Novčani transferi u Španiju pri kupovini nekretnine
Za 30 sekundi
Kupovina u Španiji obuhvata četiri do osam zasebnih transfera, raspoređenih na period od tri mjeseca do tri godine. Kurs Vam oduzima mnogo više novca nego naknade. Razlika od jedan posto na nekretninu od 400.000 € iznosi 4.000 €, što je više od svih naknada za transfere u okviru kupovine zajedno.
Šta se plaća, kada i kome
Svaki vodič napisan na engleskom ovo predstavlja kao jedan transfer kupoprodajne cijene. Nije tako, a ta razlika je cijela tema ove stranice. U nastavku je prikazan redoslijed kojim se uplate obavljaju, zajedno s primaocem svake uplate. Upravo se u ovom dijelu ljudi najčešće zabune kada su pod vremenskim pritiskom.Contrato de arras je privatni ugovor o kapari koji se koristi pri kupovini nekretnine sa sekundarnog tržišta. Kupac i prodavac ga potpisuju prije odlaska kod notara, a njime se utvrđuje kazna ako bilo koja strana odustane od transakcije. To je uplata koju je najvažnije zaštititi od valutnog rizika, jer je obično najveći pojedinačni iznos prije završetka kupoprodaje.Ovi udjeli su uobičajeni, ali nisu fiksni. Vaš ugovor određuje njihove iznose. Kod novogradnje se plan plaćanja investitora često može pregovarati, čak i kada se o cijeni ne može pregovarati.
Redoslijed plaćanja
- Dani nakon odlukeRezervacijaPrema rezervacionom ugovoru, agenciji prodavca, investitoru ili advokatu. Nikada na privatni račun.
- Sedmice nakon rezervacijeKapara, arrasObično 10 % cijene, ponekad do 20 %. Najčešće na račun klijenta Vašeg advokata.
- Za 1 do 3 godine, samo novogradnjaPlaćanja po fazamaU skladu sa etapama izgradnje, na zaštićeni račun investitora za izgradnju, a ne na njegov redovni račun.
- Prije termina kod notaraPreostali dio cijeneRaspoloživa sredstva, na račun klijenta advokata ili bankarski ček. Ovaj rok se ne smije prekoračiti.
- Završetak kupoprodaje i nakonPorezi i naknadeOko 13 % za novogradnju, oko 9 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta, putem Vašeg advokata.
- Od primopredaje ključevaOpremanje i prvi računiDobavljačima, zajednici vlasnika, komunalnim službama, opštini.
Kome da uplatim rezervaciju?Onome koga navodi rezervacioni ugovor. Pročitajte ugovor prije transfera, a ne nakon njega. To je obično agencija, investitor ili kancelarija Vašeg advokata. Ako je kao vlasnik računa navedeno privatno lice, zastanite i pitajte zašto. Za to ne postoji opravdan razlog kod kupovine nekretnine.
Kurs, naknada i šta treba pratiti
Naknade za transfer su vidljive, navedene i male. Kurs je nevidljiv, nenaveden i velik. Zbog te razlike kupci se usredsređuju na pogrešan broj.Izračunajte ovo jednom na osnovu vlastitog iznosa. Jedan posto kupovine od 400.000 € iznosi 4.000 €. Naknada za transfer iznosi samo nekoliko eura. Nijedna druga odluka u vezi s transferom nije toliko važna kao pravilno ugovaranje kursa.
| Maloprodajna marža bankeMarža od 3 do 4 %, prema objavljenim vodičima | 12.000 do 16.000 € |
|---|---|
| Ponuda stručnjakaniža, o većim iznosima se može pregovarati | Niža, tražite obje ponude |
| Razlikakoliko Vas košta pogrešan izbor | Hiljade eura |
Šta kupci prateŠta zaista određuje trošak
- Naknada za transfer
- Dva ili tri eura unutar eurozone, ponekad ništa. To je greška zaokruživanja kod kupovine nekretnine i iznos koji većina banaka oglašava, upravo zato što zaradu ostvaruju drugdje.
