Prodaja nekretnine u Španiji: porezi i troškovi prodaje
Za 30 sekundi
Prodaja kao nerezident znači tri odvojene uplate. Kupac pri zaključenju zadržava 3 % cijene. Porez na Vašu stvarnu dobit iznosi fiksnih 19 %. Duguje se i opštinski porez plusvalía, a zakonski može postati obaveza kupca kada je prodavac nerezident.
| Prodajna cijena | 500.000 € |
|---|---|
| Odbitak na završetku kupoprodaje3 % cijene | 15.000 € |
| Porez na kapitalnu dobit19 % stvarne dobiti | Izmireno nakon podnošenja |
| plusvalía municipalDo 30 % povećanja vrijednosti zemljišta | Izmireno nakon podnošenja |
Koje su tri odvojene uplate i zašto ih ljudi miješaju?
Svaka prodaja nerezidenta uključuje iste tri uplate, a svaku od njih uređuje drugačije pravilo i drugačiji rok. Miješanje zadržavanja od 3 % sa računom poreza od 19 % najčešća je zabuna. Zadržavanje je AVANS, a ne porez. Ta dva iznosa rijetko se podudaraju.
| Plaćanje | Stopa | Ko ga plaća |
|---|---|---|
| 3 % zadržavanje (Modelo 211) | 3 % ugovorene prodajne cijene. | KUPAC ga zadržava pri završetku kupoprodaje i direktno uplaćuje poreskoj upravi, bez obzira na to hoćete li na kraju dugovati bilo šta. |
| Porez na kapitalnu dobit (Modelo 210) | 19 % stvarne dobiti, fiksno, jednako za svakog nerezidenta. | Prodavac ga izmiruje nakon uračunavanja već zadržanih 3 %: povrat ako je zadržano previše, a dodatnu uplatu ako je zadržano premalo. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Do 30 %, utvrđuje ga lokalno ayuntamiento, a primjenjuje se na osnovicu izračunatu prema onoj od dvije metode koja daje niži iznos. | Po zakonu ga plaća prodavac, ali općinska uprava može zahtijevati da ga KUPAC plati kao zamjenski poreski obveznik kada je prodavac nerezident, što je pravilo koje većina prodavaca ne očekuje. |
Kako funkcioniše zadržavanje od 3 % i kada ćete dobiti novac nazad?
Pri završetku kupoprodaje kupac po zakonu mora zadržati 3 % ugovorene cijene i uplatiti ih poreskoj upravi u roku od mjesec dana, koristeći Modelo 211. To se dešava bez obzira na ishod Vaše prodaje. Čak i prodavcu koji nije ostvario dobit ili je izgubio novac prodajom, kod notara se zadržava 3 % prodajne cijene.Zatim imate četiri mjeseca od datuma prodaje da podnesete Modelo 210. Ovim se prijavljuje Vaša stvarna kapitalna dobit i ona se usklađuje s iznosom koji je zadržan. Ako je porez od 19 % na Vašu stvarnu dobit manji od već zadržanih 3 %, što je uobičajeno kod nekretnine koja je u rastućem tržištu bila u vlasništvu nekoliko godina, dobijate povrat razlike. Ako je veći, doplaćujete razliku u okviru iste prijave.
Zadržavanje od 3 %
- Na kraju kupoprodajeKupac zadržava 3 %Bez obzira na ishod.
- U roku od 1 mjesecaModelo 211 podnosi kupacUplaćeno poreskoj upravi.
- U roku od 4 mjesecaPodnosite Modelo 210Prijava stvarne dobiti i usklađivanje.
- Nakon podnošenjaPovrat ili doplata podmireniPovrat ako je 19 % dobiti manje od zadržanih 3 %.
Rok od četiri mjeseca i usklađivanje upravo su ona vrsta prijave koju Arevont povjerava nezavisnom advokatu, umjesto da je rješava direktno. Arevont se ne bavi poreskim poslovima, a ovu prijavu ne treba ostavljati za period kada je rok već blizu.
Šta je oporezivanje poreza plusvalía municipal?
plusvalía je opštinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta na kojem se nalazi nekretnina i predstavlja trošak prodavca, a ne kupca. Međutim, u praksi ovaj trošak ipak može pasti na teret kupca pri završetku kupoprodaje: kada je prodavac nerezident, gradska uprava može kupca odrediti kao zamjenskog poreskog obveznika, što je u cijelosti objašnjeno u nastavku. To nema nikakve veze sa zgradom niti s Vašom stvarnom dobiti: oporezuje se samo povećanje vrijednosti ZEMLJIŠTA ispod nje, prema obračunu gradske uprave, tokom godina Vašeg vlasništva.Od reforme iz 2021. godine više se ne primjenjuje stara paušalna formula koja je mogla oporezovati i gubitak. Birate onu od dvije metode obračuna koja daje niži rezultat. Objektivna metoda koristi katastarsku vrijednost zemljišta, pomnoženu koeficijentom utvrđenim prema periodu Vašeg vlasništva, uz ograničenje na najviše 30 % kada se primijeni lokalna stopa. Stvarna metoda zasniva se na stvarnom povećanju između Vaše kupovne i prodajne cijene. Ako uopšte nije došlo do povećanja vrijednosti, sama reforma poreske uprave potvrđuje da se prema nijednoj metodi ništa ne duguje.
