Najčešće greške pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Greške koje strane kupce u Španiji najviše koštaju obične su greške. Planiraju samo traženu cijenu, ali stvarni trošak je veći za 8 do 13 %. Očekuju da notar provjeri nekretninu, ali on to ne radi. I odlučuju posljednjeg dana putovanja radi obilaska nekretnina, jer je povratni let u nedjelju.
- PostupakPostupakPotpisivanje rezervacije prije čitanja uslova povrata novca.What to do insteadNeka advokat pročita dokument prije nego što novac bude uplaćen.
- NovacNovacPlaniranje samo tražene cijene i ničega više, uz zanemarivanje dodatnih 8 do 13 %.What to do insteadIzračunajte cijeli trošak kupovine prije potrage.
- NekretninaNekretninaPreskakanje tehničkog pregleda jer ga niko ne traži.What to do insteadProvjerite parcelu i zgradu, a ne samo cijenu.
- OdlukaOdlukaRezervacija posljednjeg dana putovanja jer je let kući u nedjelju.What to do insteadOdredite kriterije prije leta, a ne tokom putovanja.
O čemu kupci brinu i šta zaista košta?
Gotovo svaki strani kupac dolazi s istim kratkim spiskom strahova, a gotovo nijedan od njih na kraju ne uzrokuje trošak. Korisno je prvo raščistiti taj spisak, jer su strahovi glasni, a stvarne greške tihe.
Čega kupci strahujuŠta zaista košta
- Bespravni useljenici preuzmu stan dok sam u Češkoj
- To se dešava, ali je ovdje rjeđe nego što izvještavanje čeških medija sugerira. Stvarni rizik u ovom području manje je dramatičan: pravilo koje niste pročitali. Zajednica može ograničiti ono što smijete raditi s nekretninom, a ta se odluka donosi na sastanku kojem niste prisustvovali.
- Investitor uzme moj novac i nikad ne završi gradnju
- Svaka uplata koju izvršite prije završetka novogradnje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na Vaše ime, a Vaš advokat provjerava formulaciju za Vašu stambenu jedinicu prije nego što novac promijeni vlasnika. Greška s novcem koja se zaista dešava manja je i mnogo češća: planiranje samo tražene cijene, bez ičega drugog.
- Postoji skriveni pravni nedostatak koji niko ne može pronaći
- Dobar nezavisni advokat ih pronalazi, a pronalaženje takvih nedostataka jeste posao koji plaćate. Ono što nijedna standardna provjera ne obuhvata, osim ako neko to posebno ne zatraži, jeste šta se zakonski može izgraditi na parceli ispred Vas. To nije nedostatak nekretnine. To je činjenica o susjedstvu.
- Platiću previše za nekretninu
- Moguće je, a ako nekretninu zadržite dovoljno dugo, možete se oporaviti od toga. Skupa verzija je plaćanje poštene cijene za pogrešnu nekretninu: pogrešnu mikrolokaciju, pogrešnu orijentaciju ili stan čiji troškovi održavanja čine da bude skuplji od sličnog doma.
Koju od ovih dvanaest najčešće viđate?Nećemo Vam dati rang-listu, jer nismo brojali, a izmišljena rang-lista upravo je ono što treba izbjegavati. Možemo reći gdje se greške grupišu. Gotovo sve skupe greške dešavaju se na dva mjesta: u sedmici kada se utvrđuje budžet i u posljednja dva dana putovanja radi obilaska nekretnina. Advokat koji radi za Vas uoči većinu grešaka u dokumentaciji.
Koje greške u postupku najčešće pogađaju kupce?
Španski notar prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnu ispravu, ali ne provjerava da li je nekretnina dobra odluka. Ne provjerava da li je prodavac platio naknade zajednice vlasnika, da li zgrada odgovara svojim dokumentima niti da li je cijena poštena. Pretpostavka da radi suprotno prva je od četiri greške. Sve četiri proizlaze iz istog uzroka: postupak izgleda poznato, ali nije.
