Lažni oglasi nekretnina u Španiji i kako ih prepoznati
Za 30 sekundi
Većina oglasa na Costa del Sol koji djeluju lažno zapravo nije lažna. Agencije dijele istu ponudu, pa jedan stan često oglašavaju deseci ureda po različitim cijenama. Jedinica prodana u martu još uvijek može biti na internetu u septembru. Stvarni lažni oglasi postoje. Cijene se postavljaju 20 do 40% ispod tržišne kako bi se prikupili Vaši lični podaci.
Zašto je oglas bio pogrešan, a niko Vas nije slagao
Prvo jednostavno objašnjenje, jer obuhvata većinu slučajeva. Agencije na Costa del Sol dijele svoje oglase putem profesionalnih mreža. Zbog toga se isti stan istovremeno pojavljuje na desetinama web stranica. Svaka kancelarija piše vlastiti opis, koristi vlastite fotografije i ponekad postavlja vlastitu cijenu. Niko ne čini prevaru. Ipak, iskustvo i dalje djeluje potpuno isto kao lažni oglas.Ovo je važno jer je rješenje drugačije. Kod zajedničkog oglasa provjerite da li je još dostupan. Kod lažnog oglasa zastanite i nemojte nastaviti.
Vaše iskustvoŠta se zaista desilo
- Cijena u oglasu nije bila stvarna cijena
- Oglas je često jednostavno star. Ili je kancelarija preuzela cijenu iz mreže i nikada je nije ažurirala. Cijene na ovoj obali rastu i padaju tokom trajanja oglasa. Cijena koju ste pronašli pokazuje samo posljednji dan kada je ta kancelarija ažurirala svoj zapis, ništa više.
- Rekli su mi da je upravo prodat i ponudili mi nešto drugo
- Ponekad je ovo trik: oglašava se jedna nekretnina da biste došli, a zatim Vam se ponudi nešto drugo. Češće je to istina, a oglas jednostavno nikada nije uklonjen, jer uklanjanje prodatog stana s trideset web stranica nikome nije prioritet. Da biste ih razlikovali, pitajte kada je dat u ponudu i da li je potpisan kod notara, i pitajte prije nego što se ukrcate u avion.
- Isti stan bio je oglašen šest puta po četiri cijene
- To je zajednička mreža koja funkcioniše upravo onako kako je osmišljena, a ne šest prodavaca koji se međusobno nadmeću. To takođe znači da najniža od četiri cijene nije povoljna ponuda. To je jednostavno stari iznos jedne kancelarije za isti stan. Prodavac neće prihvatiti tu cijenu samo zato što ste je pronašli.
- Fotografije nisu nimalo ličile na nekretninu
- Obično ovo nije namjerno. Širokougaoni objektivi, vedar dan i obrada fotografija mogu učiniti da prostorija izgleda bolje nego što jeste, a fotografije mogu biti stare godinama. Posjetili smo nekretninu koja je jednostavno bila mnogo starija nego što su fotografije nagovještavale. To nije prevara. To je jednostavno ono što fotografija može postići. Zato obilazak uživo putem videa može odgovoriti na pitanje na koje fotografije ne mogu.
Zašto se isti stan oglašava po tri različite cijene?Zato što tri kancelarije oglašavaju nekretninu jednog prodavca putem zajedničke mreže, a svaka kancelarija je posljednji put ažurirala svoj zapis drugog dana. Postoji samo jedna stvarna tražena cijena i nju određuje prodavac. Različite cijene Vam govore koja kancelarija obraća pažnju, a ne koja je jeftinija. Kupovina putem oglasa s najnižom cijenom ne znači da ćete platiti najnižu cijenu.
Četiri vrste oglasa koji nisu ono što izgledaju
Nepažnja, prodajna tehnika i stvarna obmana mogu u rezultatima pretrage izgledati isto. Nisu isti čim postavite jedno pitanje. Svaka kolona u nastavku daje Vam to pitanje.
