Upravljanje kratkoročnim najmom na Costa del Sol, od dozvole do isplate
Nije svaka nekretnina na ovoj obali namijenjena za iznajmljivanje turistima, a to je prvo pitanje koje treba riješiti. Andaluzija, općina i zajednica vlasnika imaju pravo veta, a od aprila 2025. zajednica može odbiti novi kratkoročni najam većinom od tri petine. Zato najprije provjeravamo da li je iznajmljivanje zakonski moguće na Vašoj tačnoj adresi, a tek onda razgovaramo o njegovom vođenju. Ako jeste moguće, cijeli proces vodimo vlastitim timom i vlastitim čistačima: dozvolu s Vašim advokatom, oglase, određivanje cijena, svakog gosta, smjene gostiju, prijavu policiji koju Španija zahtijeva i jedan mjesečni obračun s novcem na Vašem španskom računu. Uzimamo 20 % + PDV od svake rezervacije, a ništa ako nema rezervacija.
Prije svega, da li Vam je uopšte dozvoljeno da je iznajmljujete
Kupovina nekretnine na ovoj obali i njeno iznajmljivanje turistima dvije su različite dozvole, a druga se ne podrazumijeva. Da li je kratkoročni najam moguć na određenoj adresi odlučuju tri različita organa i sva tri moraju dati saglasnost. Dva gotovo identična stana u istom planskom stambenom naselju mogu dobiti potpuno različite odgovore.Ovo je važnije od svega drugog na ovoj stranici jer je to jedina stvar koja se kasnije ne može popraviti. O proviziji se može pregovarati, oglas se može prepraviti, a čistač zamijeniti. Zajednica vlasnika koja je glasala protiv kratkoročnog najma donijela je svoju odluku, a nekretnina koju ste zbog toga kupili sada je nekretnina koju posjedujete iz nekog drugog razloga.
| Ko odlučuje | Šta odlučuje | Ko provjerava i kada |
|---|---|---|
| Andaluzija i njen registar turista | Regionalna pravila za stambenu jedinicu za turističku upotrebu i sama registracija. Bez nje ne možete zakonito oglašavati kratkoročni najam. Od jula 2025. postoji i zaseban nacionalni registracioni broj iz državnog registra najma, koji platforme zahtijevaju prije objave oglasa, pa usklađena nekretnina danas ima oba broja. Regionalni registar takođe neće prihvatiti registraciju u opštini koja je uvela vlastito ograničenje, čime odluka opštinske uprave nadjačava regionalnu odluku. | Vaš advokat podnosi zahtjev zajedno s nama. Prije toga provjeravamo da li se nekretnina uopće može registrirati, jer podnošenje zahtjeva za dozvolu za nekretninu koja je ne može dobiti znači potrošen novac i sedmice uzaludnog rada. |
| Općina | Opštine postavljaju vlastita ograničenja, a nekoliko njih je pooštrilo pravila za nove turističke najmove u svojim najprometnijim četvrtima. Odgovor zavisi od opštine, a ponekad i od četvrti, i upravo se to pravilo najčešće mijenja. | Provjeravamo pravila za Vašu tačnu adresu prije nego što potrošimo bilo šta na fotografisanje ili pripremu. Pravilo koje je važilo u susjednom gradu ili prošle godine nije odgovor. |
| Zajednica vlasnika | Od 3. aprila 2025. za započinjanje novog kratkoročnog najma potrebna je izričita saglasnost većine vlasnika od tri petine. Situacije koje su postojale prije toga mogu se procjenjivati drugačije, što je pitanje za Vašeg advokata, a ne za nas. | Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta čitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš advokat ih provjerava. Kod novogradnje unaprijed pitamo investitora da li je iznajmljivanje dozvoljeno pravilima zajednice. Kod nekretnine koju već posjedujete čitamo šta je odlučeno od trenutka kada ste je kupili. |
Izvori
Mogu li svoj stan uopće iznajmljivati turistima?Ne automatski. To zavisi od konkretne nekretnine, općine, pravila zajednice i važećih pravila za turistički smještaj. Zato kratkoročni najam provjeravamo prije rezervacije ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete. Kod nekretnine koju već posjedujete primjenjuju se iste tri provjere, samo sada umjesto tada.
U oglasu piše da je turistička dozvola dostupna. Da li je to dovoljno?Ne. Dozvola koja postoji danas govori Vam šta je bilo tačno kada je izdata, a ne šta je zajednica odlučila na posljednjem sastanku ili šta je grad od tada učinio s novim registracijama. Također ne ostaje automatski važeća pri svakoj promjeni vlasništva, kako prodavači često pretpostavljaju. Provjeravamo trenutno stanje za konkretnu nekretninu, u pisanom obliku, a Vaš advokat ga potvrđuje.
Šta je besplatno, a za šta se zapravo plaća 20 %
Ovdje postoje dva dijela koji se naplaćuju potpuno različito. Provjera da li se nekretnina smije iznajmljivati je besplatna i ostaje besplatna bez obzira na to hoćete li nas kasnije angažovati, jer je to odgovor koji Vas štiti od jedine greške na ovoj stranici koja se ne može ispraviti. Vođenje najma je usluga koja se naplaćuje, a plaća se iz prihoda koje nekretnina ostvaruje.Razlog zbog kojeg je prvi dio besplatan nije velikodušnost. Ako je iznajmljivanje razlog zbog kojeg kupujete, a ispostavi se da nije moguće, radije bismo da to saznate prije rezervacijske kapare nego poslije, a to biste željeli i Vi.
Besplatno, koristili nas Vi ili neUsluga koja se naplaćuje, 20 % + PDV od svake rezervacije
- Pošaljete nam adresu, a mi Vam kažemo da li je tamo kratkoročni najam uopće zakonski moguć
- Registraciju obavljamo s Vašim advokatom, izrađujemo oglas, određujemo cijene i plasiramo nekretninu na tržište.
