Da li je FEIN isto što i ponuda hipotekarnog kredita?

To je standardizovani opis ponude, a ne zaseban korak odobravanja. Kada je banka spremna odobriti kredit, FEIN navodi uslove te konkretne ponude u formatu koji zahtijeva zakon. Zatim imate najmanje deset dana da je pregledate prije nego što možete bilo šta potpisati kod notara.

Mogu li dobiti potpuno fiksnu kamatnu stopu iznad 500.000 €?

Ponekad, ali je pred ulazak u 2026. nekoliko banaka prestalo nuditi stvarno fiksnu kamatnu stopu za cijeli rok iznad približno tog iznosa i umjesto toga prešlo na kombinovane proizvode: fiksna stopa u početnom periodu, najčešće tri godine, a zatim promjenjiva. Jasno pitajte koja je opcija na stolu, jer se kombinovani proizvod nakon isteka perioda s fiksnom stopom ponaša veoma drugačije.

Zašto je status apostila i prevoda važniji od mojih prihoda?

Nije važniji. To je jednostavno korak koji je nepoznat, a ne težak, i upravo nepoznati koraci tiho dodaju sedmice. Visoki prihodi dokumentovani u nepriznatom formatu i dalje moraju proći postupak apostila i ovjerenog prevoda prije nego što ih španski službenik za procjenu kreditne sposobnosti uopšte može uzeti u obzir.

Govore li mi ovi podaci šta će mi biti ponuđeno?

Ne, niti im je to svrha. Oni opisuju tržište i zakon. Ono što će Vam biti ponuđeno zavisi od Vaših prihoda, obaveza, godina, valute i konkretne banke. Upravo tome služe hipotekarna usluga kompanije Arevont i njena provjera izvodljivosti.

Guides

Hipoteka u Španiji: kako tržište zaista funkcioniše

Za 30 sekundi

Nerezident koji kupuje na Costa del Solu treba planirati kredit u iznosu od 60 do 70 % vrijednosti nekretnine. To znači 30 do 40 % cijene u gotovini, plus ~9 % do ~13 % dodatnih troškova. Od 2019. banka Vam mora dati FEIN i FiAE prije nego što možete bilo šta potpisati.

FEIN: Evropski standardizovani informativni obrazacStandardizovani list ponude kredita, Ley 5/2019

Kamatna stopa: Fiksna X,X % / Promjenjiva Euribor + X,X %
Ukupni godišnji trošak (TAE): X,X %
Povezani proizvodi: Osiguranje doma, životno osiguranje...
Rok za razmišljanje: najmanje 10 dana

Primjer. Prikazane vrijednosti su ilustrativne.

Kamatna stopa. Kamatna stopa i njen tip, fiksni ili promjenjivi, u jednom standardnom formatu. To Vam omogućava da uporedite dvije ponude stavku po stavku.
Ukupni godišnji trošak (TAE). Ukupni trošak tokom cijelog perioda otplate kredita, uključujući naknade, a ne samo istaknutu kamatnu stopu.
Povezani proizvodi. Vezani proizvodi koji na papiru snižavaju kamatnu stopu, ali imaju vlastiti trošak. Provjerite jesu li zaista opcionalni.
Rok za razmišljanje. Minimalni rok za obavještavanje prije nego što možete potpisati, računajući od dana kada primite FEIN.

Koji odnos kredita i vrijednosti nekretnine tržište objavljuje za stranog kupca?

Između 50 do 60 % i do 80 %. Uglavnom Vaše državljanstvo odlučuje gdje se nalazite, a ne zemlja u kojoj živite. U nastavku je objašnjeno kako španska hipoteka općenito funkcioniše za stranog kupca: šta tržište objavljuje, šta zakon zahtijeva od banke da Vam prikaže i gdje se zahtjev iz Češke ili Poljske usporava.Banke povoljnije tretiraju građane EU na cijelom tržištu. Nekoliko izvora navodi da nerezidenti iz EU ponekad mogu dobiti 70 do 80 posto kada je nekretnina zaista namijenjena glavnom domu, a ne kući za odmor. Građani zemalja izvan EU, bez obzira na zemlju porijekla, češće dobijaju 50 do 60 % ili manje, bez obzira na nivo prihoda. Razlog je to što banka uračunava dodatnu teškoću izvršenja naplate kredita od osobe izvan pravnog sistema EU, a ne procjenjuje finansije podnosioca zahtjeva.

50 %80 %

Državljanin van EU, nekretnina50 do 60 %
Državljanin EU koji nije rezident, druga kuća60 do 70 %
Državljanin EU, stvarno glavno prebivalište (neke banke)70 do 80 %

Stanje na dan 17. augusta 2026, provjereno u tri pregleda tržišta na engleskom jeziku iz 2026, umjesto preuzimanja iz cjenovnika jedne banke. Ovo su rasponi koje objavljuje tržište, a ne lična ponuda.

