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Cómo comprar una propiedad en la Costa del Sol

Redactado por Samuel Špreňar, asesor del comprador en la Costa del SolActualizado 2026-08
En 30 segundos
Usted elige entre una primera selección, visita las mejores opciones en un viaje y reserva. Su abogado comprueba la propiedad, obtiene su NIE y prepara los contratos. Firma la escritura ante notario y recibe las llaves. No nos paga nada por ninguno de estos servicios.El proceso de un vistazo
  1. 1
    La primera llamada y una primera selección para comentar
  2. 2
    El viaje de visita: de uno a tres días en la costa
  3. 3
    Su abogado, el poder notarial y la reserva
  4. 4
    La comprobación jurídica, el NIE y el contrato vinculante
  5. 5
    La escritura ante notario y las llaves
  6. 6
    El año siguiente: facturas, impuestos y gestión
Además del precio9 a 13 %De la reventa a la obra nueva. La sección económica muestra cada partida.
De la reserva a las llaves, reventaDe 1 a 3 mesesLa comprobación jurídica es lo que marca ese ritmo.
De obra nueva a la entrega de llavesDe 2 meses a 3 añosListo para recibir las llaves es el plazo más corto. La compra sobre plano se prolonga hasta la fecha de finalización.
Lo que paga el comprador0 €No hay comisión, cuota fija ni pago al comprar.
La compra, de principio a fin

¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en la Costa del Sol?

Desde la reserva hasta las llaves, una vivienda de reventa suele tardar de uno a tres meses, y una de obra nueva, de dos meses a tres años. Lo que precede a la reserva es la búsqueda, y esa parte le corresponde a usted: para algunos compradores dura días y para otros, meses. Con una vivienda de obra nueva, también espera a que se construya, no solo a que se complete el papeleo.Su propia participación es pequeña, y cuánto lo sea depende de usted: algunas llamadas para ciertos compradores y muchas más para otros, al menos un viaje a la costa y algunas firmas. Si utiliza un poder notarial, firmarlo es una de esas firmas.La cronología siguiente muestra el proceso completo. La sección siguiente muestra el mismo proceso paso a paso. Cada paso enlaza con la página que contiene más detalles.
  1. PreparaciónPasos De 1 a 4
    Mantiene una llamada sobre cómo desea utilizar la propiedad. Después le enviamos una primera selección para comentarla. Tras conocer su reacción, hacemos una segunda selección y comprobamos los aspectos que un anuncio nunca muestra. Para las propiedades que le interesen seriamente organizamos visitas grabadas o en directo.
    Su tiempo
    De días a semanas, según usted. Algunos compradores necesitan varias llamadas y otros muchas más.
  2. El viajePasos 5 y 6
    Pasa de uno a tres días en la costa. Visita entre cinco y ocho propiedades al día. Le mostramos las zonas entre las visitas. Después decide usted. No hay plazo límite.
    Su tiempo
    Algunos clientes deciden en el momento. Otros tardan meses y vuelven dos o tres veces antes de estar seguros.
  3. Antes de comprometersePasos 7 y 8
    Podemos recomendarle un abogado independiente o puede traer el suyo. Firma un poder notarial si desea que gestionemos el papeleo sin tener que volver en avión. Después reserva la propiedad.
    Su tiempo
    Puede reunirse con el abogado en persona o mediante una videollamada. La propia reserva puede firmarse desde casa.
  4. La parte jurídicaPasos De 9 a 11
    Su abogado comprueba la propiedad y solicita su NIE. El NIE es el número de identificación español para extranjeros. Puede abrir una cuenta bancaria española antes o después de la compra, por lo que no tiene que existir antes de comprar. Su abogado y el promotor también deben comprobar de dónde procede su dinero. Después firma el contrato vinculante. En una vivienda de obra nueva, es un plan de pagos con el promotor. En una reventa, es un contrato de arras. Las arras son un contrato de depósito vinculante.
    Su tiempo
    Aquí es donde emplea la mayor parte de su propio tiempo. Recopila y envía los documentos que demuestran de dónde procede su dinero.
  5. FinalizaciónPasos De 12 a 14
    Paga conforme al calendario. En una vivienda de obra nueva se inspecciona la propiedad terminada y todos los defectos y elementos sin finalizar se incluyen en una lista. Esa lista se denomina lista de snagging. Muchos promotores solo realizan el snagging después de firmar la escritura, por lo que no siempre se hace antes de acudir al notario. La escritura se firma ante notario y recibe las llaves.
    Su tiempo
    Una cita ante notario. Usted asiste o su abogado lo hace en su nombre conforme al poder notarial. La parte vendedora también está representada, el notario dirige la firma y nosotros normalmente también estamos presentes.
  6. Después de la compraPasos 15
    Su abogado pone en marcha los suministros y el seguro y gestiona sus obligaciones fiscales, incluido el impuesto anual sobre la propiedad. Si desea que alguien cuide de la propiedad cuando usted no esté allí, nosotros nos encargamos personalmente de la gestión de propiedades y los alquileres.
    Su tiempo
    Muy poco. Su abogado organiza la mayor parte y nosotros seguimos siendo su contacto.
Una cuestión ajena a la lista determina su propio calendario y depende de lo que compre, no del proceso: una reventa se mide en meses y una vivienda de obra nueva puede medirse en años. Ambas cifras aparecen en la parte superior de esta página y en la comparación más abajo.

Qué ocurre, en orden, desde la primera llamada hasta las llaves

La primera llamada trata sobre el uso que dará a la propiedad. El último paso es la escritura ante notario y la entrega de las llaves. Entre ambos: cuatro pasos de búsqueda, dos en la costa, dos antes de comprometerse, tres de la parte jurídica, tres hasta completar la operación y uno para el año posterior.
Todo el proceso, 15 pasos
  1. Preparación
  2. La primera llamadaDe 20 a 60 minutosHablamos sobre cómo piensa utilizar la propiedad y qué planes tiene para el futuro en relación con ella. El presupuesto es importante y es la segunda pregunta, porque una cifra por sí sola no nos indica qué calles debemos considerar. En la misma llamada le explicamos cómo funciona toda la compra y respondemos a todas sus preguntas.Búsqueda de inmueblesCostes de la compra
  3. La primera selección y la llamada posteriorDe horas a díasBuscamos en todo el mercado, no solo en nuestro propio inventario, porque los agentes de esta costa comparten sus anuncios y el precio es el mismo con cualquier agente. La selección está pensada para comentarla: seis propiedades o veinte, según lo que haya solicitado. Una llamada posterior le permite reaccionar y nos indica qué debemos cambiar.Búsqueda de inmueblesAnuncios gancho
  4. La segunda selección y lo que un anuncio nunca muestraDíasLa segunda selección es más reducida y es donde comprobamos lo que un anuncio nunca muestra: la orientación, el ruido real, la ubicación exacta y la urbanización y sus alrededores. También confirmamos que la propiedad siga a la venta y cuál es hoy su precio real. La mayoría de la primera lista desaparece aquí y una propiedad que usted haya encontrado por su cuenta en un portal recibe la misma comprobación.Verificación del anuncioZonas inundables
  5. Visitas grabadas o en directo antes de reservar un vueloEn cuestión de díasCuando una propiedad de la segunda selección le interesa seriamente, nos desplazamos hasta ella. Usted obtiene una visión de las vistas, el ruido, el trayecto real a pie hasta la playa y el estado del edificio. Puede hacer una llamada en directo o ver una visita grabada dos veces, para no dedicar un viaje a algo que una cámara habría permitido descartar.Visitas por vídeoHumedades y calidad de construcción
  6. El viaje
  7. El viaje de visitas, de cinco a ocho propiedades al día1 a 3 díasDurante uno a tres días seguirá un programa completo que organizamos nosotros. Viajará en nuestro coche o en el suyo, si lo prefiere. El programa incluye las zonas entre las visitas, para que entienda dónde está cada propiedad y no solo cómo es por dentro. El plan cambia durante el día cuando algo queda descartado, como suele ocurrir.Viajes de visitaRuido
  8. La decisión, sin ninguna obligaciónDe semanas a mesesDecidir rápido no es el error, y muchos compradores deciden en el momento cuando tienen delante la propiedad adecuada. El error es decidir bajo presión, porque un vuelo de regreso el domingo no es motivo para elegir una propiedad. Tardar meses también es normal, volver para una segunda visita es normal y, a veces, la respuesta honesta es que este no es el año.Errores frecuentes de los compradores
  9. Antes de comprometerse
  10. Su propio abogado y un poder notarial, si lo deseaUna reunión, normalmente en líneaPodemos recomendarle un abogado independiente o puede traer el suyo. En cualquier caso, usted paga al abogado y este trabaja para usted, no para el vendedor ni para el promotor. El despacho con el que trabajamos cobra aproximadamente un 1 % del precio, IVA incluido. El poder notarial es la otra decisión que debe tomar aquí, y no se refiere solo a la firma: permite a su abogado solicitar su NIE y abrir su cuenta bancaria, que son las dos gestiones realmente incómodas de hacer por su cuenta desde el extranjero. El poder notarial que prepara normalmente nuestro abogado recomendado suele nombrar a varias personas de su despacho, incluidos los asistentes, para que siempre haya alguien disponible cuando se necesite una firma. Los abogados aquí cuentan con un seguro de responsabilidad profesional y ninguno actúa sin su confirmación previa.Coordinación de la revisión legalPoder notarial
  11. La reserva y las condiciones que le permiten recuperar su dineroDíasUna reserva retira la propiedad del mercado durante un breve periodo y usted paga una cantidad pequeña en comparación con el precio de compra. Es el único pago de todo el proceso que queda fuera del sistema de garantías. Antes de transferir el dinero, el contrato establece exactamente qué hallazgos harán que se le devuelva el dinero. En una reventa, esos hallazgos son los que revela la revisión legal: una deuda, una carga, una modificación no registrada o una licencia inexistente.NegociaciónContrato de reserva
  12. La parte legal
  13. La revisión legal es por lo que está pagandoDe 2 a 4 semanasLa revisión legal abarca la titularidad, las cargas y las deudas, si el edificio coincide con su documentación, las normas de la comunidad y si la propiedad puede alquilarse a turistas. El notario no realiza este trabajo, y aquí es donde puede detenerse una compra.Coordinación de la revisión legalLo que comprueba el abogado
  14. El NIE, la cuenta bancaria y el resto de la documentaciónAl mismo tiempo, principalmente mediante poder notarialSu abogado solicita su NIE, y esto se tramita al mismo tiempo que la revisión legal, no después. El NIE es el número español de identificación de extranjeros. No puede comprar una propiedad, pagar un impuesto ni firmar ante notario sin él. Una cuenta bancaria española puede abrirse antes o después de la compra, por lo que no tiene que existir antes de comprar.NIE y documentaciónCuenta bancaria española
  15. El contrato vinculante y las dos formas que puede adoptarSemanas después de la reservaEn una obra nueva, se trata de un contrato con el promotor y un calendario de pagos. Una garantía bancaria a su nombre debe cubrir todos los pagos que realice antes de que finalice la construcción. En una reventa, se trata de las arras, el contrato privado de depósito. Normalmente representan entre el 10 y el 20 % del precio. Incluyen una penalización para la parte que se retire.Coordinación de la revisión legalContrato de compraventa
  16. Finalización
  17. Los pagos y el periodo de espera que no siempre se explicaDe meses a años en una obra nuevaEn una obra nueva, esta es la parte más larga y el calendario de pagos varía realmente según el promotor. Algunos solo exigen el pago del contrato y después el saldo al finalizar. Otros quieren uno o dos pagos intermedios. Los pagos mensuales existen, pero son poco frecuentes. Su abogado se asegura de que cada pago se realice a tiempo y en la cuenta correcta. Una retención de cumplimiento normativo del banco puede tardar días, y perder una cita con el notario puede costar semanas.Coordinación de la finalizaciónGarantías bancarias
  18. La lista de desperfectos y lo que el promotor debe repararAntes o después de la escrituraLa inspección de desperfectos consiste en revisar una obra nueva terminada para detectar defectos y trabajos sin terminar. Cada elemento se anota y se fotografía, y la lista se envía al promotor para que lo repare. Nosotros no realizamos la inspección: organizamos una empresa de inspección externa que asume responsabilidad profesional por su informe. La inspección es opcional y muchos promotores solo realizan su propio proceso de revisión después de firmar la escritura, por lo que no siempre se hace antes de pagar el saldo. En una reventa no hay lista de desperfectos: en su lugar, le acompañamos en la visita final antes de la escritura, para comprobar el estado de la propiedad y que el inventario coincida.Revisión de la entrega de una obra nuevaInspección técnica
  19. El notario, el saldo y las llavesUna firmaEl notario confirma la identidad y la capacidad legal de ambas partes. Solicita su propia nota registral para confirmar que el vendedor es realmente el propietario de la propiedad. Redacta la escritura pública, la lee en voz alta antes de que nadie firme y la presenta en el Registro de la Propiedad ese mismo día. Lo que no hace es valorar si la propiedad es una buena decisión ni comprobar las deudas de la comunidad y las licencias. Por eso existen los pasos 9 a 13.Coordinación de la finalizaciónEl notario
  20. Después de la compra
  21. El año siguiente, que a menudo no se planificaEn cursoSu abogado pone los suministros y el seguro a su nombre y gestiona la parte fiscal: el impuesto anual sobre la propiedad, los demás impuestos de titularidad y la declaración de no residente. Si desea que alguien cuide de la propiedad mientras está fuera, nosotros mismos nos encargamos de la gestión de propiedades y de los alquileres de corta duración, en lugar de derivarle a un tercero. Este es el momento en el que tener una propiedad en el extranjero se vuelve sencillo o genera trabajo que no había previsto.Servicio posventaGestión de propiedadesCostes anuales
Tanto su abogado como el promotor tienen que comprobar de dónde procede su dinero. Es una norma contra el blanqueo de capitales y se aplica a todos los compradores. Debe demostrar cómo obtuvo el dinero: nóminas si procede de un salario, un acuerdo de accionistas si procede de dividendos, un documento de herencia o la escritura si vendió una propiedad.El abogado que recomendamos presenta correctamente esos documentos y organiza cualquier traducción que sea necesaria. Los documentos ordinarios, como una nómina o un acuerdo de accionistas, no necesitan una traducción jurada. Los promotores suelen solicitar el idioma original junto con una copia en inglés o español.El trabajo no termina en el notario. Las facturas, el seguro y las declaraciones fiscales continúan cada año, y de la parte fiscal se ocupa su abogado, no nosotros. Lo que queda es alguien que cuide de la propiedad mientras usted está fuera, y de esa parte nos ocupamos nosotros mismos.
Atención posventaGestión inmobiliaria
La lista de documentos es la parte que le cuesta tiempo real y donde empiezan la mayoría de los retrasos. Su abogado presenta los documentos y organiza las traducciones necesarias. Nosotros le indicamos qué documentos solicitará cada parte y hacemos seguimiento de cualquier elemento que falte para que el expediente siga avanzando.

