Prevare pri kupovini nekretnina u Španiji
Za 30 sekundi
Namjerna prevara rijetka je na ovoj obali. Pojavljuje se u četiri oblika: lažni prodavac koji prodaje nekretninu bez prava da je proda, za šta je prema jednom zakonu predviđena kazna od jedne do četiri godine zatvora, ukradena kapara, lažni najam i prevara s nekretninom u izgradnji, pri kojoj se uzimaju etapne uplate bez bankarske garancije.
Šta se ovdje smatra prevarom, a šta ne?
Većina onoga što na španskom oglasu za nekretninu djeluje sumnjivo nije prevara. Riječ je o zajedničkoj oglašivačkoj mreži, staroj cijeni ili prodajnoj tehnici, a cijela ta tema pripada posebnoj stranici. Ova stranica obuhvata samo slučajeve u kojima neko uzima Vaš potpis ili novac za nešto što nema pravo da Vam da: lažnog prodavca, ukradenu kaparu, lažni najam ili uplatu za nekretninu u izgradnji bez ikakve garancije.Jedan član španskog krivičnog zakona obuhvata prva tri obrasca odjednom. Član 251.1 zakona Código Penal kažnjava svakoga ko lažno tvrdi da ima pravo raspolagati nekretninom koja nije u njegovom vlasništvu, a zatim je proda, optereti ili iznajmi drugoj osobi i time joj prouzrokuje štetu. Prodaja, opterećenje i iznajmljivanje navedeni su zajedno u istoj rečenici zakona. Zato su lažni prodavac i lažni najam pravno isto krivično djelo u dva različita oblika.
- Lažni prodavac
- Kako izgleda
- Potpisuje osoba koja nije upisani vlasnik, često na osnovu krivotvorene ili istekle punomoći.
- Zakon u pozadini
- Código Penal, član 251.1: 1 do 4 godine zatvora za prodaju nekretnine bez prava na prodaju.
- Kako se otkriva
- Vlasnik upisan u izvodu nota simple, provjeren u odnosu na osobu koja potpisuje.
- Ukradena kapara
- Kako izgleda
- Novac tražen prije nego što advokat pročita rezervacioni ugovor, uplaćen na račun koji se ne podudara s računom prodavca.
- Zakon u pozadini
- Código Penal, član 251.2, uz isto krivično djelo neovlaštenog raspolaganja.
- Kako se otkriva
- Naziv vlasnika računa, provjeren u odnosu na prodavca ili agenciju navedene u ugovoru.
- Lažni najam
- Kako izgleda
- Oglas za odmor ili dugoročni najam u kojem se traži uplata prije bilo kakvog obilaska nekretnine ili video poziva.
- Zakon u pozadini
- Isti član 251.1, dio koji se odnosi na iznajmljivanje.
- Kako se otkriva
- Video poziv uživo iz nekretnine, organizovan prije nego što platite.
- Prevara pri gradnji
- Kako izgleda
- Etapne uplate investitoru bez pojedinačne bankarske garancije.
- Zakon u pozadini
- Ley 38/1999, prva dodatna odredba, pooštrena zakonom Ley 20/2015.
- Kako se otkriva
- Sam dokument o garanciji, provjeren prije dospijeća svake uplate.
Izgleda kao prevaraŠta to zaista jeste
- Isti stan je oglašen šest puta po različitim cijenama
- Ovo je problem zajedničkog oglasa, a ne prevara. O tome postoji poseban vodič s provjerama koje ga rješavaju za deset minuta.
- Nekretnina koja je prodata prije nekoliko mjeseci i dalje se oglašava
- Ovo je stari oglas koji niko nije uklonio. Vodič za oglašavanje obuhvata ovo pitanje, a ne kriminalne obrasce opisane na ovoj stranici.
- Neko traži novac prije nego što ste vidjeli nekretninu ili dokumente o vlasništvu
- Ovo je stvarni kriminalni obrazac: novac ili potpis uzima osoba koja nema pravo da primi ni jedno ni drugo.
Kako neko može prodati nekretninu koju nema pravo prodati?
