Koristimo kolačiće kako bismo poboljšali Vaše iskustvo, analizirali korištenje stranice i pružili personalizovani sadržaj.
Vodič
Kratkoročni najam na Costa del Sol
Da li je kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojena organa: pravila Andaluzije i njen registar turizma, eventualna ograničenja konkretne opštine i, od 3. aprila 2025. godine, saglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine tamo gdje se djelatnost tek započinje.
Kupite nekretninu kako biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek onda saznate da to nije dozvoljeno.
Kako zaista stoje stvari
Da li je kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojena organa: pravila Andaluzije i njen registar turizma, eventualna ograničenja konkretne opštine i, od 3. aprila 2025. godine, saglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine tamo gdje se djelatnost tek započinje.
Šta to mijenja
Novo pravilo odnosi se na vlasnike koji tek počinju s kratkoročnim najmom. Situacije koje su postojale ranije mogu se pravno procjenjivati drugačije, a prelazni slučajevi pripadaju vodiču, a ne početnoj stranici. Ako zgrada ne dozvoljava kratkoročni najam, nekretninu možete iznajmljivati dugoročno, ali ne putem Airbnb-a ili Booking-a. Andaluzija takođe navodi da njen registar turizma neće dozvoliti registraciju u opštinama koje su uvele vlastita ograničenja.
Šta mi preduzimamo
Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta čitamo statute zajednice, a advokat ih provjerava. Kod novogradnje unaprijed pitamo investitora da li je to predvidio. Prije rezervacije provjeravamo da li će najam koji imate na umu zaista biti moguć i da li će se moći pravilno registrovati.
Za 30 sekundi
Od 3. aprila 2025. zajednica vlasnika mora aktivno glasati, većinom od 3/5, kako bi dozvolila NOVO kratkoročno iznajmljivanje u zgradi. Prije tog datuma pravilo je bilo suprotno: iznajmljivanje je bilo dozvoljeno osim ako vlasnici ne bi glasali za zabranu. Ovo je stvaran i aktuelan rizik, a ne zastarjela vijest.
Zašto dva slična stana mogu imati suprotne odgovore?
Ništa u cijeni, veličini ili završnoj obradi nekretnine ne govori Vam može li se ona zakonito iznajmljivati turistima. O tome nezavisno odlučuju tri različita nadležna organa i sva tri moraju dati saglasnost.Regija sama vodi registar turističkog najma, sistem VUT. Od reforme iz februara 2025. nekretnina takođe mora imati postojeću općinsku dozvolu ili izjavu o promjeni namjene kojom se dopušta turističko korištenje, prije nego što se ta regionalna registracija uopće može podnijeti. Od 3. aprila 2025. primjenjuje se i treća prepreka: Vaša zajednica vlasnika mora glasati većinom od tri petine vlasnika i udjela u kvotama učešća kako bi aktivno odobrila novu djelatnost turističkog najma u zgradi. Prije tog datuma važilo je suprotno pravilo: zajednica je morala glasati da je ZABRANI, a šutnja je značila da je najam dozvoljen. Sada šutnja znači suprotno.
1
Regionalna registracija (VUT)
Who decidesVlada Andaluzije
What it grantsRegistracioni broj turističkog najma
If noUopće nema zakonitog kratkoročnog najma, bez obzira na druga dva uslova.
2
Općinska dozvola ili promjena namjene
Who decidesOpćinska uprava, od Decreto-ley 1/2025
What it grantsPotvrđuje da se namjena nekretnine smije promijeniti za turistički najam
If noRegionalna registracija se čak ne može ni podnijeti.
3
Glasanje zajednice, većina od 3/5
Who decidesVaša zajednica vlasnika, od 3. aprila 2025.
What it grantsOdobrava NOVU djelatnost turističkog najma u zgradi
If noNajam je blokiran na nivou zgrade čak i tamo gdje ga i regija i gradska uprava dozvoljavaju.
Jedno NE na bilo kojoj kapiji zaustavlja cijeli plan, bez obzira na odluku druge dvije.
Da li je ovo novi rizik ili se oduvijek primjenjivalo?
