Nedostatak se pojavio nakon primopredaje: ko je odgovoran i do kada
Za 30 sekundi
Španska novogradnja ima tri odvojena garantna perioda: jednu godinu za završne radove, tri godine za instalacije i deset godina za konstrukciju. Za svaki od njih odgovara druga grupa građevinskih učesnika. Desetogodišnje pokriće je obavezno osiguranje i važi i ako izvođač prestane poslovati. Nekretnina sa sekundarnog tržišta nema ništa od ovoga. Ima samo zahtjev zbog skrivenih nedostataka u roku od šest mjeseci.
Sva zaštita koju novogradnja pruža, pregledno
Ljudi govore o „garanciji za novogradnju“ kao da je riječ o jednoj stvari s jednim rokom. U stvarnosti postoji pet zasebnih mehanizama. Oni štite različite interese, a za njih odgovaraju različite strane. Samo neki od njih ostaju na snazi nakon što kompanija koja je izgradila nekretninu prestane poslovati. Ova stranica prikazuje cijeli skup na jednom mjestu, uz link ka stranici koja svaki mehanizam detaljno objašnjava.
Primopredaja10 godina
- Završni radovi1 godina
- Useljivost3 godine
- Konstrukcija10 godina
- Skriveni nedostaci sekundarnih nekretnina6 mjeseci
- 6 mjeseci
- Cijeli rok za nekretninu sa sekundarnog tržišta, prikazan u istoj razmjeri
| Sloj | Kada počinje | Šta štiti i ko za to odgovara |
|---|---|---|
| Bankarska garancija (aval bancario) | Od Vaše prve uplate za nekretninu u izgradnji do predaje nekretnine. | Vaš novac, a ne zgrada. Ovo pokriva svaki iznos uplaćen investitoru prije završetka kupoprodaje, uključujući porez, kao i zakonske kamate. Novac Vam se vraća ako nekretnina nikada ne bude predata. Za to odgovara banka ili osiguravatelj, a nikada sam investitor. |
| Primopredaja i lista nedostataka | Jedan dan: potpisivanje kod notara. Svi rokovi u nastavku počinju od tog trenutka. | Sama po sebi ne znači ništa, upravo zato je važna. Lista nedostataka dogovorena tog dana predstavlja dokaz koji se mjesecima kasnije koristi za ostvarivanje jednogodišnje garancije. Investitor odgovara za popravke navedene na njoj. |
| 1 godina, nedostaci u izvedbi | Godinu od završetka kupoprodaje. | Završni radovi: farbanje, pločice, oprema i sve što je estetsko ili površinsko na završenim radovima. Za to odgovara isključivo izvođač radova. |
| 3 godine, nedostaci useljivosti | Tri godine od završetka kupoprodaje. | Vodovodne instalacije, električne instalacije, izolacija i hidroizolacija: kvarovi zbog kojih nekretnina ne ispunjava osnovne uslove za stanovanje. Odgovara izvođač, a u praksi i onaj instalater koji je izveo neispravne radove. |
| 10 godina, konstrukcijski nedostaci | Deset g. od završetka kupoprodaje | Temelji, oslonci, grede, podne ploče, noseći zidovi. Investitor, arhitekta, tehničar nadzora gradilišta i izvođač zajedno, solidarno kada se uzrok ne može pripisati samo jednom od njih. |
| Seguro decenal | Isti period od deset godina, ali ne zavisi od toga da li neko i dalje posluje. | Obavezno osiguranje koje stoji iza desetogodišnje garancije za konstrukciju. Zahtjev se podnosi osiguravaču, a ne izvođaču, pa osiguranje ostaje na snazi i ako ta kompanija prestane poslovati, spoji se s drugom ili postane nesolventna. Vezano je za zgradu i prenosi se na sljedećeg vlasnika. |
Ko odgovara kada se nešto pokvari nakon useljenja?
