Dvostruko oporezivanje u Španiji: šta vlasnici iz Češke i Poljske zaista duguju
Za 30 sekundi
Španija prvo oporezuje Vaš prihod od najma, prodaju i nasljeđe, jednostavno zato što se nekretnina nalazi u Španiji. Kod prihoda od najma i prodaje sporazumi zatim sprečavaju dvostruko oporezivanje. Za nasljeđe takav sporazum ne postoji.
Koja država prva oporezuje Vašu nekretninu u Španiji?
Jedno pravilo pojednostavljuje sve ostalo. Kada je riječ o nekretninama, i sporazum između Češke i Španije i sporazum između Poljske i Španije, kao i gotovo svaki poreski sporazum u svijetu, daju državi u kojoj se nekretnina stvarno nalazi prvenstveno pravo oporezivanja prihoda i dobiti od nje. Španija prva oporezuje prihod od najma u Španiji, prodaju u Španiji i nasljeđe u Španiji, bez obzira na to gdje živite.Vaša matična država, Češka ili Poljska, zatim mora uzeti u obzir taj već oporezovani prihod kada u matičnoj zemlji prijavljujete svoj prihod iz cijelog svijeta. Tu mehanizmi sporazuma, odnosno poreski kredit na iznos koji ste već platili, zaista postaju važni i tu se dva sistema stvarno razlikuju, kao što je objašnjeno u odjeljcima u nastavku.
Kako se Vaš prihod od iznajmljivanja oporezuje s obje strane?
Kao nerezidentni vlasnik, oporezujete se prema IRNR-u, porezu na dohodak nerezidenata, koji se prijavljuje putem obrasca Modelo 210. Kao rezident EU/EEA, što obuhvata i vlasnika iz Češke i vlasnika iz Poljske, stopa iznosi 19% na Vaš NETO prihod od iznajmljivanja: kamate na hipoteku, popravke, naknade za upravljanje, IBI i osiguranje zgrade odbijaju se prije primjene te stope. Rok za prijavu prihoda od iznajmljivanja ostvarenog u određenoj godini traje od 1. do 20. januara naredne godine.Ako NE iznajmljujete nekretninu, Španija je i dalje oporezuje. Pravilo o "pripisanom prihodu" primjenjuje se jednostavno zato što je nekretnina dostupna za Vaše lično korištenje, a prihod se oporezuje jednom godišnje po istoj stopi od 19%, ponovo putem obrasca Modelo 210. Ovo razotkriva jednu čestu pogrešnu pretpostavku: činjenica da nekretninu ne iznajmljujete ne znači da nema španskog poreza o kojem treba voditi računa.
U matičnoj zemlji, poreski rezident Poljske prijavljuje prihod od iznajmljivanja u Španiji kao dio prihoda ostvarenog širom svijeta, a zatim traži olakšicu za već plaćeni španski porez kroz umanjenje poljske poreske obaveze na isti prihod, u okviru mehanizma sličnog poreskom kreditu, što je direktno potvrđeno u izvoru. Poreski rezident Češke također se oporezuje na prihod ostvaren širom svijeta, a postoji i olakšica prema sporazumu za prihod iz inostranstva, ali u ovom pregledu nije potvrđeno koji se konkretni metod, kredit ili izuzeće, prema sporazumu između Češke i Španije primjenjuje na prihod od iznajmljivanja nekretnina. Vlasniku iz Češke navedite: "olakšica postoji, ali tačan mehanizam treba potvrditi s Vašim računovođom", umjesto da bilo koju opciju predstavite kao konačnu činjenicu.Ova stranica navodi stopu samo u mjeri potrebnoj za prikaz mehanizma sporazuma. Tačna tabela stopa, osnovica pripisanog prihoda i potpuni kalendar prijave predstavljaju cjelokupnu temu zasebnog vodiča.
Izvori
Ako nekretninu nikada ne iznajmljujem, da li ipak moram nešto prijaviti u Španiji?Da. Pravilo o pripisanom prihodu primjenjuje se bez obzira na to da li nekretninu zaista iznajmljujete, a prijava se podnosi na isti način, putem obrasca Modelo 210, po istoj stopi od 19% za rezidenta EU/EEA. Preskakanje ove obaveze zato što je nekretnina prazna predstavlja stvarnu i čestu grešku.
