Kupoprodajni ugovor pri kupovini nekretnine u Španiji
Za 30 sekundi
Kod preprodaje u Španiji koristi se ugovor arras, uz depozit od 10 do 20 % cijene. Špansko pravo priznaje tri vrste ugovora arras, sa različitim posljedicama ako posao propadne. Ugovor mora navesti vrstu, jer ako ništa nije navedeno, primjenjuje se podrazumijevana vrsta, najnepovoljnija za kupca.
| Opozivne arrasGrađanski zakonik, čl. 1454 | Potvrđujuće arrasprećutna pretpostavka | Kaznene arrashibridna vrsta | |
|---|---|---|---|
| Šta je to | Pravo na odustajanje po fiksnoj cijeni | Obična djelimična uplata | Kazna, uz pravo da se prinudi na prodaju |
| Ako odustanete | Gubite kaparu | I dalje mogu tužiti radi izvršenja | Plaćate kaznu, a prodaja se i dalje može prinudno izvršiti |
| Ako oni odustanu | Vraćaju dvostruki iznos | I dalje možete tužiti radi izvršenja | Oni plaćaju kaznu, a prodaja se i dalje može prinudno izvršiti |
| Izaberite ako | Želite jednostavan izlaz po poznatoj cijeni | Nijedna strana ne planira odustati | Želite nešto što više odvraća od odustajanja nego obična kapara |
Koji ugovor potpisujem i šta se dešava ako moram odustati?
Potpisujete ugovor o arras. Šta se dešava ako odustanete u potpunosti zavisi od toga koja je od tri pravne vrste navedena u ugovoru. Ugovor o arras je privatni ugovor o kapari koji se koristi za nekretninu sa sekundarnog tržišta. Kupac i prodavac ga potpisuju prije notara, a njime se utvrđuje kazna ako bilo koja strana otkaže transakciju. Kapara je značajna uplata koja slijedi nakon rezervacije i obavezuje obje strane na prodaju, a španska praksa je tretira kao kaparu, a ne kao dio cijene koji možete napustiti. Arras nije isto što i češka kapara. U zavisnosti od ugovorene vrste, odustajanje kupca može koštati kapare, dok prodavca može koštati dvostrukog iznosa. To je mnogo ozbiljnija posljedica nego što riječ "kapara" sugeriše stranom čitaocu.Član 1454. Građanskog zakonika opisuje vrstu koju koristi većina ugovora: opozivne arras. Ako kupac odustane, gubi kaparu. Ako prodavac odustane, mora vratiti dvostruki iznos kapare. Ova vrsta omogućava objema stranama da jednostavno odustanu, po fiksnoj cijeni. Postoje još dvije vrste i one funkcionišu veoma drugačije. Sve tri vrste možete vidjeti u cijelosti pored ovog pasusa.Ako ugovor ne navodi koja se vrsta primjenjuje, za španske sudove se obično navodi da kao podrazumijevanu vrstu prihvataju potvrđujuće arras. Ova verzija NE omogućava da jednostavno odustanete po cijeni kapare. Ovo pravilo se često ponavlja u pravnim komentarima. Međutim, član 1454. uređuje samo opozivne arras i ne navodi šta se podrazumijevano dešava kada je ugovor nejasan. Stvarno podrazumijevano pravilo nije potvrđeno u odnosu na zvanični pravni tekst BOE. Za kupca je najsigurnije da pretpostavi da se primjenjuju potvrđujuće arras, dok advokat ne potvrdi drugačije. Upravo zato vrsta mora biti jasno navedena u jednoj rečenici ugovora, a ne prepuštena pretpostavci.
Koju vrstu arras da zatražim?Arras penitenciales, ako Vam je važno da možete odustati po unaprijed poznatoj cijeni. To je ujedno vrsta koju većina španskih agenata za nekretnine i advokata koristi po navici. Zato u praksi obično samo tražite od svog advokata da potvrdi da se ta riječ nalazi u ugovoru, a ne tražite nešto neuobičajeno.
Da li je novogradnja drugačija?