Uobičajeni sažetak, deset godina za konstrukciju, tri za instalacije i jedna za završne radove, navodi koliko traje svaka garancija. Rijetko navodi kome se trebate obratiti kada nešto iz jedne od tih kategorija otkaže, a odgovor nije uvijek ista osoba.
| 1 godinaNedostaci u izvođenju | 3 godineNedostaci upotrebljivosti | 10 godinaKonstruktivni nedostaci | |
|---|---|---|---|
| Šta obuhvata | Završni radovi: farbanje, keramičarski radovi, ugradnja opreme | Vodovodne instalacije, električne instalacije, izolacija, hidroizolacija | Temelji, oslonci, grede, noseći zidovi |
| Ko odgovara? | Samo izvođač | Izvođač i relevantni instalater | Svi učesnici u izgradnji, solidarno |
| Garancija | Pokriva | Ko odgovara? |
|---|---|---|
| 1 godina, nedostaci u izvedbi | Završni radovi i elementi završne obrade: farbanje, keramičarski radovi, ugradnja opreme i sve što je estetsko ili površinsko na izvedenim radovima. | Samo izvođač. Ovo je najuža i najkraće važeća od tri garancije. |
| 3 godine, nedostaci useljivosti | Konstruktivni elementi ili instalacije čiji kvar znači da nekretnina više ne ispunjava osnovne uslove za stanovanje: vodovodne instalacije, električne instalacije, izolacija, hidroizolacija. | Izvođač i, u praksi, instalater ili podizvođač koji je izveo konkretne neispravne radove. |
| 10 godina, konstrukcijski nedostaci | Temelji, oslonci, grede, podne ploče, noseći zidovi i drugi konstruktivni elementi: oštećenja koja ugrožavaju mehaničku otpornost i stabilnost zgrade. | Svi učesnici u izgradnji zajedno, investitor, arhitekta, tehničar nadzora gradilišta i izvođač, solidarno kada se konkretan uzrok ne može pripisati samo jednom od njih. |
Moram li tačno utvrditi koji je od četiri učesnika prouzrokovao konstruktivni nedostatak prije nego što mogu podnijeti zahtjev?Ne, upravo tome služi pravilo solidarne odgovornosti. Kada se uzrok zaista ne može pripisati jednom učesniku ili je u tome učestvovalo više njih, puni zahtjev možete uputiti bilo kojem od njih. To je obično investitor, jer ga je najlakše identifikovati i pozvati na odgovornost. Oni zatim međusobno uređuju podjelu odgovornosti.
Šta se dešava ako izvođač ili investitor više ne postoji kada Vam zatreba?
Desetogodišnje osiguranje je obavezno osiguranje koje pokriva konstruktivne nedostatke na novoj zgradi. Španski građevinski propisi ga zahtijevaju. Ono je vezano za zgradu, a ne za Vas, pa se prenosi na sljedećeg vlasnika. Ovaj detalj je najvažniji u praksi: osiguranje postoji zato što se konstruktivni nedostatak može pojaviti dugo nakon što se mala građevinska kompanija zatvori, spoji s drugom ili jednostavno prestane poslovati. Garancija koja bi zavisila od toga da ta kompanija i dalje postoji bila bi bezvrijedna upravo onda kada je najpotrebnija.Tehničko tijelo pod nazivom Organismo de Control Técnico (OCT) mora pregledati projekat prije nego što osiguravač izda ovo osiguranje. Njegovo učešće je zakonski obavezno za zgrade prvenstveno namijenjene stanovanju. Za kupca praktični značaj nema sam OCT, s kojim ćete rijetko neposredno poslovati. Važno je to što njegovu saglasnost osiguranje čini uopšte mogućim. Zato trebate potvrditi da polisa postoji, a ne samo pretpostaviti da postoji zato što je zgrada završena i prodata.
- Da li je nekretnina prvenstveno bila namijenjena stanovanju?What it grantsOrganismo de Control Técnico mora pregledati projekatIf noMože se primjenjivati uski izuzetak za gradnju za vlastite potrebe. Potvrdite to s advokatom.
- Da li je OCT odobrio prije završetka kupoprodaje?What it grantsOsiguravač može izdati obavezno desetogodišnje osiguranjeIf noBez saglasnosti nema osiguranja. Vrijedi potvrditi da postoji prije kupovine.
- Da li je desetogodišnja polisa važeća i da li je u njoj navedena zgrada?What it grantsZahtjev zbog konstrukcijskih nedostataka podnosi se protiv osiguravača, a ne izvođača.If noBez nje zahtjev nema protiv koga da bude usmjeren ako prvobitna kompanija više ne postoji.
Zahtjev na osnovu ovog osiguranja podnosi se protiv osiguravača, a ne prvobitnog izvođača. To funkcioniše uglavnom na isti način kao zahtjev na osnovu garancije za povrat novca, koji se podnosi banci, a ne insolventnom investitoru. Ako je investitor odvojeno prošao kroz formalni postupak insolventnosti iz nepovezanih razloga, to ne utiče na zahtjev u vezi s konstrukcijskom garancijom koji se godinama kasnije podnese desetogodišnjem osiguravaču. To su potpuno različite obaveze koje duguju potpuno različite kompanije.Provjera postojanja i važenja ove polise prije kupovine, a ne nakon pojave nedostatka, upravo je ono što provjerava tehnička inspekcija kompanije Arevont.