¿Qué documentos debe aportar cada parte?

La documentación se divide en dos partes y ambas avanzan al mismo tiempo. La primera trata sobre usted: su pasaporte, su NIE, el poder notarial si utiliza uno y los documentos que muestran de dónde procede su dinero. La segunda son los tres contratos: la reserva, después el contrato privado de compraventa y, por último, la escritura ante notario. Su abogado lee o prepara casi todo. Usted firma personalmente el poder notarial y los contratos y, si lo prefiere, el abogado puede firmar los contratos por usted en virtud del poder.

NIE, el número sin el que no puede comprar

El NIE es el número de identificación español para extranjeros, y no puede comprar una propiedad, pagar un impuesto ni firmar ante notario sin él. Lo que recibe no es una tarjeta: es una sola hoja en la que figuran el número, su nombre exactamente como aparece en su pasaporte y la oficina que lo expidió. El número nunca caduca. A partir de entonces, casi toda la administración en España funciona con él. La liquidación del impuesto de compra, el impuesto anual sobre bienes inmuebles y la declaración de no residentes. La cuenta bancaria, los contratos de electricidad y agua, la comunidad de propietarios y el seguro. Y cualquier contrato de alquiler que firme. Cada propietario identificado necesita el suyo. En la práctica, su abogado lo solicita mediante el poder notarial mientras se realiza la comprobación legal. Hacerlo usted mismo implica una cita, el formulario correcto, el código de tasa correcto y los documentos justificativos adecuados. En cualquier caso, la espera se mide en semanas, no en días.
La tasa administrativa9,84 €Solo paga esto usted mismo si lo solicita personalmente. Por lo general, su abogado se encarga como parte de sus propios honorarios. (Policía Nacional)
La espera realSemanas, no díasPor eso se tramita paralelamente a la comprobación legal, no después.
Cuánto dura el númeroNunca caducaUna hoja de papel, no una tarjeta ni un documento de identificación con fotografía.
NIE

Una cuenta bancaria española

Puede abrirla antes o después de la compra, y su abogado la tramita mediante el poder notarial si prefiere no acudir a una sucursal. El banco debe establecer dos cosas y poco más importa: quién es usted y de dónde procede su dinero. El dinero de la compra normalmente ni siquiera pasa por su propia cuenta. En una reventa pasa por la cuenta de clientes de su abogado, y en una vivienda de obra nueva, por la cuenta protegida del promotor. La verdadera finalidad de la cuenta son los diez años posteriores, y aquí está la parte que sorprende a la mayoría de los compradores extranjeros: en España, los recibos periódicos se cobran de la cuenta mediante domiciliación bancaria, en lugar de pagarlos usted cada mes. La electricidad, el agua, la cuota de la comunidad, el seguro y el impuesto sobre bienes inmuebles llegan como cargos, por lo que la cuenta es lo que el sistema español espera utilizar para cobrarlos.
Cuándo puede abrirlaAntes o después de la compraEl dinero de la compra normalmente ni siquiera pasa por ella.
Hasta que la cuenta se pueda usarDe 1 a 5 días
Cómo se pagan las facturas españolasPor domiciliación, no por ustedLa electricidad, el agua, la cuota de la comunidad, el seguro y el impuesto sobre bienes inmuebles se cobran de la cuenta.
Cuenta bancaria española

El poder notarial

Permite que su abogado solicite su NIE, abra su cuenta bancaria y firme ante notario mientras usted está en casa. Eso convierte una compra en un solo viaje en lugar de tres. No le obliga a realizar ninguna compra y puede cancelarlo en cualquier momento antes de que se utilice. Debe especificar los actos para los que se otorga, porque una redacción preparada para un trámite se rechaza para otro. Si lo firma fuera de España, necesita una apostilla, que es el sello de certificación internacional que hace que un documento sea legalmente válido en otro país. El poder notarial que prepara nuestro abogado recomendado suele designar a varias personas de su despacho, incluidos los asistentes, para que siempre haya alguien disponible cuando se necesite una firma con poca antelación. Hay dos cosas que conviene saber antes de preocuparse por ceder la autoridad: los abogados aquí tienen un seguro de responsabilidad profesional y ninguno actúa en virtud de él sin confirmarlo antes con usted.
Dónde puede firmarloTres rutas
Si lo firma fuera de EspañaApostilla y traducción
Puede cancelarloEn cualquier momentoSi no se utiliza ni se cancela, seguirá siendo válido para quien lo tenga.
Poder notarial

Las palabras, en el orden en que las encontrará

Los términos españoles de la compraventa se definen, en lugar de traducirse, con una frase fiable para cada uno. Los diez siguientes son los primeros que encuentra un comprador. El glosario completo ordena cada término según el momento de la compra en que aparece. También señala las palabras que parecen checas pero significan algo distinto, porque son las que cuestan dinero. Un notario español comprueba mucho menos de lo que supone un comprador checo. Una nota simple es informativa, no una prueba de que la titularidad sea perfecta. Y un depósito español es dinero de señal con una penalización asociada, no un pago a cuenta que pueda cancelar sin perder nada.
  • nota simpleUna nota simple es el extracto sencillo del Registro de la Propiedad español que muestra quién es el propietario de un inmueble y qué cargas constan inscritas sobre él, y es el primer documento que lee su abogado antes de que usted pague nada.
  • arrasEl contrato de arras es el contrato privado de compraventa firmado entre el comprador y el vendedor después de la comprobación jurídica. Es el primer documento que vincula legalmente a ambas partes y establece el coste de la cancelación. No interviene ningún notario.
  • gestoríaUna gestoría es una agencia española que tramita documentos ante el Estado en su nombre, y no existe una única palabra checa para designarla.
  • finalizaciónLa formalización es el día en que se paga el saldo, se firma la escritura y el inmueble pasa a ser suyo, y en una vivienda de obra nueva es una fecha que puede cambiar.
  • licencia de primera ocupaciónLa licencia de primera ocupación es la licencia que necesita una vivienda de obra nueva antes de poder habitarse legalmente y conectarse a los suministros.
  • revisión de desperfectosLa inspección de desperfectos consiste en revisar una vivienda de obra nueva terminada para detectar defectos y trabajos sin terminar, enumerarlos y entregarlos al promotor para que los subsane.
  • Seguro DecenalEl Seguro Decenal es el seguro obligatorio de diez años que cubre los defectos estructurales de un edificio nuevo.
  • IBIEl IBI es el impuesto español anual sobre bienes inmuebles, que paga al ayuntamiento quien sea propietario del inmueble.
  • Modelo 210El Modelo 210 es el formulario tributario español que presenta el propietario no residente, y debe presentarse incluso cuando el inmueble nunca se alquila.
  • plusvalíaLa plusvalía es el impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo de un inmueble, y es un coste para el vendedor, no para el comprador.
Glosario
El propio día de la escritura es breve, y el trabajo que lo hace breve se realiza antes. Su abogado coordina los pagos y confirma que los documentos están completos; nosotros mantenemos a ambas partes avanzando hacia la misma fecha y normalmente estamos con usted en el notario.

¿Cuánto cuesta retirarse en cada fase?

España no le concede un período de desistimiento, por lo que cambiar de opinión cuesta exactamente lo que establece el documento que ya ha firmado. Hay cuatro situaciones posibles y no son equivalentes.
Antes de firmar nada
Absolutamente nadaNo existe ningún contrato y no ha pagado a nadie. Tomarse meses o decidir que este no es el año no le cuesta nada.
Después de la reserva
De 6 000 a 11 000 €Perderá el depósito, salvo que el contrato establezca que una determinada circunstancia permite recuperarlo. Ninguna ley especifica qué debe contener ese contrato, por lo que su redacción constituye toda su protección.
Después del contrato de arras
El depósito completoEse depósito suele ser del 10 al 20 % del precio. En las arras penitenciales, el vendedor que se retira devuelve el depósito duplicado y el comprador que se retira lo pierde. Es el tipo que permite a cualquiera de las partes cancelar pagando un importe fijado de antemano.
Después de firmar la escritura
Es de su propiedadNo se puede desistir después de la finalización. Lo que queda es una reclamación: por vicios ocultos en una reventa o por garantía en una obra nueva.
Si una obra nueva no llega a entregarse
La devolución del dinero, más los intereses legalesSe reclama al banco o a la aseguradora que emitió la garantía, sin necesidad de acudir a los tribunales. Los intereses se calculan desde la fecha de cada pago hasta la fecha de entrega prometida. La reclamación debe presentarse dentro del plazo indicado en la propia garantía.
Si la otra parte tiene la culpa en una reventa
Requerimiento formal y posterior vía judicialNo existe una garantía detrás del depósito de una reventa, por lo que la vía es la que se indica a continuación.
El contrato de reserva merece una lectura más detenida de lo que su extensión sugiere: es el momento menos costoso de toda la compra para corregir un error.
Acuerdo de reservaContrato de compraventaRecuperar el depósito de reserva