Da li je vrijednost zemljišta porasla dok ste bili njegov vlasnik?
- DaPlaća se prema onoj od dvije metode koja daje niži iznos, uz ograničenje od 30 % kada se primjenjuje lokalna stopa.
- Ne ili to ne možete dokazatiPrema nijednoj metodi nema duga, što potvrđuje reforma iz 2021. godine.
Pretpostavke prodavacaŠta je reforma iz 2021. promijenila
- plusvalía se uvijek duguje pri prodaji
- Duguje se samo kada je vrijednost zemljišta porasla. Ako prodajete uz gubitak ili po istoj vrijednosti zemljišta po kojoj ste ga kupili, ništa se ne duguje, pod uslovom da to možete dokazati.
- Uvijek je prodavac taj koji plaća, bez izuzetka
- Prema zakonu, obaveza je na prodavcu, ali kada je prodavac nerezident, gradska uprava može KUPCA odrediti kao zamjenskog poreskog obveznika, što u praksi znači da se iznos često zadržava od kupoprodajne cijene pri završetku kupoprodaje, umjesto da se naknadno zasebno fakturiše.
Koliko koštaju agencijske i pravne usluge pri prodaji?
Uz poreski dio postoje još dvije stavke, a nijedna nije porez: riječ je o tržišnim naknadama, kao i kod kupovine. Način na koji prodajete utiče na obje.
- Option 1EkskluzivnoJedna agencija, jedan ugovor o oglašavanju.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Zavisi od baze kupaca te agencije
- Doseg
- Mreža te agencije
- Option 2Multi-agencyNekoliko agencija je istovremeno oglašava.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Često brže, uz manje individualne pažnje
- Doseg
- Najširi doseg od tri
- Option 3Privatna prodajaBez agenta
- Trošak
- 0 €, bez provizije
- Brzina
- Obično sporije
- Doseg
- Samo vaša mreža i portali
- Provizija agenta prodavcaObično 1,5 do 4% prodajne cijene nekretnine sa sekundarnog tržišta, koje plaća prodavac. Ovo je tržišni raspon, a ne iznos koji određuje neki službeni izvor, jer nijedno regulatorno tijelo ne objavljuje stopu provizije. Ona varira u zavisnosti od agencije, regije i konkretnog ugovora o posredovanju, zato je tretirajte kao procjenu koju treba potvrditi s agencijom, a ne kao fiksni trošak.
- Vaš vlastiti advokat za prodajuProdavac ima koristi od nezavisnog pravnog zastupanja iz istih razloga kao i kupac: provjere ugovora, koordinacije zadržavanja od 3 % i završetka kupoprodaje te, gdje je relevantno, obračuna plusvalía. Većina onoga što obuhvata nezavisna pravna koordinacija na strani kupca primjenjuje se i na prodaju.
Šta treba potvrditi prije procjene neto prihoda
Četiri stvari provjerene u stvarnim dokumentima o vašoj kupovini, a ne prema opštem pravilu.| Zatražite | Šta Vam govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Vaša prvobitna kupovna cijena i troškovi, u pisanom obliku | Kapitalna dobit obračunava se kao razlika između onoga što ste platili, uvećano za dozvoljene troškove sticanja i poboljšanja, i iznosa za koji prodate nekretninu, a ne samo kao prodajna cijena. Bez prvobitnih iznosa niko ne može izračunati stvarnu obavezu od 19 %. | Nema evidencije o prvobitnim troškovima kupovine, notarskoj naknadi ili računima za poboljšanja. |
| Da li su naknade zajednice vlasnika i IBI izmireni za nekretninu | Neizmireni dug zajednici vlasnika ili račun za IBI mogu teretiti nekretninu i zakomplikovati završetak kupoprodaje, upravo kao i pri kupovini. | Niko nije provjerio da li su obaveze izmirene prije dogovaranja datuma prodaje. |
| Koji način obračuna plusvalía daje niži iznos | Prema zakonu, izbor je vaš, a dvije metode mogu dati veoma različite rezultate u zavisnosti od toga koliko dugo ste posjedovali nekretninu i kako su se lokalno kretale vrijednosti zemljišta. | Iznos naveden samo na osnovu jedne metode, bez obračuna druge radi poređenja. |