Problem se gotovo uvijek tiče identiteta, a ne same nekretnine: falsifikovanog pasoša ili lične karte, punomoći koja je opozvana, istekla ili nikada stvarno nije bila izdata, ili zahtjeva za nasljedna prava koja nikada nisu zaista razriješena. Ciljane nekretnine obično imaju zajednički obrazac: dugo su prazne, u vlasništvu su osobe koja živi u inostranstvu ili su nedavno naslijeđene, a podaci još nisu ažurirani u registru. To su situacije u kojima niko ne prati dovoljno pažljivo šta se dešava da bi primijetio stranca koji postupa u ime vlasnika.Zaštita je ista provjera registra koju advokat već obavlja, iako iz potpuno drugih razloga. Nota simple navodi upisanog vlasnika. Punomoć koja se koristi za potpisivanje u ime druge osobe mora biti vjerodostojna, važeća i konkretno izdana za ovu prodaju. Advokat to provjerava u odnosu na notarski zapis na osnovu kojeg je punomoć izdata, umjesto da dokumentu samo vjeruje. Besplatna provjera Arevont-a za potvrdu oglasa utvrđuje ko zaista stoji iza oglasa, uključujući provjeru imena upisanog vlasnika, prije nego što pošaljete novac ili rezervišete let da biste ga pogledali.
- Stanite i provjeriteIme prodavca ne podudara se s upisanim vlasnikom u dokumentu nota simpleOsoba koja nema pravo prodavati pokušava potpisati ugovorWhat to do insteadNabavite dokument nota simple i uporedite imena prije bilo kakve uplate
- Prvo provjeriteProdavac potpisuje putem punomoći koju niste vidjeliDokument bi mogao biti opozvan, istekao ili nikada stvarno nije bio izdatWhat to do insteadProvjerite broj notarskog protokola kod notara koji ga je izdao
- Prvo provjeriteNekretnina je naslijeđena, a registar djeluje neažurnoRegistar možda ne pokazuje ko danas zaista može prodati nekretninuWhat to do insteadZatražite rješenje o nasljeđivanju zajedno s izvodom iz registra
Da li bi notar automatski otkrio lažnog prodavca, bez prethodne provjere mog advokata?Notar u trenutku potpisivanja ponovo provjerava identitet i upis u registar. To je stvarna, nezavisna provjera, ali se obavlja na samom kraju postupka, nakon što je kapara za rezervaciju obično već promijenila vlasnika. Vaš advokat obavlja provjeru nekoliko sedmica ranije. To znači da se lažni prodavac otkriva dok je još realno moguće odustati, a ne tek nakon što je novac već prebačen.
Šta se dešava s ukradenom kaparom i po čemu se razlikuje od stvarne kapare?
Stvarna kapara za rezervaciju predstavlja novac izložen stvarnom riziku, i to namjerno: to je jedina uplata kod kupovine u Španiji koja se nalazi izvan čitavog sistema garancija uspostavljenog radi zaštite svega što slijedi. Upravo zato je ova uplata meta prevara. Obrazac je gotovo uvijek isti: novac se traži prije nego što advokat pročita rezervacioni ugovor, uplaćuje se na račun čiji naziv se ne podudara s imenom prodavca ili agencije, a ponekad se opisuje kao povratan novac, "samo da se zadrži nekretnina", umjesto kao stvarna obaveza koju rezervacija zaista predstavlja.Legitimna kapara za rezervaciju uplaćuje se na račun naveden u samom rezervacionom ugovoru, nakon što je Vaš advokat pročitao uslove ugovora za povrat novca. Arevont-ova usluga pravne koordinacije čita taj ugovor prije nego što novac napusti Vaš račun, bez naknade, jer advokat zastupa Vas, a ne prodavca ili agenciju.
Gdje se Vaš novac zaista nalazi
- RezervacijaUplaćeno prije zaštite garancijom ili računom klijentaJedina uplata kod kupovine u Španiji koja se u potpunosti nalazi izvan sistema garancija. Upravo zato je ova uplata meta prevara.
- Pravna provjeraAdvokat čita rezervacioni ugovorPotvrđuje naziv računa i uslove povrata novca prije svake naredne uplate.
- arras / kupoprodajni ugovorČuva se na posebnom klijentskom računu advokataIsplaćuje se tek po završetku kupoprodaje, uz zaštitu koju rezervacija nikada nije imala.
- Završetak kup.Plaćeno kod notaraPreostali iznos prelazi iz ruku u ruke prilikom samog potpisivanja, a ne nesuperviziranim transferom nekoliko dana ranije.
Ono što ljudi smatraju normalnim oprezomŠta zaista štiti kaparu
- Uplatiti mali iznos za rezervaciju nekretnine prije nego što ju je iko vidio samo je normalan oprez
- Prava kapara uplaćuje se tek nakon što Vaš advokat pročita ugovor, i to na račun naveden u samom ugovoru. Sve što se uplati prije toga ne štiti nikoga osim onoga ko je to zatražio.
