Da li je tehnička inspekcija obavezna u Španiji?

Ne. Ne postoji zakonska obaveza da je imate pri kupovini i većina španskih kupaca je nema. Niko u postupku neće tražiti taj dokument, upravo zbog čega to mora biti odluka koju donesete sami, a ne nešto što ćete čekati.

Kada moram angažovati inspekciju?

Idealno pri rezervaciji, kako bi se obavila u istom periodu od dvije do četiri sedmice kao pravna provjera i završila prije obavezujućeg ugovora. Dovoljno kasno da budete ozbiljno zainteresovani za nekretninu, ali dovoljno rano da nalaz još može promijeniti cijenu ili postati uslov.

Koliko košta i ko plaća?

Stručnjak ponudu i račun dostavlja direktno Vama, a naknada zavisi od nekretnine i njene veličine. Ne objavljujemo iznos jer nije riječ o naknadi koju mi naplaćujemo. Naš dio, organizacija inspekcije i postupanje po njenim nalazima, besplatan je kao i sve drugo što radimo za kupca.

Šta se dešava ako inspektor pronađe nešto ozbiljno?

To postaje konkretan zahtjev, a ne pritužba. S Vašim advokatom utvrđujemo šta mora biti dokumentovano, ispravljeno ili uzeto u obzir i to iznosimo prodavcu. Iznos se može odbiti od cijene, može postati uslov prije završetka kupoprodaje ili se popravka može obaviti prije toga. A ako je nalaz dovoljno ozbiljan, naša preporuka je da odustanete, što smo već ranije preporučili.

Može li prodavac odbiti da pusti inspektora unutra?

Pristup zahtijeva saradnju prodavca i obično se organizuje bez poteškoća, najčešće zajedno s obilaskom nekretnine. Ako je pristup odbijen ili se na nekretnini koju već rezervišete iznova odgađa, i to je informacija sama po sebi i tako bismo je tretirali.

Moram li zbog toga biti u Španiji?

Ne. Stručnjak ne mora da bude s Vama, a ne moramo ni mi. Dobijate izvještaj, prolazimo kroz njega s Vama tokom poziva, a ako želite da vidite nešto konkretno, vraćamo se i pokazujemo Vam to putem videa.

Services

Pregled nekretnine na Costa del Sol

Tehnički pregled podrazumijeva da stručnjak pregleda nekretninu i zabilježi šta s njom zaista nije u redu. Taj dio ne obavljamo sami. Angažujemo inspektora ili arhitektu, organizujemo njihov dolazak na vrijeme i osiguravamo da njihovi nalazi dovedu do konkretnog ishoda: cijene, uslova, popravke prije potpisivanja ili razloga da uopšte ne kupite nekretninu. Također kažemo kada se pregled ne isplati naručiti, jer nije potreban pri svakoj kupovini.

Ko zapravo pregleda zgradu

Četiri različite osobe pregledaju nekretninu prije nego što je kupite, a samo jedna od njih traži nedostatke. To je važno znati prije nego što pretpostavite da je neko već provjerio ono što Vas brine.Stručnjaci se bave stručnim dijelom posla. Mi se brinemo da sve bude povezano: da bude angažovana prava osoba, da može pristupiti nekretnini, da njen izvještaj stigne prije roka koji mora ispoštovati i da ono što je napisala ne ostane samo u Vašem sandučetu.

Ko	Na čijoj su strani	Šta zapravo rade
Tehnički inspektor ili arhitekta	Vaš	Pregleda nekretninu, konstrukciju, krov, vlagu, instalacije i bazen te zapisuje šta je pronašao. To je pravi tehnički pregled, a kod starijih nekretnina otkriva probleme koji bi se inače pojavili tek nakon useljenja.
Advokat	Vaš	Provjerava dokumentaciju, a ne zgradu: vlasništvo, naknade i dugovanja, dug prema zajednici etažnih vlasnika, zakonitost objekta, upotrebnu dozvolu i nedostatke u planiranju. Nekretnina može biti fizički savršeno očuvana, a ipak loša kupovina, i obrnuto.
Procjenitelj banke	Banka	Utvrđuje vrijednost za potrebe hipoteke. Pronalaženje nedostataka nije njegov posao. To nije tehnički pregled i ne može ga zamijeniti.
Agent prodavca	Prodavac	Predstavlja drugu stranu, što je njegova uloga i potpuno je legitimno. Njegov opis stanja je prodajni opis, a ne pregled.
Majstori	Niko od njih, dok ih ne angažujete	Dolaze kasnije, kada postoji nešto što treba procijeniti ili popraviti. Ponuda za izvođenje radova također nije pregled zgrade, a građevinski izvođač koji želi posao nije osoba koja treba da Vam kaže da li je taj posao potreban.
Arevont	Vaš	To uopšte nije tehnička uloga. Kažemo kada se pregled isplati naručiti, organizujemo stručnu osobu, omogućavamo joj pristup, usklađujemo rok s datumom potpisivanja i ono što je pronašla uključujemo u pregovore s Vašim advokatom.

