do ključeva, kupovina nekretnine iz preprodaje obično traje jedan do tri mjeseca, a novogradnje od dva mjeseca do tri godine. Prije rezervacije dolazi potraga, a taj dio je na Vama: nekim kupcima treba nekoliko dana, a drugima nekoliko mjeseci. Kod novogradnje čekate i završetak zgrade, a ne samo dokumentaciju.Vaš vlastiti dio je mali, a koliko je mali zavisi od Vas: nekoliko poziva za neke kupce i mnogo više za druge, najmanje jedno putovanje na obalu i nekoliko potpisa. Ako koristite punomoć, njeno potpisivanje jedan je od tih potpisa.Vremenska linija u nastavku prikazuje cijeli proces. Sljedeći odjeljak prikazuje isti proces korak po korak. Svaki korak vodi na stranicu s više detalja.
  1. PripremaKoraci 1 do 4
    Razgovarate s nama o tome kako želite koristiti nekretninu. Zatim vam šaljemo prvi izbor za razmatranje. Nakon vaših komentara pravimo drugi izbor i provjeravamo ono što oglas nikada ne prikazuje. Za nekretnine koje vas ozbiljno zanimaju organizujemo snimljena ili uživo razgledanja.
    Vaše vrijeme
    Od nekoliko dana do nekoliko sedmica, u zavisnosti od vas. Nekim kupcima je potrebno nekoliko poziva, a drugima mnogo više.
  2. PutovanjeKoraci 5 i 6
    Na obali provodite jedan do tri dana. Dnevno gledate pet do osam nekretnina. Između razgledanja pokazujemo vam područja. Nakon toga odlučujete. Nema roka.
    Vaše vrijeme
    Neki klijenti odluče odmah. Nekima trebaju mjeseci i vraćaju se dva ili tri puta prije nego što budu sigurni.
  3. Prije nego što se obavežeteKoraci 7 i 8
    Možemo vam preporučiti nezavisnog advokata ili možete angažovati vlastitog. Potpisujete punomoć ako želite da se dokumentacija riješi bez ponovnog putovanja. Zatim rezervišete nekretninu.
    Vaše vrijeme
    Advokata možete upoznati lično ili putem videopoziva. Sama rezervacija može se potpisati od kuće.
  4. Pravni dioKoraci 9 do 11
    Vaš advokat provjerava nekretninu i podnosi zahtjev za vaš NIE. NIE je španski identifikacioni broj za strance. Španski bankovni račun može se otvoriti prije ili nakon kupovine, tako da ne mora postojati prije kupovine. Vaš advokat i investitor moraju provjeriti i porijeklo vašeg novca. Zatim potpisujete obavezujući ugovor. Kod novogradnje to je plan plaćanja s investitorom. Kod preprodaje to je arras. Arras je obavezujući ugovor o depozitu.
    Vaše vrijeme
    Ovdje odlazi najveći dio vašeg vremena. Prikupljate i šaljete dokumente koji pokazuju porijeklo vašeg novca.
  5. ZavršetakKoraci 12 do 14
    Plaćate prema rasporedu. Kod novogradnje se završena nekretnina pregleda, a svaki nedostatak i nezavršena stavka unose se u spisak. Taj spisak naziva se spisak nedostataka. Mnogi investitori pregled nedostataka rade tek nakon potpisivanja vlasničkog lista, pa se to ne dešava uvijek prije odlaska kod notara. Ugovor se potpisuje kod notara i dobijate ključeve.
    Vaše vrijeme
    Jedan termin kod notara. Prisustvujete mu vi ili vaš advokat u vaše ime na osnovu punomoći. Prisutna je i strana prodavca, notar vodi potpisivanje, a obično smo i mi tamo.
  6. Nakon kupovineKoraci 15
    Vaš advokat ugovara komunalne usluge i osiguranje te rješava vaše poreske obaveze, uključujući godišnji porez na nekretninu. Ako želite da neko brine o nekretnini dok niste tamo, sami pružamo usluge upravljanja nekretninama i iznajmljivanja.
    Vaše vrijeme
    Veoma malo. Vaš advokat organizuje većinu toga, a mi ostajemo vaša kontakt osoba.
Jedna stvar izvan liste određuje Vaš vlastiti vremenski plan i zavisi od onoga što kupujete, a ne od procesa: preprodaja se mjeri mjesecima, a novogradnja se može mjeriti godinama. Oba iznosa nalaze se na vrhu ove stranice i u poređenju niže.

Šta se dešava redom, od prvog poziva do ključeva

Prvi poziv odnosi se na to kako ćete koristiti nekretninu. Posljednji korak su vlasnički list kod notara i ključevi. Između toga su: četiri koraka traženja, dva na obali, dva prije obavezivanja, tri pravna koraka, tri do zaključenja i jedan za godinu nakon toga.
Cijeli proces, 15 koraka
  1. Priprema
  2. Prvi poziv20 do 60 minutaRazgovaramo o tome kako planirate koristiti nekretninu i šta planirate za budućnost u vezi s njom. Budžet je važan i drugo je pitanje, jer nam sam broj ne govori koje ulice treba razmatrati. Tokom istog poziva objašnjavamo kako cijela kupovina funkcioniše i odgovaramo na sva vaša pitanja.Pretraga nekretninaTroškovi kupovine
  3. Prvi izbor i poziv nakon njegaOd nekoliko sati do nekoliko danaPretražujemo cijelo tržište, a ne samo vlastitu ponudu, jer agenti na ovoj obali dijele oglase i cijena je ista kod svakog agenta. Izbor je namijenjen razgovoru: šest nekretnina ili dvadeset, u zavisnosti od vaših zahtjeva. Poziv nakon toga omogućava vam da reagujete i kaže nam šta treba promijeniti.Pretraga nekretninaMamljujući oglasi
  4. Drugi izbor i ono što oglas nikada ne prikazujeDaniDrugi izbor je uži i upravo tada provjeravamo ono što oglas nikada ne prikazuje: orijentaciju, stvarnu buku, tačnu lokaciju, urbanizaciju i njeno okruženje. Takođe potvrđujemo da je nekretnina još uvijek na prodaju i koja je stvarna današnja cijena. Većina nekretnina s prvog spiska ovdje otpada, a istu provjeru dobija i nekretnina koju ste sami pronašli na portalu.Provjera oglasaPoplavne zone
  5. Snimljena ili uživo razgledanja prije rezervacije letaU roku od nekoliko danaKada vas nekretnina iz drugog izbora ozbiljno zainteresuje, vozimo do nje. Dobijate pregled, nivo buke, stvarnu šetnju do plaže i stanje zgrade. Dobijate poziv uživo ili snimljeno razgledanje koje možete pogledati dvaput, kako ne biste putovali zbog nečega što je kamera mogla odmah isključiti.Video-razgledanjaVlaga i kvalitet gradnje
  6. Putovanje
  7. Putovanje radi razgledanja, pet do osam nekretnina dnevno1 do 3 danaTokom jednog do tri dana pratite kompletan program koji organizujemo. Putujete našim automobilom ili vlastitim, ako Vam je tako draže. Program obuhvata i područja između razgledanja, kako biste razumjeli gdje se svaka nekretnina nalazi, a ne samo kako izgleda iznutra. Plan se tokom dana mijenja kada se nešto isključi, što se obično i dešava.Izleti za razgledanjeBuka
  8. Odluka bez ikakve obavezeOd sedmica do mjeseciBrzo odlučivanje nije greška i mnogi kupci odluče na licu mjesta kada se pred njima nađe prava nekretnina. Greška je odlučivati pod pritiskom, jer povratni let u nedjelju nije razlog da odaberete nekretninu. Sasvim je normalno da odlučivanje traje mjesecima, da se vratite u drugu posjetu, a ponekad je iskren odgovor da ova godina jednostavno nije prava.Uobičajene greške kupaca
  9. Prije nego što se obavežete
  10. Vaš vlastiti advokat i punomoć ako je želiteJedan sastanak, obično putem internetaMožemo preporučiti nezavisnog advokata ili možete angažovati vlastitog. U svakom slučaju, advokata plaćate Vi i on radi za Vas, a ne za prodavca ili investitora. Kancelarija s kojom sarađujemo naplaćuje oko 1 % cijene, uključujući PDV. Punomoć je druga odluka u ovom postupku i ne odnosi se samo na potpisivanje: ona omogućava Vašem advokatu da podnese zahtjev za Vaš NIE i otvori Vaš bankovni račun, što su dva postupka koja je zaista nezgodno obaviti sami iz inostranstva. U punomoći koju priprema naš preporučeni advokat obično se navodi nekoliko osoba iz njihove kancelarije, uključujući asistente, tako da je neko uvijek dostupan kada je potreban potpis. Advokati ovdje imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti i niko od njih ne postupa bez Vaše prethodne potvrde.Koordinacija pravne provjerePunomoć
  11. Rezervacija i uslovi pod kojima dobijate novac nazadDaniRezervacija privremeno uklanja nekretninu s tržišta, a Vi plaćate iznos koji je mali u poređenju s kupoprodajnom cijenom. To je jedino plaćanje u cijelom postupku koje nije obuhvaćeno sistemom garancija. Prije prenosa novca, ugovor precizno navodi koji nalazi Vam omogućavaju povrat novca. Kod preprodaje, to su nalazi pravne provjere: dug, teret, neregistrovana izmjena ili nepostojeća dozvola.PregovaranjeUgovor o rezervaciji
  12. Pravni dio
  13. Pravna provjera je ono što plaćate2 do 4 sedmicePravna provjera obuhvata vlasništvo, terete i dugovanja, podudara li se zgrada s dokumentima, pravila zajednice vlasnika i mogućnost turističkog iznajmljivanja nekretnine. Notar ne obavlja ovaj posao i upravo se ovdje kupovina može zaustaviti.Koordinacija pravne provjereŠta advokat provjerava
  14. NIE, bankovni račun i preostala dokumentacijaIstovremeno, uglavnom putem punomoćiVaš advokat podnosi zahtjev za Vaš NIE, a to se odvija istovremeno s pravnom provjerom, a ne nakon nje. NIE je španski identifikacioni broj za strance. Bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez niti potpisati dokument kod notara. Španski bankovni račun može se otvoriti prije ili nakon kupovine, tako da ne mora postojati prije nego što kupite nekretninu.NIE i dokumentacijaŠpanski bankovni račun
  15. Obavezujući ugovor i dva oblika koja može imatiSedmicama nakon rezervacijeKod novogradnje je riječ o ugovoru s investitorom i planom plaćanja. Bankarska garancija na Vaše ime mora pokriti svaku uplatu koju izvršite prije završetka gradnje. Kod preprodaje riječ je o arras, privatnom ugovoru o depozitu. On obično iznosi 10 do 20 % cijene. Uključuje kaznu za stranu koja odustane.Koordinacija pravne provjereKupoprodajni ugovor
  16. Zaključenje
  17. Uplate i period čekanja koji nije uvijek objašnjenMjeseci do godina kod novogradnjeKod novogradnje ovo je najduži dio, a kalendar plaćanja se zaista razlikuje od investitora do investitora. Neki traže samo uplatu po ugovoru, a zatim preostali iznos pri završetku. Drugi žele jednu ili dvije međuuplate. Mjesečne uplate postoje, ali su rijetke. Vaš advokat osigurava da svaka uplata bude izvršena na vrijeme i na pravi račun. Bankarska provjera usklađenosti može trajati nekoliko dana, a propušten termin kod notara može koštati sedmica.Koordinacija završetkaBankarske garancije
  18. Spisak nedostataka i ono što investitor mora popravitiPrije ili nakon ugovoraPregled nedostataka je kontrola završene novogradnje radi utvrđivanja nedostataka i nedovršenih radova. Svaka stavka se zapisuje i fotografiše, a spisak se dostavlja investitoru radi otklanjanja. Mi sami ne obavljamo pregled: angažujemo vanjsku inspekcijsku kompaniju koja za svoj izvještaj ima osiguranje od profesionalne odgovornosti. Pregled je neobavezan, a mnogi investitori pokreću vlastiti postupak pregleda nedostataka tek nakon potpisivanja vlasničkog lista, pa se pregled ne obavi uvijek prije uplate preostalog iznosa. Kod preprodaje ne postoji spisak nedostataka: umjesto toga, dolazimo s Vama na završni pregled prije vlasničkog lista, kako bismo provjerili stanje nekretnine i podudara li se inventar.Kontrola primopredaje novogradnjeTehnički pregled
  19. Notar, preostali iznos i ključeviJedan potpisNotar potvrđuje identitet i poslovnu sposobnost obje strane. Traži vlastiti izvod iz registra kako bi potvrdio da je prodavac zaista vlasnik nekretnine. Sastavlja javnu ispravu, čita je naglas prije nego što je iko potpiše i istog dana je podnosi zemljišnom registru. Ono što ne radi jeste procjena da li je nekretnina dobra odluka ili provjera dugovanja zajednice vlasnika i dozvola. Zato postoje koraci od 9 do 13.Koordinacija završetkaNotar
  20. Nakon kupovine
  21. Godina nakon kupovine, koju ljudi često ne planirajuU tokuVaš advokat prebacuje komunalne usluge i osiguranje na Vaše ime i rješava poreska pitanja: godišnji porez na nekretninu, ostale poreze na vlasništvo i prijavu za nerezidente. Ako želite da neko brine o nekretnini dok ste odsutni, sami se bavimo upravljanjem nekretninama i kratkoročnim najmom, umjesto da Vas prepustimo trećoj strani. U ovom trenutku vlasništvo nad nekretninom u inostranstvu postaje jednostavno ili stvara posao koji niste planirali.Postprodajna podrškaUpravljanje nekretninomGodišnji troškovi
I Vaš advokat i investitor moraju provjeriti odakle potiče Vaš novac. To je pravilo protiv pranja novca i primjenjuje se na svakog kupca. Pokazujete kako ste došli do novca: platne liste za platu, odluku skupštine akcionara o dividendama, dokument o nasljedstvu ili vlasnički list ako ste prodali nekretninu.Advokat kojeg preporučujemo pravilno predstavlja te dokumente i organizuje potreban prijevod. Za uobičajene dokumente, kao što su platna lista ili odluka skupštine akcionara, nije potreban ovjereni prijevod. Investitori obično traže original na izvornom jeziku i kopiju na engleskom ili španskom jeziku.Posao se ne završava kod notara. Računi, osiguranje i poreske prijave nastavljaju se svake godine, a poreskim dijelom bavi se Vaš advokat, a ne mi. Preostaje da neko brine o nekretnini dok ste odsutni, a taj dio obavljamo sami.
Podrška nakon kupovineUpravljanje nekretninom
Spisak dokumenata je dio koji Vam oduzima stvarno vrijeme i mjesto gdje počinje većina kašnjenja. Vaš advokat predstavlja dokumente i organizuje svaki potreban prevod. Mi Vam kažemo koje će dokumente tražiti svaka strana i pratimo sve što nedostaje kako bi predmet napredovao.