Kupujete nekretninu sa sekundarnog tržišta? Šta Vam ostaje uz „garanciju ne postoji“?
Ništa od navedenog ne odnosi se na nekretninu sa sekundarnog tržišta, za koju ne postoji zakonska garancija ove vrste. Ono što ona pruža jeste znatno uže pravo: zahtjev protiv prodavca zbog skrivenog nedostatka (vicio oculto) koji je postojao u vrijeme prodaje, za koji je prodavac znao i koji je sakrio. Materijali na ovoj stranici oduvijek su ovaj rok opisivali kao "kratak", bez navođenja njegovog trajanja. On iznosi šest mjeseci od datuma predaje i predstavlja strogi rok prekluzije, a ne uobičajeni rok zastare. Za razliku od većine zahtjeva, ne može se zaustaviti niti ponovo pokrenuti formalnim zahtjevom. Zbog toga je mnogo manje tolerantan nego što zvuči.
Isporuka5 godina (uobičajeni rok zastare)
- Rok za reklamacije skrivenih mana6 mjeseci
- 6 mjeseci
- Strogi rok prekluzije. Ne može se zaustaviti formalnim zahtjevom
| Uslov | Šta to znači za Vas | Odakle proizlazi |
|---|---|---|
| Nedostatak mora biti ozbiljan, skriven i postojeć u ranijem trenutku | Mora se raditi o nečemu ozbiljnom, što nije bilo vidljivo pri razumnom pregledu prije kupovine i što je već postojalo u vrijeme prodaje, a nije nastalo naknadno. | Građanski zakonik, čl. 1484 |
| Birate između dva pravna lijeka | U potpunosti raskinuti prodaju (acción redhibitoria) ili zadržati nekretninu i zahtijevati srazmjerno umanjenje cijene (acción quanti minoris). | Građanski zakonik, čl. 1486 |
| Rok iznosi šest mjeseci od predaje | Strogi krajnji rok, a ne opšti petogodišnji rok zastare koji se primjenjuje na većinu drugih ugovornih zahtjeva i koji se ne može prekinuti slanjem formalnog zahtjeva. | Građanski zakonik, čl. 1490 |
Šta prikupiti čim se pojavi nedostatak
Četiri stvari, prikupljene bez odlaganja. Dva od tri roka počinju teći od trenutka kada se nedostatak pojavi ili kada se nekretnina preda, a ne od trenutka kada odlučite da postupite.| Prikupite | Zašto | Kako izgleda slaba verzija |
|---|---|---|
| Datiran pisani zapis o tome kada ste prvi put primijetili nedostatak | Dvije godine za zahtjev prema LOE i šestomjesečni rok za nekretninu sa sekundarnog tržišta računaju se od konkretnog datuma. Otkriće bez datuma slabi upravo činjenicu od koje Vaš zahtjev zavisi. | Oslanjanje na sjećanje o tome otprilike kada je nešto prvi put primijećeno. |
| Nezavisno tehničko mišljenje o uzroku i njegovom vjerovatnom nivou | Da li je pukotina kozmetička, predstavlja problem za podobnost za stanovanje ili je zaista konstrukcijska, određuje koja se garancija, koji rok i koja strana primjenjuju. | Pretpostavljanje kategorije na osnovu toga koliko nedostatak izgleda alarmantno, umjesto na osnovu stručne procjene. |
| Kod novogradnje: potvrda da desetogodišnja polisa osiguranja postoji i da je važeća | Na ovo se podnosi zahtjev zbog građevinskih nedostataka ako prvobitni izvođač više ne posluje. | Nema evidencije o polisi ili se pretpostavlja da "mora postojati" zato što je zgrada zakonski završena. |
| Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta: dokazi o tome šta je prodavac zaista znao | Zahtjev zbog skrivenih nedostataka zahtijeva dokaz da je prodavac znao za nedostatak i da ga je prikrio, a ne samo da je nedostatak postojao. | Zahtjev zasnovan samo na tome da su "morali znati", bez ikakvih potkrepljujućih dokaza. |
Garancija konstrukcije novogradnje naspram zahtjeva zbog skrivenih nedostataka nekretnine sa sekundarnog tržišta
Obje garancije na kraju isplaćuju naknadu za stvaran i ozbiljan problem, ali je postupak do toga potpuno različit.| Sekundarna nekretnina (skrivene mane) | Novogradnja (LOE garancija) | |
