Kupovina nekretnine sa zakupcem u Španiji
Za 30 sekundi
Kupovina španske nekretnine u kojoj živi zakupac ne daje Vam prazan dom s pripadajućim prihodom. Preuzimate postojeći zakup za preostali dio njegovog minimalnog trajanja od pet ili sedam godina, pod uslovima koje je dogovorio prethodni vlasnik, bez obzira na to da li je zakup upisan. Zakupac takođe može imati zakonsko pravo da kupi nekretninu prije Vas.
Šta se dešava sa zakupom kada kupim nekretninu?
U potpunosti stupate na mjesto prodavca. Kupac iznajmljene nekretnine preuzima prava i obaveze najmodavca do isteka prvih 5 godina ugovora, odnosno 7 godina ako je prethodni najmodavac bila kompanija. Ovo važi bez obzira na to da li je zakup upisan u zemljišne knjige. Zakupnina koju zakupac plaća, već proteklo trajanje i svi uslovi iz prvobitnog ugovora prenose se s nekretninom upravo onako kako su bili utvrđeni.Šta to praktično znači: ne možete povećati zakupninu prvog dana, ne možete skratiti preostalo trajanje zato što ste novi vlasnik, a tvrdnja prodajnog agenta da "zakupac uskoro odlazi" nije dokument. To je najviše informacija koju je zakupac prenio prodavcu.
Naslijeđeni zakup
- Završetak kup.Preuzimate zakupIsta zakupnina, isti uslovi, isto preostalo trajanje kao kod prethodnog vlasnika.
- 5. ili 7. godina od prvobitnog potpisivanjaMinimalni rok ističeZakupac može otići ili se zakup može ponovo automatski produžiti.
Šta možete učiniti s nekretninom
- Završetak kupoprodaje do rokaNije Vam dostupnoNe možete je koristiti za sebe niti je iznajmiti bilo kome drugom.
- Nakon isteka rokaBesplatno za korištenje/najamTek kada naslijeđeni minimalni rok zaista istekne.
| Šta biste mogli pretpostaviti | Šta propisuje zakon | Izvor |
|---|---|---|
| Prodaja ne prekida postojeći zakup | Ne. Kupac preuzima ugovor o zakupu do isteka njegovog minimalnog roka. | LAU čl. 14 |
| Neregistrovani zakup ne obavezuje novog vlasnika | Da. Upis u zemljišne knjige nije uslov da kupac naslijedi ugovor o zakupu. | LAU čl. 14 |
| Mogu povećati zakupninu čim postanem vlasnik | Samo ako postojeći ugovor dopušta izmjenu zakupnine i ako su ispunjeni njegovi uslovi. Kupovina nekretnine ništa ne mijenja u toj odredbi. | LAU čl. 14, u vezi s postojećim ugovorom |
Da li je važno kupujem li nekretninu za vlastito stanovanje?Ne, Vaši vlastiti planovi ne skraćuju naslijeđeni rok zakupca. Da li ćete eventualno moći vratiti nekretninu za vlastitu upotrebu zavisi od toga da li je prvobitnim ugovorom to pravo zadržano i da li je dostavljeno odgovarajuće obavještenje, na isti način kao što bi to učinio prodavac. To ne zavisi od činjenice da je vlasništvo promijenilo vlasnika.
Da li zakupac ima pravo da kupi nekretninu prije mene?
Potencijalno da. Trenutni zakupac ima zakonsko pravo prvenstva kupovine, derecho de adquisición preferente, osim ako ga se valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom njegovog potpisivanja. To je uobičajeno, ali ne i univerzalno, u španskoj praksi. Ako se zakupac odrekao tog prava, zakupodavac ga ipak mora obavijestiti o namjeri prodaje najmanje 30 dana prije završetka kupoprodaje. Javnobilježnički akt mora zabilježiti da je obavještenje dostavljeno. Ako se to izostavi, zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupovine.Ovo je provjera dokumenta, a ne pregovaranje. Vaš advokat potvrđuje da li konkretni ugovor o zakupu sadrži valjano odricanje i da li je obavještenje zaista dostavljeno prije nego što se obavežete na kupovinu.
- Tanteo: prvo pravo zakupca na kupovinuPrije završetka kupoprodaje zakupcu se mora pružiti mogućnost da kupi nekretninu pod istim uslovima, osim ako se tog prava valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom potpisivanja.
- Where
- Provjereno u ugovoru o zakupu.
- Ako ga se odrekao, prodavac ipak mora obavijestiti zakupcaZakupac mora biti obaviješten o namjeri prodaje, a javnobilježnički akt mora zabilježiti da je to učinjeno.
- How long
- Najmanje 30 dana prije završetka kupoprodaje.
- Watch out
- Ako se to izostavi, zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupovine.