Neke stvari rješavamo sami, a druge povjeravamo stručnjacima s kojima smo ranije radili. Kada su potrebni advokat, arhitekta ili poreski savjetnik, povezujemo Vas s osobom kojoj vjerujemo i ostajemo Vaša glavna kontaktna tačka, kako bi svi dijelovi stigli pravim redoslijedom.

Da li Vi sami obavljate pregled?Ne, i ne bismo željeli da to prihvatite kada bismo ga obavljali mi. Nismo arhitekte ni građevinski inženjeri. Organizujemo stručnu osobu, prisutni smo kada Vama odgovara i rješavamo sve što je povezano s pregledom. Izvještaj je njen, a njeno ime stoji na njemu.

Šta procjena banke nije

Ovo je najskuplji nesporazum na strani kupca pri kupovini u Španiji, a njegovo razjašnjenje ništa ne košta. Ako uzimate špansku hipoteku, procjenitelj će posjetiti nekretninu. Službena osoba će je obići s mjernim uređajem. Vrlo je lako zaključiti da je zgrada time provjerena.Nije. Procjena hipoteke postoji da bi banci pokazala koliko vrijedi njeno sredstvo osiguranja. Procjenitelj potvrđuje da nekretnina odgovara dokumentaciji, bilježi njeno vidljivo stanje očuvanosti, mjeri je i fotografiše. Sve u tom izvještaju usmjereno je prema jednom broju, a taj broj je namijenjen zajmodavcu.

Na šta ovaj izvještaj odgovaraŠta Vam ipak ne govori

Procjena banke (tasación): Koliko nekretnina vrijedi kao osiguranje zajma, prema nacionalnim pravilima procjene. Posjeta je stvarna, a tehničar kvalifikovan, ali zadatak je utvrđivanje vrijednosti, a ne nedostataka. Vlaga iza ormara ne mijenja iznos koji je banci potreban.
Pravna provjera advokata: Da li je ono što kupujete pravno zaista onakvo kakvim se predstavlja: ko je vlasnik, koja dugovanja postoje, da li je izgrađeno i prošireno uz dozvolu i da li postoji upotrebna dozvola. Ne govori ništa o tome da li krov prokišnjava.
Energetski certifikat: Slovna ocjena koju je prodavac dužan imati. Izračunava se na osnovu konstrukcije i instalacija, obično bez otvaranja bilo čega, a loša ocjena ukazuje na tekuće troškove, a ne predstavlja spisak nedostataka.
Oglas i opis agenta: Kako se nekretnina predstavlja u prodaji. Izrazi „dobro stanje“ i „nedavno renovirano“ uobičajeni su prodajni izrazi bez utvrđenog značenja, a fotografije su snimljene tako da poželite da je pogledate.
Tehnički pregled: Stanje same zgrade, koje je opisala osoba bez interesa da se prodaja realizuje. Ovo je jedini od pet izvještaja čija je svrha da pronađe šta nije u redu.

Nijedan od preostala četiri izvještaja nije nepošten. Svaki dobro odgovara na svoje pitanje. Greška je aritmetička: sabrati četiri izvještaja i pretpostaviti da zajedno obuhvataju zgradu.

Sources

Banka šalje procjenitelja. Da li mi je i dalje potreban pregled?Oni daju odgovore na različita pitanja. Procjenitelj banci govori koliko nekretnina vrijedi kao obezbjeđenje. Traženje nedostataka nije dio tog posla, pa procjena ne zamjenjuje tehnički pregled i ne može se smatrati takvim pregledom.

Kada se pregled isplati, a kada kažemo da nije potreban

Tehnički pregled je dobrovoljan u Španiji. Ne postoji zakonska obaveza da ga naručite, a većina španskih kupaca to ne čini. To nije razlog da ga preskočite, ali znači da vas niko u postupku neće podsjećati na njega i da iskreno pitanje nije „da li bi ovo svi trebalo da urade“, već „da li bi to ovdje nešto promijenilo“.Organizujemo inspektora kada je to opravdano, a ne pri svakoj kupovini. Ukratko, ovako za nas izgleda granica.