- Ako kupujete s nama, zakonitost najma provjerava se prije rezervacijske kapare, kao dio kupovine
- Nakon toga vodimo kalendar, održavamo registraciju važećom i rješavamo pitanja sa zajednicom kao upravitelj, a ne kao kupac.
- Kažemo Vam koje nekretnine i koji gradovi otpadaju ako nekretnina mora ostvarivati prihod
- Cijenu nekretnine određujemo iz sedmice u sedmicu prema stvarnim tržišnim kretanjima u toj sezoni.
- Otvoreno kažemo kada se nekretnina neće dobro iznajmljivati, uključujući i onu koju bismo inače mogli prodati Vama
- Preuzimamo svakog gosta od prvog upita do recenzije, a naši vlastiti čistači pripremaju nekretninu između boravaka.
- Ako je odgovor ne, dobićete obrazloženje, a to Vas neće ništa koštati
- Jednom mjesečno dobijate jedan izvod sa novcem na svom španskom računu i svim pojedinačnim troškovima navedenim na istom dokumentu.
Jedna stvar se ne mijenja ni u jednom slučaju. Ako kažete ne usluzi iznajmljivanja, besplatna polovina usluge time se ne umanjuje. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon predaje ključeva nastavljaju se potpuno isto, a ako biste radije da nekretnina jednostavno bude prazna i da se o njoj vodi računa, to je drugačija i jeftinija usluga.
Još nisam kupio nekretninu. Možete li provjeriti nekretninu prije nego što dam ponudu?Da, i to je najkorisnija pojedinačna stvar koju radimo u vezi s ovom temom. Recite nam o kojoj se nekretnini radi i šta namjeravate raditi s njom, a mi ćemo Vam reći šta propisuju sva tri organa i šta bi još trebalo da provjeri advokat. Ako kupujete preko nas, to se podrazumijevano obavlja prije rezervacije. Ako ne kupujete preko nas, i dalje ne košta ništa.
Šta zaista radimo i na šta se novac troši
Kratkoročno iznajmljivanje nije pasivan izvor prihoda, već mali ugostiteljski posao čiji su ulazna vrata Vaša ulazna vrata. Neko mora odgovoriti na poruku u jedanaest uveče, odlučiti da li je rezervacija za tri sedmice pravilno cijenjena, biti prisutan kada gost ne može otvoriti kapiju, prijaviti svaki dolazak policiji i osigurati da nekretnina zaista bude čista četiri sata nakon odlaska posljednjeg gosta. To je taj posao, a 20 % je cijena toga da ga Vi ne morate obavljati.Tabela u nastavku obuhvata cjelokupan obim usluge. Namjerno je precizna, jer razlika između jednog i drugog upravitelja gotovo nikada nije u istaknutom procentu.
| Šta | Kako se naplaćuje | Šta to znači u praksi |
|---|---|---|
| U okviru 20 % | ||
| Oglasi i kanali | U proviziji | Profesionalne fotografije, tekst oglasa i nekretnina objavljuju se na Airbnbu, Booking.comu i drugim portalima putem jednog upravitelja kanala, tako da jedan kalendar upravlja svima i nekretnina ne može biti dvostruko rezervisana. Takođe dovodimo vlastite goste koji uopšte ne podliježu platforminoj proviziji. |
| Formiranje cijena | U proviziji | Cijena se određuje prema sezoni, danu u sedmici i onome što se tog mjeseca zaista iznajmljuje, a prilagođava se kako se kalendar popunjava. Fiksna cijena noćenja najčešći je razlog zbog kojeg nekretnina zaradi manje od one u susjedstvu. |
| Svaki gost, od prvog pitanja do recenzije | U proviziji | Upiti, rezervacija, upute za dolazak, problem u ponoć, odjava, sporovi i recenzije. Na kojem god jeziku gost piše, a to nije češki i često nije ni engleski. |
| Prijava i pristup | U proviziji | Dolazak se organizuje na licu mjesta, uključujući goste koji slete u jedan ujutro i one koji ne mogu otvoriti kapiju. Ključevi, šifre i pristup su naša briga, a ne nešto što Vi trebate organizovati iz Češke. Standardno rješenje je sef za ključeve na nekretnini, što je jednostavno, jeftino i ne prestaje raditi kada Wi-Fi zakaže. Ako biste radije imali pametnu bravu, i ona je dostupna, pa se dolazak odvija kao samostalna prijava pomoću šifre izdate za svaku rezervaciju, koja prestaje raditi prilikom odjave, što odgovara kasnim letovima. Nijedan izbor ne mijenja ono što nam plaćate. Provizija iznosi fiksnih 20 % + PDV, bez obzira na to da li neko dočeka gosta na vratima, jer doček gosta nikada nije bio skupi dio ovog posla. |
| Prijava gostiju policiji | U proviziji | Španija zahtijeva da se svaki gost prijavi za svaki boravak, a obaveza je na domaćinu, a ne na platformi. Prijava se vrši u sistemu SES.HOSPEDAJES Ministarstva unutrašnjih poslova, a mi je digitalno podnosimo prilikom prijave za svakog gosta i svaku rezervaciju. To je jedna od dvije obaveze za koje vlasnici koji privatno iznajmljuju najčešće ne znaju da postoje, a upravo za ovu obavezu može se izreći novčana kazna. |
| Smjena između boravaka | U proviziji | Naši vlastiti čistači, a ne angažovana agencija, svaki put rade prema istom standardu, uz promjenu posteljine i fotografisanje nekretnine nakon odlaska, kako bi stanje u kojem je ostavljena bilo činjenica, a ne predmet rasprave. |