El contrato de reserva

Retira el inmueble del mercado durante unas semanas mientras se realiza la comprobación jurídica, y es el primer dinero que usted envía. Ninguna ley española establece qué debe contener un contrato de reserva. Ese único hecho es precisamente la razón para leerlo, porque la protección de la que dispone es la que alguien haya incluido por escrito. Cuatro cláusulas determinan la respuesta.
  • El inmuebleMediante la dirección completa o la referencia catastral, nunca mediante el apartamento que vimos el martes.
  • El importe y la cuenta a la que se envíaEn el mejor de los casos, la cuenta de clientes de su propio abogado. Si el dinero se envía al vendedor, a la agencia o al promotor, algo habitual, el nombre de la cuenta debe coincidir exactamente con la parte nombrada en el contrato. Deténgase ante una cuenta privada de un desconocido, una solicitud de efectivo o una cuenta de empresa en un país sin relación alguna con la compraventa.
  • Una fecha de vencimientoSin ella, la reserva puede prolongarse sin que nadie sepa con certeza si sigue teniendo validez.
  • Los hallazgos que le devuelven el dineroEn una reventa, son los resultados de la comprobación jurídica: una deuda, una carga, una modificación no inscrita o una licencia inexistente.
Qué le proporciona el depósitoUnas semanas fuera del mercadoO aproximadamente el 1 % del precio en un inmueble más caro.
Qué lo protegeSolo la redacciónVea qué protege su dinero
Contrato de reserva

El contrato de arras y sus tres tipos

Este es el primer contrato que vincula legalmente a ambas partes, y es privado: el comprador y el vendedor lo firman entre sí, semanas antes de acercarse a un notario. En una reventa es un contrato de arras y el depósito suele ser del 10 al 20 % del precio. La legislación española reconoce tres tipos y el coste de cancelar difiere según cada uno, por lo que el contrato debe indicar cuál es; si guarda silencio, se aplica la interpretación que no le permite retirarse por el precio del depósito. En una vivienda de obra nueva, el documento suele llamarse simplemente contrato privado de compraventa, las normas de arras del Código Civil normalmente no se aplican salvo que el contrato las invoque expresamente, y el compromiso es mayor: prevea pagar entre el 20 y el 40 % del precio antes de que existan las llaves. En ese proceso, el dinero también se mueve antes de firmar el contrato. Es la parte para la que los compradores están menos preparados, así que lea el aviso de la sección de obra nueva antes de enviar nada.
Tipos de arras en la legislación3Penitenciales, confirmatorias y penales. Solo unas permiten retirarse por el precio del depósito. (BOE)
Una obra nueva, antes de que existan las llaves20 to 40 %Del precio, en efectivo. Una hipoteca rara vez llega a cubrir estos pagos.
Contrato de compraventa

Cómo recuperar un depósito que se le debe

Tener derecho a su dinero y cobrarlo son dos tareas distintas. Un pago garantizado de una vivienda de obra nueva se reclama directamente al banco o a la aseguradora que emitió la garantía, sin intervención judicial. Cualquier otra situación comienza con un requerimiento formal enviado mediante burofax, un servicio de carta certificada utilizado en España porque genera una prueba de lo que se reclamó y de cuándo se hizo. Esa prueba importa: una reclamación personal prescribe a los cinco años, y solo un requerimiento formal detiene ese plazo y lo reinicia. Un correo electrónico o una llamada telefónica no producen ninguno de esos efectos, por muy claramente que se redacten. Después del requerimiento viene la vía judicial adecuada al importe. Si la otra parte es declarada formalmente insolvente, deja de aplicarse la vía ordinaria y la reclamación pasa a tramitarse dentro del procedimiento de insolvencia.
Plazo para reclamar5 añosDesde el día en que pudo exigirse por primera vez. (BOE)
Qué hace un burofaxReinicia el plazo
Dónde termina la vía judicial más rápida15 000 €(BOE)
Para una deuda no impugnadaSin límite superior
Cómo recuperar el depósito de reserva
El momento menos costoso de toda la compra para corregir un error es antes de que se mueva el dinero. Su abogado revisa el contrato de reserva y asume la responsabilidad sobre él; nosotros también lo revisamos con usted y exigimos que las condiciones de reembolso queden redactadas antes de que firme.

¿Qué ocurre ante el notario y qué se lleva usted?

La escritura es una sola cita y, cuando llega a ella, todas las decisiones ya están tomadas. Lo que ocurre allí es una comprobación de identidad, la lectura de la escritura, un pago y una presentación. Lo que se lleva es un título inscrito, un juego de llaves y, en una vivienda de obra nueva, una lista de elementos que el promotor aún debe corregir.

El notario y lo que no hace

El notario español presencia la firma y convierte la compraventa en escritura pública, pero no comprueba si el inmueble es una buena decisión. Lo que sí hace ese día es preciso. Confirma la identidad y la capacidad legal de ambas partes mediante el pasaporte y el NIE. Solicita su propio extracto registral para confirmar que el vendedor es realmente el propietario y que las cargas que usted comprobó siguen siendo las únicas. Redacta la escritura y la lee en voz alta antes de que nadie firme. Hace constar el precio declarado. Y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad ese mismo día, por vía electrónica. La cita en sí es breve. Lo que no comprueba son las deudas de la comunidad, las licencias, la documentación del edificio ni si el precio es razonable, y nada de eso es un descuido: de ello se encarga su abogado. Sus honorarios se basan en un arancel estatal que no puede negociarse, y los paga usted porque la escritura del inmueble es suya. Una hipoteca añade una segunda escritura para el propio préstamo. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga los costes notariales y registrales de esa segunda escritura. Si no lee español, solicite un intérprete jurado en lugar de confiar en quien se encuentre casualmente en la sala.
El arancel notarial0,2 to 0,5 %Del precio, disminuye a medida que aumenta el precio. Lo fija el Estado y no es negociable. (Consejo General del Notariado)
El Registro de la Propiedad, aparteabout 60 %De los honorarios notariales. El comprador ve ambos conceptos como una sola línea en la liquidación final.
Cuánto cuesta su propio abogadoAproximadamente 1 %, IVA incluidoVea qué comprueba el abogado
El notario

Dos registros, no uno

España conserva dos registros independientes del mismo inmueble y no siempre coinciden. El Registro de la Propiedad indica quién es el propietario y qué cargas pesan sobre el inmueble. El Catastro lo describe y contiene el valor sobre el que se calcula el impuesto. El extracto al que todos se refieren es la nota simple, procedente del registro de titularidad, y es el primer documento que se lee en cualquier compra. Usted nunca lo solicita personalmente: su abogado lo obtiene y se lo envía. Muestra hipotecas inscritas, embargos y servidumbres, pero no muestra una ampliación no inscrita, un cambio de uso que nadie declaró ni un lindero con el que el vecino no está de acuerdo. Una diferencia entre ambos registros, normalmente en la superficie, es algo habitual, no excepcional.
Una nota simple, en línea10,91 €El coste oficial, incluidos los impuestos. Lo obtiene su abogado, no usted. (Colegio de Registradores)
Lo que no demuestraTítulo perfectoMuestra lo que está inscrito. Una ampliación no inscrita o una disputa sobre los linderos no aparece en ella.
Registro de la Propiedad

Día de la firma y entrega de llaves

La formalización consiste en una sola cita: se firma la escritura, se paga el saldo y el inmueble pasa a ser suyo. Las llaves se entregan ese mismo día y en ese lugar. En una vivienda de obra nueva, lo práctico es inspeccionar el inmueble antes de esa cita y anotar, con fecha y fotografías, todos los defectos y trabajos sin terminar. Ese registro es la lista de desperfectos y se entrega al promotor para que los subsane. Nosotros no realizamos la inspección, pero sí la organizamos. La empresa es una compañía externa de inspección que cuenta con un seguro de responsabilidad profesional para su propio informe. Le acompañamos en la entrega para comprobar el inventario y el estado final del inmueble. La inspección es opcional y puede realizarse antes del notario, no después. No se mude antes de que se haya expedido la licencia de primera ocupación.
Cuándo se entregan las llavesAnte el notario, el día en que se firma la escrituraLa inspección previa es opcional y muy recomendable.
De la reserva a las llavesMeses en una reventa, años en una obra nuevaVer obra nueva o reventa
Entrega de las llaves
Fuentes oficiales de esta partePolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Errores y en quién confiar

¿Qué errores cuestan más a los compradores?

Los errores costosos aquí rara vez son errores de documentación. Son decisiones tomadas desde otro país, sin conocimiento local. Hay seis que se repiten con tanta frecuencia que podemos limitarnos a enumerarlos.

Los seis errores que seguimos viendo

Todos ellos se pueden evitar, y aun así todos siguen ocurriendo cada semana en esta costa.
  • Presupuestar solo el precio de ventaEl total real es el precio más los costes adicionales. La sección sobre el dinero que aparece más abajo muestra exactamente cuáles son.
  • Esperar que el notario compruebe la propiedadEl notario comprueba la escritura y las identidades, no si la propiedad es una buena compra. Ese trabajo corresponde a su propio abogado.
  • Utilizar al abogado de la parte vendedoraEl abogado de la parte vendedora trabaja para el vendedor. Aporte el suyo o podemos recomendarle uno independiente.
  • Firmar una reserva sin leer las condiciones de reembolsoLa reserva es el único pago que queda fuera de los sistemas de protección. Las condiciones para que se le devuelva deben constar por escrito antes de transferir el dinero.
  • Decidir bajo presiónDecidir rápido está bien, y muchos compradores deciden en el acto. Decidir porque su vuelo de regreso sale el domingo es la opción cara.
  • Intentar hacerlo todo por su cuentaNo puede saber qué urbanización desprende un olor extraño en invierno ni cuál mantiene una disputa legal con su propio administrador o promotor. No puede saber qué promotores resultan difíciles después de la entrega. Alguien que vive aquí y hace esto todos los días sí lo sabe. Ese conocimiento es la mayor parte de lo que obtiene al trabajar con nosotros.
Errores habituales del comprador

¿Cómo distinguir una agencia de compradores de una operación de venta?

No puede consultar una agencia en un registro, porque no existe ningún registro de buenas agencias. Lo que sí puede hacer es observar su comportamiento durante las primeras dos semanas, y las señales son constantes. Una agencia de compradores responde a las preguntas que sería más fácil esquivar, le dice qué está mal en una propiedad y se adapta cuando usted cambia de opinión. Una operación de venta presiona. Las comprobaciones siguientes son las que querríamos que un comprador realizara sobre nosotros.
  1. Le informan cuando una propiedad que le muestran es un anuncio propioLas agencias de aquí comparten existencias, por lo que la mayor parte de lo que le envían pertenece a otra persona y algunas propiedades pertenecen a la propia agencia. Ninguna de las dos cosas es un problema. El problema es que no le informen de cuál es cuál. En un anuncio propio, la agencia representa al vendedor y le vende a usted al mismo tiempo.
  2. Puede preguntar cuánto ganan con una propiedad concreta y le respondenLa comisión no es la misma para todas las propiedades, por lo que la pregunta es legítima y la respuesta se puede comprobar comparándola con el precio que le han indicado. Una agencia que considere impertinente la pregunta le ha dicho algo. Una que responda con claridad le ha dicho mucho más.
  3. Recomiendan un abogado independiente y no insisten en que sea uno concretoLa forma correcta es una recomendación que pueda rechazar: este es el despacho con el que trabajamos, esto es lo que cobra y usted puede traer el suyo. Una agencia que solo quiera trabajar con un abogado, o que sugiera que realmente no necesita uno, está organizando la revisión para protegerse a sí misma.
  4. Una primera selección rápida es normal, presionarle noUna primera selección puede llegar rápidamente, y eso es buena señal: sirve para mostrarle el mercado y está abierta a debatirse y modificarse. La clave está en lo que ocurre después. Una agencia que presiona para que elija una propiedad, o que sigue dirigiéndole a la misma, está vendiendo. Una que acota la lista con usted y se adapta cuando cambia de opinión está buscando.
  5. Puede hacer preguntas incómodas sin que haya friccionesSi el precio es demasiado alto. Si la zona es realmente tan tranquila como parece. Si ellos la comprarían. Si el promotor resulta difícil después de la entrega. Las respuestas importan menos que saber si hacer preguntas cambia el tono de la conversación.
  6. Pregunte por los aspectos negativos, tanto del trabajo como de la propiedadDos preguntas. Qué ha salido mal en las compras que han gestionado, porque cualquiera que lleve años haciendo esto ha vivido complicaciones y puede describirlas. Y qué tiene de malo esta propiedad concreta, porque todas tienen algo: el ruido, la orientación, las escaleras, la comunidad o las perspectivas de reventa. Una agencia que no pueda mencionar un solo inconveniente no conoce la propiedad o la está vendiendo.
  7. Pregunte si buscan en todo el mercado o solo entre sus propias existenciasUna agencia que solo busca entre lo que tiene está eligiendo de una fracción de lo disponible con su presupuesto. El precio es el mismo en ambos casos, porque la parte vendedora paga la comisión.
  8. Pregunte si alguna vez han dicho a un comprador que no compraraUna respuesta concreta acompañada de un motivo es difícil de inventar. No responder en absoluto ya es una respuesta.
  9. Pregunte si reciben una comisión de referencia del abogado o del inspectorSi la reciben, la recomendación es un producto y no una opinión. En nuestro caso, la respuesta es no a ambas cosas, y puede hacer la misma pregunta a cualquier agencia.

