Građevinske dozvole za renoviranje u Španiji: Kada je potrebna Licencia de Obra?
Za 30 sekundi
Za svako renoviranje u Španiji koje zahvata konstrukciju, fasadu ili izgrađenu površinu potrebna je licencia de obra mayor, uz projekat koji je potpisao arhitekta, prije početka radova. Za čisto kozmetičke radove, uz zamjenu istovjetnim elementima, obično je dovoljna jednostavna comunicacion previa. Ako izostavite dozvolu koja je zaista bila potrebna, problem ne ostaje na onome ko je izveo radove. Kao novi vlasnik, nasljeđujete ga.
Da li su Vaši radovi mali ili veliki?
Španija dijeli radove na renoviranju u dvije kategorije dozvola, a od toga koja se primjenjuje zavisi sve ostalo: ko može podnijeti zahtjev, da li ga arhitekta mora potpisati i koliko dugo traje postupak. Dozvola za manje radove pokriva kozmetičke radove ili radove na nivou održavanja: ponovno postavljanje pločica, krečenje, zamjenu kupatila i slične izmjene koje ostaju unutar postojećih zidova. Dozvola za velike radove pokriva konstruktivne izmjene, proširenja, izgradnju bazena ili promjenu namjene, a prije nego što gradska uprava uopšte razmotri zahtjev, potreban je potpuni projekat koji je izradio i potpisao arhitekta.Praktični test jednostavno je objasniti, čak i kada dokumentacija nije jednostavna: da li radovi zadiru u bilo koji konstruktivni element, kao što su noseći zid, omotač zgrade ili krov? Da li mijenjaju izgrađenu kvadraturu? Da li mijenjaju namjenu prostora u pravnom smislu? Potvrdan odgovor na bilo koje od ovih pitanja svrstava radove u kategoriju velikih radova. Jasan odričan odgovor, kada je riječ o čisto kozmetičkoj zamjeni istim ili odgovarajućim elementima unutar postojećih zidova, obično znači da su to manji radovi i da se u mnogim opštinama mogu riješiti prethodnom prijavom, odnosno jednostavnim obavještenjem gradskoj upravi, umjesto potpunog zahtjeva za dozvolu i čekanja na odobrenje.
| Manji radoviKozmetičke, istovjetne izmjene | Veliki radoviKonstrukcija, proširenje, bazen | |
|---|---|---|
| Zadire u konstrukciju, fasadu ili kvadraturu | Ne | Da |
| Ko potpisuje projekat | Vlasnik ili gestor, arhitekta obično nije potreban | Arhitekta, gotovo uvijek |
| Kako se prijavljujete | Prethodna prijava, u mnogim opštinama | Formalni zahtjev za dozvolu za velike radove |
| Općinski pregled | Jednostavna provjera, ne potpuni pregled dozvole | Potpuni tehnički pregled prije početka radova |
Izvori
Mogu li radovi na renoviranju početi kao manji, a usput prerasti u velike?Da, i to je čest način na koji vlasnici slučajno, a ne namjerno, završe s radovima bez dozvole. Ako se obim proširi tako da zahvati konstruktivni element, fasadu ili kvadraturu, projekat prelazi u kategoriju velikih radova i potrebna mu je posebna dozvola s potpisom arhitekte, čak i ako je prvobitna prijava ispravno podnesena za manji obim radova s kojim ste počeli.
Koliko zapravo košta građevinska dozvola u Španiji?
Sama prijava ili dozvola za manje radove obično košta između 200 i 800 eura, uz ICIO, opštinski porez na građevinske radove, koji se obično obračunava u visini od 3 do 4 procenta prijavljenog budžeta radova. Naknada za dozvolu za velike radove obično se navodi u iznosu od približno 3 do 3,5 procenta referentnog budžeta koji arhitekta navede u vlastitom projektu, a taj procenat se plaća povrh posebne naknade arhitekte za projektovanje, a ne umjesto nje.U istraživanju za ovu stranicu nije pronađen jedinstven, aktuelan cjenovnik naknada za jednu konkretnu opštinu na Costa del Sol, na primjer poređenje vlastite uredbe Marbelle s uredbom Esteponе. Rasponi navedeni u nastavku su opšti i objedinjeni, a ne objavljena tabela jedne gradske uprave, zato ih shvatite kao okvirnu plansku vrijednost i zatražite tačnu ponudu od konkretne gradske uprave, svog arhitekte ili gestora prije nego što utvrdite budžet za renoviranje.