- UobičajenoOčekivati od notara da provjeri nekretninuRiječ postoji u Vašem jeziku, ali tamo opisuje drugačiji posao. Španski notar potvrđuje identitet, čita javnu ispravu naglas i bilježi da ste je potpisali. On ne provjerava da li je prodavac platio naknade zajednice vlasnika, da li zgrada odgovara dokumentima ili da li je cijena pravična.What to do insteadNa sastanak kod notara gledajte kao na dan kada prodaja postaje konačna, a ne kao na dan kada se ona provjerava. Provjera se obavlja sedmicama ranije i neko mora biti plaćen da je obavi.
- OzbiljnoKorištenje advokata prodavca ili investitoraTa usluga se nudi i praktična je. U mnogim zemljama granica između dvije strane često nije jasna. Ovdje advokat investitora posao obavlja stručno, ali samo za investitora.What to do insteadAngažujte svog nezavisnog advokata, kojeg plaćate Vi. Uobičajeno preporučujemo Malaga Solicitors, a slobodni ste angažovati koga god želite. Ni u jednom slučaju ne primamo naknadu za preporuku.
- OzbiljnoPotpisivanje rezervacionog ugovora bez čitanja uslova povrata novcaRezervaciona uplata je mala u poređenju s ukupnom kupovinom. Djeluje kao formalnost, a kupci je obično potpisuju pod vremenskim pritiskom. Ali to je jedina uplata u cijeloj kupovini iza koje ne stoji nikakva garancija.What to do insteadNeka advokat pročita rezervacioni ugovor prije nego što novac bude uplaćen, a ne poslije. Jedno je važno: tačno utvrdite koji nalazi dovode do povrata novca Vama i dobijte to napismeno.
- UobičajenoPotpisivanje španskih dokumenata koje ne možete pročitatiSvi u prostoriji su ljubazni i žure, a traženje prevoda djeluje kao nepotrebno usporavanje postupka.What to do insteadZatražite dokument unaprijed, na jeziku koji čitate, kao i sudskog tumača kod notara ako ga želite. Usporavanje potpisivanja je besplatno. Poništavanje potpisanog dokumenta nije.
Koliko ovoga mogu izbjeći, a da nikome ne platim?Više nego što većina ljudi očekuje. Pravilno čitanje rezervacionog ugovora, pitanje za koga radi advokat s druge strane stola i traženje dokumenta na jeziku koji čitate ne koštaju ništa. Ono što nije besplatno jeste nezavisna pravna provjera, a to je jedino mjesto na kojem nikada ne bismo preporučili štednju.
Koje novčane greške kupce najviše koštaju?
Dodajte približno 13 % na cijenu novogradnje, a približno 9 % na cijenu nekretnine sa sekundarnog tržišta. Zatim dodajte godišnji trošak vlasništva nad nekretninom. Potom provjerite koliko će banka zaista pozajmiti na osnovu vlastite procjene vrijednosti. Tri od četiri greške u nastavku jednostavno su računanje, a četvrta se odnosi na banku. Na sve četiri možete odgovoriti prije nego što pogledate ijednu nekretninu.
- Planiranje samo tražene cijeneKod novogradnje očekujte troškove od približno 13 % povrh cijene. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta približno 9 %. Razlika se uglavnom odnosi na porez. Novogradnja podliježe PDV-u od 10 % i, u Andaluziji, porezu AJD. Nekretnina sa sekundarnog tržišta podliježe porezu na prenos od 7 %. Zatim dodajte advokata, notara, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki. Kod stana od 500.000 € to nije mala greška zaokruživanja. To je razlika između kupovine koja je izvodljiva i one o kojoj morate ponovo pregovarati.
- Planiranje kupovine i zaboravljanje troškova vlasništvaVlasništvo nad nekretninom donosi niz plaćanja koja nikada ne prestaju: lokalni porez na nekretnine, odvoz otpada, osiguranje, električnu energiju i vodu, prijavu poreza za nerezidente i naknadu zajednice vlasnika. Naknada zajednice vlasnika najviše varira, od približno 900 € do približno 6.000 € godišnje. Zato se dva stana po istoj cijeni mogu razlikovati za hiljade eura godišnje. Uporedite ukupan trošak, a ne samo cijenu.
