Kupovina nekretnine preko kompanije: kada ima smisla
Za 30 sekundi
Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Kompanija donosi godišnje prijave, oporezuje vaše korištenje nekretnine i usložnjava prodaju. Osim toga, ne smanjuje porez na kupovinu ni za jedan euro.
Koliko španskih nekretnina i postoji li iza toga stvarni biznis?
- Jedna kuća za odmorKupite lično. Ovo je jasan, uobičajen odgovor za gotovo svakog kupca.
- Više nekretnina, komercijalno iznajmljivanih kao stvarni biznisKompanija može imati smisla. Zatražite nezavisni poreski savjet prije osnivanja, na osnovu vlastitih podataka.
Da li kompanija obično ima smisla za jednu kuću za odmor?
Ne, i to vrijedi jasno reći, umjesto predstavljanja toga kao neutralnog izbora između dvije jednako dobre opcije. Ako kupujete jednu nekretninu za vlastito korištenje i korištenje svoje porodice, lično vlasništvo gotovo je uvijek jednostavnije, jeftinije za vođenje i jeftinije za prodaju. Svaka stvarna prednost koju kompanija nudi odnosi se na situaciju drugačiju od vaše.Ovo pitanje se stalno postavlja, obično zbog pretpostavke iz Češke da kompanija može zaštititi prihod od poreza, kao što to ponekad čini u matičnoj zemlji. U Španiji, za jednu kuću za odmor, obično postiže suprotan efekat. Plaćate isti porez na kupovinu, dodatni porez na vlastito korištenje nekretnine i niz godišnjih prijava o kojima privatno lice nikada ne mora razmišljati.
Šta ljudi pretpostavljajuKako porez zaista izgleda
- Kompanija smanjuje porez pri kupovini nekretnine
- Ne smanjuje. ITP ili IVA plus AJD, jednokratni porez na kupovinu, obračunava se na isti način bez obzira na to ko je kupac, fizičko lice ili kompanija.
- Kompanija štiti nekretninu od uračunavanja u ličnu imovinu
- Sami udjeli i dalje su imovina koju posjedujete, vrednuju se kroz bilans stanja kompanije i i dalje se uračunavaju u svrhu poreza na imovinu. Za mehanizam pogledajte poseban vodič o porezu na imovinu.
- Lično korištenje nekretnine preko vlastite kompanije poreski je neutralan aranžman
- Uglavnom nije. Ako je kompanija posjeduje, a Vi ili Vaša porodica je lično koristite, aranžman se tretira kao da ju je kompanija iznajmila Vama po tržišnoj najamnini, a tako pripisani prihod od najma oporezuje se.
Kada se kompanija isplati?
Postoje četiri stvarna slučaja i zajedničko im je jedno: nijedan se ne odnosi na jednu kuću za odmor. Kompanija donosi stvaran administrativni i finansijski teret, a taj se teret isplati samo kada se odvija dovoljno aktivnosti da opravda upravljanje njome. Slučajevi nasljeđivanja i odgovornosti u nastavku navedeni su kao stvarna razmatranja, bez detaljnih iznosa, jer stvarni mehanizmi zavise od prekograničnih ugovornih pravila i okolnosti koje nijedno opće pravilo ne može obuhvatiti.
- Stvarni portfelj, a ne jedna nekretninaInvestitor koji posjeduje nekoliko nekretnina u Španiji radi iznajmljivanja, umjesto jedne kuće za odmor, ima više stvarnih razloga za korištenje korporativne strukture: zajedničku administraciju, jedinstven skup računa za više sredstava i strukturu koja može pribaviti finansiranje na osnovu cijelog portfelja.
- Pravilno planiranje nasljeđivanja kroz generacijePrenos udjela u kompaniji kroz porodicu u nekim slučajevima može biti jednostavniji od prenosa nekretnine u direktnom vlasništvu. Međutim, to u potpunosti zavisi od konkretnog ugovora o nasljeđivanju i nasljedstvu između Španije i Vaše matične zemlje, pa je to pitanje za stručnjaka u obje zemlje.
- Postojeći operativni biznis kojem je već potrebno prisustvo u ŠpanijiKompanija koja zaista posluje u Španiji, na primjer vodeći poslovanje iznajmljivanja kao svoju stvarnu djelatnost, a ne samo držeći jednu imovinu, nalazi se u drugačijem poreskom položaju od fiktivne kompanije osnovane samo za držanje jednog apartmana.
