Mogu li kao građanin EU dobiti hipoteku u Španiji?

Da, ali nemojte pretpostaviti 70 ili 80 posto cijene. Ako prihode ostvarujete u valuti koja nije euro, realno je planirati oko polovine vrijednosti koju utvrdi banka. Ponuda se razlikuje od podnosioca do podnosioca u zavisnosti od prihoda, postojećih obaveza, starosti, valute u kojoj primate platu i banke. Zato provjeravamo koliko realno možete pozajmiti prije nego što počnete birati nekretninu.

Koliko vlastitog novca ću trebati?

Zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta. Kod novogradnje pripremite približno 20 do 40 posto cijene za plaćanja koja mogu dospjeti prije završetka projekta, plus vlastita sredstva za poreze i troškove kupovine, uključujući PDV od 10 posto. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta planirajte da banka finansira oko polovine vrijednosti koju priznaje, dok ostatak cijene i sve troškove plaćate iz vlastitih sredstava. Kod nekretnine vrijedne 500.000 € to često znači znatno više od 100.000 ili 150.000 € gotovine.

Zašto banka pozajmljuje na osnovu svoje procjene vrijednosti, a ne cijene?

Zato što nekretnina služi kao obezbjeđenje zajma, pa banka odobrava kredit na osnovu onoga što njen procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi, i nikada više od cijene koju ste stvarno platili. Ako dogovorite 500.000 €, a procjena iznosi 470.000 €, kredit se računa na osnovu 470.000 €, a razlika se dodaje gotovini koja Vam je potrebna.

Koliko traje odobrenje?

Od četiri do osam sedmica od podnošenja potpune prijave. Nedostajući i neprevedeni dokumenti uobičajeni su razlog dužeg trajanja, zato vrijedi početi pripremati dokumente prije nego što Vam zatrebaju.

Kada trebam početi ugovarati hipoteku?

Ne odmah, ali ni na kraju. Dobijte odgovor o izvodljivosti prije nego što počnete birati nekretnine. Sama prijava dolazi pred kraj: kod novogradnje banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije završetka kupoprodaje i ranija prijava nije korisna, dok nekretnina sa sekundarnog tržišta omogućava nešto više vremena. Ne želite početi birati, a da ne znate koliko možete pozajmiti.

Da li je prethodno odobrenje garancija?

Ne. To je informisana procjena onoga što možete očekivati, upravo ono što Vam treba prije odabira nekretnine, ali banka ponovo provjerava Vašu situaciju prije isplate. Novo zaduživanje ili promjena posla između ta dva trenutka mogu promijeniti ponudu, zato u međuvremenu ne mijenjajte okolnosti.

Ko plaća troškove povezane s hipotekom?

Od 2019. godine banka u Španiji plaća većinu vlastitih troškova ugovaranja hipoteke: porez na hipoteku, notara, upis u zemljišne knjige i gestoría. Kupac plaća procjenu vrijednosti nekretnine. Ovo se odnosi samo na hipoteku. Porezi i naknade za samu kupovinu ostaju nepromijenjeni i i dalje ih plaćate Vi.

Da li je bolje pozajmiti novac u matičnoj zemlji?

Često jeste. Obezbjeđivanje novca uz zalog nekretnine u matičnoj zemlji i kupovina ovdje gotovinom često su brži i jeftiniji, zbog čega preporučujemo da prvo razmotrite tu mogućnost. Ako Vam nije dostupna, španska hipoteka za nerezidente sasvim je moguća, samo je sporija i pokriva manji dio cijene.

Services

Hipoteka u Španiji za strance

Da, strani kupac može dobiti špansku hipoteku. Uobičajeno se objavljuje 60 do 70 posto cijene, ali kod prihoda u valuti koja nije euro, prema onome što vidimo, iznos je bliži polovini. Računa se na osnovu vlastite procjene banke, a ne cijene koju ste dogovorili. I prije svega toga, ako možete pozajmiti novac uz zalog nekretnine u svojoj zemlji, to je obično jeftiniji i jednostavniji put, pa je to prvo pitanje koje postavljamo, a ne posljednje.

Ako možete pozajmiti u matičnoj zemlji, učinite to tamo

Ova stranica govori o ugovaranju hipoteke u Španiji, zato počnimo razlozima protiv nje. Ako novac možete obezbijediti zalogom nekretnine koju već posjedujete u Češkoj i ovdje kupiti za gotovinu, to je obično brže i jednostavnije, pa vam preporučujemo da to prvo razmotrite.To kažemo prvo, a ne posljednje, jer je redoslijed važan. Osoba koja za češki put sazna nakon četiri sedmice papirologije u Španiji izgubila je četiri sedmice. Poređenje u nastavku je ono kroz koje bismo vas zaista proveli tokom prvog poziva.

