Da li se pravna provjera obavlja prije ili nakon rezervacije?

Nakon rezervacije. Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta, kako bi advokat mogao obaviti detaljnu provjeru, a da je u međuvremenu ne kupi neko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslijepo, a upravo Vas rezervacioni ugovor štiti: mora navesti šta se dešava s kaparom ako provjera otkrije ozbiljan problem.

Koliko traje pravna provjera?

Obično 2 do 4 sedmice od rezervacije. Ono što je produžava gotovo nikada nije pravni posao, već dokumenti koji nisu pristigli od prodavca, investitora ili upravnika zajednice, a njihovo pribavljanje je naš dio posla, a ne advokatov.

Da li se rezervaciona kapara vraća ako advokat pronađe problem?

To zavisi od formulacije rezervacionog ugovora i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, zato bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno navesti uslove za njen povrat. Zbog toga ga advokat čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.

Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?

Neki dugovi i obaveze povezani s nekretninom mogu preći na novog vlasnika, zbog čega se provjera odnosi na nekretninu, a ne samo na prodavca. U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene naknade zajednice, porezi ili kazne mogu preći na Vas. Advokat provjerava stanje kod zajednice i prije potpisivanja traži odgovarajuće potvrde.

Da li mi je potreban vlastiti advokat ili je dovoljan Vaš?

Potreban Vam je nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Uobičajeno preporučujemo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku kancelariju na području Costa del Sol, a za to ne primamo nikakvu proviziju. Umjesto toga slobodno možete angažovati vlastitog španskog advokata, a advokat će u svakom slučaju zastupati Vas.

Na čije ime treba glasiti nekretnina?

Na Vaše ime, na ime oba supružnika ili drugačije, u zavisnosti od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Način na koji je nekretnina upisana kasnije može uticati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, zato je bolje da to odlučite s advokatom i poreskim savjetnikom prije kupoprodajnog ugovora, a ne kod notara. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmišljate o kupovini preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.

Moram li dolaziti u Španiju zbog pravnih pitanja?

Ne za samu provjeru. Uz punomoć advokat može voditi većinu postupka, uključujući potpisivanje kod notara. Ipak bismo više voljeli da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovdje nego iz svoje matične zemlje, gdje to obično podrazumijeva dodatne formalnosti, apostil i prevod.

Koliko košta pravna provjera i ko je plaća?

Vi je plaćate direktno advokatskoj kancelariji, a ne preko nas. Kancelarija koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cijene, uključujući PDV, a to obuhvata cijeli posao, ne samo provjeru. Mi ne primamo nikakav dio tog iznosa.

Services

Koordinacija pravne provjere nekretnine u Španiji

Ne bavimo se pravnim poslovima i to namjerno jasno navodimo: pravnu provjeru nekretnine u Španiji obavlja nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne nas niti prodavca. Naša uloga je koordinacija svega što je s tim povezano, kako bi se rezervacioni ugovor pročitao prije nego što uplatite novac, dokumenti zaista stigli do advokata, rokovi bili ispoštovani i kako biste u svakom trenutku znali šta je još otvoreno. Sama provjera obično traje 2 do 4 sedmice od rezervacije, a dok se ne završi, nećemo Vam preporučiti da išta potpisujete.

Ko obavlja provjeru i za koga svako od njih radi

Tri strane učestvuju u pravnom dijelu kupovine u Španiji, a prvo je korisno utvrditi za koga svaka od njih radi. Jedna zastupa Vas. Jedna ne zastupa nikoga. Jedna smo mi, a mi nismo advokatska kancelarija.Stručnjaci se bave svojom ekspertizom. Mi se staramo da sve bude povezano: da se sljedeći korak preduzme u pravo vrijeme i pravim redoslijedom, te da ništa ne čeka dokument koji niko nije zatražio.Za pravnu provjeru standardno preporučujemo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku advokatsku kancelariju koja posluje na Costa del Sol (kancelarija društva Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Advokat zastupa Vas, a ne Arevont niti prodavca, i sarađujete s lokalnim advokatom koji poznaje lokalne organe i zemljišne knjige. Naravno, u svakom trenutku možete izabrati vlastitog advokata. Od kancelarije ne primamo nikakvu proviziju niti drugu naknadu za tu preporuku.