- Odvajanje odgovornosti za rizičnije poslovanje iznajmljivanjaKada se nekretnina komercijalno iznajmljuje u stvarnom obimu, uz stvarni operativni rizik, neki vlasnici razmatraju korporativnu strukturu zbog ograničenja odgovornosti. To je opravdano razmatranje. Međutim, administrativni trošak mora se pošteno odvagnuti u odnosu na rizik koji dobra polisa osiguranja možda već pokriva jeftinije.
Obratite pažnju na ono što nije na ovom spisku: kupovina jednog stana za porodični odmor i povremeno iznajmljivanje. To je uobičajen slučaj za koji se često nepotrebno uvodi kompanijska struktura, a ne bi trebalo.
Šta morate prijaviti i kada, nakon što kompanija postane vlasnik nekretnine?
Tri redovne prijave i sve se podnose u istom dijelu godine. Otkako je Real Decreto 609/2023 uspostavio nacionalni Registro de Titularidades Reales, svaka španska kompanija mora prijaviti stvarnog vlasnika, fizičko lice koje je u konačnici posjeduje ili kontroliše. To se dešava dvaput: jednom u samom aktu o osnivanju i ponovo kao prilog godišnjim finansijskim izvještajima koji se svake godine predaju u Registro Mercantil, trgovački registar. Ovo je nacionalni zahtjev, nije specifičan za nekretnine i primjenjuje se bez obzira na to da li kompanija miruje ili aktivno posluje.Pored toga, kompanija mora nacionalnoj poreskoj upravi, AEAT, podnijeti godišnju prijavu poreza na dobit preduzeća, Impuesto sobre Sociedades. To važi čak i za godinu bez ikakve aktivnosti, što se naziva nultom prijavom. Preskakanje prijave nije sigurna opcija. Kazne rastu što duže nedostaje obavezna prijava, prema istom pravilu koje vodič ove stranice o porezu za nerezidente opisuje za godišnju prijavu fizičkog lica.
| jan | feb | mar | apr | maj | jun | jul | aug | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prijava poreza na dobit preduzeća (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Godišnji finansijski izvještaji predati u Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Objavljivanje stvarnog vlasništva (stvarno vlasništvo) | jul |
- Prijava poreza na dobit preduzeća (Impuesto sobre Sociedades)
- Rok je 25. juli za kompaniju čija se poslovna godina poklapa s kalendarskom. Nestandardna poslovna godina pomjera datum, zato ga potvrdite sa svojim računovođom.
- Godišnji finansijski izvještaji predati u Registro Mercantil
- Podnosi se uz poresku prijavu ili ubrzo nakon nje.
- Objavljivanje stvarnog vlasništva (stvarno vlasništvo)
- Prilaže se uz prijavu godišnjih finansijskih izvještaja, kao i prilikom osnivanja, ako ono pada u tu godinu.
Sređivanje NIE broja svakog direktora i vlastitog španskog poreskog broja kompanije prije osnivanja, umjesto otkrivanja tog propusta kod notara, upravo je ono što Arevontova usluga za NIE i administraciju rješava u okviru kupovine poput ove.
Koliko košta vođenje kompanije, osim same kupovine?
Otprilike 500 do 1 000 € godišnje, samo za administraciju neaktivnog društva, povrh poreza pri kupovini koji je isti kao kod lične kupovine. Neaktivno društvo, ono koje posjeduje nekretninu i ne radi ništa drugo, i dalje mora voditi formalno knjigovodstvo, podnositi godišnju prijavu poreza na dobit i predavati godišnje finansijske izvještaje registru. Ovo je stvarni, ponavljajući trošak bez ekvivalenta kod nekretnine u ličnom vlasništvu, osim uobičajenih godišnjih troškova vlasništva koje već ima svaki kupac.Godišnji porez od 3 % na katastarsku vrijednost jedina je cifra o kojoj vrijedi biti precizan, jer plaši više kupaca nego što bi trebalo. Primjenjuje se samo na društvo sa sjedištem u zemlji koju Španija klasificira kao nekooperativnu jurisdikciju, ranije nazivanu poreznim utočištem. Ni Češka ni Poljska nisu na toj listi, pa ga uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo, kao ni špansko SL društvo u vlasništvu češkog ili poljskog dioničara, ne aktivira. Ovo vrijedi jasno navesti, jer je strah od tog poreza čest, dok je stvarni rizik, za kupce kojima je ova stranica namijenjena, praktično nula.
