Možete li zaista pregovarati o cijeni nekretnine u Španiji?

Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično da, iako visina sniženja mnogo više zavisi od motivacije prodavca nego od načina na koji se ponuda daje. Kod novogradnje rijetko se pregovara o samoj cijeni. Svako ko na ovo pitanje odgovori procentom nagađa.

Ima li prostora za pregovore s investitorom?

Ima, ali obično ne u pogledu cijene. Investitori određuju fiksni cjenovnik, a kvalitetan projekat s listom čekanja nema razloga da ga mijenja. Ono što se može mijenjati jesu kalendar plaćanja, namještaj i specifikacija, a ponekad i dodatne usluge. Sniženje cijene uglavnom se dešava kod posljednjih jedinica u završenom projektu.

O čemu se može dogovoriti osim o cijeni?

O kalendaru plaćanja, rokovima, rezervaciji i njenim uslovima, namještaju i izmjenama, kao i o primopredaji. Kod novogradnje to obično vrijedi više od razgovora o cijeni, a spisak mogućih prilagođavanja vrijedi zatražiti prije rezervacije, a ne nakon nje.

Koliko me košta pregovaranje?

Ništa. Nama ne plaćate ništa ni u jednom trenutku kupovine. Naša naknada je dio provizije koju strana prodavca ionako plaća, a nekretnina Vas košta isto ako odete direktno.

Kolika je kapara za rezervaciju i da li se vraća?

Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina oko 1 % cijene. Da li će Vam novac biti vraćen zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. To je jedina uplata izvršena izvan sistema garancije, zato bi trebala biti mala, a ugovor mora jasno navesti uslove njenog povrata. Zato ga advokat čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga.

Hoćete li pregovarati o nekretnini koju sam pronašao?

Da. Pošaljite nam link sa stranice Idealista, druge agencije ili direktno od investitora. Provjerićemo da li je zaista još dostupna i po kojoj cijeni, reći Vam šta bismo pitali stranu prodavca, a ako to ima smisla, vodićemo pregovore i pratiti Vas sve do preuzimanja ključeva.

Services

Pregovaranje o cijeni nekretnine na Costa del Sol

Pregovaranje ovdje nije trik i niko Vam ne može obećati popust: cijenu određuje prodavac ili investitor, a ne agencija. Na ishod utiče to da znate po kojoj se cijeni takva nekretnina u tom mjestu zaista prodaje, šta je prodavac već odbio i šta se osim cijene zaista može promijeniti. Na ovoj obali to su često kalendar plaćanja, rokovi, namještaj i uslovi rezervacije. Mi razgovaramo s investitorom ili agentom prodavca s Vaše strane stola, a kada je iskren odgovor da ponudu ne vrijedi podnijeti, upravo to ćemo Vam reći.

Ko je s druge strane

Investitor, prodavac i agent prodavca žele da se posao zaključi. To je njihova uloga i u tome nema ničeg lošeg. Ipak, važno je biti svjestan toga, jer je to upravo razlog zbog kojeg kupac ima koristi od osobe čija je uloga suprotna.Naša uloga je da utvrdimo uslove, dodamo ono što ponuda izostavlja, uporedimo alternative i kažemo Vam da li ova konkretna kupovina zaista ima smisla.

Investitor i njegov prodajni timOni imaju cjenovnik i odlučuju koje se jedinice puštaju u prodaju i kada. Na uspješnom projektu s listom čekanja nemaju razloga da snize cijenu i neće to učiniti.
Agent prodavcaOn zastupa prodavca, a ne Vas. Organizira obilazak nekretnine, odgovara na Vaša pitanja i zastupa interese prodavca. Njegov posao je da tu konkretnu nekretninu proda pod najboljim uslovima za prodavca.
ProdavacKod nekretnine sa sekundarnog tržišta to je ubjedljivo najveća varijabla. Koliko prostora postoji zavisi mnogo više od razloga zbog kojeg prodaju i od toga koliko dugo pokušavaju prodati nego od bilo čega što je rečeno za stolom.
MiNemamo vlastiti portfelj koji treba prodati, a u rijetkom slučaju kada je oglas naš, to Vam kažemo prije nego što ga pogledate. Agencije na ovoj obali dijele oglase, pa je cijena ista bez obzira na to preko koga dođete. To znači da je jedina stvarna varijabla ko sjedi na Vašoj strani.