Starija nekretnina i sve što ima vlastiti krovStarost je pojedinačno najjači razlog. Kuća ima vlastiti krov, vlastitu odvodnju i često vlastiti bazen i vrt, a svaki od tih elemenata predstavlja sistem koji se haba prema rasporedu koji vam niko nije zapisao.
Vidljivi radovi, dogradnje ili prenamjenaKad god je nešto dograđeno, zatvoreno ili pretvoreno u spavaću sobu, postoje dva pitanja: da li je urađeno kvalitetno i da li je urađeno zakonito. Inspektor odgovara na prvo, advokat na drugo, a vrijedi ih postaviti zajedno.
Znakovi vlageSvježa boja na jednom niskom zidu, odvlaživač u uglu tokom obilaska nekretnine, stan u prizemlju s vrtom iznad nivoa poda. Vlaga je nedostatak koji ova obala najpouzdanije stvara i koji se najlošije vidi na fotografijama.
Nekretnina koja je bila praznaMjesecima niko nije boravio u njoj, a sitni kvarovi se tiho gomilaju: zaptivke, pumpe, oprema bazena, bojler, klima uređaj koji nije bio uključen dva ljeta.
Velika kupovinaNe zato što su skupe nekretnine lošije. Zato što je isti proporcionalni rizik veći iznos i zato što na tom nivou problem obično nije vidljiv, upravo zbog čega neko mora otići i potražiti ga.
Kada ne možete biti tamo ličnoAko odluku donosite iz Češke na osnovu fotografija i našeg videa, stručnjak koji stoji u zgradi jeste dio postupka koji vam nedostaje, a ne dodatak.

A tu je i druga polovina, odnosno ono što bismo vam radije rekli prije nego što potrošite novac. Kod novogradnje koja je još pokrivena garancijama, posao nije pregled, već kontrola pri primopredaji, o čemu je riječ na povezanoj stranici u nastavku. Kod malog, novijeg i dobro održavanog stana bez ičeg neuobičajenog, pregled često samo potvrdi ono što je pažljiv obilazak nekretnine već pokazao, pa je razumno potrošiti novac na ponudu stručnjaka za onu stvar do koje vam je zaista stalo.Test koji primjenjujemo je jednostavan: da li bi nalaz realno mogao promijeniti vašu odluku, cijenu ili neki uslov ugovora. Ako je odgovor ne, to ćemo vam reći umjesto da nekoga angažujemo. To nije naš novac, niti naše poslijepodne, pa nemamo razloga organizovati pregled koji ne opravdava svoj trošak.

Pregled novogradnje pri primopredaji

Nekretnina sa sekundarnog tržišta naspram novogradnje: zašto je pregled drugačiji posao

Fizički pregled izgleda slično u oba slučaja. Njegova SVRHA je potpuno drugačija, a razlika je u tome ko je nakon toga obavezan nešto popraviti.

Šta se razlikuje	Sekundarno tržište	Novogradnja
Garancija	Ništa. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, a rok za podnošenje takvog zahtjeva je kratak.	Deset godina za konstrukciju, tri za instalacije, jedna za završne radove. Uplate izvršene prije završetka kupoprodaje pokrivene su bankarskom garancijom.
Ko otklanja uočeno	Vi, kada nekretnina postane vaša. Zato nalaz mora stići prije potpisivanja, dok još može uticati na cijenu ili uslove.	Investitor to čini o svom trošku, što je ono što snagging lista treba evidentirati.
Stanje i oprema	Zavisi od starosti. Očekujte da ćete s vremenom zamijeniti kuhinju i kupatila, kao i da će se druge stvari postepeno početi kvariti.	Sve je novo. Provjerava se da li je sve pravilno završeno i da li odgovara onome što ste odabrali.
Energija	Niže klase i veća potrošnja nego kod novogradnje. To se vidi na računima, a ne u kupoprodajnoj cijeni.	Najviše klase, manja potrošnja, niži računi.
Koliko nalaz vrijedi	Prednost u pregovorima ili razlog za odustajanje. To mijenja vašu odluku i iznos koji nudite.	Spisak radova s rokom i osobom koja je ugovorom obavezana da ih završi.

