Porezi pri kupovini nekretnine u Španiji: ITP, IVA i AJD
Za 30 sekundi
Kod kupovine na Costa del Solu plaćate jedan od dva poreza. Koji, zavisi samo od toga ko prodaje. Preprodaja od privatnog vlasnika podliježe porezu ITP od 7 % cijene. Novogradnja od investitora podliježe porezu IVA od 10 % plus AJD od 1,2 %, ukupno 11,2 %.
Ko Vam prodaje nekretninu?
- Privatni vlasnik, sekundarna nekretninaITP po stopi od 7 % cijene ili referentne vrijednosti ako je ona viša.
- Investitor, novogradnjaIVA po stopi od 10 % plus AJD po stopi od 1,2 %, ukupno 11,2 %.
Koji porez plaćate i zašto zavisi od prodavca?
IVA, španski PDV, iznosi 10 % cijene potpuno nove kuće. Primjenjuje se kada je prodavac investitor, jer je prodaja novogradnje poslovna transakcija podložna PDV-u, a ne prenos između privatnih lica.AJD je španski porez na ovjeru potpisanog akta, mali procenat cijene, a u Andaluziji se plaća zajedno s IVA-om kod novogradnje. Nikada se ne kombinuje s porezom na prenos nekretnina za nekretninu sa sekundarnog tržišta navedenim u nastavku; kupovina podliježe jednoj ili drugoj poreskoj kategoriji, nikada objema.ITP je porez na prenos koji se plaća pri kupovini nekretnine sa sekundarnog tržišta, a u Andaluziji iznosi 7 % cijene. Primjenjuje se kada je prodavac privatno lice, a ne investitor, što je uobičajeni slučaj kod nekretnine sa sekundarnog tržišta.
Ko prodajeŠta plaćate
- Investitor, kod novogradnje
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, ukupno 11,2 %. Utvrđeno državnim i regionalnim propisima; nema prostora za pregovore.
- Privatni vlasnik, sekundarna nekretnina
- 7 % ITP-a, obračunato na višu od sljedeće dvije vrijednosti: ugovorenu cijenu ili zvaničnu referentnu vrijednost nekretnine. Pogledajte u nastavku.
Da li se na Vas ikada primjenjuju niže stope o kojima ste možda čitali?
Španski i andaluzijski propisi navode snižene poreske stope ispod osnovnih stopa, pa će ih strani kupac koji istražuje ovu temu pronaći. Gotovo nikada se ne primjenjuju na kupovinu za odmor ili ulaganje. Vrijedi znati zašto, umjesto nadati se da se primjenjuju.Četiri stope u nastavku navedene su onako kako se uobičajeno opisuju, a ne preuzete iz zvaničnog teksta zakona, zato ih smatrajte okvirnim. To Vam u praksi ništa ne mijenja, jer nijedna od njih nije stopa koju biste predvidjeli u budžetu.
| Sniženi ITP, 6 % ili 3,5 %Samo rezidenti | Sniženi IVA, 4 %Socijalno stanovanje | Viši IVA, 21 %Parcele i poslovni objekti | |
|---|---|---|---|
| Šta zahtijeva | Nekretnina postaje Vaše uobičajeno prebivalište, odnosno glavno i stalno prebivalište, uz ograničenje vrijednosti. | Rezervisano za zvanično zaštićeno socijalno stanovanje. | Primjenjuje se na parcelu ili poslovni prostor, a ne na stambeni objekat. |
| Primjenjuje li se na kupca | Ne. Nerezident koji kupuje drugu kuću na području Costa del Sol ne ispunjava uslove, bez obzira na ono što oglas sugeriše. | Ne. Ne primjenjuje se na uobičajene nekretnine u novogradnji na ovoj obali. | Ovo je jedini slučaj u kojem je stopa viša za kupca, a ne niža. |
| Kako postupiti | Planirajte 7 %. Ako Vam agent kaže da se primjenjuje niža stopa, zatražite da to napiše i neka Vaš advokat provjeri. | Zanemarite to osim ako je stambena jedinica formalno označena kao zaštićeno stanovanje, što je navedeno u njenoj dokumentaciji. | Provjerite šta kupujete. Parcela ili poslovni prostor oporezuju se drugačije od stambene nekretnine, a oglas to ne navodi uvijek jasno. |
Praktično pravilo: planirajte 7 % za nekretninu sa sekundarnog tržišta i 11,2 % za novogradnju, a svaki niži iznos na koji naiđete smatrajte posebnim slučajem koji se na Vas ne primjenjuje dok advokat to pisanim putem ne potvrdi.