Šta treba uraditi	Ko to obavlja	Šta to znači za Vas
Prije rezervacije
Upoznavanje s advokatom	Arevont	Standardno preporučujemo Malaga Solicitors i za to ne primamo naknadu za preporuku. Ako biste radije koristili svog španskog advokata, slobodno to učinite i ništa drugo na ovoj stranici se neće promijeniti.
Čitanje rezervacionog ugovora	Vaš advokat	Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, pa ugovor mora jasno navesti šta se dešava s kaparom ako provjera otkrije problem. Advokat ga pročita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Provjera investitora kao kompanije	Arevont	Da li je riječ o etabliranom investitoru s kojim smo već radili ili o novom investitoru bez prethodnog iskustva, kao i o svakom stvarnom iskustvu koje smo mi ili naši kupci imali, dobrom ili lošem. Tamo gdje iskustva nemamo, to kažemo umjesto da se pretvaramo da je drugačije.
Tokom pravne provjere
Sama pravna provjera	Vaš advokat	Vlasništvo, tereti i dugovanja, zakonitost objekta i dozvole, pravila zajednice, ograničenja korištenja i iznajmljivanja. To je pravni posao i mi ga ne obavljamo.
Provjera bankarske garancije	Vaš advokat	Kod novogradnje provjerava se da je garancija koja pokriva Vaša plaćanja u fazama važeća i izdata na Vaše ime, a ne da je riječ o grupnoj polisi koja pripada investitoru.
Preuzimanje dokumenata od prodavca	Arevont	Podsjećamo investitora, agenta prodavca i administratora zajednice da dostave dokumentaciju koju je advokat zatražio. Tu se pravna provjera zapravo zaustavlja, a to nije pravni problem.
Poštivanje rokova	Arevont	Šta treba da se desi sljedeće i do kada. Kada je nešto potrebno od Vas, obavijestimo Vas unaprijed, a ne tog dana.
Objašnjenje značaja nalaza za kupovinu	Arevont s Vašim advokatom	Advokat iznosi pravni položaj. Mi Vam objašnjavamo šta to znači za konkretnu kupovinu, uključujući i situacije kada je preporuka da odustanete.
Prilikom potpisivanja i poslije
Potpis kod notara	Notar	Javni službenik koji potvrđuje identitet strana, da je potpisivanje pravilno obavljeno i da je javna isprava ispravna. Nije Vaš savjetnik i nije ni na čijoj strani.
Novac do završetka kupoprodaje	Vaš advokat	Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta preostali iznos se obično nalazi na posebnom klijentskom računu Vašeg advokata, nadziranom odvojenom računu, i do prodavca stiže tek kod notara.
Administracija nakon prenosa	Vaš advokat	Dokumentacija nakon prenosa, prenosi komunalnih usluga i godišnje poreske obaveze. I dalje smo Vaš kontakt ovdje na obali.

Jedna rečenica uređuje cijelu tabelu. Arevont ne obavlja pravne, poreske, procjeniteljske niti arhitektonske poslove i ništa na ovoj stranici ne predstavlja savjet o Vašoj kupovini. Kada se opisuje pravni položaj, riječ je o položaju koji Vaš advokat potvrđuje za konkretnu nekretninu.

Da li dobijate proviziju za preporuku advokata?Ne. Od kancelarije koju preporučujemo ne primamo nikakvu proviziju niti drugu naknadu. Isto pitanje vrijedi postaviti svakoj agenciji, jer advokat koji plaća za preporuku ima podijeljenu lojalnost, a takva lojalnost može prešutjeti problem zbog kojeg bi posao trebalo zaustaviti. Pouzdana agencija na to pitanje odgovara direktno.

Mogu li angažovati svog advokata?Da, u bilo kojem trenutku. Preporučujemo kancelariju s kojom sarađujemo jer s njima radimo godinama i koordinacija je jednostavnija, ali izbor je Vaš i advokat u svakom slučaju zastupa Vas. Ono što ne bismo preporučili jeste oslanjanje na advokata kojeg predloži investitor ili agent prodavca, čiji je interes zaključenje prodaje.

Notar nije Vaš advokat

Ovo je najčešći nesporazum koji strani kupci unose u kupovinu u Španiji i vrijedi ga razjasniti prije svega ostalog, jer on određuje ko Vas zapravo štiti.Notar je javni službenik. On provjerava zakonitost isprave i stanje registra u trenutku potpisivanja, ali ne zastupa nikoga. Vaš advokat zastupa Vas i obavlja provjere prije nego što se obavežete. Dvije nezavisne provjere, u dva različita trenutka, s dva različita zadatka. Potrebne su Vam obje i nijedna ne zamjenjuje drugu.