| Porez na kupovinu (ITP ili IVA plus AJD)Isto kao lična kupovina | Bez uštede |
|---|---|
| Godišnja administracija neaktivne kompanijeKnjigovodstvo, poreska prijava, prijava registru | 500 do 1 000 € |
| 3 % posebnog poreza na katastarsku vrijednostSamo nekooperativne jurisdikcije, ne Češka ni Poljska | Nije primjenjivo |
| 25 % porez na dobit preduzeća od najmaUporedite sa svojom stopom za nerezidente na isti prihod | Zavisi od najamnine |
| Umjesto toga lično vlasništvoBez korporativnog sloja | 0 €, bez dodatnog sloja |
Da li bi češka ili poljska kompanija mogla poslužiti umjesto osnivanja španskog SL-a?Strana kompanija može posjedovati nekretninu u Španiji i za to ne postoji ograničenje u pogledu državljanstva. U praksi, većina kupaca kojima je zaista potrebna korporativna struktura koristi španski SL, jer su španske banke, notari i registar svakodnevno prilagođeni radu s njim. Strana kompanija dodaje vlastiti sloj prekograničnog izvještavanja povrh svega navedenog. Koja je opcija zaista jednostavnija u Vašoj situaciji pitanje je za advokata koji radi u obje jurisdikcije.
Šta provjeriti prije izbora strukture kompanije
Ovo je iskrena kontrolna lista, a ne prodajni argument za bilo koju od opcija. Većina kupaca koji je pročitaju potvrdi da se ništa od ovoga ne odnosi na njih i kupuje lično.- Da li je ovo zaista jedna nekretnina za ličnu i porodičnu upotrebu?Ako jeste, ovo je uobičajen slučaj i važi iskren odgovor naveden iznad: kupite lično. To ne znači da je kompanija nezakonita ili neuobičajena, već samo da ovdje dodaje trošak bez odgovarajuće koristi.
- Da li već posjedujete ili planirate posjedovati nekoliko nekretnina u Španiji?Kod portfolija administrativni trošak kompanije ima više koristi koje ga mogu opravdati. To ni tada automatski ne znači da je kompanija pravi odgovor. Obračun se i dalje mora napraviti.
- Da li je nasljeđivanje među generacijama stvarna briga u skorije vrijeme?Ovo je jedini slučaj u kojem struktura može zaista pomoći, ali samo uz odgovarajuće prekogranično savjetovanje. To ne znači da će bilo koja struktura funkcionisati na isti način prema pravilima nasljeđivanja u Češkoj ili Poljskoj. To se mora posebno provjeriti.
- Da li se nekretnina nalazi u zemlji na španskoj listi nekooperativnih jurisdikcija?Ovo je jedina situacija u kojoj se godišnji porez od 3 % uopće primjenjuje. Za uobičajeno osnovanu češku ili poljsku kompaniju odgovor je ne i ova stavka se jednostavno ne primjenjuje na Vas.