- Retracto: naknadno pravo zakupca nakon manjkave prodajeAko zakupcu nekretnina nije pravilno ponuđena prije prodaje, on može nakon završetka kupoprodaje preuzeti mjesto kupca.
- Watch out
- Prodaja zaključena bez poštovanja ovog prava može se osporiti. Zato su dokumenti o obavještenju jednako važni kao i kupoprodajni ugovor.
Suština prethodno navedenog člana 25 potvrđena je u više nezavisnih španskih pravnih izvora pregledanih 17. augusta 2026., a ne direktno u tekstu BOE-a. Vaš advokat treba potvrditi tačan tekst u odnosu na konkretni ugovor o zakupu prije nego što se na njega oslonite.
Šta bi prodavac trebao prenijeti pri završetku kupoprodaje?
Četiri stvari, pored nekretnine, i nijedna od njih ne čeka da ih zatražite.
- Depozit i njegova evidencijaKapara koju je najmoprimac prvobitno uplatio trebala bi biti prenesena na Vas kao novog najmodavca, zajedno s evidencijom kod regionalnog stambenog organa, tako da je Vi vraćate na kraju najma, a ne prodavac.
- Već naplaćena srazmjerna najamninaSvaka najamnina već plaćena za period nakon završetka kupoprodaje pripada Vama, podijeljena po danima do primopredaje.
- Datirani popis inventaraOno što je najmoprimac primio na početku najma, što je važno ako ikada dođe do spora u vezi s kaparom.
- Potvrda o plaćenoj najamniniPotvrđuje da nema dugovanja koja biste inače naslijedili zajedno s ugovorom o najmu.
Postojeći najmovi i pravila o korištenju i iznajmljivanju konkretne nekretnine već su jedan od standardnih redova na Arevontovoj kontrolnoj listi za pravnu koordinaciju, koja se primjenjuje pri svakoj kupovini, a ne dodaje se posebno za nekretninu s najmoprimcem. To je ista provjera koju vodi advokat, primijenjena na još jedan dokument.
Mogu li naslijeđena dugovanja prema zajednici biti odvojena od pitanja najma?Da, i provjeravaju se odvojeno. Dugovanje prema zajednici prati nekretninu bez obzira na to ko u njoj živi, najmoprimac ili vlasnik, i predstavlja drugačiju potvrdu od podataka o obavezama najmoprimca za najamninu. Obje potvrde se traže prije završetka kupoprodaje i nijedna ne zamjenjuje drugu.
Šta ako želim praznu nekretninu?
Kupovina nekretnine s najmoprimcem ne daje Vam brži put do prazne nekretnine nego što ga je imao prodavac i ne možete to nametnuti. Postoje tri stvarne mogućnosti i nijedna od njih automatski nije "preporučena opcija". Najbolji izbor zavisi od najmoprimca i vremena koje imate.
- Option 1Dogovorite dobrovoljni raniji odlazakUobičajeno je i ne može se nametnuti, već samo dogovoriti.
- Cijena
- Obično uz određenu naknadu
- Sigurnost
- Nije zagarantovanoNajmoprimac može odbiti.
- Vrijeme
- Najbrže, ako uspije
- Option 2Iskoristite ugovoreno pravo, ako postoji u ugovoruPrenosi se na Vas zajedno s nekretninom, pod istim uslovima obavještavanja koji su važili za prodavca.
- Cijena
- Nije potrebna naknada
- Sigurnost
- Samo ako je ugovorenoKupovina nekretnine ne stvara to pravo.
- Vrijeme
- U ugovorenom otkaznom roku
- Option 3Sačekajte istek preostalog rokaNajjednostavnija opcija i jedina koja je uvijek dostupna.
- Cijena
- Bez dodatnih troškova
- Sigurnost
- Uvijek dostupno
- Vrijeme
- Cijeli preostali rok
Postoji i korist: nekretnina koja od prvog dana već ostvaruje stabilnu, zakonski zaštićenu najamninu drugačija je vrsta imovine od one koju morate sami licencirati, opremiti i oglašavati. To vrijedi razmotriti, umjesto da najmoprimca posmatrate samo kao prepreku.
Kupovina nekretnine s najmoprimcem u odnosu na kupovinu prazne nekretnine: u čemu je razlika?
