Često postavljana pitanja o kupovini nekretnine u Španiji
Ovo su odgovori koje dajemo telefonom, istim riječima. Dvadeset četiri pitanja koja strani kupci najčešće postavljaju grupisana su prema onome na čemu radite, a ne abecednim redom. Svaki odgovor završava linkom ka stranici koja tu temu detaljno obrađuje.
- približno iznad kupoprodajne cijene novogradnje
- 13 %
- približno iznad kupoprodajne cijene nekretnine sa sekundarnog tržišta
- 9 %
- otprilike ovoliki dio vrijednosti banka finansira za nerezidenta
- 50 %
- Koliko puta morate doći u Španiju
- 1×
Kako kupovina u Španiji zapravo funkcioniše i koliko traje?
Za završenu nekretninu potrebno je od nekoliko sedmica do nekoliko mjeseci od rezervacije do preuzimanja ključeva, a novogradnja može trajati još dvije godine. Jedno putovanje je dovoljno, a dva su još bolja, jer se gotovo svaki korak može potpisati putem punomoći.Kako funkcioniše cjelokupan postupak kupovine i koliko traje?
Za završenu nekretninu obično trebate očekivati od nekoliko sedmica do nekoliko mjeseci od rezervacije do preuzimanja ključeva. Kod novogradnje to zavisi od faze projekta. Možda kupujete završen stan, ali i projekat koji će biti završen tokom naredne dvije godine. Cjelokupan postupak, od odabira preko pravnih provjera do notara, opisujemo iznad.
Koliko puta moram posjetiti Španiju?
Jednom je dovoljno, a dva puta je još bolje. Cjelokupan postupak može se obaviti na daljinu putem punomoći, ali bismo ipak preferirali da nas posjetite barem jednom.
Mogu li kupiti nekretninu ako ne živim u Španiji?
Da. Kupovina nekretnine i boravak u Španiji dvije su različite stvari. Nekretninu možete posjedovati kao nerezident, a veliki dio postupka može se obaviti putem punomoći.
Da li su mi za kupovinu nekretnine potrebni NIE i račun u španskoj banci?
Potreban Vam je NIE. Račun u španskoj banci veoma je koristan u praksi. NIE je identifikacioni broj stranca koji će Vam biti potreban za kupovinu, poreze i druga pitanja povezana s nekretninom. Ugovaramo njegovo pribavljanje s advokatom na vrijeme, jer je čekanje na njega pred samo potpisivanje nepotreban način da se kupovina zakomplikuje.
Ko treba biti vlasnik nekretnine?
Vi, oboje supružnika ili neko drugi, zavisno od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Struktura vlasništva kasnije može uticati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, zato je bolje da o tome odlučite s advokatom i poreskim savjetnikom prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne u notarskoj kancelariji. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmatrate kupovinu preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.
Koliko će Vas kupovina koštati osim cijene?
Oko 13 % iznad cijene za novogradnju i oko 9 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta, a ako Vam je kao nerezidentu potrebna hipoteka, planirajte pozajmiti oko polovine vrijednosti koju banka utvrdi, a ne 70 ili 80 % koliko možda očekujete.Koliko će me kupovina ukupno koštati osim cijene nekretnine?
Kod novogradnje računajte na približno 13 % povrh kupoprodajne cijene, a kod nekretnine sa sekundarnog tržišta na oko 9 %. Najveća razlika je u porezima: kod novogradnje plaćate 10 % PDV-a i AJD u Andaluziji, dok je kod nekretnine sa sekundarnog tržišta porez na prenos 7 %. Treba dodati i troškove advokata, notara, zemljišnih knjiga te nekoliko manjih stavki. Ukupne troškove kupovine možete izračunati na ovoj stranici na osnovu cijene nekretnine.
Koliko vlastitog novca trebam ako želim hipoteku?
To uglavnom zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta.Kod novogradnje preporučljivo je imati spremno približno 20 do 40 % kupoprodajne cijene za plaćanja koja mogu dospjeti prije završetka projekta. Potreban Vam je i vlastiti novac za poreze i dodatne troškove kupovine, uključujući 10% PDV-a i druge troškove povezane s prenosom.Za nekretninu sa sekundarnog tržišta, kao nerezident, realno očekujte da će banka finansirati približno polovinu vrijednosti koju joj pripiše. Zato morate imati preostali dio kupoprodajne cijene i troškove kupovine iz vlastitih sredstava.Za nekretninu koja košta 500.000 €, Vaša vlastita gotovina zato često nije 100.000 ili 150.000 €, već znatno više. Zato organizujemo finansiranje prije rezervacije, a ne tek kada odlučite o konkretnoj nekretnini.
Mogu li dobiti hipoteku kao građanin EU?