| Mjesečni izvod i isplata | U proviziji | Jedan dokument mjesečno: koliko je uplaćeno po rezervaciji, koliko je potrošeno i zašto, naša provizija i iznos koji sjeda na Vaš španski račun. Ne samo ukupan iznos bez prikaza obračuna. Izvod je sažetak, a ne granica onoga što možete vidjeti, jer dobijate i pristup portalu s kalendarom i rezervacijama: šta je potvrđeno, šta slijedi i koji su datumi još slobodni, bez potrebe da ikoga pitate. Vlasnici koji žele provjeravati svake sedmice to mogu učiniti, a vlasnici koji žele pročitati jedan dokument mjesečno i ništa više predstavljaju uobičajen slučaj. |
| Plaća gost, ne Vi | ||
| Naknada za čišćenje | Plaća je gost | Svaka rezervacija uključuje naknadu za čišćenje, baš kao i svaki oglas koji ste ikada sami rezervisali. Plaća je gost, ne odbija se od Vašeg prihoda, a mi je zadržavamo umanjenu za pranje veša, koje iznosi približno 12 do 15 € po gostu za peškire i posteljinu. |
| Plaća se iz prihoda od najma i navodi pojedinačno na Vašem izvodu | ||
| Sitne popravke tokom iznajmljivanja nekretnine | Plaćeno iz prihoda, po trošku | Pokvarena roletna, neispravan bojler, zamjenski kuhalo za vodu. Plaća se iz prihoda koji je nekretnina ostvarila i prikazuje na izvodu uz priloženi račun. Ništa se ne dodaje na iznos i od majstora ne uzimamo ništa za preporuku. |
| Koordinacija majstora za veći posao | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Ista cijena kao za naše upravljanje nekretninom, a naknada za dolazak se ne naplaćuje kada se posao obavlja tokom smjene koju bismo ionako radili. Njegov račun je njegov, a naš je samo za vrijeme koje neko mora provesti na licu mjesta. |
| Nije naša usluga. Obavlja je neko drugi, a mi sarađujemo s njim | ||
| Turistička licenca i registracija | Vaš advokat, jednokratno | Podnosi Vaš advokat, a priprema se zajedno s nama. To je trošak koji plaćate jednom, prije dolaska prvog gosta, i naveden je u tabeli cijena u nastavku. |
| Porez na prihod od najma | Vaš porezni savjetnik | Mi nismo porezni savjetnici i ova stranica se time ne pretvara u porezni savjet. Vašem savjetniku dostavljamo iznose po mjesecima, u obliku koji on zatraži. Ono što se može odbiti i po kojoj stopi zavisi od Vašeg poreznog prebivališta. |
| Osiguranje | Preporučeno | Polica osiguranja napisana za vlasnika koji živi u nekretnini nije polica za nekretninu u kojoj borave gosti koji plaćaju, a saopštavanje osiguravatelju istine o namjeni nekretnine nije opcionalno. Time se bavi stručnjak. |
Ko razgovara s gostima i na kojem jeziku?Mi, na jeziku na kojem gost piše, što su obično engleski, španski ili njemački. Vi uopšte niste uključeni u razgovor, osim ako je potrebna Vaša odluka, i nikada niste osoba kojoj gost piše u ponoć zato što je klima-uređaj prestao raditi.
Koristite li angažovanu kompaniju za čišćenje?Ne. Čistači su naši zaposlenici, na našem platnom spisku, a čišćenje je djelatnost kojom se mi bavimo, a ne usluga koju kupujemo. To je najveća praktična razlika između upravitelja na ovoj obali, jer čišćenje koje nije obavljeno na vrijeme znači otkazanu rezervaciju i recenziju koju ne možete ukloniti.
Kako novac zaista cirkuliše
Ovo je dio o kojem vlasnici posljednjem pitaju, a najviše brinu, zato je ovdje cijeli slijed. Ništa u njemu nije neobično, ali gotovo niko ga ne objavljuje, a vlasnik koji ne zna redoslijed ovih koraka ne može utvrditi da li je obračun ispravan.
- Gost rezerviše i plaćaGost plaća cijenu noćenja plus naknadu za čišćenje, bilo platformi ili direktno nama. Platforma u tom trenutku uzima vlastitu proviziju. Taj procenat određuju Airbnb ili Booking, a ne mi, i na Vašem obračunu prikazan je kao posebna stavka, a ne uklopljen u bilo koji naš iznos.
- Boravak se odvija, a nekretnina se priprema za sljedeće gostePrijava, sam boravak, odjava, a zatim čišćenje i posteljina. Naknadu za čišćenje koju je gost platio pokriva ovo i ona nikada ne ulazi u Vaš prihod. Pranje veša se iz te naknade izdvaja u iznosu od približno 12 do 15 € po gostu.
- Troškovi nekretnine se odbijajuPopravka, zamjena, potrošni materijal ili posjeta radi pristupa koju je neko morao obaviti. Svaka stavka je detaljno navedena, uz račun. Na cijenu majstora ništa ne dodajemo i od njega ne uzimamo ništa za preporuku.
- Naših 20 % se odbija od ostatkaTo je udio u prihodu od iznajmljivanja, zbog čega u mjesecu bez rezervacija nema ništa za plaćanje. Provizija nakon troškova same nekretnine, a ne prije njih, model je koji naše interese drži usklađenima s Vašima.
- Ostatak ide na Vaš španski računMjesečno, na račun u Španiji koji glasi na Vaše ime. Za to Vam je potreban španski račun, a možemo Vas uputiti na stranicu o otvaranju računa ako ga još nemate.
- Uz to stiže i obračunJedan dokument: svaka rezervacija, svaki trošak, provizija i isplata. To je ujedno dokument koji je potreban Vašem poreznom savjetniku, što je još jedan razlog da bude detaljan, a ne sažet.
Ono što namjerno ne radimo jeste da Vam navedemo mjesečni iznos koji možete očekivati. Koliko nekretnina zarađuje zavisi od tržišta, nekretnine, njenih recenzija i određivanja cijena, a upravitelj koji obeća iznos prije prve sezone nije Vam iskreno rekao nad čim od toga ima kontrolu.