Brzina: Pozajmica u matičnoj zemlji obično je brža od te dvije mogućnosti. Vaša banka Vas već poznaje, dokumentacija je na Vašem jeziku i ništa ne mora biti prevedeno niti apostilirano. Odobrenje španske banke traje četiri do osam sedmica od podnošenja potpune prijave, a kod novogradnje obično ne može ni početi prije otprilike dva mjeseca do završetka kupoprodaje.
Šta služi kao zalog: Češka hipoteka obezbijeđena je nekretninom u Češkoj, pa je kupovina u Španiji gotovinska i tako se i tretira. Španska hipoteka obezbijeđena je nekretninom koju kupujete, zbog čega vlastita procjena banke određuje iznos kredita.
Valuta u kojoj zarađujete: U tome je cijela razlika. Zajmodavac u matičnoj zemlji pozajmljuje vlastitu valutu uz prihod u toj istoj valuti, pa se to pitanje ne postavlja. Španska banka pozajmljuje eure uz prihod koji nije u eurima i tu rizik uračunava u cijenu.
Koliki dio cijene pokriva: Češku hipoteku ograničavaju nekretnina koju već posjedujete i iznos koji će vam banka pozajmiti uz njen zalog. Špansku ograničavaju procjena banke i njena procjena vaših prihoda. Nijedna opcija automatski ne daje veći iznos, upravo zato vrijedi izračunati obje.
Ko vodi postupak: U matičnoj zemlji to ste vi i vaša banka, na vašem jeziku. Ovdje su to broker kojeg vam predstavimo, više banaka istovremeno i dokumenti koji moraju stići prevedeni i pravilnim redoslijedom. Mi koordiniramo taj dio. Ne vodimo ga.
Šta ako ne uspije: Kupovina koja ovdje nikada nije zavisila od finansiranja neće propasti zato što se španska banka predomislila u sedmoj sedmici. Kupovina koja zavisi od španske hipoteke može probiti ugovorni rok, a propušten rok zbog finansiranja može vas koštati nekretnine i rezervacije.

Ne možemo vam reći šta je jeftinije u vašem slučaju, jer to zavisi od vaše češke banke, nekretnine koju biste založili i ponude koju vam španska banka da. Ono što možemo reći jeste da bismo radije da to pitanje postavite prije nego što počnete i da mi ni u jednom slučaju ništa ne zarađujemo.Ako vam češki put nije dostupan, sve u nastavku odnosi se na španski put, redoslijedom kojim se zaista odvija.

Zašto preporučujete opciju koja vas ne uključuje?Zato što našu naknadu plaća prodavac, a ne finansiranje. Da li plaćate gotovinom zahvaljujući češkoj hipoteci ili pozajmljujete ovdje nama je svejedno, a vama čini veliku razliku.

Mogu li kombinovati oboje?Kupci to rade. Neki obezbijede dio novca u matičnoj zemlji, a ostatak finansiraju ovdje, dok neki počnu s češkom hipotekom i kasnije je refinansiraju u Španiji. Obje mogućnosti su pitanja za brokera, a ne za nas, i na pozivu za procjenu izvodljivosti dobijate odgovore.

Šta nerezidentni podnosilac zahtjeva zaista dobija

Gotovo svugdje objavljen iznos za nerezidenta iznosi 60 do 70 posto cijene. To nije pogrešno. Samo nije ono što vidimo kod kupaca čiji su prihodi u valuti koja nije euro. Ako Vam saopštimo objavljeni broj, a tek u šestoj sedmici otkrijete stvarni iznos, budžet se može raspasti.Španske banke odobravaju zajmove na osnovu prihoda, a problem predstavljaju prihodi u valuti koja nije euro. Bankama odgovara većina valuta, ali svaka ima listu valuta prema kojima je oprezna, a kruna se nalazi na tim listama. Zato se nerezidentni podnosilac zahtjeva strožije procjenjuje, pa planirajte oko polovine, a ne 60 do 70 posto koliko se navodi. Podnosiocu zahtjeva koji prihode ostvaruje u eurima znatno je lakše, dok poljski kupci, iako su takođe izvan eurozone, obično dobijaju uobičajeni raspon.Oko polovine je ono što mi vidimo, a ne pravilo koje bilo ko objavljuje. Nekim klijentima se ponudi više, a nekima manje, i ponuda zavisi od svakog podnosioca zahtjeva. Ovo su faktori koji na to utiču.