Zar agent prodavca ne bi trebalo da pomogne i meni?Pomoći će Vam i može biti potpuno iskren prema Vama. I dalje ga angažuje i plaća strana prodavca da tu nekretninu proda pod najboljim uslovima za prodavca. To je njegov posao, a ukazivanje na tu činjenicu nije kritika njega.

Imate li vlastite nekretnine koje morate prodati?Ne. Nemamo vlastiti inventar. To je ovdje važnije nego što možda zvuči, jer agencija s vlastitim nekretninama ima razlog da Vas usmjerava prema njima, a mi takve nekretnine nemamo.

Odakle dolaze brojke

Živjeti ovdje tokom cijele godine nije samo stavka na web stranici. To znači svakodnevno biti u kontaktu s agentima, investitorima i poslovima koji su u toku. Tako znamo za koliko se određena vrsta nekretnine u određenom mjestu zaista prodaje i gdje još ima smisla razgovarati o cijeni.Oglašena cijena i cijena koju naši klijenti na kraju zaista plate obično su dvije različite stvari. Većina korisnih informacija o toj razlici nije u oglasu, a nije ni na bilo kojem portalu.

Šta Vam pokazuje portalŠta mi provjeravamo

Tražena cijena: Oglašena cijena, ono što prodavac očekuje i cijena po kojoj zaista ima smisla započeti razgovor tri su različita iznosa. Od strane prodavca tražimo da nam kaže s kojim se od njih danas suočavamo.
Da je nekretnina oglašena: Da li je zaista još dostupna, po toj cijeni, i šta se promijenilo otkako je oglas objavljen. Pregovaranje o jedinici koja je već rezervisana troši Vašu i našu sedmicu.
Ništa o već podnesenim ponudama: U slučajevima kada je to relevantno, saznajemo koje je ponude prodavac već odbio. Jedan odbijeni iznos govori Vam više o prostoru za dogovor nego bilo koja tehnika.
Ništa o tome zašto nije prodata: Od strane prodavca pitamo zašto je nekretnina još na tržištu. Ponekad je odgovor cijena. Ponekad je riječ o nečemu što biste željeli znati prije nego što uopšte date ponudu.
Da je jedinica prodata: Nije svaki investitor otvoren u pogledu onoga što je zaista prodato. Jedinice se puštaju u prodaju u serijama, najbolje se često zadržavaju, a jedinica označena kao prodata može se kasnije ponovo pojaviti. Reći ćemo Vam kada se čini da je dom koji Vam se sviđa zadržan, a ne prodat, i pratiti projekte koji su Vam važni kako biste saznali kada se neka jedinica pusti u prodaju.
Cijena po kvadratnom metru, ako imate sreće: Izračunavamo medijalnu traženu cijenu po kvadratnom metru iz vlastitog kataloga, a ne iz nacionalne statistike. Medijana znači da je polovina ponuda u tom mjestu jeftinija, a polovina skuplja. To nije najniža cijena po kojoj tamo možete kupiti nekretninu i nije procjena vrijednosti jedne konkretne nekretnine.

Sada dolazi ograničenje svega ovoga, jer je važnije od ostatka. Prodajne cijene u Španiji nisu javne. Ne postoji registar koji Vi ili mi možemo provjeriti da bismo vidjeli za koliko je zapravo prodat stan ispod. Sve navedeno proizlazi iz svakodnevnog prisustva na tržištu, a ne iz provjerenih podataka. Svako ko Vam kao pravilo navodi fiksni procenat ispod tražene cijene zapravo Vam navodi samo svoj osjećaj.Ništa od ovoga ne morate prihvatiti samo na osnovu povjerenja. Tamo gdje postoje uporedive nekretnine, pronaći ćemo ih, reći Vam koju cijenu traže i po čemu su zaista uporedive, a ne samo obližnje, a zatim objasniti gdje, po našem mišljenju, treba započeti s Vašom ponudom i zašto. Ponekad ne postoji ništa pošteno s čim bi se nekretnina mogla uporediti. U tim slučajevima to ćemo Vam i reći, umjesto da pravimo poređenje s nekretninama koje nisu slične.