Koliko košta
Jedna provizija, dogovorena prije početka, i ništa za plaćanje dok nekretnina ne počne ostvarivati prihod. Nema naknade za postavljanje, mjesečnog paušala, naknade za oglas ni naplate fotografisanja.
| Šta | Koliko? | Šta to znači |
|---|---|---|
| Naša provizija | 20 % + PDV po rezervaciji | Fiksno. Uzima se iz prihoda od iznajmljivanja nakon vlastitih troškova nekretnine. Tačan iznos za Vašu nekretninu potvrđuje se prije nego što išta odlučite, jer nekretnina kojoj je potrebno više rada za iznajmljivanje košta više za upravljanje. |
| Početak | 0 € | Fiksno. Profesionalno fotografisanje, tekst oglasa, postavljanje cijena i objavljivanje nekretnine na kanalima uključeni su u proviziju. Od Vas se ne traži novac prije nego što nekretnina ostvari prihod. |
| Mjesec bez rezervacija | 0 € | Fiksno. Provizija postoji samo kao udio u prihodu od iznajmljivanja, pa Vas prazan mjesec ništa ne košta. Takođe možete otići kad god želite, a potvrđene rezervacije se poštuju do kraja. |
| Upravljanje nekretninom uz iznajmljivanje | 0 € | Fiksno. Ako nekretnina ostvaruje prihod putem nas, usluga čuvanja i nadzora već je pokrivena provizijom za najam i nema posebne naknade za upravljanje. |
| Čišćenje između boravaka | Gost plaća | Fiksno. Gostu se naplaćuje kao naknada za čišćenje pri svakoj rezervaciji, pa se ne odbija od Vašeg prihoda. Zadržavamo je, umanjenu za pranje veša u iznosu od približno 12 do 15 € po gostu za peškire i posteljinu. |
| Koordinacija majstora | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Fiksno, po istoj stopi kao naše upravljanje nekretninom. Naknada se ne naplaćuje kada se posao obavi tokom čišćenja koje bi neko ionako radio. |
| Turistička licenca i registracija | 150 do 400 €, jednokratno | Okvirni iznos. Prijavu podnosi Vaš advokat, priprema se s nama i plaća jednom prije dolaska prvog gosta. To je naknada advokata, a ne naša, i zavisi od nekretnine. |
| Provizija platforme | Postavlja platforma | Airbnb i Booking zadržavaju vlastiti procenat prije nego što novac stigne do nas. Mi ga ne određujemo i ne uzimamo njegov dio. Prikazuje se kao posebna stavka na Vašem izvodu, a direktni gost ga uopće ne plaća. |
Koji su uslovi i šta se dešava s mojim rezervacijama ako odustanem?Postoji pisani ugovor, jednostavan je i možete ga raskinuti kad god želite. Već potvrđene rezervacije se ispoštuju pri izlasku iz ugovora, jer gost koji je rezervisao u dobroj vjeri ne bi trebao izgubiti odmor zbog promjene upravitelja. Ništa drugo nema otkazni rok, a kalendar, oglas i fotografije pripadaju Vama.
Četiri stvari koje svaki vlasnik pita prije nego što pristane
Ova pitanja se svaki put pojavljuju istim redoslijedom i nijedno nije nerazumno. To je Vaš dom, a prijedlog je da u njemu spavaju nepoznati ljudi dok ste Vi dvije hiljade kilometara daleko.
- Nepoznati ljudi u mom domuSvaki gost se identifikuje i prijavljuje policiji prije nego što uđe u nekretninu, što je zakonska obaveza, a ne usluga koju smo mi izmislili. Rezervacije se provjeravaju, a zahtjev koji više liči na zabavu nego na odmor se odbija. Radije ćemo izgubiti jedan vikend nego dobar odnos sa susjedima.
- Šta ako nešto ošteteOvo pokrivaju tri različita instrumenta, a koji se primjenjuje zavisi od toga odakle je rezervacija došla, zato je korisno znati za sva tri. Rezervaciju preko platforme pokriva vlastita garancija za domaćine ili osiguranje od štete te platforme, a zahtjev se podnosi preko nje. Direktna rezervacija kod nas uključuje kaparu, koja se uzima prije dolaska i vraća nakon pregleda nekretnine. Iza oba slučaja stoji Vaša vlastita polisa, koja mora biti ugovorena za nekretninu s gostima koji plaćaju boravak, a ne za vlasnika koji u njoj živi, jer polisa koja opisuje pogrešnu namjenu neće prihvatiti zahtjev. Ono što omogućava funkcionisanje bilo kojeg od ta tri instrumenta jesu dokazi: nekretnina se fotografiše nakon svake smjene gostiju, pa je evidentirano u kakvom je stanju gost zatekao nekretninu i u kakvom ju je ostavio, zajedno s datumom. Sitnice se stalno lome. One se popravljaju iz prihoda i pojavljuju na izvodu, a niko ne podnosi zahtjev zbog vinske čaše.
- Hoće li ovo postati posaoTo jeste posao. To je naš posao. Vi ne učestvujete u komunikaciji s gostima, ne određujete cijene u kalendaru, ne tražite čistača i ne prijavljujete nikoga nikome. Do Vas dolaze mjesečni izvod i povremena odluka koja košta novca.
- Da li gubim korištenje vlastitog domaNe. Prije sezone blokirate datume koje želite i sami koristite nekretninu. Uobičajen obrazac suprotan je onome što ljudi očekuju: vlasnici dolaze u predsezoni i posezoni te za Božić, kada je obala ionako ugodnija za boravak, a nekretninu iznajmljuju tokom ljetnih sedmica koje vjerovatno ne bi koristili.
Mogu li svoje stvari ostaviti u nekretnini?Zaključani ormar za vlasnika je uobičajen i većina naših vlasnika ga ima. Sve ostalo mora biti zamjenjivo, jer će se u nekom trenutku nešto polomiti ili nestati. Praktično pravilo glasi da ništa što bi Vam bilo teško izgubiti ne treba držati u nekretnini koju koriste gosti.