Vaš prihodKoliki su prihodi, koliko su stabilni i koliko ih španska banka može lako provjeriti iz inostranstva. Zaposlenje uz dvije ili tri godine poreskih prijava predstavlja jednostavan slučaj, dok je za čitanje poslovnih računa potrebno više vremena.
Vaša postojeća dugovanjaRačuna se svaki postojeći kredit, uključujući češku hipoteku, kredit za automobil i kartice. Banka odlučuje koliku mjesečnu ratu možete podnijeti povrh svega ostalog, a ne koliku biste mogli podnijeti kada biste posmatrali samo taj kredit.
Vaše godine na kraju rokaKredit se mora otplatiti tokom radnog vijeka, pa se rok koji Vam je dostupan skraćuje kako starite, a kraći rok znači veću mjesečnu ratu za isti kredit.
Valuta u kojoj primate platuNajvažniji faktor za nerezidentnog podnosioca zahtjeva i onaj koji ništa drugo ne može nadoknaditi. On pravi razliku između objavljenog raspona i iznosa koji Vam se ponudi.
Nekretnina i njena procjenaBanka pozajmljuje dio iznosa za koji njen procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi. Lokacija prema kojoj banka nije naročito naklonjena ili procjena niža od ugovorene cijene smanjuje iznos kredita, a da se pritom ničije mišljenje o Vama ne promijeni.
Koja bankaSpremnost banaka da odobravaju kredite nerezidentima razlikuje se među bankama i mijenja se vremenom. Kada jedna banka kaže ne, to znači samo da je jedna banka rekla ne, što je cijeli razlog da se istovremeno obratite nekolicini banaka, umjesto da uđete u poslovnicu najbližu nekretnini.

Ništa od ovoga nije razlog da odustanete od španske hipoteke. To je razlog da saznate svoj iznos prije nego što odaberete nekretninu, a ne poslije, jer je razlika između polovine i sedamdeset posto od pet stotina hiljada eura sto hiljada eura vlastitih sredstava, a to nije detalj koji želite otkriti tokom perioda rezervacije.

Imam prihode u eurima. Da li se češki iznos i dalje odnosi na mene?Ne, i to je najveća prednost na Vašoj strani. Podnosioci zahtjeva koji primaju platu u eurima lakše se procjenjuju i uglavnom se na njih primjenjuje uobičajeni objavljeni raspon. Mjesto Vašeg prebivališta manje je važno od valute u kojoj primate platu.

Mogu li mi ponuditi više od polovine?Da. Nekim klijentima se odobri više, a nekima manje. To zavisi od Vaših prihoda, postojećih obaveza, godina, valute i banke, zbog čega je iskren odgovor na pitanje „koliko ću dobiti“ provjera mogućnosti, a ne broj na web-stranici.

Banka odobrava kredit na osnovu svoje procjene, a ne Vaše cijene

Španska banka ne odobrava procenat iznosa koji ste se saglasili da platite. Ona odobrava procenat iznosa za koji njen procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi, a ta cifra je često niža od kupoprodajne cijene. Razlika između ta dva iznosa ne umanjuje cijenu. Ona se dodaje iznosu gotovine koji morate obezbijediti.Tu budžeti pucaju, i to kasno, jer se procjena obavlja nakon što odaberete nekretninu i ugovorite cijenu. Isti iznosi navedeni su na početnoj stranici.

Kupoprodajna cijenaS prodavcem dogovarate 500.000 €. To je iznos koji svi navode i jedini nad kojim imate bilo kakvu kontrolu.
Banka procijenilaBanka šalje vlastitog procjenitelja, koji se vraća s procjenom od 470.000 €. S nekretninom ništa nije u redu. Procjenitelj radi za banku i odgovara na pitanje banke, a ne na Vaše pitanje.
Banka odobrava 50 %Polovina procijenjene vrijednosti iznosi 235.000 €, a ne polovina cijene. Razlika od 30.000 € između cijene i procjene neprimjetno postaje iznos koji morate sami finansirati.
Vlastita sredstva265.000 € plus troškovi kupovine, koji iznose približno 13 posto kod novogradnje i 9 posto kod nekretnine sa sekundarnog tržišta i nikada se ne finansiraju kreditom. Ne 250.000 €, koliko je sugerisao naslovni procenat.

Ilustrativni primjer. Hipoteka se računa na osnovu procjene banke, a ne kupoprodajne cijene.Jedna praktična posljedica koju vrijedi rano znati: španska procjena važi otprilike šest mjeseci. Zato se hipoteka za nekretninu koja se još gradi ne može razumno ugovoriti godinama unaprijed, a to je mehanički razlog za vremenski raspored objašnjen u nastavku ove stranice.Izračunajte približno koliko će Vam vlastitog novca biti potrebno.

Izračunajte

Kupoprodajna cijena

500.000 €

Procjena banke

470.000 €

94 % kupoprodajne cijene. Banka odobrava kredit na osnovu svoje procjene, a ne cijene.

Koliko banka pozajmljuje

50 %

Ako prihode ostvarujete izvan eurozone, planirajte otprilike polovinu.