Vaš lični iznos zavisi od banke, vaših prihoda, postojećih obaveza i same nekretnine. Tržišni raspon ne može vam to reći.

Izračunajte

Kupoprodajna cijena

500.000 €

Procjena banke

470.000 €

94 % kupoprodajne cijene. Banka odobrava kredit na osnovu svoje procjene, a ne cijene.

Koliko banka pozajmljuje

50 %

Ako prihode ostvarujete izvan eurozone, planirajte otprilike polovinu.

Kamatna stopa

3 %

Okvirno. Stope se mijenjaju.

Rok

20 godina

Mjesečna rata

1.303 €

Iznos hipoteke235.000 €

Vlastita sredstva265.000 €

Troškovi kupovine (novogradnja)64.839 €

Biće Vam potrebno329.839 €

Vlastita sredstva plus troškovi kupovine. Tokom cijelog perioda otplate hipoteke platićete 312.793 € za 20 godina.

Rezultat je orijentacioni. Koliki će iznos banka zaista odobriti zavisi od njene vlastite procjene Vaših prihoda i nekretnine.

Želite li ovo u svom sandučetu?

Ime

E-pošta

Bez obaveze. Nikada ne prodajemo Vaše podatke.

Vaša lična procjena: hipoteka kao usluga

Izvori

Šta su FEIN i FiAE i zašto vam ih banka mora dostaviti?

Dva standardizovana dokumenta koja se predaju prije nego što možete bilo šta potpisati, na osnovu Zakona 5/2019 (LCCI, zakona o ugovorima o hipotekarnom kreditu). Španska banka ne može jednostavno predati hipotekarnu ispravu na dan završetka kupoprodaje. Najprije vam mora dostaviti FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). To je evropski standardizovani informativni obrazac koji navodi stvarne uslove kredita. Također vam mora dostaviti FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). To je obrazac s upozorenjima koji ukazuje na sve neuobičajeno u konkretnoj ponudi, poput klauzule o najnižoj kamatnoj stopi ili valutnog rizika.Nakon toga imate najmanje 10 dana da pregledate oba dokumenta prije nego što išta potpišete. Prije završetka kupovine prisustvujete besplatnom notarskom činu, acta notarial previa, u kojem notar potvrđuje da ste primili dokumente i da ste ih razumjeli. Hipoteka se zakonski ne može potpisati bez tog čina. Ova zaštita primjenjuje se na nerezidenta na isti način kao i na rezidenta Španije. Zakon ne pravi izuzetak za stranog kupca. Međutim, dokumenti stižu na španskom jeziku, a njihovo čitanje s advokatom koji radi za Vas, a ne za banku, čini rok za obavještavanje zaista korisnim.

Prije nego što potpišete

Ponuda spremnaFEIN i FiAE izdatiStandardizovani uslovi i obrazac s upozorenjima, predati najprije.
Najmanje 10 danaPeriod za razmatranjeVrijeme je da pregledate oba dokumenta, idealno uz vlastitog advokata.
Do završetka kupoprodajePrethodni notarski aktBesplatni notarski akt kojim se potvrđuje da ste primili i razumjeli dokumente.
Na kraju kupoprodajePotpisan hipotekarni aktIstovremeno sa samom prodajom, sredstva se tada isplaćuju.

Pravna koordinacija Arevonta nalaže vašem advokatu da pročita FEIN i uporedi ga s rokovima iz samog kupoprodajnog ugovora prije nego što bilo šta potpišete. Tako se problem s rokovima hipoteke može pojaviti dok još ima vremena da na njega reagujete, a ne kod notara.

Koordinacija s advokatom

Izvori

Zakon 5/2019 od 15. marta o regulisanju ugovora o kreditu za nekretnine (BOE) ↗

Štiti li Zakon 5/2019 nerezidenta na isti način kao španskog rezidenta?Da, sam zakon ne pravi razliku na osnovu prebivališta. U praksi FEIN i FiAE stižu na španskom jeziku, prema rasporedu same banke. Zato je važno da ih advokat koji radi u vašem interesu pročita u roku za obavještavanje, jer se tako ova pravna zaštita pretvara u nešto što možete koristiti.

Fiksna ili promjenjiva kamatna stopa i šta se promijenilo ulaskom u 2026.?

