Koristimo kolačiće kako bismo poboljšali Vaše iskustvo, analizirali korištenje stranice i pružili personalizovani sadržaj.
Vodič
Kako okupas djeluju u Španiji
Iseljenje je danas znatno brže nego prije nekoliko godina. U stambenim kompleksima u kojima ljudi uobičajeno žive to je takođe veoma rijetka situacija.
Bespravni useljenici preuzeće Vaš stan dok ste Vi kod kuće i godinama ih nećete moći iseliti.
Kako zaista stoje stvari
Iseljenje je danas znatno brže nego prije nekoliko godina. U stambenim kompleksima u kojima ljudi uobičajeno žive to je takođe veoma rijetka situacija.
Šta to mijenja
Najčešće se odnosi na napuštene kuće ili vile koje mjesecima stoje bez nadzora. Stan u stambenom kompleksu potpuno je drugačija situacija.
Šta mi preduzimamo
Preporučujemo odgovarajuću zaštitu, prije kupovine provjeravamo stanje nekretnine, a ako niste u Španiji, pomažemo organizovati redovne kontrole.
2025 · prijavljeni slučajevi / broj stambenih jedinica
Málaga0,0349 %1 slučaj na 2.864 stanova
Spain0,0559 %1 slučaj na 1.790 stanova
Barcelona0,1695 %1 slučaj na 590 stanova
Czech Republic0,0444 %1 slučaj na 2.252 stanova
Razlike unutar Španije su ogromne. Zato u nastavku objavljujemo potpune podatke za svaku pokrajinu, a ne samo podatak za Malagu.
Prikaži sve podatke za Španiju 2025↓
Sve španske pokrajine · 2025
Prijavljeni slučajevi allanamiento i usurpación po pokrajinama za 2025. godinu, u odnosu na broj stambenih jedinica
Pokrajina
Prijavljeni slučajevi
Stambene jedinice
Slučajevi / godina
1 slučaj na
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Španija ukupno
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Czech Republicza poređenje
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Malaga, dakle, nije među pokrajinama koje povećavaju španski prosjek. U 2025. godini bila je ispod španskog prosjeka i ispod podatka izračunatog na isti način za Češku Republiku. Istovremeno, ne želimo iz jedne godine izvući univerzalan zaključak: 2024. godine Malaga i Češka Republika bile su praktično na istom nivou.
Kada se 2024. i 2025. godina posmatraju zajedno, Malaga u prosjeku iznosi približno 0.040 % godišnje, a Češka Republika 0.045 %. Zato je preciznije reći da se Malaga nalazi približno u istom rasponu kao Češka Republika i znatno ispod najteže pogođenih dijelova Španije.
Odakle potiče španski prosjek
Katalonija39.8 % svih evidentiranih slučajeva14.7 % španskih stambenih jedinica
Andaluzija12.8 % svih evidentiranih slučajeva17.6 % španskih stambenih jedinica
Španski prosjek stoga nije dobar opis nijedne pojedinačne regije. U 2025. godini Katalonija je činila gotovo 40 % svih evidentiranih slučajeva, iako u njoj ima nešto manje od 15 % španskih stambenih jedinica. Andaluzija je, nasuprot tome, činila 12.8 % slučajeva, uz 17.6 % svih stambenih jedinica.
Broj slučajeva preuzet je iz policijske statistike za 2025. godinu. Riječ je o evidentiranim krivičnim djelima, a ne o broju nekretnina koje su trenutno zauzete niti o broju pravosnažnih presuda. Broj stambenih jedinica preuzet je iz popisa iz 2021. godine, posljednjeg potpunog i uporedivog popisa.
Španski podaci obuhvataju kategorije allanamiento de morada i usurpación de inmuebles. Češki podaci obuhvataju povredu doma (§ 178, statistička stavka 39) i nezakonito zadiranje u prava na kuću, stan ili nestambeni prostor (§ 208, stavka 115). Parovi odgovaraju jedan drugom: ulazak u nastanjenu stambenu jedinicu s jedne strane i zauzimanje nekretnine s druge.
Dva sistema su slična, ali nisu identična. Razlikuju se po zakonima i načinu evidentiranja krivičnih djela, a španska kategorija obuhvata i neke slučajeve koji se odnose na poslovne prostore. Zato ove podatke treba posmatrati kao poređenje reda veličine, a ne kao potpuno uporedivu mjeru.