Koje dokumente mora dostaviti svaka strana?

Dokumentacija dolazi u dva dijela i oba se odvijaju istovremeno. Prvi dio odnosi se na Vas: pasoš, NIE, punomoć ako je koristite i dokumente koji pokazuju porijeklo Vašeg novca. Drugi dio čine tri ugovora: rezervacija, zatim privatni kupoprodajni ugovor i na kraju vlasnički list kod notara. Vaš advokat čita ili priprema gotovo sve. Vi lično potpisujete punomoć i ugovore, a ako želite, advokat može potpisati ugovore za Vas na osnovu punomoći.

NIE, broj bez kojeg ne možete kupiti

NIE je španski identifikacioni broj za strance i bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez ili potpisati dokument kod notara. Ne dobijate karticu, već jedan list papira na kojem su navedeni broj, Vaše ime tačno onako kako je navedeno u pasošu i ured koji ga je izdao. Broj nikada ne ističe. Nakon toga se gotovo sve administrativne stvari u Španiji vode pod tim brojem. Prijava poreza pri kupovini, godišnji porez na nekretninu i prijava za nerezidente. Bankovni račun, ugovori za struju i vodu, zajednica vlasnika i osiguranje. Kao i svaki ugovor o najmu koji potpišete. Svaki imenovani vlasnik treba imati vlastiti broj. U praksi Vaš advokat podnosi zahtjev za njega na osnovu punomoći, dok traje pravna provjera. Ako to radite sami, potreban Vam je termin, odgovarajući obrazac, tačna šifra naknade i odgovarajuća prateća dokumentacija. U svakom slučaju, čekanje se mjeri sedmicama, a ne danima.
Državna taksa9,84 €Ovo plaćate sami samo ako sami podnesete zahtjev. Obično to za Vas rješava advokat u okviru vlastite naknade. (Policia Nacional)
Stvarno čekanjeSedmice, a ne daniZato se odvija istovremeno s pravnom provjerom, a ne nakon nje.
Koliko dugo broj važiNikada ne ističeJedan list papira, a ne kartica i ne lični dokument sa fotografijom.
NIE

Španski bankovni račun

Možete ga otvoriti prije ili nakon kupovine, a Vaš advokat ga otvara na osnovu punomoći ako ne želite sjediti u poslovnici. Banka mora utvrditi dvije stvari i ništa drugo nije naročito važno: ko ste i odakle potiče Vaš novac. Sam novac za kupovinu obično uopšte ne prolazi kroz Vaš račun. Kod preprodaje prolazi kroz klijentski račun Vašeg advokata, a kod novogradnje na zaštićeni račun investitora. Prava svrha računa je period od deset godina nakon toga, a evo dijela koji iznenadi većinu stranih kupaca: u Španiji se redovni računi naplaćuju direktnim terećenjem računa, umjesto da ih Vi plaćate svakog mjeseca. Struja, voda, naknada zajednici, osiguranje i porez na imovinu svi se naplaćuju s računa, pa je račun ono s čega španski sistem očekuje da se vrše naplate.
Kada ga možete otvoritiPrije ili nakon kupovineNovac za kupovinu obično uopšte ne prolazi kroz njega.
Dok račun ne bude upotrebljiv1 do 5 dana
Kako se plaćaju računi u ŠpanijiDirektnim terećenjem, ne ViStruja, voda, naknada zajednici, osiguranje i porez na imovinu naplaćuju se s računa.
Španski bankovni račun

Punomoć

Ona omogućava Vašem advokatu da podnese zahtjev za Vaš NIE, otvori Vaš bankovni račun i potpiše dokumente kod notara dok ste Vi kod kuće. Tako se kupovina pretvara u jedno putovanje umjesto tri. Njome se ne obavezujete ni na kakvu kupovinu i možete je opozvati u bilo kojem trenutku prije nego što bude iskorištena. Mora navesti radnje za koje se izdaje, jer se tekst sastavljen za jedan korak odbija za drugi. Ako je potpišete izvan Španije, potrebna je apostille, odnosno međunarodni certifikacijski pečat koji dokument čini pravno važećim u drugoj zemlji. Punomoć koju priprema naš preporučeni advokat obično navodi nekoliko osoba iz njegove kancelarije, uključujući asistente, tako da je neko uvijek dostupan kada je potpis potreban u kratkom roku. Prije nego što se zabrinete zbog predaje ovlaštenja, vrijedi znati dvije stvari: advokati ovdje imaju profesionalno osiguranje i niko od njih ne postupa na osnovu punomoći bez prethodne potvrde s Vama.
Gdje je možete potpisatiTri rute
Ako to potpišete izvan ŠpanijeApostil i prevod
Možete je opozvatiU bilo kojem trenutkuAko se ne koristi i ne opozove, ostaje upotrebljiva svakome ko je posjeduje.
Punomoć

Riječi redoslijedom kojim ih susrećete

Španski izrazi vezani za kupovinu objašnjeni su, a ne prevedeni, u po jednoj pouzdanoj rečenici. Deset izraza u nastavku su oni s kojima se kupac prvo susreće. Potpuni glosar razvrstava svaki izraz prema trenutku kupovine u kojem ga susrećete. Takođe označava riječi koje izgledaju kao češka riječ, a znače nešto drugo, jer upravo one mogu koštati novca. Španski notar provjerava mnogo manje nego što češki kupac pretpostavlja. Nota simple je informativna, a ne dokaz savršenog vlasničkog prava. A španski depozit je kapara s ugovornom kaznom, a ne dio uplate koji možete otkazati i pritom ništa ne izgubiti.
  • nota simpleNota simple je obični izvod iz španskog zemljišnog registra koji pokazuje ko je vlasnik nekretnine i šta je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji Vaš advokat čita prije nego što bilo šta platite.
  • KaparaContrato de arras je privatni kupoprodajni ugovor koji kupac i prodavac potpisuju nakon pravne provjere. To je prvi dokument koji pravno obavezuje obje strane i određuje trošak odustajanja. Notar nije uključen u njegovo sklapanje.
  • Računovodstveni servisGestoría je španska agencija za administrativne poslove koja u Vaše ime podnosi dokumente državnim organima, a za nju ne postoji jedna odgovarajuća češka riječ.
  • Zaključenje kupoprodajeZaključenje kupovine je dan kada se plaća preostali iznos, potpisuje vlasnički list i nekretnina postaje Vaša, a kod novogradnje to je datum koji se može pomjerati.
  • licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación je dozvola za prvo useljenje koja je novogradnji potrebna prije nego što se u njoj može zakonito živjeti i prije priključenja na komunalne usluge.
  • Pregled nedostatakaPregled nedostataka je inspekcija završene novogradnje radi utvrđivanja nedostataka i nedovršenih radova, koji se popisuju i predaju investitoru na otklanjanje.
  • Seguro DecenalSeguro Decenal je obavezno desetogodišnje osiguranje koje pokriva konstruktivne nedostatke nove zgrade.
  • IBIIBI je godišnji španski porez na nekretninu koji gradskoj upravi plaća vlasnik nekretnine.
  • Modelo 210Modelo 210 je španski poreski obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a obaveza postoji čak i kada se nekretnina nikada ne iznajmljuje.
  • Povećanje vrijednostiPlusvalía je opštinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta nekretnine i predstavlja trošak prodavca, a ne kupca.
Pojmovnik
Sam dan zaključenja je kratak, a posao koji ga čini kratkim obavlja se prije njega. Vaš advokat usklađuje uplate i potvrđuje da su dokumenti potpuni; mi održavamo obje strane usklađenima oko istog datuma i obično smo s Vama kod notara.

Koliko odustajanje košta u svakoj fazi?

Španija Vam ne daje period za odustajanje, pa promjena mišljenja košta tačno onoliko koliko piše u dokumentu koji ste već potpisali. Postoje četiri situacije u kojima se možete naći i nisu jednake.
Prije nego što bilo šta potpišete
Baš ništaNe postoji ugovor i nikome niste ništa platili. Ako potraje mjesecima ili odlučite da ova godina nije prava, to Vas ništa ne košta.
Nakon rezervacije
6 000 do 11 000 €Gubite depozit osim ako ugovor kaže da ga određeni nalaz vraća. Nijedan zakon ne propisuje šta taj ugovor mora sadržavati, pa je njegov tekst cijela Vaša zaštita.
Nakon ugovora o arrasu
Cijeli depozitTaj depozit obično iznosi 10 do 20 % cijene. Kod arras penitenciales, prodavac koji odustane vraća dvostruki depozit, a kupac koji odustane gubi ga. To je vrsta ugovora koja objema stranama omogućava raskid po unaprijed utvrđenoj cijeni.
Nakon potpisivanja javne isprave
Vi ste vlasnikNakon okončanja nema odustajanja. Preostaje potraživanje: zahtjev zbog skrivenih nedostataka kod preprodaje ili zahtjev iz garancije kod novogradnje.
Ako novogradnja ne bude isporučena
Povrat novca uvećan za zakonske kamatePotražuje se od banke ili osiguravatelja koji je izdao garanciju, bez ikakvog suda. Kamata teče od datuma svake uplate do obećanog datuma isporuke. Zahtjev se mora podnijeti u roku navedenom u samoj garanciji.
Ako je druga strana kriva kod preprodaje
Formalni zahtjev, a zatim sudski postupakIza depozita kod preprodaje ne stoji garancija, pa se primjenjuje postupak naveden u nastavku.
Ugovor o rezervaciji vrijedi čitati pažljivije nego što njegova dužina sugeriše: to je najjeftinije mjesto u cijeloj kupovini za ispravljanje greške.
Ugovor o rezervacijiKupoprodajni ugovorPovrat rezervacijskog depozita

Ugovor o rezervaciji

On povlači nekretninu s tržišta na nekoliko sedmica dok traje pravna provjera i predstavlja prvi novac koji šaljete. Nijedan španski zakon ne propisuje šta ugovor o rezervaciji mora sadržavati. Upravo zato je važno da ga pročitate, jer je Vaša zaštita samo ono što je neko u njega napisao. Četiri klauzule određuju odgovor.
  • NekretninaPuna adresa ili katastarska referenca, nikada stan koji smo gledali u utorak.
  • Iznos i račun na koji se uplaćujeNajbolji slučaj je klijentski račun Vašeg advokata. Ako novac ide prodavcu, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, ime na računu mora se potpuno podudarati sa stranom navedenom u ugovoru. Zaustavite se ako se traži uplata na privatni račun nepoznate osobe, plaćanje u gotovini ili račun kompanije u zemlji koja nema nikakve veze s prodajom.
  • Datum istekaBez njega rezervacija može trajati unedogled, a da niko nije siguran da li još uvijek važi.
  • Nalazi zbog kojih Vam se novac vraćaKod preprodaje to su rezultati pravne provjere: dug, teret, neupisana promjena ili nepostojeća dozvola.
Šta Vam depozit omogućavaNekoliko sedmica izvan tržištaIli oko 1 % cijene kod skuplje nekretnine.
Šta ga štitiSamo tekst ugovoraSaznajte šta štiti Vaš novac
Ugovor o rezervaciji