Kamatna stopa

3 %

Okvirno. Stope se mijenjaju.

Rok

20 godina

Mjesečna rata

1.303 €

Iznos hipoteke235.000 €

Vlastita sredstva265.000 €

Troškovi kupovine (novogradnja)64.839 €

Biće Vam potrebno329.839 €

Vlastita sredstva plus troškovi kupovine. Tokom cijelog perioda otplate hipoteke platićete 312.793 € za 20 godina.

Rezultat je orijentacioni. Koliki će iznos banka zaista odobriti zavisi od njene vlastite procjene Vaših prihoda i nekretnine.

Želite li ovo u svom sandučetu?

Ime

E-pošta

Bez obaveze. Nikada ne prodajemo Vaše podatke.

Šta se dešava ako procjena bude niža od cijene?Vaš kredit se računa prema nižem iznosu, pa Vam je za istu nekretninu potrebno više vlastitih sredstava. Tada možete pronaći razliku, ponovo pregovarati o cijeni ili odustati, a koja je od tih opcija dostupna zavisi od onoga što ste potpisali. O tome je mnogo bolje razgovarati prije rezervacije nego poslije nje.

Mogu li koristiti svog procjenitelja?Ne kada je riječ o kreditu. Banka odobrava kredit na osnovu procjene procjenitelja kojeg prihvata, a taj procjenitelj radi za banku. To takođe nije tehnički pregled: njime se ne utvrđuju nedostaci i on nije zamjena za tehničku inspekciju.

Šta ćete morati dokumentovati

Španska banka želi potpunu sliku finansija koje se nalaze u drugoj zemlji, na drugom jeziku i pod drugim poreskim sistemom. Ništa na ovom spisku nije neuobičajeno. Ono što ljudima predstavlja problem jeste vrijeme potrebno za prikupljanje svega, kao i činjenica da je dokument koji nedostaje ili nije preveden najčešći razlog zbog kojeg se obrada zahtjeva odugovlači.

Šta dostavljate	Zašto banka to traži	Kada će Vam trebati
Vaš prihod
Dvije ili tri godine poreskih prijava	To je način na koji strana banka provjerava prihode koje ne može vidjeti u vlastitom sistemu.	Za provjeru mogućnosti, dakle prije nego što počnete birati nekretnine. Zatražite ih na vrijeme ako ih nemate pri ruci.
Platne liste ili finansijski izvodi	Nedavne platne liste potvrđuju da poreske prijave i dalje opisuju Vašu situaciju. Finansijski izvještaji kompanije imaju istu svrhu za vlasnika preduzeća.	Uz zahtjev i ažurirani ako postupak potraje.
Službeni prevodi, a ponekad i apostil	Češki dokumenti moraju stići u obliku koji španska banka može prihvatiti. Apostil je međunarodni pečat kojim se potvrđuje da je dokument vjerodostojan u inostranstvu.	Prije podnošenja zahtjeva. Ovo je korak koji neprimjetno dodaje sedmice kada se ostavi za kasnije.
Vaša postojeća dugovanja
Provjerite registar dužnika	Vaša kreditna evidencija, ista provjera koju obavlja svaki zajmodavac.	Uz zahtjev.
Izvodi za postojeće kredite	Svaka postojeća obaveza umanjuje iznos koji možete mjesečno podnijeti, uključujući vašu češku hipoteku.	Uz zahtjev. Prvo otplaćivanje manjeg kredita može promijeniti odgovor.
Vi i Vaša strana u Španiji
NIE	Vaš španski poreski identifikacioni broj. Bez njega se ništa ne može potpisati.	Prije završetka kupoprodaje, a to traje dovoljno dugo da vrijedi početi čim ozbiljno odlučite.
Španski bankovni račun	Račun s kojeg će se naplaćivati mjesečne rate i preko kojeg će se kasnije plaćati režije i naknade zajednice vlasnika.	Prije potpisivanja hipotekarnog ugovora.

Od potpunog zahtjeva računajte četiri do osam sedmica do odobrenja. Riječ „potpun“ ovdje je ključna: rok ne počinje na dan kada odlučite podnijeti zahtjev, već na dan kada stigne posljednji prevedeni dokument.

NIE i administracija

Da li mi je potreban španski račun prije podnošenja zahtjeva?Da. Prije potpisivanja hipoteke trebat će Vam račun u španskoj banci s kojeg će se plaćati mjesečne rate. To ne mora biti banka koja Vam pozajmljuje novac, a njegovo otvaranje je jedna od stvari koje Vam pomažemo organizovati.

