Kada smo rekli ne
Nismo ovdje da svaku kupovinu dovedemo do notara. Ako se tokom potrage, pregovora ili pravne provjere pojavi nešto što mijenja značenje kupovine, reći ćemo Vam. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da uopšte ne kupujete. Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema planu.
Nije svaka dobra prilika ona koja se realizuje
Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema planu. S prvim stanom ništa nije bilo pogrešno i upravo je to svrha ovog odjeljka, a ne izuzetak od njega.
| Nekretnina | Šta je promijenilo odluku | Ishod |
|---|---|---|
| Stan · Mijas · 495.000 € | Glasanje zajednice o kratkoročnom iznajmljivanju bilo je na dnevnom redu nekoliko dana nakon rezervacije, a razlog kupovine bio je upravo iznajmljivanje. | Sačekati, pa ne kupiti. Kapara za rezervaciju je vraćena. |
| Novogradnja · Estepona · 720.000 € | Sa stanom nije bilo ništa pogrešno. Po toj cijeni postojale su alternative koje su klijentu nudile više onoga što mu je bilo važno. | Ne rezervišite. Klijent je kupio drugdje. |
| Nekretnine sa sekundarnog tržišta · Marbella · 1.100.000 € | Na susjednoj parceli bila je dozvoljena gradnja do tri sprata, dok je na njoj stajala starija vila na jednom spratu. Otvoren pogled bio je ono što se plaćalo. | Ne kupujte. |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | Ono što je bilo izgrađeno na parceli nije se u potpunosti podudaralo s dokumentacijom, a za dijelove kuće bilo je potrebno provjeriti status. | Obustavite kupovinu dok strana prodavca ne razjasni situaciju. |
01 · Stan, Mijas, 495.000 €
Stan je odgovarao budžetu i načinu na koji je klijent namjeravao da ga koristi. Kratkoročno iznajmljivanje bilo je dio plana. Nekretnina je već bila rezervisana, a klijent je uplatio kaparu za rezervaciju.
Šta smo provjeriliŠta smo pronašli
- Dnevni red narednog sastanka zajednice
- U saradnji s advokatom utvrdili smo da je sastanak zajednice vlasnika trebalo da se održi ubrzo nakon rezervacije i da je glasanje o kratkoročnom iznajmljivanju bilo na dnevnom redu.
- Kako je glasanje moglo uticati na kupovinu
- Da li je kupovina uopšte imala smisla trebalo je da odluči informacija koja se nigdje nije navodila u oglasu.
Šta smo uradili: preporučili smo da se ne nastavlja automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervisana. Sačekali smo ishod glasanja.Ishod: glasanje nije dozvolilo ono na šta je klijent računao, pa smo preporučili da se ne nastavi s kupovinom. Kapara za rezervaciju je vraćena, a klijent je odustao od transakcije.Klijent nije samo izbjegao lošu kupovinu. Nije izgubio ni kaparu za rezervaciju.
02 · Novogradnja, Estepona, 720.000 €
Klijentu se projekat dopao, a konkretna stambena jedinica ispunjavala je većinu zahtjeva. Istovremeno je postojao pritisak da se brzo odluči, jer nije preostalo mnogo sličnih jedinica.
Šta smo uporediliKonačni rezultat
- Cijena, orijentacija, raspored, pogled i uslovi projekta
- Uporedili smo ih s drugim dostupnim opcijama na tržištu u sličnom budžetu u tom trenutku.
- Da li je sam stan bio problem
- Nije. Nekretnina ne mora biti loša da bi pri određenoj cijeni prestala imati smisla. Za 720.000 € mogli smo pronaći alternative koje su klijentu pružale više onoga što mu je zaista bilo važno.
Naša preporuka: ne rezervisati jedinicu isključivo iz straha da će nestati. Umjesto toga, pokazali smo klijentu konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za sličan budžet.Šta se dogodilo: klijent nije rezervisao jedinicu za 720.000 €. Nastavili smo potragu i klijent je na kraju izabrao drugu nekretninu koja je odgovarala onome što je zaista očekivao od kupovine. Odluka je proizašla iz poređenja onoga što se zaista moglo kupiti u okviru budžeta, a ne iz pritiska zbog dostupnosti.„Posljednja dostupna jedinica“ razlog je prodavcu da brzo odluči. Kupcu ne mora nužno biti.
03 · Nekretnine sa sekundarnog tržišta, Marbella, 1.100.000 €
Po cijeni od 1,1 milion nekretnina je na prvi pogled imala smisla. Dobra lokacija, otvoren pogled i cijena koja je izgledala zanimljivo u poređenju sa sličnim ponudama. Zato smo je klijentu predstavili kao jednu od opcija.Šta se moglo vidjeti na licu mjesta: ispred nekretnine stajala je starija vila na jednom spratu. Pogled s terase je zato bio otvoren i ništa nije ukazivalo na to da je upravo pogled bio problem.
Šta smo provjeriliŠta smo pronašli
- Ne ono što danas stoji ispred kuće
- Zajedno s advokatom provjerili smo susjednu parcelu i ono što bi se na njoj moglo izgraditi.
- Ono što bi sutra tamo moglo zakonito stajati
- Postojeća starija vila na jednom spratu nije odgovarala onome što je na parceli bilo dozvoljeno. Na njenom mjestu mogla bi se izgraditi vila do tri sprata.