Lično ili preko kompanije
Ista nekretnina, dva načina vlasništva. Za jednu kuću za odmor, desna kolona predstavlja uobičajeni odgovor.| Preko kompanije | Lično | |
|---|---|---|
| Porez pri završetku kupoprodaje | Isto: ITP ili IVA plus AJD, obračunato na isti način. | Isto: ni kupovina lično ne donosi uštedu. |
| Lično korištenje nekretnine | Može pokrenuti obračun pripisane tržišne najamnine, oporezive kao prihod kompanije. | Takav problem ne postoji: jednostavno posjedujete i koristite vlastitu nekretninu. |
| Godišnje prijave pored same nekretnine | Godišnja prijava poreza na dobit kompanije, čak i kada nema aktivnosti, uz godišnje finansijske izvještaje i prijavu stvarnog vlasništva. | Uobičajena godišnja prijava nerezidenta koju poreski vodiči na ovoj stranici već obuhvataju, i ništa više. |
| Troškovi poslovanja pored nekretnine | otprilike 500 do 1 000 € godišnje za osnovnu administraciju neaktivnog društva. | Nema ih pored troškova samog vlasništva nad nekretninom. |
| Kasnija prodaja | Nekretninu možete prodati iz kompanije ili prodati same udjele. Druga opcija je mnogo složenija transakcija, za koju je potreban specijalizirani poreski savjet s obje strane. | Uobičajena prodaja nekretnine, postupak koji vodič ove stranice o troškovima prodaje i izlaska već opisuje. |
| Porez na imovinu | Udjeli se i dalje računaju, a njihova vrijednost utvrđuje se na osnovu bilansa kompanije. | Sama nekretnina se računa. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste saznali na koga se zaista odnosi. |
Šta određuje opće pravilo, a šta mogu pokazati samo vaši podaci
Stopa poreza na dobit za pravna lica (25 %) i obaveza prijavljivanja stvarnog vlasništva utvrđena su pravila, preuzeta iz izvornog izvora. Poseban porez od 3 % i njegov obuhvat nekooperativnih jurisdikcija također su preuzeti iz izvornog izvora (Ley IRNR, čl. 40-45). Jasan zaključak da se ne primjenjuje na uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo slijedi direktno iz tog obuhvata. Iznos tekućih troškova od otprilike 500 do 1 000 € godišnje procjena je tržišta provjerena u dva izvora, a ne zvanično objavljen iznos. Stvarne ponude razlikuju se prema pružaocu usluge.Nijedno opće pravilo ne određuje hoće li vam kompanija u vašem konkretnom slučaju uštedjeti novac. To zavisi od toga da li nekretninu uopće iznajmljujete, po kojoj najamnini, od vašeg ličnog poreskog položaja u matičnoj zemlji te prekograničnih pitanja nasljeđivanja i poreskih ugovora na koja zaista može odgovoriti samo poreski savjetnik koji radi u obje jurisdikcije. U uobičajenom slučaju, jedna nekretnina, lično korištenje uz povremeno iznajmljivanje, poštena početna pretpostavka jeste da vam to neće uštedjeti novac. Na kompanijskoj strukturi je da opravda vlastite troškove.Ovdje niko ne obavlja gore opisani obračun. Arevontova pravna koordinacija uključuje nezavisnog savjetnika prije nego što se obavežete na rezervacijsku kaparu. Tako se odluka od tolikog značaja donosi na osnovu stvarnih iznosa, a ne na osnovu pretpostavke iz Češke koja se ovdje našla slučajno.
Često postavljana pitanja o kupovini preko kompanije
- Brine li me porez od 3 % bez razloga?
- Za uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo, gotovo sigurno da. Godišnji porez od 3 % primjenjuje se samo na društvo sa sjedištem u zemlji koju Španija klasificira kao nekooperativnu jurisdikciju, a ni Češka ni Poljska nisu na toj listi. To je jedan od najčešćih nepotrebnih strahova u vezi s ovom temom.
- Mogu li prodati udjele u kompaniji umjesto prodaje nekretnine?
- Da, a kupci povremeno strukturiraju prodaju na ovaj način kako bi promijenili način oporezivanja transakcije. To je mnogo složenija transakcija od uobičajene prodaje nekretnine. Potreban je specijalizirani poreski savjet i prodavcu i kupcu. Kupac bi trebao biti oprezan kada prihvata prodaju udjela umjesto prodaje nekretnine, a da prethodno ne razumije tačno koje obaveze dolaze s tim udjelima.
- Izbjegava li se držanjem nekretnine preko kompanije španski porez na imovinu?
- Ne. Sami udjeli predstavljaju imovinu koju lično posjedujete, a njihova vrijednost utvrđuje se na osnovu bilansa same kompanije, pa se računaju na isti način kao nekretnina u direktnom vlasništvu. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste saznali na koga se zaista odnosi. Za većinu uobičajenih kupaca to se uopće ne odnosi, bez obzira na to imaju li kompaniju.
- Šta se dešava s minimalnim trajanjem najma ako kompanija dugoročno iznajmljuje nekretninu?
- Mijenja se. Minimalno trajanje najma za najmodavca koji je kompanija prema španskom zakonu o najmu iznosi 7 godina, umjesto 5 godina koliko daje individualni najmodavac. Vodič o iznajmljenim nekretninama ovo detaljno obrađuje. To je stvarna i konkretna posljedica koju vrijedi znati prije nego što odlučite kako ćete držati nekretninu koju planirate dugoročno iznajmljivati.