Ovo je ujedno iskren argument protiv pretpostavke da je nekretnina sa sekundarnog tržišta jeftinija opcija. Nekretnina iz druge ruke češće podrazumijeva renoviranje ili niz postepenih radova: kuhinju, kupatila, klimatizaciju, kao i ono što niko nije očekivao kada se srušio zid. Lako možete završiti na istoj ili višoj cijeni. Pregled je način da ta računica prestane biti iznenađenje i postane broj koji ste imali prije potpisivanja.

Sources

Da li ovo treba za novogradnju?Obično ne u ovom obliku. Novogradnja je pokrivena garancijama od deset, tri i jedne godine, pa se tada obavlja pregled pri primopredaji i sastavlja spisak nedostataka za investitora, što je drugačija usluga. Ako je novogradnja dugo bila završena, ali neprodata, ili ako kupujete useljivu jedinicu od privatnog prodavca, a ne od investitora, ponovo se primjenjuje logika nekretnine sa sekundarnog tržišta.

Prodavac kaže da nekretnina nema nedostataka. Da li je to obavezujuće?To nije isto što i garancija. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta prodavac odgovara za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, čime se Vi dovodite u situaciju da morate dokazivati šta je neko drugi znao, u kratkom roku, nakon što je nekretnina već Vaša. To je mnogo slabija pozicija od nalaza koji ste imali prije potpisivanja.

Šta se dešava nakon izvještaja

Izvještaj koji ništa ne mijenja nije vrijedio naručivanja. Ovo je dio usluge koji je zaista naš i razlog zbog kojeg bismo radije da se pregled obavi dovoljno rano da bi imao značaja.

Čitamo izvještaj s VamaIzvještaji su na španskom ili engleskom jeziku i pisani su za stručnog čitaoca. Prolazimo kroz njega s Vama i razdvajamo tri grupe koje uvijek postoje: stvari koje su uobičajene za nekretninu te starosti, stvari koje će uskoro iziskivati novac i stvari koje mijenjaju odluku.
Nalazi koji zahtijevaju dokumentaciju idu advokatuDograđeni dio izgrađen bez dozvole, terasa koja je zatvorena, bazen koji se ne pojavljuje u katastarskom opisu. Fizički nalaz je početak pravnog pitanja, a na to pitanje treba da odgovori Vaš advokat prije nego što se uključi građevinski izvođač.
Nalaz se može izraziti novčanoNedostatak bez troška popravke nije pregovaračka pozicija, već izvor tjeskobe. Ako je u samom izvještaju izračunat trošak radova, tu cifru iznosimo prodavcu. Ako nije, možemo pribaviti ponudu za popravku od majstora prije razgovora o cijeni, kako bi se tražila konkretna suma za konkretnu popravku, a ne izražavao osjećaj u vezi s nekretninom. Recite nam i pribavićemo je; vrijedi sačekati nekoliko dana koliko je potrebno za sve oko čega biste zaista pregovarali.
Tamo gdje je potreban arhitekta, angažujemo gaNeki nalazi prevazilaze ono o čemu inspektor može dati odgovor. Da li se dograđeni dio može legalizovati, šta bi izmjena zaista podrazumijevala, da li je planirani raspored uopšte moguć i koliko bi sve to koštalo. To su pitanja za arhitektu i mi ga uključujemo u postupak. Riječ je o zasebnom stručnjaku s posebnom naknadom, čiju ponudu dobijate direktno, a ništa od toga ne ide preko nas.
Ono što se može popraviti postaje zahtjev, a ne prigovorNa osnovu izvještaja, zajedno s Vašim advokatom precizno navodimo šta treba dokumentovati, ispraviti ili obračunati i iznosimo to prodavcu. To je sasvim drugačiji razgovor od traženja popusta zato što nekretnina djeluje zapušteno.
To se odražava na cijenu, uslove ili rokNalaz može dovesti do smanjenja cijene, postati uslov koji treba ispuniti prije završetka kupoprodaje ili podrazumijevati popravku koju prodavac prvo obavlja. Koja je od te tri opcije odgovarajuća zavisi od nalaza i od toga koliko je druga strana motivisana, a upravo tome služe pregovori.
Ponekad je odgovor odustatiSavjetovali smo klijentima da ne nastave kada je pravna ili tehnička provjera otkrila nešto ozbiljno. Niko ne uživa u tom razgovoru, ali je on i dalje jeftiniji od alternative. Ne kupiti nekretninu legitiman je ishod procesa kupovine i tako ga i tretiramo.