To bi iz temelja promijenilo otvoren pogled, koji je bio jedna od glavnih karakteristika koju je klijent plaćao kod ove nekretnine.Šta se promijenilo: cijena od 1,1 milion odjednom je izgledala drugačije. Klijent ne bi kupovao samo sadašnji stan i sadašnji pogled. Kupovao bi i rizik da se jedna od glavnih prednosti nekretnine iz temelja promijeni nakon izgradnje.Ishod: preporučili smo klijentu da ne kupi nekretninu. Ono što je u početku izgledalo kao veoma zanimljiva ponuda za 1,1 milion prestalo je imati smisla po toj cijeni nakon provjere susjedne parcele.Informacije izvan same nekretnine mogu potpuno promijeniti procjenu opravdanosti njene cijene.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Završena vila izgrađena po visokim standardima. Kuća je ostavljala utisak nekretnine kojoj nisu bili potrebni značajniji radovi, a klijent je bio spreman da nastavi s kupovinom.
Šta smo provjeriliŠta smo pronašli
- Stvarno stanje nekretnine u odnosu na dostupnu dokumentaciju
- Tokom pravne provjere i tehničke provjere uporedili smo ih. Ono što je bilo izgrađeno na parceli nije se u potpunosti podudaralo s onim što je bilo dokazano dokumentacijom.
- Dijelovi i izmjene na kući
- Za neke od njih bilo je potrebno provjeriti pravni i administrativni status. Kod nekretnine ove vrijednosti nismo savjetovali klijentu da preuzme tu neizvjesnost samo zato što je kuća bila završena i izgledala dobro.
Šta smo uradili: zajedno s advokatom i tehničkim stručnjakom precizno smo utvrdili šta je trebalo dokazati ili uskladiti i zahtjeve proslijedili prodavcu. Naredni korak uslovili smo razjašnjenjem stvarnog i dokumentovanog stanja nekretnine prije završetka kupovine.Rezultat: klijent nije morao birati između kupovine i odustajanja od kupovine naslijepo. Dok nije bilo jasno šta tačno pravno preuzima, preporučili smo da ne nastavlja s transakcijom. Rizik je zato ostao na prodavcu, umjesto da pri potpisivanju pređe na klijenta.Kod visokog budžeta ne provjeravamo manje zato što nekretnina djeluje kvalitetno izgrađeno. Provjeravamo više, jer greška košta više.
Ponekad je najvažnije znati kada ne treba kupiti
Provjeravamo ono što se može provjeriti. Kažemo Vam šta smo pronašli i šta to znači za kupovinu. Ako nešto suštinsko nije u redu, preporučujemo da ne nastavljate, čak i kada ste već odlučili kupiti.Ovo su naši vlastiti prikazi stvarnih slučajeva. Ne objavljujemo imena klijenata, datume, adrese ni projekte, a izostavljeni su detalji koji bi nekoga mogli identifikovati. U svakom slučaju navodimo tip nekretnine, mjesto, cijenu i ono što je promijenilo odluku, kako biste sami mogli procijeniti obrazloženje.Oni takođe nisu tvrdnja da uočimo baš sve. Tri od četiri slučaja pronašli su nezavisni advokat ili tehnički stručnjak radeći svoj posao, što je argument da ih angažujete, a ne argument u našu korist. Mi smo se pobrinuli da provjera bude obavljena prije nego što novac promijeni vlasnika, a zatim smo jasno rekli šta je nalaz značio za kupovinu.Ovo takođe nije stranica o tome da je Spain opasan. Nekretnina može biti potpuno dobra, a ipak prestati imati smisla kada saznate još jednu stvar. Slučaj 01 je najjasniji primjer toga: sa stanom ništa nije bilo u redu.Nijedna od ove četiri kupovine nije završena, pa nam nijedna nije donijela zaradu. To je iskren test modela naknade i razlog zbog kojeg ova stranica postoji, umjesto odlomka o našim vrijednostima.
Često postavljana pitanja
- Koliko često zaista nekome kažete da ne kupi?
- Ne objavljujemo tarifu. Objavljujemo sama četiri slučaja, uz tip nekretnine, mjesto, cijenu i ono što je promijenilo odluku, a obrazloženje je dio koji vrijedi procijeniti.
- Da li bih u prvom slučaju izgubio svoju kaparu?
- U tom slučaju vraćena je rezervaciona kapara, jer je rezervacioni ugovor određivao šta će se s njom dogoditi ako pravna provjera otkrije nešto problematično. Upravo zato uslovi povrata trebaju biti navedeni u ugovoru prije plaćanja kapare, a to je jedina uplata koja nije obuhvaćena sistemom garancije.
- Naplaćujete li rad kada se kupovina obustavi?
- Ne. Ništa se ne duguje za pretragu, razgledanja, pregovore ni utrošeno vrijeme. Ako do kupovine ne dođe, nigdje ne nastaje provizija, pa nema ni iz čega da nam bude isplaćena.
- Da li je sam advokat mogao pronaći sve ovo?
- Advokat je pronašao sastanak zajednice, a zajedno s tehničkim stručnjakom i neslaganje u dokumentaciji vile. Provjera parcele u slučaju 03 bila je pitanje koje je neko morao smisliti da postavi, a poređenje u slučaju 02 uopšte nije bilo pravno pitanje. Pravna provjera i zastupanje kupca odgovaraju na različita pitanja, a drugo ne zamjenjuje prvo.
