Šta je IBI i koliko ćete zapravo plaćati svake godine?
Za 30 sekundi
IBI se naplaćuje od svakog vlasnika, uključujući nerezidente i vlasnike praznih nekretnina, tako što se katastarska vrijednost množi stopom koju određuje svaka opština, između 0.4 i 1.1 procenta, odnosno do 1.3 procenta u većim opštinama. Ne postoji jedinstvena stopa za Costa del Sol.
Šta je tačno IBI i ko ga mora plaćati?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, godišnji je opštinski porez na nekretnine u Španiji. Naplaćuje ga opština u kojoj se nekretnina nalazi od svakog vlasnika, svake godine, bez izuzetka. Plaćaju ga i nerezidenti koji tokom te godine nijednom ne dođu u Španiju. Plaćaju ga i vlasnici prazne parcele. Ne postoji oslobađanje za strane vlasnike niti za nekretninu koja je prazna.Mnoge opštine na Costa del Sol ne naplaćuju ga direktno, već naplatu povjeravaju instituciji Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, pokrajinskom tijelu za naplatu.
Kako se obračunava Vaš stvarni račun za IBI?
IBI predstavlja katastarsku vrijednost pomnoženu sa tipo de gravamen, opštinskom stopom. Katastarska vrijednost je administrativni iznos koji utvrđuje Catastro, državna institucija zemljišnih knjiga, a ne tržišna cijena niti cijena koju ste stvarno platili. Obično je znatno niža od tržišne vrijednosti i revidira se samo periodično po opštinama: posljednja sveobuhvatna katastarska revizija u Marbelji datira iz 2012. godine, što znači da procjene tamo mogu za stvarnim tržištem zaostajati više od jedne decenije.Stopu svake godine određuje svaka opština u zakonski utvrđenom nacionalnom rasponu: minimum iznosi 0.4 procenta, a opšta gornja granica za urbane nekretnine 1.1 procenat, uz povećanje na 1.3 procenta u opštinama s više od 100.000 stanovnika. Dvije identične vile mogu imati veoma različite račune za IBI isključivo zato što se nalaze u različitim opštinama, s različitim stopama i različitim, potencijalno zastarjelim katastarskim procjenama.
| Benahavis, zakonski minimum0.4% katastarske vrijednosti | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% katastarske vrijednosti | 725 € |
| Marbella0.65% katastarske vrijednosti | 975 € |
Kolika je stvarna stopa IBI-ja po gradovima?
Ne postoji jedinstvena "Costa del Sol IBI stopa". Mora se provjeriti za svaki grad posebno, a raspon počinje od zakonskog minimuma naviše.
| Općina | Urbanа stopa IBI-ja | Napomena |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Zakonski minimum, potvrđeno stabilan najmanje od 2012. godine. Ruralno 0.6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Obuhvata Sotogrande, Alcaidesu i sam grad San Roque. Ista stopa primjenjuje se i na ruralno zemljište. |
| Mijas | 0.483% | Prema podacima Ministerio de Hacienda za 2026. godinu. Ruralno 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Trenutna stopa prema agregatoru koji navodi službene podatke; tretirajte je kao trenutni iznos, a ne kao fiksnu stopu. |
Estepona je zaseban, potvrđen slučaj: gradska uprava smanjila je efektivni račun za IBI u prosjeku za oko 20 posto za 2026. godinu, ali samo za vlasnike koji su lokalno registrovani kao empadronado. Vlasnik koji nije rezident nije ostvario takvo smanjenje i platio je približno isto kao 2025. godine. Olakšica je ukupno iznosila 6.1 milion eura kroz 37.988 računa, a godišnji IBI za tipičan stan tamo se opisuje kao nekoliko stotina eura, pa smanjenje od 20 posto vrijedi približno koliko i dobra večera, a ne iznos koji mijenja život. Fuengirola, odvojeno, ukida popust od 30 posto na IBI koji su ranije imali registrovani objekti za turističko iznajmljivanje, pri čemu ih u svrhu poreza na otpad takođe reklasifikuje kao komercijalne objekte, što konkretno predstavlja stvarno povećanje troškova za kupca koji tamo ostvaruje prihod od najma.
Kada IBI stvarno dospijeva i šta se dešava ako propustite rok?
