Kako primamo naknadu
Sve je jednostavno. Prodavac ima proviziju dogovorenu sa svojom agencijom. Ako dođete bez zastupanja, cijeli taj iznos obično ostaje prodavčevoj agenciji. Ako Vas zastupamo, prodavčeva agencija iz tog iznosa plaća naš dio. Cijena nekretnine za Vas se ne mijenja i nikada nam ne plaćate ništa dodatno.
Odakle novac zapravo dolazi
Provizija postoji kod gotovo svake prodaje na ovoj obali, bez obzira na to da li imate zastupnika. Prodavac ju je dogovorio sa svojom agencijom prije nego što ste se Vi pojavili, a plaća je prodavac ili investitor iz prihoda od prodaje, ne dodaje se na cijenu koju Vi plaćate.Jedino što se mijenja kada imate zastupnika jeste način na koji se ta postojeća provizija dijeli. Ništa se ne dodaje na cijenu i nigdje u transakciji ne postoji posebna naknada za kupca.
| Situacija | Kome ide provizija | Šta plaćate |
|---|---|---|
| Dolazite bez zastupanja | Cijeli iznos prodavčeve provizije obično ostaje prodavčevoj agenciji. | Cijena nekretnine, a nama ništa jer nismo uključeni. |
| Mi zastupamo Vas | Prodavčeva agencija plaća naš dio iz te iste provizije. | Cijena nekretnine. Potpuno ista cijena, bez ikakvih dodataka. |
| Na kraju ne kupite | Provizija uopće ne nastaje, pa niko ništa ne dobija. | Ništa. Ni za potragu, ni za obilaske, ni za utrošeno vrijeme. |
Da li je nekretnina skuplja ako je kupim preko Vas?Ne. Provizija pripada prodavcu, dogovorena je prije nego što ste se Vi pojavili i postoji bez obzira na to imate li zastupnika. Naš dio se izdvaja iz nje, a ne dodaje na nju.
Zašto visina naknade ne određuje naše preporuke
Naša naknada nije ista za svaku nekretninu. Zavisi od konkretne ponude i uslova dogovora sa investitorom ili prodavčevom agencijom.Stoga je potpuno opravdano pitati može li visina te naknade uticati na to koju nekretninu Vam preporučujemo. Ne može, a umjesto da Vas samo uvjeravamo u to, navest ćemo pet razloga. Oni su strukturne prirode, što je jedina vrsta razloga koja ovdje nešto vrijedi.
- Ostajemo uz Vas i nakon kupovineNaš odnos ne završava kupovinom. Pomažemo Vam u upravljanju, iznajmljivanju i svemu što Vam zatreba godinama kasnije. Dugoročan odnos s klijentom nama vrijedi više od razlike u naknadi na jednom poslu.
- Naša reputacija počiva na preporukamaVeliki dio novih klijenata dolazi nam po preporuci ljudi kojima smo već pomogli. Preporučivanje lošije nekretnine zato što je donosila veću naknadu moglo bi nam donijeti jednu veću proviziju. Ali koštalo bi nas nečega znatno vrjednijeg: Vašeg povjerenja i našeg imena.
- Dat ćemo Vam i razloge da ne kupiteAko smatramo da je nekretnina precijenjena, da ima ozbiljan nedostatak ili da ne vrijedi traženi iznos, to ćemo Vam reći. Također ćemo Vam reći gdje vidimo prostor za pregovore i kada smatramo da ponudu uopće ne vrijedi dati.
- Bolja nekretnina važnija je od veće naknadeAko je za Vas svrsishodnija nekretnina za koju mi primamo nižu naknadu, upravo nju ćemo preporučiti. To se obično odnosi na nekretnine sa sekundarnog tržišta, gdje je naša naknada uglavnom niža nego kod nekih projekata novogradnje.
- Nemamo prodajne ciljeve za konkretne projekteNe primamo bonuse za obim prodaje niti nagrade za prodaju određenog broja jedinica u nekom projektu. Zato nemamo razloga da Vas usmjeravamo ka projektu samo zato što mora ostvariti prodajni plan.
Iza toga stoje i konkretni primjeri. Već smo savjetovali klijente da odustanu od kupovine kada je pravna ili tehnička provjera otkrila ozbiljan problem. Također smo preporučili drugu nekretninu iako je to za nas značilo nižu naknadu, jer smo smatrali da je to bolji izbor za klijenta.
Jedna stvar na koju treba paziti i jedno pitanje koje trebate postaviti
Neke agencije na Costa del Sol naplaćuju proviziju kupcu, uz to što uzimaju i dio provizije prodavca. Kod nas se s tim nećete susresti, ali vrijedi znati da to postoji prije nego što bilo šta potpišete s bilo kim.Druga polovina je jednostavnija. Naša naknada zavisi od nekretnine i, ako nas pitate kolika je za konkretnu nekretninu, reći ćemo vam.
Šta se dešava na tržištuKako to radimo
- Provizija koju kupac plaća povrh provizije prodavca
- Kupcu nikada ne naplaćujemo ništa. Naš dio dolazi iz provizije koju je prodavac već ugovorio i nigdje nema druge naknade.
- Naknada za preporuku koju uzimaju advokat, posrednik ili inspektor
- Ne uzimamo proviziju niti bilo kakvu drugu nagradu za preporuku advokatske kancelarije. Isto važi i za druge stručnjake s kojima vas povezujemo.
