Primopredaja ključeva pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Završetak kupoprodaje je jedan termin kod notara, gdje potpisujete vlasnički akt i plaćate preostali iznos. Ključevi bi trebali biti predati tek nakon što pregledate nekretninu i zapišete sve nedostatke. Nikada prije toga.
Dan završetka kupoprodaje, redom
- Prije terminaNekretnina pregledana u skladu s dogovorenim stanjemSvi nedostaci prvo se unose u pisani spisak s datumom.
- Kod notaraIdentiteti potvrđeni, ugovor pročitan naglas
- U istom trenutkuOstatak plaćen
- U istom trenutkuUgovor potpisan
- Isti terminKljučevi predatiTek nakon navedenog pregleda, nikada prije njega.
- Istog danaVlasnički akt predat na upisElektronski poslan u zemljišne knjige. Potpuni upis slijedi kasnije.
Ko je prisutan na dan završetka kupoprodaje i šta radi?
U prostoriji su do četiri strane, a samo jedna od njih Vas štiti. Španski notar prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne provjerava da li je nekretnina dobra odluka. Završetak kupoprodaje, día de la firma, obično traje kraće nego što ljudi očekuju. Notar naglas čita bitne uslove isprave i potvrđuje identitet strana i postojanje eventualnih punomoći. Plaća se preostali iznos, isprava se potpisuje i ključevi mijenjaju vlasnika. Ono što najviše iznenađuje strane kupce nije postupak. To je pitanje ko ih u toj prostoriji štiti, a ko ne.
- NotarJavni službenik, ni za koga
- Čime se bave
- Provjerava identitet, ponovo provjerava upis u zemljišnim knjigama u tom trenutku i daje vlasničkom aktu pravni oblik.
- Šta oni NE rade
- Pregovarati u ime bilo koje strane ili procjenjivati da li je kupovina dobra odluka.
- Ko ih plaća
- Utvrđeno je tarifom državnih naknada. Obično je plaća kupac, prema običaju, ili je kod hipoteke plaća zajmodavac.
- Vaš advokatVi, i samo Vi
- Čime se bave
- Potvrđuje da pravna provjera i dalje važi, objašnjava ispravu i može potpisati u Vaše ime na osnovu punomoći.
- Šta oni NE rade
- Postupati u ime prodavca ili banke u bilo kojem trenutku, ili prihvatiti usmeno obećanje umjesto pisanog.
- Ko ih plaća
- Vi, obično oko ~1 % cijene.
- Prodavac ili predstavnik investitoraStrana prodavca
- Čime se bave
- Potpisuje i obavlja primopredaju nekretnine i ključeva.
- Šta oni NE rade
- Obećati bilo šta što već nije obećano ugovorom.
- Ko ih plaća
- Njihove vlastite troškove. Kod novogradnje je ovaj trošak već uključen u cijenu koju ste platili.
- BankaAko postoji hipoteka
- Čime se bave
- Šalje predstavnika da zajedno s prodajom potpiše kreditnu ispravu i u tom trenutku oslobađa sredstva.
- Šta oni NE rade
- Isplatiti sredstva prije potpisivanja isprave.
- Ko ih plaća
- Vi, kroz vlastite troškove ugovaranja kredita.
Provjerava li notar da li nekretnina vrijedi navedenu cijenu?Ne. Notar potvrđuje identitet, u tom trenutku ponovo provjerava upis u registru i daje ispravi pravnu formu. Da li je cijena pravična, da li je zgrada solidna i da li zajednica ima dugove, zasebna su pitanja. Na njih prije toga odgovaraju Vaš advokat i građevinski vještak, a ne notar na dan potpisivanja.
Zašto se pregled obavlja prije potpisivanja, a ne nakon njega?
Jer nakon što potpišete i platite, gubite pregovaračku prednost zbog koje je pregled vrijedio. Završetak kupoprodaje obavljen pogrešnim redoslijedom spolja izgleda isto: potpis i komplet ključeva. Razlika je u tome ko snosi rizik u trenutku kada se ispostavi da nešto nije u redu. Sve se svodi na tri koraka, obavljena pravilnim redoslijedom.
- Nekretnina se provjerava u odnosu na ono što je dogovorenoKod nekretnine sa sekundarnog tržišta to znači potvrditi da stanje odgovara ugovoru i da je sve navedeno u popisu, uključujući uređaje, namještaj i opremu, još uvijek prisutno. Kod novogradnje to znači pregled snagging. Vrijeme pregleda zavisi od investitora: na nekim projektima obavlja se prije prenosa vlasništva, a na drugima nakon toga.