Por qué engañan los anuncios y solución

Las agencias de esta costa comparten el mismo inventario, por lo que a menudo decenas de oficinas anuncian el mismo apartamento, a veces a precios diferentes. Al final, el precio suele ser el mismo dondequiera que lo compre, pero no siempre: una agencia puede anunciar su propio inventario a un precio algo más alto porque gana más con su propio anuncio. Algunos anuncios corresponden a propiedades ya vendidas y siguen en internet de todos modos. Algunos muestran fotos de otra vivienda o mezclan imágenes renderizadas del mejor apartamento de obra nueva con una vivienda de reventa antigua, haciendo que la propiedad parezca mejor de lo que es. No puede desenredar todo esto desde otro país, y tampoco tiene que hacerlo. Para eso existe una agencia del comprador. Conocemos las urbanizaciones, los administradores de fincas, los vecinos y las zonas, y sabemos qué edificios tienen problemas que ningún anuncio mencionará jamás. Cada propiedad que le enviamos se ha comprobado primero frente a la realidad, independientemente de quién la anuncie.
Anuncios gancho

¿Cuánto margen hay para negociar?

Hay menos margen del que esperan la mayoría de los compradores. Una propiedad con un precio correcto para esta costa suele venderse con un descuento mínimo, y las realmente buenas se venden al precio solicitado. Una propiedad sobrevalorada es la que ofrece un margen real. Lo que mueve el precio no es cuánto insiste usted: es cuánto tiempo lleva anunciada la propiedad, por qué vende el propietario y si el precio solicitado se fijó comparándolo con ventas reales de propiedades similares o con expectativas. Ese es el trabajo que se realiza antes de una oferta y constituye gran parte del motivo por el que una oferta llega a buen puerto. También es el trabajo que hacemos por usted con cada oferta que presentamos: sabemos por cuánto se han vendido propiedades comparables y sabemos cuándo un precio solicitado se basa en expectativas.
Intento inicial habitual, reventa con precio correcto
about 5 %Este es el precio inicial solicitado, no el resultado probable. En una propiedad con el precio correcto, el descuento finalmente acordado suele ser prácticamente inexistente. Es una práctica general del mercado de aquí, no una regla.
Una propiedad con el precio correcto
Casi ningún descuentoLas mejores se venden al precio solicitado y se venden rápidamente.
Una propiedad con un precio excesivo
Mucho más espacioLa cantidad depende de la situación del vendedor y del tiempo que lleve anunciada.
En una obra nueva
Condiciones, no precioConsulte ¿Debe comprar una obra nueva o una reventa?, donde se explica qué permite modificar cada opción.
España publica los precios de venta: los datos de las operaciones del notario y del Registro de la Propiedad son públicos, y de ahí proceden las estadísticas nacionales sobre los precios de venta de las propiedades. Lo que ninguna fuente pública le proporciona es la comparación entre el precio solicitado y el precio de venta de un anuncio concreto, que es la comparación que quiere un comprador. Por eso, las cifras anteriores reflejan la práctica general del mercado en esta costa, no una estadística que cualquiera pueda consultar para cada propiedad.
NegociaciónErrores habituales de los compradores

¿Cuánto le cuesta todo esto?

Nada. No hay honorarios, cuota fija ni porcentaje al completar la operación. Nos pagan con la comisión que ya abona el vendedor o el promotor. Esa comisión está incluida en el precio solicitado, tanto si alguien le representa como si no.
  1. Comprador
    0 €Sin honorarios, sin cuota fija y sin pagar al comprar.
  2. Promotor o vendedor
    Obra nueva2,5 a 6 %
    Reventa1,5 a 4 %
    Quién lo pagaYa incluido en el precioLo paga la parte vendedora, tanto si compra a través de nosotros como directamente.
  3. Arevont
    Una parte de esa comisiónSi no compra nada, nadie nos paga nada.
La comisión existe tanto si intervenimos como si no, porque está incluida en el precio que solicita el vendedor. Lo que cambia es si alguien en la operación trabaja para usted mientras se paga.Sí paga por dos cosas, y ninguna es nuestra: el abogado independiente y una inspección técnica cuando la propiedad la necesita. No cobramos ninguna comisión por recomendación de ninguno de los dos. También puede aportar su propio abogado.
Cómo cobramosPor qué representamos a compradores
Para quién trabaja el agenteEl agente de un anuncio trabaja para el vendedor y su objetivo es conseguir el resultado que este desea. Un agente del comprador trabaja para usted. Buscamos en todo el mercado, incluido el inventario de otras agencias. Comprobamos la propiedad teniendo en cuenta sus intereses y no una venta. Y negociamos para usted, no para el vendedor. La comisión está incluida en el precio solicitado en ambos casos, por lo que contar con alguien de su parte no aumenta el precio que paga.
Tres situaciones y lo que le cuesta cada unaExiste una comisión en casi todas las ventas de esta costa, tanto si está representado como si no. El vendedor la acordó con su propia agencia antes de que usted apareciera y se paga con el importe de la venta, en lugar de añadirse al precio. Estar representado cambia cómo se divide esa comisión existente y nada más.
Usted acude sin representación
El precio de la propiedadLa totalidad de la comisión suele quedarse en la agencia que actúa para el vendedor.
Le representamos
El mismo precio, sin añadir nadaLa agencia que actúa para el vendedor paga nuestra parte con cargo a esa misma comisión.
Usted decide no comprar
NadaNo se genera ninguna comisión, por lo que nadie recibe nada. Ni por la búsqueda, ni por las visitas, ni por el tiempo dedicado.
En cualquier caso, el precio es el mismo
Lo fija el promotor o el vendedorUna obra nueva cuesta lo mismo, independientemente de cómo llegue. En una reventa, las agencias de aquí comparten sus anuncios, por lo que se puede acceder a la misma propiedad al mismo precio a través de varias de ellas.
Qué ocurre en otros lugares de esta costa y qué hacemos nosotros en su lugar
  • Una comisión que se cobra al comprador además de la comisión que paga el vendedorAlgunas agencias de aquí lo hacen. Nosotros nunca cobramos al comprador y no existe una segunda comisión en ningún sitio. Conviene saber que esta práctica existe antes de firmar nada con nadie.
  • Una comisión de referencia que se descuenta al abogado, al agente hipotecario o al inspectorNo cobramos ninguna comisión ni otra gratificación por recomendar el despacho de abogados ni a ningún otro especialista. Puede traer a su propio abogado en cualquier momento.
  • Bonificaciones por volumen de ventas de unidades en un proyecto concretoNo tenemos ninguna, ni objetivos de venta para proyectos concretos, por lo que no hay ningún proyecto hacia el que debamos dirigirle.
  • Una comisión que solo descubre al finalNuestra comisión no es la misma para todas las propiedades, porque depende de la oferta y del acuerdo que haya detrás. Pregunte cuánto ganamos con una propiedad concreta y se lo diremos.
La pregunta justa que subyace a todo esto es si el importe de nuestros honorarios determina lo que recomendamos. No es así, y estas son las razones. Seguimos con usted después de la compra. Una parte importante de nuestros clientes llega por recomendación. Le decimos cuándo creemos que una propiedad no vale el precio solicitado. Y recomendamos una reventa que nos paga menos cuando es la propiedad mejor.
Hablemos claro

Este proceso no funciona para todos los presupuestos ni se adapta a todos los compradores

Por debajo de 200 000 € ni siquiera buscaríamos en la Costa del Sol. Entre 200 000 € y 250 000 €, la oferta es limitada, y la Costa Blanca suele tener más sentido.A partir de unos 300 000 €, la selección empieza a incluir aquello por lo que vienen los compradores, y esa cifra sigue siendo realmente el nivel de entrada, no un presupuesto holgado: con ese dinero no obtendrá vistas al mar a poca distancia a pie de la playa. Preferimos decírselo en una página que haya encontrado en Google que durante una llamada.Si la propiedad es solo para dos semanas al año y nada más, los costes son peores de lo que la gente espera. Esto se debe a la cuota de la comunidad, las declaraciones fiscales y los costes corrientes.Para algunos compradores, la respuesta es no. Se lo hemos dicho a algunas personas y hemos perdido la operación.Los quince pasos de esta guía son nuestro proceso, no un requisito legal. Otras agencias trabajan de otra manera. Nosotros realizamos algunos de estos pasos porque creemos que merece la pena hacerlos, no porque nadie los imponga. Puede comprar una propiedad española sin que una agencia haga nada de esto por usted.El único que no puede saltarse sensatamente es el paso 9.
Fuentes oficiales de esta parteDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
El dinero

¿Qué paga además del precio y qué impuesto se aplica?

Prevea un 8 to 13 % adicional al precio. La diferencia entre esas dos cifras se debe casi por completo al impuesto de compra, y cuál se aplica depende únicamente de quién vende.
13 %Precio de la propiedad
Obra nueva
9 %Precio de la propiedad
Reventa
La franja terracota representa el coste que se añade al precio de la propiedad. Ambas barras muestran la misma propiedad.

Qué costes tiene la compra además del precio

Una vivienda de obra nueva se acerca más al 13 % y una reventa al 9 %, incluyendo el impuesto de compraventa, el notario, el Registro de la Propiedad y su abogado. El notario y el registro de esa lista corresponden a la escritura del inmueble, que paga el comprador. Si pide un préstamo, este tiene su propia escritura, y el banco paga el notario y el registro de esa escritura. El impuesto es el concepto principal y todo lo demás es pequeño a su lado. El porcentaje también disminuye ligeramente a medida que aumenta el precio, porque los aranceles notariales y registrales no son proporcionales. Hay dos aspectos que sorprenden a los compradores. En una vivienda de obra nueva, los pagos escalonados exigen abonar entre el 20 y el 40 % del precio en efectivo mucho antes de que existan las llaves, y una hipoteca rara vez cubre esos pagos. Además, los costes deben pagarse en euros en fechas que usted no controla, por lo que deben incluirse en el plan de transferencias y no quedar como una simple nota mental.
Además del precio, obra nuevaAproximadamente 13 %
Además del precio, reventaAproximadamente 9 %
NIE y traducciones~150 €El concepto agrupado de nuestro modelo de costes: la tasa estatal de unos pocos euros por solicitante, más las traducciones y la gestión de la solicitud.
Cambio de titular y conexión de suministros~600 €
Costes de la compra

Qué impuesto de compra se aplica

Usted paga uno de dos impuestos, y quién vende determina cuál. Una reventa de un propietario particular conlleva el impuesto de transmisiones. Una vivienda de obra nueva de un promotor conlleva IVA más AJD sobre la escritura. El valor de referencia es el valor de referencia que España establece para un inmueble, y el impuesto de transmisiones de una reventa se calcula sobre él siempre que sea superior al precio que usted pagó. Por tanto, declarar un precio inferior no consigue absolutamente nada: el mínimo lo fija el Estado. Los tipos reducidos sobre los que usted leerá casi nunca se aplican a un no residente que compra una segunda vivienda. Su abogado se encarga de presentar la liquidación dentro del plazo posterior a la escritura.
ITP, una reventa de un propietario particular7 %(BOE)
IVA más AJD, una obra nueva11,2 %(BOE)
Valor de referencia en la base imponible desde2022(BOE)
Efectivo que debe declarar al viajar10 000 €(BOE)
Impuestos y gastos

¿Cuánto cuesta el primer año con todo incluido?