Uobičajene pretpostavkeKako to funkcioniše u Španiji

Notar provjerava kupovinu umjesto mene: Notar potvrđuje identitet, da je potpisivanje pravilno obavljeno i da je javna isprava ispravna, te u tom trenutku ponovo provjerava vlasništvo i važeći upis u registru. To je stvarna provjera. Ona nije isto što i pravna provjera koju je Vaš advokat obavio sedmicama ranije u Vaše ime, kada je još bilo moguće odustati.
Notar je vrsta pravnog savjetnika: U Španiji notar nije ni pravni savjetnik ni zastupnik bilo koje strane. To se u Vašoj matičnoj zemlji često pogrešno shvata i vrijedi to jasno reći.
Advokat iz matične zemlje to može riješiti: Potreban Vam je španski advokat koji poznaje špansko pravo. Možete uključiti i svog advokata iz matične zemlje, ali iskreno, to obično donosi malo koristi i često usporava postupak: advokati koji naplaćuju po satu skloni su otvarati pitanja koja je španski sistem odavno riješio, a zatim ionako pitati španskog advokata kako to ovdje funkcioniše.
Agent za nekretnine mi je već rekao da je sve u redu: Odgovor sa strane prodavca je informacija, a ne provjera. Možda je sasvim tačan. Ipak, to nije provjera iza koje bilo ko stoji.
Ono što je usmeno obećano bit će ispoštovano: Usmeno obećanje ovdje ne vrijedi ništa ako nije zapisano. Vaš advokat prolazi s Vama kroz svaku klauzulu, a primjenjuje se ono što piše u ugovoru.

I dio o kojem gotovo niko ne govori naglas. Problemi ovdje obično ne nastaju zbog prevare. Nastaju zbog nedovršene dokumentacije: dogradnje koja nikada nije upisana, nedostatka licencia de primera ocupación, duga prema zajednici koji prati nekretninu. To je ono što se provjerom zaista traži i zato je provjera nezahvalna i traje sedmicama, a ne jedno poslijepodne.

Zvanični izvori

Može li moj advokat potpisati kod notara u moje ime?Da, uz odgovarajuću punomoć, i to je jedan od razloga zbog kojih je vrijedi urediti ranije, dok ste ovdje, umjesto u posljednjoj sedmici iz svoje matične zemlje. Način na koji sam dan završetka kupoprodaje funkcioniše opisan je u usluzi primopredaje.

Gdje se nalazi Vaš novac dok traje provjera

Strani kupci to pitaju rano i s pravom. Notarska escrow usluga kakvu poznajete iz svoje zemlje ovdje ne postoji u tom obliku. Funkcioniše drugačije, ali ne lošije.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta novac obično šaljete na klijentski račun svog advokata, a advokat ga predaje prodavcu tek kod notara, u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Španski advokati novac klijenata drže na posebnom, nadziranom računu, a ne na svom poslovnom računu.Kod novogradnje investitor ne može slobodno raspolagati Vašim novcem. Vaše uplate se po zakonu uplaćuju na poseban zaštićeni račun namijenjen toj konkretnoj gradnji, a svaka od njih mora biti pokrivena bankarskom garancijom. Vaš advokat to provjerava prije nego što nakon rezervacije ode i prvi euro.

NovogradnjaZaštićeni račun za gradnju, s bankarskom garancijom izdatom na Vaše ime koja pokriva svaku etapnu uplatu. Investitor može povlačiti sredstva s njega samo prema pravilima utvrđenim zakonom i ugovorom.
Sekundarna nekretninaKlijentski račun Vašeg advokata, odvojen i pod nadzorom. Prodavac prima novac kod notara, a ne ranije.
RezervacijaJedina uplata koja se nalazi izvan sistema garancija, upravo zato treba biti mala, a ugovor mora navesti uslove njenog povrata.
Redoslijed koji niko ne objašnjavaMala kapara za rezervaciju često se plaća prije nego što bankarska garancija bude uspostavljena i to je normalno. Ono što mora biti zaštićeno jeste privatni kupoprodajni ugovor, pri čemu počinju velike etapne uplate. Prije nego što one budu izvršene, Vaš advokat potvrđuje da postoji važeća garancija izdata na Vaše ime.