IBI se obračunava i naplaćuje jednom godišnje preko opštine ili, u slučaju mnogih gradskih uprava na Costa del Sol, preko PRP Malaga u njihovo ime. Ne postoji jedinstven datum roka za plaćanje: on zaista zavisi od toga koje tijelo određena gradska uprava koristi za naplatu. U praksi očekujte jedan ili dva godišnja roka za plaćanje, koji se najčešće nalaze negdje u drugoj polovini godine, a ponekad su podijeljeni, te konkretne datume prilikom kupovine direktno potvrdite kod gradske uprave nadležne za nekretninu ili kod PRP Malaga.
| Ako... | Šta se dešava | Šta učiniti |
|---|---|---|
| Plaćajte na vrijeme trajnim nalogom | Mnoge gradske uprave za to odobravaju mali popust, koji je određen vlastitom opštinskom odlukom. | Prilikom kupovine ugovorite domiciliacion bancaria sa španskog računa. |
| Propustite dobrovoljni rok za plaćanje | Primjenjuje se doplata, recargo, od 5 do 20 posto, u zavisnosti od kašnjenja s plaćanjem. | Platite čim primijetite; ne dozvolite da se kašnjenje nastavi. |
| Ostavite dug neplaćen duže vrijeme | Nadležni organ može pokrenuti formalni embargo, odnosno zapljenu, nad nekretninom ili bankovnim računom vlasnika. | Svako pismo španskog poreskog organa tretirajte kao hitno, čak i ako ste u inostranstvu. |
Za vlasnika koji nije rezident, direktno terećenje je vrlo vjerovatno najjednostavniji način da istovremeno uštedi mali procenat i ukloni stvarni rizik od propuštanja roka za plaćanje za koji ionako ne dobija papirno obavještenje.
Koji drugi mali redovni troškovi prate IBI?
Većina opština naplaćuje zasebnu godišnju naknadu za odvoz otpada, tasa de basura, obično u rasponu od 50 do 180 eura godišnje, u zavisnosti od opštine i vrste nekretnine. U nekim gradovima ona je uključena u sam račun za IBI, dok se drugdje naplaćuje zasebno, ponekad preko vodovodnog preduzeća, a ne gradske uprave. To se razlikuje od opštine do opštine i mora se provjeriti lokalno, a ne pretpostaviti da je isto duž cijele obale.Vlasnik nekretnine koji nije rezident i ne iznajmljuje je i dalje se prema španskim propisima smatra osobom koja ostvaruje fiktivnu korist od njenog posjedovanja, te se godišnje oporezuje na mali procenat katastarske vrijednosti putem zasebne prijave, Modelo 210. Ako se nekretnina umjesto toga iznajmljuje, prihod od najma oporezuje se po neto stopi od 19 posto za rezidente EU i EGP-a, pri čemu je sam IBI među odbitnim troškovima, odnosno po bruto stopi od 24 posto bez odbitaka za rezidente izvan EU, takođe putem prijave Modelo 210, koja dospijeva između 1. i 20. januara naredne godine.Naknade zajednice vlasnika, cuota de comunidad, nisu porez, već gotovo univerzalan trošak za svaku nekretninu unutar comunidad de propietarios, a izuzetno se razlikuju u zavisnosti od nivoa sadržaja i pogodnosti. Vlastito istraživanje o Sotograndeu navodi 1.500 do 4.000 eura godišnje za stan upravo tamo, što ne treba tumačiti kao iznos koji važi duž cijele obale.
Zašto isti račun za IBI utiče na dva različita poreska obračuna?
IBI nije samo zaseban godišnji račun. On je i odbitni trošak od poreza na prihod od najma u Španiji za vlasnika koji je rezident EU i iznajmljuje nekretninu, a jedan je od elemenata obračuna pripisanog prihoda za vlasnika koji to ne čini. Isti godišnji iznos IBI-ja koji kupac planira kao jednu stavku neprimjetno utiče na još dvije porezne stavke: smanjuje oporezivu dobit vlasnika koji ostvaruje prihod od najma, ali nema takav kompenzacijski učinak za vlasnika koji nekretninu zadržava isključivo kao drugi dom. To je važno jasno razumjeti prije odluke o iznajmljivanju nekretnine ili njenom zadržavanju isključivo za vlastitu upotrebu, jer se porezni tretman istog računa za IBI značajno razlikuje između te dvije opcije.