Ugovor o arras kapari i njegove tri vrste

Ovo je prvi ugovor koji pravno obavezuje obje strane i privatan je: kupac i prodavac ga potpisuju između sebe, sedmicama prije nego što se iko približi notaru. Kod preprodaje to je contrato de arras, a depozit obično iznosi 10 do 20 % cijene. Špansko pravo priznaje tri vrste, a trošak odustajanja razlikuje se kod svake od njih, pa ugovor mora navesti o kojoj je vrsti riječ. Ako to nije navedeno, primjenjuje se tumačenje koje Vam ne omogućava da odustanete uz gubitak samo iznosa depozita. Kod novogradnje dokument se obično jednostavno naziva privatnim kupoprodajnim ugovorom, pravila o arras kapari iz Građanskog zakonika obično se ne primjenjuju osim ako ih ugovor izričito ne navodi, a obaveza je veća: očekujte uplatu od 20 do 40 % cijene prije nego što ključevi uopšte postoje. U tom postupku novac se pomjera i prije potpisivanja ugovora. To je dio za koji su kupci najmanje spremni, zato pročitajte istaknuto upozorenje u odjeljku o novogradnji prije nego što bilo šta pošaljete.
Vrste arras kapare prema zakonu3Penitenciales, confirmatorias, penales. Samo jedna Vam omogućava da odustanete uz gubitak iznosa depozita. (BOE)
Novogradnja, prije nego što ključevi postoje20 to 40 %Od cijene, u gotovini. Hipoteka rijetko pokriva ove uplate.
Kupoprodajni ugovor

Povrat depozita koji Vam pripada

Imati pravo na novac i naplatiti ga dva su različita zadatka. Zagarantovana uplata za novogradnju potražuje se direktno od banke ili osiguravača koji je izdao garanciju, bez sudskog postupka. Sve drugo počinje formalnim zahtjevom poslanim putem burofaxa, certificirane usluge slanja pisama koja se koristi u Španiji jer pruža dokaz o tome šta je zahtijevano i kada. Taj dokaz je važan: lično potraživanje zastarijeva nakon pet godina, a samo formalni zahtjev zaustavlja i ponovo pokreće taj rok. E-mail ili telefonski poziv ne čine ni jedno ni drugo, bez obzira na to koliko je jasno napisan. Nakon zahtjeva slijedi odgovarajući sudski postupak, zavisno od iznosa. Ako je druga strana formalno insolventna, redovni postupak se više ne primjenjuje i potraživanje postaje dio stečajnog postupka.
Rok za potraživanje5 godinaOd dana kada se prvi put mogao zahtijevati. (BOE)
Šta burofax činiPonovo pokreće rok
Gdje se završava brži sudski postupak15 000 €(BOE)
Za nesporni dugBez gornje granice
Povrat depozita za rezervaciju
Najjeftinije mjesto u cijeloj kupovini za ispravljanje greške jeste prije nego što novac krene. Vaš advokat pregleda ugovor o rezervaciji i preuzima odgovornost za njega; mi ga takođe prolazimo s Vama i tražimo da se uslovi povrata novca unesu prije potpisivanja.

Šta se dešava kod notara i šta preuzimate?

Zaključenje je jedan termin, a do trenutka kada do njega stignete svaka odluka već je donesena. Ono što se tada dešava jesu provjera identiteta, čitanje vlasničkog lista, uplata i podnošenje dokumenta. Iz toga odlazite s upisanim vlasništvom, ključevima i, kod novogradnje, spiskom stvari koje investitor još mora ispraviti.

Notar i ono što on ne radi

Španski notar svjedoči potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne provjerava da li je nekretnina dobra odluka. Ono što radi tog dana precizno je određeno. Potvrđuje identitet i poslovnu sposobnost obje strane na osnovu pasoša i NIE-a. Pribavlja vlastiti izvod iz registra kako bi potvrdio da je prodavac zaista vlasnik nekretnine i da su tereti koje ste provjerili i dalje jedini. Sastavlja vlasnički list i čita ga naglas prije nego što ga bilo ko potpiše. Unosi navedenu cijenu. Takođe istog dana elektronski podnosi vlasnički list zemljišnom registru. Sam sastanak je kratak. Ono čime se ne bavi jesu dug zajednici, dozvole, dokumentacija o zgradi i pitanje da li je cijena razumna, a to nije propust: za to je zadužen Vaš advokat. Njegova naknada određena je državnom tarifom i ne može se pregovarati, a plaćate je Vi jer je vlasnički list nekretnine Vaš. Hipoteka dodaje drugi vlasnički list za sam kredit. Od zakona o hipotekama iz 2019. godine banka plaća notarske i registracijske troškove tog drugog dokumenta. Ako ne čitate španski, zatražite sudskog tumača umjesto da se oslonite na osobu koja se slučajno zatekne u prostoriji.
Notarska tarifa0,2 to 0,5 %Od cijene, s tim da se smanjuje kako cijena raste. Određuje je država i nije predmet pregovora. (Consejo General del Notariado)
Zemljišni registar, dodatnoabout 60 %Notarske naknade. Kupac ih na završnom obračunu vidi kao jednu stavku.
Koliko košta Vaš advokatOko 1 %, s uključenim PDV-omPogledajte šta advokat provjerava
Notar

Dva registra, ne jedan

Španija vodi dvije odvojene evidencije iste nekretnine i one se ne podudaraju uvijek. Registro de la Propiedad navodi ko je vlasnik i koji su tereti upisani na nekretnini. Catastro je opisuje i sadrži vrijednost na osnovu koje se obračunava porez. Izvod na koji se svi pozivaju jeste nota simple iz registra vlasništva i to je prvi dokument koji se čita pri svakoj kupovini. Nikada ga ne naručujete sami: pribavlja ga Vaš advokat i šalje Vam ga. Prikazuje upisane hipoteke, pljenidbe i služnosti, ali ne prikazuje neupisanu dogradnju, neprijavljenu promjenu namjene ili granicu oko koje se susjed ne slaže. Razlika između te dvije evidencije, najčešće u površini, uobičajena je, a ne rijetka.
Nota simple, na internetu10,91 €Službeni trošak s uključenim porezom. Pribavlja ga Vaš advokat, ne Vi. (Colegio de Registradores)
Šta ne dokazujeUredno vlasništvoPokazuje ono što je upisano. Neupisana dogradnja ili spor oko granice na njemu se nigdje ne pojavljuju.
Zemljišni registar

Dan primopredaje i ključevi

Zaključenje kupovine je jedan sastanak: potpisuje se vlasnički list, plaća preostali iznos i nekretnina postaje Vaša. Ključevi se predaju tog dana, na istom mjestu. Kod novogradnje je korisno pregledati nekretninu prije tog sastanka i popisati svaki nedostatak i nedovršeni rad, uz datum i fotografiju. Taj zapis je lista nedostataka i predaje se investitoru na otklanjanje. Mi sami ne vršimo pregled, ali ga organizujemo. Pregled vrši vanjska inspekcijska firma koja ima osiguranje profesionalne odgovornosti za vlastiti izvještaj. S Vama smo prilikom primopredaje da provjerimo popis opreme i konačno stanje nekretnine. Pregled je opcionalan i može se obaviti prije odlaska kod notara, a ne nakon toga. Nemojte se useliti prije izdavanja dozvole za prvo useljenje.
Kada se predaju ključeviKod notara, na dan potpisivanja vlasničkog listaPregled prije toga je opcionalan i izričito se preporučuje.
Od rezervacije do ključevaMjeseci kod preprodaje, godine kod novogradnjePogledajte novogradnju ili preprodaju
Primopredaja ključeva
Službeni izvori za ovaj dioPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Greške i kome vjerovati

Koje greške kupce najviše koštaju?

Skupe greške ovdje rijetko su greške u dokumentaciji. To su odluke donesene iz druge zemlje, bez lokalnog znanja. Šest ih se ponavlja toliko često da ih možemo jednostavno navesti.

Šest grešaka koje stalno viđamo

Svaka od njih može se izbjeći, a svaka se i dalje dešava svake sedmice na ovoj obali.
  • Budžet samo za traženu cijenuStvarni ukupni iznos čine cijena i dodatni troškovi. Odjeljak o novcu u nastavku tačno pokazuje koji su to troškovi.
  • Očekivanje da će notar provjeriti nekretninuNotar provjerava vlasnički akt i identitete, a ne da li je nekretnina dobra kupovina. Taj posao pripada Vašem vlastitom advokatu.
  • Korištenje advokata prodajne straneAdvokat prodajne strane radi za prodavca. Angažujte vlastitog advokata ili Vam možemo preporučiti nezavisnog.
  • Potpisivanje rezervacije bez čitanja uslova povrata novcaRezervacija je jedina uplata izvan sistema zaštite. Ono što omogućava njen povrat mora biti zapisano u rezervaciji prije nego što novac bude uplaćen.
  • Donošenje odluke pod pritiskomBrzo odlučivanje je u redu i mnogi kupci odluče na licu mjesta. Odlučiti zato što je povratni let u nedjelju predstavlja skuplju varijantu.
  • Pokušaj da sve uradite samiNe možete znati u kojoj se urbanizaciji zimi pojavljuje neobičan miris ili koja vodi pravni spor s vlastitim upravnikom ili investitorom. Ne možete znati s kojim je investitorima teško sarađivati nakon primopredaje. To zna neko ko ovdje živi i ovim se bavi svaki dan. To znanje je najveći dio onoga što dobijate kada radite s nama.
Uobičajene greške kupaca

Kako razlikovati agenciju za kupce od prodajne agencije?

Agenciju ne možete provjeriti u registru, jer ne postoji registar dobrih agencija. Možete pratiti kako se ponaša tokom prve dvije sedmice, a signali su dosljedni. Agencija za kupce odgovara na pitanja koja bi bilo lakše izbjeći, govori Vam šta nije u redu s nekretninom i prilagođava se kada promijenite mišljenje. Prodajna agencija vrši pritisak. Provjere u nastavku one su koje bismo željeli da kupac obavi i kod nas.
  1. Kažu Vam kada je nekretnina koju Vam pokazuju njihova vlastita ponudaAgencije ovdje dijele ponude, pa većina onoga što Vam se pošalje pripada nekome drugom, dok nekoliko nekretnina pripada samoj agenciji. Ni jedno ni drugo nije problem. Problem je kada Vam ne kažu šta je šta. Kod vlastite ponude agencija istovremeno zastupa prodavca i prodaje Vam nekretninu.
  2. Možete pitati koliko zarađuju na konkretnoj nekretnini i dobićete odgovorProvizija nije ista za svaku nekretninu, pa je pitanje opravdano, a odgovor se može provjeriti u odnosu na cijenu koja Vam je ponuđena. Agencija koja pitanje smatra nepristojnim već Vam je nešto saopštila. Ona koja odgovori jasno saopštila Vam je još više.
  3. Preporučuju nezavisnog advokata i ne insistiraju na jednom konkretnom advokatuIspravan oblik je preporuka koju možete odbiti: ovo je kancelarija s kojom sarađujemo, ovo je njena naknada, a Vi možete angažovati vlastitog advokata. Agencija koja sarađuje samo s jednim advokatom ili sugeriše da Vam on zapravo nije potreban prilagođava provjeru vlastitim interesima.
  4. Brz početni izbor je uobičajen, pritisak nijePočetni izbor može stići brzo i to je dobar znak: njegova svrha je da Vam pokaže tržište, a o njemu se može razgovarati i mijenjati ga. Ključno je šta se dešava poslije. Agencija koja insistira na jednoj nekretnini ili Vas stalno vraća na istu ponudu prodaje. Ona koja s Vama sužava izbor i prilagođava se kada promijenite mišljenje traži.
  5. Možete postavljati neugodna pitanja bez neprijatnostiDa li je cijena previsoka. Da li je područje zaista mirno kao što izgleda. Da li bi je oni kupili. Da li je investitor težak nakon primopredaje. Odgovori su manje važni od toga da li postavljanje pitanja mijenja ton razgovora.
  6. Tražite da navedu nedostatke, i posla i nekretnineDva pitanja. Šta je pošlo po zlu u kupovinama koje su vodili, jer svako ko se ovim bavi godinama prošao je kroz komplikacije i može ih opisati. I šta nije dobro kod te konkretne nekretnine, jer svaka nekretnina ima nešto: buku, orijentaciju, stepenice, zajednicu ili mogućnosti preprodaje. Agencija koja ne može navesti nijedan nedostatak ili ne poznaje nekretninu ili je prodaje.
  7. Pitajte da li pretražuju cijelo tržište ili samo vlastitu ponuduAgencija koja pretražuje samo ono što posjeduje bira iz dijela onoga što je dostupno u okviru Vašeg budžeta. Cijena je u svakom slučaju ista jer prodajna strana plaća proviziju.
  8. Pitajte da li su ikada rekli kupcu da ne kupi nekretninuKonkretan odgovor s obrazloženjem teško je izmisliti. Potpuni izostanak odgovora sam po sebi predstavlja odgovor.
  9. Pitajte da li od advokata ili inspektora uzimaju naknadu za preporukuAko je uzimaju, preporuka je proizvod, a ne mišljenje. Kod nas je odgovor negativan u oba slučaja, a isto pitanje možete postaviti svakoj agenciji.