Ovo je podatak za jednu godinu. U 2024. godini pokrajina Malaga iznosila je približno 0.045 %, a i Češka Republika približno 0.045 %, dakle praktično isto. Razlika u 2025. godini uglavnom je nastala zato što je broj slučajeva u Malagi opao u odnosu na prethodnu godinu.
Zvanična statistika ne objavljuje se na nivou Marbelle, Esteponе ili pojedinačnih gradova na Costa del Sol. Najdetaljniji dostupni nivo jeste pokrajina Malaga.
Za 30 sekundi
Bespravno useljenje u Španiji obuhvata dva različita krivična djela, a ne jedno. Prazna nekretnina potpada pod sporiji prekršaj za koji se izriče samo novčana kazna, dok namješten i priključen dom potpada pod ozbiljnije djelo, kod kojeg policija može odmah postupati. U 2025. godini broj prijavljenih slučajeva u provinciji Malaga bio je manji od stope u Vašoj matičnoj zemlji.
Jedno krivično djelo ili dva različita?
Špansko pravo potpuno različito tretira praznu i nastanjenu nekretninu, a gotovo sve u vezi s tim koliko je bespravno useljenje zaista zastrašujuće zavisi od toga u koju kategoriju nekretnina spada. Mirno zauzimanje nekretnine u kojoj niko ne živi predstavlja usurpacion prema članu 245.2 Codigo Penal. Riječ je o lakšem krivičnom djelu kažnjivom novčanom kaznom, a ne zatvorom, i policija ne može samostalno ukloniti useljenike. To je situacija iza gotovo svake duge i bolne priče objavljene u medijima: prazan naslijeđeni stan, neprodati stan investitora ili vraćena bankarska nekretnina koja mjesecima stoji bez nadzora.Ulazak u nečiji stvarni dom ili ostanak u njemu bez dozvole predstavlja drugo krivično djelo, allanamiento de morada, prema članu 202. Za njega je predviđena kazna zatvora od 6 mjeseci do 2 godine, a i veća ako je bilo nasilja ili zastrašivanja. Policija može odmah postupiti kada zatekne djelo u toku. Tribunal Supremo je 2020. godine precizno utvrdio šta se za ovu svrhu smatra domom: namještaj u unutrašnjosti, uz priključene vodu, struju i gas. Učestalost vlasnikovih posjeta nije važna. Apartman za odmor koji se koristi dva puta godišnje, potpuno je namješten i ima priključene komunalije, pravno je dom, a ne prazna ljuštura.
Usurpacion (prazna nekretnina)
Kako izgleda
Prazna, nenamještena nekretnina koju mjesecima niko nije posjetio.
Zakon
Codigo Penal, član 245.2: novčana kazna, ne zatvor.
Može li ih policija odmah ukloniti?
Ne. Za ovaj postupak potreban je sudski nalog i on je spor.
Provala u dom
Kako izgleda
Namještena nekretnina s priključenim vodom, strujom i plinom, koju se povremeno posjećuje ili u kojoj se živi.
Zakon
Krivični zakonik, član 202: od 6 mjeseci do 2 godine zatvora.
Može li ih policija odmah ukloniti?
Da, ako je situacija zatečena na djelu. To je brži postupak.
Upravljani apartman za odmor spada u drugu kategoriju, a ne u prvu.
Da li namještaj sam po sebi odlučuje o tome ili neko mora stalno živjeti u objektu?Namještaj i priključene komunalne usluge odlučuju o tome, a stalno stanovanje nije potrebno. Presuda Vrhovnog suda iz 2020. godine izričita je: stambeni prostor je svako mjesto u kojem se živi, čak i povremeno, a ne samo primarno prebivalište. Drugi dom koji se koristi nekoliko sedmica godišnje, pravilno namješten i priključen na komunalne usluge, prema španskom pravu predstavlja dom.
Šta odlučuje o tome hoće li policija odmah postupiti, umjesto da predmet uputi sudu?