Pregovaranje

Šta tehnički pregled zaista obuhvata

Pregled je vizuelna, neinvazivna kontrola dostupnih dijelova zgrade. Stručnjak bilježi stanje svakog elementa, pronađene nedostatke, njihovu prividnu ozbiljnost i stavke koje treba otvoriti prije nego što se može biti siguran. Obim zavisi od nekretnine i od toga koga angažujete, zato ovo shvatite kao prikaz posla, a ne kao konačan spisak.

Šta se pregledava	Zašto je to važno	Šta radimo s nalazom
Stambena zgrada
Konstrukcija i temelji	Pukotine, pomjeranje i slijeganje su nalazi koji mogu prekinuti kupovinu, a ne samo sniziti cijenu. To su ujedno nalazi koje je prilikom obilaska nekretnine najteže uočiti, jer je vidljivi simptom često tanka pukotina na pogrešnom mjestu.	Ako je ozbiljno, u izvještaju se navodi šta treba dodatno ispitati i tu zaustavljamo postupak dok se na to ne odgovori. Ništa se ne potpisuje dok postoji nepoznanica u vezi s konstrukcijom.
Krov, terase i hidroizolacija	Na ovoj obali krov veći dio godine nema mnogo posla, a svoju vrijednost pokaže tokom nekoliko dana obilne kiše. Ravan krov ili terasa iznad stambenog prostora mjesto je na kojem voda prodire.	Procjena troška popravke postaje argument za cijenu. Zadržavanje vode, oštećena membrana ili terasa s pogrešnim padom postaju uslov prije završetka kupoprodaje.
Fasada, kišnica i odvodnja	Oluci i odvodne cijevi ovdje često jednostavno nisu ugrađeni, pa se kiša sliva niz zid i prodire u njegov donji dio. To je lokalno uobičajeno, ali problem vlage nakon toga i dalje ostaje Vaš.	Provjeravamo šta je zajednica već odlučila o tome, jer je fasada obično zajednička, a popravka može biti zajednički namet, a ne Vaša lična obaveza.
Vlaga i prodor vode	Kapilarna vlaga česta je u stanovima u prizemlju i kućama izgrađenim bez horizontalne hidroizolacije, a svježa boja je prilikom obilaska nekretnine savršeno prikriva. To je najčešće potcijenjeni nedostatak na Costa del Sol.	Mjerenja se obavljaju mjeračem vlage, a ne pregledom golim okom. Mjerenje je broj koji možete predočiti prodavcu, za razliku od pretpostavke.
Unutar nekretnine
Prozori, vrata i stolarija	Stari aluminij bez termo-prekida, jednostruko zastakljenje i dotrajale zaptivke prave razliku između stana koji održava temperaturu i onog u kojem klima-uređaj radi cijelo ljeto, a buka i dalje dopire.	To je obično trošak, a ne kriza. Izračunamo ga i unesemo u ponudu kao poznat iznos, umjesto da vas iznenadi u prvoj godini.
Electrics	Instalacije iz neke ranije decenije mogu biti sigurne, a ipak znatno ispod onoga što zahtijevaju važeći propisi. One određuju da li možete ugraditi indukcijsku ploču, punjač za automobil ili drugu klima-jedinicu.	Funkcionalna provjera razvodne table, strujnih krugova i uzemljenja. Ako izvještaj ukaže na problem, električar daje ponudu za nadogradnju prije nego što se obavežete, a ne nakon toga.
Vodoinstalacije, topla voda i odvodnja	Starost cijevi, pritisak vode, način na koji se tuševi i kuhinja zaista odvode. Spora odvodnja i nizak pritisak dio su svakodnevice, a nevidljivi su na svakoj fotografiji koja je ikada snimljena.	Slavine i izlivi se puštaju, a odvodi se posmatraju. Ako to upućuje na cijevi u zidovima, upravo je to stavka koju treba riješiti prije potpisivanja, a ne poslije.
Klimatizacija i grijanje	Uređaji imaju vijek trajanja i servisnu istoriju, a to što "radi" u aprilu nije isto što i to da radi u augustu. Zamjena je stvaran iznos kada se posmatra cijela nekretnina.	Grijanje i hlađenje se provjeravaju kada god je to moguće. Starost i stanje ulaze u procjenu tekućih troškova zajedno s energetskim razredom.
Kuhinja i kupatila	Kod polovne nekretnine, to su dvije prostorije koje ćete vjerovatno u nekom trenutku morati zamijeniti. Saznanje da li je taj trenutak sada ili za osam godina čini najveći dio renovacijskog budžeta.	Tako trošak postaje planiran i dobija svoj datum, što je razlika između renoviranja i hitne intervencije.
Vani i ono što je zajedničko
Bazen, oprema i navodnjavanje	Privatni bazen je i mašina, a ne samo rupa u zemlji: pumpa, filtracija, cijevi i sama školjka. Propuštanja su skupa i ne vide se dok je bazen pun.	Ako izvještaj ukaže na bilo šta, angažujemo stručnjaka za bazene, a trošak njegovog održavanja uključujemo u izračun troškova vašeg vlasništva.
Vrt, granice i izgrađeno na parceli	Ono što se nalazi na parceli treba odgovarati onome što je na planu. Trijem, ostava, pergola ili preuređeni podrum koji postoji u stvarnosti, ali ne i na papiru, pravni je problem pod fizičkom maskom.	Nalaz iz fizičke provjere odmah prosljeđujemo vašem advokatu. To je najčešće mjesto na kojem se tehnička provjera pretvara u pravnu. Jasno odredite ko na šta odgovara: inspektor opisuje šta se tamo nalazi i da li to odgovara upisu u zemljišne knjige i katastarskoj evidenciji, dok je pitanje da li se to može legalizovati ili postoji uporabna dozvola stvar advokata, a ne inspektora. Tri evidencije i jedna zgrada, pa je normalno da se ne podudaraju.
Zajednički prostori i planirani radovi	Lift, garaža, krov, bazen i fasada su zajednički, pa je zajednički i račun. Zajednica koja je već izglasala skupu popravku obavezala vas je na vaš dio troška prije nego što stignete.	Fizičko stanje utvrđuje se pregledom, zapisnik i dugovanja pribavlja advokat, a mi se brinemo da se te dvije stvari čitaju zajedno, a ne odvojeno.
Energetski razred i tekući troškovi	Starija nekretnina pripada nižim razredima i ima veću potrošnju, što se vidi svakog mjeseca, a ne samo jednom kod notara.	To ulazi u ukupnu sliku troškova vlasništva zajedno s naknadom zajednice i godišnjim porezima, pa se jeftinija kupovina pošteno upoređuje s novijom.