- Ono što nije u redu ide na pisani spisakUsmeno uvjeravanje da će nešto biti popravljeno "sljedeće sedmice" ne vrijedi ništa nakon što potpišete. Spisak nedostataka, datiran i uručen drugoj strani prije završetka kupoprodaje, jeste dokument koji spor pretvara u dogovoreni spisak preostalih obaveza.
- Tek tada slijede isprava, ostatak i ključeviPotpisivanje i plaćanje obavljaju se istovremeno, a ključevi bi trebali uslijediti na istom sastanku. Ako se redoslijed obrne, kupac je već izgubio pregovaračku prednost zbog koje je drugi korak vrijedio.
Nijedan pojedinačni zakon ne propisuje ovaj tačan redoslijed kao obavezan. Ipak, riječ je o standardnoj i dobroj praksi, a Vaši ugovori o rezervaciji i kupoprodaji trebali bi ga izričito navesti. Ugovor koji ne određuje redoslijed ostavlja Vas da se oslanjate na dobru volju, a ne na dokument.
Šta ako se nedostatak otkrije tek nakon što su ključevi već predati?To je teži razgovor kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje. Nekretnina sa sekundarnog tržišta gotovo da nema garanciju, osim zahtjeva zbog skrivenih nedostataka za koje je prodavac znao i koje je sakrio. Kod novogradnje se zakonske garancije opisane u nastavku i dalje primjenjuju, bez obzira na to kada je nedostatak pronađen, u okviru vlastitih rokova.
Kakvu garanciju imate nakon što dobijete ključeve?
Kod novogradnje postoje tri odvojena garantna roka, koji počinju teći od dana završetka radova, a za samu konstrukciju traju do 10 godina. Kod preprodaje gotovo da nema garancije, osim uskog zahtjeva zbog nedostatka za koji je prodavac znao i koji je sakrio. To je najveća pravna razlika između ove dvije vrste kupovine i ona određuje koliko je pažljivo vrijedno obaviti pregled prije završetka radova.
Dan primopredaje10 godina kasnije
- Završna obrada: bojenje, keramika, stolarija1 godina
- Instalacije i uslovi za stanovanje3 godine
- Konstrukcija: temelji, grede, noseći zidovi10 godina
NovogradnjaSekundarna nekretnina
- Desetogodišnja garancija protiv nedostataka koji utiču na konstruktivnu sigurnost zgrade: temelje, grede i noseće zidove.
- Ne postoji zakonska garancija ove vrste. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je sakrio u trenutku prodaje. Ovo je uski osnov za potraživanje i teško ga je dokazati.
- Trogodišnja garancija za nedostatke na instalacijama ili građevinskim elementima koji narušavaju zahtjeve u pogledu uslovnosti za stanovanje, sigurnosti ili funkcionalnosti.
- Nije primjenjivo. Ono što se nalazi u nekretnini pri završetku kupoprodaje jeste ono što posjedujete, uključujući starost i istrošenost.
- Jednogodišnja garancija za nedostatke u završnoj obradi: farbanje, pločice i stolarija, koju obezbjeđuje izvođač radova.
- Nije primjenjivo iz istog razloga.
- Rok od dvije godine za podnošenje zahtjeva nakon što se pojavi obuhvaćeni nedostatak, računajući od tog trenutka, a ne od završetka kupoprodaje.
- Ekvivalentni zahtjev ovdje odnosi se na skriveni nedostatak za koji je prodavac znao. To je činjenica koju biste morali dokazati, a ne garantni rok koji automatski teče.
Ova praktična posljedica proizlazi direktno iz zakona, a ne iz mišljenja. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta posao koji Vas štiti obavlja se prije potpisivanja, jer nakon toga iza Vas ostaje vrlo malo zaštite. Kod novogradnje garancije postoje bez obzira na sve, ali i dalje zavise od toga da li je nedostatak dokumentovan. Upravo tome služe pregled snagging i pisani spisak.
Ko mi duguje desetogodišnju garanciju za novogradnju?Svi učesnici u procesu izgradnje, obično investitor, izvođač radova i tehnički stručnjaci, prema zakonu solidarno odgovaraju za strukturne nedostatke nastale u periodu od deset godina. Vaš advokat utvrđuje tačno protiv koga treba podnijeti zahtjev za konkretan nedostatak, jer istovremeno može biti odgovorno više strana.
Morate li biti u Španiji radi vlastitog završetka kupoprodaje?