|---|---|---|
| Pravni osnov | Građanski zakonik, čl. 1484-1490. | Zakon 38/1999 (LOE), čl. 17-19. |
| Rok | Šest mjeseci od primopredaje, uz strogi prekluzivni rok koji se ne može prekinuti. | Do deset godina, uz rok od dvije godine za podnošenje zahtjeva nakon pojave konkretne štete. |
| Šta morate dokazati | Da je nedostatak postojao u trenutku prodaje, da je bio ozbiljan i skriven te da je prodavac znao za njega i prikrio ga. | Da šteta spada u jednu od tri definisane kategorije, u okviru njenog roka. |
| Protiv koga možete podnijeti zahtjev ako prvobitna strana više ne postoji | Uglavnom ni protiv koga. Ovo je lični zahtjev konkretno protiv prodavca. | Obavezni desetogodišnji osiguravač za konstrukcijski nivo, bez obzira na to da li izvođač još posluje. |
Ovo navodi pravni okvir, a ne predstavlja odluku o Vašem konkretnom nedostatku
Ovo je važeće špansko pravo na dan avgusta 2026, zasnovano direktno na LOE i Código Civil, a ne na pretpostavkama izvedenim iz načina na koji se ove garancije obično sažimaju. Ovo su opšte informacije, a ne procjena konkretnog nedostatka. Da li određena pukotina, curenje ili kvar spada u jedan garantni nivo, a ne u drugi, te da li je prodavac zaista znao za nešto i to sakrio kod nekretnine sa sekundarnog tržišta, tehnička su i činjenična pitanja. Nezavisni stručnjak i advokat daju odgovore na ta pitanja za Vašu konkretnu nekretninu. To niko ne može utvrditi apstraktno.Ne izdajemo osiguranje decenale i nismo strana u Vašoj garanciji niti u Vašem zahtjevu. Naše usluge snagging pregleda i tehničke inspekcije služe za pronalaženje i dokumentovanje nedostataka u najvažnijim trenucima: prije nego što potpišete ugovor za novogradnju i prije nego što kupite nekretninu sa sekundarnog tržišta. U tom trenutku većinu svega što je prethodno opisano mnogo je jeftinije riješiti nego kasnije.
Najčešća pitanja o građevinskim nedostacima
- Da li mi je potreban advokat za podnošenje zahtjeva protiv desetogodišnjeg osiguranja ili mogu sam kontaktirati osiguravača?
- Možete direktno kontaktirati osiguravača, ali advokat ili nezavisni tehnički stručnjak čini ovakav zahtjev znatno uvjerljivijim, jer osiguravač želi jasnu tehničku osnovu za klasifikaciju štete kao konstrukcijske, a ne kao štete niže kategorije. Za sve što prevazilazi manji i očigledan slučaj, trošak takvog stručnog mišljenja obično je mali u poređenju s vrijednošću konstrukcijskog zahtjeva.
- Ako sam kupio novogradnju, a desetogodišnja garancija za konstrukciju još nije istekla, da li je važno što nisam prvobitni kupac?
- Ne. Seguro decenal je vezan za samu zgradu, a ne za osobu koja ju je prva kupila. Zato kasniji vlasnik koji kupi nekretninu tokom prvobitnog desetogodišnjeg perioda nasljeđuje isto pokriće za preostalo vrijeme. Ovo je posebno važno provjeriti prilikom kupovine relativno nove nekretnine sa sekundarnog tržišta koja je još unutar prvobitnog desetogodišnjeg perioda, jer je riječ o stvarnoj, prenosivoj vrijednosti nekretnine.
- Da li se na nekretnini sa sekundarnog tržišta nedostatak za koji prethodni vlasnik jednostavno nije znao tretira isto kao nedostatak koji je namjerno sakrio?
- Ne, i upravo je to glavna poteškoća zahtjeva zbog vicios ocultos. Prodavac odgovara samo za nedostatak za koji je zaista znao i koji je sakrio, a ne za nedostatak koji je postojao bez njegovog znanja. Ovo je stvarno i značajno pravo, ali dokazivanje onoga što je neko drugi znao mnogo je teži zadatak od ukazivanja na zakonski garantni rok. Upravo zato je pregled prije kupovine važniji kod nekretnine sa sekundarnog tržišta nego kod novogradnje.