- Bonusi za obim prodaje jedinica u projektu
- Kod nas ih nema. Nema prodajnih ciljeva za konkretne projekte niti nagrade za dostizanje određenog broja jedinica.
- Naknada za koju saznate na kraju
- Pitajte nas koliko zarađujemo na konkretnoj nekretnini i reći ćemo vam. Iznos nije isti za svaku nekretninu, a pretvarati se da jeste bio bi lakši odgovor, ali ne i istinit.
Uzimate li išta od advokata kojeg preporučujete?Ne. Malaga Solicitors preporučujemo kao standardni izbor i od te kancelarije ne primamo proviziju niti drugu nagradu za to. U svakom trenutku možete angažovati vlastitog advokata.
Najjasniji primjer za ovo je posao koji smo izgubili
Klijentu se svidjela novogradnja u Esteponi po cijeni od 720.000 € i jedinica je ispunjavala većinu zahtjeva. Postojao je pritisak da se brzo odluči jer je ostalo malo sličnih jedinica. Uporedili smo cijenu, orijentaciju, raspored, pogled i uslove projekta s drugim dostupnim opcijama u sličnom budžetu. Sam stan nije bio problem. Za 720.000 € mogli smo pronaći alternative u kojima bi klijent dobio više onoga što mu je zaista bilo važno. Savjetovali smo mu da ne rezerviše stan iz straha da će nestati s tržišta, a klijent je kupio drugu nekretninu.Od te jedinice nismo ništa zaradili. To znači da mehanizam funkcioniše, a ne da je zakazao.
Ko kome plaća
- Vi, kupac0 €Nikada ništa, ni u jednom trenutku. Ni za pretragu, razgledanja, pregovore niti koordinaciju.
- Prodavac ili investitor
- Novogradnja
- 2,5 to 6 %
- Sekundarne nekretnine
- 1,5 to 4 %
- ArevontNaš dio te provizije, koji nam plaća agencija prodavca. Bez kupovine nema provizije, a samim tim ni naknade.
To ko plaća našu naknadu ne odlučuje koga zastupamo. Agencija prodavca zastupa prodavca. Mi zastupamo Vas. Ne zasnivamo rad na vlastitom inventaru koji moramo prodati, pa ako zaključimo da određena nekretnina za Vas nije dobra kupovina, to ćemo Vam i reći, iako to znači da od tog posla nećemo dobiti naknadu.Ako odlučite da uopće ne kupite, nigdje ništa ne dugujete. Jedini mogući izuzetak jeste rezervaciona naknada koja je već plaćena prodavcu ili investitoru, a da li se i pod kojim uslovima ona vraća saznat ćete prije nego što bilo šta platite.
Rezervaciona kapara je jedina uplata koja nije obuhvaćena sistemom garancija, upravo zato treba biti mala, a uslovi njenog povrata trebaju biti navedeni u ugovoru prije uplate.
Dijelovi ove priče koji su zaista nezgodni
Za neke nekretnine dobijamo veću naknadu nego za druge. To je stvarna asimetrija i nikakav skup principa je ne uklanja. Njeno dejstvo uklanja struktura opisana iznad: nema bonusa za obim prodaje, nemamo vlastitu ponudu, odnos se nastavlja i nakon kupovine, a naše poslovanje zavisi od preporuka. Ako to želite provjeriti, pitajte nas koliko zarađujemo na konkretnoj nekretnini koja je pred vama.Također ne zarađujemo baš ništa ako ne kupite, što stvara podsticaj da vas požurujemo. Četiri slučaja u kojima smo klijentu savjetovali da odustane jedini su iskren odgovor na to pitanje i objavljeni su u cijelosti, a ne samo sažeti.Mi također nismo popust. Niko vam ne može obećati nižu cijenu, jer je određuje prodavac ili investitor. Ono što zastupanje mijenja jeste ono što znate prije nego što odlučite, a ne cijena nekretnine.
Često postavljana pitanja
- Šta vam tačno plaćam?
- Ništa. Ni stalnu naknadu, ni naknadu za pretragu, ni procenat po završetku kupoprodaje. Provizija dolazi od prodavca i postoji bez obzira na to imate li zastupnika.
- Hoćete li mi reći koliko zarađujete na konkretnoj nekretnini?
- Da, ako pitate. Nije isti iznos za svaku nekretninu, pa ne možemo objaviti jedan jedini iznos, ali nema ničeg tajnog u vezi s iznosom za nekretninu koju razmatrate.
- Zar prodavac jednostavno ne podigne cijenu da bi to pokrio?
- Provizija se ugovara između prodavca i njegove agencije prije nego što se Vi pojavite, a kod novogradnje cjenovnik pripada investitoru i isti je bez obzira na to preko kojeg agenta dođete. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta ista nekretnina je obično vidljiva kod više agencija po istoj cijeni, što možete dovoljno lako sami provjeriti.
- Uzimate li naknadu od advokata, hipotekarnog posrednika ili inspektora?
- Ne. Advokatskoj kancelariji ne naplaćujemo nikakvu proviziju za preporuku, niti dobijamo naknadu za druge stručnjake s kojima Vas povežemo. Slobodni ste i da angažujete svog advokata, svog kreditnog posrednika i svog inspektora.
- Šta ako odustanem na pola puta?
- Tada za nas uopšte ne nastaje nikakva naknada. Jedini novac koji bi mogao biti ugrožen jeste kapara za rezervaciju, već plaćena prodavcu ili investitoru, a uslovi njenog povrata dogovaraju se u pisanom obliku prije uplate.