Kvartalni pregled tržišta

Kako znate po kojoj se cijeni nekretnina zaista prodaje?Na osnovu svakodnevnog kontakta s agentima, investitorima i kupoprodajama koje su u toku na ovoj obali. To je i razlog zbog kojeg Vam nećemo napismeno dati broj kao da je precizno izmjeren: Španija nema javni registar prodajnih cijena, pa niko na ovoj obali nema provjerenu cifru, bez obzira na to šta Vam govori.

Kod novogradnje cijena se posljednja mijenja

Investitor ima cjenovnik, a projekat s listom čekanja nema razloga da odobrava popust. To nije isto što i tvrdnja da ne treba ništa pitati. To znači da pitanja vrijedna postavljanja nisu pitanja o cijeni i da se gotovo sva moraju postaviti prije rezervacije, jer je odgovor kasnije obično odričan.

Kalendar plaćanjaKoliko se plaća i kada. Promjena odnosa između rata tokom izgradnje i preostalog iznosa pri završetku kupoprodaje često vrijedi kupcu više nego što bi vrijedio mali popust na cijenu, a to je ono na šta investitor najlakše može pristati.
Poboljšanja specifikacijeKuhinja, kupatila, podne obloge, klimatizacija, podno grijanje, tuš kabine. Ako se sve to ugovori s investitorom dok se stan gradi, košta djelić onoga što bi isti radovi koštali kasnije, a na nekim projektima nudi se kao paket, umjesto stavku po stavku.
Parking i ostavaNa mnogim projektima ove se stavke zasebno cijene i naknadno navode kao dodatni troškovi. Da li su uključene i koliko mjesta imate na raspolaganju predstavljaju stvaran novac u kupoprodaji, a često se to pitanje ostavi za trenutak kada je prekasno.
Paket namještajaNeki investitori rade s paketom namještaja za projekat. Vrijedi utvrditi postoji li takav paket, šta se u njemu zaista nalazi i može li se uključiti u posao prije nego što rezervišete nekretninu. To je još važnije ako namjeravate iznajmljivati nekretninu.
Izmjene dok je još na papiruPomjeranje zida, promjena mjesta utičnica, uklanjanje kade radi ugradnje tuša. Moguće na početku, a kasnije nemoguće. Spisak onoga što će ovaj konkretni investitor uraditi i onoga što neće predstavlja dokument koji možete zatražiti.
Period naknade zajedniceKo snosi naknadu zajednice između Vašeg završetka kupoprodaje i trenutka kada je izgradnja završena i sve pravilno funkcioniše. Mali mjesečni iznos postaje značajan tokom nekoliko godina i sasvim je opravdano to pitanje postaviti dok je ugovor još otvoren.

Ništa od ovoga nije obećanje i nećemo se pretvarati da Vam investitor išta od toga duguje. Ovo je spisak pitanja koja u Vaše ime prolazimo s njim i razlog zbog kojeg tražimo spisak mogućih prilagodbi prije rezervacije, a ne poslije nje.

Kada Vam kažemo da uopšte ne dajete ponudu

Nismo ovdje da svaku kupovinu dovedemo do notara. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da uopšte ne kupujete. Ako je nekretnina, po našem mišljenju, precijenjena, ima ozbiljan nedostatak ili njena cijena ne odgovara tržištu, to ćemo Vam reći, kao i da li vidimo prostor za pregovore ili smatramo da ponudu uopšte ne vrijedi dati.

CijenaNa tržištu postoji bolja alternativa. Nekretnina može biti sasvim dobra, ali cijena upravo te nekretnine, u poređenju s onim što se za isti budžet može kupiti drugdje, nije opravdana.
LokacijaOno što ne možete vidjeti u oglasu mijenja značenje kupovine. Ono što se danas nalazi pored nekretnine nije ključno pitanje. Ono što je sutra dozvoljeno izgraditi na tom mjestu često jeste.
ProvjerePravni ili tehnički nalaz mijenja preporuku. U tom trenutku razgovor više uopšte nije o cijeni, a insistiranje na boljoj cijeni bilo bi pogrešan savjet.