Zašto poreski račun može biti veći od 7 posto iznosa koji ste platili?
valor de referencia je referentna vrijednost koju Španija određuje za nekretninu, a porez na prenos nekretnine sa sekundarnog tržišta obračunava se na osnovu nje kad god je viša od cijene koju ste platili. Od 1. januara 2022. poreska osnovica za ITP je zakonski viši od ta dva iznosa, a ne samo cijena navedena u ugovoru.Svrha joj je spriječiti kupca i prodavca da prijave nižu cijenu kako bi smanjili poresku obavezu. Njen učinak na poštenog kupca koji je ugovorio pravičnu cijenu jednostavan je i automatski: ako je vlastita referentna vrijednost Catastro viša od iznosa koji ste ugovorili, porez se umjesto toga obračunava prema referentnoj vrijednosti.
Pretpostavke kupacaKako djeluje valor de referencia
- Porez iznosi 7 % ugovorene cijene
- To je 7 % višeg iznosa: ugovorene cijene ili referentne vrijednosti. Ove dvije vrijednosti obično su bliske, ali ponekad nisu.
- Niža ugovorena cijena znači niži porez
- Samo do praga valor de referencia. Ispod tog praga porez ostaje isti bez obzira na ono što piše u ugovoru, zbog čega prijavljivanje niže cijene ne donosi ništa osim rizika.
| Dogovorena cijena | Referentna vrijednost | |
|---|---|---|
| Osnovni iznos | 400.000 € | 430.000 € |
| Dospjeli ITP7 % osnovice | 28.000 € | 30.100 € |
Mogu li osporiti referentnu vrijednost ako smatram da je pogrešna?Da, putem poreza koji plaćate: možete platiti ITP na referentnu vrijednost i zatim je formalno osporiti ili u nekim slučajevima zatražiti ispravku. Morate dokazati da je stvarna tržišna vrijednost niža. To je postupak koji vodi advokat, a ne obrazac koji sami popunjavate. Vrijedi ga pokrenuti prije završetka kupoprodaje ako se iznosi znatno razlikuju, a ne nakon što ste već platili.
Šta se dešava ako novac za kupovinu lično donesete u gotovini?
Gotovo niko ko finansira kupovinu u Španiji ne bi trebalo da nosi gotovinu preko granice, a razlog nije samo praktične prirode. Španija kretanje gotovine iznad određenog praga tretira kao nešto što morate unaprijed prijaviti, odvojeno od svega što Vaša banka ili advokat traže u vezi s porijeklom novca.Pravilo koje se primjenjuje na stranog kupca jeste špansko pravo, a ne uredba EU koju većina članaka citira. Pravilo EU (Reglamento 2018/1672) uređuje samo vanjsku granicu EU. Pri ulasku u EU ili izlasku iz nje s gotovinom u iznosu od 10.000 € ili većem, to se mora automatski prijaviti ako je nosite sa sobom ili otkriti na zahtjev ako se prevozi bez pratnje. Putovanje iz Češke u Španiju ne prelazi vanjsku granicu EU, pa se ta uredba na ovo putovanje ne primjenjuje.Ono što se primjenjuje jeste neposredno špansko pravo: prema Ley 10/2010 i Orden ETD/1217/2022, prenos 10.000 € ili više po osobi, na nacionalnom putovanju ili putovanju unutar EU, prijavljuje se na obrascu Modelo S-1, koji se podnosi unaprijed tamo gdje na prelazu nema carinskog punkta. Zaseban, viši prag od 100.000 € postoji samo za prenose koji se u cijelosti odvijaju unutar Španije i ne primjenjuje se na putovanje iz Češke u Španiju.