To što je nešto pravno "dom" samo po sebi nije dovoljno za hitno udaljavanje koje provodi policija. Primjenjuje se i drugi test, koji se naziva flagrancija: situacija mora biti zatečena dok traje ili neposredno nakon što se dogodila, uz direktne dokaze, kao što su obijena vrata, aktiviran alarm, komšija koji je to vidio ili videosnimak. Ako vlasnik sazna za događaj tek nakon nekoliko dana ili sedmica, neposrednost više ne postoji i predmet ide sudiji kao i svaki drugi. Isto važi ako osobe koje su se uselile predoče bilo kakvu dokumentaciju koja ukazuje na to da već žive tamo, čak i falsifikovani ugovor o najmu: policija prestaje odlučivati na licu mjesta i predmet predaje sudu.Za sve ovo ne postoji zakonski utvrđen rok. Nekoliko španskih kompanija za alarme i firmi za iseljenje neovlaštenih korisnika oglašava "pravilo od 48 sati". Ono ne postoji ni u jednom zakonu ili službenom uputstvu, a nezavisna provjera činjenica to je direktno potvrdila s krivičnim sudijom i pravnim akademikom. Ishod zapravo odlučuje brzina kojom neko primijeti događaj i prijavi ga, a ne rok propisan zakonom.
Ono što se obično tvrdiŠta zakon zaista kaže
Policija mora iseliti uzurpatore u roku od 48 sati
Takvo pravilo ne postoji nigdje u španskom pravu. Hitno udaljavanje zavisi od flagrancije, odnosno od toga da je situacija zatečena dok traje, a za to nije propisan fiksni rok.
Namještena kuća za odmor ne može biti uzurpirana jer će vlasnik dobiti spor na sudu
Vjerovatno je da će vlasnik dobiti spor na sudu, ali to i dalje traje određeno vrijeme kada predmet stigne do sudije. Pravo pitanje jeste da li je događaj otkriven dovoljno rano da bi se sudski postupak u potpunosti izbjegao.
Ako osobe koje su se uselile pokažu bilo kakav dokument, policija im mora vjerovati
Policija ne odlučuje o tome ko govori istinu. Bilo kakva dokumentacija, stvarna ili falsifikovana, dovoljna je da se predmet uputi sudiji umjesto da se riješi na licu mjesta. Upravo zato je brzina otkrivanja važnija od same dokumentacije.
1
Da li je nekretnina namještena i priključena na komunalne usluge?
Who decidesOdlučeno presudom Vrhovnog suda STS 587/2020
What it grantsNekretnina je pravno dom; može se primijeniti brži postupak
If noPrazna nekretnina bez priključenih komunalnih usluga podliježe sporijem postupku zbog uzurpacije, bez obzira na adresu.
2
Da li je ulazak zatečen na djelu, uz direktne dokaze?
Who decidesPolicija je procijenila na licu mjesta, Uputstvo 6/2020
What it grantsPolicija može odmah udaljiti osobe koje su se uselile
If noNe postoji fiksni rok; predmet ide sudiji umjesto da se riješi na licu mjesta.
3
Od 3. aprila 2025: da li predmet uopće dolazi pred krivični sud?
Who decidesOrganski zakon 1/2025
What it grantsProvala u dom i nasilna uzurpacija sada podliježu ubrzanom suđenju
If noMirna uzurpacija prazne nekretnine i dalje se vodi prema redovnom, sporijem postupku, što potvrđuje i vlastita okružnica Državnog tužilaštva iz juna 2025.
Jedno NE na bilo kojoj kapiji odlučuje između telefonskog poziva i sudskog postupka, a ne predstavlja razlog za najgore pretpostavke.
Da li je reforma zakona iz 2025. ubrzala iseljenje u svakoj vrsti predmeta?Ne, i važno je biti precizan. Reforma je teška krivična djela, odnosno provalu u nastanjeni dom i nasilnu okupaciju, uvrstila u sistem ubrzanog suđenja. Vlastita okružnica Državnog tužilaštva nekoliko mjeseci kasnije potvrdila je da je mirna okupacija prazne nekretnine, najčešća prijavljena vrsta, namjerno ostavljena u redovnom, sporijem postupku. Reforma je pomogla kategoriji kojoj pripada apartman za odmor, ali nije ubrzala kategoriju na koju se odnosi većina medijskog izvještavanja.
Ako se to dogodi, šta vlasnik ne bi trebao raditi sam?