Jednako je važno šta ova provjera ne obuhvata kao i ono što obuhvata. Pregled je vizuelan: ništa se ne rastavlja i nijedan zid se ne otvara, pa će se u izvještaju navesti stavke koje zahtijevaju dodatno ispitivanje, umjesto da se pretvara da su riješene. Izvještaj takođe ništa ne govori o pravnom stanju nekretnine. Vlasništvo, tereti, dug zajednice, legalnost objekta i uporabna dozvola nalaze se na advokatovom spisku, a mi vam ne bismo dozvolili da bilo šta potpišete bez te provjere.

Koordinacija pravne provjere

Mjesto pregleda u procesu kupovine

Cijeli proces kupovine ima petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Tehnička provjera ima svoj vremenski okvir, koji je uži nego što većina ljudi pretpostavlja: mora biti naručena dovoljno rano da nalaz još može nešto promijeniti i završena prije potpisa o kojem treba da odlučuje.

Koraci 8, 9, 13 i 14 od 15

Rezervacija i trenutak odlukeKada pronađete pravu nekretninu
Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta dok se provjerava. Ovo je trenutak da odlučite da li tehnički pregled ulazi u tu provjeru, jer je rezervacioni ugovor ujedno mjesto na kojem se dogovara šta se dešava s kaparom ako se provjerom otkrije problem. Odluka nakon toga stvara osjećaj da morate nastaviti.
ResaleRezervaciona kapara i dogovoreni uslovi. Ovdje se utvrđuju i cijena, datumi i oprema, upravo ono što nalaz može ponovo otvoriti.
Provjere se odvijaju zajednoObično dvije do četiri sedmice
Pravna provjera počinje nakon rezervacije i to je prirodan trenutak da se tehnički pregled odvija uporedo s njom. Isti period, dva različita stručnjaka, dva različita spiska. Važno je da se preklapaju, jer nalaz na objektu vrlo često prerasta u pitanje dokumentacije, a želite da obje osobe i tada još rade na predmetu.
Posljednja provjera prije potpisaDo završetka kupoprodaje
Kod polovne nekretnine vraćamo se i ponovo je provjeravamo prije potpisa, s vama ili u vaše ime. Ovu provjeru obavljamo mi i ona nije tehnički pregled: potvrđujemo da je nekretnina u dogovorenom stanju i da se oprema navedena u inventaru još nalazi u njoj. Ako želite profesionalnu tehničku provjeru arhitekte ili inspektora, organizujemo je zasebno.
New buildKod novogradnje proces zavisi od investitora. Neki obavljaju snagging prije prenosa vlasništva, a drugi nakon toga. To je povezana usluga.
ResaleStanje u odnosu na ono što je dogovoreno, a inventar u odnosu na ono što se još nalazi u nekretnini.
Notar i ključeviZavršetak kupoprodaje
Rok od kojeg se računa sve navedeno. Nakon potpisivanja ugovora o prenosu vlasništva nekretnina je Vaša u stanju u kojem se nalazi, a nalaz koji stigne drugog dana predstavlja račun za popravku, a ne osnov za pregovore. Ne morate biti lično prisutni ako Vaš advokat ima punomoć, a mi smo tu u svakom slučaju.

