Porez na najam u Španiji: stope, odbici i Modelo 210
Za 30 sekundi
Kao porezni rezident Češke ili Poljske plaćate 19 % na prihod od najma u Španiji nakon priznatih troškova. Rezident izvan EU/EEA plaća 24 % bruto iznosa, bez ikakvih odbitaka. Obje kategorije podnose isti obrazac, Modelo 210.
Koja poreska stopa važi za moje prihode od najma?
Modelo 210 je španski poreski obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a obaveza podnošenja postoji čak i kada nekretnina nikada nije iznajmljena. Stopu koju koristite određuje vaše poresko prebivalište u trenutku nastanka prihoda.
Jeste li poreski rezident EU-a ili EGP-a?
- Da (uključujući rezidente Češke i Poljske)19 % na neto prihode od najma, nakon odbitka dopuštenih troškova povezanih s najmom.
- Ne, rezident ste drugdje24 % na bruto prihode od najma, bez ikakvog odbitka troškova.
| Gdje ste poreski rezident | Stopa | Osnovica |
|---|---|---|
| EU, EGP, Island, Norveška, Lihtenštajn | 19 % | Neto prihod, nakon odbitka dopuštenih troškova povezanih s iznajmljivanjem nekretnine. |
| Bilo koja druga država | 24 % | Bruto prihod, bez odbitka troškova, "sin deducción de gasto alguno". |
Mogu li odbiti troškove od prihoda od najma?
Ako se oporezujete po stopi od 19 %, možete. To funkcioniše prema istim pravilima koja se primjenjuju na španski porez na dohodak fizičkih ili pravnih lica, pod uslovom da vaša država prebivališta ima efikasnu razmjenu poreskih informacija sa Španijom. To ima svaka država članica EU-a. Ako se oporezujete po stopi od 24 %, odgovor je danas ne. Porez se obračunava na bruto najamninu, bez ikakvog odbitka.
- Kamata na hipotekuOvo možete odbiti samo od prihoda za konkretni period najma koji je finansiran tim kreditom, a ne za cijelu godinu ako je nekretnina bila iznajmljena samo tokom njenog dijela.
- Naknade za upravljanje i platformu za najamProvizija koju naplaćuje upravitelj ili platforma priznaje se kao odbitak, pod uslovom da je dokumentovana i povezana s prihodima od najma.
- Održavanje i popravkeStvarno održavanje povezano s iznajmljivanjem nekretnine ispunjava uslove. Poboljšanja koja povećavaju vrijednost, umjesto da je održavaju, spadaju u drugu kategoriju i ne mogu se odbiti.
- OsiguranjePolisa koja pokriva iznajmljenu nekretninu priznaje se za period tokom kojeg je nekretnina bila iznajmljena.
- Naknade zajednice i lokalni poreziIBI i naknada comunidad mogu se odbiti srazmjerno vremenu tokom kojeg je nekretnina zaista bila iznajmljena tokom godine.
Presuda Audiencia Nacional iz jula 2025. navodno proširuje pravo na odbitak troškova i na nerezidente izvan EU-a. To bi bilo posebno važno britanskom vlasniku. Međutim, na presudu je podnesena žalba Vrhovnom sudu i ona još nije dio objavljenog stava Agencia Tributaria. Smatrajte ovo razvojem koji treba pratiti, a ne nečim što danas treba koristiti u poreskoj prijavi.
Poreski sam rezident Češke. Moram li ovaj prihod prijaviti i u matičnoj zemlji?To je pitanje za češkog poreskog savjetnika, a ne za španski vodič. Ipak, korisno je znati opšti princip prije nego što pitate: ugovor između Češke i Španije o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja postoji upravo zato da se isti prihod ne oporezuje dvaput. To obično funkcioniše tako što se u matičnoj zemlji odobrava kredit za španski porez koji ste već platili. Detalji ostvarivanja tog kredita spadaju u češku poresku prijavu, a ne u špansku.
Da li i dalje dugujem porez kada je nekretnina prazna?