- Odlaganje konverzije valute za posljednju sedmicuZa stranog kupca najveći pojedinačni trošak često uopšte nije naknada. To je kursna razlika pri velikom prenosu novca. Drugi najveći rizik je vrijeme. Banka može zatražiti da dokažete odakle novac potiče ili zadržati prenos radi interne provjere. Oboje je uobičajeno i za oboje su potrebni dani. Najgori trenutak da to otkrijete jeste na sastanku kod notara.
- Pretpostavljati da španska hipoteka funkcioniše kao češkaAko prihod primate u valuti koja nije euro, realno planirajte finansiranje u iznosu od približno polovine vrijednosti koju banka sama pripiše nekretnini, a ne 70 ili 80 % iznosa koji ste se dogovorili da platite. Banka pozajmljuje na osnovu vlastite procjene vrijednosti. Dakle, ako kupite nekretninu za 500.000 €, a banka je procijeni na 470.000 €, kredit se računa na osnovu 470.000 €. Uredite finansiranje prije nego što rezervišete nekretninu, a ne nakon što je odaberete.
Na sve četiri ove stvari možete odgovoriti prije nego što pogledate ijednu nekretninu. Zato su navedene ovako rano. Budžet koji već uključuje porez, godišnje troškove i stvarni odnos kredita prema vrijednosti jeste budžet s kojim zaista možete tražiti nekretninu.
Izvori
Mijenjaju li se ovi procenti ako kupujem preko kompanije?Mogu. To je pitanje za španskog poreskog savjetnika prije nego što bilo šta potpišete, a ne za nas niti za web stranicu. Ono što možemo reći jeste sljedeće: kupovina preko strukture kompanije radi uštede na porezu jedan je od slučajeva u kojima pretpostavka iz Češke ovdje loše funkcioniše, a cijena greške često se pokaže tek godinama kasnije.
Koje greške kupci prave u vezi sa samom nekretninom?
Španija ne zahtijeva tehnički pregled. Ne sprečava Vas da kupite nekretninu pored prazne parcele. Također Vam ne govori smijete li iznajmljivati stan. O sve tri stvari morate se sami raspitati.
- OzbiljnoPreskakanje tehničkog pregleda jer ga niko ne tražiNe postoji zakonska obaveza niti uobičajeno očekivanje, pa ga većina kupaca preskoči. Fotografije se snimaju u najboljem dijelu dana za nekretninu i ne prikazuju njenu starost. Skupi problemi nalaze se iza zida, ispod terase i unutar instalacija.What to do insteadNaručite nezavisni tehnički pregled za svaku nekretninu za koju ste ozbiljno zainteresovani.
- OzbiljnoProvjera zgrade, a ne parcele ispred njeStandardna pravna provjera govori Vam o nekretnini koju kupujete. Ne govori Vam šta se zakonski može izgraditi na zemljištu pored nje. Niska stara vila ispred Vaše terase može stajati na parceli na kojoj je dozvoljena znatno viša građevina.What to do insteadPrije nego što uračunate pogled u cijenu, raspitajte se šta urbanistički plan dozvoljava na parceli ispred.
- UobičajenoAko ga možete iznajmljivati turistimaNije automatski. Zavisi od nekretnine, opštine, pravila zajednice vlasnika i važećeg sistema licenciranja. Zajednica vlasnika može odobriti, ograničiti, usloviti ili zabraniti turističko iznajmljivanje većinom od tri petine glasova.What to do insteadProvjerite pravo na iznajmljivanje prije rezervacije ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete.
Da li je kupovina nekretnine u izgradnji rizičnija od kupovine nekretnine sa sekundarnog tržišta?Riječ je o drugačijoj vrsti rizika, a ne jednostavno o većem riziku. Kod kupovine nekretnine u izgradnji Vaš novac je duže izložen riziku, a datum završetka kupoprodaje može se pomjeriti. Zato svaka uplata prije završetka kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na Vaše ime. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nekretninu dobijate odmah, ali nasljeđujete i njenu historiju: stanje, dokumentaciju i mjesto u zajednici koja već ima odluke i dugove. Greške u nastavku proizlaze iz obje situacije.
