Koliko košta kupovina nekretnine u Španiji: novogradnja naspram nekretnine sa sekundarnog tržišta
Za 30 sekundi
Planirajte približno 13 % dodatno za novogradnju i približno 9 % dodatno za preprodaju. Ovo obuhvata porez, notara, zemljišne knjige i advokata. Razlika između ta dva iznosa gotovo u potpunosti proizlazi iz poreza.
| Novogradnja | Sekundarne nekretnine | |
|---|---|---|
| Porez11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notar i katastar | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE i prevodi | 150 € | 150 € |
| Prijenos režija | 600 € | 600 € |
| Ukupno dodatno | 63.250 € | 42.250 € |
Šta čini dodatnih 8 do 13 procenata?
Šest stavki, a samo dvije od njih su porezi. Ostalo su notar, upis u zemljišne knjige, advokat, NIE i prevodi, kao i prijenos ugovora za komunalne usluge na Vaše ime. Svih šest stavki primjenjuje se i na novogradnju i na nekretninu sa sekundarnog tržišta. Mijenja se samo porezna stavka.IVA je španski PDV i za potpuno novu kuću iznosi 10 % kupoprodajne cijene. To je veća od dvije porezne stavke za novogradnju navedene u nastavku. Detaljnije objašnjenje zašto se primjenjuje i na šta se umjesto toga obračunava porez za nekretninu sa sekundarnog tržišta nalazi se na stranici o porezima.
| Stavka | Novogradnja (od investitora) | Nekretnine sa sekundarnog tržišta (privatni vlasnik) |
|---|---|---|
| Porez | 10 % IVA (španski PDV) plus 1,2 % AJD (porez na ovjerenu ispravu) u Andaluziji, ukupno 11,2 %. | 7 % ITP (porez na prijenos), obračunato na višu od sljedeće dvije vrijednosti: dogovorenu cijenu ili službenu referentnu vrijednost nekretnine. |
| Notar i zemljišne knjige | Otprilike 1.000 do 1.700 € ukupno pri vrijednostima od 350.000 do 500.000 €, odnosno otprilike 1.400 do 2.200 € pri vrijednosti od 1.000.000 €, prema službenim tarifama. Iznos blago raste s cijenom, a ne linearno. | Isti tarifni raspored. Notar i zemljišne knjige ne naplaćuju drugačije za nekretninu sa sekundarnog tržišta. |
| Advokat | Oko 1 % cijene, s uključenim PDV-om, za nezavisnu pravnu provjeru i sam završetak kupoprodaje. | Isto. Ovo je jedina stavka koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne fiksnu državnu tarifu. To je naknada koju će Vam vlastiti advokat pisanim putem navesti prije nego što ga angažujete. |
| NIE i prevodi | Oko 150 €, fiksno, a ne kao procenat cijene. | Isti fiksni iznos. |
| Prijenos komunalija i priključak | Oko 600 € za upis vode, električne energije i, gdje je relevantno, internet priključka na Vaše ime. | Isto važi i ovdje, iako distributer za jednostavnu promjenu nosioca možda uopšte ne smije ništa naplatiti. Pogledajte napomenu Direktno i jasno u nastavku. |
Koliko to ukupno iznosi za tri stvarne cijene?
Procenat sam po sebi prikriva kretanje pojedinačnih troškova. Evo iste tabele izračunate za 350.000 €, 500.000 € i 1.000.000 €, za obje opcije. Procenat se blago smanjuje kako cijena raste. To je zato što četiri od šest stavki (notar i registar, minimalna naknada advokata, NIE i prevodi, te prenos komunalnih usluga) ne rastu u skladu s cijenom.
- 350.000 €Novogradnja: ukupno 394.950 €, uz dodatnih 12,8 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 380.250 €, uz dodatnih 8,6 %.
- 500.000 €Novogradnja: ukupno 563.250 €, uz dodatnih 12,7 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 542.250 €, uz dodatnih 8,5 %.
- 1.000.000 €Novogradnja: ukupno 1.124.750 €, uz dodatnih 12,5 %. Nekretnine sa sekundarnog tržišta: ukupno 1.082.750 €, uz dodatnih 8,3 %.