| Naknada za dozvolu ili prijavu manjih radovaOpćinska paušalna naknada | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO porez na građevinske radove, male ili velike3-4% prijavljenog budžeta radova | 3-4% budžeta |
| Naknada za velike radoveoko 3-3,5% referentnog budžeta | oko 3-3,5% budžeta |
Da bismo te procente uporedili sa stvarnim iznosom: osvježavanje kupatila i kuhinje u vrijednosti od 50.000 eura, bez strukturalnih izmjena i kao jasan slučaj obra menor, spada u raspon naknade od približno 200 do 800 eura, uz oko 1.500 do 2.000 eura poreza ICIO, što daje ukupan trošak na strani dozvole od približno 1.700 do 2.800 eura. Proširenje vile vrijedne 300.000 eura s novim bazenom, kao jasan slučaj obra mayor, imalo bi samo naknadu za dozvolu od približno 9.000 do 10.500 eura, prije vlastite projektantske naknade arhitekte i prije višemjesečnog roka iz sljedećeg odjeljka. Oba iznosa su izvedena iz opštih raspona procenata navedenih iznad radi ilustracije, a ne iz stvarnog računa nekog konkretnog projekta.
Koliko traje izdavanje dozvole za renoviranje?
Dva nezavisna izvora navela su različite raspone rokova za ista dva nivoa, pa ova stranica prikazuje raspon umjesto da nameće jednu lažno preciznu brojku. Najkraći rok iz bilo kojeg raspona smatrajte povoljnim scenarijem, a ne obećanjem: brzina kojom gradska uprava stvarno obrađuje zahtjev zavisi od njenog trenutnog opterećenja i potpunosti dostavljene dokumentacije.
Sedmica 0oko 8 mjeseci
- Obra menor, realan raspon2 do 12 sedmica
- Obra mayor, realan raspon2 do 8 mjeseci
| Izvor | Manji radovi | Veliki radovi |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2 do 6 sedmica | 2 do 6 mjeseci, zavisno od složenosti i opštine |
| TerretaSpain | 1 do 3 mjeseca | 3 do 6 mjeseci, ponekad do 8 mjeseci |
| Realni raspon za planiranje | 2 do 12 sedmica | 2 do 8 mjeseci |
Da li zajednica vlasnika takođe mora odobriti radove?
Dozvola gradske uprave nije jedino odobrenje koje renoviranje može zahtijevati. Ako se nekretnina nalazi u okviru comunidad vlasnika, stambene zgrade ili zatvorenog kompleksa sa zajedničkim elementima, špansko pravo fasadu, konstruktivne elemente zgrade i druge zajedničke dijelove smatra vlasništvom zajednice u cjelini, čak i kada ste puni vlasnik svoje jedinice. Radovi koji su sa stanovišta gradske uprave potpuno zakoniti i dalje mogu zahtijevati vlastito odobrenje zajednice ako zadiru u neki od tih zajedničkih elemenata.
- Postavljanje klima-uređaja na vidljivi vanjski zidSam zid je prema španskom pravu zajednički element, pa činjenica da gradska uprava nema primjedbi sama po sebi ne rješava to pitanje.
- Zatvaranje balkona ili teraseTime se mijenja vanjski izgled zgrade, o kojem odlučuje zajednica, a ne samo pojedinačni vlasnik.
- Izmjena vanjskih prozora ili roletniBoju, materijal i oblik često određuju vlastita pravila zajednice, što je zasebno pitanje od svega što provjerava gradska uprava.
- Bilo koja druga izmjena vanjske konfiguracije zgradeAko radovi zadiru u fasadu, konstruktivni element ili drugi zajednički dio, pribavite odobrenje zajednice prije početka radova, a ne naknadno.