Da, ali kao nerezident nemojte automatski očekivati finansiranje od 70 ili 80 % cijene.Ako prihod ostvarujete u valuti koja nije euro, realno je očekivati finansiranje od oko 50 % vrijednosti koju utvrdi banka. Za neke klijente ponuda može biti bolja, dok za druge može biti lošija, u zavisnosti od njihovih prihoda, obaveza, starosti, valute prihoda i konkretne banke.Također je važno da banka hipotekarni kredit ne obračunava na osnovu kupoprodajne cijene, već na osnovu vlastite procjene. Ako kupujete za 500.000 €, ali banka procijeni nekretninu na 470.000 €, finansiranje se obračunava na osnovu 470.000 €.Zato prije nego što odaberete nekretninu provjeravamo kakvo finansiranje realno možete očekivati i koliko će Vam vlastitih sredstava biti potrebno.
Kako mogu prebaciti novac iz druge valute u eure?
Najveći dio kupovine platit ćete u eurima, pa kod većeg iznosa ima smisla razmotriti ne samo naknadu za transfer, već prvenstveno stvarni kurs. Novac možete prebaciti putem vlastite banke ili specijaliziranog pružaoca usluga mjenjačkih transakcija, a kod većih iznosa vrijedi uporediti ponude. Iznad svega, nemojte ostaviti transfer za posljednji trenutak. Banka može zatražiti da dokažete porijeklo novca ili odgoditi transfer zbog interne provjere. Na osnovu plana plaćanja unaprijed ćemo vam reći kada će vam biti potreban svaki iznos.
Hoću li morati dokazati porijeklo svog novca?
Da. Kod veće transakcije očekujte da će banka i druge strane uključene u transakciju zatražiti dokaz o porijeklu sredstava. Ako novac potiče od prodaje kompanije, dividendi, ulaganja ili druge složenije strukture, pripremite dokumentaciju prije nego što počnete prenositi novac.
Novogradnja košta oko 13 % više od cijene, a nekretnina sa sekundarnog tržišta oko 9 %Isti odgovor kao na prvo pitanje u ovoj grupi, prikazan tako da se dvije opcije mogu uporediti jednu pored druge. Okvirni iznosi iz našeg kalkulatora troškova na početnoj stranici.
Izračunajte ovo na osnovu vlastite cijene, a ne primjera. Kalkulator uzima cijenu nekretnine i prikazuje cjelokupnu kupovinu, stavku po stavku.
| Novogradnja | Sekundarna nekretnina | |
|---|---|---|
| Ukupno povrh cijene | oko 13 % | oko 9 % |
| Glavni porez | 10 % PDV | porez na promet 7 % |
| Andaluzijski porez na pečat | AJD | Ne naplaćuje se |
| Također se plaća | advokat, notar, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki | advokat, notar, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki |
Gdje je Vaš novac zaista izložen riziku i šta ga štiti?
Samo na jednom mjestu: kod rezervacije, koja je jedino plaćanje izvršeno izvan sistema garancija. Sve nakon toga zaštićeno je ili bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime ili odlukom Vašeg advokata o tome kada će novac biti isplaćen.Kako je moj novac zaštićen?
Zavisi od toga kupujete li novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta.Kod novogradnje bankarska garancija je najvažnija zaštita. Uplate koje prije završetka izgradnje šaljete investitoru moraju biti zaštićene u skladu s konkretnim planom plaćanja, a prije slanja novca advokat provjerava račun, dokumentaciju i garanciju koja se primjenjuje na to plaćanje. Za uplate pokrivene bankarskom garancijom dobijate potvrdu koja se odnosi na konkretan iznos i kupca.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta postupak je drugačije uređen. Advokat prati ugovore, rokove i način prenosa kako bi prodavac dobio novac tek kada zaista dospije za isplatu u okviru transakcije.Dakle, nije važno samo gdje šaljete novac. Prije svake značajne uplate advokat provjerava zašto je šaljete, kome je šaljete i pod kojim uslovima.
Da li se rezervaciona naknada vraća ako advokat pronađe problem?
To zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do prodavca. Rezervaciona naknada jedino je plaćanje izvan sistema garancija, zato treba biti mala, a ugovor mora jasno navesti uslove njenog povrata. Zato ga advokat čita prije slanja novca, a ne naknadno.
Šta će advokat provjeriti prije nego što bilo šta potpišem?
Ko je stvarni vlasnik nekretnine, da li postoje hipoteke, izvršni postupci ili druge obaveze, da li su podaci u zemljišnim knjigama tačni, da li postoje dugovanja prema zajednici vlasnika i da li pravni status odgovara onome što kupujete. Za konkretnu nekretninu provjere se proširuju u skladu s njenom vrstom i istorijom.
Treba li mi vlastiti advokat?