Kada je nekretnina Vaša
Najprije sami određujete svoje datume i kalendar se organizuje oko njih. U praksi to znači da nam prije sezone kažete koje sedmice želite, a sve ostalo kasnije možete blokirati ako datumi već nisu prodati. Potvrđena rezervacija ne može se otkazati da bi se napravilo mjesto za Vas, što je jedino stvarno ograničenje i isto je ono pod kojim posluje svaki hotel.Vrijedi biti iskren o kompromisu, jer se cijela odluka svodi na njega. Sedmice u kojima nekretnina najviše zarađuje upravo su one u kojima biste Vi najradije boravili. Vlasnik koji svake godine želi august i istovremeno želi da nekretnina pokrije svoje troškove traži dvije različite stvari, pa je bolje to znati unaprijed nego otkriti u junu. Vlasnici koji dolaze nekoliko puta godišnje i koriste predsezonu i posezonu uglavnom su veoma zadovoljni ovim aranžmanom. Vlasnici čije je jedino putovanje prva polovina augusta obično su zadovoljniji nekretninom koju jednostavno posjeduju.A dolazite u nekretninu koja je zaista spremna, što je često zanemaren dio priče. Očišćena je prema standardu koji dobija gost koji plaća, posteljina je svježa, a sve što je prestalo raditi u martu popravljeno je u martu, umjesto da to Vi otkrijete u jedanaest navečer, s koferom u hodniku.
Ako kratkoročni najam nije moguć
Ponekad je odgovor na prvi dio pitanja ne. Zajednica je glasala protiv toga, grad je obustavio nove registracije ili zgrada jednostavno nikada nije bila uređena za to. To nije kraj nekretnine niti kraj razgovora, već samo znači da je potreban drugačiji plan.
- Dugoročni najamAko zgrada ne dopušta kratkoročni najam, nekretninu obično i dalje možete iznajmljivati dugoročno, samo ne preko Airbnbja ili Bookinga. Prihod je mjesečno manji, ali mnogo stabilniji, a umjesto četrdeset gostiju postoji jedan stanar. Kompromis je ono što je važno: nekretnina je zauzeta, pa je ne možete sami koristiti.
- Srednjoročni najam, nekoliko mjeseciMjesečni zimski najam stvarno je tržište na ovoj obali, jer sjeverni Evropljani dolaze ovamo tokom zime, kada ljetni posjetioci odu. Nalazi se između ta dva modela: donosi veći prihod od dugoročnog najma, a nekretnina je slobodna u mjesecima kada je zaista želite koristiti.
- Možemo preuzeti i jedno i drugo, ako pitateOba modela su dostupna na upit, a ne kao stalni proizvod, zato nam se obratite i reći ćemo Vam odgovara li nekretnina tom modelu. Kada preuzmemo takav najam, oglašavamo nekretninu na Idealisti, gdje stanari na ovoj obali zaista traže smještaj, a fotografisanje plaćamo sami. Nema naknade za uvođenje u uslugu niti bilo kakvog plaćanja za objavu oglasa. Svrha toga nije velikodušnost. Nekretnina koja stoji prazna jer najam nije realizovan ne vrijedi ništa ni jednoj strani.
- Posjedujte je i prepustite brigu namaAko nekretnina neće ostvarivati prihod, pitanje postaje ko će nadzirati prazan dom. To je posebna i mnogo jeftinija usluga, a objašnjena je na drugoj stranici.
- Sačekajte i provjerite ponovoZajednica može ponovo glasati, a grad može promijeniti svoja pravila u bilo kojem smjeru. Ako je današnji odgovor ne, vrijedi znati šta bi se moralo promijeniti da postane da, a to Vam možemo reći umjesto da nagađamo.
Već sam iznajmljivao nekretninu. Šta će biti s mojim oglasom i recenzijama?Preuzimamo kalendar umjesto da počinjemo ispočetka. Potvrđene rezervacije poštuju se prema Vašim postojećim uslovima, a gdje je moguće zadržavamo postojeći oglas kako se historija recenzija ne bi izgubila, jer oglas s dvije godine recenzija donosi više prihoda od novog oglasa bez ijedne. Ono što se najčešće prvo mijenja jesu cijene i fotografije. Obratite nam se prije nego što bilo šta potpišete, jer primopredaja usred sezone zahtijeva planiranje oko postojećih rezervacija.