| Zajednički oglasZakonito i uobičajeno ovdje | Zastarjeli oglasZakonito i uobičajeno ovdje | Cijena mamcaLegalno i prodajna tehnika | Oglas fantomNije zakonito i rijetko | |
|---|---|---|---|---|
| Kako izgleda | Jedan stan na mnogim stranicama, s različitim cijenama i fotografijama. | Još je na internetu, a prodat ili rezervisan prije nekoliko sedmica. | Jasno ispod cijena u području, nikad zaista dostupno. | Ponovljene fotografije, 20 do 40 % ispod tržišne cijene, kontakt samo putem aplikacije. |
| Da li je neko lagao | Ne. Jedan prodavac, zajednički svim uredima. | Ne. Kancelarija nema nikakvu korist od njegovog uklanjanja. | Nije laž, već tehnika. | Da. Napravljen da prikupi vaše podatke. |
| Pitanje koje sve razjašnjava | Koja je od ovih cijena tražena cijena prodavca danas? | Da li je dat u ponudu, rezervisan ili ovjeren kod notara? | Mogu li dobiti referentnu i trenutnu cijenu napismeno? | Hoćete li se sastati sa mnom kod nekretnine, nakon što moj advokat prvo pregleda dokumente? |
Nekretnina je prodana prije nekoliko mjeseci, a oglas je još uvijek aktivan. Zašto?Zato što uklanjanjem oglasa ured ništa ne dobija, a oglas i dalje donosi upite. Kada se jedna nekretnina nalazi na trideset web-stranica, većinu od tih trideset ured koji je objavio oglas nikada nije ažurirao. Ne pretpostavljajte ništa samo zato što je oglas još uvijek na internetu. Uvijek potvrdite dostupnost umjesto da je pretpostavite.
Znakovi upozorenja redom kojim se pojavljuju
Jedan znak sam po sebi obično ne znači ništa. Dva zajedno razlog su da usporite i zatražite nešto napismeno.
- Vrijedi pitatiCijena znatno ispod cijena u područjuDvadeset posto ili više ispod cijene sličnih nekretnina, bez objašnjenja u oglasu. Prave povoljne prilike obično imaju razlog: prodaja ostavine, prinudna prodaja, pravni problem ili stanar koji već živi u nekretnini.What to do insteadPitajte zašto je cijena tako niska. Ako niko ne može objasniti popust, to je samo po sebi znak upozorenja.
- Vrijedi pitatiKontakt samo putem aplikacije za porukeNema adrese ureda, fiksnog telefona ni naziva kompanije koji možete provjeriti.What to do insteadPrava španska agencija ima fizički ured, registrovanu kompaniju i poreski broj. Ništa od toga nije tajna. Zatražite te podatke.
- Ovdje staniteNema obilaska prije uplateZahtjev za uplatu, naknadu za rezervaciju ili kaparu prije nego što je iko kročio u nekretninu.What to do insteadStanite. Ovo je najjasnija granica u cijelom postupku.
- UsporiteLažna hitnostDeset drugih kupaca, cijena raste u ponedjeljak, još jedan obilazak nekretnine večeras. Ništa od toga nije moguće provjeriti.What to do insteadStvarna oskudica može se dokazati dokumentom. Zatražite da vidite taj dokument.
- Brzo provjeritiFotografije iz fototeke ili fotografije na kojima nema nekretnineEnterijeri iz drugih oglasa, izrezan vodeni žig, komplet fotografija koji prikazuje bazen, ali nijednu prostoriju.What to do insteadPretražite dvije fotografije pomoću obrnutog pretraživanja slika. Potrebna je samo minuta.
- Vrijedi pitatiNišta napismenoNema referentnog broja, nema tlocrta, nema adrese ni spremnosti da se cijena navede u e-poruci.What to do insteadPravi oglas ima sve ovo negdje zapisano, a agent prodavca može vam to poslati za pet minuta.
- Ovdje staniteGotovina ili neobičan računRačun privatnog lica, kompanija u nepovezanoj zemlji ili zahtjev za plaćanje u gotovini.What to do insteadNijedno od ovo troje nije uobičajeno pri kupovini u Španiji. Stanite.
Kako funkcioniše oglašavanje „cijena od“ i koja je njegova poštena verzija
Najefikasnija obmanjujuća cijena na ovoj obali nije lažna. To je stvarna cijena za stambenu jedinicu koju gotovo niko ne želi: prizemlje okrenuto prema sjeveru, najmanji raspored u zgradi ili jedinica pored prostorije za kante. Ta jedinica se zaista prodaje po toj cijeni, ali svaka druga jedinica u naselju košta mnogo više.Zato objavljujemo obje cijene. Najniža oglašena cijena predstavlja ulaznu tačku za tu vrstu nekretnine. Stvarni izbor počinje s većim budžetom. Prema našem iskustvu, to je budžet pri kojem počinjete dobijati ono zbog čega su ljudi zaista došli: pogled na more, kratku šetnju do plaže, sunce na terasi zimi i mirnu ulicu.
| Stanovi | Gradske kuće | Penthausi | Vile | |
|---|---|---|---|---|
| Najniža oglašena cijena | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Gdje izbor postaje stvaranPogled na more, nekoliko minuta do plaže, orijentacija i privatnost pojedinačno pomjeraju cijenu za šestocifreni iznos | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Da li je kompjuterska vizualizacija u oglasu za novogradnju obmanjujuća?Ne sama po sebi, jer na projektu koji još nije izgrađen nema ničega stvarnog što bi se moglo fotografisati. Važno je da li oglas navodi da je slika vizualizacija, da li slike odgovaraju tačnoj jedinici koja Vam se nudi, a ne samo pokaznom stanu, te šta je zaista uključeno u specifikaciju. Zatražite nacrte, spisak materijala i procijenjeni datum završetka kupoprodaje u pisanom obliku. Ako je na slici bazen koji nije prikazan u nacrtima, tretirajte je kao crtež, a ne kao obećanje.