Nije riječ samo o tome kome šaljete novac. Prije svake značajne uplate Vaš advokat provjerava zašto je šaljete, kome i pod kojim uslovima. To je važno jer je prevara koja se zaista događa na ovom tržištu obična, a ne dramatična: oglas za nekretninu koju prodavac nema pravo prodati, osoba koja se predstavlja kao vlasnik, falsifikovana punomoć, poruka e pošte u kojoj piše da su se bankovni podaci promijenili. Pravilo koje obuhvata sve to jednostavno je. Nikada nikome ne plaćajte prije nego što to provjerite sa svojim advokatom ili s nama.

Otvaranje bankovnog računa

Šta se dešava s mojim novcem ako investitor nikada ne završi gradnju?Zato i služi bankarska garancija, zbog čega je Vaš advokat provjerava prije svake etapne uplate. Također je važno znati da zaštita nije ograničena na slučaj propasti investitora: ako gradnja prekorači rok završetka naveden u Vašem ugovoru, primjenjuje se ista garancija. Vaš advokat će Vam tačno objasniti šta formulacija pokriva za Vašu jedinicu.

Ugovor za nekretninu koju Vam nismo pronašli

Možda već imate obrazac za rezervaciju, ugovor o arras ili standardni kupoprodajni ugovor investitora za nekretninu koja nema nikakve veze s nama. Pošaljite nam ga u svakom slučaju. Ne morate biti naš klijent i ne moramo biti uključeni u kupovinu.Mi nismo advokati, pa Vam nećemo reći da je dokument pravno ispravan. Mi smo ljudi koji ove ugovore stalno čitaju sa strane kupca, što je drugačije i korisno.

Za šta to čitamoŠta se dešava s Vašom kaparom ako pravna provjera nešto pronađe. Na šta Vas rokovi zaista obavezuju. Koliko Vas košta odustajanje i da li se isti trošak primjenjuje na drugu stranu. Kod novogradnje, da li se bankarska garancija uopšte spominje i na čije ime glasi.
Šta dobijate nazadNa kojim bismo klauzulama insistirali, šta ne bismo potpisali u postojećem obliku i da li je dokument uobičajen za ovu obalu ili neuobičajen. Uključujući i slučaj kada je odgovor da u njemu ne vidimo ništa oko čega bi se vrijedilo raspravljati.
Gdje stajemoNe dajemo pravno mišljenje i ništa ne odobravamo potpisom. Tamo gdje je dokumentu potreban advokat, to ćemo Vam jasno reći, a možemo Vas uputiti i na advokata koji je nezavisan od nas i od prodavca.
Kada poslatiPrije nego što novac bude uplaćen. Nakon što je kapara plaćena, pitanje više nije šta promijeniti, već šta se još može povratiti, a to je mnogo gore pitanje koje treba postavljati.

Pošaljite nekretninu

Šta pravna provjera ne obuhvata

Stranica koja navodi samo ono što se provjerava prećutno Vam govori da se provjerava sve. To nije tako, a praznine vrijedi imenovati, jer je svaka od njih stvarna provjera koju obavlja neko drugi.

Šta se lako miješaKo to zapravo radi

Procjena banke: Procjenitelj banke radi za banku i procjenjuje nekretninu za potrebe hipoteke. Pronalaženje nedostataka nije njegov posao. To nije tehnički pregled i ne zamjenjuje ga.
Stanje zgrade: Ovlašteni procjenitelj ili arhitekta pregledava konstrukciju, krov, vlagu, instalacije i bazen te zapisuje šta je pronašao. Kod starijih nekretnina upravo se tako otkrivaju problemi koji bi se inače pojavili tek nakon Vašeg useljenja.
Nedostaci novogradnje pri primopredaji: snagging lista pri primopredaji zaseban je posao s vlastitim rokovima. Na nekim projektima obavlja se prije prenosa vlasništva, a na drugima nakon toga, u zavisnosti od investitora.
Da li je kupovina dobra ideja: Advokat odgovara na pitanje da li je pravni položaj uredan. Da li cijena odgovara onome što se za isti budžet može kupiti u blizini i šta je dozvoljeno izgraditi na susjednoj parceli, to je naš dio posla.
Garancija da ništa nikad neće poći po zlu: Završena provjera nije obećanje. Ona Vam govori da je provjereno ono što se moglo provjeriti i šta je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a advokat provjerava ono što je relevantno za konkretnu transakciju.