Nadie reúne la cifra que quiere un comprador, que es la del primer año completo y no la de la compra. Cada cifra siguiente es una que esta página o sus guías ya publican. Es un ejemplo y un cálculo recopilados, no un presupuesto.
Además del precio, obra nueva
Aproximadamente 13 %Impuestos, notaría, registro de la propiedad y su abogado.
Además del precio, reventa
Aproximadamente 9 %La misma lista, con el impuesto de compra más bajo.
Mobiliario para usted, apartamento de dos dormitorios
De 1 000 a 15 000 €Paquetes publicados por proveedores para amueblarla y vivir en ella. Una obra nueva se entrega vacía, incluso sin luminarias. Amueblarla conforme a los estándares de alquiler corresponde a un nivel de precio distinto y más alto, que se explica en la sección de alquiler.
Cuánto cuesta un margen de cambio de 1 %
4 000 €En una propiedad de 400 000 €, y más que todas las comisiones de transferencia de la compra juntas. Vea cuánto supone el margen bancario
Primer año: impuesto sobre bienes inmuebles, cuota de comunidad y seguro
1 600 a 7 800 €La suma aritmética de las tres cifras anuales que aparecen más abajo en esta página. La electricidad, el agua e internet se añaden a esta cantidad y dependen del tiempo que pase allí.
Léalo como tres solicitudes de efectivo distintas, no como una sola cifra: los costes adicionales al precio, que necesita en el notario; los muebles, que necesita durante las primeras semanas; y los costes corrientes, que empiezan inmediatamente y nunca terminan. El porcentaje disminuye ligeramente a medida que sube el precio, y la cuota de comunidad es la partida que más varía entre dos apartamentos de aspecto idéntico.
Costes de compraCalculadora de costesMobiliario y acondicionamientoCostes anuales

Mobiliario y la vivienda de obra nueva vacía

Una vivienda española de obra nueva se entrega completamente vacía, hasta las lámparas. Una reventa normalmente incluye los muebles, pero usted negocia el mobiliario en la fase de reserva, y todo lo que no conste en un inventario fechado tiende a desaparecer antes de la entrega. Traer muebles desde Chequia normalmente es una mala idea.
Ropa de cama, si la alquila a turistas2 conjuntosUn juego en uso y otro de reserva por cama. Tres juegos es una práctica, no una obligación legal.
Qué recomendamos sobre los costes de equipamiento0 €
Mobiliario y equipamiento

¿Cuánto puede pedir prestado y cómo llega el dinero a España?

Dos preguntas determinan lo que realmente puede permitirse: cuánto le prestará un banco español a un no residente y cuánto se lleva el tipo de cambio por el camino. La segunda cifra es mayor y es la que los compradores ignoran.

Una hipoteca como no residente

Un banco español presta a un no residente como máximo el 60 al 70 % del precio. Eso significa que usted debe aportar en efectivo el 30 al 40 %, antes de los gastos adicionales. En ocasiones, un ciudadano de la UE que compra una residencia principal auténtica puede obtener más financiación. El banco valora el inmueble y presta sobre el menor importe entre la tasación y el precio. Una tasación inferior al precio acordado es un problema para usted, no para el vendedor. Desde 2019 deben entregarle los dos documentos informativos normalizados y un plazo de reflexión antes de firmar nada. La libre elección de notario también es un derecho legal suyo en una hipoteca. Debe vigilar dos aspectos. Un tipo mixto comercializado como fijo se comporta de forma muy distinta cuando termina el periodo fijo. Y un documento que necesita una apostilla en lugar de una simple traducción es la razón habitual por la que un expediente queda sin terminar durante semanas.
Préstamo/valor, no residente UEDe 60 a 70 %
Préstamo/valor, fuera de la UEDe 50 a 60 %
Tipo fijo a 20 añosDe 3,8 a 5,2 %Una instantánea del mercado. Los tipos cambian.
Plazo de reflexión antes de firmar10 días(BOE)
Hipoteca

Mover el dinero y el tipo de cambio

Una compra no implica una sola transferencia, sino varias, repartidas durante meses o años, y el tipo de cambio cuesta mucho más que todas las comisiones de transferencia juntas. Un contrato a plazo puede fijar el tipo de cambio antes de un pago contra un depósito, y constituye una obligación vinculante, no un seguro opcional: si el tipo se mueve en la dirección contraria, usted sigue estando obligado. Tres trampas prácticas. Pagar una reserva con tarjeta, que aplica un tipo de cambio que nadie acordó y añade una comisión por disposición de efectivo. Enviar dinero a una cuenta distinta de la indicada en el contrato. Y dejar la transferencia para la última semana, cuando la comprobación de cumplimiento normativo y la prueba del origen de los fondos requieren varios días por sí mismas. Convierta también los impuestos, el mobiliario y los gastos de funcionamiento del primer año, porque todos son obligaciones en euros con fechas que usted no controla.
Transferencias separadas en una sola compraDe 4 a 8
El margen de un banco tradicionalDe 3 a 4 %Incluido en el tipo, no en la comisión.
Lo que cuesta un margen del 1 %4 000 €Para una propiedad de 400 000 €.
Lo que cobramos por una operación de cambio0 €
Cambiar coronas por euros

¿Qué protege su dinero antes de que sea propietario?

España no cuenta con un depósito notarial en garantía, por lo que su dinero queda protegido por uno de dos sistemas, según lo que compre, y un pago queda fuera de ambos.

Qué cuenta custodia su dinero

En una vivienda de obra nueva, sus pagos se ingresan en una cuenta de construcción legalmente protegida y usted recibe a cambio un certificado de garantía. En una reventa, se ingresan en la cuenta de clientes de su propio abogado, separada del dinero del despacho, y se liberan ante el notario. La reserva es el único pago que no cubre ninguno de los dos sistemas, por lo que debe ser pequeño y la cláusula de devolución importa más que su importe. Usted recibe el certificado de garantía cuando firma el contrato privado de compraventa, antes de que salga cualquier pago fraccionado. Si se promete para más adelante, el pago que está a punto de realizar todavía no está cubierto.
Obra nueva, la cuenta protegidaExigido por ley
Reventa, dónde queda el dineroUna cuenta de cliente
Si el promotor no entrega la viviendaEl dinero devuelto, con intereses
Cuántos pagos quedan fuera de ambos sistemas1La reserva. Manténgala pequeña y obtenga por escrito la cláusula de devolución.
Cómo se protege su dinero

La garantía bancaria y cómo leer el certificado

Todo pago que usted realice a un promotor antes de que termine la construcción debe estar cubierto por una garantía o una póliza de seguro emitida individualmente a su nombre. Lea cuatro aspectos del certificado. Su propio nombre como beneficiario. El importe garantizado, incluido el impuesto que ya haya pagado. El emisor, que debe ser un banco o una aseguradora, nunca el promotor. Y la fecha de entrega hasta la que se calculan los intereses. Un certificado que nombra la promoción en lugar de a usted es la carencia más habitual en esta costa. El dinero pagado antes de actualizar el certificado queda sin protección hasta que se complete la documentación. Esto no es la garantía del edificio terminado, que es algo completamente distinto.
A nombre de quién estáA su propio nombre(BOE)
Qué debe cubrirEl importe total
Quién puede emitirloUn banco o una aseguradoraNunca el propio promotor.
Forma reforzada vigente desde2015
Garantías bancarias

La cuenta de clientes y el fraude dirigido contra ella

Un abogado español debe mantener su dinero separado del dinero del despacho y no puede utilizarlo sin su autorización por escrito. El riesgo real al completar la operación no es que falle la norma, sino un correo electrónico fraudulento que le indique que ha cambiado el número de cuenta. Confirme cualquier cambio por voz, utilizando un número que ya tuviera.
La cuenta de clientesSe mantiene separado(BOE)
Cómo se clasifica la gestión indebidaDe serio a muy serio
Dónde recae la obligación de seguroEl código de conductaPregunte por el importe de la cobertura, no por si existe cobertura.
La cuenta de cliente del abogado

¿Debería comprar a título personal o mediante una empresa?

Para casi todos los compradores de una vivienda vacacional, la respuesta es no. Una empresa añade declaraciones, grava su propio uso de la propiedad, complica la venta y no reduce el impuesto de compra.

A título personal o mediante una sociedad

Una sociedad no ahorra nada en el impuesto de compra y, para una vivienda vacacional, normalmente ese es el final de la conversación. Utilizar usted mismo el inmueble puede tributar como un alquiler que la sociedad debería haberle cobrado. Las participaciones siguen computando para el impuesto sobre el patrimonio, valoradas a través del balance de la sociedad. La titularidad real debe declararse al constituir la sociedad y de nuevo cada año. Además, una sociedad inactiva debe presentar declaraciones aunque no haya nada que declarar. También cambia lo que usted puede hacer después. Un arrendador societario queda vinculado durante siete años en un arrendamiento de larga duración, en lugar de cinco. Y vender las participaciones en vez del inmueble es una operación más compleja que necesita su propio especialista. Puede tener sentido cuando se trata de una auténtica actividad empresarial que mantiene varios inmuebles, lo cual requiere una conversación distinta con un asesor fiscal, no con una agencia.
Impuesto de compra que ahorra una empresa0 €El impuesto es el mismo en ambos casos.
Impuesto de sociedades sobre alquileres25 %
Una sociedad inactiva, cada añoDe 500 a 1 000 €
El gravamen sobre jurisdicciones no cooperativas3 %Chequia y Polonia no figuran en esa lista.
Comprar mediante una sociedad
Fuentes oficiales de esta parteReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Qué puede salir mal

¿Qué ocurre si el edificio o el suelo no son lo que parecen?

Los problemas más costosos aquí no están en las paredes, sino en la documentación que las respalda: un edificio o una ampliación que nunca obtuvo licencia, o un suelo que no es tan edificable como afirma el vendedor.

Un edificio sin licencia y el plazo para demolerlo

En suelo urbano o rústico ordinario, el derecho a ordenar la demolición prescribe después de seis años, y el edificio puede solicitar entonces la situación de AFO. AFO no es una legalización: deja constancia de que el plazo ha transcurrido y puede reabrirse más adelante si se descubre que el suelo pertenece a una categoría protegida. En suelo protegido o costero, el plazo nunca comienza, por lo que la demolición sigue siendo posible indefinidamente. Dos consecuencias prácticas. Los prestamistas son prudentes con los inmuebles AFO, por lo que las condiciones de la hipoteca pueden diferir de las de una compra normal o el préstamo puede rechazarse. Y un expediente de disciplina abierto en el ayuntamiento no aparece en ninguna nota registral. Alguien debe preguntar directamente al ayuntamiento, como parte de la comprobación legal, no mediante un anuncio.
En suelo ordinario6 añosDespués de ese plazo, la autoridad ya no puede ordenar la demolición. (BOJA)
En suelo protegido o costeroSin límite de tiempo
Construcciones ilegales

Una terraza cerrada, una piscina, una habitación adicional

Una ampliación no declarada en una vivienda que por lo demás es legal normalmente puede regularizarse, pero sale a la luz cuando el Registro, el Catastro y el edificio real no coinciden. Corregir los registros es un procedimiento que alguien debe tramitar y puede generar varios años de impuestos sobre bienes inmuebles atrasados. Un prestamista valora los metros cuadrados registrados, por lo que una ampliación no declarada no se financia.
Recuperar IBI tras corregirlo4 años(BOE)
Ampliaciones sin licencia

Suelo costero, suelo rústico y pozos

Una franja de protección se extiende tierra adentro desde la línea de costa y sus límites de edificación nunca prescriben. En suelo rústico de Andalucía, urbanizable es una clasificación urbanística, no una promesa de que la parcela llegue a ser edificable. Que un pozo bombee agua no demuestra que sea un pozo legal.
La franja de protección costera100 metrosTierra adentro desde el deslinde del dominio público marítimo, y no prescribe. (MITECO)
Parcela mínima para una vivienda aislada2,5 ha
Un pozo legalizado, como máximo7 000 m³ al añoCon un contador volumétrico.
Suelo costero y rústico

¿Qué puede heredar del vendedor?