Ko to uređuje i šta mi nismo

Ne pozajmljujemo novac, nismo banka i nismo hipotekarni posrednici. Ono što radimo jeste da Vas povezujemo s posrednikom na ovoj obali koji je specijalizovan za nerezidente i istovremeno kontaktira više banaka, a zatim usklađujemo tok finansiranja i kupovine.Sarađujemo s kompanijom Fluent Finance Abroad, specijalizovanom za hipoteke za nerezidente. Slobodni ste angažovati vlastitog hipotekarnog posrednika ili se direktno obratiti banci, a ni u jednom slučaju to Vam kod nas ništa ne naplaćuje.Najkorisniji posao koji posrednik obavlja dešava se prije bilo kakve dokumentacije. On procjenjuje Vašu situaciju i otvoreno Vam kaže hoćete li dobiti hipoteku i otprilike u kojem iznosu, prije nego što počnete birati nekretnine. Pošaljite nam osnovne podatke i odgovor obično dobijete sljedećeg dana.

Ko je uključenKoga zastupaju

Hipotekarni posrednik: Vi. Oni procjenjuju Vašu situaciju i predočavaju Vam konkretne mogućnosti finansiranja, a budući da istovremeno kontaktiraju više banaka, dobijate više odgovora za poređenje. Ovo je relevantno samo ako kupovinu finansirate kreditom.
Banka: Sama banka. Ona vodi Vaš španski račun i može Vam odobriti hipoteku. Španski račun bit će Vam potreban bez obzira na hipoteku, za režije, vodu i naknade zajednice vlasnika.
Procjenitelj banke: Banka, a ne Vi. Njen posao je da utvrdi vrijednost nekretnine za potrebe kreditiranja. Njen posao nije traženje nedostataka na nekretnini. To nije tehnički pregled i ne može ga zamijeniti.
Arevont: Vi, i to samo na strani kupca. Organizujemo povezivanje, usklađujemo finansiranje s datumima rezervacije i završetka kupoprodaje te Vam kažemo kada izračuni nisu održivi. Nikada ne vidimo Vaš novac i nikada ne rukujemo kreditom.

Otvaranje bankovnog računa

Mogu li izabrati svog kreditnog posrednika?Da, neki kupci to čine. Možete koristiti i vlastitog hipotekarnog posrednika. Sarađivat ćemo s osobom koju izaberete, a ostatak usluge ostaje nepromijenjen.

Mogu li prijevremeno otplatiti hipoteku?U većini banaka da, ali uslovi prijevremene otplate se razlikuju. Vrijedi se raspitati o uslovima prijevremene otplate dok još poredite ponude, a ne nakon što jednu potpišete.

Šta Vam posrednik predočava i šta u tome treba pročitati

Ponuda španske banke nije samo jedna brojka. Dvije ponude s istom istaknutom kamatnom stopom mogu koštati veoma različite iznose tokom trajanja kredita, a razlika se obično krije u onome što banka traži da kupite uz kredit.

Ponude upoređene jedna pored druge, napismenoBudući da se istovremeno kontaktira više banaka, dobijate pisano poređenje, a ne jednu usmenu ponudu: kamatnu stopu i njenu vrstu, rok, početne naknade, uslove prijevremene otplate i ukupni trošak svake ponude. Jedna ponuda je cijena. Više ponuda su informacije i to je jedini način da razlikujete uobičajenu ponudu od loše.
Povezani proizvodi, proizvodi vezani za kamatnu stopuŠpanske banke redovno smanjuju kamatnu stopu u zamjenu za ugovaranje proizvoda kod njih: životnog osiguranja, osiguranja doma, uplate prihoda na račun, kartice, a ponekad i ugovora o alarmu. Popust je stvaran, kao što je stvaran i trošak tih proizvoda, pa vrijedi tražiti kamatnu stopu izračunatu na oba načina, s paketom i bez njega. Traženje tog poređenja najkorisnija je stvar koju bilo ko može učiniti s ponudom španske hipoteke i velik dio stvarne svrhe posrednika.
Šta se dešava ako ih kasnije otkažeteTi proizvodi su obično vezani za kamatnu stopu tokom cijelog trajanja kredita, pa otkazivanje osiguranja u trećoj godini može povećati kamatnu stopu. Da li će se to dogoditi i za koliko, navedeno je u ponudi. Vrijedi je pročitati prije potpisivanja, a ne tek kada pismo stigne.
Prethodno odobrenje je i pregovarački dokumentVećina kupaca to doživljava kao ličnu potvrdu sigurnosti. Ali ono je više od toga. Prodavac ili investitor koji bira između dva kupca zapravo bira između dva rizika, a mogućnost da pokažete da je banka već pregledala Vaš predmet ima težinu za pregovaračkim stolom, posebno kada tražite datum završetka kupoprodaje ili bolje uslove, a ne popust.