Ova tri ukupna iznosa predstavljaju objavljene iznose na ovoj stranici, važeće od augusta 2026. godine (ista tabela prikazana je i u kalkulatoru troškova na početnoj stranici). Pretpostavlja se da nema ničeg neuobičajenog: nema snižene poreske stope, iznenađenja zbog referentne vrijednosti i da je vlasnička struktura standardna, a ne složena. Ako vaša situacija nije standardna, ukupni iznos se mijenja. Upravo zato kontrolna lista u nastavku traži pisani iznos, a ne objavljeni raspon.
Kada svaki od ovih troškova dospijeva?
U tri ili četiri odvojena trenutka, a ne odjednom, i raspored je drugačiji za svaku opciju. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta najveći dio novca plaća se pri završetku kupoprodaje. Najprije se plaća mala kapara za rezervaciju, zatim ostatak kapare pri zaključivanju ugovora arras, dok se obavljaju pravne provjere, a potom porez, naknade i ostatak cijene u jednom danu kod notara. Kod novogradnje isti ukupni iznos raspoređen je na period izgradnje, kroz obročna plaćanja koja mogu trajati dvije godine ili duže prije nego što ključevi budu dostupni.Planiranje samo na osnovu ukupnog iznosa dovodi kupce u problem, jer ukupni iznos nije ono što vaš bankovni račun mora moći podnijeti na svaki datum. Važno je koliko novca morate imati na raspolaganju svakog datuma, a hipoteka ne pomaže jednako kod svih uplata. Mnogo lakše pokriva konačni saldo nego obročno plaćanje dvije godine prije završetka kupoprodaje. Jedina uplata koja funkcioniše na isti način u obje opcije jeste kapara za rezervaciju, a upravo se ta uplata u potpunosti nalazi izvan sistema garancija.
Sekundarne nekretnine
- RezervacijaKaparaMali iznos, izvan sistema garancija.
- Ugovor arrasSaldo bez kaparePravna provjera teče uporedo.
- ZaključenjePorez, naknade i ostatak cijeneITP, notar, registar, advokat i preostali saldo, uglavnom u jednom trenutku.
Novogradnja
- RezervacijaKaparaIsti mali iznos, ista pravila.
- Tokom izgradnjeObročna plaćanjaSvako od njih pokriveno je bankarskom garancijom prije dospijeća.
- ZaključenjeIVA, AJD, naknade i konačni saldoPlaća se tek na kraju.
Pretpostavke kupacaKada svaka uplata zaista dospijeva
- Cijeli dodatni iznos dospijeva pri završetku kupoprodaje
- Kapara za rezervaciju plaća se prva i nalazi se izvan cjelokupnog sistema garancija i poreza. To je mali iznos koji se plaća kako bi se nekretnina povukla s tržišta, a vraća se pod uslovima navedenim u rezervacionom ugovoru. Pogledajte vodič o bankarskim garancijama da biste saznali šta je štiti, a šta nije.
- Novogradnja se plaća na isti način kao nekretnina sa sekundarnog tržišta.
- Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obično imate jedan račun za porez na prenos i jedan set naknada, sve u trenutku završetka kupoprodaje ili približno tada. Novogradnja raspoređuje stvarni novac kroz fazna plaćanja tokom izgradnje. Svaka uplata mora zakonski biti pokrivena bankarskom garancijom prije dospijeća, a porez i preostali iznos podmiruju se tek na kraju. Pogledajte vodič za zaštitu novca da biste saznali puni tok kojim prolazi svaki euro.
- Naknada advokata plaća se unaprijed
- Obično se plaća zajedno sa završetkom kupoprodaje, nakon što je pravna provjera završena i kupovina se nastavi. Zatražite to u pisanom obliku prije nego što angažujete bilo koga. To je jedina stavka u gornjoj tabeli koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne državnu tarifu.
Šta treba da dobijete potvrđeno u pisanom obliku prije nego što se oslonite na neki iznos?