- Usmeno obećanje da je kapara „povratna“ vrijedi koliko i da je to napisano
- Samo uslovi navedeni u rezervacionom ugovoru odlučuju da li će novac biti vraćen. Usmeno obećanje nema dejstvo nakon izvršenog transfera.
- Naziv računa nije važan sve dok cijena izgleda ispravno
- Prava kapara uplaćuje se na račun čiji se naziv podudara s nazivom prodavca ili agencije za nekretnine. Drugačiji naziv računa, naročito lični ili strani, najjasniji je znak ovog obrasca.
Ako mi je kapara zaista ukradena, postoji li realan način da je vratim?Postoje dva odvojena puta, a nijedan nije brz. Vaša banka može pokušati opoziv SEPA transfera istog dana, a izgledi za uspjeh naglo opadaju nakon prvih 24 do 48 sati, pa je brzina važnija od svega drugog što možete učiniti. Odvojeno od toga, krivična prijava (denuncia) za prevaru prema članu 251. takođe otvara mogućnost da novac bude vraćen u okviru istog krivičnog postupka. Ovo je postupak za advokata, a ne jednostavan obrazac, i vrijedi ga odmah pokrenuti umjesto čekanja da se novac sam pojavi.
Može li neko naplaćivati najamninu za nekretninu koju ne posjeduje?
Da, a špansko pravo to izričito navodi: član 251.1. obuhvata iznajmljivanje nekretnine uz lažno pripisano pravo raspolaganja njome, u istoj rečenici kao i prodaju i naplaćivanje. Ovaj obrazac obično cilja ljude kojima je potreban smještaj, a ne one koji kupuju: oglas za turistički ili dugoročni najam, ponekad s fotografijama preuzetim iz stvarnog oglasa, uz zahtjev za uplatu na lični račun prije bilo kakvog obilaska nekretnine i prije nego što „stanodavac“ pristane na videopoziv iz stvarne nekretnine.Strani kupac se s ovim rizikom najčešće susreće tokom putovanja radi obilaska nekretnina, kada je primamljivo brzo rezervisati smještaj, gdje god cijena izgleda najpovoljnije. Metode koje oglas za najam čine uvjerljivim, uključujući ukradene fotografije i ponovo korištene opise, iste su one koje su već objašnjene za oglase za prodaju u oglašivačkom vodiču na stranici. Razlika je u tome što je ugrožen novac za boravak, a ne za nekretninu.
- Stanite i provjerite„Stanodavac“ odbija videopoziv uživo iz nekretninePravi stanodavac nema šta skrivati niti razlog da odbije pozivWhat to do insteadZatražite poziv u realnom vremenu, a ne snimljeni obilazak
- Stanite i provjeriteTraži se plaćanje bankovnim transferom, izvan platforme za rezervacijeAko zaobiđete platformu, gubite evidenciju plaćanja i zaštitu kupca koju ona pružaWhat to do insteadPlatite putem sistema same platforme, a ne direktno vlasniku
- Prvo provjeriteIsta adresa oglašena je pod drugim nazivom na drugom mjestuOglas može biti duplikat ili sadržavati ukradene fotografijeWhat to do insteadPretražite naziv ulice ili projekta među drugim oglasima
Da li je investitor mogao jednostavno nestati s uplaćenim iznosima prije nego što je uvedena garancija iz doba krize?
Ovo je nekada bila najštetnija vrsta prevare s nekretninama u Španiji. Vrijedi je razumjeti kao dio istorije, jer upravo zakon kojim je ova pravna praznina zatvorena danas štiti kupca. Obaveza garancije za sukcesivne uplate za novogradnju postoji od Zakona Ley 57/1968. Međutim, njeno sprovođenje prije finansijske krize 2008. bilo je neujednačeno. Investitori su redovno naplaćivali uplatu za uplatom prema fazama izgradnje, bez stvarne garancije izdate na ime samog kupca. Kada bi projekat propao, kupci bi otkrili da garancija za koju su mislili da je imaju ili nije postojala ili je pokrivala grupnu polisu u kojoj nisu bili lično navedeni.Zakon Ley 20/2015 pooštrio je isto pravilo, koje se sada nalazi u prvoj dodatnoj odredbi Zakona Ley 38/1999. Njime je zatvorena upravo ona pravna praznina koja je omogućila staru prevaru. Svaka uplata izvršena prije završetka kupoprodaje sada mora biti pokrivena garancijom izdatom na ime kupca, predatom prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne obećanom za kasnije. Sam mehanizam, ono što dokument mora sadržavati i ono što se dešava ako investitor i danas ne ispuni obavezu, posebna je tema obrađena u cijelosti na zasebnoj stranici.
