Notar pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Španski notar potvrđuje Vaš identitet, čita escritura naglas i istog dana je podnosi zemljišnim knjigama. Ne provjerava dugovanja prema zajednici etažnih vlasnika, dokumentaciju zgrade niti da li je cijena razumna. To je posao Vašeg advokata.
escritura o kupoprodajiJavna escritura, prva stranica
- Potpisnici (strane)
- IME PREZIME · NIE X XXXXXXX L
- Cijena kupoprodaje
- XXX.XXX €
- Izjave (declarations)
- Bez tereta, prema navodima prodavca
- Potpis i datum
- Notar · DD/MM/AAAA
- Potpisnici (strane). Identitet kupca i prodavca, potvrđen na osnovu pasoša i broja NIE. To je ključni dio uloge notara.
- Cijena kupoprodaje. Cijena navedena u escritura. Notar je evidentira, ali ne procjenjuje da li je pravična.
- Izjave (declarations). Izjava samog prodavca, provjerena u odnosu na dokument nota simple koji notar zahtijeva. To nije nezavisna garancija izvan podataka u registru.
- Potpis i datum. Potpisano, pročitano naglas i istog dana elektronski poslano zemljišnim knjigama.
Šta provjerava španski notar?
Španski notar prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu escritura. Ne provjerava da li je nekretnina dobra odluka. Španski notar provjerava mnogo manje nego što većina stranih kupaca pretpostavlja, a u ovoj kupovini zaštitu pruža Vaš advokat, a ne notarska kancelarija. Zato je ova razlika važna: riječ "notar" u većini zemalja označava poznatu ulogu, dok ovdje označava bitno drugačiju ulogu.Šta notar radi tog dana: potvrđuje identitet i poslovnu sposobnost kupca i prodavca, sam zahtijeva dokument nota simple kako bi potvrdio da prodavac zaista posjeduje nekretninu, bez tereta koje ste već provjerili, sastavlja javnu escritura, čita je naglas prije nego što je obje strane potpišu i istog dana šalje elektronsku kopiju zemljišnim knjigama. Šta ne radi: ne provjerava da li je naknada zajednici etažnih vlasnika u potpunosti plaćena izvan onoga što pokazuju dokumenti pred njim, ne potvrđuje da zgrada odgovara građevinskoj dozvoli, ne procjenjuje da li je cijena pravična niti savjetuje bilo koju stranu da li je transakcija dobra odluka.
Za šta je notar odgovoranŠta nije njegov posao
- Potvrđivanje da su obje strane one za koje se predstavljaju i da mogu zakonito potpisati
- Da, to je srž ove uloge.
- Traženje izvoda iz zemljišnih knjiga i glasno čitanje isprave prije potpisivanja
- Da, i to se dešava upravo prilikom potpisivanja, a ne ranije.
- Slanje isprave zemljišnim knjigama
- Da, elektronski, istog dana.
- Provjera da je prodavac platio naknade zajednici i lokalne poreze
- Ne. Vaš advokat zasebno traži te potvrde, prije ovog dana.
- Potvrđivanje da zgrada odgovara dozvoli i planskom statusu parcele
- Ne. To je pravna i tehnička provjera koju unaprijed organizujete Vi.
Ko bira notara i mijenja li hipoteka odgovor?
Kod obične kupovine gotovinom, pravo izbora notara uglavnom prati plaćanje naknada: bira onaj ko plaća veći dio, što je u praksi obično kupac. Ako prodavac bez opravdanog razloga insistira na svom notaru, kupac to može prijaviti službi za korisnike pri lokalnom Colegio Notarial.Kod HIPOTEKARNE kupovine odgovor predstavlja zakonsko pravo, a ne običaj. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario jasno garantuje slobodan izbor notara zajmoprimcu i sprečava zajmodavca da utiče na taj izbor. Otprilike u isto vrijeme, zakon je većinu povezanih troškova prebacio na banku: uredba iz 2018. prebacila je porez na hipotekarni biljeg na zajmodavca, a od zakona iz 2019. zajmodavac plaća i notara, upis u zemljišne knjige i gestoría za sam kredit. Jedini trošak koji ostaje na zajmoprimcu jeste vlastita procjena vrijednosti nekretnine koju naručuje banka.
Kako se plaća kupovina?
- Gotovina, bez hipotekeOvo je običaj, a ne formalno pravo: bira onaj ko plaća veći dio naknada, što ste u praksi obično Vi.
- S hipotekomZakonsko pravo prema Ley 5/2019: imate slobodan izbor notara, a zakon sprečava zajmodavca da Vas usmjerava prema onome koga preferira.
Šta se razmjenjuje u prostoriji i morate li to biti Vi?
escritura pública je notarski ovjerena prodajna isprava, dokument koji se potpisuje pred notarom i kojim se vlasništvo prenosi na Vas. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično u ovom trenutku plaćate preostali iznos: novac i ključevi mijenjaju ruke u istoj prostoriji, u isto vrijeme.cheque bancario je bankarski ček izdat na teret Vašeg španskog računa i često se njime kod notara predaje preostali dio kupoprodajne cijene.Ne morate lično biti u toj prostoriji. Tokom cijele kupovine samo je jedno putovanje u Španiju zaista obavezno, a ljudi najčešće umjesto toga ovlaste drugu osobu za ovaj termin. Ako Vaš advokat ima punomoć koja obuhvata potpisivanje isprave, može u Vaše ime završiti cijeli termin. Upravo zato se rano uređenje POA punomoći isplati više nego što u tom trenutku izgleda.
