Novogradnja ili nekretnina sa sekundarnog tržišta na Costa del Sol
Razlika nije samo u tome da li je nekretnina nova. Porez, plan plaćanja, garancije, vrijeme čekanja i prostor za pregovore potpuno se mijenjaju. Nijedna opcija nije bolja, već odgovaraju različitim planovima.
Tri stvari, ne dvije
Ljudi govore „nekretnina u izgradnji ili nekretnina sa sekundarnog tržišta“ kao da postoje samo dvije mogućnosti. Na Costa del Sol postoje tri, a srednju opciju većina kupaca nije razmatrala.
- Off-planKupljena od investitora prije završetka gradnje, ponekad i prije njenog početka. Plaćate u fazama kako gradnja napreduje, a čekanje je cijena nižeg ulaznog iznosa i izbora stambene jedinice.
- Novogradnja, useljivaIsti projekat, kupljen blizu završetka kupoprodaje ili nakon njega. Poreski tretman identičan je nekretnini u izgradnji, čekanje gotovo nestaje, a izbor stambene jedinice svodi se na ono što je preostalo. Često je to razumna srednja opcija.
- Sekundarne nekretnineKupljena od postojećeg vlasnika. Drugačiji porez, mnogo kraći put do ključeva, bez garancije i jedini put do adresa izgrađenih prije više decenija.
Porez i plan plaćanja zajedno slijede prve dvije opcije: za poreske svrhe novogradnja je novogradnja, bilo da je kupujete dok je na praznoj parceli ili u sedmici kada se završava.
Poreska razlika je manja nego što izgleda
Ovo je brojkom iskazana razlika s kojom većina poređenja počinje i ona se najčešće pogrešno tumači. Kod novogradnje plaćate 10 % IVA plus 1.2 % AJD, odnosno 11.2 % poreza. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta plaćate samo porez na prenos, ITP, po stopi od 7 %.Razlika od četiri procentna poena u porezu zvuči odlučujuće. Nije tako, jer porez nije ukupan trošak kupovine. Kada se dodaju advokat, notar, zemljišne knjige i manji troškovi, ukupan iznos iznosi oko 13 % iznad cijene kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine sa sekundarnog tržišta.
Šta ljudi poredeŠta zapravo odlučuje
- 11.2 % prema 7 % poreza
- Oko 13 % prema oko 9 % ukupno, a oba su procenat cijene koja je sama po sebi različita.
- Pobjeđuje niži porez
- Nekretnina sa sekundarnog tržišta kojoj su potrebne nova kuhinja, nova kupatila i novi klima-uređaji može ukupno koštati više od novogradnje koju ste odbili zbog poreza.
- Porez je velika varijabla
- Stanje, lokacija i ono što morate potrošiti nakon primopredaje mijenjaju ukupan iznos mnogo više nego četiri procentna boda poreza.
Zato ne birajte prema porezu. Izračunajte ukupan trošak svake konkretne nekretnine, uključujući ono što joj je potrebno nakon što dobijete ključeve, i uporedite ta dva iznosa.
Kako i kada plaćate
Plan plaćanja je praktična razlika koju većina kupaca prvo osjeti, jer određuje koliko gotovine trebate i kada.
| Faza | Novogradnja | Sekundarne nekretnine |
|---|---|---|
| Rezervacija | Obično 6.000 do 11.000 €, zavisno od projekta. | Obično 6.000 do 11.000 €, a kod skupljih nekretnina do 1 % cijene. |
| Pri potpisivanju ugovora | Obično 20 do 40 % cijene, plus IVA. | Tada ukupan iznos obično iznosi 10 do 20 % cijene. |
| Dok čekate | Dodatna plaćanja slijede plan plaćanja konkretnog projekta. Neki projekti ih raspoređuju tokom izgradnje, dok drugi traže još jednu uplatu i ostatak pri završetku kupoprodaje. | Ništa. Čekate datum završetka kupoprodaje dogovoren kod notara. |
| Kod notara | Ostatak pri završetku kupoprodaje i prenosu vlasništva. | Ostatak pri potpisivanju isprave. |
Posljedica koju vrijedi planirati jeste da kod novogradnje možda morate rano izdvojiti veliki dio vlastitog novca, mjesecima ili godinama prije nego što imate bilo šta što možete koristiti ili iznajmljivati. Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta novac se prenosi kasnije, ali brže.