Prije Zakona Ley 20/2015Od Zakona Ley 20/2015
- Garancija je postojala na papiru, ponekad kao grupna polisa koja je pokrivala cijeli projekat, a ne pojedinačnog kupca po imenu.
- Garancija mora biti izdata pojedinačno, na ime kupca, za konkretne uplate kupca, i predata prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
- Sprovođenje je bilo neujednačeno. Kupac je često otkrivao da je garancija bezvrijedna tek nakon što bi projekat već propao.
- Sam dokument može se provjeriti prije dospijeća svake uplate. Upravo tada treba zatražiti dokument, a ne nakon potpisivanja.
- Da li garancija uopšte postoji?Who decidesDirektno pitate investitoraWhat it grantsPrelazi na sljedeću provjeruIf noNe plaćajte. Ako nema dokumenta, nema ni zaštite, bez obzira na ono što Vam usmeno kažu.
- Da li je izdata upravo na Vaše ime?What it grantsPotvrđuje da je Vaša, a ne grupna polisaIf noGarancija u kojoj je naveden projekat, a ne Vi, ne štiti Vas lično.
- Da li pokriva puni iznos, uključujući porez?What it grantsPotvrđuje da je cijela uplata pokrivenaIf noDjelimična garancija ostavlja upravo prazninu koju ova prevara koristi.
- Izdaje li ga banka ili osiguravatelj?What it grantsPotvrđuje da iza toga stoji stvarni garant, za kojeg možete tražiti odgovornostIf noSve drugo nije garancija koju zakon zahtijeva.
Oblik ove prevare koji se i danas dešava manji je i teže ga je uočiti nego kada investitor jednostavno nestane. Izgleda kao plan plaćanja koji napreduje brže nego što se izdaje garancija ili kao dokument garancije koji postoji, ali nikada nije izdat za vaše konkretne uplate. Zatražite da ga vidite prije dospijeća uplate, a ne poslije.
Da li kupovina od velikog, poznatog investitora uklanja ovaj rizik?To smanjuje rizik. Veliki investitor s javnim ugledom i drugim aktivnim projektima ima mnogo više da izgubi ako ne isporuči ono što je obećao nego mali ili tek osnovani investitor. Ali to ne zamjenjuje samu provjeru. Zakon zahtijeva istu ličnu garanciju bez obzira na veličinu investitora. Dokument štiti vas, a ne samo ugled investitora.
Šta možete provjeriti sami, a gdje je zaista potrebna pomoć ovdje
Svaka provjera u nastavku je stvarna i možete je obaviti. Desna kolona nije jedini način da se provjera izvrši. Ona pokazuje šta se mijenja kada se provjera obavlja ovdje na obali, umjesto s ekrana udaljenog mjesta.| Samostalno iz Češke | Uz lokalnu provjeru | |
|---|---|---|
| Da li prodavac posjeduje nekretninu | Možete zatražiti nota simple i pročitati ime vlasnika. Ali većina ljudi zapne kada treba samostalno prevesti i razumjeti španski dokument iz registra. | Besplatna provjera Arevonta za potvrdu oglasa upoređuje registrovanog vlasnika s osobom ili agencijom s kojom poslujete, prije nego što novac bude uplaćen. |
| Da li je račun za rezervacionu kaparu stvaran | Možete zatražiti ime vlasnika računa i pisanim putem ga uporediti s imenom prodavca ili same agencije. | Pravna koordinacija Arevonta besplatno provjerava uslove rezervacionog ugovora prije nego što novac napusti vaš račun. |
| Da li je oglas za najam stvaran | Pretraga fotografija po obrnutom principu, ista provjera od deset minuta koja otkriva zastarjeli ili duplicirani oglas za prodaju. | Poziv uživo putem videa iz nekretnine, organizovan u vaše ime kada još ne možete otputovati i sami to obaviti. |
| Da li garancija investitora pokriva vašu uplatu | Možete zatražiti da vidite dokument i provjeriti da li u njemu lično navedeni vi i konkretan iznos, prije nego što platite. | Potvrđeno u okviru pravne koordinacije prije dospijeća svake fazne uplate, a ne poslije. |
Koliko je ovo zaista rijetko?
