Energetski certifikat za nekretninu u Španiji
Za 30 sekundi
Svaka nekretnina u Španiji mora imati važeći energetski certifikat prije nego što se može oglašavati za prodaju ili iznajmljivanje. Certifikat ocjenjuje zgradu od A do G. Važi deset godina, odnosno pet godina za ocjenu G, i košta od 50 do 300 €. Certifikat treba dostaviti prodavac, a ne Vi.
Šta certifikat mjeri?
Ovo je teoretska ocjena same zgrade. Ne zasniva se na navikama Vašeg domaćinstva niti na računu za komunalne usluge iz prošle godine. Kvalifikovani tehničar izračunava ili mjeri procijenjenu potrošnju energije i emisije CO2 nekretnine na osnovu njene konstrukcije, izolacije, prozora i ugrađenih sistema, a zatim to pretvara u jedno slovo, od A (najefikasnija) do G (najmanje efikasna). Dva naizgled slična stana u istoj zgradi mogu dobiti različita slova ako je jedan renoviran boljom izolacijom ili efikasnijim prozorima, a drugi nije.Slovo ne pokazuje koliko ćete Vi lično potrošiti na električnu energiju. To zavisi od stvarnog načina korištenja nekretnine. Slovo samo pokazuje koliko je zgrada projektovana i izgrađena tako da bude energetski efikasna. Na ovoj obali loša ocjena manje utiče na troškove grijanja i hlađenja nego što bi uticala u hladnijoj klimi. Ipak, ona ima stvaran uticaj: zakon nalaže da bude navedena u svakom oglasu za nekretninu, na svakoj platformi.
Certifikat energetskih svojstavaOznaka ocjene od A do G
- Energetski razred
- [A-G]
- Potrošnja energije
- [XXX] kWh/m² godišnje
- Emisije CO2
- [XX] kg CO2/m² godišnje
- Važenje
- [DD/MM/AAAA]
- Energetski razred. Jedno slovo koje se zakonski mora navesti u svakom oglasu.
- Potrošnja energije. Teoretski podatak. Zasniva se na samoj zgradi, a ne na stvarnim računima Vašeg domaćinstva.
- Emisije CO2. Izračunava se na isti način kao podatak o potrošnji energije.
- Važenje. Važi 10 godina od izdavanja, odnosno 5 godina za ocjenu G.
Kada je tačno zakonski obavezan, a kada nije?
Potvrda je obavezna prije nego što se prodaja ili najam bilo kojeg trajanja uopšte može oglašavati. Pravilo je postalo strožije 2021. godine. Kratkoročni ili turistički najam ranije je bio izuzet ako je nekretnina iznajmljivana manje od četiri mjeseca godišnje. To izuzeće više ne važi. Turistički najam oglašen na bilo kojoj platformi sada zahtijeva istu važeću potvrdu kao dugoročni najam ili prodaja.Ostao je mali broj stvarnih izuzeća i ona su usko ograničena. Ona nisu opšti način za izbjegavanje ovog pravila.
Da li prodajete ili iznajmljujete nekretninu, u bilo kojem obliku?
- ProdajaObavezna, uvijek, prije nego što se nekretnina uopšte može oglašavati.
- Dugoročni najamObavezna, uvijek. Isti zahtjev kao kod prodaje.
- Kratkoročni ili turistički najam, bilo koje trajanjeObavezna od 2021. godine. Staro izuzeće za najam kraći od četiri mjeseca više ne važi.
- Ni jedno ni drugo: samostalna zgrada manja od 50 m² ili nekretnina kupljena radi rušenjaNije obavezna, ali samo u okviru tih usko ograničenih izuzeća.
Stanje na dan 17. augusta 2026. godine, prema dokumentu Real Decreto 390/2021, članovima 2 i 3.2, uz direktnu provjeru teksta objavljenog u BOE-u. Nekoliko nezavisnih sekundarnih izvora potvrđuje ukidanje izuzeća za najam kraći od četiri mjeseca i dosljedno opisuje istu izmjenu. Ovaj član nismo provjeravali član po član u samom tekstu BOE-a.
Da li je potpuno nova nekretnina, u kojoj niko nikada nije živio, i dalje mora imati potvrdu prije nego što se može prodati?Da. Novogradnja dobija potvrdu u okviru procesa izgradnje. Organizuje je tehnički tim investitora. Trebalo bi da je dobijete zajedno s ostalim dokumentima o završetku kupoprodaje, a ne da je kao kupac pribavljate zasebno.