Šta se dešava s poreskim računom kada prodate nekretninu?
Kao rezident EU/EEA, i prodavac iz Češke i prodavac iz Poljske oporezuju se po stopi od 19% na kapitalnu dobit, odnosno prodajnu cijenu umanjenu za trošak sticanja i dozvoljene troškove. Izvori se razlikuju u pogledu toga da li je stopa od 19% sada jedinstvena za sve nerezidente ili se u nekim tumačenjima i dalje primjenjuje uz višu stopu za rezidente izvan EU. U svakom slučaju, prodavac iz Češke ili Poljske, kao državljanin EU, primjenjuje stopu od 19%, i to je podatak na koji se vrijedi osloniti.Po završetku kupoprodaje, kupac je zakonski obavezan zadržati 3% prodajne cijene i uplatiti ih direktno španskoj poreskoj upravi u roku od 30 dana, kao garanciju za Vašu konačnu obavezu poreza na kapitalnu dobit. Ovo direktno utiče na iznos koji zaista dospijeva na Vaš račun kod notara, a ne samo na Vaš konačni poreski račun, i važno je to znati prije nego što dogovorite prodajnu cijenu.
| Korak | Šta se dešava | Gdje je navedeno |
|---|---|---|
| Kod notara, po završetku kupoprodaje | Kupac zadržava 3% prodajne cijene i uplaćuje ih poreskoj upravi u roku od 30 dana. | Modelo 211 |
| Naknadno, Vaša prijava | Podnosite vlastitu prijavu poreza na kapitalnu dobit. Ako je 19% stvarne dobiti manje od zadržanih 3%, tražite povrat razlike. Ako je iznos veći, plaćate razliku. | Modelo 210 |
| U matičnoj zemlji, uz godišnju prijavu | Poljska: prijavljujete dobit i tražite priznavanje već plaćenog španskog poreza, prema istom mehanizmu oporezivanja prihoda ostvarenog širom svijeta kao kod prihoda od iznajmljivanja. Češka: prijavljujete dobit i postoji olakšica prema sporazumu, ali konkretni metod za ovaj sporazum nije potvrđen u ovom pregledu. | Porezna prijava matične zemlje |
Postoji li sporazum koji sprečava dvostruko oporezivanje Vaših nasljednika?
Ne. Ovo je najvažnija činjenica na ovoj stranici i iznenađuje većinu kupaca iz Češke i Poljske: Španija NIJE potpisala sporazum o porezu na nasljedstvo ni s Češkom ni s Poljskom. Mreža španskih sporazuma o porezu na nasljedstvo obuhvata samo tri zemlje: Francusku, Grčku i Švedsku.Olakšica prema sporazumu za prihod i kapitalnu dobit opisana iznad uopšte se ne proširuje na nasljedstvo. Nasljednik iz Češke ili Poljske koji naslijedi Vašu nekretninu u Španiji oporezuje se u Španiji na špansku imovinu bez obzira na sve, prema regionalnim pravilima mjesta na kojem se nekretnina nalazi. Istovremeno, Češka ili Poljska mogu primijeniti vlastita domaća pravila o porezu na nasljedstvo na isto nasljedstvo, bez bilateralnog mehanizma osmišljenog da spriječi dvostruko oporezivanje.
| Olakšica | Šta radi | Uslov |
|---|---|---|
| Umanjenje po srodstvu, grupe I-II | Smanjuje oporezivu vrijednost nasljedstva za do 1.000.000 EUR. | Supružnik, djeca, unuci, roditelji ili djedovi i nane. |
| Umanjenje za uobičajeno prebivalište | Fiksno umanjenje od 99% vrijednosti vlastitog doma preminulog, bez gornjeg ograničenja. | Samo ako je nekretnina bila uobičajeno prebivalište preminule osobe i ako je nasljednik zadrži naredne tri godine. |
| 99% poresko umanjenje | Umanjuje porez koji bi inače trebalo platiti, nakon prethodno navedenih umanjenja, za 99%. | Primjenjuje se na grupe I i II, u skladu s vlastitim regionalnim pravom Andaluzije. |
Jedno pravilo na nivou EU ovdje je važno iz drugog razloga: Uredba EU o nasljeđivanju 650/2012 određuje pravo nasljeđivanja, a ne poresko pravo, koje zemlje uređuje kako se Vaša imovina pravno raspoređuje, i može biti važna za dokumentaciju. Ona sama po sebi ne sprečava dvostruko oporezivanje i predstavlja zasebno pitanje u odnosu na sve prethodno navedeno.Cjelokupan postupak oporezivanja nasljedstva u Španiji, rok za podnošenje prijave, pitanje izbora prava i obračunski primjeri čine cjelokupnu temu zasebnog vodiča. Ono što ova stranica dodaje jeste činjenica koju taj vodič ne obrađuje: sam nedostatak sporazuma i razlog zbog kojeg je prethodno navedeno poresko oslobođenje jednostrano i odnosi se samo na stranu Španije.