Ne. Ako Vaš advokat ima punomoć koja to obuhvata, može potpisati notarski akt u Vaše ime, a završetak kupoprodaje može se obaviti bez Vašeg prisustva u zemlji. Ovo je jedna od korisnijih mogućnosti koje španska praksa dopušta, a koju kupci koji prvi put kupuju nekretninu najmanje razumiju. Izbor između tri navedene mogućnosti lična je odluka, a ne stručna preporuka.
- Option 1Lično prisustvujteSami vidite nekretninu i prostoriju na dan kada ona neopozivo postaje Vaša.
- Putovanja u Španiju
- Jedanput, tog dana
- Ko potpisuje
- Vi lično
- Obratite pažnju na
- Samo uobičajena putna logistika
- Option 2PreporučenoPunomoćVaš advokat obavlja cijeli postupak u Vaše ime.
- Putovanja u Španiju
- Nula, za ovaj korak
- Ko potpisuje
- Vaš advokat
- Obratite pažnju na
- Punomoć mora izričito navoditi završetak kupoprodaje
- Option 3Hibridno, putem video pozivaPratite postupak na daljinu dok Vaš advokat potpisuje na osnovu iste punomoći.
- Putovanja u Španiju
- Nula, ali pratite
- Ko potpisuje
- Vaš advokat
- Obratite pažnju na
- I dalje je potrebna ista punomoć kao i za potpuno zastupanje
Šta treba potvrditi prije nego što smatrate da je nekretnina predata?
Ovo treba provjeriti, bez obzira na to da li ste lično prisutni ili se oslanjate na izvještaj Vašeg advokata. Ništa od ovoga nije ponuda usluge. To je ono što završetak kupoprodaje prema zakonu treba da obuhvata.| Šta potvrditi | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Prije potpisivanja | ||
| Nekretnina odgovara dogovorenom stanju | Kupujete nekretninu u stanju u kojem je bila kada je cijena dogovorena, a ne u stanju u kojem se slučajno našla nakon što se prethodni stanar iselio. | Ne postoji pisani zapisnik o provjeri prije završetka kupoprodaje ili je umjesto njega dato usmeno uvjeravanje. |
| Postoji datirana lista nedostataka ako nešto nije u redu | To je dokument kojim se dogovorena lista neriješenih stavki pretvara u nešto što kasnije možete dokazati, umjesto u spor bez dokaza. | Ništa nije napisano, a postoji obećanje da će se nešto riješiti "kasnije". |
| Kod novogradnje postoje potvrda o završetku kupoprodaje i licencia de primera ocupación | U nekretnini se zakonski ne može živjeti niti se ona može priključiti na komunalne usluge bez dokumenta licencia de primera ocupación, koji obično stiže tek na samom kraju izgradnje. | Datum useljenja obećan je prije izdavanja bilo kojeg od ta dva dokumenta. |
| Na samom zakazanom terminu | ||
| Svi ključevi i pristupne kartice su evidentirani | U ograđenom kompleksu često se izdaje više kartica i privjesaka za pristup nego što Vam se preda tog dana. | Jedan ključ bez potvrde o tome koliko ih ukupno postoji. |
| Brojila su očitana i zabilježena uz datum | Tu obično nastaje rasprava o tome ko je šta koristio, nakon završetka kupoprodaje. | Tog dana nije izvršeno očitanje, pa je prvi račun nagađanje za obje strane. |
| Preostali iznos plaća se u istom trenutku kada se potpisuje javna isprava | To je mehanizam koji transakciju čini sigurnom: novac i ključevi se predaju istovremeno, a ne unaprijed na povjerenje. | Svaki zahtjev da predate sredstva prije termina, izvan sistema garancije kod novogradnje ili klijentskog računa Vašeg advokata kod nekretnine sa sekundarnog tržišta. |
| U danima nakon toga | ||
| Javna isprava se zaista podnosi na upis | Potpisivanje kod notara nije kraj dokumentacije. Porez se mora platiti, a javna isprava predati zemljišnim knjigama prije nego što nekretnina bude formalno upisana na Vaše ime. | Niko ne može potvrditi, sedmicama kasnije, da se upisana kopija vratila. Ovo je posao Vašeg advokata koji treba da prati postupak, pa vrijedi direktno pitati za to. |
| IBI i naknada zajednici vlasnika raspoređuju se za godinu prodaje | Obje stavke obračunavaju se za određene periode, a ne po danima, pa dio onoga što je već plaćeno za tu godinu pripada kupcu, a dio prodavcu. | Usmeno "sve je riješeno" bez navedenih iznosa. Zatražite od svog advokata da Vam pokaže obračun. |
Mjesto završetka kupoprodaje u procesu kupovine
Cijeli proces kupovine ima petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Završetak kupoprodaje obuhvata posljednja tri, nakon perioda čekanja koji slijedi nakon obavezujućeg ugovora.Koraci 13, 14 i 15 od 15
- Završna provjeraDo završetka kupoprodajeNekretnina se provjerava u odnosu na dogovoreno stanje, a kod novogradnje se evidentiraju nedostaci. Ovo je korak detaljno obrađen u nastavku.