Da. Nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Advokat provjerava vlasništvo, dugovanja, terete, dozvole, ugovore i pravni status nekretnine prije nego što se obavežete na kupovinu. Mi ne zapošljavamo advokate i ne primamo provizije od njih za preporuke. Ponudit ćemo Vam nekoliko opcija, a Vi možete sami izabrati.
Šta ako investitor ne završi projekat?
Svaka uplata izvršena prije završetka zgrade mora, prema zakonu, biti pokrivena bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime. Vaš advokat će provjeriti tačan tekst garancije za Vašu jedinicu prije slanja bilo kakve uplate i objasniti Vam šta ona tačno pokriva.
Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?
Neka dugovanja i obaveze povezane s nekretninom mogu uticati na novog vlasnika, pa prije kupovine ne provjeravamo samo prodavca, već i samu nekretninu. Između ostalog, advokat provjerava njen status kod zajednice vlasnika i pribavlja relevantne potvrde prije potpisivanja.
Četiri pretpostavke koje kupce koštaju novcaNa svako od ovih pitanja u potpunosti je odgovoreno u gornjim pitanjima. Zajedno, ona predstavljaju četiri stvari koje strani kupci najčešće pogrešno shvate prije nego što iko pročita ugovor.
Šta kupci pretpostavljajuŠta je zapravo tačno
- Svaka uplata je zaštićena
- Rezervacija je jedina uplata izvršena izvan sistema garancija. Zato mora biti mala i zato se ugovor kojim su utvrđeni uslovi njenog povrata mora pročitati prije uplate novca, a ne poslije.
- Investitor preuzima rizik nedovršene novogradnje
- Samo ako je dokumentacija ispravna. Svaka uplata prije završetka gradnje mora biti pokrivena bankarskom garancijom izdatom na vaše ime, a vaš advokat provjerava tačnu formulaciju za vašu jedinicu prije nego što išta bude poslano.
- Hipoteka pokriva 70 do 80 posto
- Ne za nerezidenta koji prima platu u valuti različitoj od eura. Planirajte oko polovine vrijednosti koju sama banka utvrdi i imajte na umu da banka pozajmljuje na osnovu vlastite procjene vrijednosti, a ne na osnovu cijene koju ste ugovorili.
- Bez prihoda od najma nema španskog poreza
- Ipak postoji obaveza podnošenja prijave. Modelo 210, porez na fiktivni prihod nerezidenata, primjenjuje se na praznu nekretninu, a većina vlasnika za to sazna kasno.
Možete li izdavati nekretninu turistima?
Ne automatski. To zavisi od konkretne nekretnine, mjesta i vlastitih pravila zajednice, zbog čega se to provjerava prije rezervacije, a ne naknadno.Mogu li nekretninu kratkoročno izdavati turistima?
Ne automatski. To zavisi od konkretne nekretnine, opštine, pravila zajednice vlasnika i važećih pravila za turistički smještaj. Zato provjeravamo da li je kratkoročno izdavanje moguće prije rezervacije, ako je izdavanje jedan od razloga zbog kojih kupujete nekretninu.
Koliko Vas godišnje košta vlasništvo?
IBI, naknada zajednici vlasnika, odvoz otpada, osiguranje, komunalne usluge i španska poreska prijava, čak i u godini u kojoj nekretninu uopšte ne izdajete. Naknada zajednici vlasnika obično je stavka koja objašnjava zašto dvije slične nekretnine imaju različite troškove vlasništva.Koliko plaćam godišnje?
IBI, naknade zajednici vlasnika, odvoz otpada, osiguranje, električna energija i voda, a za nerezidente i poreske obaveze u Španiji. Najveću razliku između dvije nekretnine slične cijene često čine naknade zajednici vlasnika, pa za konkretnu nekretninu prikazujemo stvarne godišnje troškove umjesto jedinstvenog iznosa.
Plaćam li porez u Španiji čak i ako nekretninu ne izdajem?
Da. Modelo 210, porez na pripisani prihod za nerezidente. Na vašem jeziku on objašnjava gotovo ništa, a većina vlasnika to sazna prekasno.
Šta ako za dvije ili tri godine budem morao prodati nekretninu?
Možete je prodati u bilo kojem trenutku. Pitanje je po kojoj cijeni i koliko brzo. Najlakše se ponovo prodaju nekretnine s nečim što će budući kupci takođe željeti: dobrom mikrolokacijom, pogledom, odgovarajućom orijentacijom, mogućnošću kretanja pješice ili kvalitetnom gradnjom. Zato pri kupovini ne razmatramo samo da li se Vama nekretnina danas dopada, već i kome ćete je jednog dana prodati. Ako prodajete kao nerezident, očekujte i troškove i poreze povezane s prodajom.
Hoće li nekretnina ostati u porodici?