Šta treba provjeriti u vezi s IBI-jem nekretnine prije kupovine
Šest stavki koje vrijedi riješiti s advokatom prije završetka kupoprodaje, a ne nakon što stigne prvi račun.| Uredite unaprijed | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Važeća urbanistička stopa IBI-ja u konkretnoj opštini, a ne prosjek za cijelu obalu | Zakonski minimum iznosi 0.4%, a svako mjesto određuje vlastitu stopu do 1.1%, odnosno 1.3% u većim mjestima. | „IBI ovdje obično iznosi oko pola procenta“, bez navođenja konkretnog mjesta. |
| Vlastita katastarska vrijednost nekretnine i godina njene posljednje revizije | I IBI i porez na pripisani prihod nerezidenata zasnivaju se na tom iznosu, a ne na cijeni koju ste stvarno platili. | Pretpostavka da katastarska vrijednost prati prodajnu cijenu. |
| Da li je odvoz otpada uključen u račun za IBI ili se naplaćuje zasebno | To zavisi od mjesta, a ponekad se naplaćuje putem računa za vodu umjesto putem opštinske uprave. | Planiranje budžeta samo za IBI i iznenađenje zbog drugog računa. |
| Ko zaista naplaćuje račun: sama opštinska uprava ili PRP Malaga | Od toga zavisi gdje će se konkretno riješiti upit ili problem s kašnjenjem u plaćanju. | Obraćanje pogrešnoj službi i gubljenje vremena dok se obračunava doplata. |
| Direktno terećenje računa otvorenog u Španiji | To je praktičan način da vlasnik nerezident izbjegne propuštanje roka za plaćanje za koji nikada ne primi papirno obavještenje, a može donijeti i mali popust. | Oslanjanje na poštu koja zapravo ne stigne pravovremeno na adresu u Pragu ili Varšavi. |
| Svaki važeći popust koji mjesto nudi osobama prijavljenim u opštini | Esteponino smanjenje od oko 20 posto za 2026. godinu primjenjivalo se samo na lokalno prijavljene vlasnike, a ne na svakog vlasnika u tom mjestu. | Pretpostavka da se istaknuta stopa popusta primjenjuje i na Vas kao nerezidenta. |
Šta u vezi s ovim iznosima nije utvrđeno
Za tačne važeće urbanističke stope IBI-ja u Esteponi, Fuengiroli i gradu Malaga potrebna je ponovna potvrda iz primarnog izvora, odnosno tabele poreske uprave ili vlastite fiskalne odluke opštinske uprave, za razliku od Benahavisa, San Roquea i Mijasa, koji su provjereni u službenoj tabeli stopa. Zato nisu uključene u gornju tabelu po mjestima, umjesto da budu objavljene kao pretpostavka nekog agregatora.Ne postoji jedinstven univerzalni datum roka za plaćanje IBI-ja. On se zaista razlikuje u zavisnosti od toga koje ga tijelo naplaćuje, bilo da je riječ o samoj opštini, tijelu PRP Malaga ili drugom pokrajinskom tijelu, zato prije kupovine potvrdite konkretne mjesece s opštinskom upravom nadležnom za nekretninu, umjesto da pretpostavite jedinstven datum za cijelu obalu.Godine revizije katastarske vrijednosti potvrđene su u ovom pregledu samo za Marbelju, 2012. Kupac bilo gdje drugdje treba da zatraži od svog advokata konkretnu referentnu katastarsku vrijednost i godinu njene revizije za tačnu nekretninu, jer se ona koristi i za IBI i za poresku osnovicu pripisanog prihoda.Tačno pravilo o pragu od 1.1 ili 2 procenta za pripisani prihod, kao i konkretan procenat popusta za direktno terećenje ili plan rata za svako navedeno mjesto na području Costa del Sol, u ovom pregledu nisu nezavisno ponovo provjereni u odnosu na važeću odluku svakog mjesta.
Najčešća pitanja o porezu IBI
- Postoji li jedna stopa IBI-ja za cijeli Costa del Sol prema kojoj mogu planirati budžet?
- Ne. Stope se kreću od zakonskog minimuma od 0.4 procenta do opšte gornje granice od 1.1 procenta, odnosno 1.3 procenta u mjestima s više od 100.000 stanovnika, a svaka opština određuje vlastiti iznos. Uvijek navedite konkretno mjesto umjesto da računate prosjek za cijelu obalu.
- Prestaje li se IBI naplaćivati ako je nekretnina prazna tokom cijele godine?
- Ne. Naplaćuje se od svakog vlasnika bez obzira na korištenje nekretnine, bez izuzeća za praznu nekretninu.
- Mogu li IBI odbiti od bilo čega?
- Da, ako nekretninu izdajete: IBI je jedan od odbitnih troškova od poreza na prihod od izdavanja za rezidenta EU ili EGP-a. Ako nekretninu zadržite isključivo kao drugi dom, IBI nema takav kompenzacioni efekat; on je jednostavno godišnji trošak i takođe ulazi u zaseban obračun pripisanog prihoda za vlasnika koji nekretninu ne izdaje.
- Šta se dešava ako jednostavno zaboravim platiti jer živim u inostranstvu?
- Primjenjuje se doplata od 5 do 20 procenata, u zavisnosti od toga koliko uplata kasni, a dugotrajno neplaćanje može dovesti do formalne zabrane raspolaganja nekretninom ili Vašim bankovnim računom. Uspostavljanje direktnog terećenja sa računa u Španiji prilikom kupovine praktično je rješenje upravo za ovaj rizik.