Ništa od toga nije garancija i radije bismo to ovdje jasno rekli nego da to saznate kasnije. Prethodno odobrenje izdaje se prije procjene nekretnine i prije potpune provjere dokumentacije, a i dalje se može promijeniti. Njegova svrha je da neizvjesnost pomjeri na tačku u kojoj je jeftino njome se baviti.

Kada je novac zaista potreban

Hipoteka ne raspoređuje trošak ravnomjerno od prvog dana. Posebno kod novogradnje, većina onoga što platite prije završetka kupoprodaje dolazi iz vaših sredstava, a banka se uključuje na kraju. Ovo je redoslijed, u oba slučaja.

Kada	Novogradnja	Sekundarna nekretnina
Rezervacija	Obično 6.000 do 11.000 €, iz Vaših vlastitih sredstava. To je jedino plaćanje izvan sistema garancija, zbog čega treba biti malo i zbog čega se ugovorne odredbe u vezi s njim čitaju prije slanja novca.	Kapara za rezervaciju, obično 6.000 do 11.000 €, a za skuplje nekretnine 1% cijene. Takođe iz Vaših vlastitih sredstava.
Ugovor	Obično 20 do 40 posto cijene, plus PDV, prilikom potpisivanja ugovora s investitorom. Vlastita sredstva. Hipotekarni kredit ovo ne pokriva.	Obično 10 do 20 posto u privatnom kupoprodajnom ugovoru. Ponovo iz vlastitih sredstava.
Tokom gradnje	Daljnje uplate slijede vlastiti plan plaćanja projekta. Neki projekti uzimaju rate kako zgrada napreduje, dok drugi traže još jednu uplatu, a ostatak na kraju. Sve to plaćate vi.	Ne primjenjuje se. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta prelazi se od ugovora do notara bez perioda izgradnje, zbog čega je cijeli postupak kraći.
Zahtjev za hipotekarni kredit	Banka odobrava kredit približno dva mjeseca prije završetka kupoprodaje, jer njena procjena vrijedi samo oko šest mjeseci i želi procijeniti završenu nekretninu.	Ovdje ima više prostora, pa zahtjev može početi ranije u postupku.
Završetak kupoprodaje kod notara	Banka isplaćuje sredstva na osnovu završene nekretnine i pokriva preostali iznos. Ovo je prvi trenutak kada kredit zaista počinje služiti svojoj svrsi.	Banka isplaćuje sredstva kod notara i preostali iznos se podmiruje u jednom koraku.

Posljedica, i to je cijeli razlog zbog kojeg ova tabela postoji, jeste sljedeća: kod kupovine nekretnine u izgradnji tokom cijelog perioda izgradnje sami finansirate uplate u visini kapare, a hipotekarni kredit stiže tek na kraju. Kupcu koji je od prvog dana planirao "polovinu od banke" ponestane novca u osmom mjesecu.

Kada urediti finansiranje

Ne odmah, ali ni na kraju. Odgovor o izvodljivosti potreban je prije nego što počnete tražiti nekretninu. Sam zahtjev dolazi pred kraj, a kod novogradnje nema svrhe podnositi ga ranije.

Obuhvata korake 1, 8 i 13 do 14 od 15

Provjera izvodljivosti, prije svega ostalogOdgovor obično narednog dana
Prije prvog izbora nekretnina. Broker provjerava vaše prihode, obaveze i valutu u kojoj primate platu te vam govori koliko realno možete pozajmiti i koliko vlastitih sredstava će vam biti potrebno. Ovo je namjerno izvan petnaest koraka: sprečava da se ostali koraci zasnivaju na pogrešnom iznosu.
Odabir onoga što ćete gledatiOd prvog poziva
Vaš stvarni budžet je kredit koji možete dobiti plus gotovina koju imate, umanjen za troškove kupovine. Tražite nekretninu prema tom iznosu, a ne prema cijeni kojoj ste se nadali, i izbor nekretnina će od početka biti realan.
RezervacijaKada odaberete
Rezervacija se plaća iz vaših sredstava i obavezuje vas na određeni raspored. Ovo je trenutak kada pitanje finansiranja prestaje biti teoretsko, jer od tada propušten rok za obezbjeđivanje finansiranja može značiti gubitak nekretnine.
New buildRaspored investitora određuje datume i ne mijenja se zato što je banka spora.
ResaleNjih određuje privatni kupoprodajni ugovor, a obično postoji nešto više prostora da se dogovori realan datum.
Zahtjev i procjena vrijednosti4 do 8 sedmica
Potpuni zahtjev podnosi se s prevedenim dokumentima, procjenitelj dolazi u obilazak, a banka izdaje svoju ponudu. Potrebno je četiri do osam sedmica od predaje potpune dokumentacije, a nepotpuna dokumentacija glavni je razlog dužeg trajanja postupka.
New buildOtprilike dva mjeseca prije završetka kupoprodaje. Ranije nema svrhe: procjena bi istekla prije nego što nekretnina bude završena.
ResaleMože početi ranije jer nekretnina već postoji i može se procijeniti.
Potpisivanje kod notaraZavršetak kupoprodaje
Kupoprodajni ugovor i ugovor o hipoteci potpisuju se zajedno, a banka svoj dio plaća direktno. Održavajte stabilno finansijsko stanje između ponude i tog dana: banka ponovo provjerava stanje prije isplate, a novi dug ili promjena posla u međuvremenu mogu promijeniti ponudu.