Da. Dokument koji nakon rezervacije slijedi kod novogradnje obično se jednostavno naziva privatnim kupoprodajnim ugovorom (contrato privado de compraventa), a ne "arras". Na njega se ne primjenjuju prethodno navedeni članovi Građanskog zakonika. Svaka uplata koju izvršite investitoru prije završetka zgrade mora, od trenutka izdavanja građevinske dozvole, biti pokrivena bankarskom garancijom ili policom osiguranja na Vaše ime, koju izdaje ovlaštena banka ili osiguravatelj. Ako investitor ne isporuči nekretninu na vrijeme, garancija vraća svaki euro koji ste uplatili, zajedno sa zakonskom kamatom. Ovo je drugačija vrsta zaštite od dvostrukog povrata depozita. Završetak novogradnje obično traje od 2 mjeseca do 3 godine, zavisno od faze konkretnog projekta.Zakon koji se danas primjenjuje jeste prva dodatna odredba (disposición adicional primera) Zakona 38/1999 o uređenju gradnje, izmijenjena Zakonom 20/2015. Raniji Zakon 57/1968 nekada je uređivao ovo pitanje i još se navodi u mnogim starijim materijalima na internetu. Ukidan je 1. januara 2016, a njegov sadržaj je prenesen u prethodno navedenu odredbu. Ako ugovor ili savjetnik i dalje navodi zakon iz 1968. godine, citira ukinuti zakon. Na ovo vrijedi obratiti pažnju, umjesto pretpostaviti da je riječ samo o bezazlenoj skraćenoj formulaciji.
| Sekundarne nekretninearras | Novogradnjaprivatni kupoprodajni ugovor | |
|---|---|---|
| Mjerodavno pravo | Građanski zakonik, čl. 1454 | LOE, prva dodatna odredba |
| Uobičajeni iznos u ovoj fazi | 10 do 20 % cijene | Prema kalendaru plaćanja investitora |
| Ako ne mogu isporučiti | Kapara vraćena u dvostrukom iznosu, ako su navedene arras penitenciales | Svaka uplata vraća se u cijelosti, uz zakonske kamate, na osnovu bankarske garancije |
| Šta advokat prvo provjerava | Da je vrsta arras navedena u ugovoru | Da postoji stvarna potvrda o bankarskoj garanciji za Vaše konkretne uplate |
Koliko vremena prođe od potpisivanja ugovora do preuzimanja ključeva?
Kod preprodaje cijeli put od rezervacije do ključeva obično traje 1 do 3 mjeseca. Potpisivanje ugovora arras obično se dešava otprilike na sredini tog perioda, nakon što je pravna provjera, koja sama traje otprilike 2 do 4 sedmice, već završena. Kod novogradnje isti put traje znatno duže, od 2 mjeseca do 3 godine, jer zavisi od napretka projekta, a ne od fiksnog kalendara.Provjera ugovora prije nego što ga potpišete, bez obzira na postupak, obično košta otprilike ~1 % cijene. To je mali trošak u poređenju s onim što je u pitanju: dokumentom koji odlučuje hoće li Vam se depozit uopće vratiti, udvostručen ili ne.
Šta u ovoj fazi može poći po zlu i kako advokat to prvi uočava?
Gotovo ništa što ovdje može poći po zlu nije neuobičajeno. Obično je riječ o jednoj od nekoliko uobičajenih grešaka. Svaku od njih lako je uočiti prije potpisivanja, a skupo ispraviti naknadno.
- Najveći rizikU ugovoru nikada nije navedeno koja se vrsta arras primjenjujeObično se tumači kao confirmatorias, što Vam ne omogućava da jednostavno odustanete uz gubitak iznosa kapare.What to do insteadPotvrdite da je riječ "penitenciales", ili vrsta koju želite, navedena u tekstu.
- Vrijedi insistiratiKapara se uplaćuje direktno na račun samog prodavcaAko ju je prodavac već potrošio, sudska odluka o vraćanju dvostrukog iznosa kapare nije isto što i povrat novca.What to do insteadUmjesto toga tražite račun klijenta ili escrow račun, naročito zato što prodavac može dugovati dvostruki iznos kapare.
- Najveći rizikBankarska garancija za novogradnju opisana je kao "automatska čim platite"Garancija mora postojati za Vaše konkretne uplate, biti izdata na Vaše ime i važiti od trenutka izdavanja građevinske dozvole. To nije samo opšte obećanje kompanije.What to do insteadTražite pojedinačnu potvrdu. Ne prihvatajte marketinšku izjavu da postoji garantna šema.
- Vrijedi insistiratiRok za završetak kupoprodaje nema posljedice ako se ne ispoštujeDatum bez predviđenih posljedica nije stvarna zaštita ni na jednom od ta dva puta. To je samo nada.What to do insteadUvjerite se da ugovor navodi šta se dešava s novcem i transakcijom ako se dogovoreni datum ne ispoštuje.