Koja je najskuplja pojedinačna greška na ovoj obali?
Raspored, a ne dokument. Izgleda ovako: pet rezervisanih dana, osam obilazaka nekretnina dnevno, let kući u nedjelju i potpisivanje rezervacije u subotu poslijepodne. Putovanje radi obilaska nekretnina se završava, a povratak kući bez ičega djeluje kao neuspjeh. Nijedan vodič na engleskom jeziku ne navodi ovu grešku. Prema našem iskustvu, ona je najskuplja od svih četrnaest.Ovdje nema pravnog problema. Svi su pošteni, a dokumentacija je uredna. Ipak, kupac je odluku donio iz pogrešnog razloga. Rok koji proizlazi iz leta, školskog raspusta ili prodajnog ciklusa investitora nije razlog zbog kojeg je nekretnina prava za Vas.Rješenje je jednostavno i djeluje. Prije putovanja odlučite zbog čega bi nekretninu vrijedilo rezervisati. Zapišite to. I unaprijed sebi dopustite da se vratite kući bez kupovine. Većina dana obilaska nekretnina obuhvata manje od šest nekretnina iz istog razloga: nakon šest prestajete da ih zaista vidite. Ako se s putovanja vratite s izborom nekretnina umjesto potpisom, putovanje je bilo uspješno.
Druga polovina ovog problema jeste pritisak zbog dostupnosti i zaslužuje vlastiti naziv. „Posljednja dobra stambena jedinica“ razlog je da prodavac želi brzu odluku. Sama po sebi, međutim, nije razlog da je Vi donesete.
Koje su od ovih grešaka posebno češke?
Četiri greške, od kojih se nijedna ne pojavljuje ni u jednom vodiču na engleskom jeziku, jer ih kupac iz zemalja engleskog govornog područja ne pravi. Svaka od njih je navika koja dobro funkcioniše u Češkoj, ali ovdje ne funkcioniše.| Šta se prenosi iz Češke | Zašto ovdje ne funkcioniše | Šta učiniti umjesto toga |
|---|---|---|
| Pouzdanost zemljišnih knjiga | U mnogim zemljama izvod iz zemljišnih knjiga o vlasništvu gotovo je konačan dokaz, pa ljudi isto tretiraju i špansku verziju. Nota simple je običan izvod iz španskih zemljišnih knjiga koji pokazuje ko je vlasnik nekretnine i šta je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji Vaš advokat čita prije nego što išta platite. Ali to nije konačan dokaz. To je snimak stanja u određenom trenutku. Nekim teretima treba vremena da se pojave u izvodu, a stvarna zgrada može se razlikovati od onoga što je upisano. | Posmatrajte ga kao jednu od više informacija. Advokat ga čita zajedno s potvrdom zajednice vlasnika, statusom dozvole, katastrom i samom zgradom. Provjerom se utvrđuje razlika između bilo koje dvije od tih stavki. |
| Agent je uglavnom neutralan | U mnogim zemljama razlika između agenta kupca i agenta prodavca gotovo da ne postoji, pa stranom kupcu ne pada na pamet da pita. Na ovoj obali osobu koja Vam pokazuje nekretninu obično plaća prodavac i ona svoj posao propisno obavlja za prodavca. | Postavite jedno pitanje svakome ko Vam pokazuje nekretninu: ko Vas plaća? Zatim odlučite kako ćete tumačiti njihove odgovore. To nije optužba, već činjenica koja Vam je potrebna. |
| Budžet u krunama | Budžet zasnovan na kursu koji ste jednom vidjeli nije stvaran budžet. Kod kupovine vrijedne nekoliko stotina hiljada eura, malo pomjeranje kursa vrijedi više od svih naknada na ovoj stranici zajedno. A kurs koji dobijete za veliki transfer nije kurs koji vidite u vijestima. | Odredite budžet u eurima, pribavite stvarnu ponudu za iznos transfera koji ćete zaista izvršiti i prije davanja ponude saznajte kako promjena kursa utiče na Vaš gornji limit. |
| Moj advokat, banka i posrednik idu sa mnom | Vaš advokat iz matične zemlje ne može voditi španski postupak prenosa vlasništva nad nekretninom. Češka hipoteka ne može se upisati na špansku nekretninu. A češko osiguravajuće društvo obično neće osigurati zgradu. Ljudi to obično otkriju upravo kada im je potrebno. | Pretpostavite da s Vama ne dolazi ništa osim Vašeg novca i dokumentacije. Na vrijeme pronađite španske ekvivalente. Očekujte da će NIE biti prvi korak koji Vam je potreban, a ne nešto što možete ostaviti za kasnije. |
Svaki nalaz ovdje je jeftin prije rezervacije, a skup nakon nje.