Zašto oglasi dovode u zabludu i šta to ispravlja

Agencije na ovoj obali dijele istu ponudu, pa jedan stan često oglašavaju deseci ureda, ponekad po različitim cijenama. Na kraju je cijena obično ista gdje god da kupujete, ali ne uvijek: agencija može vlastitu ponudu oglasiti po nešto višoj cijeni jer tako više zarađuje. Neke nekretnine su već prodane, ali oglasi ipak ostaju na internetu. Neki prikazuju fotografije druge jedinice ili miješaju prikaze najboljeg stana u novogradnji sa starijom nekretninom iz preprodaje, pa nekretnina izgleda bolje nego što jeste. Ovo ne možete razjasniti iz druge države, a ne morate ni pokušavati. Tome služi agencija za kupce. Poznajemo urbanizacije, upravnike zajednica, komšije i područja, a znamo i koje zgrade imaju probleme koje nijedan oglas nikada neće spomenuti. Svaka nekretnina koju Vam pošaljemo prethodno je provjerena u odnosu na stvarno stanje, bez obzira na to ko je oglašava.
Mamljujući oglasi

Koliko prostora ima za pregovore?

Manje prostora za pregovore nego što većina kupaca očekuje. Nekretnina čija je cijena pravilno određena za ovu obalu obično se prodaje uz gotovo nikakav popust, a zaista dobre nekretnine po traženoj cijeni. Precijenjena nekretnina je ona kod koje zaista ima prostora. Cijenu ne pomjera to koliko snažno pregovarate, već koliko je dugo nekretnina oglašena, zašto je prodavac prodaje i da li je tražena cijena određena na osnovu stvarnih uporedivih prodaja ili nade. To je posao koji se obavlja prije ponude i glavni je razlog zbog kojeg ponuda ima smisla. To je i posao koji obavljamo za Vas kod svake ponude koju podnesemo: znamo po kojim su cijenama prodate uporedive nekretnine i znamo kada je tražena cijena samo nada.
Uobičajeni početni pokušaj, pravilno cijenjena preprodaja
about 5 %Ovo je početna tražena cijena, a ne vjerovatni ishod. Kod pravilno cijenjene nekretnine konačno dogovoreni popust često je gotovo nikakav. To je opšta tržišna praksa ovdje, a ne pravilo.
Nekretnina s odgovarajućom cijenom
Gotovo nikakav popustNajbolje nekretnine prodaju se po traženoj cijeni i brzo.
Precijenjena nekretnina
Mnogo više prostoraIznos zavisi od situacije prodavca i od toga koliko je dugo nekretnina oglašena.
Kod novogradnje
Uslovi, a ne cijenaPogledajte tekst Trebate li kupiti novogradnju ili preprodaju, koji objašnjava šta Vam svaka opcija omogućava da pomjerite.
Španija objavljuje prodajne cijene: podaci o transakcijama notara i zemljišnih knjiga javni su i odatle potiču nacionalne statistike o cijenama po kojima se nekretnine prodaju. Nijedan javni izvor ne daje Vam traženu naspram prodajne cijene za konkretan oglas, a upravo to je poređenje koje kupac želi. Zato su gornji iznosi opšta tržišna praksa na ovoj obali, a ne statistika koju neko može pronaći za svaku nekretninu.
PregovaranjeUobičajene greške kupaca

Koliko Vas sve ovo košta?

Ništa. Nema naknade, retajnera ni procenta pri zaključenju. Plaćeni smo iz provizije koju prodavac ili investitor već plaća. Ta provizija je uključena u traženu cijenu, bez obzira na to da li Vas neko zastupa.
  1. Kupac
    0 €Bez naknade, bez retajnera i bez plaćanja pri kupovini.
  2. Investitor ili prodavac
    Novogradnja2,5 do 6 %
    Preprodaja1,5 do 4 %
    Ko to plaćaVeć uključeno u cijenuProdajna strana to plaća, bez obzira na to kupujete li preko nas ili direktno.
  3. Arevont
    Dio te provizijeAko ništa ne kupite, niko nam ništa ne plaća.
Provizija postoji bez obzira na to jesmo li uključeni, jer je ugrađena u cijenu koju prodavac traži. Ono što se mijenja jeste da li neko u transakciji radi za Vas dok se ona plaća.Plaćate dvije stvari, a nijedna nije naša: nezavisnog advokata i tehnički pregled kada je nekretnini potreban. Ni od jednog ne uzimamo naknadu za preporuku. Možete angažovati i svog advokata.
Kako smo plaćeniZašto zastupamo kupce
Za koga agent radiAgent na oglasu radi za prodavca i njegov posao je ishod koji prodavac želi. Agencija za kupce radi za Vas. Pretražujemo cijelo tržište, uključujući ponudu drugih agencija. Provjeravamo nekretninu u odnosu na Vaš interes, a ne u odnosu na prodaju. Pregovaramo za Vas, a ne za prodavca. Provizija je u svakom slučaju uključena u traženu cijenu, pa osoba na Vašoj strani ne povećava cijenu koju plaćate.
Tri situacije i koliko Vas svaka koštaProvizija postoji kod gotovo svake prodaje na ovoj obali, bez obzira na to da li imate zastupnika. Prodavac ju je dogovorio sa svojom agencijom prije nego što ste se pojavili, a plaća se iz prodaje, umjesto da se dodaje cijeni. Zastupanje mijenja način na koji se ta postojeća provizija dijeli, i ništa drugo.
Dolazite bez zastupanja
Cijena nekretnineCijela provizija obično ostaje agenciji koja zastupa prodavca.
Mi Vas zastupamo
Ista cijena, bez dodatakaAgencija koja zastupa prodavca plaća naš dio iz te iste provizije.
Odlučite da ne kupite
NištaProvizija ne nastaje, pa niko ništa ne dobija. Ni za traženje, ni za razgledanja, ni za utrošeno vrijeme.
U svakom slučaju cijena je ista
Određuje investitor ili prodavacNovogradnja košta isto bez obzira na to preko koga dođete. Kod preprodaje agencije ovdje dijele svoje ponude, pa je do iste nekretnine po istoj cijeni moguće doći preko više njih.
Šta se dešava drugdje na ovoj obali i šta mi radimo drugačije
  • Provizija koju kupac plaća povrh provizije koju plaća prodavacNeke agencije ovdje to rade. Mi kupcu nikada ne naplaćujemo ništa i nigdje ne postoji druga naknada. Vrijedi znati da takva praksa postoji prije nego što bilo šta potpišete s bilo kim.
  • Naknada za preporuku koju uzimaju od advokata, posrednika ili inspektoraNe uzimamo proviziju niti bilo kakvu drugu naknadu za preporuku advokatske kancelarije ili bilo kojeg drugog stručnjaka. U svakom trenutku možete angažovati vlastitog advokata.
  • Količinski bonusi za prodaju jedinica u određenom projektuNemamo ih, niti imamo prodajne ciljeve za konkretne projekte, tako da ne postoji projekat prema kojem bismo Vas morali usmjeravati.
  • Naknada za koju saznate tek na krajuNaša naknada nije ista za svaku nekretninu jer zavisi od ponude i dogovora koji stoji iza nje. Pitajte koliko zarađujemo na konkretnoj nekretnini i reći ćemo Vam.
Pravedno pitanje u svemu ovome jeste da li veličina naše naknade odlučuje šta preporučujemo. Ne odlučuje, a evo zašto. Ostajemo uz Vas nakon kupovine. Veliki dio naših klijenata dolazi po preporuci. Kažemo kada smatramo da nekretnina ne vrijedi traženu cijenu. A preprodaja koja nama donosi manju zaradu jeste ono što preporučujemo kada je riječ o boljoj nekretnini.
Otvoreno i direktno

Ovaj proces ne odgovara svakom budžetu i nije prikladan za svakog kupca

Ispod 200 000 € na Costa del Solu uopće ne bismo tražili. Između 200 000 € i 250 000 €, izbor je ograničen, a Costa Blanca često ima više smisla.Od približno 300 000 € izbor počinje uključivati ono zbog čega ljudi dolaze, a taj iznos je i dalje stvarni ulazni nivo, a ne komforan budžet: za taj novac nećete dobiti pogled na more na pješačkoj udaljenosti od plaže. Radije bismo Vam to rekli na stranici koju ste pronašli na Googleu nego tokom poziva.Ako je nekretnina namijenjena za dvije sedmice godišnje i ništa više, troškovi su veći nego što ljudi očekuju. To je zbog naknade zajednici vlasnika, poreskih prijava i tekućih troškova.Za neke kupce odgovor je ne. To smo ljudima i rekli i izgubili posao.Petnaest koraka u ovom vodiču predstavlja naš proces, a ne zakonski zahtjev. Druge agencije rade drugačije. Neke od ovih koraka preduzimamo zato što smatramo da ih vrijedi preduzeti, a ne zato što ih neko zahtijeva. Špansku nekretninu možete kupiti bez agencije koja bi bilo šta od toga uradila za Vas.Jedini korak koji razumno ne možete preskočiti jeste korak 9.
Službeni izvori za ovaj dioDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Novac

Šta plaćate povrh cijene i koji se porez primjenjuje?

Planirajte 8 do 13 % povrh cijene. Razlika između ta dva iznosa gotovo u potpunosti predstavlja porez na kupovinu, a koji se porez primjenjuje zavisi samo od toga ko prodaje.
13 %Cijena nekretnine
Novogradnja
9 %Cijena nekretnine
Preprodaja
Terakotna traka predstavlja trošak koji se dodaje cijeni nekretnine. Obje trake prikazuju istu nekretninu.

Troškovi kupovine povrh cijene

Novogradnja je bliža iznosu od 13 %, a preprodaja iznosu od 9 %, uključujući porez na kupovinu, notara, zemljišni registar i Vašeg advokata. Notar i registar na toj listi odnose se na vlasnički list nekretnine, a plaća ih kupac. Ako pozajmljujete novac, kredit ima vlastiti vlasnički list, a banka plaća notara i registar za njega. Porez je najveća stavka, dok je sve ostalo malo u poređenju s njim. Procenat se takođe blago smanjuje kako cijena raste, jer notarske i registracijske tarife nisu proporcionalne. Kupce iznenade dvije stvari. Kod novogradnje etapne uplate zahtijevaju 20 do 40 % cijene u gotovini mnogo prije nego što ključevi postoje, a hipoteka rijetko pokriva te uplate. Osim toga, troškovi dospijevaju u eurima na datume koje Vi ne kontrolišete, pa ih treba uključiti u plan transfera, a ne ih samo mentalno zabilježiti.
Povrh cijene, novogradnjaoko 13 %
Povrh cijene, preprodajaoko 9 %
NIE i prevodi~150 €Objedinjena stavka u našem modelu troškova: državna taksa od nekoliko eura po podnosiocu zahtjeva, plus prevodi i obrada zahtjeva.
Prijenos i priključak komunalnih usluga~600 €
Troškovi kupovine

Koji porez na kupovinu važi

Plaćate jedan od dva poreza, a onaj koji prodaje odlučuje koji. Preprodaja od privatnog vlasnika podliježe porezu na prijenos. Novogradnja od investitora podliježe PDV-u plus taksi na upis u javnu ispravu. Valor de referencia je referentna vrijednost koju Španija određuje za nekretninu, a porez na prijenos kod preprodaje obračunava se na nju kad god je viša od cijene koju ste platili. Zato prijavljivanje niže cijene ne postiže baš ništa: donju granicu određuje država. Snižene stope o kojima ćete čitati gotovo nikada se ne primjenjuju na nerezidenta koji kupuje drugu kuću. Vaš advokat obavlja samu prijavu u roku nakon potpisivanja javne isprave.
ITP, preprodaja od privatnog vlasnika7 %(BOE)
IVA plus AJD, novogradnja11,2 %(BOE)
Referentna vrijednost u poreskoj osnovici od2022(BOE)
Gotovina koju morate prijaviti na putu10 000 €(BOE)
Porezi i naknade

Koliko košta prva godina, sa svim troškovima?