| Ko je ugovorno odgovoran za plusvalía u ugovoru o prodaji | Budući da gradska uprava može zahtijevati plaćanje od kupca kao zamjenskog poreskog obveznika, ugovor o prodaji treba jasno navesti ko snosi ovaj trošak između kupca i prodavca, umjesto da to prepusti strani koju gradska uprava prvu kontaktira. | Ugovor u kojem se plusvalía uopšte ne spominje. |
Dobit naspram gubitka ili prodaje bez dobiti
Zadržavanje od 3 % izgleda isto u oba slučaja. Ono što slijedi nije isto.| Prodaja s dobiti | Prodaja bez dobiti ili s gubitkom | |
|---|---|---|
| 3 % po odbitku pri kupoprodaji | Zadržava se u svakom slučaju, prema Modelo 211. | Takođe se zadržava u svakom slučaju: obaveza kupca ne zavisi od vašeg stvarnog ishoda. |
| Dug za kapitalnu dobit | 19 % stvarne dobiti, vjerovatno manje od zadržanih 3 %, uz povrat razlike. | Ništa se ne duguje; cijeli zadržani iznos od 3 % može se potraživati nazad. |
| plusvalía municipal | Duguje se na povećanje vrijednosti zemljišta, obračunato prema nižoj od dvije metode. | Ništa se ne duguje ako zaista nije bilo povećanja vrijednosti zemljišta, što se može dokazati prema reformi iz 2021. godine. |
| Obavezno podnošenje svakako | Modelo 210 u roku od četiri mjeseca radi usklađivanja i potraživanja eventualnog povrata. | Modelo 210 u roku od četiri mjeseca radi povrata zadržanog iznosa i, gdje je relevantno, dokazivanja da nije bilo povećanja plusvalía. |
Mehanizam, a ne vaš neto prihod
Stopu poreza na kapitalnu dobit od 19 %, porez po odbitku od 3 % i reformu plusvalía direktno smo provjerili na stranicama Agencia Tributaria i u relevantnim tekstovima BOE, 17. avgusta 2026. Jedna važna napomena: vladin prijedlog ažuriranja koeficijenata plusvalía za 2026. godinu (RD-ley 16/2025) Kongres nije odobrio. Zato koeficijenti iz RD-ley 8/2023 ostaju na snazi. Nekoliko komentatorskih izvora koje smo provjerili još ih nije ažuriralo.Ovo su opće informacije o oporezivanju prodaje, a ne obračun vašeg neto prihoda. Vaša stvarna dobit zavisi od prvobitne kupoprodajne cijene, priznatih troškova i konkretnih koeficijenata plusvalía koje primjenjuje vaša općina. To treba biti navedeno u pisanom obračunu advokata, a ne u objavljenom rasponu. Arevont nije poreski savjetnik i ne podnosi ovu poresku prijavu. Ovaj posao pripada nezavisnom advokatu.Neke teme obrađene su u zasebnim vodičima: tekući porez na pripisani prihod i prihod od najma koji se primjenjivao dok ste bili vlasnik nekretnine, što je odvojeno pitanje od prodaje; način na koji dug zajednice tereti nekretninu; i zasebno pitanje poreza na držanje imovine, a ne na ostvarivanje dobiti. Svaka od tih tema ima vlastiti vodič.
Najčešća pitanja o prodaji i troškovima izlaska
- Ako prodam uz gubitak, hoću li i dalje dobiti nazad cijela 3 %?
- Ako možete dokazati stvarni gubitak, da. Dugovani porez na kapitalnu dobit iznosi nula, a cijeli iznos od 3 % zadržan pri završetku kupoprodaje možete zatražiti nazad putem prijave Modelo 210, u roku od četiri mjeseca. Zadržani iznos nije minimalni iznos koji dugujete. To je predujam koji se usklađuje sa stvarnim ishodom.
- Mogu li od mene tražiti plaćanje plusvalía nakon što sam već napustio Španiju?
- Da. Upravo zato postoji pravilo koje općini omogućava da plusvalía naplati od kupca kao zamjenskog poreskog obveznika: teže je potraživati novac od prodavca nerezidenta koji je već napustio zemlju nego naplatiti ga prilikom prodaje. Zato bi ugovor o prodaji trebao jasno navesti ko snosi trošak, umjesto da se to pitanje ostavi neriješenim.
- Mijenja li se stopa od 19 % ako sam do trenutka prodaje postao poreski rezident Španije?
- Da: poreski rezident Španije oporezuje se na kapitalnu dobit prema redovnoj skali za rezidente, a ne prema fiksnoj stopi od 19 % za nerezidente, uz vlastita pravila o poreskim olakšicama za ponovno ulaganje u glavni dom koja se ne primjenjuju na nerezidente. To je potpuno drugačiji obračun, a vodič ove stranice o porezu za rezidente detaljno ga obrađuje.