Šta provjeravamo prije bilo kakvog troška
Ovo se provodi prije fotografisanja, prije podnošenja zahtjeva za licencu i prije bilo kakvog kretanja novca. Traje nekoliko dana, a ne sedmica, i većina posla obavlja se za stolom. Rezultat je jasan odgovor: da, i evo šta je potrebno, ili ne, i evo zašto. Ako je odgovor ne, oboje smo uštedjeli mnogo vremena, a Vi niste ništa platili.| Šta provjeravamo | Zašto odlučuje ishod | Šta dobijate |
|---|---|---|
| Sama nekretnina | ||
| Dokumentacija o korištenju i uslovima stanovanja | Nekretnina se ne može registrovati za turističku upotrebu bez dokumenata koji potvrđuju da je zakonski podobna za stanovanje. Kod novogradnje ti dokumenti stižu prilikom primopredaje, dok kod starije nekretnine sa sekundarnog tržišta ponekad potpuno nedostaju, što je problem koji je postojao i prije Vas. | Potvrđeno na osnovu dokumenata, uz jasno navedene nedostatke. Sve što nedostaje prosljeđuje se Vašem advokatu, a ne nama. |
| Da li registracija može postojati na ovoj adresi | Zahtjev za licencu za nekretninu koja je ne može dobiti košta sedmicama vremena i advokatsku naknadu, a završava tamo gdje je i počeo. | Provjereno u registru prije podnošenja bilo čega. |
| Raspored, kreveti i ono što propisi zahtijevaju | Turistički smještaj mora ispunjavati minimalne uslove, a broj gostiju koje zakonski možete primiti više određuje zaradu nekretnine nego cijena noćenja. | Pisano utvrđen kapacitet i ono što bi se moralo promijeniti da bi se povećao. |
| Grad i registar | ||
| Ograničenja same općine | Nekoliko gradova pooštrilo je pravila za nova turistička iznajmljivanja, a odluka se donosi za svaki grad posebno, a ponekad i za svaku četvrt. Andaluzijski registar neće prihvatiti registraciju tamo gdje ju je grad ograničio. | Trenutno stanje za Vašu tačnu adresu, s datumom provjere, kako biste znali kada je provjereno. |
| Da li se pravila preispituju | Pravilo koje će se uskoro promijeniti jednako je važno kao i ono koje se već promijenilo, a od toga zavisi da li ćete sada potrošiti novac na pripremu ili sačekati tri mjeseca. | Šta je poznato, a šta nije, jasno navedeno umjesto predstavljeno kao izvjesno. |
| Zajednica vlasnika | ||
| Statut zajednice | Zabrana može biti unesena u statute, a da je niko ko prodaje nekretninu jednostavno nikada ne spomene. To je isti dokument koji Vaš advokat čita prije kupovine. | Pročitano, uz citirane relevantne odredbe za Vas. |
| Zapisnici sa sastanaka | Glasanje većinom od tri petine koje je važno možda se već održalo, a možda je na dnevnom redu sastanka o kojem Vam niko nije rekao. Glasanje zakazano za sljedeći mjesec može odlučiti čitav razlog zbog kojeg kupujete. | Pročitano unazad koliko god zapisnici postoje, uz označeno sve relevantno. |
| Stvarni stav zajednice | Zgrada u kojoj je iznajmljivanje legalno, ali su komšije neprijateljski nastrojene, jeste zgrada u kojoj je svaki gost razlog za pritužbu. To je procjena, a ne dokument, i vrijedi je imati. | Iskrena procjena, uključujući i slučajeve kada je to razlog da kažemo ne. |
| Hoće li to zaista biti moguće | ||
| Registracija gostiju i operativne obaveze | Svaki gost mora biti registrovan za svaki boravak, a obaveza je na domaćinu. To je ono za šta vlasnici koji privatno iznajmljuju najčešće ne znaju. | Uspostavljeno prije prve rezervacije i obavlja se digitalno pri svakoj prijavi gosta. |
| Pristup, ključevi i ulazak gosta | Zatvoreno plansko stambeno naselje s kodom koji zajednica neće dati ili zgrada u kojoj konsijerž odbija turističke goste pretvara dobru nekretninu u onu kojom je operativno nemoguće upravljati. | Provjereno u praksi, bez pretpostavki. |
| Da li to možemo završiti na vrijeme | Odjava u deset i prijava u tri ostavljaju četiri sata za potpuno čišćenje i promjenu posteljine. Ako naš tim ne može pouzdano biti tamo, nekretnina je izvan onoga što preuzimamo i radije ćemo Vam to reći nego je prihvatiti. | Jasan odgovor da ili ne, na osnovu toga gdje se nekretnina stvarno nalazi. |
| Šta nekretnini treba prije prvog gosta | Kreveti, posteljina, kuhinja koja odgovara za šest osoba, a ne za dvije, zamračenje u spavaćim sobama i servisirana klimatizacija. Nekretnina namještena za vlasnika rijetko je namještena za goste. | Spisak s jasno odvojenim osnovnim stvarima od onih koje vrijedi uraditi kasnije. |
Kako počinje
Kupovina ima petnaest koraka i završava ključevima. Ovo je ono što se dešava nakon toga. Ako ste kupili preko nas, provjera mogućnosti iznajmljivanja u koraku 01 već je obavljena prije Vaše rezervacije, pa ovo počinje od koraka 02. Ako niste, počinje adresom i telefonskim pozivom.Korak 15 od 15 i dalje
- Provjera podobnostiBesplatno, okvirno danaDajete nam adresu i navodite šta želite raditi s nekretninom. Provjeravamo tri nivoa i dajemo Vam pisani odgovor s obrazloženjem. To je besplatno bez obzira na to da li ćete nastaviti, a upravo taj korak odlučuje o svemu što slijedi.New buildUnaprijed pitamo investitora da li je kratkoročni najam predviđen pravilima zajednice, jer kod novogradnje možda još nema zapisnika za čitanje, a statut je nacrt investitora. Dobiti odgovor prije završetka kupoprodaje mnogo je lakše nego dobiti ga nakon toga.ResaleČitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš advokat ih provjerava. Kod nekretnine koja je ranije iznajmljivana provjeravamo i da li se postojeća registracija prenosi ili se mora podnijeti zahtjev za novu, jer prodavci redovno pretpostavljaju ovo prvo, a to nije uvijek tačno.
- Ulazimo u nekretninuPrije oglašavanjaNe preuzimamo nekretninu koju nismo vidjeli. Tokom posjete pojavljuje se pravi odgovor: kako će nekretnina izgledati na fotografijama, koliko ljudi u njoj može udobno spavati, a ne samo tehnički, šta nedostaje, da li je terasa razlog zbog kojeg je neko rezerviše i koliko brzo naš tim može ući i izaći tokom dana smjene gostiju.
- Licenca, s Vašim advokatomSedmiceRegistraciju podnosi Vaš advokat, a priprema se zajedno s nama. Istovremeno Vam govorimo šta je nekretnini potrebno prije dolaska prvog gosta, razdvojeno na ono što je neophodno i ono što može sačekati kraj prve sezone.
- Fotografisanje, oglas i cijeneOtprilike danaProfesionalne fotografije, oglas napisan za svaki kanal, kalendar cijena izrađen za sezonu u kojoj se nekretnina stavlja u ponudu i nekretnina aktivna na platformama putem jednog kalendara. Sve je to uključeno u proviziju i ništa od toga Vam ne fakturišemo.
- Prvi gost i prvi obračunOd tog trenutka nadaljeRezervacije pristižu, nekretnina se između njih priprema za sljedeće goste, a mjesec dana kasnije dobijate prvi obračun i prvu isplatu. Nakon toga nam se javljate kada je za nešto potrebna odluka, a inače jednom mjesečno.