Tehnički pregled

Šta provjerava advokat

Ovo je radna lista. Prva grupa primjenjuje se na svaku nekretninu. Druga se primjenjuje samo na novogradnju, pored prve, i podjednako se odnosi na kompaniju koja stoji iza projekta kao i na samu nekretninu.

Šta se provjerava	Zašto se time bavimo	Šta bi problem ovdje značio
Za svaku nekretninu
Vlasništvo	Ko je stvarni vlasnik nekretnine i da li se upis u registru podudara s osobom koja je prodaje.	Kupovali biste od osobe koja ne može prenijeti ono što prodaje.
Tereti i izvršenje	Hipoteke, pljenidbe i drugi tereti upisani na nekretnini.	Teret koji opstaje nakon prodaje vezuje se za nekretninu, a ne za prethodnog vlasnika.
Služnosti i ograničenja	Pravo prolaza i druga ograničenja upisana na nekretnini.	Ispostavi se da je nešto za šta ste pretpostavili da pripada nekretnini zajedničko ili ograničeno.
Dugovanja zajednice	Neplaćene naknade zajednici i potvrda zajednice vlasnika prije potpisivanja.	U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu. Neplaćene naknade zajednici, porezi ili kazne mogu preći na Vas, ponekad u iznosu od desetina hiljada eura.
IBI i lokalne obaveze	Godišnji porez na nekretninu i relevantne lokalne naknade.	Isto pravilo važi: obaveza prati nekretninu.
Usklađenost registra s katastrom	Da li Registro de la Propiedad i Catastro opisuju istu nekretninu.	Nije neuobičajeno da se dva registra ne podudaraju i to se obično može ispraviti, ali je mnogo jeftinije otkriti to prije potpisivanja nego nakon njega.
Zakonitost gradnje	Da li je ono što se tamo nalazi izgrađeno u skladu s dozvolom i da li su izmjene upisane.	Neregistrovana dogradnja jedan je od najčešćih nalaza i utiče na nekretninu sa sekundarnog tržišta, hipoteke, a ponekad i komunalne priključke.
licencia de primera ocupación	Prva upotrebna dozvola za nekretninu.	Bez nje se u nekretnini ne može zakonito živjeti niti se ona može priključiti na komunalne usluge, a mnogo ju je teže kasnije prodati.
Pravila zajednice i iznajmljivanje	Statuti comunidad, postojeći ugovori o najmu i pravila korištenja i iznajmljivanja za ovu nekretninu i ovu općinu.	Nekretnina može biti potpuno legalna za kupovinu, a da je kratkoročno turističko iznajmljivanje ipak ograničeno. Ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete, ovo je stavka koja odlučuje da li kupovina i dalje ima smisla.
I za novogradnju
Investitor	Ko stoji iza projekta i šta su zaista ranije završili.	Na ovoj obali mnogo investitora je novih, a nekima je ovo prvi projekat. To je važno znati prije nego što se obavežete, a ne tek nakon toga.
Građevinska dozvola	Građevinska dozvola koja omogućava da se izgradnja zakonito nastavi.	Početak izgradnje bez odgovarajućih dozvola najgori je slučaj na cijeloj ovoj listi.
Klasifikacija zemljišta	Da je parcela suelo urbano, odnosno da je klasifikovana kao urbana i građevinska.	Zaštićeno ili ruralno zemljište nije ista kupovina kao ona koja Vam se prodaje.
Bankarska garancija	Važeća garancija ili polisa osiguranja koja pokriva svaku obročnu uplatu koju izvršite, izdata na Vaše ime.	To je zaštita koja Vam vraća novac ako izgradnja ne uspije. Vaš advokat traži pojedinačnu potvrdu na Vaše ime, a ne grupnu polisu investitora.
Datum završetka kupoprodaje u ugovoru	Kada projekat treba biti formalno završen i da li dokumentacija podržava taj datum.	Garancija se primjenjuje i ako izgradnja prekorači datum iz Vašeg ugovora, pa je važniji datum koji je u njemu naveden od onog u brošuri.
Završetak radova i uporabna dozvola	Na kraju izgradnje: potvrda o završetku radova i uporabna dozvola.	Oni pretvaraju završenu zgradu u onu u kojoj možete zakonito živjeti i priključiti vodu i struju. Dobijaju se tek na samom kraju, a upravo tu se obično kriju kašnjenja kod novogradnje.

Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu. Advokat provjerava šta je relevantno za konkretnu transakciju, a kod određene nekretnine provjera se proširuje u skladu s njenom vrstom i istorijom.