- Notar i ključeviZavršetak kupoprodajeJavna isprava se potpisuje, preostali iznos se plaća i nekretnina postaje Vaša. Ključevi bi trebalo da budu predati na istom terminu, nakon što su pregled i eventualna lista nedostataka već riješeni.
- Nakon kupoprodajeOd prvog danaJavna isprava se i dalje mora oporezovati i upisati, komunalne usluge prenijeti, a godišnje poreske obaveze preuzeti. Ništa od toga se ne završava kada napustite notarovu kancelariju.
Opće informacije, a ne Vaša dokumentacija o završetku kupoprodaje
Ovo su opće informacije o tome kako završetak kupoprodaje funkcioniše prema španskom pravu. Informacije su aktuelne na dan 17. augusta 2026. i zasnovane su na izvornom tekstu, a ne preuzete s bloga. One ne predstavljaju pravni savjet u vezi s Vašom kupovinom. Ovdje opisani garantni rokovi, uloga notara i redoslijed događaja predstavljaju opći pravni okvir. Dokumenti priloženi uz Vašu konkretnu nekretninu i Vaš konkretni ugovor zaista uređuju Vašu transakciju.Ništa od ovoga ne opisuje uslugu i ništa u tome ne obećava da će neko prisustvovati završetku kupoprodaje u Vaše ime. Da li je to organizovano i ko će to učiniti zasebno je pitanje koje je obrađeno u posebnom vodiču.Pravila i uobičajena praksa u vezi sa završetkom kupoprodaje mogu se razlikovati od notara do notara, od investitora do investitora i prema vrsti nekretnine, a sam zakon se povremeno mijenja. Nezavisni advokat potvrđuje šta se odnosi na Vašu kupovinu prije nego što bilo šta potpišete.
Često postavljana pitanja o primopredaji ključeva
- Koliko vremena nakon potpisivanja privatnog ugovora dolazi do završetka kupoprodaje?
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično jedan do tri mjeseca. Kod novogradnje zavisi od faze izgradnje: često oko dva mjeseca ako je zgrada gotovo završena, a do približno tri godine ako se gradnja počinje od temelja. Nijedna cifra nije zakonom utvrđena. Obje proizlaze iz načina na koji se ugovori na ovoj obali obično sastavljaju.
- Može li prodavac odbiti predaju ključeva na zakazanom sastanku?
- Kupoprodajni ugovor trebalo bi da poveže primopredaju ključeva s istim trenutkom kada se obavljaju potpisivanje i plaćanje preostalog iznosa. Ako to nije izričito navedeno, riječ je o nedostatku koji bi Vaš advokat trebalo da otkloni prije nego što potpišete ugovor. Nemojte jednostavno pretpostaviti da će se to ionako dogoditi.
- Da li je lista nedostataka snagging isto što i desetogodišnja garancija?
- Ne. snagging je praktični pregled koji se obavlja u vrijeme završetka kupoprodaje kako bi se uočili nedovršeni ili neispravno izvedeni radovi dok još postoji mogućnost da se zahtijeva njihova popravka. Desetogodišnja garancija je zasebno zakonsko pravo prema zakonu Ley de Ordenación de la Edificación. Ona postoji bez obzira na to šta je uočeno tokom snagging pregleda i odnosi se konkretno na konstrukcijske nedostatke, a ne na estetske.
- Šta se događa ako investitor do obećanog datuma nije dobio dozvolu za prvo useljenje?
- Bez te dozvole nekretnina se ne može zakonito koristiti za stanovanje niti priključiti na komunalne usluge, bez obzira na to šta je u brošuri navedeno o datumu useljenja. Ovo je pitanje ugovora i dozvola, a ne pitanje garancije. Vrijedi provjeriti da dozvola postoji, a ne samo da zgrada izgleda završeno.
- Da li nekretnina sa sekundarnog tržišta ikada uopšte dolazi s nekom garancijom?
- Samo ograničena: zahtjev protiv prodavca zbog skrivenog nedostatka koji je postojao u trenutku prodaje, a za koji je prodavac znao i koji je sakrio. To je stvarno pravo, ali ga je mnogo teže dokazati nego zakonski garantni period. Upravo zato je pregled prije završetka kupoprodaje važniji kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje.