- Prijenos 10 000 € ili više u gotoviniWho decidesSvako ko je nosiWhat it grantsObaveza nastajeIf noNema ničega za prijaviti
- Podnesite Modelo S-1 unaprijedWho decidesVi, prije putovanjaWhat it grantsZakonito, evidentirano kretanjeIf noOduzimanje i novčana kazna
- Potvrdite s advokatom limit gotovinskog plaćanjaWho decidesVaš advokatWhat it grantsZa ovu uplatu nema limitaIf noRizikujete da prekoračite gornju granicu koju Vam niko nije potvrdio
Vrijedi skrenuti pažnju na još jedno pravilo, umjesto da ga predstavljamo kao konačno: Španija takođe ograničava koliki dio kupoprodajne cijene može biti plaćen u gotovini, prema Zakonu Ley 7/2012, članu 7, sa izmjenama. Kako se to obično opisuje, granica iznosi 1.000 € kada je preduzeće strana u transakciji, odnosno 10.000 € kada je platiša fizičko lice koje nije rezident. Ovaj iznos nismo pronašli u zvaničnom pravnom tekstu BOE-a, zato ga shvatite kao snažan znak da je velika gotovinska uplata ograničena i potvrdite tačan iznos sa svojim advokatom prije nego što se na njega oslonite.
Da li i dalje moram nešto prijaviti ako novac prebacim putem banke, umjesto da ga nosim sa sobom?Bankovni transfer nije prenos gotovine i obrazac Modelo S-1 se na njega ne primjenjuje. Vaša banka će ipak pitati o porijeklu sredstava u okviru uobičajenih provjera protiv pranja novca, što je drugačije pitanje od onoga na koje ovaj odjeljak odgovara i koje je obrađeno na stranici sa često postavljanim pitanjima pod naslovom "Da li ću morati dokumentovati odakle potiče moj novac?" Bankovni transfer je takođe način koji ova stranica preporučuje: pogledajte vodič za prenos novca.
Šta treba potvrditi prije nego što se oslonite na ove stope
Četiri stvari provjerene u odnosu na Vašu konkretnu transakciju, a ne u odnosu na objavljenu stopu.| Zatražite | Šta Vam govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| valor de referencia nekretnine | Catastro objavljuje ovaj podatak, a Vaš advokat može ga provjeriti prije nego što išta potpišete. On Vam govori da li će se stopa od 7 % primjenjivati na cijenu koju ste ugovorili ili na viši iznos. | Niko nije provjerio ili postoji obećanje da će se „time pozabaviti kasnije“. |
| Pisana potvrda o tome koja se poreska kategorija primjenjuje | Da li prodaje investitor (IVA i AJD) ili privatni vlasnik (ITP) zvuči očigledno, ali ponekad nije tako, na primjer kod nekretnine sa sekundarnog tržišta koja je neprodana stambena jedinica novogradnje i još uvijek je u vlasništvu prvobitnog investitora. | Pretpostavka zasnovana na načinu oglašavanja nekretnine, a ne na tome ko je u ugovoru naveden kao prodavac. |
| Kako planirate prenijeti sredstva za kupovinu | Bankovni transfer u potpunosti izbjegava pitanje obrasca Modelo S-1. Ako bilo koji dio plana uključuje gotovinu, sada je trenutak da pokrenete pitanje obaveze prijavljivanja i gornje granice plaćanja, a ne nakon što ste već prešli granicu. | Nema plana osim „donijeću je kada dođem“. |
| Da li se Vaša situacija uopšte odnosi na porez na imovinu ili porez na dohodak nerezidenata | Oba postoje, oba su odvojena od prethodno navedenih poreza pri kupovini i oba imaju vlastite stranice: porez na imovinu i porez na dohodak nerezidenata. | Šutnja ili pretpostavka da je kupovina jedini poreski događaj. |
Bankovni transfer umjesto nošenja gotovine