Da, a to se može pripremiti unaprijed. Primjenjuje se španski porez na nasljedstvo, ali Andaluzija nudi velikodušna umanjenja za bliske članove porodice. U oporuci također možete izabrati da se nasljeđivanje uređuje prema zakonu vaše matične zemlje, a kratka španska oporuka može vašoj porodici uštedjeti mjesece administrativnih postupaka.
Da li je kupovina bolja od najma i da li je ovo prava obala za Vaš budžet?
Ako dolazite jednom godišnje na dvije sedmice, iznajmljivanje je jednostavnije. Ako dolazite nekoliko puta godišnje, vlasništvo počinje imati drugačiji smisao, a za nekretninu čija je cijena približno ispod 250.000 € reći ćemo vam da je Costa Blanca vjerovatno bolji odgovor.Hoće li me kupovina nekretnine učiniti poreskim rezidentom Španije?
Ne. Samo vlasništvo nad nekretninom ne čini Vas poreskim rezidentom Španije. Poresko rezidentstvo procjenjuje se na osnovu Vaše stvarne situacije, uključujući vrijeme koje provodite u Španiji i mjesto u kojem je središte Vaših ekonomskih i ličnih interesa. Ako želite veći dio godine provoditi ovdje ili se trajno preseliti, razgovarajte o svom poreskom rezidentstvu sa savjetnikom prije preseljenja. To može uticati na način na koji Španija procjenjuje Vaš prihod i imovinu izvan Španije.
Da li je bolje kupiti ili iznajmiti?
Ako dolazite jednom godišnje na dvije sedmice, a nekretnina bi ostatak godine bila prazna, najam može biti jednostavniji.Ali kada dolazite ovdje nekoliko puta godišnje ili provodite duži dio godine na Costa del Sol, vlasništvo nad nekretninom počinje imati mnogo više smisla. Ne morate svaki put tražiti slobodan smještaj, baviti se sezonskim cijenama ili prelaziti iz jednog stana u drugi. Jednostavno stižete s malim koferom, a sve ostalo Vas već čeka kod kuće.To je još značajnije ako putujete sa psom ili djecom, ili ako želite dolaziti na nekoliko sedmica ili mjeseci. Dobar dugoročni najam nije uvijek lako pronaći, a u visokoj sezoni može biti veoma skup.Ako nekretninu legalno izdajete kada je ne koristite, prihod od najma može pokriti značajan dio godišnjih troškova vlasništva. Uz pažljivo odabranu nekretninu ne plaćate samo mjesto za odmor, već posjedujete drugi dom koji dio godine može ostvarivati prihod.Zato se s klijentima koji žele redovno dolaziti ovdje obično više fokusiramo na to kada će kupovina početi imati smisla nego na pitanje da li uopšte ima smisla.
Costa del Sol ili Costa Blanca?
To uglavnom zavisi od Vašeg budžeta i od onoga što očekujete od Španije.Costa Blanca je uglavnom jeftinija i za isti budžet tamo možete kupiti znatno više. Costa del Sol je skuplja, ali nudi kvalitetniji život tokom cijele godine, međunarodnu infrastrukturu, aerodrom u Malagi, golf, škole, zdravstvenu zaštitu i veliku međunarodnu zajednicu.Ako za samu nekretninu imate manje od približno 250.000 €, otvoreno bismo vam rekli da se vjerovatno ne bismo usmjerili na Costa del Sol. Izbor po toj cijeni veoma je ograničen, a isti budžet može imati znatno više smisla na Costa Blanca.Od približno 300.000 € počinju se pojavljivati stvarne opcije na Costa del Sol, ali to i dalje zavisi od lokacije, udaljenosti od mora, stanja nekretnine i zahtjeva u pogledu pogleda ili iznajmljivanja.
Koliko zarađujemo?
Proviziju plaća investitor ili prodavac i ona je već uključena u njihov cjenovnik, tako da nam kupac ne plaća ništa dodatno. Ne zapošljavamo advokate koje preporučujemo i od njih takođe ne uzimamo proviziju.Duži odgovor nalazi se na jednoj stranici, umjesto u padajućem meniju, jer su ovo pitanja koja odlučuju da li ćete vjerovati bilo čemu drugom na ovoj stranici i zaslužuju više od četiri rečenice.
Dvadeset minuta telefonskog razgovora daje odgovore koje opšti FAQ ne može
Gotovo svako pitanje na ovoj stranici ima drugačiji odgovor za konkretnu nekretninu u konkretnom gradu, a upravo je taj odgovor onaj koji Vam je potreban. Ovo su iste riječi koje koristimo tokom razgovora, a tokom razgovora ih primjenjujemo na Vašu nekretninu.Dvadeset minuta, bez obaveza, a možete nam pokazati i nekretninu koju ste pronašli drugdje. Ako već imate oglas pred sobom, pošaljite nam ga i dobit ćete odgovor o toj nekretnini, a ne o nekretninama uopšteno.