Cjelokupan postupak kupovine, korak po korak

Organizujete sami ili preko nas

Ista hipoteka, dva pristupa.

	Sami	S Arevontom
Koliko banaka odgovara	Obraćate se jednoj banci, obično onoj koja je povezana s nekretninom ili najbližom poslovnicom, pa njena ponuda nema s čim da se uporedi.	Broker se istovremeno obraća nekolicini banaka, pa vidite više od jednog odgovora i možete razlikovati nepovoljnu ponudu od uobičajene.
Kada saznate svoj iznos	Obično tek nakon što pronađete nekretninu i podnesete zahtjev, što je najgori mogući trenutak da otkrijete da je iznos niži nego što ste planirali.	Prije nego što počnete birati. Odgovor o mogućnosti finansiranja obično stigne narednog dana.
The valuation gap	To Vas iznenadi kasno, a razlika između cijene i procijenjene vrijednosti pada na Vaš vlastiti novac, bez upozorenja.	Uklapa se u Vaš budžet od samog početka, a posrednik rano provjerava vjerovatnu procijenjenu vrijednost, tako da nema šta da otkrijete u šestoj sedmici.
Usklađivanje dva rasporeda	Rokovi kupovine i tempo banke dva su odvojena problema, a oba su Vaša.	Usklađujemo datume rezervacije i završetka kupoprodaje s rasporedom finansiranja i reagujemo kada se više ne podudaraju.
Jezik	Na španskom ili engleskom, s bankom, iz druge zemlje.	Vodićemo Vas kroz cijeli postupak i prevesti Vam španski jezik.
Koliko Vas košta	Nama je svejedno. Posrednik, ako ga angažujete, naplaćuje vlastitu naknadu.	S naše strane ništa. Našu naknadu plaća investitor ili prodavac.

Koliko će Vas koštati?

Kupac0 €Naš dio je za Vas besplatan: predstavljanje, koordinacija i iskrena procjena toga da li se računica isplati. To se ne mijenja ni ako odlučite odustati od hipoteke ili od kupovine u potpunosti.
Hipotekarni posrednikSpecijalista treće strane s vlastitom naknadom, koja se sastoji od udjela u kreditu uvećanog za PDV, a o kojoj Vas posrednik obavještava prije nego što se na bilo šta obavežete. Ona nije uključena u ono što plaćate za našu uslugu, a to je ništa. Posrednik opravdava svoju naknadu pronalaženjem boljih uslova i sprečavanjem da šest sedmica trošite na banku koja nikada ne bi odobrila kredit.
BankaU Španiji banka od 2019. godine plaća većinu troškova povezanih s hipotekom: porez na hipoteku, notara, upis u zemljišne knjige i gestoría. Vi plaćate samo procjenu vrijednosti nekretnine. Banka ne smije ugovorom prenijeti ove troškove na Vas.

Troškove same hipoteke držite odvojeno od troškova kupovine. Sama kupovina i dalje podrazumijeva poreze i naknade, bez obzira na to da li je finansirate ili ne: približno 13 posto povrh cijene kod novogradnje i približno 9 posto kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, a ništa od toga ne finansira se kreditom. Naknada za procjenu jedina je stavka koju hipoteka zaista dodaje, a ujedno je i jedina stavka koju kalkulator troškova na ovoj stranici namjerno izostavlja.Ako ponuda uključuje naknade za hipotekarnog notara, porez na hipoteku ili gestoría koje se naplaćuju Vama, to vrijedi preispitati. Od 2019. godine te troškove snosi banka i ugovor ih ne može ponovo prebaciti na Vas.

Našu naknadu plaća investitor ili prodavac, čak i ako na kraju ne uzmete hipoteku.