- Sekundarna nekretninaPreostali iznos plaćate cheque bancario čekom ili, sve češće, potvrđenim bankarskim transferom koji je organizovan tako da bude evidentiran prije termina. Notar u tekstu isprave potvrđuje koji je način plaćanja korišten.
- Kod završene i useljive novogradnjePrimjenjuje se isti postupak. Osim toga, desetogodišnja garancija za konstrukciju, trogodišnja garancija za instalacije i jednogodišnja garancija za snagging počinju teći od ovog dana. Zato je tačan datum završetka kupoprodaje važan i izvan same transakcije.
Koliko notar košta, povrh svega ostalog?
Španska vlada određuje notarske naknade prema fiksnoj tarifi, pa ih ne možete slobodno pregovarati. Izvori na engleskom jeziku obično navode da tarifa iznosi približno 0,2 do 0,5 % cijene, pri čemu se smanjuje s rastom cijene. Naša objavljena procjena objedinjuje notarsku naknadu i naknadu za upis u zemljišne knjige koja slijedi, jer ih kupac na završnom obračunu vidi kao jednu stavku. Kao okvirno pravilo, naknada za upis iznosi oko 60 % notarske naknade.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notar + zemljišne knjige, ukupnoVladina tarifa, bez pregovora | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Šta treba biti riješeno prije nego što uđete u notarsku kancelariju
Dobar postupak riješi ove četiri stvari PRIJE ovog dana, jer je notarski termin pogrešan trenutak za njihovo otkrivanje.- Prodavac nema nepodmirenih dugovanja prema zajednici ni poreskih dugovaNotar čita ispravu, ali ne pribavlja potvrde umjesto Vas. Vaš advokat ih traži prije zakazanog termina. Loš proces otkriva neplaćeni dug na sam dan, dok je ček već izdat.
- Potvrda bankarske garancije kod novogradnjeVaš advokat je ovo morao provjeriti pri svakoj uplati, mnogo prije posljednje. Dan kod notara samo je formalnost ako je ovaj posao ranije ispravno obavljen. Loš proces prvi put razmatra tekst garancije na dan završetka kupoprodaje.
- Sudski tumač ako ne čitate španski i lično prisustvujeteImate pravo da Vam se isprava pravilno objasni na jeziku koji razumijete prije nego što je potpišete. Loš proces se potpisuje s povjerenjem jer prostorija djeluje prijatno, a svi izgledaju kao da žure.
- Ko prisustvuje i s kakvim ovlaštenjemAko ne prisustvujete lično, punomoć Vašeg advokata mora jasno obuhvatati potpisivanje ove isprave. Loš proces pretpostavlja da punomoć sastavljena za drugi, raniji korak obuhvata i ovaj.
Notar štiti interes države u transakciji, a ne Vaš interes
Ovo su opšte informacije o ulozi notara kakva je bila 17. augusta 2026. godine i nisu pravni savjeti o Vašem konkretnom završetku kupoprodaje. Notar je istinski neutralan javni službenik: ne zastupa ni kupca ni prodavca. Očekivanje da će uočiti problem koji je Vaš advokat morao pronaći najčešći je nesporazum u vezi s tom ulogom.Prisustvujemo ili se staramo da prisustvuje osoba s odgovarajućim ovlaštenjem, te pratimo primopredaju dokumenata i ključeva. Mi nismo advokat i sami ne provjeravamo vlasništvo, dugovanja ni plansku dokumentaciju. Taj posao se obavlja ranije, uz nezavisnog advokata kojeg Vi plaćate, kako bi sastanak kod notara bio formalnost kakva treba biti, a ne trenutak kada se nešto otkriva.
Najčešća pitanja o notaru
- Ko bira notara?
- Prema običaju, notara bira onaj ko plaća veći dio naknada, što je kod uobičajene kupovine najčešće kupac. Kod kupovine uz hipoteku to je zakonsko pravo, a ne običaj: Ley 5/2019 jasno garantuje slobodan izbor zajmoprimca i sprečava zajmodavca da ga usmjerava prema notaru kojeg preferira.
- Zašto koristiti cheque bancario umjesto običnog bankovnog transfera?
- Bankarski ček izdat na Vašem španskom računu omogućava da novac i ključevi promijene vlasnika u istoj prostoriji i u istom trenutku. To je tradicionalni način na koji se organizuje završetak kupoprodaje u Španiji. Sve više ljudi umjesto toga koristi potvrđeni transfer ugovoren tako da sredstva stignu prije sastanka, što je jednako valjano. U svakom slučaju, notar u ispravi tačno evidentira koji je način korišten.
- Mogu li imati sudskog tumača pri potpisivanju?
- Da, i vrijedi ga angažovati unaprijed, umjesto da to tražite tog dana. Imate pravo da Vam se isprava pravilno objasni prije nego što je potpišete, a sudski tumač je formalni način da se to garantuje, umjesto oslanjanja na dvojezičnog prijatelja ili užurbani sažetak u prostoriji.
- Šta se dešava ako notar tog dana uoči problem u dokumentima?
- Potpisivanje se ne obavlja dok se problem ne riješi. To je rijetko upravo zato što pravilno vođen postupak rješava probleme s dokumentima sedmicama ranije, tokom pravne provjere i faze privatnog ugovora. To je cijeli razlog zbog kojeg sastanak kod notara ne treba tretirati kao prvu stvarnu kontrolnu tačku.