Preskakanje ovog koraka predstavlja stvaran, sudski potvrđen rizik, a ne samo teorijsku mogućnost. Zajednica može tužiti radi uklanjanja radova čak i nakon njihovog završetka, a sudija može naložiti vlasniku da vrati prvobitno stanje i plati troškove toga. Dobijanje glasa zajednice, bez obzira na većinu koju njeni propisi predviđaju za ovu vrstu izmjene, zaseban je korak u odnosu na dozvolu gradske uprave: jedno odobrenje ne zamjenjuje drugo.
Izvori
Ako gradska uprava odobri dozvolu, da li to obuhvata i saglasnost zajednice?Ne. To su dva odvojena odobrenja koja izdaju dva odvojena tijela, a posjedovanje jednog ne zamjenjuje drugo. Dozvola gradske uprave odnosi se na urbanistička pravila, dok se glasanje zajednice odnosi na samu zajedničku zgradu. Pribavite oba odobrenja prije bilo kakvog zahvata koji utiče na spoljašnjost ili konstruktivni element.
Ko zapravo podnosi zahtjev za dozvolu: Vi ili arhitekta?
Ko podnosi zahtjev i šta mu se mora priložiti u potpunosti zavisi od nivoa u koji spada Vaše renoviranje.
| Nivo | Ko podnosi zahtjev | Šta se podnosi |
|---|---|---|
| Manji radovi | Često direktno vlasnik ili gestor koji postupa u njegovo ime | Prethodna prijava općinskoj upravi. Za ovaj obim radova obično nije potreban projekat potpisan od arhitekte. |
| Veliki radovi | Kvalifikovani tehničar, gotovo uvijek arhitekta, a ponekad aparejador za uži obim radova | Potpisani projekat, tehnički opis, planovi i proračuni konstrukcije, prema potrebi, koje pregledava nadležno urbanističko odjeljenje općinske uprave prije izdavanja dozvole. |
Šta se dešava ako radovi na renoviranju nikada uopće nisu bili zakonski odobreni?
Ovo je najvažniji dio, bilo da sami planirate renoviranje ili razmatrate nekretninu sa sekundarnog tržišta na kojoj su možda već izvedeni radovi prethodnog vlasnika. Svaka gradnja izvedena bez dozvole koju je stvarni obim radova zahtijevao, promjena na nivou obra mayor izvedena na osnovu prijave za obra menor ili radovi bez ikakvog postupka izdavanja dozvole predstavljaju urbanistički prekršaj. To važi bez obzira na to da li sami završeni radovi izgledaju uredno.Nezakoniti radovi ili radovi bez dozvole ne mogu se valjano evidentirati u Registru nekretnina niti u vlasničkom listu, što stvara nesklad između fizičkog stanja nekretnine i njenog registrovanog pravnog opisa. Banke daju kredite na osnovu tog registrovanog opisa, pa je upravo taj nesklad ono što može otežati ili blokirati hipoteku kod nekretnine sa sekundarnog tržišta i odvratiti opreznog kupca.
- Najskuplja stavkaNekretnina sa sekundarnog tržišta ima renovirane prostorije koje izgledaju završeno i useljenoRadovi izvedeni izvan onoga što je dozvola dopuštala ili bez ikakvog postupka izdavanja dozvole predstavljaju urbanistički prekršaj, bez obzira na to da li izgledaju uredno.What to do insteadZatražite od advokata da provjeri građevinsku dozvolu u odnosu na stvarno izvedeno stanje prije nego što bilo šta potpišete.
- Najskuplja stavka„To su nezakoniti radovi prethodnog vlasnika, a ne moji“Odgovornost za legalizaciju ili za posljedice toga što se ona ne izvrši prelazi na novog vlasnika onog trenutka kada vlasnički list promijeni vlasnika. Ona se ne poništava promjenom vlasništva.What to do insteadUračunajte rizik u ponudu ili odustanite, umjesto da pretpostavite da on ostaje kod prodavca.