- Transfer bez provizije
- Bez provizije ne znači besplatno. Marža je u razlici između kursa koji Vam ponude i kursa po kojem banka sama trguje. Naše istraživanje pokazuje da raspon kod poslovne banke iznosi do 3 do 4 %, što je na samoj kapari hiljade eura.
- Čekanje da kurs bude povoljniji
- To nije plan, jer imate ugovorni rok, a tržište ga nema. Držanje čeških kruna za dug u eurima koji ste već ugovorili predstavlja opkladu, bez obzira na to da li ste namjeravali da se kladite. Pitanje nije da li će se kurs promijeniti, već šta će se desiti s Vašom kupovinom ako se promijeni na Vašu štetu.
- Konverzija kupoprodajne cijene
- Samo dio onoga što dugujete u eurima. Porezi i naknade, oko 13 % za novogradnju i oko 9 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta, takođe predstavljaju trošak u eurima. Isto važi za namještaj i troškove održavanja u prvoj godini. Kupci preračunaju cijenu, a zatim ostatak preračunaju po kursu koji je te sedmice dostupan.
- Terminski ugovor je špekulacija
- Upravo suprotno. Terminski ugovor fiksira kurs za budući datum, obično do dvanaest mjeseci unaprijed, uz kaparu od oko 10 %. Nepoznat trošak pretvara u poznat. Kod novogradnje s etapnim plaćanjima tokom dvije godine, fiksiranje kursa je siguran izbor, a prepuštanje kursa tržištu je opklada.
Jedno upozorenje u vezi s terminskim ugovorima, jer ga engleski izvori izostavljaju. Fiksni kurs je obaveza, a ne izbor. Ako kupoprodaja ne bude zaključena, i dalje dugujete po ugovoru. Uskladite iznose i datume s plaćanjima na koja ste se ugovorom obavezali, a neizvjesna plaćanja prepustite promjenama kursa.
Da li specijalizovani pružalac usluge u nekom trenutku drži moj novac?Ukratko, da. Zato je pružalac usluge jednako važan kao i kurs. Novac napušta Vašu banku, zadržava se kod pružaoca usluge dok se obavlja konverzija, a zatim se prosljeđuje primaocu. Provjerite da li je firma ovlaštena u matičnoj zemlji i da li sredstva klijenata drži na odvojenim računima. Prije velikog transfera pošaljite mali, kako biste vidjeli da cijeli postupak funkcioniše.
Češka strana: šta će Vaša banka tražiti i šta može zadržati
Gotovo sve što je napisano o ovoj temi opisuje stranu primaoca. Kašnjenja koja uočavamo dešavaju se na strani pošiljaoca, a to kašnjenje košta više nego razlika u kursu. Zadržavanje uplate za završetak kupoprodaje radi provjere usklađenosti nije naknada. To je propušten termin kod notara.
- Obavijestite banku prije prvog velikog transfera, ne tokom njegaUplata koja znatno odstupa od Vašeg uobičajenog obrasca podliježe provjeri. Ta provjera je rutinska i brža kada banka unaprijed zna da predstoji kupovina i kada je vidjela ugovor.
- Sakupite dokumentaciju o porijeklu novca u jednu fascikluProdaja kompanije, dividende, investicioni račun, prodaja nekretnine, poklon, nasljedstvo. To će tražiti obje strane, zato sve prikupite sada i pripremite prevode, a ne u sedmici kada ističe rok.
- Očekujte isto pitanje dva putaVaša češka banka pita, a zatim španska banka ili advokat ponovo postavljaju isto pitanje. Nijedni neće prihvatiti dokumentaciju onih drugih, ali ista fascikla odgovara objema stranama.
- Nikada ne planirajte da transfer stigne na dan kada je potrebanKrajnji rokovi, vikendi, španski praznici koji nisu praznici u Češkoj i vlastite provjere banke dodaju dane koje nijedan raspored ne prikazuje. Računajte unazad od datuma kod notara i dodajte sedmicu koju ne namjeravate iskoristiti.
Ako nosite gotovinu umjesto da je prenosite, primjenjuju se druga pravila. Novac koji ulazi u Evropsku uniju ili iz nje izlazi podliježe pragu za prijavljivanje, a Španija ima i vlastitu obavezu prijavljivanja velikih iznosa gotovine ili sličnih sredstava plaćanja. Kod kupovine nekretnine to je teoretska, a ne praktična mogućnost, jer i notar i banka žele plaćanje koje se može pratiti.