Sami ili ne
Ista nekretnina, ista sezona, dva načina. Lijeva kolona prikazuje šta iznajmljivanje iz Češke zaista podrazumijeva, a ne njegovu karikaturu.| Samostalno ili preko druge agencije | S Arevontom | |
|---|---|---|
| Ko je potvrdio da ga izdajete? | Obično niko. Agent je rekao da može ili je u oglasu pisalo da je licenca dostupna, a nijedno od toga nije dokument. | Mi to radimo na sva tri nivoa, prije nego što se išta potroši. Odgovor agenta ne smatramo potvrdom. |
| Ko odgovara gostu u jedanaest navečer | Vi, na engleskom, u drugoj vremenskoj zoni, o bojleru koji nikada niste vidjeli. | Mi, na jeziku gosta, a Vi za to saznajete iz obračuna. |
| Ko čisti između boravaka | Agencija za čišćenje koju nikada niste upoznali, angažovana porukom, za čiji nedolazak saznajete od sljedećeg gosta. | Naše čistačice, na našem platnom spisku, prema rasporedu koji mi kontrolišemo. |
| Ko prijavljuje goste policiji | Vi, za svaki boravak, a većina privatnih iznajmljivača ne zna da ta obaveza postoji. | Obavlja se digitalno pri svakoj prijavi gosta, u okviru usluge. |
| Ko plaća pokvareni bojler u augustu | Vi, uplatom iz Češke, nakon što pronađete vodoinstalatera koji odgovara na jeziku koji ne govorite. | Plaća se iz prihoda po stvarnom trošku, stavka je navedena u obračunu, a neko je prisutan dok se radovi obavljaju. |
| Šta se dešava mjesec bez rezervacija | 0 €, a oglas i dalje stoji. | 0 €. Provizija je dio prihoda, pa bez prihoda nema ni provizije. |
| Trošak kada se iznajmljuje | Provizija platforme, plus Vaše vlastito vrijeme, što je trošak koji niko ne računa. | 20 % + PDV od rezervacije, plus vlastita provizija platforme, a za naše direktne goste nema nikakve provizije platforme. |
| Jezik na kojem se sve odvija | Španski s opštinom, zajednicom i majstorom. Engleski s gostima. | Provjerite s nama, sve ostalo prepustite nama. |
Stan je imao smisla. Ishod je odlučio sastanak koji niko nije spomenuo.
Ovo je jedan od slučajeva koji se već nalazi na našoj početnoj stranici i više pripada ovoj stranici nego bilo kojoj drugoj, jer je kratkoročni najam bio jedini razlog zbog kojeg je klijent kupovao. Stan u Mijasu, vrijedan 495.000 €, odgovarao je budžetu i načinu na koji je klijent želio da ga koristi. Već je bio rezervisan i kapara je bila uplaćena.- Šta je klijent kupovaoStan koji je odgovarao budžetu i planu. Kratkoročni najam bio je dio tog plana. Nekretnina je bila rezervisana, a kapara za rezervaciju plaćena.
- Šta smo pronašliRadeći s advokatom, otkrili smo da je sastanak zajednice bio zakazan ubrzo nakon rezervacije i da je dnevni red uključivao glasanje o kratkoročnom najmu. Informacija koja bi odlučila da li je kupovina imala smisla nije se nalazila u oglasu.
- Šta smo uradiliPreporučili smo da se ne nastavi automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo rezultat glasanja.
- Kako se završiloGlasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao. Preporučili smo da ne nastavi s kupovinom. Kapara za rezervaciju je vraćena, a klijent je odustao od posla.
Klijent je izbjegao ne samo lošu kupovinu. Nije izgubio ni kaparu za rezervaciju.
Kako se plaća
- DomaćinPlaća noćnu cijenu i naknadu za čišćenje. Platforma od toga prije nego što novac stigne do nas uzima vlastitu proviziju, a gost koji rezerviše direktno kod nas ne snosi nijedan od tih troškova.
- ViNe plaćate ništa unaprijed niti mjesečno. Naših 20 % i vlastiti troškovi nekretnine oduzimaju se od prihoda koji je nekretnina ostvarila, a oba iznosa su navedena na istom obračunu.
- Arevont20 % od svake rezervacije, naknada za čišćenje umanjena za pranje veša i 25 € po satu kada neko mora biti u nekretnini zbog majstora. To je sve. Ništa drugo ne primamo ni od koga i od majstora se ne uzima ništa za preporuku.
Nema početne naknade niti plaćanja u mjesecu bez rezervacija. Ugovor se nastavlja, a možete ga raskinuti kad god želite, uz poštovanje potvrđenih rezervacija do samog kraja.Ako mi također vodimo kratkoročni najam na nekretnini, nema nikakve posebne naknade za upravljanje: skrb o nekretnini već je pokrivena provizijom od najma. To nije popust koji smo izmislili za ovu stranicu, već način na koji su se ove dvije usluge oduvijek dopunjavale.Sve što već imate od nas ostaje isto. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon predaje ključeva nemaju cijenu i nikada je neće imati, bez obzira na to da li nekretnina ostvaruje jedan euro prihoda ili ne.
Sami vodimo upravljanje nekretninom, čišćenje i kratkoročni najam u cijelosti.