Da, za svaki period tokom kojeg nije iznajmljena i nije Vaš vlastiti stalni dom. Španija smatra da druga kuća koja nije iznajmljena ostvaruje pripisani prihod, a nijedan trošak se ne može odbiti od tog pripisanog iznosa.
| Pripisani prihod1,1 % katastarske vrijednosti | 1.650 € |
|---|---|
| Porez, rezident EU/EEA19 % pripisanog prihoda | 313,50 € |
| Porez, ostali rezidenti24 % pripisanog prihoda | 396 € |
| Revizija katastarske vrijednosti | Pripisani prihod | Šta to znači u praksi |
|---|---|---|
| Važi nakon 1. januara 2012 | 1,1 % katastarske vrijednosti | Niža, uobičajenija osnovica za noviju izgradnju i opštine s novijom katastarskom revizijom. |
| Nije revidirana od tada ili je ranije revidirana | 2 % katastarske vrijednosti | Viša podrazumijevana osnovica, koja se i dalje primjenjuje na veliki dio starijih nekretnina u gradskim jezgrima Costa del Sol. |
Ko ovo podnosi za Vas?
Ne Arevont. Mi nismo poreski savjetnici, a čitanje o prijavi nije isto što i njeno podnošenje. Postoje tri mogućnosti. Koja se isplati zavisi od toga koliko je Vaša prijava zaista jednostavna.
- Option 1Podnesite samiMoguće za jednu jednostavnu nekretninu bez komplikacija.
- Trošak
- Bez naknade stručnjaka
- Trud
- HighŠpanski poreski portal, na španskom jeziku, svakog tromjesečja.
- Rizik
- HigherLako je pogrešno razvrstati kategoriju EU/EEA ili odbitni trošak.
- Option 2Poreski agentUobičajena usluga podnošenja prijave za jednostavan slučaj.
- Trošak
- Umjeren trošak po prijavi
- Trud
- LowVi dostavljate iznose, a oni podnose obrazac.
- Rizik
- LowerUobičajene prijave, ne poresko planiranje ili savjeti o ugovoru.
- Option 3PreporučenoPoreski savjetnikKvalifikovani poreski savjetnik za sve što prevazilazi najjednostavniji slučaj.
- Trošak
- Više, po prijavi
- Trud
- LowPodnosi prijavu i bavi se povezanim poreskim planiranjem.
- Rizik
- LowestTakođe savjetuje o položaju prema ugovoru sa Češkom u matičnoj zemlji.
Nezavisna advokatska kancelarija koju Arevont obično preporučuje za pravnu provjeru takođe nakon toga podnosi godišnje poreske prijave nerezidenata i prijave poreza na prihod od najma. To je jedan od razloga zbog kojih ta preporuka obuhvata više od same kupovine. Ako se nekretnina iznajmljuje putem Arevontove usluge upravljanja najmom, mjesečni izvještaj koji ona izrađuje već navodi svaku rezervaciju, trošak i proviziju u obliku koji je potreban poreskom savjetniku. Zato su podaci korišteni u Vašoj prijavi isti dokument koji već primate, a ne posebna rekonstrukcija u vrijeme prijave poreza.