Otvoreno

Šta bismo Vam rekli telefonom

Ako Vam je dostupna češka hipoteka, ozbiljno razmotrite tu mogućnost prije ove. Obično je brža i jednostavnija, a kupovinu u Španiji pretvara u kupovinu gotovinom, čime se uklanja čitava kategorija problema koji mogu nastati u kasnoj fazi.Kod prihoda u valuti koja nije euro, prema onome što vidimo, iznos je oko polovine. To nije pravilo i niko to ne objavljuje: gotovo svugdje navodi se 60 do 70 posto, a kod kupca koji prima platu u eurima to je uglavnom ono što se dešava. Nekim stranim klijentima nudi se više od polovine, a nekima manje, u zavisnosti od prihoda, postojećih obaveza, starosti, valute i banke kojoj se obrate. Naš iznos smatrajte pretpostavkom za planiranje, a ne svojim iznosom.Riješite finansiranje prije nego što odaberete nekretninu, a ne poslije. Ne zato što je tako urednije, već zato što alternativa ima stvarnu cijenu: hipoteka koja ne ispoštuje ugovorni rok može Vas koštati nekretnine i novca za rezervaciju, a procjena koja nakon Vaše obaveze bude niska ostavlja Vam zadatak da razliku pronađete u gotovini. Oboje se može izbjeći, ali samo unaprijed.A ako računica pokaže da ova kupovina nije izvodljiva, to ćemo Vam reći. Kupac koji se protegne do posljednjeg eura da bi završio kupovinu kupio je problem, a ne kuću za odmor.

Najčešća pitanja o hipotekama u Španiji

Mogu li kao građanin EU dobiti hipoteku u Španiji?: Da, ali nemojte pretpostaviti 70 ili 80 posto cijene. Ako prihode ostvarujete u valuti koja nije euro, realno je planirati oko polovine vrijednosti koju utvrdi banka. Ponuda se razlikuje od podnosioca do podnosioca u zavisnosti od prihoda, postojećih obaveza, starosti, valute u kojoj primate platu i banke. Zato provjeravamo koliko realno možete pozajmiti prije nego što počnete birati nekretninu.
Koliko vlastitog novca ću trebati?: Zavisi od toga da li kupujete novogradnju ili nekretninu sa sekundarnog tržišta. Kod novogradnje pripremite približno 20 do 40 posto cijene za plaćanja koja mogu dospjeti prije završetka projekta, plus vlastita sredstva za poreze i troškove kupovine, uključujući PDV od 10 posto. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta planirajte da banka finansira oko polovine vrijednosti koju priznaje, dok ostatak cijene i sve troškove plaćate iz vlastitih sredstava. Kod nekretnine vrijedne 500.000 € to često znači znatno više od 100.000 ili 150.000 € gotovine.
Zašto banka pozajmljuje na osnovu svoje procjene vrijednosti, a ne cijene?: Zato što nekretnina služi kao obezbjeđenje zajma, pa banka odobrava kredit na osnovu onoga što njen procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi, i nikada više od cijene koju ste stvarno platili. Ako dogovorite 500.000 €, a procjena iznosi 470.000 €, kredit se računa na osnovu 470.000 €, a razlika se dodaje gotovini koja Vam je potrebna.
Koliko traje odobrenje?: Od četiri do osam sedmica od podnošenja potpune prijave. Nedostajući i neprevedeni dokumenti uobičajeni su razlog dužeg trajanja, zato vrijedi početi pripremati dokumente prije nego što Vam zatrebaju.
Kada trebam početi ugovarati hipoteku?: Ne odmah, ali ni na kraju. Dobijte odgovor o izvodljivosti prije nego što počnete birati nekretnine. Sama prijava dolazi pred kraj: kod novogradnje banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije završetka kupoprodaje i ranija prijava nije korisna, dok nekretnina sa sekundarnog tržišta omogućava nešto više vremena. Ne želite početi birati, a da ne znate koliko možete pozajmiti.
Da li je prethodno odobrenje garancija?: Ne. To je informisana procjena onoga što možete očekivati, upravo ono što Vam treba prije odabira nekretnine, ali banka ponovo provjerava Vašu situaciju prije isplate. Novo zaduživanje ili promjena posla između ta dva trenutka mogu promijeniti ponudu, zato u međuvremenu ne mijenjajte okolnosti.
Ko plaća troškove povezane s hipotekom?: Od 2019. godine banka u Španiji plaća većinu vlastitih troškova ugovaranja hipoteke: porez na hipoteku, notara, upis u zemljišne knjige i gestoría. Kupac plaća procjenu vrijednosti nekretnine. Ovo se odnosi samo na hipoteku. Porezi i naknade za samu kupovinu ostaju nepromijenjeni i i dalje ih plaćate Vi.
Da li je bolje pozajmiti novac u matičnoj zemlji?: Često jeste. Obezbjeđivanje novca uz zalog nekretnine u matičnoj zemlji i kupovina ovdje gotovinom često su brži i jeftiniji, zbog čega preporučujemo da prvo razmotrite tu mogućnost. Ako Vam nije dostupna, španska hipoteka za nerezidente sasvim je moguća, samo je sporija i pokriva manji dio cijene.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us