Provjera od deset minuta koju možete sami obaviti
Za ništa od ovoga nismo Vam potrebni. Obavite provjeru za sve zbog čega namjeravate putovati.
- Pretražite dvije fotografije obrnutom pretragomAko se pojavljuju u starijim oglasima za drugu nekretninu, drugi grad ili biblioteku fotografija, dobili ste odgovor.
- Where
- Google Images ili alat za obrnuto pretraživanje.
- How long
- Manje od minute.
- Pretražite adresu ili plansko stambeno naselje na portalimaNormalno je pronaći nekoliko verzija iste jedinice. Ako pronađete samo jednu verziju, na jednoj stranici i bez referentnog broja, pažljivije je pregledajte.
- Where
- Idealista i Fotocasa za stranog kupca.
- Provjerite postojanje agencijeNaziv kompanije, poreski broj, fizička adresa kancelarije i recenzije na platformi koju agencija ne može uređivati.
- Where
- Vlastita stranica agencije i pretraga na mapi.
- Zatražite referentni broj i aktuelnu cijenu u pisanom oblikuIstinski prodavac može brzo dostaviti oboje.
- Watch out
- Ako ne dobijete odgovor ili dobijete izbjegavajući odgovor, to je koristan rezultat provjere, a ne neuspjela provjera.
- Pitajte u kojoj je faziDostupna, obilazak nekretnine zakazan, u postupku ponude, rezervisana ili notarski ovjerena (potpisana kod notara). Ako zatražite da neko odabere jednu od ovih pet opcija, najbrže ćete saznati da li se nekretnina zaista prodaje.
- Nikad ne šaljite novac da nešto pogledateBez naknade za zadržavanje, bez naknade za obilazak nekretnine, bez kapare prije obilaska nekretnine i bez uplate na privatni račun.
- Watch out
- Ovo je pravilo čiju zaštitu treba da osigura svih ostalih pet provjera.
Šta učiniti s oglasom koji Vam se zaista dopada
Za stranog kupca ovo obično počinje oglasom podijeljenim u Facebook grupi ili pronađenim na češkoj agregatorskoj stranici. Često je star nekoliko sedmica, a ponekad prikazuje cijenu u češkim krunama prema kursu koji trenutno niko ne koristi. Sama nekretnina može biti potpuno stvarna, čak i ako oglas koji je prati ne dokazuje ništa. Tri jednostavna koraka razjašnjavaju situaciju.
- Pošaljite link, a ne opisURL sadrži referentni broj, naziv kancelarije i cijenu koju ste vidjeli. To je ono što omogućava provjeru. Snimak ekrana gubi sve troje.
- Recite šta želite da saznateDa li je još dostupna? Koja je današnja cijena? Da li je to ista jedinica kao u drugim sličnim oglasima? Ova tri pitanja obuhvataju gotovo svaku verziju problema.
- Pitajte prije bilo kakve rezervacijeLetovi, hoteli i slobodni dani na poslu predstavljaju skupi dio pogrešnog oglasa. Provjera prije rezervacije košta jedno poslijepodne nečijeg vremena, a to ne mora biti Vaše poslijepodne.
Ovo radimo čak i za nekretnine s kojima nemamo nikakve veze, uključujući one koje oglašavaju druge agencije, a ni u jednom slučaju Vam to ništa ne naplaćujemo. Ono što mi možemo vidjeti, a Vi ne možete, jeste trenutna dostupnost u profesionalnoj mreži, cijena koju prodavac danas zaista navodi i da li su četiri oglasa jedna jedinica ili četiri odvojene jedinice.