- Skupo ako se propustiGodine su prošle bez ikakvog postupanja općinske upraveTo može biti važno, ali tek nakon opšteg roka zastare, koji se opisuje kao približno četiri godine i za koji se razumije da se razlikuje po autonomnim zajednicama. Time se mijenja ovlaštenje same opštine da izrekne sankciju, ali ne i problem s hipotekom ili nekretninom sa sekundarnog tržišta koji je nesklad u registru već izazvao.What to do insteadZatražite pisanu potvrdu o statusu nekretnine od same općinske uprave, a ne samo uvjeravanje prodavca da se tim pitanjem niko nikada nije bavio.
Ako su izvedeni radovi u potpunosti usklađeni s važećim urbanističkim pravilima za parcelu, ponekad se naknadno mogu legalizovati podnošenjem projekta legalizacije preko ovlaštenog stručnjaka. To nije automatski izgubljen slučaj, ali u potpunosti zavisi od toga da li izvedeni radovi odgovaraju onome što bi zahtijevao uredan zahtjev, a njihovo naknadno formalizovanje, umjesto da je urađeno unaprijed, zahtijeva stvarni novac i vrijeme. Povezan, ali zaseban dokument o kojem vrijedi pitati kod svake nekretnine sa sekundarnog tržišta jeste licencia de primera ocupación, kojom se potvrđuje da izgrađena zgrada odgovara onome što je odobreno i da je podobna za korištenje. Nekretnina kojoj taj dokument nedostaje može se suočiti sa sličnim poteškoćama pri prodaji ili zasnivanju hipoteke.Posebnosti Andaluzije u vezi s već postojećom nezakonitom građevinom, uključujući trajanje ovlaštenja općinske uprave za sprovođenje mjera i uticaj klasifikacije zemljišta na to pitanje, predstavljaju zasebnu temu. Naš vodič o nedozvoljenim dogradnjama obrađuje jednu nezakonitu dogradnju na inače zakonitoj nekretnini, što je bliže renoviranju kojim je prekoračena dozvola. Cijela zgrada bez ikakvog pravnog osnova obrađuje se zasebno u našem vodiču o nezakonitim građevinama.
Izvori
Da li nezakoniti radovi otkriveni nakon moje kupovine postaju moja odgovornost, iako ih nisam izveo?Da. Špansko pravo ne poništava obavezu legalizacije niti posljedice njenog neizvršavanja samo zato što je vlasništvo promijenilo vlasnika. Ovo je najvažnija činjenica koju treba zapamtiti iz ovog odjeljka: problem snosi onaj ko je sada vlasnik nekretnine, a ne onaj ko je radove izveo.
Da li svaka općinska uprava na Costa del Sol isto tretira iste radove renoviranja?
Opća razlika između kategorija obra menor i obra mayor, kao i prethodno navedena pravila o saglasnosti zajednice, primjenjuju se na nacionalnom nivou. Konkretne kategorije dozvola, obim postupka prethodne prijave i sami tarifnici naknada utvrđuju se pravilnikom svake andaluzijske općine, u okviru regionalnog planskog sistema. U načelu, isti obim renoviranja može se obrađivati nešto drugačije: u jednom gradu putem brže prethodne prijave, a u susjednom uz zahtjev za potpunijom dozvolom, čak i između susjednih gradova na Costa del Sol. Nemojte pretpostaviti da će se rok iz prethodnog projekta u jednoj općini potpuno prenijeti na drugu.Potvrda tačne kategorije dozvole i naknade kod konkretne općinske uprave prije utvrđivanja budžeta za renoviranje upravo je vrsta provjere koju Arevontova služba pravne koordinacije obavlja zajedno s Vašim advokatom, umjesto da o tome nagađate na osnovu općeg vodiča poput ovog.