Samostalna promjena brava, čak i na vlastitoj nekretnini, može se krivično goniti kao prinuda prema članu 172. Krivičnog zakonika. Za to je predviđena kazna od 6 mjeseci do 3 godine zatvora ili novčana kazna, ako neko već boravi u nekretnini. U posebnoj presudi iz 2026. godine utvrđeno je da uskraćivanje komunalnih usluga osobi koja nema nikakvo pravno potraživanje prema nekretnini uglavnom ne predstavlja isto krivično djelo. Riječ je o novom i uskom pravnom zaključku. On ne obuhvata promjenu brave i ne primjenjuje se na najmoprimca koji jednostavno prestane plaćati najamninu. Svako ko se nađe u ovoj situaciji trebao bi angažovati španskog advokata prije bilo kakvog fizičkog postupanja, a ne nakon toga.Najkorisniji dokaz koji vlasnik može predočiti jeste dokaz s datumom da je nekretnina bila u upotrebi neposredno prije provale. To je važno i za policiju na licu mjesta i za svaki kasniji sudski postupak: evidencija čišćenja, odjava gosta, zapis alarma, komšija ili upravnik zgrade koji je nešto primijetio. Nekretnina koju niko mjesecima ne posjećuje ne pruža nijedan od tih dokaza. To je pravi razlog zbog kojeg se spori predmeti okupljaju upravo oko takvih nekretnina.Zakupac koji prestane plaćati kiriju i odbije napustiti nekretninu, odnosno "inquiokupa", potpuno je drugačija, građanskopravna situacija, a ne krivično djelo. Ona se ne pojavljuje u policijskoj statistici nijedne od ove dvije zemlje. To je stvaran rizik za svakoga ko iznajmljuje nekretninu, ali nije tema ove stranice. Kupovina nekretnine u kojoj već živi zakupac detaljno je obrađena u posebnom vodiču.
Da li je zakupac koji ne plaća kiriju isti problem kao i bespravni useljenik?Ne. Stanar koji prestane plaćati najamninu ima zakonsko pravo da bude tamo sve dok ga građanski postupak iseljenja ne ukloni. Taj postupak se u potpunosti razlikuje od oba krivična djela opisana iznad. To je stvarni rizik za koji vrijedi planirati ako namjeravate iznajmljivati nekretninu. Ali to nije bespravno useljenje i ne pojavljuje se u statistici krivičnih djela nijedne od te dvije zemlje.
Šta to zapravo sprečava i šta pokriva osiguranje?
Brzina otkrivanja odlučuje gotovo sve što je prethodno navedeno, više nego sam zakon. U stanu u održavanom kompleksu problem se uočava u roku od nekoliko sati: čistač ili upravnik dolaze i odlaze, komšije su prisutne tokom cijele godine, a zakupci se mijenjaju svakih nekoliko dana. Nenamještena nekretnina koju niko ne posjećuje mjesecima može ostati neprimijećena mnogo duže. Može ostati neprimijećena dovoljno dugo da na raspolaganju bude samo spori postupak, koji se na kraju rješava isključivo novčanom kaznom.Standardna španska polisa osiguranja domaćinstva obično uključuje pokriće pravne zaštite, uz uobičajeno pokriće zgrade i imovine u njoj. Plaća advokatske troškove upravo za postupak opisan na ovoj stranici. Ona nije garancija da neće doći do useljenja i sama po sebi nikoga ne udaljava iz nekretnine. Plaća pravni postupak kada vam postane potreban. Osiguranje za stan na Costa del Sol obično košta nekoliko stotina eura godišnje i ugovara se približno u vrijeme primopredaje ključeva. Predstavljamo vam specijalizovanog pružaoca usluga, umjesto da sami prodajemo polisu.
Da li kupovina u održavanom kompleksu zaista uklanja rizik ili ga samo čini manje vjerovatnim?Čini ga mnogo manje vjerovatnim, ali ne i nemogućim. Ništa ne uklanja rizik u potpunosti. Ono što održavani i naseljeni kompleks mijenja jeste brzina otkrivanja: stranac u zgradi sa portirom, komšijama i redovnom smjenom stanara brzo će biti primijećen. To je jedini faktor koji dosljedno odlučuje hoće li slučaj ostati na telefonskom pozivu ili prerasti u višemjesečni sudski postupak.
Bez uvijanja
Koliko bi kupac na Costa del Sol zaista trebao biti zabrinut?