Izvori
Može li moja češka banka odbiti slanje novca?Može odbiti ili obustaviti plaćanje dok provjerava porijeklo sredstava i nije dužna da Vas prethodno upozori. To ne znači da banka otežava postupak. To je zakon prema kojem banka posluje. Rješenje je u svakom slučaju isto: unaprijed pripremite dokumentaciju, obavijestite banku šta predstoji i ostavite u rasporedu vrijeme za pitanje koje se nadate da niko neće postaviti.
Šta ne treba raditi
Pet grešaka odgovorno je za gotovo sav novac izgubljen u ovom dijelu kupovine, a nijedna se ne odnosi na izbor pogrešnog pružaoca usluge.
- SkupoPlaćanje rezervacije karticomKonverzija se vrši po kursu s kojim se niste saglasili, često uz naknadu za podizanje gotovine, na putu koji niko kasnije ne može jasno pratiti.What to do insteadPlatite prijenosom na račun naveden u rezervacionom ugovoru.
- NajtežeSlanje novca na privatni računNe na lični račun agenta, ne na račun direktora i ne na račun u nepovezanoj državi. Ne postoji opravdan razlog ni za jednu od te tri mogućnosti.What to do insteadZaustavite se i pitajte zašto. To je najjasniji znak upozorenja u cijelom postupku.
- SkupoSamo konverzija cijenePorezi, notar, katastar, advokat, namještaj i naknade zajednice vlasnika za prvu godinu takođe predstavljaju obaveze u eurima.What to do insteadKonvertujte ukupan iznos, a ne istaknutu cijenu, kako ne biste dva puta kupovali eure po dva različita kursa.
- SkupoTempiranje tržišta uz rok na raspolaganjuNakon potpisivanja, povoljan kurs je bonus, a nepovoljan kurs problem koji ne možete odbiti.What to do insteadUnaprijed odlučite za koje ste uplate ugovorno obavezani i zaključajte kurs za njih.
- Osnovni uzrokOstavljanje svega za posljednju sedmicuOtvaranje računa, dokazivanje porijekla sredstava, poređenje pružalaca usluga i prijenos velikog iznosa traju po nekoliko dana, a ti se rokovi ne odvijaju istovremeno.What to do insteadOvo je greška koja uzrokuje sve ostale. Umjesto toga, počnite ranije.
Banka ili stručnjak za valute
Ovo nije pitanje na koje postoji jedan odgovor. Zavisi od visine iznosa i od toga koliko postupka želite sami voditi.| Banka | Stručnjak za mjenjačke poslove | |
|---|---|---|
| Kurs koji Vam je ponuđen | Vlastiti kurs banke za građane. Izvori u našem paketu navode raspon do 3 do 4 % kod prijenosa preko tradicionalne banke. | Povoljniji je i može se pregovarati za veće iznose. Ušteda je u kursu, a ne u oglašenoj naknadi. |
| Šta Vam kažu o trošku | Obično naknada i kurs koji morate sami izračunati u odnosu na tržište. | Obično kurs naveden u odnosu na tržište. Od oba pružaoca zatražite oba podatka i uporedite koliko eura stigne. |
| Zaključavanje kursa prije uplate | Rijetko se nudi privatnom klijentu. | Terminski ugovor, obično do dvanaest mjeseci unaprijed, uz kaparu od približno 10 %. Kod novogradnje, to je glavni razlog za njegovo korištenje. |
| Usklađenost i porijeklo sredstava | Vaša postojeća banka Vas već poznaje, što veliki prijenos može učiniti jednostavnijim, a ne složenijim. | Novi poslovni odnos podrazumijeva potpunu provjeru prije Vašeg prvog prijenosa. Započnite rano, a ne u sedmici u kojoj ističe rok. |
| Gdje se Vaš novac nalazi tokom prijenosa | Od banke do banke, uz zaštitu depozita na oba kraja. | Putem klijentskog računa pružaoca usluge. Provjerite ovlaštenje i da su sredstva klijenata odvojena, a putanju prvo testirajte malim prijenosom. |
| Kada je banka bolji izbor | Mali iznosi, tekući troškovi nakon kupovine i sve situacije u kojima jedan dodatni dan administracije košta više od razlike u kursu. | Kapara, preostali iznos i obroci za faze novogradnje. Što je iznos veći, kurs ima veću prednost u odnosu na praktičnost. |
Ne raspolažemo Vašim novcem i nismo plaćeni za ovaj savjet.