Dva načina na koja novac za kupovinu može fizički stići, pri čemu samo jedan izbjegava prijavljivanje.| Gotovina | Bankovni transfer | |
|---|---|---|
| Obaveza prijavljivanja | Modelo S-1, podnosi se unaprijed, iznad 10.000 € po osobi. | Nema posebnih obaveza za transfer. |
| Payment ceiling risk | Moguće ograničenje iznad niskog praga prema članu 7 Zakona 7/2012; potvrdite sa svojim advokatom. | Nije primjenjivo; transfer nije gotovinsko plaćanje. |
| Dokazivanje porijekla sredstava | Još teže: gotovina do trenutka kada stigne nema vlastiti trag na papiru. | Trag u bankovnim izvodima koji već imaju i Vaša banka i španska banka. |
| Praktični rizik samog putovanja | Prenošenje velike količine gotovine kroz Evropu, neprijavljene ili prijavljene. | Ništa osim uobičajenog rizika putovanja. |
Stopa, a ne Vaš račun
Sve navedene stope važe u augustu 2026. Direktno smo ih provjerili u andaluzijskom i državnom poreskom zakonodavstvu, umjesto da ih preuzmemo iz komentara, te ih potvrdili na osnovu andaluzijskog budžetskog zakona za 2026, kojim nisu izmijenjene ni stopa ITP-a od 7 % ni stopa AJD-a od 1,2 %. Andaluzija određuje vlastite stope ITP-a i AJD-a u okviru državnog sistema. Ista kupovina u drugoj autonomnoj zajednici može podlijegati drugačijoj regionalnoj stopi, iako je osnovno državno zakonodavstvo istovjetno.Ovo su opće informacije o načinu primjene poreza, a ne obračun iznosa koji lično dugujete. Referentna vrijednost, tačan datum završetka kupoprodaje i svaka posebna okolnost Vaše kupovine spadaju u pisani savjet Vašeg advokata, a ne u objavljeni vodič. Jedan podatak, ograničenje plaćanja gotovinom, izričito je označen kao neprovjeren, a ne naveden kao konačno utvrđen: nemojte se oslanjati na taj broj bez potvrde vlastitog advokata.Neke teme obrađene su u zasebnim vodičima: vodič kroz troškove kupovine obuhvata ukupan iznos troškova, uključujući naknade notara, zemljišnoknjižne naknade i advokatske naknade. Vodič kroz godišnje troškove obuhvata IBI i prijavu za nerezidente koja počinje teći godinu nakon završetka kupoprodaje. Vodiči o porezu na imovinu i nasljeđivanju u cijelosti obrađuju ta dva zasebna poreska pitanja.
Najčešća poreska pitanja
- Ako kupim neprodatu jedinicu od banke, a ne od investitora, koji se porez primjenjuje?
- Zavisi od toga ko Vam je pravno prodaje, a ne od načina na koji se oglašava. Banka ili fond koji posjeduje zaplijenjene zalihe novogradnje obično prodaje kao poslovni subjekt. To može značiti da se IVA i dalje primjenjuje, iako transakcija izgleda kao kupovina nekretnine sa sekundarnog tržišta. To je slučaj koji gornja kontrolna lista treba otkriti prije završetka kupoprodaje, a ne nakon njega.
- Mijenja li se poreska stopa ako kupujem preko španske kompanije, a ne lično?
- Porez na kupovinu (ITP ili IVA plus AJD) obračunava se na isti način, bez obzira na to ko je kupac. Kada je kupac kompanija, mijenja se sasvim drugi skup pitanja: tekući porez na dobit preduzeća, godišnje prijave i način oporezivanja buduće prodaje. To poređenje tema je vodiča o kupovini preko kompanije.
- Da li je stopa AJD-a svuda u Španiji ista?
- Ne. AJD, kao i ITP, predstavlja regionalno određenu stopu u okviru državnog sistema, pa druga autonomna zajednica može odrediti drugačiji procenat. Navedena stopa od 1,2 % konkretno je važeća stopa u Andaluziji u augustu 2026.