Cijeli proces kupovine, korak po korak

Ista nekretnina, provjerena na dva načina

Kako izgleda tehnički dio kupovine bez agenta kupca i s njim.

	Sami	S Arevontom
Ko Vam govori o stanju	Agent prodavca, čiji je posao da proda upravo tu nekretninu i čiji je opis njenog stanja prodajni opis.	Stručnjak koji nema interes da se kupoprodaja završi i čiji je jedini zadatak da pronađe šta nije u redu. Naš posao je da ga uključimo na vrijeme.
Pronalaženje stručnjaka	Traženje na jeziku koji možda ne čitate, bez načina da razlikujete inspektora od građevinca koji traži posao popravke koji slijedi.	Organizujemo inspektora ili arhitektu iz kruga ljudi s kojima radimo i kažemo koji je od njih potreban za tu nekretninu.
Vrijeme	Angažovan kasno, nakon potpisivanja rezervacije i uplate kapare, kada nalaz ima najmanju pregovaračku težinu.	Zakazan u istom periodu kao pravna provjera, tako da nalaz još uvijek može imati konkretan rezultat.
Do čega nalaz dovodi	Tehnički dokument na španskom jeziku i razgovor s drugom stranom o njemu na španskom jeziku.	Čitamo ga s Vama, razvrstavamo šta je uobičajeno, šta predstavlja trošak, a šta mijenja odgovor, te ovo posljednje pretvaramo u zahtjev prema prodavcu uz pomoć Vašeg advokata.
Koliko Vas košta	Naknadu inspektora, ko god ga angažuje.	Ista naknada inspektora, fakturisana direktno Vama. Organizacija, pristup, termin i naknadno zastupanje u pregovorima su besplatni, jer nam Vi kao kupac nikada ništa ne plaćate.

Konkretan primjer

Nekretnina koja je bila mnogo starija od svojih fotografija

Jedna nekretnina koju smo obišli jednostavno je bila mnogo starija nego što su fotografije iz oglasa sugerisale. Na fotografijama nije bilo ničeg lažnog. Bile su dobro osvijetljene, pažljivo kadrirane i snimljene u najboljem trenutku za tu nekretninu, ali nijedna nije pokazivala njenu starost. Boravak u njoj trajao je oko deset sekundi i odgovorio na pitanje koje je cijeli oglas ostavio otvorenim. To je blaža verzija ovog problema, ona koju otkrijete dolaskom na lice mjesta. Skuplja verzija je ona koju uopšte ne možete vidjeti: šta se nalazi iza zida, ispod terase i unutar instalacija. To niko ne može otkriti samo dolaskom, što je cijeli razlog za angažovanje osobe čiji je posao da to traži.

Obilazak nekretnine govori Vam o njenoj starosti. Inspekcija Vam govori o njenom trošku.

Video-obilasci

Koliko to košta?

Kupac0 €Nama ne plaćate ništa, bez obzira na to da li ćete nešto kupiti i bez obzira na to da li će Vas provjera koju smo organizovali odvratiti od neke nekretnine.
Investitor ili prodavac
Novogradnja
2,5 to 6 %
Sekundarne nekretnine
1,5 to 4 %
Provizija je već uključena u cijenu i plaća je prodavac, bilo da dođete preko nas ili direktno.
Inspektor ili arhitektaFakturu za pregled šalje direktno Vama. Oni nas ne plaćaju i ne uzimamo ništa za preporuku, što je isti aranžman koji imamo s advokatskom kancelarijom koju preporučujemo.