U 2025. godini u provinciji Malaga zabilježena su krivična djela protivpravnog zauzimanja i provale u dom koja su se odnosila na približno 0.035 posto stambenog fonda, odnosno oko 1 nekretninu na 2.864. To je bilo manje od odgovarajućeg podatka za Češku Republiku, koji je za istu godinu iznosio 0.044 posto. Kada se zajedno posmatraju 2024. i 2025. godina, dvije zemlje su blizu jedna drugoj, pri čemu je Malaga u prosjeku nešto niža. To nije važilo za 2024. godinu posmatranu zasebno, kada su podaci bili približno izjednačeni, pa je pošteno reći da je riječ o zaključku vezanom za određeni period, a ne o trajnom prirodnom zakonu. Podaci takođe objedinjuju nekoliko vrsta krivičnih djela i broje prijave, a ne presude. Posmatrajte ih kao gornju granicu, a ne kao preciznu mjeru.Stvarni praktični odgovor jednostavniji je od statistike: namješteni stan koji se povremeno koristi u održavanom kompleksu pravno je teže ciljana kategorija prema španskom zakonu. To je ujedno kategorija koja se najbrže uočava ako nešto pođe po zlu. Spori i zastrašujući slučajevi o kojima izvještavaju mediji gotovo uvijek pripadaju drugoj kategoriji: prazne nekretnine bez priključenih komunalnih usluga koje niko ne posjećuje, koncentrisane u Barceloni i njenoj okolini, a ne na Costa del Sol. Ovo su opšte informacije o tome kako španski zakon i reforma iz 2025. godine zaista funkcionišu, a ne pravni savjet u vezi s konkretnom nekretninom. Posebno je korisno da advokat potvrdi nedavnu odluku o komunalnim uslugama prije nego što se iko na nju osloni.Arevont provjerava vrstu kompleksa, njegovu sigurnost i koliko će nekretnina realno biti prazna prije nego što je preporuči, bez ikakvih troškova za kupca. Takođe pomažemo u organizaciji predstavljanja specijalizovanog osiguravača i rasporeda lokalnih kontrola kada vlasnik ne živi u nekretnini.
Često postavljana pitanja o bespravnim useljenicima
Ako svoj stan posjećujem samo dva puta godišnje, da li ga to prema španskom zakonu čini lakšom metom?
Ne. Presuda Tribunal Supremo iz 2020. godine to je neposredno razjasnila: ono što nekretninu čini zaštićenom "moradom" jesu namještaj i priključena voda, struja i plin, a ne učestalost fizičkog prisustva vlasnika. Apartman za odmor koji se posjećuje dva puta godišnje, a namješten je i priključen na mreže, pripada istoj pravnoj kategoriji kao dom u kojem se stalno živi.
Kako se statistika za Malagu zapravo izračunava i mogu li je sam provjeriti?
Ministerio del Interior objavljuje prijavljene slučajeve po provincijama na javnom portalu o kriminalitetu, a INE objavljuje broj stambenih jedinica iz nacionalnog popisa. Dijeljenjem jednog podatka drugim dobija se stopa navedena ovdje. Ona obuhvata prijave policiji, a ne osuđujuće presude, i objedinjuje nekoliko povezanih krivičnih djela, pa ju je najbolje tumačiti kao gornju granicu, a ne kao tačnu vrijednost. Obje izvorne tabele povezane su na ovoj stranici.
Šta je najkorisnije što mogu učiniti prije nego što postanem vlasnik nekretnine, umjesto nakon toga?
Odaberite održavani i naseljeni kompleks umjesto izolovanog ili sezonskog, a organizujte raspored lokalnih kontrola ako nećete živjeti u nekretnini. Brzina otkrivanja je ono što zaista odlučuje ishod, više nego bilo koji pojedinačni sigurnosni proizvod. Ona odlučuje hoće li slučaj ostati na telefonskom pozivu istog dana ili prerasti u spor sudski postupak.
Da li je alarm sam po sebi dovoljan?
Alarm pomaže da brzo saznate šta se dešava, ali sam po sebi ne dovodi nikoga na lice mjesta. Potrebna je osoba iz lokalne zajednice koja može brzo reagovati i prikupiti dokaze, a upravo to pruža održavani kompleks ili lokalna usluga kontrole, što sam alarm ne može.
Ostale tri brige
Kratkoročni najam
Kupite nekretninu kako biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek onda saznate da to nije dozvoljeno.