Niko ne sastavlja iznos koji kupac želi, a to je cijela prva godina, a ne sama kupovina. Svaki iznos u nastavku već je objavljen na ovoj stranici ili u njenim vodičima. Ovo je sastavljeni primjer i računica, a ne ponuda.
Povrh cijene, novogradnja
oko 13 %Porez, notar, zemljišne knjige i Vaš advokat.
Povrh cijene, preprodaja
oko 9 %Isti spisak, uz niži porez na kupovinu.
Namještaj za vlastite potrebe, dvosoban stan
1 000 do 15 000 €Paketi dobavljača objavljeni za opremanje stana za život. Novogradnja se isporučuje prazna, sve do rasvjetnih tijela. Opremanje prema standardu za iznajmljivanje predstavlja drugačiji i viši raspon, koji je obrađen u odjeljku o iznajmljivanju.
Trošak 1 % kursne marže
4 000 €Za nekretninu vrijednu 400 000 €, i više nego sve naknade za prenos zajedno pri kupovini. Pogledajte koliki je bankarski maržni dodatak
Prva godina: porez na nekretninu, naknada zajednici etažnih vlasnika i osiguranje
1 600 do 7 800 €Aritmetički zbir tri godišnja iznosa niže na ovoj stranici. Struja, voda i internet plaćaju se dodatno i zavise od toga koliko vremena provodite tamo.
Posmatrajte to kao tri odvojena novčana zahtjeva, a ne kao jedan iznos: dodatne troškove na cijenu, koji su Vam potrebni kod notara; namještaj, koji Vam je potreban tokom prvih sedmica; i tekuće troškove, koji počinju odmah i nikada ne prestaju. Procenat blago pada s rastom cijene, a naknada zajednici je stavka koja se najviše razlikuje između dva naizgled identična apartmana.
Troškovi kupovineKalkulator troškovaNamještaj i opremanjeGodišnji troškovi

Namještaj i prazna novogradnja

Španska novogradnja predaje se potpuno prazna, sve do rasvjetnih tijela. Preprodaja se obično prodaje namještena, ali o namještaju pregovarate u fazi rezervacije, a sve što nije uneseno u popis sa datumom obično nestane prije primopredaje. Dovoženje namještaja iz Češke obično je loša ideja.
Posteljina, ako iznajmljujete turistima2 kompletaJedan komplet u upotrebi i jedan rezervni po krevetu. Tri kompleta su praksa, a ne zakon.
Naš savjet o troškovima opremanja0 €
Namještaj i opremanje

Koliko možete pozajmiti i kako novac stiže u Španiju?

Dva pitanja određuju šta zaista možete priuštiti: koliko će španska banka pozajmiti nerezidentu i koliko će kurs uzeti na putu. Drugi iznos je veći i kupci ga zanemaruju.

Hipoteka za nerezidenta

Španska banka nerezidentu pozajmljuje najviše 60 do 70 % cijene. To znači da Vi morate obezbijediti 30 do 40 % u gotovini, prije dodatnih troškova. Građanin EU koji kupuje stvarno glavno prebivalište ponekad može dobiti i više. Banka procjenjuje samu nekretninu i pozajmljuje na osnovu niže vrijednosti, procjene ili cijene. Procjena niža od ugovorene cijene problem je za Vas, a ne za prodavca. Od 2019. godine morate dobiti dva standardna informativna dokumenta i period za razmišljanje prije nego što išta možete potpisati. Slobodan izbor notara takođe je Vaše zakonsko pravo kod hipoteke. Obratite pažnju na dvije stvari. Mješovita kamata koja se prodaje kao fiksna ponaša se potpuno drugačije nakon isteka fiksnog perioda. A dokument za koji je potrebna apostila, umjesto običnog prevoda, uobičajeni je razlog zbog kojeg predmet sedmicama ostaje nedovršen.
Omjer kredita i vrijednosti, rezident izvan EU60 do 70 %
Odnos kredita i vrijednosti, izvan EU50 do 60 %
Fiksna kamata na 20 godina3,8 do 5,2 %Pregled tržišta. Stope se mijenjaju.
Period za razmišljanje prije potpisivanja10 dana(BOE)
Hipoteka

Transfer novca i kurs

Kupovina nije jedan transfer, već nekoliko njih raspoređenih tokom mjeseci ili godina, a kurs košta daleko više od svih naknada za transfere zajedno. Terminski ugovor može unaprijed fiksirati kurs za uplatu iz depozita, a on predstavlja obavezujuću obavezu, a ne opcionalno osiguranje: ako se kurs promijeni u drugom smjeru, i dalje ste obavezani. Tri praktične zamke. Plaćanje rezervacije karticom, pri čemu se konverzija obavlja po kursu koji niko nije ugovorio i dodaje naknadu za podizanje gotovine. Slanje novca na račun koji nije naveden u ugovoru. I odgađanje transfera do posljednje sedmice, kada provjera usklađenosti i dokaz o porijeklu sredstava zasebno traju danima. Konvertujte i poreze, namještaj i troškove poslovanja za prvu godinu, jer su svi oni obaveze u eurima na datume koje ne kontrolišete.
Odvojeni transferi u jednoj kupovini4 do 8
Marža banke sa poslovnicama3 do 4 %Uključeno u kurs, a ne u naknadu.
Trošak marže od 1 %4 000 €Za nekretninu vrijednu 400 000 €.
Šta uzimamo od mjenjačnice0 €
Mijenjanje kruna u eure

Šta štiti Vaš novac prije nego što išta posjedujete?

Španija nema notarski escrow, pa je Vaš novac zaštićen jednim od dva sistema, zavisno od onoga što kupujete, dok se jedna uplata nalazi izvan oba sistema.

Na kojem računu se nalazi Vaš novac

Kod novogradnje Vaše uplate idu na zakonski zaštićen građevinski račun, a zauzvrat dobijate garantni certifikat. Kod preprodaje uplate idu na klijentski račun Vašeg advokata, odvojen od novca kancelarije, i oslobađaju se kod notara. Rezervacija je jedina uplata koju nijedan sistem ne pokriva, zbog čega treba biti mala i zbog čega je klauzula o povratu važnija od njenog iznosa. Garantni certifikat dobijate kada potpišete privatni kupoprodajni ugovor, prije nego što bilo koja obročna uplata bude izvršena. Ako je obećan naknadno, uplata koju ćete upravo izvršiti još nije pokrivena.
Novogradnja, zaštićeni računPropisano zakonom
Preprodaja, gdje novac čekaRačun klijenta
Ako investitor ne isporuči nekretninuPovrat novca s kamatama
Koliko uplata nije obuhvaćeno ni jednim od ta dva1Rezervacija. Neka bude mala i klauzulu o povratu pribavite u pisanom obliku.
Kako je Vaš novac zaštićen

Bankarska garancija i kako čitati certifikat

Svaka uplata koju izvršite investitoru prije završetka zgrade mora biti pokrivena garancijom ili polisom osiguranja izdatom pojedinačno na Vaše ime. Na certifikatu provjerite četiri stvari. Vaše ime kao korisnika. Garantovani iznos, uključujući porez koji ste već platili. Izdavaoca, koji mora biti banka ili osiguravatelj, a nikada investitor. I datum isporuke do kojeg teče kamata. Certifikat na kojem je navedena građevina umjesto Vas najčešći je propust na ovoj obali. Novac uplaćen prije ažuriranja certifikata nije zaštićen dok dokumentacija ne bude usklađena. Ovo nije garancija za završenu zgradu, što je potpuno odvojena stvar.
Na čije ime glasiNa Vaše ime(BOE)
Šta mora pokrivatiCjelokupan iznos
Ko ga smije izdatiBanka ili osiguravateljNikada sam investitor.
Ojačani oblik na snazi od2015
Bankarske garancije

Klijentski račun i prevara usmjerena na njega

Španski advokat mora Vaš novac držati odvojeno od novca kancelarije i ne smije raspolagati njime bez Vašeg pisanog ovlaštenja. Stvarni rizik pri zaključenju nije nepoštivanje pravila, već lažna e-poruka u kojoj piše da je broj računa promijenjen. Svaku promjenu potvrdite glasom, pozivom na broj koji ste već imali.
Klijentski računDrži se odvojeno(BOE)
Kako se klasifikuje nepravilno rukovanjeOzbiljno do veoma ozbiljno
Na kome je obaveza osiguranjaKodeks ponašanjaTražite iznos pokrića, a ne informaciju da li pokriće postoji.
Klijentski račun advokata

Da li treba da kupite lično ili preko kompanije?

Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Kompanija dodaje prijave, oporezuje Vaše korištenje nekretnine, komplikuje prodaju i ne smanjuje porez na kupovinu.

Lično ili preko kompanije

Kompanija ne štedi ništa na porezu pri kupovini, a za jednu kuću za odmor to je obično kraj razgovora. Korištenje nekretnine za vlastite potrebe može se oporezovati kao najamnina koju je kompanija trebala naplatiti od Vas. Udio i dalje ulazi u porez na imovinu, procijenjen kroz bilans stanja kompanije. Stvarno vlasništvo mora se prijaviti pri osnivanju i ponovo svake godine. I neaktivna kompanija mora podnositi prijave, čak i kada nema ništa za prijaviti. To takođe mijenja ono što kasnije možete učiniti. Kompanija kao najmodavac vezana je sedam godina kod dugoročnog najma, a ne pet. A prodaja udjela umjesto nekretnine složenija je transakcija za koju je potreban vlastiti stručnjak. Smisla može imati stvarna poslovna struktura koja drži više nekretnina, što je tema za poreskog savjetnika, a ne agenciju.
Porez na kupovinu koji firma uštedi0 €Porez je isti u oba slučaja.
Porez preduzeća na prihode od najma25 %
Neaktivna kompanija, svake godine500 do 1 000 €
Namet na nekooperativne jurisdikcije3 %Češka i Poljska nisu na toj listi.
Kupovina preko kompanije
Službeni izvori za ovaj dioReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Šta može poći po zlu

Šta ako zgrada ili zemljište nisu onakvi kakvima izgledaju?

Najskuplji problemi ovdje nisu u zidovima, već u dokumentaciji iza njih: zgrada ili dogradnja koja nikada nije imala dozvolu ili zemljište koje nije građevinsko u mjeri u kojoj prodavac tvrdi.

Nelegalizovana zgrada i rok za rušenje

Na običnom urbanom ili rustičnom zemljištu pravo na izdavanje naloga za rušenje prestaje nakon šest godina, a zgrada tada može podnijeti zahtjev za status AFO. AFO nije legalizacija: njime se evidentira da je rok istekao, a postupak se kasnije može ponovo otvoriti ako se ispostavi da se zemljište nalazi u zaštićenoj kategoriji. Na zaštićenom ili obalnom zemljištu rok nikada ne počinje teći, pa rušenje ostaje moguće neograničeno. Dvije praktične posljedice. Zajmodavci su oprezni kod nekretnine s AFO statusom, pa uslovi hipoteke mogu biti drugačiji od uobičajene kupovine ili kredit može biti odbijen. I otvoren predmet izvršenja u opštini uopšte se ne pojavljuje na izvodu iz registra. Neko mora direktno pitati opštinu, što je dio pravne provjere, a ne nešto što možete uraditi na osnovu oglasa.
Na običnom zemljištu6 godinaNakon toga nadležni organ više ne može naložiti rušenje. (BOJA)
Na zaštićenom ili obalnom zemljištuBez vremenskog ograničenja
Nelegalne građevine

Zatvorena terasa, bazen, dodatna prostorija

Neprijavljeni dodatak na inače legalnoj kući obično se može ispraviti, ali se otkrije kada se registar, Catastro i stvarna zgrada ne podudaraju. Ispravku evidencije neko mora sprovesti, a ona može donijeti i porez na nekretninu za prethodne godine. Zajmodavac procjenjuje registrovane kvadratne metre, pa se neprijavljeni dograđeni dio ne finansira.
Povrat poreza na imovinu nakon ispravke4 godine(BOE)
Nedozvoljene dogradnje

Obalno zemljište, rustično zemljište i bunari

Zaštitni pojas proteže se od obale prema unutrašnjosti, a ograničenja gradnje u njemu nikada ne zastarijevaju. Na rustičnom zemljištu u Andaluziji, oznaka urbanizable predstavlja planski status, a ne obećanje da će parcela ikada biti građevinska. Bunara koji crpi vodu nije dokaz da je bunar legalan.
Obalni zaštitni pojas100 metaraOd javne pomorske granice prema unutrašnjosti, a ne zastarijeva. (MITECO)
Minimalna parcela za samostojeću kuću2,5 ha
Legalizovani bunar, najviše7 000 m³ godišnjeS volumetrijskim mjeračem.
Obalno i rustično zemljište

Šta možete naslijediti od prodavca?

Nešto od onoga što kupujete pripada osobi koja prodaje: njen dug zajednici, njeni nasljednici ili njen zakupac. Sve troje može se provjeriti prije nego što išta platite.