Izvori
Dakle, mogu li moji nasljednici zaista biti oporezovani i u Španiji i u Češkoj ili Poljskoj na istu nekretninu?To je stvarni, neriješeni rizik. Španija će oporezovati nasljedstvo na svojoj strani, koristeći prethodno navedeno regionalno poresko oslobođenje. Da li će Češka ili Poljska zatim ponovo oporezovati isto nasljedstvo i da li bilo koja od tih zemalja ima vlastito jednostrano oslobođenje za već plaćen porez na nasljedstvo u inostranstvu, ovo istraživanje nije potvrdilo ni za jednu od njih. Potreban je imenovani stručnjak za porez na nasljedstvo u Vašoj vlastitoj zemlji, a ne nagađanje.
Šta podnošenje prijave zaista podrazumijeva svake godine?
Vlasnik iz Češke ili Poljske koji ostvaruje prihod od najma u Španiji ili prodaje u Španiji zaista mora voditi računa o DVIJE poreske prijave, a ne o jednom automatski usklađenom postupku. Španska strana obuhvata Modelo 210 za prihod od najma ili pripisani prihod, a zasebno za prodaju i dokumentaciju o zadržavanju 3% koju priprema notar. Strana matične zemlje obuhvata Vašu uobičajenu godišnju prijavu, u koju se mora uključiti isti prihod ili dobit iz izvora u Španiji, uz aktivno potraživanje poreskog kredita na osnovu sporazuma u toj zemlji.Nijedna strana to ne radi umjesto Vas. Španija ne obavještava automatski češku ili poljsku poresku upravu o onome što ste platili, a ni prijava u Vašoj matičnoj zemlji ne sadrži automatski te podatke. Vi ili Vaš računovođa morate sami zatražiti poresko olakšanje na obje strane, svake godine u kojoj se ono primjenjuje.
Upravo je za upravljanje ovakvom koordinacijom između dvije zemlje zadužen španski gestor koji radi zajedno s Vašim računovođom u matičnoj zemlji, umjesto da sami pokušavate spojiti dvije vrste dokumentacije na dva jezika.
Šta treba urediti prije nego što Vaša nekretnina u Španiji stvori dva poreska računa
Pet stavki koje treba prikupiti prije prve uplate najma ili prve prodaje, a ne tek otkriti u roku za podnošenje prijave.| Uredite unaprijed | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Imenovani računovođa u Španiji koji će za Vas podnositi Modelo 210 | Neto stopa od 19% zavisi od potraživanja stvarnih odbitnih troškova; ako ih izostavite, platićete previše. | Jednom sami podnijeti prijavu i nadati se da će isti pristup funkcionisati svake godine. |
| Imenovani računovođa ili poreski savjetnik u matičnoj zemlji za isti prihod ili dobit | Poreski kredit na osnovu sporazuma nije automatski; morate ga aktivno zatražiti u prijavi u matičnoj zemlji. | Pretpostaviti da će Španija i Vaša matična zemlja međusobno uskladiti porez. |
| Jasan odgovor na pitanje da li se nekretnina smatra iznajmljenom ili praznom | Obje mogućnosti se oporezuju u Španiji po istoj stopi, ali prema različitim pravilima i kroz različite prijave. | Pretpostavka „Ne iznajmljujemo je zaista, pa nemamo šta prijaviti“ upravo je ona koja je pogrešna. |
| Zabilješka o roku za podnošenje prijave od 1. do 20. januara za prihod od najma ostvaren prethodne godine | Propuštanje tog roka predstavlja neusklađenost s propisima, a ne manje kašnjenje. | Saznati za rok tek nakon što je istekao. |