Kako funkcioniše pravna provjera

Kada se advokat uključuje u kupovinu

Cijela kupovina obuhvata petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Četiri od njih su obrađena na ovoj stranici: sastanak s advokatom i uređivanje punomoći, rezervacija, sama provjera i obavezujući ugovor koji slijedi. Redoslijed je važniji nego što se čini, jer pravna provjera dolazi nakon rezervacije, a ne prije nje.

Koraci 7, 8, 9 i 11 od 15

Sastanak s advokatom i punomoćKad god to ima smisla
Ako želite, upoznaćemo Vas s nezavisnim advokatom dok ste još ovdje. S njim lično možete proći kroz pravna ili poreska pitanja: kako kupiti nekretninu, da li je držati lično ili preko društva i sve što je posebno za Vašu situaciju. I na čije ime će nekretnina glasiti treba biti dio tog razgovora s advokatom i poreskim savjetnikom, jer to kasnije može uticati na nasljeđivanje, poreze i prodaju. Ako odlučite nastaviti, istovremeno možete potpisati punomoć kod notara. Još ne morate biti u procesu kupovine. Punomoć se može pripremiti mnogo ranije i znatno pojednostavljuje ostatak postupka. Može se potpisati i iz Vaše matične zemlje, ali to obično znači dodatne formalnosti, apostil i prevod.
RezervacijaKada pronađete pravu nekretninu
Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta i čuva za Vas dok advokat obavlja pravnu provjeru. Rezervacioni ugovor mora jasno navesti uslove, uključujući šta se dešava s kaparom ako provjera otkrije problem. Nije riječ o tome da smo sve mogli provjeriti prije rezervacije. Upravo zato pravna provjera slijedi nakon nje.
New buildRezervacioni ugovor s investitorom. Iznos zavisi od projekta.
ResaleRezervaciona kapara i dogovoreni uslovi. Ovdje se takođe utvrđuju cijena, rokovi i eventualni namještaj.
Pravna provjeraObično 2 do 4 sedmice
Nakon rezervacije počinje detaljna provjera. Nezavisni advokat ispituje pravni status nekretnine i uslove kupovine prije nego što Vam preporuči da nastavite. U zavisnosti od vrste nekretnine, to obuhvata vlasništvo, terete i dugovanja, zakonitost izgradnje i dozvole, dugovanja zajednici, pravila comunidad, ograničenja korištenja ili iznajmljivanja, relevantne poreze i dokumentaciju. Ono zbog čega ovo traje duže nego što bi trebalo gotovo nikada nije pravni posao. Problem su dokumenti koji nisu dostavljeni, a to je dio postupka za kojim mi tragamo.
New buildInvestitor, zemljište i projekat, licence i dozvole, ugovorna dokumentacija i relevantne bankarske garancije.
ResaleZemljišne knjige, tereti i dugovanja, dokumentacija, zakonitost izmjena, obaveze prema zajednici vlasnika i sva druga relevantna ograničenja.
Obavezujući ugovorNakon uspješne provjere
Tek tada stiže ugovor kojim se utvrđuju uslovi za završetak transakcije, rokovi, plaćanja i posljedice nepoštovanja dogovora. Bez završene pravne provjere nećemo preporučiti da pređete na ovaj korak. Ono što je ranije dogovoreno treba biti uneseno u ugovor, a potvrdu da je to zaista tako treba dati Vaš advokat.
New buildKalendar plaćanja određuje investitor. Može obuhvatati nekoliko uplata tokom izgradnje ili veći dio tek pri završetku kupoprodaje. Tačna struktura zavisi od projekta.
ResaleObično ugovor arras i dodatna kapara. Uslovi, uključujući posljedice odustajanja, navedeni su u samom ugovoru.

Koordinacija primopredaje

Pravna strana, dva različita pristupa

Ista kupovina, isti zakon i isti posao advokata, ali obrađeni na dva načina.