Šta možete provjeriti, a za šta je potrebna poslovna mreža
Polovinu ove liste možete uraditi bolje od nas, jer Vi odlučujete šta želite. Za drugu polovinu potreban je pristup sistemu u koji se Vi ne možete prijaviti.| Samostalno na portalima za nekretnine | Uz kupca | |
|---|---|---|
| Ukradene ili reciklirane fotografije | Pretraga po slici to razjasni za minut. Za ovo Vam niko nije potreban. | Ista provjera, bez prednosti. |
| Da li je agencija stvarna | Naziv firme, adresa kancelarije, recenzije koje možete pročitati. Jednostavno provjerljivo iz Češke. | Kancelariju obično već poznajemo, što je brže, ali ne i bolje. |
| Da li je danas još dostupna | Oslanjate se na osobu koja se javi na telefon u kancelariji koja je objavila oglas. | Dostupnost u realnom vremenu iz profesionalne mreže koju agencije dijele, uz direktan poziv kancelariji koja je objavila oglas. |
| Cijena koju prodavac sada traži | Vidite cijenu koju je svaka kancelarija posljednju unijela, a koja može biti stara mjesecima. | Trenutna tražena cijena i da li se mijenjala tokom trajanja oglasa. |
| Četiri oglasa ili četiri nekretnine | Teško je reći. Fotografije, površine i podaci razlikuju se među kancelarijama za istu jedinicu. | Otkrivanje duplikata među agencijama, čime se zbunjujući izbor nekretnina pretvara u stvarni izbor. |
| Koliko dugo je na prodaju | Nije vidljivo na portalima. | Vidljivo je, a to je jedna od korisnijih informacija koje treba znati prije davanja ponude. |
| Šta fotografije skrivaju | Uopšte se ne može utvrditi iz oglasa. | Neko stoji u nekretnini s kamerom i odgovara na konkretno pitanje koje ste postavili. |
Ova stranica nije o nepoštenim agentima
Većina agencija na ovoj obali je poštena, a opisano ponašanje uglavnom nije obmana. Riječ je o zajedničkoj mreži oglasa, trideset kancelarija koje nemaju razlog da ažuriraju stare oglase i jednoj prodajnoj tehnici koja funkcioniše. Ako sve to smatrate prevarom, bićete pretjerano sumnjičavi prema pogrešnim stvarima, a nemarni prema stvarnim rizicima.Ni mi ne možemo vidjeti sve. Možemo potvrditi dostupnost, trenutnu cijenu, duplikate i koliko je dugo nekretnina na tržištu. Ne možemo Vam preko ekrana reći da li je zid vlažan, da li krov susjeda zaklanja pogled iz prostora pored bazena ili kakva je buka u ulici u osam ujutro. Za to je potrebno da neko lično bude tamo, što je drugačija usluga, a takođe je besplatna.A portali su i dalje pravo mjesto za traženje. Pregledajte ih, sačuvajte ono što Vam se dopada i provjerite prije nego što rezervišete let, a ne tek prije nego što pošaljete upit. Cijena pogrešnog oglasa nikada nije upit. To je putovanje.
Najčešća pitanja o oglasima za nekretnine u Španiji
- Oglas je nestao. Da li to znači da je nekretnina prodata?
- Ne nužno. Oglasi nestaju kada je nekretnina rezervisana, kada je prodavac povuče, kada prodavac pređe u drugu agenciju ili kada neko konačno ažurira podatke. Kasnije se može ponovo pojaviti, po drugoj cijeni i pod drugim referentnim brojem. Ako Vam se dopala, pitajte šta se dogodilo umjesto da pretpostavljate. Povučena nekretnina ponekad je i dalje na prodaju kupcu koji je obiđe lično.
- Prodavac želi kaparu da zadrži nekretninu prije nego što je obiđem. Da li je to uobičajeno?
- Rezervaciona kapara je uobičajena za nekretninu koju ste odlučili kupiti, nakon što je Vaš advokat pročitao rezervacioni ugovor i nakon što je uplata izvršena na račun naveden u tom ugovoru. Uplata za zadržavanje nečega što niste vidjeli i što niko nije provjerio sasvim je druga stvar. Ako obilazak nekretnine zavisi od prethodne uplate novca, odgovor je ne i nije Vam potrebno objašnjenje.
- Kako mogu provjeriti da je španska agencija stvarna prije nego što poslujem s njom?
- Potražite naziv firme i poreski broj na njenoj vlastitoj web-stranici, adresu kancelarije koju možete pronaći na karti i recenzije na platformi koju agencija ne kontroliše. Andaluzija takođe ima javni registar agencija za nekretnine, a ugledna kancelarija rado će Vam reći gdje ga možete pronaći. Ne tražite logo na web-stranici. Tražite službene evidencije koje vodi neko drugi.
- Da li treba prestati koristiti španske portale?
- Ne. Tu se nalazi tržište, a pregledanje tih stranica način je na koji većina naših klijenata prvi put sazna šta želi. Posmatrajte ih kao izlog, a ne kao bazu podataka. Fotografije, tlocrti i lokacija obično su tačni. Cijena i dostupnost dva su podatka koja prva zastare.
- Neko je ponovo objavio oglas u češkoj Facebook grupi, s cijenom u češkim krunama. Da li je to sigurno?
- Nekretnina je često stvarna. Oglas za nju obično više niko ne održava. Može biti star sedmicama ili mjesecima, cijena u češkim krunama koristi kurs koji više niko ne primjenjuje, a referentni broj često nedostaje, pa se ništa ne može povezati s prodavcem. Posmatrajte ga kao fotografiju nečega što je nekada postojalo. Pronađite originalni španski oglas i krenite od njega.