| Rani savjet o planiranju nasljeđivanja, imajući u vidu prethodno navedeni nedostatak sporazuma | Ne postoji bilateralno rješenje za porez na nasljedstvo, pa se planiranje mora obaviti unaprijed, a ne nakon smrti. | Ostaviti sve za trenutak kada je zaista važno, kada se više ništa ne može planirati. |
Šta je ovdje zaista neriješeno
Ovo su opšte informacije na dan 21. avgusta 2026. godine, a ne poreski savjet o Vašoj situaciji. Zasnivaju se na ograničenom istraživanju s navedenim izvorima za svaki prethodni odjeljak, pri čemu je nekoliko stvarnih nedostataka jasno navedeno umjesto da se nagađa.Vlastiti metod poreskog olakšanja iz sporazuma između Češke i Španije, odnosno poreski kredit ili oslobođenje za prihod od najma i kapitalnu dobit, u ovom postupku nije potvrđen u odnosu na sam tekst sporazuma. Potrebno je neposredno proučiti sporazum ili se obratiti češkom poreskom savjetniku prije nego što se zauzme konačan stav u bilo kojem smjeru.Tačan način dokazivanja već plaćenog poreza u Španiji prilikom traženja poreskog olakšanja u matičnoj zemlji, odnosno potvrda nasuprot priznanici za Modelo 210, nije potvrđen ni za jednu od te dvije zemlje. Takođe nije potvrđeno da li Češka ili Poljska ima vlastiti domaći prag koji pokreće posebnu obavezu prijavljivanja imovine u inostranstvu, što je drugačije pitanje od samog prihoda ili dobiti.Iznad svega: u ovoj analizi nisu istražene ni vlastite domaće jednostrane odredbe Češke ni Poljske o umanjenju poreza na nasljedstvo u inostranstvu koji je već plaćen. Budući da za nasljedstvo uopšte ne postoji ugovor, ovo je jedina praznina koju je najvažnije popuniti uz pomoć imenovanog stručnjaka prije nego što se kupac osloni na zaštitu bilo koje od te dvije zemlje.
Najčešća pitanja o dvostrukom oporezivanju
- Da li život u Češkoj ili Poljskoj, umjesto u Španiji, mijenja neke stope koje se primjenjuju u Španiji?
- Ne. Španija oporezuje nekretninu zato što se ona nalazi u Španiji, po istoj stopi za svakog rezidenta EU/EEA, bez obzira na to u kojoj zemlji EU živi. Razlika između vlasnika iz Češke i vlasnika iz Poljske odnosi se na ono što slijedi u matičnoj zemlji, a ne na iznos koji naplaćuje sama Španija.
- Ako već plaćam porez u Španiji, da li i dalje moram prijaviti isti prihod u matičnoj zemlji?
- Da. I Češka i Poljska oporezuju svoje rezidente na prihod ostvaren širom svijeta, pa se isti prihod ili dobitak iz Španije mora navesti i u poreskoj prijavi u matičnoj zemlji. Ugovor postoji upravo zato da tamo dobijete priznanje za već plaćeni porez u Španiji, ali samo ako to zaista zatražite.
- Da li je 3% zadržanog poreza pri prodaji isto što i moj konačni porez na kapitalnu dobit?
- Ne, a takvo tumačenje je česta greška. To je garancija koja se zadržava kao predujam za konačni iznos koji ćete dugovati. Nakon toga sami podnosite poresku prijavu: ako je stvarni porez na dobit od 19% manji od zadržanog iznosa, tražite povrat razlike, a ako je veći, plaćate ostatak.
- Može li španski testament izbjeći problem dvostrukog oporezivanja nasljedstva?
- Španski testament pomaže vašoj porodici da nakon smrti izbjegne mjesece dodatne administracije i omogućava vam da izaberete pravo zemlje koje će uređivati nasljedstvo. Međutim, on sam po sebi ne rješava prethodno navedeno poresko pitanje: ne postoji ugovor ni u jednom smjeru, pa poreske obaveze u obje zemlje zahtijevaju zaseban savjet, bez obzira na to postoji li testament.