Parte de lo que compra pertenece a la persona que lo vende: su deuda con la comunidad, sus herederos o su inquilino. Las tres cuestiones pueden comprobarse antes de que pague nada.

Deudas comunitarias que hereda con el apartamento

Usted responde, con el propio inmueble, de las cuotas comunitarias impagadas que haya dejado el vendedor correspondientes al año en curso y a los tres años naturales anteriores. La deuda está vinculada al apartamento y no a la persona que la generó, por lo que sigue al inmueble. Lo que la evita es un solo documento: un certificado del administrador de la comunidad que indique que la cuenta está al corriente, y el notario no puede autorizar la escritura sin él, salvo que usted renuncie expresamente. Renunciar elimina la comprobación, no la responsabilidad, por lo que no hay una buena razón para hacerlo. Además, hay dos trampas. Un apartamento embargado vendido por un banco no está automáticamente libre de deudas. Y un bloque dentro de una urbanización más grande puede pertenecer a dos comunidades con dos presupuestos, por lo que un certificado no siempre cubre ambas.
Deuda que puede heredar3 añosMás el año en curso. (BOE)
El certificado de deudaSíEl notario lo exige salvo renuncia
Cómo recupera una comunidad una deudaUn procedimiento judicial especial
Deudas de la comunidad

Si fallece el vendedor, antes o durante el proceso

Comprar una herencia es una compraventa normal, pero con más documentos y más personas que deben estar de acuerdo. Si el vendedor fallece después de que usted haya firmado, el contrato no se cancela: los herederos ocupan su lugar una vez que aceptan la herencia. Un heredero no puede firmar por todos.
Quién puede firmar por una herencia3 rutasTodos los herederos, un albacea designado o un administrador nombrado por el tribunal.
¿Sigue vigente su contrato?Sí
La barrera fiscal del registroSí, incluso con impuestos a cero(BOE)
Si fallece el vendedor

Comprar una vivienda con un inquilino

Usted asume el contrato de arrendamiento existente durante el tiempo que reste de su plazo mínimo, en las condiciones acordadas por el propietario anterior, esté registrado o no. No puede subir el alquiler porque haya cambiado la propiedad. El inquilino también puede tener un derecho legal de adquisición preferente antes que usted, y omitir esa notificación puede impedir que se inscriba la compraventa.
El plazo que usted hereda5 o 7 añosSiete años si el propietario anterior era una empresa. (BOE)
Notificación si se renunció al derecho de adquisición preferente30 días
Una vivienda con inquilino

¿Qué pueden hacerle el suelo, el aire y el edificio?

Cuatro aspectos de una dirección concreta pueden comprobarse desde un escritorio antes de que usted viaje, y ninguno aparece en un anuncio: si se inunda, cómo suena en agosto, por qué está húmeda en enero y quién debe pagarle una reparación después.

Zonas inundables y la comprobación de diez minutos

Aproximadamente el 8 % de las viviendas españolas se encuentran en una zona inundable cartografiada, y comprobar una dirección concreta no cuesta nada en el visor estatal: usted localiza la dirección y el sombreado indica si se encuentra en una zona inundable estudiada y con qué probabilidad. Conviene conocer dos límites. Los mapas solo cubren los cauces estudiados, por lo que un pequeño arroyo cubierto o un desagüe urbano pueden no aparecer en absoluto. Además, un desagüe pluvial obstruido durante una lluvia intensa no constituye una inundación en sentido jurídico. Estar dentro de la zona de flujo preferente es una categoría más estricta que el sombreado ordinario de inundación, con límites más exigentes para construir y reconstruir. El sistema nacional solo indemniza las inundaciones extraordinarias cuando existe una póliza activa y pagada, nunca la pérdida de ingresos por alquiler, y ningún vendedor español está obligado a declarar el riesgo de inundación. Una comprobación jurídica no incluye una consulta del mapa de inundaciones salvo que alguien la solicite, por lo que la incluimos en nuestra propia lista antes de hacer una oferta y no después.
Viviendas españolas en una zona cartografiada~8 %
Zona de probabilidad media1 % al añoDurante treinta años de propiedad, la probabilidad de que ocurra al menos un evento de este tipo es aproximadamente del 26 %.
Comprobar una direcciónGratisEn el visor público SNCZI. (MITECO)
Qué paga el sistema nacionalSolo además de una póliza vigenteVer seguros de hogar
Zonas inundables

El ruido, que es estacional y depende de la dirección

La mayor parte del ruido aquí puede preverse antes de comprar, porque sus fuentes son estacionales y varias constan en registros públicos. Un chiringuito de playa está silencioso en febrero y funciona todas las noches de agosto. Cerca de la autopista, lo importante es la visibilidad directa y no la distancia. Los límites que figuran a continuación son los establecidos por la normativa, no una medición de ninguna vivienda.
Exterior durante el día65 dBAZona residencial, zona urbana existente. (BOJA)
Exterior por la noche55 dBA
En su propio dormitorio, durante la noche35 dBA
La noche comienza a las23:00
Ruido

La humedad y por qué es un problema invernal

La humedad en esta costa suele deberse a la condensación, que se produce cuando el aire cálido y húmedo entra en contacto con superficies frías en un piso vacío y sin calefacción, y no a una filtración. Por eso, la temporada húmeda va de noviembre a febrero y no corresponde a agosto, razón por la que los compradores que la buscan en verano no encuentran nada. Pintar un piso recientemente puede ocultar el problema en lugar de solucionarlo.
Humedad de Málaga, media anual65 %
El mes más lluvioso es diciembre72 %Frente al cincuenta y ocho por ciento de junio y julio.
Impermeabilización en el código de edificación desde2006Los edificios antiguos a menudo no tienen ninguna barrera. (BOE)
Humedad y calidad de construcción

Un defecto después de mudarse

Una vivienda de obra nueva tiene tres periodos de garantía, y cada uno corresponde a un conjunto distinto de las personas que la construyeron. La garantía estructural está respaldada por un seguro obligatorio vinculado al edificio y no a la empresa. Por tanto, subsiste aunque el constructor cierre. Cuando aparece un problema, lo útil es poco llamativo. Comuníquelo por escrito, con fecha y fotografías, al promotor y al administrador de la comunidad si afecta a un elemento común. El plazo para reclamar comienza cuando aparece el daño, no cuando usted se decide a quejarse. Una vivienda revendida ofrece casi nada en comparación: una reclamación estricta por vicios ocultos, con un plazo breve que no puede suspenderse enviando una carta, y solo por algo que el vendedor conociera y ocultara.
Estructura, en una obra nueva10 añosTres años para las instalaciones y uno para los acabados. (BOE)
Reclamar cuando aparece un defecto2 años
La cobertura de diez añosSeguro obligatorio
Defectos ocultos en una reventa6 mesesDesde la entrega, y no puede interrumpirse. (BOE)
Defectos de construcción

¿Cómo es el fraude deliberado aquí?

El fraude deliberado es poco frecuente aquí y no es sutil. Adopta cuatro formas y todas se detectan mediante el mismo reflejo: nadie recibe dinero ni una firma antes de que sea posible verificarlo.

Los cuatro patrones

Un falso vendedor que vende algo que no tiene derecho a vender, un depósito sustraído, un alquiler falso y una estafa sobre plano que cobra pagos escalonados sin ninguna garantía que los respalde. Los falsos vendedores eligen viviendas que llevan mucho tiempo vacías, pertenecen a propietarios extranjeros o se han heredado recientemente y nunca se han actualizado en el registro. En los tres casos, nadie local se da cuenta. El patrón común a los cuatro casos es el mismo, y es lo único que debe recordar: se solicita dinero o una firma antes de que sea posible verificar la operación. Por tanto, las medidas de protección son sencillas. Lo mejor es que el dinero ingrese en la cuenta de clientes de su propio abogado. Cuando se envía al vendedor, a la agencia o al promotor, algo habitual, el nombre de la cuenta debe coincidir exactamente con la parte indicada en el contrato. Tres situaciones significan que debe detenerse: una cuenta privada perteneciente a alguien que no es el vendedor, una solicitud de efectivo o una cuenta de empresa en un país sin relación alguna con la compraventa. No se paga nada antes de visitar la vivienda, en persona o mediante una videollamada en directo. Además, una transferencia realizada el mismo día a veces puede recuperarse si usted actúa en uno o dos días, algo que conviene saber antes del fin de semana y no después.
Patrones deliberados4Falso vendedor, depósito sustraído, alquiler falso y vivienda sobre plano sin garantía.
Para vender lo que quizá no pueda venderDe 1 a 4 añosUna pena de prisión conforme a un artículo del Código Penal. (BOE)
Estafas inmobiliarias

¿Qué puede salir mal en una vivienda de obra nueva y quién lo paga?

En una vivienda de obra nueva pueden ocurrir tres cosas: que el promotor quiebre, que el proyecto se detenga o que cambie la fecha. La situación concreta determina si su dinero vuelve de un banco en semanas o queda pendiente en un proceso judicial durante años.

Si el promotor se declara insolvente

Su dinero se divide en dos. Todo lo cubierto por una garantía válida se recupera del banco o de la aseguradora. Se trata de una deuda de otra empresa, por lo que subsiste con independencia de lo que le ocurra al promotor. Todo lo demás se convierte en un crédito ordinario dentro de la insolvencia, por detrás de otros acreedores, sin una cantidad ni una fecha garantizadas. Por tanto, lo primero que debe hacer no es entrar en pánico, sino leer los certificados: qué pagos están cubiertos, a su nombre y por el importe total. Lo segundo es registrar el crédito dentro del plazo establecido por el procedimiento de insolvencia, porque no hacerlo puede hacer que lo pierda por completo. La insolvencia es un hecho declarado por un tribunal y tiene una fecha; no es lo mismo que un promotor vaya lento, guarde silencio o se rumoree que atraviesa dificultades.
Se paga una garantíaCon independencia de la insolvencia
Sin una garantía, usted quedaUn acreedor ordinario
El pago que no cubre ninguna garantíaLa reserva
La ley aplicableRDLeg 1/2020(BOE)
Insolvencia del promotor

Si el proyecto se paraliza

Un desarrollo paralizado termina en uno de tres escenarios, y cuál sea determina si usted espera o se marcha. Si otro promotor lo termina, la garantía anterior no se transfiere automáticamente. Una licencia puede caducar si las obras permanecen paralizadas, y el hormigón expuesto durante temporadas lluviosas se deteriora de formas que una comprobación documental no detectará.
Dónde termina un proyecto paralizado3 posibles resultados
Si otro promotor lo terminaUna nueva garantía, un nuevo ciclo
El primer documento que debe solicitarNota simple
Deuda comunitaria en una vivienda a medio construirPuede afectar al inmueble
Un proyecto sin terminar

Si la finalización se retrasa

En una obra nueva, una vez superada la fecha de finalización indicada en su contrato, puede reclamar la devolución del dinero con los intereses legales previstos en la garantía. No hace falta acudir a los tribunales ni discutir la gravedad del retraso. Solo cuenta la fecha del contrato, y solo existe un periodo de gracia si el contrato lo establece.
Qué fecha cuentaEl contrato, no el folleto
¿La garantía cubre un retraso?Sí, también por un simple retraso
En una obra nuevaSin prueba de gravedad
En una reventaArtículo 1124 del Código CivilUn tribunal decide si el incumplimiento es suficientemente grave. (BOE)
Finalización retrasada
Si un proyecto queda paralizado, la primera pregunta es en cuál de estas tres situaciones se encuentra usted. Volvemos a comprobar la licencia y el Registro, confirmamos si su garantía sigue cubriendo los pagos realizados y le decimos claramente si es mejor esperar o retirarse.
Fuentes oficiales de esta parteDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Obra nueva o reventa

¿Debe comprar obra nueva o reventa?