Dugovi zajednice koje nasljeđujete s apartmanom

Za neplaćene naknade zajednici etažnih vlasnika koje je prodavac ostavio za tekuću godinu i tri kalendarske godine prije nje odgovarate samom nekretninom. Dug je vezan za apartman, a ne za osobu koja ga je napravila, pa prati ključeve. Zaustavlja ga jedan dokument: potvrda upravnika zajednice da je račun izmiren, bez koje notar ne može odobriti javnu ispravu, osim ako se toga izričito odreknete. Odricanjem uklanjate provjeru, a ne odgovornost, pa ne postoji dobar razlog da to učinite. Još dvije zamke. Apartman koji je banka zaplijenila i prodala nije automatski bez dugova. A zgrada unutar većeg stambenog kompleksa može pripadati dvjema zajednicama s dva budžeta, pa jedna potvrda ne pokriva uvijek obje.
Dug koji možete naslijediti3 godinePlus tekuća godina. (BOE)
Potvrda o duguDaNotaru je potreban, osim ako ga se odreknete.
Kako zajednica naplaćuje dugPoseban sudski postupak
Dugovi zajednice

Ako prodavac umre, prije ili tokom postupka

Kupovina nekretnine iz ostavine je uobičajena kupovina s više dokumenata i više osoba koje moraju dati saglasnost. Ako prodavac umre nakon što ste potpisali ugovor, ugovor se ne raskida: nasljednici stupaju na njegovo mjesto kada prihvate nasljedstvo. Jedan nasljednik ne može potpisati u ime svih.
Ko može potpisati u ime ostavine3 ruteSvi nasljednici, imenovani izvršilac testamenta ili administrator kojeg je imenovao sud.
Da li Vaš ugovor ostaje na snaziDa
Porezna kontrola pri upisu u registarDa, čak i uz nultu poresku stopu(BOE)
Ako prodavac umre

Kupovina nekretnine s postojećim zakupcem

Preuzimate postojeći zakup za preostali dio njegovog minimalnog trajanja, pod uslovima koje je ugovorio prethodni vlasnik, bez obzira na to da li je zakup registrovan. Ne možete povećati zakupninu zato što se vlasništvo promijenilo. Zakupac može imati i zakonsko pravo da kupi nekretninu prije Vas, a propuštanje tog obavještenja može spriječiti registraciju Vaše kupovine.
Trajanje koje nasljeđujete5 ili 7 godinaSedam godina ako je prethodni zakupodavac bio preduzeće. (BOE)
Obavještenje ako je pravo preče kupovine ustupljeno30 dana
Nekretnina sa zakupcem

Šta Vam mogu prirediti tlo, zrak i zgrada?

Četiri stvari o konkretnoj adresi mogu se provjeriti iz kancelarije prije leta, a nijedna se ne pojavljuje u oglasu: da li poplavljuje, kako zvuči u avgustu, zašto je vlažna u januaru i ko Vam kasnije duguje popravku.

Poplavne zone i provjera od deset minuta

Otprilike 8 % španskih domova nalazi se u kartiranoj zoni opasnosti od poplava, a provjera jedne konkretne adrese na državnom pregledniku ne košta ništa: pronađete adresu, a sjenčenje pokazuje da li se ona nalazi u proučenoj zoni opasnosti od poplava i pri kojoj vjerovatnoći. Važno je znati dva ograničenja. Karte obuhvataju samo proučene vodotoke, pa se mali natkriveni potok ili gradski odvod možda uopšte neće pojaviti. Začepljen oborinski odvod tokom jake kiše takođe nije poplava u pravnom smislu. Nalazak unutar zone preferencijalnog toka stroža je kategorija od uobičajenog sjenčenja poplavne zone, uz stroža ograničenja gradnje i ponovne gradnje. Nacionalni sistem isplaćuje naknadu samo za vanredne poplave i to povrh važeće i uredno plaćene polise, nikada za izgubljeni prihod od zakupa, a nijedan prodavac u Španiji nije dužan prijaviti rizik od poplave. Pravna provjera ne uključuje provjeru karte poplava osim ako je neko izričito zatraži, zbog čega se ona nalazi na našoj listi prije davanja ponude, a ne nakon toga.
Španski domovi u kartiranoj zoni~8 %
Zona srednje vjerovatnoće1 % godišnjeTokom trideset godina vlasništva, vjerovatnoća da se dogodi najmanje jedan takav događaj iznosi otprilike 26 %.
Provjera jedne adreseBesplatnoNa javnom pregledniku SNCZI. (MITECO)
Šta nacionalni sistem isplaćujeSamo povrh važeće polisePogledajte osiguranje doma
Poplavne zone

Buka koja je sezonska i vezana za adresu

Većinu buke ovdje možete predvidjeti prije kupovine, jer su izvori sezonski, a o nekoliko njih postoje javno dostupni podaci. Bar na plaži je tih u februaru, a u avgustu radi svake noći. U blizini autoputa važnija je vidljivost trase nego udaljenost. Ograničenja u nastavku predstavljaju propise, a ne mjerenje buke na bilo kojoj nekretnini.
Na otvorenom tokom dana65 dBAStambeno područje, postojeća urbanizovana zona. (BOJA)
Na otvorenom noću55 dBA
U Vašoj spavaćoj sobi noću35 dBA
Noć počinje u23:00
Buka

Vlaga i zašto je zimski problem

Vlaga na ovoj obali obično nastaje kondenzacijom, kada se topao vlažan zrak susretne s hladnim površinama u praznom, negrijanom stanu, a ne zbog curenja. Zato sezona vlage traje od novembra do februara, a ne u avgustu, zbog čega kupci koji je traže tokom ljeta ne pronalaze ništa. Svježe okrečen stan može je sakriti umjesto da je ukloni.
Prosječna godišnja vlažnost u Malagi65 %
Najkišovitiji mjesec je decembar72 %U poređenju s pedeset osam procenata u junu i julu.
Hidroizolacija u građevinskom propisu od2006Starije zgrade često uopšte nemaju zaštitnu barijeru. (BOE)
Vlaga i kvalitet gradnje

Nedostatak nakon useljenja

Novogradnja ima tri garantna roka, a za svaki odgovara druga grupa osoba koje su je izgradile. Za konstrukciju postoji obavezno osiguranje koje je vezano za zgradu, a ne za preduzeće. Zato ono ostaje na snazi i ako građevinska firma prestane poslovati. Kada se nešto pojavi, korisno je postupiti jednostavno. Prijavite nedostatak u pisanom obliku, s datumom i fotografijama, investitoru, a upravniku zajednice ako je riječ o zajedničkom elementu. Rok za podnošenje zahtjeva počinje kada se šteta pojavi, a ne kada stignete uputiti pritužbu. Preprodaja nudi gotovo ništa u poređenju s tim: strogi zahtjev zbog skrivenih nedostataka u kratkom roku koji se ne može zaustaviti slanjem pisma i to samo za nešto za šta je prodavac znao i što je sakrio.
Konstrukcija kod novogradnje10 godinaTri godine za instalacije, jedna za završne radove. (BOE)
Šta potraživati kada se pojavi nedostatak2 godine
Iza desetogodišnjeg pokrićaObavezno osiguranje
Skriveni nedostaci kod preprodaje6 mjeseciOd primopredaje i ne može se prekinuti. (BOE)
Nedostaci u gradnji

Kako ovdje izgleda namjerna prevara?

Namjerna prevara je ovdje rijetka i nije suptilna. Ima četiri oblika, a svaki se otkriva istim refleksom: niko ne dobija novac niti potpis prije nego što je moguća provjera.

Četiri obrasca

Lažni prodavac koji prodaje ono na šta nema pravo, ukradeni depozit, lažni zakup i prevara kod kupovine nekretnine u izgradnji, uz etapna plaćanja bez ikakve garancije. Lažni prodavci biraju nekretnine koje su dugo prazne, čiji su vlasnici u inostranstvu ili koje su nedavno naslijeđene, a podaci o njima nikada nisu ažurirani u registru. U sva tri slučaja niko lokalno ne primjećuje problem. Obrazac u sva četiri slučaja je isti i to je jedino čega morate zapamtiti: novac ili potpis traže se prije nego što je provjera moguća. Zato su zaštitne mjere jednostavne. Najbolji slučaj je da novac bude uplaćen na klijentski račun Vašeg advokata. Ako se umjesto toga uplaćuje prodavcu, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, ime na računu mora se u potpunosti podudarati sa stranom navedenom u ugovoru. Tri stvari znače da treba stati. Privatni račun osobe koja nije prodavac. Zahtjev za gotovinsko plaćanje. Ili račun preduzeća u zemlji koja nema nikakve veze s prodajom. Ništa se ne plaća prije pregleda nekretnine, lično ili putem videopoziva uživo. Transfer izvršen istog dana ponekad se može opozvati ako reagujete u roku od dan ili dva, što je važno znati prije vikenda, a ne nakon njega.
Namjerni obrasci4Lažni prodavac, ukradeni depozit, lažni zakup, kupovina u izgradnji bez garancije.
Prodaja onoga što možda ne smijete prodati1 do 4 godineKazna zatvora prema jednom članu krivičnog zakona. (BOE)
Prevare s nekretninama

Šta može poći po zlu kod novogradnje i ko to plaća?

Kod novogradnje tri stvari mogu poći po zlu: investitor propadne, projekt stane ili se datum pomjeri. Od toga koja se situacija odnosi na Vas zavisi da li će Vam novac vratiti banka za nekoliko sedmica ili ćete godinama čekati sudski postupak.

Ako investitor postane insolventan

Vaš novac se dijeli na dva dijela. Sve što pokriva važeća garancija vraća banka ili osiguravatelj. To je dug druge kompanije, pa ostaje na snazi bez obzira na to šta se dogodi investitoru. Sve ostalo postaje uobičajeno potraživanje u okviru insolventnosti, iza drugih povjerilaca, bez obećanog iznosa i bez obećanog datuma. Zato prvo ne treba paničiti, već pročitati potvrde: koja su plaćanja pokrivena, na Vaše ime i u punom iznosu. Drugo, potraživanje treba prijaviti u roku koji određuje postupak insolventnosti, jer njegovo propuštanje može dovesti do potpunog gubitka potraživanja. Insolventnost je događaj koji sud proglašava i koji ima datum, a nije isto što i situacija kada investitor kasni, šuti ili se priča da ima poteškoće.
Garancija se isplaćujeBez obzira na insolventnost
Bez garancije steObični povjerilac
Plaćanje koje garancija ne pokrivaRezervacija
Mjerodavno pravoRDLeg 1/2020(BOE)
Insolventnost investitora

Ako projekat zastane

Zaustavljeni projekat završava na jednom od tri mjesta, a od toga zavisi da li ćete čekati ili odustati. Ako ga preuzme drugi investitor, stara garancija se ne prenosi jednostavno. Dozvola može isteći ako radovi dugo stoje, a izloženi beton koji ostane izložen kišnim sezonama propada na načine koje provjera dokumenata neće otkriti.
Gdje završava zaustavljeni projekat3 moguća ishoda
Ako ga završi drugi investitorNova garancija, novi ciklus
Prvi dokument koji treba pribavitiNota simple
Dug zajednice na nedovršenoj jediniciMože se vezati za nekretninu
Nedovršeni projekat

Ako primopredaja kasni

Kod novogradnje, kada prođe datum završetka naveden u Vašem ugovoru, možete zahtijevati povrat novca sa zakonskom kamatom iz garancije. Nije potreban sud niti rasprava o tome koliko je kašnjenje ozbiljno. Važan je samo datum iz ugovora, a poček postoji samo ako je naveden u Vašem ugovoru.
Koji datum se računaUgovor, a ne brošura
Da li garancija pokriva kašnjenjeDa, i za obično kašnjenje
Kod novogradnjeBez provjere težine
Kod preprodajeGrađanski zakonik, član 1124Sud odlučuje da li je povreda dovoljno ozbiljna. (BOE)
Kašnjenje završetka
Ako se projekt utiša, prvo pitanje je u kojoj se od ove tri situacije nalazite. Ponovo provjeravamo dozvolu i zemljišne knjige, potvrđujemo da li Vaša garancija još pokriva izvršene uplate i jasno kažemo da li je bolje čekati ili odustati.
Službeni izvori za ovaj dioDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Novogradnja ili preprodaja

Kupiti novogradnju ili polovnu?