Glasanje zajednice zaista je novo, a ne pravilo koje je oduvijek postojalo i samo je prolazilo nezapaženo. Prije 3. aprila 2025. zajednica je morala aktivno glasati za zabranu turističkog najma; ako takvo glasanje nikada nije održano, najam je jednostavno bio dozvoljen. Od tog datuma zakon mijenja podrazumijevano pravilo: zajednica sada mora aktivno glasati, istom većinom od tri petine, da bi ga dozvolila. Zgrada u kojoj se o toj temi uopšte ne raspravlja sada je, po pravilu, zgrada u kojoj novi turistički najam nije dozvoljen, a ne zgrada u kojoj je neprimjetno dozvoljen.Nekretnina koja je prije 3. aprila 2025. već zakonito poslovala kao turistički najam, prema opštem tumačenju, nastavlja poslovati prema pravilima pod kojima je započela. Na nju se novo glasanje ne mora primjenjivati retroaktivno. Ovaj zaključak se zasniva na ujednačenim pravnim komentarima, a ne na primarnom tekstu provjerenom član po član u ovoj verziji. Neka Vaš vlastiti advokat to potvrdi za konkretnu zgradu prije nego što se na to oslonite, posebno kod nekretnine sa sekundarnog tržišta koja se oglašava kao nekretnina s već postojećom istorijom najma.
Prije 3. aprila 2025.Od 3. aprila 2025.
Zajednica koja nikada nije raspravljala o turističkom najmu faktički ga je podrazumijevano dozvoljavala.
Šutnja sada znači suprotno: NOVO turističko iznajmljivanje je blokirano osim ako vlasnici aktivno ne glasaju, većinom od 3/5, da ga dozvole.
Jedina stvarna ovlast zajednice bila je da glasa za zabranu najma, što se većina nije ni potrudila učiniti.
Zajednica sada ima odlučujući glas u oba smjera, a tvrdnja prodavca da „zajednica nema primjedbi“ mora biti potkrijepljena stvarnim zapisnikom, a ne pretpostavkom.
Da li pravilo o glasanju zajednice iz aprila 2025. utiče na vlasnika koji već iznajmljuje svoj stan?Dosljedna pravna tumačenja smatraju da nekretnina koja je već zakonito poslovala kao turistički najam prije 3. aprila 2025. nastavlja poslovati na postojećoj osnovi, bez potrebe da se novo glasanje primjenjuje retroaktivno. Ovaj vodič to nije nezavisno ponovo provjerio u odnosu na primarni pravni tekst, član po član. Advokat bi to trebao potvrditi za svaku konkretnu zgradu prije nego što se na to oslonite, naročito kada oglas za nekretninu sa sekundarnog tržišta navodi postojeću istoriju najma koju niste vidjeli dokumentovanu.
Da li neki gradovi ovo dodatno ograničavaju, pored regije i zajednice?
Grad Málaga otišao je dalje od regionalnih pravila. Izmjena planskih propisa, završena u augustu 2025, trajno blokira nove registracije turističkog najma u 43 navedene četvrti, uključujući istorijski centar i nekoliko centralnih područja. To su četvrti u kojima turistički stanovi već čine više od 8 posto stambenih jedinica. Poseban moratorij na nivou cijelog grada za bilo koju novu hotelsku licencu ili licencu za turistički najam na stambenom zemljištu konačno je odobren 16. jula 2026. i traje tri godine, odnosno do završetka nove izrade urbanističkog plana grada. Turistički najam koji je već zakonito registrovan prije ovih mjera može nastaviti raditi, pod uslovom da i dalje ispunjava uobičajene obaveze u pogledu useljivosti, sigurnosti i poreza.Da li je neki drugi grad na Costa del Sol uveo slično ograničenje mora se provjeriti za svaki grad pojedinačno. To se ne može pretpostaviti na osnovu primjera Málage. Ovaj vodič nema potvrđeno ograničenje koje bi posebno navodio za Marbellu. To nije isto što i potvrda da Marbella uopšte nema ograničenja: pošten odgovor je da to nije provjereno, a ne da je pitanje riješeno. Gradska uprava ili lokalni advokat mogu iznijeti važeći stav za konkretnu adresu prije nego što se na njega oslonite.
Šta ovo znači za porez na prihod od najma, kada najam zaista bude moguć?