Četiri stvari, sve u pisanom obliku i sve dostupne prije nego što se obavežete na bilo šta. Procenat naveden u vodiču predstavlja planski iznos. On vam približno govori o veličini iznosa, što je dovoljno za poređenje opcija, ali nije dovoljno da na osnovu njega potpišete ugovor. Ono što ga pretvara u vaš stvarni iznos jesu vlastita referentna vrijednost nekretnine, pisana procjena naknade advokata kojeg zaista angažujete, plan plaćanja investitora sa priloženim tekstom garancije, te procjena troškova notara i registra izračunata za vaš raspon cijene, a ne prepisana iz nekog drugog raspona.Razlog za traženje pisanog iznosa nije sumnja. Riječ je o tome da se usmeni iznos kasnije ne može provjeriti u odnosu na iznos koji vam je fakturisan. Svaka od ove četiri stavke ima i prepoznatljiv loš odgovor, a njegovo čuvanje je korisnije nego da čujete neki iznos. Loši odgovori su: niko nije provjerio vrijednost nekretnine valor de referencia, navedena je zaokružena naknada bez raščlambe, postoji plan plaćanja bez dokumenta o garanciji koji ga potvrđuje ili je iznos za notara prepisan iz drugog cjenovnog razreda. Bilo šta od toga znači da procjena na kojoj zasnivate plan još zapravo nije izrađena.
| Zatražite | Šta vam govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Nekretnina valor de referencia | Da li će se porez na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta obračunati na cijenu koju ste ugovorili ili na višu zvaničnu referentnu vrijednost. Potpuno objašnjenje mehanizma nalazi se na stranici o porezima. | Niko to nije provjerio ili je pruženo uvjeravanje da to „obično nije problem“. |
| Pisana procjena naknade advokata | Stvarni procenat za vašu konkretnu cijenu i situaciju, sa pojedinačnim stavkama, prije nego što ga angažujete. | Zaokružen iznos bez raščlambe, saopšten usmeno. |
| Plan plaćanja investitora i tekst garancije (samo za novogradnju) | Kada svaka fazna uplata dospijeva i šta je konkretno pokriva. Pogledajte vodič o bankarskim garancijama. | Plan bez priloženog dokumenta o garanciji. |
| Procjena troškova notara i registra za vaš cjenovni razred | Jedina stavka u ovoj tabeli koja se mijenja u koracima, a ne postepeno s cijenom. | Iznos naveden za drugi cjenovni razred i prepisan bez provjere. |
Šta kupce iznenadi kod ovog iznosa?
Tri stvari u vezi s ovim iznosom iznenade stranog kupca češće nego bilo šta drugo, a sve tri su problemi s vremenom, ne s računicom. Svaku od njih je jednostavno provjeriti prije nego što se obavežete, a skupo otkriti nakon završetka kupoprodaje. Zato ih vrijedi navesti odvojeno od procenata iznad.
- SkupoNiko nije provjerio vrijednost nekretnine valor de referenciaŠpanija obračunava porez na prenos kod nekretnine sa sekundarnog tržišta na onoj vrijednosti koja je viša: vašoj ugovorenoj cijeni ili zvaničnoj referentnoj vrijednosti. Kada je referentna vrijednost viša, račun iznosi više od 7 % onoga što ste stvarno platili.What to do insteadZatražite referentnu vrijednost u pisanom obliku prije nego što se obavežete. Vodič o porezima sadrži objašnjenje mehanizma i izvor.
- SkupoNovogradnja planirana kao da cijeli iznos dospijeva na krajuZa fazna plaćanja tokom izgradnje obično je potrebno 20 do 40 % cijene u gotovini prije nego što ključevi budu dostupni, povrh poreza koji je već uračunat iznad. Hipoteka obično ne pokriva ova plaćanja na način na koji pokriva preostali iznos na kraju.What to do insteadNabavite plan plaćanja prije rezervacije i tačno provjerite šta vaše finansiranje pokriva i kada.
- IzbjećiPlan da kupoprodajni novac prenesete u gotoviniPrekogranični prenos gotovine veći od 10.000 € pokreće obavezu podnošenja španske carinske deklaracije prije putovanja, odvojeno od svega što banka traži u vezi s porijeklom novca.What to do insteadPrenesite novac bankovnim transferom ili podnesite deklaraciju prije leta. Mehanizam podnošenja objašnjen je u vodiču o porezima.