Ne postoji objavljena statistika koja posebno mjeri namjernu prevaru s nekretninama usmjerenu protiv stranih kupaca na Costa del Sol. Izmišljati takvu statistiku bilo bi gore nego to iskreno priznati. Ono što možemo iskreno reći jeste sljedeće: većina onoga što pri kupovini ovdje djeluje alarmantno, zajednički oglasi, stare cijene i prodajne tehnike, uopšte nije prevara. Tretiranje svega toga kao prevare navodi kupca da brine o pogrešnim stvarima i da bude nemaran prema stvarnim rizicima.Četiri prethodno navedena obrasca predstavljaju stvarna krivična djela, a iza svakog stoji konkretan član Código Penal. Provjere koje ih otkrivaju, čitanje registra, čitanje ugovora prije plaćanja, videopoziv s „stanodavcem“ i uvid u garanciju prije dospijeća uplate, iste su provjere koje bi pažljiv kupac ionako trebalo da obavi, iz uobičajenih razloga, pri svakoj kupovini. Ovo su opšte informacije o tome kako španski zakon tretira ove obrasce. One ne predstavljaju pravni savjet za konkretnu transakciju i nijedna od njih ne obavlja opisane provjere. To u vaše ime čini nezavisni advokat. Vlastiti vodič ove stranice o tome šta advokat provjerava detaljno objašnjava ovaj postupak.Arevont ne naplaćuje proviziju za preporuku od advokata s kojima sarađuje i kupcu ne naplaćuje ništa za gore opisane provjere. To ne čini nijednu kupovinu potpuno bezrizičnom. To znači da su provjere koje otkrivaju ova četiri obrasca dostupne prije nego što se na bilo šta obavežete.
Često postavljana pitanja o prevarama pri kupovini
- Kako ukradeni oglas postaje prevara, a ne samo loš oglas?
- Sam oglas, čak i s kopiranim fotografijama, nije krivično djelo. Krivično djelo nastaje u trenutku kada neko koristi taj lažni oglas da naplati novac ili dobije potpis za nekretninu ili najam koji nema pravo da vam ponudi. Ako za ukradeni oglas nikada niste ništa platili, on je samo loš oglas. Isti oglas postaje prevara čim pošaljete kaparu na nepovezan račun.
- Da li to što kupujete preko agencije kao što je Arevont znači da se ovo meni ne može dogoditi?
- Ne, i ovdje to niko ne tvrdi. Besplatne provjere Arevonta potvrđuju registrovanog vlasnika, čitaju rezervacioni ugovor prije nego što platite i na zahtjev provjeravaju oglas za najam putem poziva uživo, sve prije uplate novca. One uklanjaju konkretne slijepe tačke s kojima se kupac iz Češke suočava gledajući ekran. One ne čine prevaru nemogućom bilo gdje u svijetu.
- Koji je najvažniji pojedinačni znak da je nešto jedan od ova četiri obrasca, a ne običan loš oglas?
- Traženje novca ili potpisa prije nego što je moguća provjera, bilo da to znači obilazak nekretnine, čitanje ugovora od strane advokata ili videopoziv iz nekretnine. Svaki od prethodnih obrazaca ima ovu zajedničku karakteristiku. Legitimni prodavac, agencija ili investitor nemaju razlog da odbiju redoslijed: prvo provjera, zatim plaćanje, jer provjera i njima čini transakciju stvarnom.
- Mogu li dobiti povrat ukradene kapare putem španskih sudova, a ne samo od svoje banke?
- Podnošenje krivične prijave za prevaru prema članu 251 otvara mogućnost da svoj novac vratite u okviru istog krivičnog postupka. Vaš advokat to može pokrenuti uporedo s odvojenim građanskim postupkom ili umjesto njega. Povrat novca nikada nije zagarantovan, posebno kada je novac već napustio Španiju. Upravo zato postoje gore navedene provjere: da spriječe gubitak, a ne da ga naknadno popravljaju.
- Pronašao sam mnogo jeftiniju verziju oglasa koji mi se dopada, ponovo objavljenu negdje neformalno, na primjer u Facebook grupi. Da li treba da pretpostavim da je riječ o jednoj od ovih prevara?
- Ne automatski. U većini slučajeva riječ je upravo o obrascu starog, pogrešno cijenjenog ili dupliranog oglasa koji objašnjava vodič stranice za oglašavanje, a ne o prevari. To postaje krivična prevara tek kada neko zatraži da platite ili potpišete prije nego što Vi ili Vaš advokat možete provjeriti ko su oni zaista. Posmatrajte ponovo objavljeni oglas kao trag koji vrijedi provjeriti, a ne kao samostalan dokaz bilo kojeg od tih obrazaca.