Fiksna kamatna stopa na 20 godina trenutno iznosi otprilike 3,8 do 5,2 %, i za podnosioce zahtjeva iz EU i izvan EU prema provjerenim izvorima. Varijabilni proizvod obično se obračunava kao Euribor plus marža od 1,5 do 2,5 procentnih poena, pa se njegov stvarni trošak mijenja s Euriborom umjesto da ostane fiksan.Ulaskom u 2026. godinu nekoliko banaka je povuklo ponude potpuno fiksnih kamatnih stopa iznad približno 500.000 € i umjesto njih uvelo proizvode s mješovitom kamatnom stopom: fiksni period, najčešće tri godine, a zatim prelazak na promjenjivu stopu do kraja roka. Ako finansirate iznos iznad tog praga, jasno pitajte da li je ponuda pred vama zaista fiksna za cijeli rok ili je riječ o mješovitom proizvodu. Ta dva proizvoda ponašaju se veoma različito nakon treće godine.

Šta ljudi pretpostavljajuŠta donosi tržište u 2026.

Fiksna kamatna stopa znači istu mjesečnu ratu tokom cijelog roka kredita: Samo ako je riječ o zaista fiksnom proizvodu za cijeli rok. Ponuda s kombinovanom kamatnom stopom ima fiksnu stopu tokom početnog perioda, najčešće tri godine, a nakon toga promjenjivu. To je sasvim drugačiji proizvod koji nosi istu oznaku.
Promjenjiva stopa je jednostavno rizičnija, a fiksna jednostavno sigurnija: Promjenjiva stopa prati Euribor uvećan za maržu, pa se njen trošak mijenja u skladu sa širim tržištem, a ne odlukom same banke. Da li je rizičnija od fiksne stope zavisi od očekivanog kretanja Euribora tokom vašeg roka. To je pitanje za osobu koja organizuje vaše finansiranje, a ne činjenica koju može razriješiti bilo koji opšti vodič.

Podaci o kamatnim stopama predstavljaju stanje provjereno u tri izvora u augustu 2026, a ne ažurirani prenos podataka. Prije nego što bilo koji ovdje navedeni iznos smatrate ponudom, provjerite aktuelne cijene s kreditnim posrednikom.

Šta konkretno usporava zahtjev iz Češke ili Poljske?

Gotovo ništa od toga nije povezano s tim da je dokumentaciju teže pribaviti. Stvarni problem je što dokumentacija nije u obliku koji sistem španske banke već očekuje, što podnosiocu zahtjeva iz Češke ili Poljske stvara poteškoće na nekoliko predvidivih mjesta.

Apostil i ovjereni prevod, a ne bilo kakav prevodPoreska prijava, obračun plate ili izvod sa računa kompanije iz Češke ili Poljske mora stići s apostilom i, u većini slučajeva, ovjerenim prevodom na španski jezik. Prevod koji je tačan, ali nije ovjeren, redovno se odbija. To je najčešći razlog zbog kojeg predmet ostaje nepotpun.
Format poreske prijave za koji bankarska kontrolna lista nije bila sastavljenaŠpanski obrasci za procjenu kreditne sposobnosti zasnovani su na formatu obračuna plate i poreske prijave koji se koristi u Španiji ili zapadnoj Evropi. Poreska prijava iz Vaše zemlje sadrži iste informacije u drugačijoj strukturi. Službeniku koji prvi put čita takav format potrebno je više vremena nego onome ko čita poznati format. To je jednostavno zato što mu je format nepoznat, a ne zbog nekog pravila.
Dokazivanje porijekla novca preko graniceŠpanska pravila protiv pranja novca zahtijevaju da banka, a često i notar, vidi dokumentovano porijeklo sredstava koja su uključena. Novac prebačen sa češkog ili poljskog računa u Španiju tokom mjeseci prije završetka kupoprodaje lako je dokumentovati ako čuvate evidenciju transfera. Novac koji je prebačen prije više godina, preko nekoliko računa, nije lako dokumentovati. Naknadno rekonstruisanje tog traga najčešće je mjesto na kojem zahtjevi zastanu.
Kreditna istorija koja ne putuje s VamaŠpanska banka ne može pribaviti Vaš kreditni izvještaj iz Češke ili Poljske na isti način na koji pribavlja španski. Umjesto toga, oslanja se na ono što dostavite i na pažljivije čitanje nepoznatog finansijskog profila. To je jedan od razloga zbog kojih se kreditiranje nerezidenata uglavnom odvija opreznije nego kreditiranje rezidenata, bez obzira na snagu njihovih finansija.

Ništa od ovoga nije specifično za neku banku koja otežava postupak. To je uobičajeni trošak prekograničnog predmeta. Rano započinjanje postupka prevoda i apostila jedina je stvar koja ga pouzdano skraćuje.Ovo opisuje opštu, dobro utvrđenu bankarsku praksu i praksu protiv pranja novca, a ne jednu konkretnu imenovanu regulativu. Nije provjereno u odnosu na objavljeni spisak dokumenata neke konkretne banke. Potvrdite tačan spisak kod svoje banke ili kreditnog posrednika prije nego što ga smatrate potpunim.

Šta provjeriti prije potpisivanja FEIN-a

FEIN je dokument koji je zaista važan. Ovo su tri stvari koje vrijedi provjeriti u odnosu na njega, umjesto da se oslonite samo na sažetak razgovora.