Ko je izdaje i kako je prodavac može dobiti?
Potvrdu može izdati samo técnico competente (kvalifikovani tehničar), kao što su arhitekta, tehnički arhitekta ili odgovarajuće kvalifikovani inženjer. Vlasnik je ne može neposredno organizovati niti registrovati. Svaki korak naveden u nastavku obavlja tehničar.Pravna koordinacija kompanije Arevont prikuplja potvrdu prodavca kao jedan od standardnih dokumenata koji se pribavljaju prije potpisivanja, zajedno s dokumentom nota simple i potvrdom o dugu prema zajednici vlasnika. Na taj način provjeravamo da li je važeća i registrovana prije nego što se oslonite na nju, umjesto da kod notara saznate da nedostaje.
- Posjeta nekretniniTehničar lično pregledava nekretninu najkasnije tri mjeseca prije izdavanja potvrde.
- Where
- Sama nekretnina
- ObračunIzgradnja, izolacija, prozori i ugrađeni sistemi pretvaraju se u energetsku ocjenu od A do G.
- Elektronsko podnošenje regionalnom registruU Andaluziji, Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Andaluzijska energetska agencija
- Watch out
- Može je podnijeti samo tehničar koji izdaje potvrdu, nikada neposredno vlasnik.
Šta se dešava ako prodavac nema važeću potvrdu?
Prodaja nije automatski blokirana. Notar i dalje može odobriti ugovor ako je kupac jasno obaviješten o nedostajućem ili isteklom certifikatu i ako se kupac pisanim putem, u samom ugovoru, odrekne tog zahtjeva. Ono što ne nestaje jeste vlastiti rizik prodavca pred nadležnim organima: neposjedovanje ili nedostavljanje važećeg certifikata predstavlja prekršaj za koji se može izreći novčana kazna, u skladu sa širim pravilima urbanističkog razvoja i zaštite potrošača na koja se propis poziva. U više nezavisnih izvora kazne se obično navode u rasponu od 300 do 6.000 eura. Nismo potvrdili tačne iznose kazni u samom važećem zakonu, zato angažujte advokata da to provjeri umjesto da se na ovo oslanjate kao na obećanje.U ovoj kasnoj fazi nedostajuća potvrda korisnija je kao znak upozorenja nego kao pravni instrument. Vrijedi pitati zašto nedostaje i da li je za nekretninu ikada postojala. Ako prodavac nerado dostavlja potvrdu, postupajte prema tome na isti način kao prema bilo kojem drugom nedostajućem dokumentu koji bi uredna transakcija trebalo da ima spremnog.
- Pitajte prije potpisivanjaProdavac uopšte nema potvrdu koju bi pokazaoNekretnina je možda nikada nije ni imala ili joj je važenje istekloWhat to do insteadPitajte zašto i tretirajte je kao bilo koji drugi nedostajući dokument
- Mali rizik za VasOd Vas se traži da se odreknete tog zahtjeva kako biste brže potpisaliNotar i dalje može odobriti ispravu kada se kupac toga pisanim putem odrekneWhat to do insteadImajte na umu da se Vašim odricanjem ne uklanja vlastiti rizik prodavca od novčane kazne
- Pitajte prije potpisivanjaOglas za kratkoročni najam nema ocjenuOd 2021. svaki oglas za najam za odmor mora je imati. Izuzetak za period kraći od četiri mjeseca više se ne primjenjuje.What to do insteadZatražite je prije rezervacije ili oglašavanja iste jedinice
Tačni iznosi novčanih kazni navedeni su kao raspon, dosljedno prijavljen u nekoliko nezavisnih izvora, a ne kao iznos neposredno pročitan iz osnovnog zakona. Neka ih advokat potvrdi, umjesto da ih smatrate tačnim.
Ako se odreknem zahtjeva kako bi prodaja bila brže potpisana, štiti li to odricanje i prodavca od novčane kazne?Ne. Odricanje kupca, uneseno u javnobilježnički akt, utiče samo na to hoće li notar pristupiti potpisivanju. Ono nema nikakav uticaj na vlastitu odgovornost prodavca prema regulatoru zbog toga što prvobitno nije imao važeći certifikat. To je zasebno pitanje između prodavca i države.
Da li je loša ocjena zaista važna za kuću za odmor na obali?