Naš dio je besplatan. Procjena da li je provjera vrijedna toga, angažovanje stručnjaka, omogućavanje pristupa, usklađivanje termina s datumom potpisivanja i uključivanje nalaza u pregovore ne koštaju Vas ništa, jer nam Vi kao kupac nikada i ni u jednom trenutku ne plaćate ništa.Sama inspekcija organizuje se odvojeno, a stručnjak ponudu dostavlja direktno Vama. Ne objavljujemo cijenu i nećemo izmišljati raspon: naknada zavisi od nekretnine, njene veličine i udaljenosti koju neko mora preći, a to je njihova, a ne naša naknada. Iznos dobijate prije bilo kakvog zakazivanja i Vi odlučujete.Ono što slijedi nakon nalaza takođe nije naš posao. Stručnjak za bazene, električar ili građevinac koji ponudi popravku fakturisaće Vam svoj rad. Na njihov račun se preko nas ne dodaje ništa, ni za ovo ni za bilo šta drugo.

Cijena nekretnine ista je čak i ako odete direktno. Kod novogradnje slobodno uzmite cjenovnik investitora i provjerite ga.

Otvoreno

Šta inspekcija neće učiniti za Vas

Neće natjerati nikoga da nešto popravi. Kod polovne nekretnine nema garancije. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, što znači da morate dokazati šta je neko drugi znao, u kratkom roku, kada je nekretnina već Vaša. Zato se vrijednost nalaza u potpunosti ogleda u odluci koju donesete dok još imate mogućnost izbora, a ne u naknadnom potraživanju.To takođe nije garancija. Pregled je vizuelan i neinvazivan: ništa se ne rastavlja, nijedan zid se ne otvara, a nalaz u kojem piše da je za neku stavku potrebna dodatna provjera predstavlja iskrenost, a ne izbjegavanje odgovora. Nešto se ipak može pojaviti druge godine, a što niko nije mogao vidjeti tokom poslijepodneva kada je bio tamo.Ne organizujemo je ni pri svakoj kupovini. Kod novogradnje koja je pokrivena garancijama posao je provjera pri primopredaji, a ne pregled. Kod malog, novijeg i dobro održavanog stana, dobar obilazak nekretnine uz ponudu stručnjaka za jedinu stvar koja Vam je važna često je bolje utrošen novac. Radije ćemo Vam to reći i pogriješiti u vezi s naknadom nego angažovati nekoga samo da bi postupak izgledao temeljito.

Često postavljana pitanja o tehničkoj inspekciji

Da li je tehnička inspekcija obavezna u Španiji?: Ne. Ne postoji zakonska obaveza da je imate pri kupovini i većina španskih kupaca je nema. Niko u postupku neće tražiti taj dokument, upravo zbog čega to mora biti odluka koju donesete sami, a ne nešto što ćete čekati.
Kada moram angažovati inspekciju?: Idealno pri rezervaciji, kako bi se obavila u istom periodu od dvije do četiri sedmice kao pravna provjera i završila prije obavezujućeg ugovora. Dovoljno kasno da budete ozbiljno zainteresovani za nekretninu, ali dovoljno rano da nalaz još može promijeniti cijenu ili postati uslov.
Koliko košta i ko plaća?: Stručnjak ponudu i račun dostavlja direktno Vama, a naknada zavisi od nekretnine i njene veličine. Ne objavljujemo iznos jer nije riječ o naknadi koju mi naplaćujemo. Naš dio, organizacija inspekcije i postupanje po njenim nalazima, besplatan je kao i sve drugo što radimo za kupca.
Šta se dešava ako inspektor pronađe nešto ozbiljno?: To postaje konkretan zahtjev, a ne pritužba. S Vašim advokatom utvrđujemo šta mora biti dokumentovano, ispravljeno ili uzeto u obzir i to iznosimo prodavcu. Iznos se može odbiti od cijene, može postati uslov prije završetka kupoprodaje ili se popravka može obaviti prije toga. A ako je nalaz dovoljno ozbiljan, naša preporuka je da odustanete, što smo već ranije preporučili.
Može li prodavac odbiti da pusti inspektora unutra?: Pristup zahtijeva saradnju prodavca i obično se organizuje bez poteškoća, najčešće zajedno s obilaskom nekretnine. Ako je pristup odbijen ili se na nekretnini koju već rezervišete iznova odgađa, i to je informacija sama po sebi i tako bismo je tretirali.
Moram li zbog toga biti u Španiji?: Ne. Stručnjak ne mora da bude s Vama, a ne moramo ni mi. Dobijate izvještaj, prolazimo kroz njega s Vama tokom poziva, a ako želite da vidite nešto konkretno, vraćamo se i pokazujemo Vam to putem videa.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us