Da li je ponuda zaista s fiksnom kamatnom stopom ili je riječ o kombinovanom proizvoduNjihova promocija je slična, ali se ponašaju veoma različito nakon isteka početnog fiksnog perioda. To je najvažnije kod iznosa iznad približno 500.000 €, gdje je nekoliko banaka, ulaskom u 2026. godinu, prestalo nuditi potpuno fiksne kamatne stope. Loš znak je usmeni opis kamatne stope kao „fiksne“ koji sam FEIN ne potvrđuje za cijeli rok.
Šta FiAE označava kao neuobičajeno kod ove konkretne ponudeKlauzula o donjoj granici kamatne stope, valutni uslov ili naknada za prijevremenu otplatu koja se primjenjuje samo na ovu ponudu upravo je ono što FiAE treba prikazati, odvojeno od opštih uslova FEIN-a. Loš znak je ponuda predstavljena bez ikakvog FiAE dokumenta ili ponuda kod koje Vam nije dato navedenih najmanje 10 dana za pregled prije potpisivanja.
Da li Vaši dokumenti zahtijevaju apostil, ovjereni prevod ili obojePretpostavka da je običan prevod dovoljan najčešći je razlog zbog kojeg predmet iz Češke ili Poljske sedmicama ostaje nepotpun. Loš znak je dokument koji jedna kancelarija prihvati, a druga odbije zato što je preveden, ali nikada nije apostiliran, ili obrnuto.

Otvoreno

Šta tržište objavljuje, a šta Vam ne može obećati

Zakon 5/2019 i sistem FEIN/FiAE proučeni su u izvornom tekstu (BOE-A-2019-3814) i predstavljaju važeće pravo, a ne procjenu tržišta. Rasponi odnosa kredita i vrijednosti nekretnine i trenutne kamatne stope drugačija su vrsta tvrdnje. Provjerili smo ih u tri pregleda tržišta na engleskom jeziku iz 2026. godine, koji se međusobno slažu o osnovnim kretanjima na tržištu. Međutim, nijedan od ta tri pregleda nije primarni regulatorni tekst, kamatne stope se mijenjaju i nijedan od njih nije lična ponuda za Vas. Ove brojke posmatrajte kao ono što tržište trenutno objavljuje. Potvrdite vlastiti iznos kod kreditnog posrednika prije nego što se oslonite na njega i očekujte da će podaci zastarjeti u roku od nekoliko mjeseci, a ne godina.Ništa od ovoga Vam ne govori šta će konkretno biti ponuđeno upravo Vama i ne dogovara upoznavanje s kreditnim posrednikom. To je hipotekarna usluga kompanije Arevont. Ona postoji zato što iskren odgovor na pitanje „šta ću dobiti“ zavisi od Vaših prihoda, postojećih obaveza, godina, valute u kojoj primate platu i konkretne banke, a ne od tržišnog prosjeka.

Najčešća pitanja o hipotekarnim kreditima u Španiji

Da li je FEIN isto što i ponuda hipotekarnog kredita?: To je standardizovani opis ponude, a ne zaseban korak odobravanja. Kada je banka spremna odobriti kredit, FEIN navodi uslove te konkretne ponude u formatu koji zahtijeva zakon. Zatim imate najmanje deset dana da je pregledate prije nego što možete bilo šta potpisati kod notara.
Mogu li dobiti potpuno fiksnu kamatnu stopu iznad 500.000 €?: Ponekad, ali je pred ulazak u 2026. nekoliko banaka prestalo nuditi stvarno fiksnu kamatnu stopu za cijeli rok iznad približno tog iznosa i umjesto toga prešlo na kombinovane proizvode: fiksna stopa u početnom periodu, najčešće tri godine, a zatim promjenjiva. Jasno pitajte koja je opcija na stolu, jer se kombinovani proizvod nakon isteka perioda s fiksnom stopom ponaša veoma drugačije.
Zašto je status apostila i prevoda važniji od mojih prihoda?: Nije važniji. To je jednostavno korak koji je nepoznat, a ne težak, i upravo nepoznati koraci tiho dodaju sedmice. Visoki prihodi dokumentovani u nepriznatom formatu i dalje moraju proći postupak apostila i ovjerenog prevoda prije nego što ih španski službenik za procjenu kreditne sposobnosti uopšte može uzeti u obzir.
Govore li mi ovi podaci šta će mi biti ponuđeno?: Ne, niti im je to svrha. Oni opisuju tržište i zakon. Ono što će Vam biti ponuđeno zavisi od Vaših prihoda, obaveza, godina, valute i konkretne banke. Upravo tome služe hipotekarna usluga kompanije Arevont i njena provjera izvodljivosti.

Looking at a specific property?

Send us the property