Ovo su opće informacije o zakonskom zahtjevu, važeće na dan 17. augusta 2026. Provjerili smo ih u odnosu na izvorni tekst dokumenta Real Decreto 390/2021 u BOE-u, za zahtjeve, periode važenja i izuzetke koji su u njemu neposredno navedeni. Za raspon novčanih kazni i promjenu izuzetka iz 2021. koristili smo nekoliko nezavisnih sekundarnih izvora, koji su prethodno označeni, umjesto da ih predstavljamo kao izvjesne. Ovo nije pravno mišljenje o bilo kojoj konkretnoj nekretnini.U praksi, loše slovo ovdje znači manje nego što bi značilo u hladnijoj klimi. Grijanje i hlađenje čine manji dio stvarnih troškova upravljanja domom na blagoj mediteranskoj obali i nema smisla pretvarati se da nije tako. Ali bez obzira na klimu, certifikat i dalje ima pravnu ulogu. Mora biti naveden u svakom oglasu, mora postojati prije potpisivanja, a njegovo odsustvo je još jedna stvar o kojoj vrijedi pitati, zajedno s ostalim dokumentima koji su u cijelosti obuhvaćeni detaljnijim vodičem na stranici, s advokatskom kontrolnom listom.Arevont ne izdaje certifikate i nije ovlašteni tehničar za certificiranje. Pravna koordinacija besplatno prikuplja i provjerava certifikat prodavca kao jedan od nekoliko dokumenata, prije nego što bilo šta potpišete.
Često postavljana pitanja o energetskom certifikatu
- Koliko zaista traje izdavanje novog certifikata ako ga prodavac nema?
- Obično je riječ o nekoliko dana, a ne sedmica, nakon što se tehničar angažuje. Obavlja se jedna posjeta nekretnini, nakon koje slijede izračun i elektronska predaja. Češće kašnjenje nastaje pri pronalasku i angažovanju tehničara, a ne u samom postupku certificiranja.
- Da li dobra energetska ocjena zaista povećava prodajnu cijenu nekretnine?
- Ne postoji pouzdan, objavljen podatak koji izdvaja ovaj učinak konkretno na Costa del Sol, a izmišljanje takvog podatka bilo bi gore od priznanja da ne postoji. Ono što možemo reći jeste da je ocjena sada zakonom vidljiva u svakom oglasu. Zbog toga je to još jedna činjenica koju kupac usmjeren na poređenje vidi prije nego što uopće kontaktira agenta.
- Mogu li dobiti energetski certifikat za nekretninu o čijoj kupovini tek razmišljam, prije nego što je posjedujem?
- Ne. Certifikat pripada nekretnini. Organizuje ga osoba koja je trenutno posjeduje ili je prodaje, a ne potencijalni kupac. Ako oglas ne prikazuje certifikat, vrijedi to pitanje postaviti prodavcu. U međuvremenu ga ne možete dobiti sami.
- Je li ocjena slovima ista u cijeloj Španiji ili Andaluzija koristi drugačiju skalu?
- Skala od A do G i metod koji stoji iza nje utvrđeni su na državnom nivou dokumentom Real Decreto 390/2021. Primjenjuju se na isti način u Andaluziji kao i drugdje u Španiji. Jedina regionalna razlika je registar u koji se certifikat predaje. U Andaluziji je to vlastiti sistem Agencia Andaluza de la Energía.
- Hoće li loša ocjena kasnije postati stvaran problem, čak i ako to danas nije?
- Moguće, tokom dužeg perioda. Nekoliko izvora iz industrije dosljedno izvještava o trendu koji pokreće EU, iako on još nije potvrđen španskim zakonom. Ovaj trend ukazuje na to da bi do 2030. za izlazak nekretnine na tržište mogla biti potrebna minimalna ocjena E, koja bi do 2033. porasla na D. Smatrajte ovo trendom koji treba pratiti, a ne potvrđenim španskim pravilom. To ne znači da se nekretnina s ocjenom G na određeni datum ne može prodati. Druga promjena, za koju se već izvještava da je na snazi od augusta 2025, zahtijeva važeći certifikat za službenu procjenu vrijednosti nekretnine (tasación). To je neposredniji razlog zbog kojeg loša ocjena ili njen nedostatak mogu postati važni prije 2030. I ovo označavamo kao informaciju preuzetu iz izvještaja industrije, a ne iz samog zakona.