Šta potvrditi prije potpisivanja obavezujućeg ugovora
Pet stvari. Vaš advokat treba da ih provjeri, a ne samo da ih jednom pročita i vjeruje im, jer ovaj ugovor utvrđuje stvarne posljedice odustajanja.- Koja je vrsta arras navedena za nekretninu sa sekundarnog tržištaRiječ "penitenciales" (ili druga jasno navedena formulacija prava na odustajanje od kapare) mora biti u tekstu, a ne samo podrazumijevana. Loša verzija općenito govori o "arras" i nikada ne navodi njihovu vrstu.
- Gdje se kapara zaista nalaziRačun klijenta ili escrow račun predstavlja sigurniju poziciju od novca uplaćenog direktno na lični račun prodavca, naročito ako ga prodavac kasnije mora vratiti u dvostrukom iznosu. Loša verzija uopće ne navodi račun, već samo kaže "uplaćeno prodavcu".
- Potvrda bankarske garancije kod novogradnjeMora navesti Vašu nekretninu i konkretne uplate, uz potvrdu ovlaštene banke ili osiguravača, a ne opću brošuru kompanije o garancijama. Loša verzija je marketinška tvrdnja da su "sve uplate garantovane", bez priložene potvrde.
- Rok za završetak kupoprodaje i posljedice njegovog probijanjaObje opcije trebaju navesti šta se dešava s novcem i ugovorom ako dogovoreni datum bude propušten, a ne samo šta se dešava ako se bilo koja strana jednostavno predomisli. Loša verzija navodi datum, ali nikakvu posljedicu njegovog propuštanja.
- Šta je pisanim putem uključeno kod nekretnine sa sekundarnog tržištaUgradni elementi, uređaji i sve što je oglas podrazumijevao, ali escritura ne prenosi automatski. Ovo je posljednji dokument prije notara u kojem se izostavljena stavka još uvijek može jeftino dodati. Loša verzija kaže "viđeno-kupljeno", bez navođenja pojedinačnih stavki.
Ovo objašnjava zakon, a ne Vaš konkretni ugovor
Ovo su opće informacije o španskom ugovornom pravu kakvo je bilo na snazi 17. augusta 2026, pročitane u izvornom izvoru, a ne preuzete iz komentara. Ovo nije pravni savjet o dokumentu koji je pred Vama. Koja se vrsta arras primjenjuje, da li je potvrda bankarske garancije autentična i važeća te koliki su stvarni troškovi propuštenog roka, pitanja su na koja može odgovoriti samo nezavisni advokat koji pročita Vaš konkretni ugovor.Mi ne sastavljamo ovaj ugovor i nismo njegova ugovorna strana. Ono što osiguravamo jeste da ga advokat pročita prije nego što ga potpišete. Također osiguravamo da vrsta arras ili potvrda garancije budu izričito navedene i provjerene činjenice, a ne samo pretpostavka koju svi imaju o svima drugima.
Najčešća pitanja o kupoprodajnom ugovoru
- Da li je ugovor o arras isti kao escritura potpisana kod notara?
- Ne. Ugovor o arras je privatni dokument između kupca i prodavca. Potpisuje se prije notarske faze, bez prisustva notara. Javna isprava, escritura pública, potpisuje se kasnije u notarskoj kancelariji i upravo ona prenosi vlasništvo. Ugovor o arras utvrđuje uslove koje se zatim realizuju na notarskom terminu.
- Šta se dešava s kaparom arras ako prodaja propadne iz razloga koji nijedna strana ne može kontrolisati?
- To zavisi od onoga što sam ugovor kaže o toj situaciji. Upravo zato dobro sastavljen ugovor o arras obuhvata više od samih slučajeva kada se "kupac predomisli" i kada se "prodavac predomisli". Uzrok izvan kontrole bilo koje strane, kao što je odbijanje hipoteke iz razloga koji nisu povezani s ponašanjem kupca, zaslužuje vlastitu posebnu klauzulu umjesto da se prepusti općem pravilu penitenciales.
- Mogu li pregovarati o procentu cijene koji se plaća u ovoj fazi?
- Da, 10 do 20 % je uobičajen raspon, a ne fiksno pravilo. Tačan iznos je dio dogovora između kupca i prodavca. Niži iznos smanjuje ono što je izloženo riziku ako trebate odustati na osnovu pravila penitenciales. Prodavac može tražiti više ako to smatra snažnijim znakom obaveze.