Šta je pokriveno nakon toga
Ovo je razlika s najoštrijim posljedicama i ona koju ljudi primijete tek kada nešto pođe po zlu.Novogradnja ima zakonske garancije: deset godina za konstrukciju, tri godine za instalacije i jednu godinu za završne radove. Nekretnina sa sekundarnog tržišta nema nijednu. Prodavac odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prikrio, a to je mnogo teže dokazati nego potraživanje po osnovu garancije.
To ne znači da je nekretnina sa sekundarnog tržišta lošija kupovina. To znači da je tehnički pregled kod jedne obavezan, a kod druge koristan. Kod starije nekretnine pregled arhitekte ili građevinskog vještaka jedina je garancija koju ćete dobiti.
Prostor i lokacija dobrih adresa
Dva kompromisa kreću se u suprotnim smjerovima i zajedno odlučuju o više kupovina nego porez.
- Nekretnina sa sekundarnog tržišta obično Vam pruža više prostora unutraStariji apartmani građeni su prostranije. Novogradnja ulaže veći dio svoje površine u terase i zajedničke sadržaje kompleksa, pa za isti novac često dobijete manje kvadratnih metara unutra, a više prostora na otvorenom.
- Novogradnja Vam obično donosi niže tekuće troškoveNajviše energetske klase, savremena izolacija i savremene instalacije, što se vidi na računima i po tome što godinama ne morate ništa mijenjati.
- Najbolje adrese uz more su nekretnine sa sekundarnog tržištaZemljište najbliže vodi izgrađeno je prije nekoliko decenija. Većina novih projekata nalazi se u unutrašnjosti, dalje od A7. Novogradnje u prvom redu do mora ima, ali veoma malo i cijene su tome prilagođene.
- Novogradnja vam omogućava izborDok je projekat u izgradnji, obično birate materijale, površine i boje, a neki investitori će pomjeriti pregradni zid. Nekretnina sa sekundarnog tržišta kupuje se u zatečenom stanju; njena promjena znači renoviranje.
Kada dobijate ključeve
Kod nekretnine sa sekundarnog tržišta put od rezervacije do ključeva obično traje jedan do tri mjeseca. Kod novogradnje u potpunosti zavisi od faze projekta: kupovina pred završetak može biti gotovo jednako brza, dok kupovina od temelja može značiti dvije do tri godine.Čekanje kod novogradnje nije izgubljeno vrijeme, ali je to vrijeme tokom kojeg posjedujete ugovor, a ne nekretninu. Ako vam je potrebno mjesto za boravak već narednog ljeta, to samo po sebi daje odgovor.
Gdje ima prostora za pregovore
NovogradnjaSekundarne nekretnine
- Popust na cijenu je izuzetak.
- Cijena je obično podložna pregovorima, iako ne uvijek.
- Šta se umjesto toga mijenja: plan plaćanja, kvalitetnija oprema i neke dodatne usluge.
- Šta se mijenja: cijena, datum završetka kupoprodaje, oprema i ostali uslovi transakcije.
- Najbolji slučaj obično su posljednje jedinice u završenom projektu kojih investitor želi da se riješi.
- Ono što odlučuje jeste koliko je prodavac motivisan, a to je upravo ono što kupac sam ne može vidjeti.
Nakon snažnog rasta posljednjih godina tržište usporava, pa su neki investitori otvoreniji za razgovor o cijeni nego ranije. To je razlog da pitate, a ne razlog da računate na popust.
Koja vam odgovara
Nije riječ o sistemu bodovanja. Ovo su uslovi pod kojima je svaka opcija jasan odgovor.
Novogradnja je jednostavniji izbor akoNekretnina sa sekundarnog tržišta jednostavniji je izbor ako
- Želite savremeni standard bez potrebe za prepravkama, uz garancije.
- Želite ključeve za nekoliko mjeseci, a ne godina.
- Želite niske troškove korištenja i najbolji energetski razred.
- Želite biti što bliže plaži koliko je to na obali moguće.