Kupite nekretninu koja odgovara Vašem vremenskom planu. To je glavna razlika koju ne možete promijeniti. Preprodaja traje mjesecima. Novogradnja može trajati godinama. Ostale tačke su izbori, a ne fiksni odgovori. Koraci 1 do 7 isti su za obje opcije. Koraci 8 do 14 se razlikuju.
Novogradnja
Od rezervacije do ključeva2 mjeseca do 3 godineTo zavisi od toga koliko su građevinski radovi napredovali.
Troškovi povrh cijeneVeći od dva navedena iznosaVećinu čini porez: 10 % PDV-a plus andaluzijski porez na ovjeru vlasničkog lista.
Način plaćanjaU fazama, na osnovu građevinskih etapaBankarska garancija na Vaše ime pokriva svaku uplatu po etapama.
Šta može poći po zluDatum se mijenjaZavršeni stan može se razlikovati od nacrta. Spisak nedostataka i garancije to rješavaju.
Šta možete pregovaratiUslovi, više nego cijenaMožete pregovarati o planu plaćanja, namještaju, parking mjestu i roku.
Garancije koje dobijateDeset godina za konstrukcijuTri godine za instalacije i jedna godina za završne radove.
Najbolje ako možete čekati da se zgrada završi i želite garancije koje dolaze s novogradnjom.
Polovna nekretnina
Od rezervacije do ključeva1 do 3 mjesecaTempo određuje pravna provjera, a ne gradnja.
Troškovi povrh cijeneManji od dva navedena iznosaPorez na promet nekretnina od 7 % u Andaluziji primjenjuje se na referentnu vrijednost kada je ona viša od cijene koju ste platili.
Način plaćanjaRezervacija, arras, zatim preostali iznosArras iznosi 10 do 20 %. Preostali iznos plaćate kod notara.
Šta može poći po zluStvarno stanje zgradeMogu postojati dugovanja, neregistrovane izmjene, vlaga ili pravilo zajednice vlasnika koje niste pročitali.
Šta možete pregovaratiCijena i rokoviPostoji jedan prodavac i on ima razlog za prodaju.
Garancije koje dobijateNišta od prodavcaUmjesto toga dobijate zgradu s istorijom koju možete pregledati.
Najbolje ako uskoro morate useliti u nekretninu i želite prostor za pregovore o cijeni.
Nijedan put nije bolji, a mi ne prodajemo nijedan od njih. Kalendar obično odlučuje. Ako morate biti u nekretnini narednog ljeta, projekt kojem do završetka trebaju dvije godine nije kandidat, ma koliko dobar bio.
Troškovi kupovineKalkulator troškova
Šta najviše iznenađuje kupce

Kod novogradnje Vaš novac se pomjera prije potpisivanja bilo kakvog ugovora

Rezervaciju plaćate prije nego što postoji ugovor s investitorom, a u zavisnosti od investitora u tom trenutku može se tražiti i više od same rezervacije. To Vam kažemo unaprijed, a ipak smo skoro izgubili poslove upravo na ovom koraku: stiže e-mail advokata sa zahtjevom za uplatu prije nego što je bilo šta potpisano i kupci se povuku. Većina ljudi pretpostavlja da je riječ o neobičnom postupanju jednog investitora. Prema našem iskustvu nije tako: većina investitora na ovoj obali radi na taj način, otprilike osam od deset ili više. Ne postoji objavljen podatak, to je ono što mi vidimo.Ponekad se može dogovoriti izuzetak i rijetko postoji razlog da ga tražite. Svaka uplata koju izvršite prije završetka zgrade mora biti pokrivena bankarskom garancijom na Vaše ime. Ugovor o rezervaciji mora navesti koji nalazi Vam vraćaju novac. Zajedno gledano, ništa nije izloženo riziku koji sistem garancija već ne pokriva. Ovo je jednostavno standardni postupak ovdje. Oblik koji te uplate obično imaju objašnjen je niže, u odjeljku o kupovini u izgradnji.
Bankarske garancijeUgovor o rezervaciji
Ne morate sami procjenjivati tu e-poruku. Vaš advokat provjerava potvrdu o garanciji i formulaciju koja štiti uplatu; mi je prolazimo s Vama i ne dopuštamo da uplata bude izvršena na osnovu obećanja da će potvrda stići kasnije.

Je li kupovina po planu za Vas?

Kupovina po projektu i useljenje odmah nisu dva nivoa rizika, već dva različita rizika. Kod novogradnje rizik su vrijeme, a zaštita dokument koji morate pročitati. Kod preprodaje rizik je sama zgrada, a zaštita je pravna provjera. Sedam pitanja u nastavku odlučuje o tome redoslijedom koji je važan.
Može li Vaš kalendar podnijeti čekanje
2 mjeseca do 3 godineTo je jedina razlika o kojoj se ne može pregovarati. Ako morate biti u nekretnini narednog ljeta, projekat koji će biti završen za dvije godine nije kandidat, ma koliko bio dobar.
Čije ime mora stajati na garanciji
Na Vaše imePotvrda u kojoj je umjesto Vas naveden projekat nije zaštita. Provjerite je prije svake obročne uplate, a ne samo jednom na početku.
Da li garancija i dalje isplaćuje ako investitor ne ispuni obaveze
Bez obzira na insolventnostGarantovani novac vraća banka. Novac bez garancije postaje potraživanje u stečaju, bez obećanog iznosa i bez obećanog datuma.
Šta se dešava ako se projekat obustavi
3 moguća ishodaProjekat se nastavlja, drugi investitor ga završava ili se likvidira, a kupcima se vraća novac. Novi investitor znači novu garanciju, a ne staru.
Šta se dešava ako se datum pomjeri
Ugovor, a ne brošuraVaži samo datum iz Vašeg ugovora, a kada on prođe možete potraživati novac iz garancije bez dokazivanja da je kašnjenje bilo ozbiljno.
Šta Vam novogradnja pruža, a preprodaja ne može
10 godinaTri godine za instalacije i jedna za završne radove, uz obavezno osiguranje koje pokriva deset godina za konstrukciju.
Šta Vam preprodaja pruža umjesto toga
NijednoBez garancije prodavca, ali sa zgradom koja ima istoriju koju možete pregledati i čiju cijenu možete procijeniti prije nego što je platite.
Kupovina po projektu odgovara kupcu čiji vremenski plan ima prostora i koji je spreman pročitati potvrdu o garanciji prije svake uplate. Useljenje odmah odgovara kupcu koji uskoro mora biti u nekretnini i radije bi pregledao stvarnu zgradu nego crtež. Nijedna opcija nije apstraktno sigurnija: kupovinu po projektu sigurnom čini potvrda, a preprodaju sigurnom čini pravna provjera.
Kako obično izgleda kalendar uplata
Prvo, rezervacija
6 000 do 11 000 €Plaća se prije nego što postoji bilo kakav ugovor s investitorom, kako je objašnjeno u gornjem istaknutom tekstu.
Kod privatnog ugovora s investitorom
around 20 %Sa PDV-om na svaku uplatu. Naše zapažanje, a ne pravilo.
Tokom izgradnje
Ponekad više uplata po fazamaNeki investitori nakon ugovora ne traže ništa, a neki traže dvije ili tri uplate.
Pri završetku
around 70 %Preostali iznos, obično uz već ugovoreno hipotekarno finansiranje.
Šta je obavezujuće
Raspored iz Vašeg ugovoraPodjela se razlikuje od investitora do investitora, zato je ugovor mjerodavna verzija, a ne ovaj prikaz.
Svaka uplata prije završetka
Pokriveno bankarskom garancijomPogledajte šta štiti Vaš novac
Bankarske garancijeInsolventnost investitoraNedovršen projekatOdgođeni završetak
Službeni izvori za ovaj dioLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Biti vlasnik

Koliko godišnje košta posjedovanje nekretnine?

Četiri računa stižu svake godine, bez obzira na to jeste li u Španiji: porez na nekretninu, naknada zajednici, osiguranje i poreska prijava nerezidenta. Za apartman oni iznose vrijednosti navedene u nastavku.
Porez na nekretninu, IBI400 do 1 000 €Godišnji porez na nekretninu za stan.
Naknade zajednice900 do 6 000 €Plaća se zajednici vlasnika svake godine.
Osiguranje doma300 do 800 €Zakon ga ne zahtijeva. Hipotekarna banka ga zahtijeva.
Struja, voda i internet, mjesečno100 to 400 €Naša vlastita procjena za običan stan ili kuću u nizu. Vila ili velika kuća s bazenom, vrtom i sistemom klimatizacije košta znatno više.
Porez za nerezidente, EU i EGP19 %Prijavljuje se jednom godišnje, čak i ako nekretninu nikada ne iznajmljujete. (Poreska uprava)
Porez za nerezidente, drugdje24 %Isti porez, po višoj stopi.
Na šta se taj porez obračunava1,1 ili 2 %Na katastarsku vrijednost, kada nekretninu ne iznajmljujete.
Iznos koji plaćate za struju, vodu i internet zavisi od toga koliko ste tamo i o kakvoj se nekretnini radi. Svaka gornja vrijednost pripada jednom od vodiča u nastavku, koji sadrže potpunu verziju i izvor iz kojeg potiče.
Godišnji troškoviNaknade zajednicePorez za nerezidenteOsiguranje domaKomunalije i internet

Koji računi, prijave i glasanja dolaze s vlasništvom?

Iznosi su navedeni iznad. U nastavku slijedi ko ih određuje i šta će osiguranje platiti, a šta neće. Obuhvaćeno je i kako se komunalne usluge prenose na Vaše ime te dva poreza koja većini kupaca ne donose nikakvu obavezu.

Zajednica etažnih vlasnika i način odlučivanja

Članstvo je automatsko i ne možete odustati niti plaćati manje zato što ne koristite bazen. O budžetu glasaju vlasnici, pa je naknada zajednici često stvarna razlika između dva naizgled identična stana. Zatražite budžet, zapisnike, stanje rezervnog fonda i potvrdu o dugovanjima prije nego što rezervišete nekretninu.
Minimalni rezervni fond10 %Od posljednjeg redovnog budžeta. (BOE)
Za osporavanje odluke3 mjesecaJedna godina ako je protivna zakonu ili statutu.
Naknade zajednici

Osiguranje doma i klauzula koja Vas košta

Nijedan zakon Vas ne obavezuje da osigurate dom u Španiji, ali svaki hipotekarni zajmodavac to zahtijeva. Klauzula koja vlasnike drugih domova košta novca jeste klauzula o nekorištenju: kada nekretnina dovoljno dugo stoji prazna, pokriće za krađu obično se obustavlja, dok pokriće za požar i vodu ostaje. Nedovoljno osiguranje aktivira proporcionalno pravilo koje umanjuje svaku naknadu iz osiguranja.
Da li je obaveznoNije zakonski obaveznoNijedan propis ne obavezuje vlasnika da se osigura. Zajmodavac to zahtijeva kao uslov zajma. Pogledajte godišnji trošak
Poček kod nove polise7 dana(Consorcio de Compensacion de Seguros)
Osiguranje doma

Struja, voda i internet

Kod preprodaje mijenjate nosioca postojećeg priključka, umjesto da priključujete novi, što traje danima, a ne mjesecima. Ništa od toga ne odnosi se na novogradnju, kod koje pribavljanje dozvola za prvi priključak može trajati mjesecima. Prilikom primopredaje imajte pri ruci referentni broj priključka, očitanja brojila i podatke o vodovodnom preduzeću.
Dokumenti potrebni za promjenu nosioca6
Šta distributer može naplatiti0 €
Standardna domaća tarifa2 pojasaDva perioda ugovorene snage.
Španska domaćinstva s optičkim internetom95,9 %
Komunalije i internet

Poreska prijava koju dugujete čak i kada je nekretnina prazna

Španski porez na nekretninu dugujete svake godine, bila ona izdata ili prazna, na osnovu fiktivnog prihoda izračunatog prema katastarskoj vrijednosti. Radi se o jednom obrascu. Propuštena prijava donosi kamatu i doplatu koja raste što duže ostane nepredana, a dugujete i za prvu djelimičnu godinu, iako vlasnici pretpostavljaju da obaveza počinje tek narednog januara.
Počinje rok za podnošenje1. aprilZa prethodnu godinu, a ostaje otvoren do kraja narednog decembra. (Poreska uprava)
Porez za nerezidente

Porez na imovinu i onaj na koji se ne primjenjuje bonifikacija

Andaluzija daje potpunu bonifikaciju na regionalni porez na imovinu, pa za gotovo svakog kupca on ne košta ništa. Zaseban nacionalni porez solidarnosti i dalje se može primjenjivati na znatno veću imovinu. Regionalna bonifikacija ne umanjuje taj porez, jer se poreski kredit odnosi na regionalni porez koji ste zaista platili, a potpuna bonifikacija znači da niste platili ništa.
Opšti neoporezivi minimum700 000 €(BOE)
Glavni dom, samo za rezidente300 000 €
Andaluzijska bonifikacija100 %
Nacionalni porez solidarnosti počinje od3 000 000 €(BOE)
Porez na imovinu
To su mali poslovi koji postaju skupi one godine kada se propuste. Vaš advokat podnosi poresku prijavu, a mi ostajemo kontakt za račune, osiguranje i svakoga ko treba otvoriti vrata dok niste ovdje.
Službeni izvori za ovaj dioReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Izdavanje nekretnine

Smijete li iznajmljivati i koliko to zaista donosi?

Iznajmljivanje turistima ne zahtijeva jednu, već tri dozvole, a ona koja zaustavlja većinu vlasnika dolazi od njihovih vlastitih komšija. Dugoročni najam je drugačiji režim s mnogo dužim obavezama.