Jedan od naših klijenata naišao je na nekretninu sa sekundarnog tržišta u Marbelli po cijeni od 1.100.000 €, pri čemu je veliki dio onoga što je klijent plaćao predstavljala otvorena panorama. Ispostavilo se da je parcela ispred nje građevinska i da bi ono što bi se tamo legalno moglo izgraditi znatno promijenilo tu panoramu. Cijena je odjednom izgledala drugačije: klijent ne bi kupovao samo stan i pogled, već i rizik da izgubi jednu od te dvije stvari za koje je plaćao premiju. Preporučili smo mu da ga ne kupi.Ponekad je najbolji ishod kupoprodaja do koje ne dođe. Pravi odgovor nije uvijek potvrdan.

Da li zaista odgovarate klijente od kupovine?Da, i to smo učinili u kupoprodajama za koje bismo bili plaćeni. Postoji stranica s tim slučajevima, a objavljujemo ih zato što načela ne uvjeravaju nikoga ko troši nekoliko stotina hiljada eura. Primjeri uvjeravaju.

Da li visina Vaše naknade određuje šta preporučujete?

Naša naknada nije ista za svaku nekretninu. Zavisi od ponude i uslova dogovorenih s investitorom ili agencijom prodavca, a ako pitate kolika je za određenu nekretninu, reći ćemo Vam.Stoga je sasvim opravdano pitati može li njena visina uticati na to koju nekretninu preporučujemo. Ne može, a za to postoje razlozi zbog kojih ne morate vjerovati samo našoj riječi.

Bolja nekretnina vrijedi više od veće naknadeAko je nekretnina koja za Vas ima više smisla ona kod koje je naša naknada niža, upravo nju preporučujemo. To se obično događa kod nekretnina sa sekundarnog tržišta, gdje je naša naknada uglavnom niža nego kod nekih projekata investitora.
Nema prodajnih ciljeva po projektuNe primamo bonuse za obim prodaje niti nagrade za prodaju određenog broja stanova u konkretnom projektu, pa ne postoji projekat prema kojem Vas moramo usmjeravati.
Postoje konkretni slučajeviSavjetovali smo klijentima da odustanu kada je pravna ili tehnička provjera otkrila ozbiljan problem, a preporučili smo i drugu nekretninu, iako je to za nas značilo nižu naknadu, jer smo smatrali da je to bolji izbor za klijenta.

Kako primamo naknadu

Koju vrstu kapare zapravo potpisujete

Španska praksa poznaje više vrsta kapare i one nemaju isti učinak. Vrsta koju ugovorom odredite odlučuje o tome možete li uopšte odustati, koliko Vas odustajanje košta i šta prodavac duguje Vama ako on odustane. To je jedini mehanizam na ovoj stranici koji štiti novac i o njemu se odlučuje prije nego što bilo ko potpiše.

Šta je ugovorom predviđeno	Šta znači ako neko odustane	Šta mi preduzimamo
Opozivne arras	Bilo koja strana može odustati po unaprijed utvrđenoj cijeni. Kupac gubi kaparu, a prodavac je vraća u dvostrukom iznosu. Pravo odustajanja postoji i njegova cijena je navedena u ugovoru.	To je rješenje za koje se zalaže advokat s kojim sarađujemo, jer je jedino koje Vam ostavlja mogućnost izlaza po cijeni za koju ste unaprijed znali. Koja vrsta odgovara Vašem slučaju njegova je odluka u vezi s Vašim ugovorom, a mi se pobrinemo da se to pitanje postavi prije nego što bilo šta bude potpisano, a ne poslije.
Potvrđujuće arras	Niko nije kupio pravo na odustajanje. Kapara je dio uplate za prodaju koja je već dogovorena, pa druga strana može pokrenuti sudski postupak kako bi Vas primorala da je završite.	Na to upozoravamo čim se pojavi u nacrtu, a Vaš advokat Vam objašnjava šta to mijenja za Vas prije nego što bilo šta bude potpisano ili plaćeno.
Kaznene arras	Odustajanje se smatra kršenjem ugovora uz ugovorenu kaznu, a u zavisnosti od formulacije druga strana može imati pravo zahtijevati da se kupoprodaja ipak sprovede.	Isto važi i ovdje: nazivamo to pravim imenom, umjesto da dopustimo da prođe kao formalnost, a advokat čita stvarnu formulaciju, a ne samo naslov iznad nje.