Šta prikupiti prije svake prijave Modelo 210
Četiri stavke, bilo da prijava obuhvata iznajmljene ili prazne mjesece.| Prikupite | Zašto je potrebno | Kako izgleda praznina |
|---|---|---|
| Vaša potvrda o poreskom rezidentstvu za relevantnu godinu | Ona određuje da li spadate u stopu od 19 % ili 24 %, a ne vaše državljanstvo niti mjesto na kojem se nekretnina nalazi. | Pretpostavka rezidentnosti umjesto posjedovanja potvrde koja je dokazuje. |
| Svaki izvještaj o najmu za period | Osnovica od 19 % je neto prihod. Bez pratećih iznosa nema od čega odbiti troškove. | Jedan godišnji zbir bez evidencije po mjesecima. |
| Računi za odbitne troškove, ako spadate u stopu od 19 % | Naknade zajednice vlasnika, osiguranje, provizija za upravljanje i održavanje se priznaju, ali samo uz dokaze. | Prijavljeni troškovi bez računa koji ih potkrepljuje. |
| Katastarska vrijednost i datum njene posljednje revizije | Određuje da li se za period bez najma koristi 1,1 % ili 2 %. | Korištenje kupoprodajne cijene umjesto katastarske vrijednosti. |
Poresko rezidentstvo mijenja iznose, a ne samo dokumentaciju
Isti prihod od najma oporezuje se na dva različita načina, zavisno od toga gdje živite. Poreski rezident Češke nalazi se u desnoj koloni.| Rezident izvan EU/EGP | Rezident EU/EGP (uključeni rezidenti Češke) | |
|---|---|---|
| Stopa | 24 % | 19 % |
| Osnovica | Bruto, bez odbitaka | Neto, nakon priznatih troškova |
| Šta to znači za godišnju najamninu od 12.000 € i troškove od 3.000 € | Porez na punih 12.000 €, po stopi od 24 % | Porez na 9.000 € po stopi 19 % |
| Pripisani prihod za prazan period | Oporezuje se sa 24 % pripisane osnovice | Oporezuje se sa 19 % iste pripisane osnovice |
Šta vam može reći samo poreski savjetnik
Ovo su opšte informacije o pravilima IRNR-a koje je Agencia Tributaria objavila 17. avgusta 2026. To nisu poreski savjeti za vašu konkretnu prijavu. Stope, pragovi i pravila o odbicima vremenom se mijenjaju. Obaveze poreskog rezidenta Češke u matičnoj zemlji prema ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja ovdje uopšte nisu obuhvaćene.Pitanje odbitka za nerezidente izvan EU zaista još nije riješeno. Stav koji je naveden iznad jeste onaj koji Agencia Tributaria danas objavljuje. Ukazujemo na postupak pred sudom koji je u toku, umjesto da zauzimamo stranu. Svako ko spada u stopu od 24 % trebalo bi da se direktno obrati svom poreskom savjetniku, a ne da se oslanja ni na jednu verziju sa web stranice.Nijedan broj ovdje ne govori koliko će nekretnina vjerovatno prihodovati. Na to pitanje odgovara vodič o prinosima, a poreska stopa primjenjuje se na stvarni iznos, kakav god on na kraju bio, a ne na projekciju.
Često postavljana pitanja o porezima na prihod od najma
- Primjenjuje li se stopa od 19 % automatski čim postanem državljanin EU?
- Ne, to zavisi od porezne rezidentnosti, a ne od državljanstva. Češki državljanin koji je postao porezni rezident izvan EU potpadao bi pod stopu od 24 %. Isto vrijedi i obrnuto. Važno je gdje ste porezni rezident u godini u kojoj prihod nastaje.
- Koliko često podnosim Modelo 210?
- Svako tromjesečje, za periode u kojima je nekretnina ostvarila prihod od najma. Osim toga, jednom godišnje za pripisani prihod za svaki period u kojem nije ostvarila prihod. Nekretnina iznajmljena dio godine, a prazna ostatak godine, zahtijeva obje vrste prijave u istoj poreznoj godini.
- Mijenja li se porezna stopa ako nekretninu iznajmljujem kratkoročno umjesto dugoročno?
- Ne. Stopa IRNR-a i pravilo o odbitku zavise od Vaše rezidentnosti, a ne od toga da li je najam VUT registrovan kratkoročni najam ili dugoročni najam prema LAU-u. Razlika između ta dva modela jeste u tome da li prihod postoji i kako se ostvaruje, a ne u načinu oporezivanja kada nastane.
- Može li Arevont podnijeti Modelo 210 za mene?
- Ne, nismo porezni savjetnici i ne podnosimo porezne prijave. Advokatska kancelarija koju obično preporučujemo za pravnu provjeru vodi godišnje prijave za nerezidente i prijave prihoda od najma u okviru svog kontinuiranog rada. Ako se nekretnina iznajmljuje putem naše usluge upravljanja najmom, mjesečne podatke dobijate u obliku spremnom za predaju osobi koja podnosi prijavu u Vaše ime.