	Sami	S Arevontom
Ko Vam preporučuje advokata	Preporučuju advokata s kojim sarađuju.	Preporučujemo nezavisnu advokatsku kancelariju ili možete angažovati vlastitog advokata.
Koliko im vrijedi preporuka	Ne možete znati da li taj advokat plaća za preporuku.	Od firme koju preporučujemo ne uzimamo ništa i to ćemo javno potvrditi kad god nas pitate.
Koja je njihova uloga	Njihova uloga je da prodaju određenu nekretninu.	Naša uloga je da utvrdimo da li ima smisla da je kupite.
Ko se bavi dokumentacijom	Vi, iz druge zemlje, na jeziku koji nije Vaš, nasuprot prodavcu koji nema razloga da žuri.	Mi to radimo na obali, lično, tamo gdje je to korisno. Većina kašnjenja u pravnoj provjeri odnosi se na dokumente koji nisu pristigli.
Jezik	Komunikacija se obično odvija na španskom ili engleskom jeziku.	Vodićemo Vas kroz cijeli postupak i prevesti Vam španski jezik.
Kada provjera nešto otkrije	Osoba koja Vam objašnjava šta to znači mora takođe završiti prodaju.	Reći ćemo Vam kada je neka nekretnina loš izbor i zašto. Čak i ako zbog toga izgubimo posao.
Nakon kupoprodaje	Nakon završetka prodaje, njihova uloga se obično završava.	Ostajemo uz Vas čak i nakon što primite ključeve.

Konkretan primjer

Glasanje koje niko nije spomenuo, za stan od 495.000 € u Mijasu

Stan je odgovarao budžetu i načinu na koji je klijent želio da ga koristi, a kratkoročni najam bio je dio plana. Već je bio rezervisan i kapara je bila uplaćena. Ovaj slučaj objašnjava zašto pravna provjera slijedi nakon rezervacije i zašto je formulacija rezervacionog ugovora toliko važna.

Šta je klijent kupovaoStan koji je odgovarao budžetu i planiranoj namjeni, pri čemu je kratkoročni najam bio jedan od razloga za kupovinu. Nekretnina je već bila rezervisana, a rezervaciona kapara uplaćena.
Šta smo pronašliRadeći s advokatom, utvrdili smo da je sastanak zajednice vlasnika bio zakazan ubrzo nakon rezervacije, a na dnevnom redu bilo je glasanje o kratkoročnom najmu. O tome da li kupovina uopšte ima smisla odlučivala je informacija koje nigdje nije bilo u oglasu.
Šta smo uradiliPreporučili smo da se ne nastavi samo zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo rezultat glasanja.
Šta se desiloGlasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao, pa smo preporučili da se ne nastavi. Rezervaciona kapara je vraćena, a on je odustao od kupovine.

Klijent nije samo izbjegao lošu kupovinu. Nije izgubio ni rezervacionu kaparu.

Kada smo rekli ne

Koliko Vas to košta?

Kupac0 €Naša koordinacija je besplatna. Nema naknade ni u jednom trenutku kupovine, niti je ima ako odlučite da ne kupite.
AdvokatPlaćate Vi, direktno firmi. Firma koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cijene, uključujući PDV, i to pokriva cijeli posao, a ne obračun po satu.
Preporuka advokataNišta. Od advokatske kancelarije ne primamo proviziju niti bilo kakvu drugu nagradu za njenu preporuku.

Trošak advokata snosite Vi, a ne mi, i to je jedna od rijetkih stavki kod kupovine u Španiji koja se unaprijed može zaista predvidjeti. Uz približno 1 % s uključenim PDV-om, to je otprilike 3.500 € kod kupovine od 350.000 €, oko 5.000 € kod 500.000 € i oko 10.000 € kod 1.000.000 €. Budući da je riječ o udjelu u cijeni, a ne obračunu po satu, provjera koja se pokaže složenom neće se pretvoriti u veći račun.Ta naknada pokriva mnogo više od same provjere. Firma koju preporučujemo rješava Vaš NIE, španski bankovni račun, komunalne usluge i osiguranje doma, turističku licencu ako namjeravate iznajmljivati nekretninu, kao i godišnje prijave poreza za nerezidente i prihoda od najma. To je jedna pouzdana kontaktna tačka za većinu onoga što će Vam ovdje trebati, umjesto njih pet.Naša koordinacija je besplatna i ostaje besplatna ako odlučite da ne kupite. Ništa za potragu, ništa za razgledanja, ništa za vrijeme koje smo utrošili. Jedini izuzetak je rezervaciona naknada koja je već plaćena prodavcu ili investitoru. Da li će biti vraćena i pod kojim uslovima, znaćete prije nego što bilo šta platite.

Ne primamo nikakvu proviziju niti drugu naknadu za preporuku advokatske kancelarije. Pitajte i druge advokatske kancelarije o tome. Njihov odgovor pokazuje kakve su.