Da li je iznajmljivanje pravno moguće i kako se prihod oporezuje dva su odvojena pitanja. Samo drugo pitanje zavisi od Vašeg poreskog rezidentstva. Poreski rezident EU ili EGP-a plaća 19 % na NETO prihod od najma, nakon odbitka troškova koji su stvarno povezani s njim. Nerezident koji nije poreski rezident EU ili EGP-a plaća 24 % na BRUTO prihod, bez odbitka troškova prema standardnom pravilu. Sudska odluka iz 2025. godine proširila bi mogućnost odbitka troškova i na nerezidente izvan EU. Međutim, država se žalila na tu odluku, a praksa porezne uprave nije se promijenila. Viša stopa bez odbitka iznosi ono što se danas u praksi primjenjuje na tu grupu.Ništa od ovoga nije važno dok se ne prođu prva tri uslova. Prije nego što preporučimo ili rezervišemo nekretninu posebno zbog njenog potencijala za najam, provjeravamo njen stvarni status ili podobnost za VUT, relevantna općinska pravila i vlastite zapisnike zajednice i njen stav o turističkom najmu. Ne prihvatamo jednostavno ono što tvrde oglas ili agent. Također ne smatramo da je tvrdnja „prethodni vlasnik ju je iznajmljivao“ dokaz da ćete i Vi to moći. Pravila koja o tome odlučuju promijenila su se od početka mnogih takvih ranijih aranžmana.
Da, i vrijedi ga ozbiljno shvatiti, a ne tretirati kao sitna slova. Glasanje zajednice koje je stupilo na snagu 3. aprila 2025. predstavlja stvarnu, strukturnu promjenu: zgrada u kojoj se o turističkom najmu jednostavno nikada nije raspravljalo ranije je podrazumijevano dozvoljavala najam. Sada ga podrazumijevano blokira. Tome treba dodati uslov općinske licence uveden nekoliko sedmica ranije, kao i gradski moratorij Málage na nove licence, odobren 16. jula 2026. na tri godine. Potencijal nekretnine za najam više se ne može pretpostaviti na osnovu onoga što radi stan sličnog izgleda u blizini.Ovo su opće informacije o tome kako trenutno funkcionišu andaluzijska i nacionalna pravila, a ne garancija za konkretnu nekretninu. Dva od navedenih detalja zasnivaju se na ujednačenim pravnim komentarima, a ne na provjeri primarnog teksta član po član u ovoj verziji. Advokat potvrđuje važeće stanje prije nego što se obavežete na kupovinu zbog prihoda od najma. Arevont provjerava status nekretnine u okviru VUT-a, vlastita pravila općine i stav zajednice prije nego što je preporuči u tu svrhu. Ne naplaćujemo dodatnu naknadu za to što kažemo ne kada je odgovor ne.
Najčešća pitanja o kratkoročnom najmu
Ako mi prodavac pokaže postojeći registracijski broj VUT-a, da li je time pitanje riješeno?
To potvrđuje da regionalna registracija postoji, što je jedan od tri uslova, a ne svi. Samo po sebi ne potvrđuje da zajednica trenutno dozvoljava tu djelatnost niti da se na tu adresu u međuvremenu nije primijenilo novo općinsko ograničenje. Zatražite i vlastite zapisnike zajednice o toj temi, kao i registracijski broj.
Može li zajednica vlasnika poništiti odluku kojom je turistički najam već bio dozvoljen?
Reforma od 3. aprila 2025. odnosi se na NOVO odobrenje. Ujednačeni pravni komentari smatraju da nekretnina koja je prije tog datuma već zakonito poslovala nastavlja poslovati na postojećoj osnovi, bez potrebe za novim glasanjem. Opća ovlast zajednice da uređuje ili ograničava postojeću djelatnost zasebno je pravno pitanje od samog glasanja o novom odobrenju. Za konkretnu zgradu vrijedi zatražiti posebnu potvrdu advokata, umjesto pretpostavljanja bilo kojeg odgovora.
Da li kupovina stana u kojem je zajednica već glasala za najam trajno rješava pitanje?
To odgovara na uslov na nivou zajednice u skladu s današnjim stanjem, ali ne i trajno. Zajednica s vremenom može ponovo razmotriti vlastita pravila, a ni regionalna registracija ni općinska licenca ne uklanjaju tu mogućnost. Glas za najam tretirajte kao trenutno stanje, potvrđeno u trenutku kupovine, a ne kao fiksnu garanciju za cijelo vrijeme Vašeg vlasništva.
Ostale tri brige
okupas
Bespravni useljenici preuzeće Vaš stan dok ste Vi kod kuće i godinama ih nećete moći iseliti.