Compre la propiedad que encaje con su calendario. Esta es la principal diferencia que no puede cambiar. Una reventa tarda meses. Una vivienda de obra nueva puede tardar años. Los demás puntos son decisiones, no respuestas fijas. Los pasos 1 to 7 son iguales para ambas opciones. Los pasos 8 to 14 son diferentes.
Obra nueva
De la reserva a las llavesDe 2 meses a 3 añosDepende de cuánto hayan avanzado las obras.
Costes adicionales al precioLa mayor de las dos cifras anterioresLa mayor parte corresponde a impuestos: 10 % de IVA más el impuesto andaluz sobre actos jurídicos documentados de la escritura.
Cómo pagaPor fases, según los hitos de construcciónUna garantía bancaria a su nombre cubre cada pago por fases.
Qué puede salir malCambia la fechaEl piso terminado también puede diferir de los planos. La lista de desperfectos y las garantías responden a esta situación.
Qué puede negociarLas condiciones importan más que el precioPuede negociar el calendario de pagos, los muebles, la plaza de aparcamiento y la fecha límite.
Garantías que obtieneDiez años para la estructuraTres años para las instalaciones y un año para los acabados.
Es mejor si puede esperar a que termine la construcción y desea las garantías que acompañan a una propiedad nueva.
Inmueble de reventa
De la reserva a las llavesDe 1 a 3 mesesEl ritmo lo marca la revisión legal, no la construcción.
Costes adicionales al precioLa menor de las dos cifras anterioresEl impuesto de transmisiones patrimoniales del 7 % en Andalucía se aplica al valor de referencia cuando este es superior al precio que pagó.
Cómo pagaReserva, arras y después el saldoLas arras representan entre el 10 y el 20 %. Usted paga el saldo ante el notario.
Qué puede salir malCómo es ya el edificioPuede haber deudas, modificaciones no registradas, humedades o una norma de la comunidad que usted no haya leído.
Qué puede negociarEl precio y el calendarioHay un vendedor y tiene un motivo para vender.
Garantías que obtieneNinguno a cargo del vendedorEn su lugar, obtiene un edificio con un historial que puede inspeccionar.
Es mejor si necesita estar pronto en la propiedad y desea margen para negociar el precio.
Ninguna de las dos opciones es mejor y no vendemos ninguna de ellas. Normalmente decide el calendario. Si necesita estar en la propiedad el próximo verano, un proyecto al que le quedan dos años para terminar no es candidato, por bueno que sea.
Costes de compraCalculadora de costes
Lo que más sorprende a compradores

En una vivienda de obra nueva, su dinero se mueve antes de que se firme ningún contrato

Usted paga la reserva antes de que exista un contrato con el promotor y, dependiendo del promotor, en ese momento pueden solicitarle más que el importe de la reserva. Se lo advertimos de antemano y aun así hemos estado a punto de perder operaciones justo en este paso: llega el correo del abogado solicitando dinero antes de firmar nada y los compradores se bloquean. La mayoría supone que se trata de un promotor extraño. Según nuestra experiencia, no es así: la mayoría de los promotores de esta costa trabaja de esta manera, aproximadamente ocho de cada diez o más. No existe ninguna cifra publicada; esto es lo que observamos.A veces se puede negociar una excepción, y rara vez hay motivos para solicitarla. Todo pago que realice antes de que el edificio esté terminado debe estar cubierto por una garantía bancaria a su nombre. El contrato de reserva debe indicar qué circunstancias permiten recuperar su dinero. Entre ambas cosas, no queda expuesto nada que el sistema de garantías no cubra ya. Este es sencillamente el procedimiento habitual aquí. La forma que suelen adoptar esos pagos se explica más adelante, en la sección sobre compras sobre plano.
Garantías bancariasContrato de reserva
No tiene que evaluar ese correo electrónico por su cuenta. Su abogado comprueba el certificado de garantía y la redacción que protege el pago; nosotros lo revisamos con usted y no permitimos que se realice una transferencia basándose en la promesa de que el certificado llegará después.

¿Le conviene comprar sobre plano?

Comprar sobre plano y comprar una vivienda lista para entrar no son dos niveles de riesgo, sino dos riesgos diferentes. En una vivienda de obra nueva, el riesgo es el tiempo y la protección es un documento que usted debe leer. En una reventa, el riesgo es el propio edificio y la protección es la comprobación jurídica. Las siete preguntas siguientes lo determinan en el orden que importa.
¿Puede su calendario asumir la espera?
De 2 meses a 3 añosEsta es la única diferencia que no puede negociar. Si necesita estar en la propiedad el próximo verano, un proyecto previsto para dentro de dos años no es una opción, por bueno que sea.
A nombre de quién debe emitirse la garantía
A su propio nombreUn certificado que nombre la promoción en lugar de a usted no le protege. Compruébelo antes de cada pago fraccionado, no solo una vez al principio.
¿La garantía sigue pagando si el promotor incumple?
Con independencia de la insolvenciaEl dinero garantizado lo devuelve el banco. El dinero no garantizado se convierte en una reclamación dentro del procedimiento de insolvencia, sin importe ni fecha prometidos.
Qué ocurre si el proyecto se detiene
3 posibles resultadosSe reanuda, otro promotor lo termina o se liquida y se devuelve el dinero a los compradores. Un nuevo promotor implica una nueva garantía, no la antigua.
Qué ocurre si cambia la fecha
El contrato, no el folletoSolo cuenta la fecha de su propio contrato y, una vez superada, puede reclamar a la garantía sin demostrar que el retraso fue grave.
Qué le ofrece una obra nueva que una reventa no puede ofrecerle
10 añosTres años para las instalaciones y uno para los acabados, con un seguro obligatorio que respalda los diez años de garantía de la estructura.
Qué le ofrece una reventa en su lugar
NingunoNinguna garantía del vendedor y un edificio con un historial que puede inspeccionar y valorar antes de pagarlo.
Comprar sobre plano se adapta a un comprador cuyo calendario tiene margen y que está dispuesto a leer un certificado de garantía antes de cada pago. Una vivienda lista para entrar se adapta a un comprador que necesita ocuparla pronto y prefiere inspeccionar un edificio real en lugar de un plano. Ninguna opción es más segura en abstracto: lo que hace segura una compra sobre plano es el certificado, y lo que hace segura una reventa es la comprobación jurídica.
Cómo suele ser el calendario de pagos
Primero, la reserva
De 6 000 a 11 000 €Se paga antes de que exista cualquier contrato con el promotor, como se explica en el aviso anterior.
En el contrato privado con el promotor
around 20 %Con IVA en cada pago. Es una observación nuestra, no una regla.
Durante la construcción
A veces, más pagos por hitosAlgunos promotores no piden nada después del contrato; otros solicitan dos o tres.
En la finalización
around 70 %El saldo, normalmente con la financiación hipotecaria ya formalizada para entonces.
Qué es vinculante
El calendario de su propio contratoLa distribución varía según el promotor, por lo que la versión válida es la del contrato, no la de este esquema.
Cada pago antes de la finalización
Cubierto por la garantía bancariaVea qué protege su dinero
Garantías bancariasInsolvencia del promotorUn proyecto sin terminarRetraso en la finalización
Fuentes oficiales de esta parteLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Ser propietario

¿Cuánto cuesta tenerla cada año?

Cada año llegan cuatro facturas tanto si está en España como si no: el impuesto sobre bienes inmuebles, la cuota de comunidad, el seguro y la declaración de impuestos de no residente. En un apartamento, ascienden a las cifras siguientes.
Impuesto sobre bienes inmuebles, IBI400 a 1 000 €El impuesto anual sobre la propiedad de un apartamento.
Cuotas de la comunidad900 a 6 000 €Se pagan cada año a la comunidad de propietarios.
Seguro del hogar300 a 800 €La ley no lo exige. Un banco hipotecario sí.
Electricidad, agua e internet, al mes100 to 400 €Nuestra propia observación para un apartamento o una casa adosada normal. Una villa o una vivienda grande con piscina, jardín y climatización cuesta considerablemente más.
Impuesto de no residentes, UE y EEE19 %Se presenta una vez al año, aunque nunca alquile la propiedad. (Agencia Tributaria)
Impuesto de no residentes, en otros países24 %El mismo impuesto, al tipo más alto.
Sobre qué se aplica ese impuesto1,1 o 2 %Del valor catastral, cuando no alquila la propiedad.
Lo que paga por electricidad, agua e internet depende del tiempo que pase allí y del tipo de propiedad. Cada cifra anterior corresponde a una de las guías siguientes, que incluyen la versión completa y la fuente de la que procede.
Costes anualesCuotas de la comunidadImpuesto de no residenteSeguro del hogarSuministros e internet

¿Qué facturas, declaraciones y votaciones implica ser propietario?

Las cifras aparecen arriba. Lo que sigue explica quién las determina y qué pagará o no pagará el seguro. También cubre cómo se ponen los suministros a su nombre y los dos impuestos que no exigen ningún pago a la mayoría de los compradores.

La comunidad de propietarios y cómo toma sus decisiones

La pertenencia es automática y usted no puede darse de baja ni pagar menos por no utilizar la piscina. Los propietarios votan el presupuesto, por lo que la cuota de la comunidad suele ser la verdadera diferencia entre dos pisos de aspecto idéntico. Solicite el presupuesto, las actas, el saldo de la reserva y el certificado de deuda antes de reservar.
El fondo de reserva mínimo10 %Del último presupuesto ordinario. (BOE)
Para impugnar un acuerdo3 mesesUn año si es contrario a la ley o a los estatutos.
Cuotas de la comunidad

Seguro de hogar y la cláusula que le cuesta dinero

Ninguna ley le obliga a asegurar una vivienda española, pero todos los prestamistas hipotecarios lo exigirán. La cláusula que cuesta dinero a los propietarios de segundas residencias es la de desocupación: cuando la vivienda lleva vacía el tiempo suficiente, la cobertura por robo suele suspenderse, mientras que la cobertura por incendio y agua continúa. Asegurarla por debajo de su valor activa una regla proporcional que reduce todas las indemnizaciones.
¿Es obligatorio?No lo exige la leyNinguna norma obliga al propietario a contratar un seguro. El prestamista sí lo exige como condición del préstamo. Vea cuánto cuesta al año
El periodo de carencia de una póliza nueva7 días(Consorcio de Compensación de Seguros)
Seguro de hogar

Electricidad, agua e internet

En una vivienda revendida, usted cambia el titular de un suministro existente en lugar de conectar uno nuevo, lo que tarda días y no meses. Nada de esto se aplica a una obra nueva, donde las licencias necesarias para una primera conexión pueden tardar meses. Tenga preparados el número de referencia del suministro, las lecturas de los contadores y los datos de la compañía de agua en el momento de la entrega.
Documentos necesarios para un cambio de titular6
Qué puede cobrar la distribuidora0 €
La tarifa nacional estándar2 bandasDos periodos de potencia contratada.
Hogares españoles con acceso a la fibra95,9 %
Suministros e internet

La declaración de impuestos que debe presentar aunque esté vacío

Debe pagar impuestos españoles sobre la propiedad todos los años, esté alquilada o vacía, sobre unos ingresos teóricos calculados a partir del valor catastral. Es un único formulario. Una declaración no presentada acumula intereses y un recargo que aumenta cuanto más tiempo pasa sin presentarse, y el primer año parcial ya genera obligación, aunque los propietarios suelen suponer que empieza el próximo enero.
Se abre el plazo de presentación1 de abrilPara el año anterior, y permanece abierto hasta finales de diciembre del año siguiente. (Agencia Tributaria)
Impuesto de no residente

Impuesto sobre el patrimonio y el que no está bonificado

Andalucía concede una bonificación total en el impuesto autonómico sobre el patrimonio, por lo que para casi todos los compradores no tiene ningún coste. No obstante, puede aplicarse un impuesto nacional de solidaridad independiente a patrimonios mucho más elevados. La bonificación autonómica no reduce ese impuesto, porque el crédito corresponde al impuesto autonómico que realmente haya pagado, y una bonificación total significa que no pagó nada.
El mínimo exento general700 000 €(BOE)
Vivienda habitual, solo residentes300 000 €
La bonificación andaluza100 %
El impuesto nacional de solidaridad comienza en3 000 000 €(BOE)
Impuesto sobre el patrimonio
Son pequeñas gestiones que se vuelven costosas el año en que se olvidan. Su abogado presenta la declaración de impuestos, y nosotros seguimos siendo el contacto para las facturas, el seguro y cualquier persona que necesite abrir la puerta mientras usted no esté aquí.
Fuentes oficiales de esta parteReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Alquilarla

¿Puede alquilarla y cuánto rendimiento genera realmente?