Ista kupovina, dva načina završetka kupoprodaje
Dva zaista različita puta do istih ključeva, pri čemu je poreska stopa najmanja od razlika među njima.| Novogradnja | Sekundarne nekretnine | |
|---|---|---|
| Porez povrh cijene | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksno, bez pitanja o referentnoj vrijednosti. | 7 % ITP, ali se obračunava na višu vrijednost od cijene ili referentne vrijednosti: pogledajte stranicu o porezima. |
| Kada novac dospijeva | U fazama, tokom gradnje. Svaka faza je pokrivena bankarskom garancijom prije uplate. | Uglavnom pri završetku kupoprodaje ili neposredno prije njega, u jednom ili dva trenutka. |
| Novac potreban prije pomoći hipoteke | Često 20 do 40 % cijene, jer finansiranje rijetko pokriva obročne uplate prije završetka kupoprodaje. | Obično samo kapara i naknade; hipoteka može pokriti veći dio ukupnog iznosa. |
| Vrijeme od rezervacije do ključeva | Otprilike od dva mjeseca do tri godine, u zavisnosti od faze gradnje prilikom rezervacije. | Otprilike jedan do tri mjeseca. |
| Šta štiti novac dok čekate | Zaštićeni račun za izgradnju i pojedinačna bankarska garancija. Pogledajte vodič o zaštiti novca. | Poseban klijentski račun advokata, s kojeg se novac oslobađa kod notara. |
Planski iznos, a ne vaš račun
Ove stope važe na dan augusta 2026. godine i preuzete su direktno iz andaluzijskog poreskog zakona, a ne iz češkog bloga. Primjenjuju se na standardnu kupovinu koju obavlja fizičko lice. Ovo nije lični poreski savjet. Andaluzija nije cijela Španija: nekretnina u drugoj autonomnoj zajednici može imati drugačiju stopu ITP ili AJD, jer se obje određuju regionalno.Jedna stavka u gornjoj tabeli za neke kupce je manja nego što izgleda. Od 12. februara 2026. distributer ne smije naplatiti ništa za jednostavnu promjenu nosioca ugovora o električnoj energiji, na osnovu propisa Real Decreto 88/2026. Iznos od 600 € za prenos komunalnih usluga iznad je objedinjena, oprezna procjena za vodu, električnu energiju i internet. Vaš stvarni račun može biti niži.Nijedan objavljeni raspon ne može izračunati vaš tačan iznos. Stranica o porezima detaljnije objašnjava zašto se poreska stavka može mijenjati, a stranica o godišnjim troškovima obuhvata sve što počinje mjesec nakon završetka kupoprodaje. Advokat bi oba iznosa trebalo provjeriti na osnovu vaše stvarne dokumentacije, a ne objavljenog raspona.
Često postavljana pitanja o troškovima kupovine
- Zašto neki izvori navode da troškovi iznose od 10 do 16 %, a ne od 8 do 13 %?
- Različiti izvori računaju različite stavke. Neki uključuju cijelu godinu troškova vlasništva (IBI, naknade zajednice vlasnika) u "troškove kupovine". Zbog toga je raspon širi i miješa jednokratni trošak s periodičnim. Gornji rasponi obuhvataju samo ono što plaćate za završetak same kupovine. Zato je raspon uži i, po našem mišljenju, korisniji za planiranje budžeta same transakcije.
- Da li je 13 % ili 9 % tačno za moju konkretnu cijenu?
- Ne, a tri obrađena primjera iznad pokazuju zašto. Procenat blago opada kako cijena raste, jer se nekoliko od šest stavki gotovo uopšte ne mijenja s cijenom. Raspon koristite kao planski iznos, a pomoću gornje kontrolne liste pretvorite ga u stvarni iznos za jednu nekretninu.
- Može li se dio ovog dodatnog iznosa dodati hipoteci?
- Djelimično, zavisno od stavke. Španska hipoteka se određuje na osnovu procjene nekretnine koju vrši sama banka, a ne na osnovu cijene uvećane za troškove. Zato se navedeni porezi i naknade obično plaćaju iz vlastitih sredstava, a ne finansiraju hipotekom. Neki kupci dio tog iznosa uključe u veći kredit osiguran drugom imovinom. To je odluka o finansiranju za hipotekarnu uslugu, a ne pitanje troškova kupovine.
- Važe li ovi iznosi na isti način za parcelu ili poslovni prostor?
- Ne. Svi ovdje navedeni iznosi odnose se na kupovinu stambene nekretnine. Na parcelu ili poslovnu nekretninu obračunava se 21 % IVA umjesto 10 %, a tretman ITP za parcelu razlikuje se od tretmana završene stambene jedinice. Ako to kupujete, ovo nisu odgovarajući iznosi.