- Želite da bazen, teretana, spa ili coworking budu dio kompleksa.
- Želite više kvadratnih metara unutrašnjeg prostora za isti novac.
- Ne smeta vam čekanje i želite birati raspored i završne obrade.
- Radije biste renovirali prema vlastitom ukusu nego prihvatili tuđi izbor.
- Želite nekoliko godina bez značajnih troškova popravki.
- Želite ustaljen kvart sa odraslim zelenilom i komšijama koji zaista žive tu.
Šta provjeriti kod svakog
Dvije opcije imaju različite rizike, pa pravna provjera nije ista za obje.
| Kod novogradnje | Sekundarna nekretnina | Zašto je važno |
|---|---|---|
| Investitor, zemljište, dozvole i ugovorna dokumentacija. | Vlasništvo, tereti, rješenja o izvršenju i dugovanja prema zajednici etažnih vlasnika. | Dug vezan za nekretninu može preći na vas, a projekat bez potrebnih dozvola može biti obustavljen. |
| Bankarska garancija izdata na vaše ime i za vaša konkretna plaćanja. | Zakonitost svih građevinskih radova i svaka neevidentirana dogradnja. | Ovo su dvije situacije u kojima se novac zaista gubi, a obje se mogu provjeriti unaprijed. |
| Datum završetka kupoprodaje i šta ugovor predviđa ako dođe do kašnjenja. | Statut zajednice, posebno ako namjeravate iznajmljivati nekretninu. | Odgođeni završetak kupoprodaje oduzima vrijeme, a ograničenje iznajmljivanja može ukloniti razlog zbog kojeg ste kupili nekretninu. |
Poređenje koje ljudi žele nije ispravno
Na gotovo svaku verziju ovog pitanja na internetu odgovara se poreskom tabelom, jer je porez jedini broj koji je isti za sve. To je ujedno broj koji je najmanje važan.Kupovine koje pođu po zlu ne pođu po zlu zato što je neko platio 11.2 % umjesto 7 %. Pođu po zlu zato što je nekretnina sa sekundarnog tržišta zahtijevala radove u vrijednosti od četrdeset hiljada eura koje niko nije uračunao, ili zato što je nekretnina u izgradnji kupljena na osnovu vizualizacije, a ispostavilo se da gleda na sjever, prema padini, ili zato što je nekretnina kupljena radi iznajmljivanja, a zajednica je već izglasala ograničenje iznajmljivanja.Zato na ovo pitanje ne odgovaramo uopšteno. Poređujemo dvije konkretne nekretnine, sa svim troškovima, uključujući ono što je svakoj potrebno nakon primopredaje, i kažemo koju bismo mi kupili.
Česta pitanja
- Da li je nekretnina u izgradnji jeftinija od završene novogradnje u istom projektu?
- Obično jeste, a popust je naknada za čekanje i preuzimanje građevinskog rizika. Kako se projekat prodaje i približava završetku, preostale jedinice obično imaju višu cijenu od prvih.
- Mogu li dobiti hipotekarni kredit za kupovinu nekretnine u izgradnji?
- Da, ali ne još. Banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije završetka kupoprodaje, pa ranija prijava ne donosi ništa. Zato i faze uplate kapare za novogradnju moraju biti pokrivene vašim vlastitim sredstvima.
- Plaćam li porez dva puta na novogradnju, IVA i ITP?
- Ne. Nekretnina je ili predmet prvog prenosa, kada se plaćaju IVA i AJD, ili naknadnog prenosa, kada se plaća ITP. Nikada oboje.
- Šta se dešava ako investitor ne završi gradnju?
- Svaka uplata koju ste izvršili prije završetka kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskom garancijom na vaše ime, koja vraća novac sa zakonskom kamatom. Vaš advokat provjerava tačan tekst te garancije prije nego što bilo koja uplata bude izvršena.
- Da li je nekretnina sa sekundarnog tržišta uvijek jeftinija po kvadratnom metru?
- Ne. Blizu mora ona je često skuplja od te dvije opcije, jer je zemljište tamo odavno izgrađeno, a nekretnina sa sekundarnog tržišta jedini je način da je kupite.