Ista nekretnina u dva različita stanja, sa stvarnim prednostima i nedostacima. Nijedno nije jednostavno bolje.
| Aspekt | S najmoprimcem | Prazna |
|---|---|---|
| Prihod od prvog dana | Da, po već dogovorenoj zakupnini, koju ne možete povećati izvan postojećeg ugovora. | Nikakva, dok ne pronađete vlastitog zakupca ili gosta. |
| Lično korištenje nekretnine | Nije moguće dok rok ne istekne ili dok zakupac ne pristane da ode. | Immediate. |
| Uobičajena tražena cijena | Često snižena u odnosu na uporedivu praznu nekretninu, što odražava to ograničenje. | Potpuno tržišno poređenje, bez uračunatog ograničenja. |
| Šta pravna provjera mora obuhvatiti | Ugovor o zakupu, odredbu člana 25, kaparu i historiju plaćanja zakupnine, pored standardnih provjera. | Samo standardne provjere nekretnine i pravne provjere. |
Šta zatražiti prije kupovine nekretnine sa zakupcem
Pet dokumenata, zatraženih prije rezervacije, a ne tokom pravne provjere.| Zatraži | Šta Vam govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Cijeli ugovor o zakupu, a ne njegov sažetak | Preostali rok, zakupnina, svaka klauzula o izmjeni i svako odricanje od prava preče kupovine nalaze se u ovom jednom dokumentu. | „Uslovi su standardni“, bez predočenog dokumenta. |
| Dokaz o obavijesti prema članu 25, ako se odustalo od tog prava | Bez toga zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupovine. | Garancija umjesto evidentirane obavijesti. |
| Potvrda o kapari i mjestu na kojem je položena | Trebala bi preći na Vas, zajedno s obavezom da je kasnije vratite. | Nema evidencije o tome gdje se kapara čuva. |
| Potvrda o plaćanju zakupnine za zakupca | Potvrđuje da uz ugovor o zakupu ne postoje zaostale obaveze. | „Uvijek plaća na vrijeme“, bez ičega napisanog. |
| Datirani popis imovine sačinjen na početku zakupa | Jedina stvarna zaštita u kasnijem sporu oko kapare. | Nema popisa imovine ili je popis bez datuma. |
Šta ne možemo obećati u vezi s konkretnim ugovorom o zakupu
Ovo su opće informacije o članovima 14 i 25 LAU-a, važeće na dan 17. augusta 2026. Član 14 pročitali smo direktno u zakonu, a član 25 provjerili smo u nezavisnim pravnim izvorima. Ovo nije pravni savjet u vezi s konkretnim zakupom. Tačan preostali rok, da li se odustalo od prava preče kupovine i svaka klauzula o izmjeni zakupnine zavise od formulacije tog jednog dokumenta. Samo Vam Vaš advokat, nakon što ga pročita, može reći šta se primjenjuje.Špansko stanarsko pravo snažno štiti zakupca, više nego što strani kupac obično očekuje. Kupovina zasnovana na pretpostavci da će "zakupac jednostavno otići" jeste kupovina zasnovana na nagađanju. Ako je prazan posjed cijela svrha kupovine, to morate provjeriti prije rezervacije, a ne nakon nje.Koordiniramo provjeru. Mi nismo advokat. Obavijest prema članu 25 i ugovor o zakupu dokumenti su koje čita i potvrđuje nezavisni advokat, a ne nešto što Arevont ovjerava.
Često postavljana pitanja o kupovini nekretnine sa zakupcem
- Mogu li iseliti zakupca samo zato što sam kupio nekretninu da bih u njoj sam živio?
- Ne. Želja da živite u toj nekretnini sama po sebi nije razlog za prijevremeni raskid naslijeđenog ugovora o zakupu. To je moguće samo ako je prvobitnim ugovorom zakupodavcu zadržano pravo da povrati nekretninu za ličnu upotrebu i ako se dostavi odgovarajuća obavijest u skladu s tom klauzulom. Ovo pravo se prenosi s nekretninom; ono ne nastaje prodajom.
- Da li je nekretnina sa zakupcem obično jeftinija za kupovinu od odgovarajuće prazne nekretnine?
- Često jeste, jer je ograničenje slobodnog korištenja ili izdavanja nekretnine stvarni trošak za kupca, pa tržište obično uračunava umanjenje cijene. Da li je umanjenje dovoljno veliko da opravda to ograničenje zavisi od toga koliko je preostalo od minimalnog roka i šta zaista želite od nekretnine.
- Šta ako mi prodavac kaže da je zakupac već pristao da ode prije završetka kupoprodaje?
- Tražite to u pisanom obliku, s potpisom zakupca i datumom, prije nego što se na to oslonite. Usmeno uvjeravanje koje prenese agent za prodaju nije obavezujuće za zakupca i nije nešto što Vi ili prodavac možete prinudno ostvariti ako se zakupac predomisli.
- Da li se nešto od ovoga mijenja ako kupujem preko kompanije umjesto lično?
- Mijenja se minimalni rok koji ugovor o zakupu nosi, a ne činjenica da se ugovor prenosi. Ugovor o zakupu prenosi se u oba slučaja. Razlika je u tome što je minimalni rok za zakupodavca koji je kompanija 7 godina umjesto 5, što je važno znati prije nego što odlučite kako ćete držati nekretninu.