Manje je važno kako se klauzula zove od onoga što u njoj piše, a naslov u nacrtu nije dokaz mehanizma koji se iza njega nalazi. Čitanje formulacije posao je Vašeg advokata. Naš je posao da se ona pročita prije nego što novac napusti Vaš račun i da ono što ste usmeno dogovorili zaista bude uneseno u nacrt.

Ugovor o rezervaciji

Šta pregovaramo za Vas

Cijena je samo jedna od šest stavki, a kod novogradnje je obično ona o kojoj se najmanje može pregovarati. Ovo je kompletan pregled, uz objašnjenje šta se na svakoj stavci realno može promijeniti, jer stranica koja govori samo o cijeni opisuje pregovore koji se ovdje uglavnom ne vode.

Šta	Šta se realno može promijeniti	Novogradnja i sekundarno tržište
Novac
Cijena	Cijenu određuje prodavac ili investitor. Naš dio posla jeste da znamo po kojoj se cijeni ista stvar prodaje u blizini, šta je već odbijeno i da li ponudu uopšte vrijedi podnijeti.	Kod novogradnje je sniženje kupoprodajne cijene prije izuzetak nego pravilo, najčešće kod posljednjih jedinica u završenom projektu koje investitor želi rasprodati. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično ima više prostora za pregovore, iako ne uvijek, a visina sniženja u velikoj mjeri zavisi od motivacije prodavca.
Kalendar plaćanja	Koliko plaćate i kada. Kod novogradnje se o tome češće može pregovarati nego o cijeni, a većini kupaca to vrijedi više od malog popusta.	Kod novogradnje rokove određuje investitor: obično slijede rezervacija, zatim veća uplata prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, potom rate tokom izgradnje i ostatak kod notara. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta slijede rezervacija, zatim obično 10 do 20 % prema privatnom kupoprodajnom ugovoru, a ostatak kod notara.
Rokovi i uslovi
Rezervacija i njeni uslovi	Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta i čuva za Vas dok advokat provjerava pravni status. Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina može iznositi oko 1 % cijene. To je jedina uplata izvršena izvan sistema garancije, zbog čega bi trebala biti mala.	Isti instrument koristi se u oba slučaja, ali ugovor je ono što je važno: mora jasno navesti šta se dešava s kaparom ako pravna provjera utvrdi problem. Zato ga advokat čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Rokovi	Kada dobijate ključeve i šta se dešava ako taj datum bude pomjeren. Na ovoj obali pomjeranje datuma je uobičajeno, a ne izuzetak.	Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta datum završetka kupoprodaje zaista je predmet pregovora i često vrijedi više od malog pomjeranja cijene. Kod novogradnje datum određuje investitor i on zavisi od dozvola i priključaka koji nisu pod njegovom kontrolom, zato računajte na kašnjenje od nekoliko mjeseci umjesto da pregovarate o datumu koji Vam je obećan.
Sama nekretnina
Namještaj i izmjene	Šta dolazi uz nekretninu i šta smijete promijeniti u njoj. Kod novogradnje je to često najvrjednija stvar o kojoj se zapravo može pregovarati.	Kod novogradnje: završne obrade, ponekad i raspored dok je još samo na papiru, kao i praktični dodaci koji su tokom izgradnje mnogo jeftiniji. Zatražite taj spisak prije rezervacije, a ne nakon nje. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta: šta ostaje u nekretnini, što predstavlja stvarni dio cijene, a u oglasu se redovno ostavlja nejasnim.
Primopredaja	Stanje u kojem se nekretnina predaje i šta se dešava sa svime što se pronađe tog dana.	Kod novogradnje, spisak nedostataka pri primopredaji, od kojeg počinju teći garantni rokovi. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, šta se uklanja, šta se popravlja, a šta se jednostavno prihvata u zatečenom stanju.
O čemu se ne pregovara
Vaša pravna zaštita	O tome se ne pregovara i važno je da se niko ne pretvara da je drugačije. Kod novogradnje novac koji uplatite prije završetka kupoprodaje štite španski zakon i bankarska garancija, a ne klauzula za koju se neko izborio.	Većina investitora neće izmijeniti standardni kupoprodajni ugovor, a na projektu sa stotinu jedinica to realno ni ne mogu. Posao advokata ovdje jeste da potvrdi da je garancija važeća i izdata na Vaše ime, što je jedna od najvažnijih provjera u cijeloj kupovini.