Šta provjeriti prije utvrđivanja budžeta za renoviranje
Pet stavki koje treba provjeriti prije prve fakture, a ne otkriti tek nakon nje.| Uredite unaprijed | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Pismeni odgovor općinske uprave o tome da li radovi spadaju u obra menor ili obra mayor | Pogrešna pretpostavka ovdje je najčešći način na koji nastaju radovi bez dozvole. | Nagađanje kategorije na osnovu poređenja sa sličnim projektom na drugom mjestu. |
| Pismena saglasnost zajednice za sve što dodiruje fasadu ili zajednički element | Dozvola općinske uprave ne obuhvata ovo. Dva odobrenja su odvojena. | Pretpostavka da je zakonita dozvola općinske uprave sama po sebi dovoljna. |
| Provjera postojeće licence de obra u odnosu na ono što je stvarno izgrađeno, prije kupovine nekretnine sa sekundarnog tržišta | Nedokumentovani radovi postaju problem novog vlasnika onog trenutka kada vlasnički list promijeni vlasnika. | „To je uradio prethodni vlasnik, ne ja“: uvjerenje bez pravnog osnova. |
| Naknada samog arhitekte, posebno predviđena u budžetu i odvojena od naknade za dozvolu, za svaki projekat većih građevinskih radova | Naknada za dozvolu samo je jedna stavka stvarnog ukupnog troška. | Utvrđivanje cijene projekta samo na osnovu procenta naknade za dozvolu. |
| Pitanje o licenci de primera ocupación za nekretninu, a ne samo o njenoj istoriji renoviranja | Nekretninu kojoj nedostaje ovaj dokument kasnije može biti teško prodati ili založiti pod hipotekom, iz sličnih razloga kao i radove izvedene bez dozvole. | Nikada ne pitati, jer zvuči kao tehnička sitnica. |
Ono što ova stranica nije mogla svesti na jednu cifru
Jedna napomena, izrečena jasno. Za potrebe ove stranice nismo pročitali vlastitu uredbu nijedne pojedinačne opštine, niti je za neku konkretnu opštinu na Costa del Sol nezavisno potvrđen važeći cjenovnik, procenat ICIO-a ili fiksna naknada za obra menor. Rasponi navedeni u nastavku su opšti. Primjenjivaće se podaci Vaše opštine i vrijedi zatražiti ih u pisanom obliku.Ni tačan prag većine glasova koji je zajednici potreban za odobravanje radova na vanjskim dijelovima nije moguće svesti na jednu univerzalnu cifru. Španski izvori navode da se u nekim slučajevima primjenjuju statuti zajednice vlasnika, a u drugim opća zakonska pravila o većini. Stvarne interne propise konkretne zajednice treba provjeriti od slučaja do slučaja.Približni četverogodišnji rok zastare za prekršaj gradnje bez dozvole navodi se kao opća cifra i smatra se da se razlikuje od jedne autonomne zajednice do druge. Vremenski okvir specifičan za Andaluziju, koji se stvarno primjenjuje na već postojeću bespravnu građevinu, obrađen je i zasebno potkrijepljen izvorima u našim vodičima o bespravnoj gradnji i dogradnjama bez dozvole, umjesto da se ovdje ponovi kao jedan konačan broj.
Najčešća pitanja o dozvolama za renoviranje
- Mogu li početi kozmetičke radove renoviranja prije nego što prethodna prijava bude u potpunosti obrađena?
- To zavisi od postupka konkretne općine za prijavu, pa ne treba ništa pretpostavljati bez provjere. Neke općine smatraju da potpuna prethodna prijava omogućava početak postupka čim se podnese, dok druge prvo očekuju kratku potvrdu prijema. Prije zakazivanja bilo kakvih radova provjerite konkretan odgovor kod općine ili svog gestor-a.
- Da li je za licencia de obra menor ikada potreban potpis arhitekte?
- Obično nije. Kategorija radova manjeg obima zasniva se na kozmetičkim radovima po principu zamjene istim, koje vlasnik ili gestor obično mogu neposredno prijaviti. Ako projekat koji je započeo na ovaj način počne obuhvatati bilo šta konstruktivno, prelazi u kategoriju većih građevinskih radova i tada je potreban projekat s potpisom arhitekte.
- Da li mi je potrebno odobrenje moje zajednice vlasnika za radove koji se u potpunosti izvode unutar mog stana?
- Obično nije, pod uslovom da se ništa ne tiče zajedničkog elementa: fasade, nosive konstrukcije ili zajedničkih instalacija koje prolaze kroz stan. Čisto unutrašnje, nekonstruktivne izmjene uglavnom su odluka samog vlasnika. Čim radovi zahvate vanjski dio ili konstruktivni element, primjenjuje se pitanje zajednice, bez obzira na to koliko se izmjena čini malom.