Ne prenosimo novac, ne mijenjamo valute i ne uzimamo dio od mjenjačkog posla. Ne postoji Arevontova usluga razmjene valuta niti će je biti, jer od trenutka kada bismo zarađivali na kursu koji dobijete, ništa drugo što Vam kažemo o kursevima ne bi se moglo smatrati pouzdanim.Ni ovdje ne navodimo ime pružaoca usluge. Ako ne želite počinjati od nule, možemo Vas povezati s jednim s kojim smo sarađivali, a slobodni ste koristiti i svoju banku. Od oba zatražite iznos eura koji će zaista stići, za Vaš stvarni iznos, istog jutra, i izaberite veći broj.Ono što Vam zaista pružamo jeste kalendar. Recite nam kupoprodajnu cijenu i otprilike kada želite kupiti, a dobit ćete slijed: koji iznos mora biti gdje, do kada i ko ga prima. Upravo taj dio ljudima stvara troškove, a to je dio koji Vam niko ne pošalje.
Često postavljana pitanja o transferima novca u Španiju
- Trebam li čekati povoljniji kurs?
- Ne kada imate ugovorni rok. Čekanje je opklada na valutnom tržištu, novcem koji ste već obećali nekom drugom. Loša strana je uplata koju ne možete izvršiti. Ako se želite zaštititi od kursa, umjesto da se na njega kladite, fiksirajte iznose na koje ste se već obavezali, a neizvjesne ostavite promjenjivima.
- Isplati li se terminski ugovor za novogradnju?
- Ovo je slučaj u kojem to ima najviše smisla, jer se etapne uplate izvršavaju tokom jedne do tri godine, a ukupan iznos je od dana potpisivanja fiksiran u eurima. Terminski ugovor pretvara nepoznati trošak u krunama u poznat iznos. Dva upozorenja. To je obaveza, a ne izbor, zato ga uskladite s uplatama na koje ste ugovorno obavezani. Provjerite i šta se dešava ako investitor kasni s planom, jer se Vaši datumi i njegovi ne nalaze u istom dokumentu.
- Koliko trebam konvertovati povrh kupoprodajne cijene?
- Dovoljno da pokrijete poreze i naknade, koji iznose oko 13 % za novogradnju i oko 9 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta, kao i namještanje i troškove održavanja u prvoj godini. Nekretnina ovdje od prvog mjeseca podrazumijeva naknade zajednice vlasnika, komunalne usluge, lokalni porez na nekretninu i osiguranje, a ništa od toga nije uključeno u cijenu koju ste ugovorili.
- Šta se dešava ako novac kasno stigne notaru?
- Termin se pomjera i svi prisutni moraju ponovo biti dostupni: prodavac, notar, a ponekad i banka. U najgorem slučaju, ugovor s preciznim rokom dovodi Vas u situaciju kršenja ugovora. Tada se razgovara o Vašoj kapari, a ne o kursu. Zato se preostali iznos planira unazad od potpisivanja, uz sedmicu rezerve koju niko ne namjerava iskoristiti.
- Mogu li jednostavno platiti sa svog češkog računa i preskočiti sve ovo?
- Za većinu uplata pri kupovini, da, i mnogi kupci upravo tako postupaju. Češka uplata u eurima stiže na španski račun kao domaća uplata. Preskakanje planiranja je dio koji stvara troškove. Konverzija se i dalje negdje obavlja, po kursu koji određuje neko drugi, a pitanja o usklađenosti i dalje se postavljaju. Ono što zapravo birate jeste ko konvertuje novac i kada, a ne da li će se konverzija obaviti.