Gotovo ništa od ovoga nije rijetko. Ono što određuje trošak jeste trenutak kada se nešto otkrije. Ovo su stvarne kategorije nalaza, prikazane s obje strane potpisa.| Prije rezervacije | Nakon potpisivanja | |
|---|---|---|
| Glasanje zajednice o turističkom najmu | Čekate sastanak, pročitate rezultat i odlučujete imajući ga pred sobom. Ako on uništi razlog zbog kojeg ste kupovali, ne kupujete. | Posjedujete stan koji ne može služiti svrsi zbog koje ste ga kupili. Glasanje se ne primjenjuje retroaktivno na ljude koji već legalno iznajmljuju, što ne pomaže nekome ko još nije počeo. |
| Šta se može izgraditi na parceli ispred | Provjerava se planski status, pa se utvrđuje da li cijena ima smisla s uključenim rizikom ili nema. | Saznate kada se postavi ograda. Pogled je činio veliki dio cijene i nema načina da ga povratite. |
| Dokumenti koji ne odgovaraju objektu | Zahtjevi se upućuju prodavcu, a sljedeći korak čeka dok se ne riješe. Rizik ostaje na njihovoj strani. | Rizik je Vaš. Vi ste vlasnik nedokumentovane dogradnje i osoba koja je mora legalizovati. |
| Zajednica s dugovima ili predstojećim nametom | Traži se potvrda, čitaju se posljednji zapisnici, a namet se ili uračuna u cijenu pregovorima ili postaje razlog za odustajanje. | Ograničeni period zaostalih dugovanja prati nekretninu, a ne prodavca, i namet stiže s Vašim imenom na njemu. |
| Stvarni ukupni trošak | Porez, naknade i godišnji troškovi održavanja uključeni su u budžet, tako da je gornja granica s kojom tražite nekretninu stvarna. | Razlika se oduzima od kapare, budžeta za opremanje ili rezerve koju ste namjeravali zadržati. |
| Sama rezervaciona kapara | Uslovi povrata novca čitaju se najprije, kako bi kapara bila zaštićena upravo od ovih nalaza ili kako se ne bi uplatila. | To je od 6.000 do 11.000 € izvan sistema garancija, a da li će se novac vratiti zavisi od formulacije koju niko nije pročitao. |
Četiri puta smo klijentu rekli da ne kupuje
Svaka prethodna greška predstavlja jednu kategoriju. Četiri slučaja iza tih kategorija stvarna su i detaljno su opisana na zasebnoj stranici. U jednom slučaju ishod je odredila odluka zajednice vlasnika. U drugom, kod novogradnje, pritisak da se brzo odluči bio je jedino hitno pitanje. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, na parceli ispred mogla je zakonito biti izgrađena građevina visoka tri sprata. A kod vile se zgrada i njena dokumentacija nisu u potpunosti podudarale. Od nijednog od ova četiri razgovora nismo imali nikakvu korist.Nećemo ih ovdje predstavljati u skraćenom obliku. Slučaj vrijedan čitanja vrijedi pročitati kako treba, a udaljen je samo jedan klik.