Alquilar a turistas requiere no un permiso, sino tres, y el que detiene a la mayoría de los propietarios son sus propios vecinos. El alquiler de larga duración se rige por un régimen diferente, con compromisos mucho más prolongados.

Alquiler a turistas y las tres autoridades

La comunidad autónoma debe registrar la propiedad y el ayuntamiento debe autorizarla. Después, su propia comunidad de propietarios puede prohibir o restringir los alquileres turísticos mediante una mayoría cualificada, y ese es el obstáculo que frena a la mayoría de los propietarios. Una propiedad puede tener un registro válido y contar con un ayuntamiento dispuesto a autorizarla, y aun así quedar bloqueada por esa votación. Por eso conviene leer los estatutos de la comunidad y las actas antes de reservar, y no después. El propio registro es una declaración sujeta a condiciones. La propiedad debe cumplir las normas de equipamiento, incluido el control climático en todas las estancias habitables durante las temporadas pertinentes. Y no existe una exención por alquilarla solo durante una semana: anunciarla sin licencia constituye la misma infracción que explotarla a tiempo completo. El registro del propietario anterior no siempre se transmite con la propiedad. Nosotros gestionamos directamente alquileres de corta duración y propiedades, por lo que puede plantearnos esta cuestión sobre una propiedad concreta, y no solo de forma general.
La comunidad puede rechazarlo mediante votación3/5De propietarios y de cuotas. (BOE)
Número nacional de publicidad desde1 July 2025(Junta de Andalucía)
Capacidad para dormir, como máximo4 per bedroom(BOJA)
Paquete de mobiliario de categoría para alquiler4 500 to 26 000 €Para un apartamento de dos dormitorios, y más que amueblar el mismo piso para usted, porque un alquiler con licencia debe cumplir normas de equipamiento y soporta un uso más intenso.
Alquiler de corta duración

Alquilarla a largo plazo

Un alquiler de larga duración le vincula durante un plazo mínimo legal, por breve que diga ser el contrato, y durante más tiempo si el arrendador es una empresa. El alquiler no puede aumentarse durante la vigencia del contrato salvo que este lo prevea. Si el inquilino deja de pagar, no puede simplemente resolver el contrato: solo un tribunal puede desalojarlo, y el proceso tarda muchos meses. Además, vender la propiedad no pone fin al arrendamiento.
Plazo mínimo, arrendador particular5 años(BOE)
Plazo mínimo, arrendador sociedad7 años
Fianza y garantía adicional1 + 2 mesesTres meses de alquiler en total, como máximo.
Preaviso del inquilino para marcharse30 días
Alquiler de larga duración

Impuesto sobre el alquiler

Como residente fiscal checo o polaco, paga el tipo más bajo sobre los ingresos netos después de los gastos deducibles. Un residente fuera de la UE y del EEE paga el tipo más alto sobre el alquiler bruto, sin ninguna deducción. Ambos presentan el mismo formulario, trimestralmente mientras la propiedad está alquilada y anualmente mientras permanece vacía.
Residentes de la UE y del EEE19 %Sobre los ingresos netos, después de los gastos deducibles.
Todos los demás24 %Sobre el alquiler bruto, sin deducciones.
Mientras permanece vacíaEl mismo impuesto, sobre una renta imputadaConsulte las cifras anuales
Impuestos sobre el alquiler

Lo que realmente genera

Un alquiler de corta duración bien gestionado genera aproximadamente un 5 a 9 % bruto, y uno de larga duración aproximadamente un 4 a 6 %. Ambos se reducen aproximadamente a un 3 a 4,5 % neto una vez descontados la gestión, los impuestos y los gastos corrientes. Una rentabilidad indicada antes de haber visto la propiedad es una estimación. Estas son cifras de informes de mercado, no nuestras.
Alquiler de corta duración, brutoDe 5 a 9 %Informes de mercado, 2026.
Neto, cualquiera de las víasDe 3 a 4,5 %Después de la gestión, los impuestos y los gastos corrientes reales.
Gestión de cada reserva20 %
Ingresos y rentabilidad del alquiler
Fuentes oficiales de esta parteJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Vivir aquí

¿Qué cambia cuando vive aquí en lugar de venir de visita?

Ser propietario de una vivienda aquí y vivir aquí son dos decisiones con dos conjuntos de documentación. Todo lo que sigue comienza cuando decide pasar un tiempo considerable en la propiedad, y los plazos son más cortos de lo que la gente espera.

Venir a vivir aquí, por orden

Si es ciudadano de la UE y tiene previsto permanecer en España más de tres meses, debe registrarse. Ser propietario de una vivienda no activa este requisito: lo activa la estancia. El orden es importante y cada paso requiere el anterior. Primero una dirección, después el NIE y luego el padrón en el ayuntamiento. El padrón es el registro municipal que acredita dónde vive, y de él dependen los colegios, la cobertura sanitaria y la mayoría de los trámites locales. Después vienen el certificado de residencia, la cobertura sanitaria, la familia, el coche y los suministros. Un ciudadano de fuera de la UE que sea propietario de una vivienda aquí sigue disponiendo de 90 días por cada 180. Esto se controla ahora digitalmente en la frontera, sin margen para discutirlo. El visado no lucrativo no permite trabajar en absoluto, incluido el trabajo a distancia para un empleador extranjero. También exige demostrar unos medios económicos, calculados sobre el IPREM, que es la cifra de ingresos de referencia utilizada por la normativa española. El solicitante debe demostrar cuatro veces el IPREM anual para sí mismo, más la cifra anual de nuevo por cada persona dependiente.
Regístrese cuando tenga previsto quedarse3 meses(Policía Nacional)
Estancia no UE, por cada 180 días90 días
IPREM, referencia anual7 200 €La cifra de referencia a partir de la cual se calcula la prueba de medios económicos del visado.
Residencia permanente después de5 años
Mudarse a España

Su coche y su permiso de conducir

Un coche con matrícula extranjera puede permanecer como vehículo de visitante durante un tiempo limitado, y superar ese plazo puede acarrear una multa y, en ocasiones, la inmovilización del vehículo. Una vez que sea residente, debe matricularlo rápidamente en España, aunque las fuentes discrepan sobre la rapidez exigida. Si ha sido propietario del coche durante el tiempo suficiente antes de la mudanza, queda exento del impuesto de importación, y un coche financiado pertenece a la entidad financiera.
Coche con matrícula extranjera, de visita6 meses
Al hacerse residente, rematricularDe 30 a 60 díasLas fuentes discrepan. Confírmelo con la autoridad de tráfico.
Un permiso indefinido, para canjearlo2 años
Tiempo de propiedad para evitar impuesto6 meses
Coches y conducción

Venir con un perro

Siga los pasos en orden, porque el orden es fundamental: primero el microchip, después la vacunación contra la rabia y luego un periodo de espera. Vacunar antes de poner el chip invalida la vacunación y el periodo de espera comienza de nuevo. Consulte los estatutos de la comunidad antes de comprar, porque pueden restringir la tenencia de mascotas y el acceso a las zonas comunes, y consulte también a su aerolínea.
Espera después de la vacunación21 días
Edad mínima para viajar15 semanasEspaña no concede excepciones inferiores (MAPA)
Animales en una mudanza no comercial5
En coche desde Chequia2 díasDos días largos en cada sentido, con una parada nocturna.
Mudarse con mascotas

Cuando España empieza a gravarlo todo

Se convierte en residente fiscal español después de permanecer más de 183 días en un año natural. También adquiere esa condición con cualquier número de días si sus principales intereses económicos o su familia están aquí. No existe un año dividido: si cumple una de las pruebas, es residente durante todo el año. La prueba familiar es la que los compradores suelen pasar por alto.
El cómputo de días183 díasMás que eso, no exactamente eso. (BOE)
Tipo combinado más bajo19 %
Tipo combinado más alto47 %
Activos extranjeros declarados desde50 000 €Por categoría.
Impuestos si vive en España
Fuentes oficiales de esta partePolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Venderla y heredarla

¿Cuánto cuesta venderla más adelante?

Tres costes recaen sobre el vendedor: el impuesto municipal sobre el aumento del valor del suelo, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y la comisión de la agencia. Como no residente, tampoco recibe el precio completo el día de la operación, porque el comprador retiene una parte para la Agencia Tributaria.
PlusvalíaHasta un 30 %El impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno. Este es el tipo máximo. (BOE)
Impuesto sobre plusvalías19 %El mismo tipo para todos los no residentes, tanto si vive en la UE como si no. (Agencia Tributaria)
Se retiene en la venta3 %El comprador retiene esta parte del precio y la paga a Hacienda como anticipo de su impuesto. (Agencia Tributaria)
Comisión de agencia1,5 a 4 %La paga la parte vendedora, que será usted el día que venda.
Nada de esto se aplica mientras sea propietario del inmueble. Se aplica el día en que lo vende, y hay dos aspectos que sorprenden a los vendedores. El tres por ciento es un anticipo, no la liquidación final. Si su ganancia real es menor, puede reclamar la diferencia, y el plazo para hacerlo es de cuatro meses desde la venta. Además, el impuesto municipal sobre el aumento del valor del terreno puede recaer legalmente en el comprador cuando el vendedor no es residente. Por eso, es una cláusula que debe acordarse antes de fijar el precio, no después. La guía que aparece a continuación explica todo el cálculo.
La venta y los costes de salida

¿Qué ocurre con la propiedad cuando usted fallece?

Una propiedad española tributa en España cuando fallece su propietario, aunque este nunca haya vivido aquí. Para los familiares cercanos en Andalucía, el impuesto suele quedar en nada, pero solo porque se solicitaron correctamente tres beneficios fiscales distintos.

Impuesto de sucesiones y las tres reducciones

Para un cónyuge, un hijo o un progenitor, Andalucía ofrece tres ventajas fiscales: una importante reducción por parentesco, una reducción adicional por vivienda habitual y una bonificación sobre el impuesto restante. Una propiedad familiar a menudo termina sin cantidad alguna a pagar. Ninguna de las tres se aplica automáticamente. Cada una debe solicitarse correctamente en la declaración, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento. La única prórroga debe solicitarse en el quinto mes, no en el sexto. En la práctica, los herederos necesitan algo más que la declaración de impuestos: un certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento o una declaración de herederos. Un NIE para cada uno. Y una escritura notarial de aceptación de la herencia, antes de que el Registro de la Propiedad pueda inscribirla a su nombre. El Derecho europeo permite elegir qué legislación sucesoria nacional determina quién hereda, y esa elección cambia quién hereda, no si España grava la herencia.
Reducción por parentesco, familia cercanaHasta 1 000 000 €(Decreto Legislativo 1/2018)
Bonificación sobre el impuesto restante99 %
Reducción por vivienda habitual100 %Hasta un valor máximo, luego disminuye
Plazo desde el fallecimiento6 mesesUna prórroga, solicitada antes del quinto mes. (BOE)
Sucesiones y el tratado con Chequia
Fuentes oficiales de esta parteAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Dónde se encuentra el detalle

Dónde se encuentra cada detalle, fase a fase

Cada paso anterior conduce a una de estas páginas. Están agrupadas por la fase de la compra en la que las necesita, no por orden alfabético. Este es el mismo orden que los quince pasos.
Cómo funciona la compraLos documentos y las firmas, pasos 7 a 14 en detalle.
Dinero e impuestosCuánto cuesta además del precio, cuánto puede pedir prestado un comprador checo y cómo se protege el dinero durante el proceso.
Qué puede salir malCada página explica un problema y qué debe comprobar antes de que ocurra.
AlquilarlaDescubra si puede alquilar la propiedad, quién puede alquilarla y cuánto puede generar realmente.
Una vez que sea suyaEstas son las facturas, cuotas de la comunidad, seguros y declaraciones fiscales que comienzan cuando recibe las llaves.
Vivir en EspañaEsta sección está dirigida a los compradores que vivirán en España, no solo la visitarán. Incluye residencia, coches, perros y mudanzas.
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