Ništa u ovoj tabeli nije obećanje. Ono što možemo obećati jeste da će svaka od ovih šest stavki biti pokrenuta s prodavcem prije nego što se na bilo šta obavežete i da ćete čuti iskren odgovor, uključujući i slučaj kada je odgovor ne.

Pregled ponude

Gdje se pregovara tokom kupovine

Cijela kupovina obuhvata petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Dogovori s prodavcem odvijaju se do petog koraka, odluka je Vaša u šestom, a sve što je dogovoreno ulazi u osmi korak, rezervaciju. U jedanaestom koraku ti uslovi postaju obavezujući. Od devetog koraka advokat preuzima posao.

Koraci 5, 6, 8 i 11 od 15

Dogovor s prodavcemOko obilaska nekretnine
Tu se odvija najveći dio stvarnog posla, a gotovo ništa od toga ne izgleda kao pregovaranje. Riječ je o postavljanju pitanja koja utvrđuju šta je zaista dostupno, po kojoj cijeni i pod kojim uslovima.
New buildOrganizujemo obilazak nekretnine s investitorom i vodimo komunikaciju za Vas.
ResaleSurađujemo s agentom prodavca i saznajemo stvari koje nećete pronaći u oglasu, uključujući i razlog zbog kojeg nekretnina još nije prodata.
Odluka bez pritiskaU bilo kojem trenutku tokom postupka
Ne morate kupiti ni na prvom putovanju, ni na drugom. Možemo sarađivati s Vama mjesecima. Ako ništa što je trenutno na tržištu nema dovoljno smisla, to ćemo Vam reći. Ponekad je prava odluka kupiti, ponekad promijeniti kriterije, a ponekad jednostavno sačekati.
RezervacijaKada pronađete pravu nekretninu
Rezervacija povlači nekretninu s tržišta i čuva je za Vas dok advokat obavlja pravnu provjeru. Tada uslovi prestaju biti predmet razgovora i postaju dokument, zbog čega rezervacioni ugovor mora jasno navesti uslove, uključujući i šta se dešava s kaparom ako pravna provjera otkrije problem.
New buildRezervacioni ugovor s investitorom. Iznos zavisi od projekta.
ResaleRezervaciona kapara i dogovoreni uslovi. Tada se utvrđuju cijena, rokovi i eventualni namještaj.
Obavezujući ugovorNakon uspješne provjere
Tek tada stiže ugovor kojim se utvrđuju uslovi za završetak kupoprodaje, rokovi, plaćanja i posljedice nepoštovanja dogovora. Ono što je ranije dogovoreno treba biti uneseno u ugovor, a provjera da li je to zaista tako posao je Vašeg advokata, a ne nas.
New buildKalendar plaćanja određuje investitor. Može obuhvatati nekoliko uplata tokom izgradnje ili veći dio tek pri završetku kupoprodaje. Tačna struktura zavisi od projekta.
ResaleObično ugovor arras i dodatna kapara. Uslovi, uključujući posljedice odustajanja, navedeni su u samom ugovoru.

Koordinacija pravne provjere

Isti pregovori, na dva različita načina

Ista nekretnina i isti prodavac, uz dva različita pristupa.