Greške od kojih Vas ne možemo spasiti
Možemo provjeriti nekretninu, zajednicu, parcelu i komplet dokumenata. Ne možemo Vam reći da li ćete 2032. godine i dalje željeti letjeti ovamo šest puta godišnje, a upravo je to pretpostavka na kojoj se zasniva većina drugih domova. Ako je iskren odgovor jedno putovanje godišnje u trajanju od dvije sedmice, iznajmljivanje je često bolji izbor i to ćemo Vam reći.Drugi faktor je budžet i to je najmanje popularna stvar koju govorimo. Za nekretnine čija je cijena niža od približno 250.000 €, izbor na Costa del Sol je veoma ograničen, a Costa Blanca često ima više smisla za isti novac. Od približno 300.000 € ovdje postoje stvarne mogućnosti, ali i dalje zavisi od grada, udaljenosti od mora, stanja nekretnine i onoga što Vam je potrebno od pogleda. Radije ćemo nekoga poslati na drugu obalu nego mu prodati najbolju nekretninu iz lošeg izbora nekretnina.A mi nismo advokati. Koordiniramo, vodimo kalendar i govorimo Vam šta mislimo. Pravnu provjeru obavlja nezavisni advokat kojeg plaćate Vi i koji radi za Vas, a mi nijednom advokatu ne naplaćujemo naknadu za to što Vas nekome uputimo.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Često postavljana pitanja o greškama pri kupovini
- Da li je neku od ovih dvanaest grešaka nemoguće ispraviti?
- Dvije su im gotovo ravne. Odluka zajednice vlasnika kojom Vam se onemogućava iznajmljivanje nekretnine nije nešto što možete zaobići novcem, a isto važi i za građevinsku dozvolu na parceli ispred Vas. Sve ostalo može se riješiti uz određeni trošak. Taj trošak je obično novac, ponekad godina dana, a povremeno i nekretnina sa sekundarnog tržišta prodata u nepovoljnijem trenutku nego što biste sami odabrali.
- Primjenjuju li se iste greške i na 300.000 € i na tri miliona?
- Spisak je isti, ali se težina mijenja. Na donjem kraju raspona najviše bole računske greške, jer dodatni troškovi na cijenu zauzimaju veći dio onoga što imate. Na gornjem kraju najviše bole greške u dokumentima, jer su iznosi veći, a neslaganje između vile i dokumentacije skupo je ispraviti. Zbog toga kod većeg budžeta provjeravamo više, a ne manje.
- Ako sam već rezervisao nekretninu, da li je prekasno da se provjeri?
- Ne, i to je najčešći trenutak kada nam se ljudi obraćaju. Mijenja se Vaša pozicija, a ne odgovor: provjerom se u oba slučaja pronalaze iste stvari. Ono što možete učiniti s nalazima zavisi od toga šta rezervacioni ugovor kaže o povratu Vašeg novca. Pošaljite nam nekretninu i ugovor zajedno, pa ćemo Vam istovremeno reći obje stvari.
- Da li su ove greške specifične za Costa del Sol?
- Greške u postupku i novcu španske su prirode i primjenjuju se bilo gdje u zemlji. Tri imaju lokalnu posebnost: parcela ispred Vas važnija je na obali gdje je pogled dio cijene, raspon naknade zajednice širi je u turističkim naseljima nego u gradskoj zgradi, a greška u rasporedu odnosi se na svakoga ko kupuje na mjestu do kojeg mora doputovati avionom.
- Zašto bi agencija objavila spisak grešaka koje kupci prave?
- Zato što je taj spisak ujedno i argument. Svaka stavka na njemu predstavlja nešto što bismo mi pronašli i o tome Vas obavijestili. Kupac koji ga pročita, a zatim pažljivo sam vodi postupak kupovine, ipak će proći bolje od onoga koji ga nije pročitao. Nas plaća prodavac, iz provizije koja postoji bez obzira na to koji je agent uključen. Zato nam stranica zbog koje Vam je teže prodati nešto ne stvara nikakav trošak.