Izdavanje turistima i tri nadležna organa

Regija mora registrovati nekretninu, a opština mora dozvoliti njeno izdavanje. Zatim vaša zajednica vlasnika može zabraniti ili ograničiti turističko izdavanje kvalifikovanom većinom, a upravo to zaustavlja većinu vlasnika. Nekretnina može imati važeću registraciju i saglasnu opštinsku upravu, a ipak biti blokirana tim glasanjem. Zato vrijedi pročitati statut zajednice i zapisnike prije nego što rezervišete nekretninu, a ne nakon toga. Sama registracija predstavlja izjavu uz koju su vezani uslovi. Nekretnina mora ispunjavati pravila o opremi, uključujući kontrolu klime u svakoj nastanjivoj prostoriji tokom relevantnih sezona. Ne postoji izuzeće za izdavanje od samo jedne sedmice: oglašavanje bez licence predstavlja isti prekršaj kao i cjelogodišnje izdavanje. Registracija koju je imao prethodni vlasnik ne prenosi se uvijek zajedno s nekretninom. I sami se bavimo kratkoročnim izdavanjem i upravljanjem nekretninama, pa nam možete postaviti pitanje o konkretnoj nekretnini, a ne samo opšte pitanje.
Zajednica može glasati protiv toga3/5Vlasnika i vlasničkih udjela. (BOE)
Nacionalni broj za oglašavanje od1 July 2025(Vlada Andaluzije)
Kapacitet za spavanje, najviše4 per bedroom(BOJA)
Namještaj za izdavanje4 500 to 26 000 €Za dvosoban stan, i skuplji od opremanja istog stana za vlastite potrebe, jer licencirano izdavanje mora ispunjavati pravila o opremi i podrazumijeva intenzivnije korištenje.
Kratkoročno izdavanje

Dugoročno izdavanje

Dugoročni zakup vas obavezuje na zakonski minimalni rok, bez obzira na to koliko je ugovor kratak, a rok je duži ako je stanodavac kompanija. Zakupnina se ne može povećavati tokom trajanja zakupa osim ako je to predviđeno ugovorom. Ako zakupac prestane plaćati, ne možete jednostavno raskinuti ugovor: samo sud može iseliti zakupca, a to traje mnogo mjeseci. Ni prodaja nekretnine ne prekida zakup.
Minimalni rok, privatni stanodavac5 godina(BOE)
Minimalni rok, kompanija kao najmodavac7 godina
Depozit i dodatno obezbjeđenje1 + 2 mjesecaUkupno najviše tri mjesečne zakupnine.
Obavijest stanara o iseljenju30 dana
Dugoročno izdavanje

Porez na zakupninu

Kao poreski rezident Češke ili Poljske plaćate nižu stopu na neto prihod nakon priznatih troškova. Rezident izvan EU i EGP-a plaća višu stopu na bruto zakupninu, bez ikakvih odbitaka. Obje kategorije podnose isti obrazac, kvartalno dok je nekretnina izdata i godišnje dok je prazna.
Rezidenti EU i EGP-a19 %Na neto prihod, nakon priznatih troškova.
Svi ostali24 %Na bruto zakupninu, bez odbitaka.
Dok je nekretnina praznaIsti porez, na fiktivni prihodPogledajte godišnje iznose
Porezi na izdavanje

Koliko realno donosi

Dobro vođeno kratkoročno izdavanje donosi približno 5 do 9 % bruto, a dugoročno približno 4 do 6 %. Kod oba modela prinos se smanjuje na približno 3 do 4,5 % neto kada se odbiju upravljanje, porez i tekući troškovi. Prinos naveden prije pregleda nekretnine predstavlja nagađanje. Ovo su podaci iz izvještaja o tržištu, a ne naši podaci.
Kratkoročno izdavanje, bruto5 do 9 %Izvještaji o tržištu, 2026.
Neto, kod obje opcije3 do 4,5 %Nakon upravljanja, poreza i stvarnih tekućih troškova.
Upravljanje, po rezervaciji20 %
Prihod i prinos od izdavanja
Službeni izvori za ovaj dioJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Život ovdje

Šta se mijenja kada ovdje živite umjesto da samo dolazite?

Posjedovanje nekretnine ovdje i život ovdje dvije su odluke s dva skupa dokumentacije. Sve u nastavku počinje kada odlučite provoditi stvarno vrijeme u nekretnini, a rokovi su kraći nego što ljudi očekuju.

Preseljenje ovamo, redom

Ako ste državljanin EU i planirate ostati u Španiji duže od tri mjeseca, morate se registrovati. Vlasništvo nad nekretninom samo po sebi ne pokreće tu obavezu, već boravak. Redoslijed je važan i svaki korak zahtijeva prethodni. Prvo adresa, zatim NIE, pa prijava u opštinski registar u gradskoj upravi. Taj registar potvrđuje gdje živite, a škole, zdravstveno osiguranje i većina lokalne administracije zavise od njega. Nakon toga slijede potvrda o boravku, zdravstveno osiguranje, porodica, automobil i komunalije. Državljanin države izvan EU koji ovdje posjeduje dom i dalje ima pravo na 90 dana u svakih 180. To se sada digitalno prati na granici, bez prostora za raspravu. Viza za boravak bez obavljanja profitne djelatnosti ne dozvoljava nikakav rad, uključujući rad na daljinu za stranog poslodavca. Ima i finansijski uslov, zasnovan na IPREM-u, referentnom iznosu prihoda koji koriste španska pravila. Podnosilac zahtjeva mora dokazati četiri puta veći godišnji IPREM za sebe, plus ponovo godišnji iznos za svakog izdržavanog člana.
Za registraciju, kada namjeravate ostati3 mjeseca(Nacionalna policija)
Boravak van EU, na 180 dana90 dana
IPREM, referentni iznos, godišnje7 200 €Referentni iznos na osnovu kojeg se izračunava finansijski uslov za vizu.
Stalni boravak nakon5 godina
Preseljenje u Španiju

Vaš automobil i vozačka dozvola

Automobil sa stranim registarskim tablicama može kao posjetilac ostati ograničeno vrijeme, a prekoračenje tog roka nosi rizik od novčane kazne i ponekad imobilizacije automobila. Kada postanete rezident, automobil se mora brzo registrovati sa španskim tablicama, ali se izvori ne slažu oko toga koliko brzo. Ako ste ga posjedovali dovoljno dugo prije preseljenja, oslobađate se uvoznog poreza, a automobil kupljen na finansiranje pripada finansijskoj kompaniji.
Automobil sa stranim registarskim tablicama kao posjetilac6 mjeseci
Nakon prijave boravka, ponovna registracija30 do 60 danaIzvori se ne slažu. Potvrdite to kod saobraćajne uprave.
Vozačka dozvola bez roka važenja, za zamjenu2 godine
Koliko dugo posjedovati auto bez poreza6 mjeseci
Automobili i vožnja

Dolazak sa psom

Obavite korake redom, jer je redoslijed najvažniji: prvo mikročip, zatim vakcina protiv bjesnila, pa čekanje. Vakcinacija prije ugradnje čipa poništava vakcinu i period čekanja počinje iznova. Provjerite statut zajednice prije kupovine, jer može ograničiti držanje kućnih ljubimaca i pristup zajedničkim prostorima, a provjerite i uslove aviokompanije.
Čekanje nakon vakcinacije21 dan
Minimalna dob za putovanje15 sedmicaŠpanija ne odobrava izuzetak ispod tog iznosa. (MAPA)
Životinje pri jednom nekomercijalnom preseljenju5
Vožnja iz Češke2 danaDva duga dana u svakom smjeru, uz noćenje usput.
Preseljenje s kućnim ljubimcima

Kada Španija počinje oporezivati sve

Postajete španski poreski rezident nakon više od 183 dana u kalendarskoj godini. Rezident postajete i bez obzira na broj dana ako su ovdje vaši glavni ekonomski interesi ili porodica. Ne postoji podjela godine: čim ispunite jedan uslov, rezident ste za cijelu godinu. Porodični uslov kupci najčešće previde.
Broj dana183 danaViše od toga, ne tačno toliko. (BOE)
Najniža kombinovana stopa19 %
Najviša kombinovana stopa47 %
Prijava imovine u inostranstvu od50 000 €Po kategoriji.
Porezi ako živite u Španiji
Službeni izvori za ovaj dioPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Prodaja i nasljeđivanje

Koliko kasnije košta prodaja nekretnine?

Na teret prodavca padaju tri troška: opštinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta, porez na kapitalnu dobit i agencijska provizija. Kao nerezident ne primate ni cijelu cijenu na dan prodaje, jer kupac dio zadržava za poresku upravu.
Porez na povećanje vrijednostiDo 30 %Općinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta. Ovo je maksimalna stopa. (BOE)
Porez na kapitalnu dobit19 %Ista stopa za svakog nerezidenta, bez obzira na to živite li u EU ili ne. (Poreska uprava)
Zadržava se pri prodaji3 %Kupac zadržava ovaj dio cijene i uplaćuje ga poreznoj upravi kao predujam Vašeg poreza. (Poreska uprava)
Agencijska provizija1,5 do 4 %Plaća je prodajna strana, a to ste Vi na dan kada prodajete.
Ništa od ovoga ne primjenjuje se dok ste vlasnik nekretnine. Primjenjuje se na dan prodaje, a dva dijela iznenađuju prodavce. Tri procenta su akontacija, a ne konačni račun. Ako je Vaša stvarna dobit manja, vraćate razliku, a rok za to je četiri mjeseca od prodaje. Opštinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta zakonski može pasti na kupca kada je prodavac nerezident. Zato je to klauzula koju treba dogovoriti prije utvrđivanja cijene, a ne poslije. Vodič u nastavku obrađuje cijeli obračun.
Prodaja i troškovi izlaska

Šta se dešava s nekretninom kada umrete?

Španska nekretnina oporezuje se u Španiji kada njen vlasnik umre, čak i ako vlasnik nikada nije živio ovdje. Za blisku porodicu u Andaluziji porez obično iznosi nula, ali samo zato što su tri odvojene olakšice pravilno zatražene.

Porez na nasljedstvo i tri olakšice

Za supružnika, dijete ili roditelja, Andaluzija daje tri olakšice: veliko umanjenje po osnovu srodstva, dodatno umanjenje za glavni dom i bonifikaciju na preostali porez. Porodična nekretnina često završi bez dugovanja. Nijedna od te tri olakšice ne primjenjuje se automatski. Svaka se mora pravilno zatražiti u prijavi, u roku od šest mjeseci od smrti. Jedino produženje mora se zatražiti do petog, a ne šestog mjeseca. U praksi nasljednicima treba više od poreske prijave. Potvrda o smrti, potvrda o posljednjim željama i testament ili izjava nasljednika. Po jedan NIE za svakog. Takođe i notarski akt o prihvatanju nasljedstva, prije nego što zemljišni registar upiše nekretninu na njihova imena. Evropsko pravo vam omogućava da izaberete nacionalno nasljedno pravo koje određuje ko nasljeđuje, a taj izbor mijenja ko nasljeđuje, a ne da li Španija oporezuje nasljedstvo.
Olakšica po srodstvu, uža porodicaDo 1 000 000 €(Zakonodavna uredba 1/2018)
Bonifikacija na preostali porez99 %
Umanjenje za glavni dom100 %Do gornje vrijednosti, zatim se smanjuje.
Rok za podnošenje od dana smrti6 mjeseciJedno produženje, koje se traži do petog mjeseca. (BOE)
Nasljedstvo i sporazum sa Češkom
Službeni izvori za ovaj dioAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Gdje se nalaze detalji

Gdje se nalaze detalji, fazu po fazu

Svaki gornji korak vodi do jedne od ovih stranica. Grupisane su prema fazi kupovine kada su Vam potrebne, a ne abecedno. Ovo je isti redoslijed kao petnaest koraka.
Kako kupovina funkcionišeDokumenti i potpisi, detaljno, koraci 7 do 14.
Novac i poreziKoliko košta sve iznad cijene, koliko češki kupac može pozajmiti i kako je novac zaštićen tokom procesa.
Šta može poći po zluSvaka stranica objašnjava jedan problem i šta trebate provjeriti prije nego što se dogodi.
Izdavanje nekretnineSaznajte smijete li iznajmljivati nekretninu, ko je smije iznajmljivati i koliko ona zaista može zaraditi.
Kada postanete vlasnikTo su računi, naknade zajednici vlasnika, osiguranje i poreske prijave koji počinju kada preuzmete ključeve.
Život u ŠpanijiOvaj odjeljak namijenjen je kupcima koji će živjeti u Španiji, a ne samo dolaziti u posjetu. Obuhvata boravak, automobile, pse i preseljenje.
ReferencaOvo su španski izrazi vezani za kupovinu na koje ćete nailaziti, redoslijedom kojim ćete ih susretati.
Stranice označene kao stranice u pripremi već imaju strukturu, URL i mjesto na ovoj mapi. Čekaju tekst.
Kuda dalje

Već gledate konkretnu nekretninu?

Pošaljite nam je. Dobićete odgovor o toj nekretnini, a ne samo o procesu. Nekretnina ne mora biti iz našeg kataloga. Nekretnina od investitora, druge agencije ili s oglasnika dobija iste provjere.
Povezano
Gledate li konkretnu nekretninu?
Pošaljite nam nekretninu