	Sami	S Arevontom
Koga agent zastupa	Zastupaju prodavca ili investitora.	Zastupamo samo Vas.
Koja je njihova uloga	Njihova uloga je da prodaju određenu nekretninu.	Naš zadatak je utvrditi da li ima smisla kupiti je.
Šta trebate znati prije otvaranja	Tražena cijena i sve što oglas navodi o njoj.	Po kojoj se cijeni uporedive nekretnine zaista prodaju, šta je prodavac već odbio, ako to možemo saznati, i zbog čega nekretnina još nije prodata.
Ko će Vam saopštiti loše vijesti	Osoba koja Vam predstavlja nekretninu istovremeno je mora i prodati.	Reći ćemo Vam kada je neka nekretnina loš izbor i zbog čega. Čak i ako to znači gubitak posla.
Jezik i udaljenost	Na španskom ili engleskom jeziku, uz komunikaciju iz Vaše matične zemlje prema vremenskoj zoni druge strane.	Češki, od ljudi na obali koji lično posluju s drugom stranom.
Koliko Vas košta	Ništa direktno. Provizija prodavca je ionako uključena u cijenu.	Ništa. Provizija je ista, ali njen dio ide osobi koja zastupa Vas.

Konkretan primjer

Posljednja dobra po 720.000 €

Novogradnja u Esteponi. Klijentu se dopao projekat, a konkretna jedinica ispunjavala je većinu njegovih kriterija. Postojao je i pritisak da se brzo odluči, jer nije ostalo mnogo uporedivih jedinica. Ovo je najčešća pregovaračka situacija na ovoj obali i uopšte nije riječ o cijeni.

Šta je bilo na stoluNekretnina po cijeni od 720.000 € i razlog da brzo odlučite. Ograničena dostupnost stvarna je činjenica kod dobrog projekta, ali je i najstariji poslovni razlog da prestanete upoređivati.
Šta smo uporediliCijena, orijentacija, raspored, pogled i uslovi projekta u poređenju s drugim opcijama koje su tada bile dostupne u sličnom budžetu. Sam stan nije bio problem. Za 720.000 € mogli smo pronaći alternative u kojima bi klijent za sličan novac dobio više na mjestima koja su mu zaista bila važna.
Šta smo preporučiliDa ga ne rezerviše iz straha da će nestati. Umjesto toga, predočili smo mu konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za isti budžet.
Šta se desiloNije rezervisao jedinicu. Nastavili smo tražiti i kupio je drugu nekretninu, onu koja je odgovarala onome što je zaista želio od kupovine. Odluka je donesena poređenjem, a ne rokom koji je postavila druga strana.

Ne odlučujemo da li je nekretnina dobra. Odlučujemo da li je dobra za Vas po toj cijeni.

Kada smo rekli ne

Koliko Vas to košta?

Kupac0 €Bez naknade, bez avansa, ništa po završetku kupoprodaje i ništa ako odustanete od posla na kojem smo radili sedmicama.
Investitor ili prodavac
Novogradnja
2,5 to 6 %
Sekundarne nekretnine
1,5 to 4 %
Provizija je već uključena u cijenu i plaća je prodavac, bilo da dođete preko nas ili direktno.
ArevontNaša naknada je dio te provizije i naplaćuje se samo ako dođe do kupovine. Savjetovanje protiv kupovine košta nas naknade, upravo zato taj savjet ima vrijednost.

Jednostavno je. Prodavac je dogovorio proviziju sa svojom agencijom. Ako dođete bez vlastitog zastupnika, cijeli taj iznos obično ostaje agenciji prodavca. Ako mi zastupamo Vas, agencija prodavca plaća naš dio iz iste te provizije. Cijena nekretnine se za Vas ne mijenja i ništa ne doplaćujete.Ko plaća našu naknadu ne određuje koga zastupamo. Agencija prodavca zastupa prodavca. Mi zastupamo Vas. Naš poslovni model nije zasnovan na vlastitom portfoliju koji moramo prodati, pa ćemo Vam reći ako zaključimo da neka nekretnina nije dobra kupovina za Vas, čak i ako od tog posla tada nećemo ništa zaraditi.Ipak, na nešto treba obratiti pažnju. Neke agencije na Costa del Solu naplaćuju proviziju i kupcu. Kod nas se s tim nećete susresti.