Bez uvijanja

Šta pravna provjera ne može

Završena provjera nije garancija. Ona Vam govori šta je bilo moguće provjeriti, šta je provjereno i šta je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a advokat provjerava ono što je relevantno za konkretnu transakciju.Rezervacija ne znači da je sve već provjereno. Ne možemo sve provjeriti prije nje, upravo zato provjera slijedi nakon rezervacije i zato rezervacioni ugovor mora navesti šta se dešava s Vašom kaparom ako provjera otkrije problem. Da li će biti vraćena zavisi od formulacije tog ugovora i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. Niko Vam unaprijed ne može obećati da će biti vraćena.Provjeravamo ono što se može provjeriti, saopštavamo Vam šta smo pronašli i šta to znači za kupovinu, a ako nešto bitno ne zadovoljava uslove, preporučićemo da ne nastavite, čak i kada ste već odlučili da kupite. To smo uradili i u poslovima za koje bismo bili plaćeni.I ova stranica ima svoje ograničenje. Pravila u Španiji se mijenjaju i razlikuju se prema mjestu, vrsti nekretnine i načinu njenog korištenja. Ono što ovdje čitate shvatite kao objašnjenje principa, a ne kao zamjenu za provjeru Vaše kupovine. Vaša transakcija se zasniva na pravilima koja su na snazi u tom trenutku i dokumentaciji konkretne nekretnine.

Najčešća pitanja o pravnoj provjeri

Da li se pravna provjera obavlja prije ili nakon rezervacije?: Nakon rezervacije. Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta, kako bi advokat mogao obaviti detaljnu provjeru, a da je u međuvremenu ne kupi neko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslijepo, a upravo Vas rezervacioni ugovor štiti: mora navesti šta se dešava s kaparom ako provjera otkrije ozbiljan problem.
Koliko traje pravna provjera?: Obično 2 do 4 sedmice od rezervacije. Ono što je produžava gotovo nikada nije pravni posao, već dokumenti koji nisu pristigli od prodavca, investitora ili upravnika zajednice, a njihovo pribavljanje je naš dio posla, a ne advokatov.
Da li se rezervaciona kapara vraća ako advokat pronađe problem?: To zavisi od formulacije rezervacionog ugovora i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. Rezervacija je jedina uplata koja se vrši izvan sistema garancije, zato bi trebalo da bude mala, a ugovor mora jasno navesti uslove za njen povrat. Zbog toga ga advokat čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?: Neki dugovi i obaveze povezani s nekretninom mogu preći na novog vlasnika, zbog čega se provjera odnosi na nekretninu, a ne samo na prodavca. U Španiji dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene naknade zajednice, porezi ili kazne mogu preći na Vas. Advokat provjerava stanje kod zajednice i prije potpisivanja traži odgovarajuće potvrde.
Da li mi je potreban vlastiti advokat ili je dovoljan Vaš?: Potreban Vam je nezavisni advokat koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavca. Uobičajeno preporučujemo Malaga Solicitors, nezavisnu špansku kancelariju na području Costa del Sol, a za to ne primamo nikakvu proviziju. Umjesto toga slobodno možete angažovati vlastitog španskog advokata, a advokat će u svakom slučaju zastupati Vas.
Na čije ime treba glasiti nekretnina?: Na Vaše ime, na ime oba supružnika ili drugačije, u zavisnosti od Vaše porodične i finansijske situacije. Ne postoji jedan tačan odgovor. Način na koji je nekretnina upisana kasnije može uticati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, zato je bolje da to odlučite s advokatom i poreskim savjetnikom prije kupoprodajnog ugovora, a ne kod notara. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete značajnu imovinu u Španiji ili razmišljate o kupovini preko kompanije, recite to advokatu odmah na početku.
Moram li dolaziti u Španiju zbog pravnih pitanja?: Ne za samu provjeru. Uz punomoć advokat može voditi većinu postupka, uključujući potpisivanje kod notara. Ipak bismo više voljeli da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovdje nego iz svoje matične zemlje, gdje to obično podrazumijeva dodatne formalnosti, apostil i prevod.
Koliko košta pravna provjera i ko je plaća?: Vi je plaćate direktno advokatskoj kancelariji, a ne preko nas. Kancelarija koju preporučujemo naplaćuje oko 1 % kupoprodajne cijene, uključujući PDV, a to obuhvata cijeli posao, ne samo provjeru. Mi ne primamo nikakav dio tog iznosa.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us