Šta Vam nećemo reći i kada ovo ne biste trebali raditi
Ne garantujemo popunjenost niti prihod, a to ne bi trebao raditi nijedan pošten upravitelj. Prihod nekretnine zavisi od tržišta, same nekretnine, njenih recenzija i cijene, a mi kontrolišemo posljednja dva od ta četiri faktora. Svako ko Vam saopšti broj prije nego što je vidio Vašu nekretninu i prije prve sezone govori Vam nešto što ne može znati.Zato na ovoj stranici nema nijednog podatka o prihodu. Nema stope popunjenosti, prosječne noćne cijene ni prinosa. U staroj verziji ove stranice imali smo takve brojke, ali bile su okvirne i niko ih nije provjerio, što je gore nego nemati nijednu. Kada ovdje objavimo brojke, one će biti stvarne i odnosit će se na nekretnine kojima zaista upravljamo. Do tada je njihovo odsustvo pošten odgovor.Najam je jedini stvarni rizik cijele kupovine i vrijedi ga ponoviti i na kraju, kao i na početku. Gledali smo kupce kako cijeli budžet zasnivaju na prihodima od najma, a zatim otkriju da je njihova zajednica glasala protiv kratkoročnog najma. Ako je najam razlog zbog kojeg kupujete, provjerite to prije kapare za rezervaciju, bilo s nama ili s nekim drugim.Ovo radimo samo od Manilve do Marbelle: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Izvan tih pet mjesta kažemo ne. Upravitelj koji ne može imati čistača na vratima na dan smjene gostiju samo je telefonski broj, a ne operacija, i bilo bi gore uzimati Vaš novac za takvu uslugu nego uopšte nemati ovu stranicu. Iz istog razloga prihvatamo i ograničen broj nekretnina.Postoji i verzija Vas koja ovo ne bi trebala raditi. Ako je Vaše jedino putovanje godišnje prve dvije sedmice avgusta, najam će zauzeti sedmice koje zaista želite koristiti. Ako se nekretnina nalazi na mjestu s malo života van sezone, možda će biti iznajmljena deset sedmica, a prazna četrdeset dvije, što je mnogo smjena za vrlo malo prihoda. Ako jednostavno ne želite da iko drugi spava u Vašem krevetu, to je potpuno opravdan odgovor i za Vas postoji jeftinija usluga: neko brine o nekretnini, a u njoj niko ne boravi.
Najčešća pitanja o kratkoročnom iznajmljivanju
- Kolika je Vaša provizija i postoji li još nešto?
- 20 % od svake rezervacije, uzeto iz prihoda od najma nakon vlastitih troškova nekretnine. Nema početne naknade, mjesečne naknade, naknade za oglašavanje niti naplate fotografisanja. Tačan procenat potvrđujemo za Vašu nekretninu prije nego što bilo šta odlučite, jer nekretnina za čije je iznajmljivanje potrebno više rada košta više za upravljanje. Jedine druge stavke koje se ikada pojave na obračunu jesu vlastita provizija platforme, troškovi koje je imala sama nekretnina i 25 € po satu ako je neko morao biti prisutan zbog majstora.
- Kada i kako primam novac?
- Mjesečno, na račun u Španiji koji glasi na Vaše ime, uz obračun koji prikazuje svaku rezervaciju, svaki trošak i proviziju. Za to Vam je potreban račun u španskoj banci. Ako ga još nemate, to je zaseban i jednostavan zadatak, a o njemu postoji posebna stranica.
- Ko prijavljuje goste policiji?
- Mi, digitalno, pri svakoj prijavi gosta. Španija to zahtijeva za svakog gosta pri svakom boravku, a obaveza je na domaćinu, a ne na Airbnbu ili Bookingu. To je jedna od dvije stvari koje vlasnici koji iznajmljuju privatno najčešće ne znaju; druga je da nekretnina mora biti registrovana prije nego što se uopšte smije oglašavati.
- Mogu li sam koristiti nekretninu?
- Da. Prije početka sezone blokirate datume koje želite i koristite je. Jedino ograničenje je to što potvrđena rezervacija ne može biti otkazana da bi se napravilo mjesto, što je isto pravilo koje važi u svakom hotelu. Većina vlasnika kojima ovakav aranžman odgovara dolazi u predsezoni i posezoni, kao i za Božić, a ostatak godine dopušta da nekretnina ostvaruje prihod.
- Šta se dešava ako se nešto pokvari dok je gost u nekretnini?
- Mi to rješavamo. Sitni kvarovi popravljaju se istog dana iz prihoda i pojavljuju se na Vašem obračunu uz priloženi račun. Za sve što je skupo dobijate cijenu i poruku prije nego što se radovi obave, osim ako kvar aktivno prouzrokuje štetu. U tom slučaju prvo zaustavljamo štetu, a zatim Vas zovemo. Vi niste osoba kojoj se gost javlja zbog bojlera.
- Garantujete li minimalni prihod ili minimalan broj noćenja?
- Ne, a to ne bi trebao raditi nijedan pošten upravitelj. Rezultati zavise od tržišta, nekretnine, njenih recenzija i cijene. Ono što ćemo uraditi jeste da ćemo Vam prije početka reći mislimo li da će se nekretnina dobro iznajmljivati, uključujući i slučaj kada je odgovor negativan. Radije ćemo izgubiti nekretninu iz portfelja nego prihvatiti onu koja će razočarati vlasnika.
- Koliko vremena prođe od prvog poziva do prvog gosta?
- Provjera podobnosti traje nekoliko dana. Dozvola i registracija preko Vašeg advokata traju najduže, odnosno sedmicama, a ne danima. Fotografisanje, oglasi i određivanje cijena traju nekoliko dana kada je nekretnina spremna. Rok najčešće ne određuje papirologija, već to da li je nekretnina namještena i opremljena za goste. Za praznu kupljenu nekretninu to je zaseban zadatak s vlastitim rokom.
- Plaćam li porez u Španiji na prihod od najma?
- Da, a procjena se razlikuje za periode tokom kojih se nekretnina iznajmljuje i periode tokom kojih je koristite ili je prazna. Dozvoljeni troškovi mogu se odbiti od prihoda od najma kada su ispunjeni zakonski uslovi, a obračun zavisi od Vašeg poreskog prebivališta i načina korištenja nekretnine. Mi nismo poreski savjetnici i ne pretvaramo se da jesmo. Ono što pružamo jesu mjesečni podaci koji su Vašem savjetniku potrebni, u obliku koji on zatraži.