Cijena nekretnine je ista čak i ako odete direktno. Kada je riječ o novogradnji, slobodno zatražite cjenovnik investitora i sami ga provjerite.

Bez uvijanja

Šta pregovaranje ovdje neće postići

Niko Vam ne može obećati procenat popusta i takvo obećanje treba da shvatite kao znak upozorenja. Cijenu određuje prodavac ili investitor, a ne agencija, i kod novogradnje je ista bez obzira na to preko koje agencije dođete. Agent koji obećava veliki popust na projektu prije nego što uopšte sazna o kojem je projektu riječ koristi popust kao mamac.Kod novogradnje je prostor za pregovore ograničen. Najčešće se može prilagoditi kalendar plaćanja, kvalitetnije opremanje ili neki od dodataka. Sniženje kupovne cijene prije je izuzetak nego pravilo, na primjer kod posljednjih jedinica u završenom projektu koje investitor želi rasprodati. Nakon snažnog rasta posljednjih godina tržište se postepeno usporava, pa bi neki investitori mogli biti otvoreniji za razgovor o cijeni, ali unaprijed računati na popust ne funkcioniše. To je stanje na tržištu sredinom 2026. godine i to je rečenica koja se na ovoj stranici najbrže mijenja, zato je provjerite u odnosu na aktuelni kvartalni izvještaj umjesto da joj vjerujete za godinu dana.Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično ima više prostora za pregovore nego kod novogradnje, iako ne uvijek. Cijena, datum primopredaje, namještaj i ostali uslovi kupovine otvoreni su za pregovore, a mnogo toga zavisi od motivacije prodavca, što je jedino što mi možemo saznati, a Vi ne možete.I jedna važna granica. Rezervacija ne znači da je sve provjereno. Ne možemo sve provjeriti prije rezervacije, upravo zato slijedi pravna provjera i zato rezervacioni ugovor mora navesti šta se dešava s Vašom kaparom ako se tom provjerom utvrdi problem.

Najčešća pitanja o pregovaranju

Možete li zaista pregovarati o cijeni nekretnine u Španiji?: Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično da, iako visina sniženja mnogo više zavisi od motivacije prodavca nego od načina na koji se ponuda daje. Kod novogradnje rijetko se pregovara o samoj cijeni. Svako ko na ovo pitanje odgovori procentom nagađa.
Ima li prostora za pregovore s investitorom?: Ima, ali obično ne u pogledu cijene. Investitori određuju fiksni cjenovnik, a kvalitetan projekat s listom čekanja nema razloga da ga mijenja. Ono što se može mijenjati jesu kalendar plaćanja, namještaj i specifikacija, a ponekad i dodatne usluge. Sniženje cijene uglavnom se dešava kod posljednjih jedinica u završenom projektu.
O čemu se može dogovoriti osim o cijeni?: O kalendaru plaćanja, rokovima, rezervaciji i njenim uslovima, namještaju i izmjenama, kao i o primopredaji. Kod novogradnje to obično vrijedi više od razgovora o cijeni, a spisak mogućih prilagođavanja vrijedi zatražiti prije rezervacije, a ne nakon nje.
Koliko me košta pregovaranje?: Ništa. Nama ne plaćate ništa ni u jednom trenutku kupovine. Naša naknada je dio provizije koju strana prodavca ionako plaća, a nekretnina Vas košta isto ako odete direktno.
Kolika je kapara za rezervaciju i da li se vraća?: Obično iznosi od 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina oko 1 % cijene. Da li će Vam novac biti vraćen zavisi od formulacije ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavca do prodavca. To je jedina uplata izvršena izvan sistema garancije, zato bi trebala biti mala, a ugovor mora jasno navesti uslove njenog povrata. Zato ga advokat čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga.
Hoćete li pregovarati o nekretnini koju sam pronašao?: Da. Pošaljite nam link sa stranice Idealista, druge agencije ili direktno od investitora. Provjerićemo da li je zaista još dostupna i po kojoj cijeni, reći Vam šta bismo pitali stranu prodavca, a ako to ima smisla, vodićemo pregovore i pratiti Vas sve do preuzimanja ključeva.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us